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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況
自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關(guān)注的一個問題。市場經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價格不斷的波動，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機(jī)倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等?？傮w來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。
二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力、減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問題
首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴(yán)重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業(yè)購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式
1.避免進(jìn)入征稅范圍來進(jìn)行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時，營業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。
其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。
再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經(jīng)濟(jì)活動中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。
最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.利用扣除項目進(jìn)行稅收籌劃
為了調(diào)動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)的過程中，運(yùn)營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會產(chǎn)生利息費用，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來進(jìn)行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來計算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時進(jìn)行多個項目的開發(fā)，面對不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費人群，其開發(fā)成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導(dǎo)致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。
4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時可根據(jù)實際情況適當(dāng)增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎(chǔ)設(shè)施費、拆遷補(bǔ)償費、建筑安裝費等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項目獲得免稅待遇。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.
一、利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。
房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定?？梢?，不同標(biāo)準(zhǔn)住宅分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進(jìn)一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務(wù)招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會導(dǎo)致銷售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。
2、費用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M(jìn)行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。作為每一個房地產(chǎn)公司都有這個權(quán)力這樣做，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導(dǎo)同時兼任某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關(guān)費中的部分費用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。
房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用應(yīng)計入財務(wù)費用。按照規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅負(fù)；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進(jìn)稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進(jìn)稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進(jìn)，使稅負(fù)增長加快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負(fù)，實現(xiàn)利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現(xiàn)；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等工程成本結(jié)算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執(zhí)行過程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]莊粉榮.房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2011.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅
一、研究背景
土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。
土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預(yù)征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動房地產(chǎn)企業(yè)改善長久以來的財務(wù)處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應(yīng)繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目兩大方向。
二、土地增值稅臨界點的籌劃方法
由于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進(jìn)稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。
計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理中，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)總成本，一般構(gòu)建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數(shù)。這里主要就開發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設(shè)收入不變的計算可以通過同樣的表達(dá)式推理得出。
下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進(jìn)行相關(guān)系數(shù)的計算推導(dǎo)：設(shè)普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發(fā)費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關(guān)稅金為0.055S。
第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關(guān)系式可以表達(dá)為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價系數(shù)。
第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進(jìn)入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數(shù)，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進(jìn)入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數(shù)。
根據(jù)上述內(nèi)容，構(gòu)造關(guān)系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。
（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。
（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數(shù)，2.12534為最高定價系數(shù)。
第三階段（40%稅率）：運(yùn)用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構(gòu)造關(guān)系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。
石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究》中構(gòu)建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數(shù)，認(rèn)為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價系數(shù)之間都有一個間隔區(qū)間。但是從以上計算結(jié)果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒有稅負(fù)重、利潤少的區(qū)間，其最低定價系數(shù)實際與第二階段的最高定價系數(shù)相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。
增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。
（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數(shù)。
同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數(shù)為4.67064。
在房地產(chǎn)企業(yè)對成本預(yù)算準(zhǔn)確的情況下，可以結(jié)合市場行情參考定價系數(shù)來決定開發(fā)商品的定價范圍。
三、案例分析
SD房產(chǎn)公司有一個住宅項目，全部是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發(fā)成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。
方案1：繼續(xù)按平均單位售價8000元銷售。
收入總額：9600萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。
扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。
增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。
增值率：2962÷6638 ﹦45%。
應(yīng)繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。
獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。
方案2：由于房地產(chǎn)市場狀況不理想，預(yù)計維持原價無法將開發(fā)商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進(jìn)行降價，那么降價多少才好，根據(jù)在關(guān)于土地增值稅臨界點定價系數(shù)的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設(shè)后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。
假設(shè)價格真的降到4500元：
收入總額：7850萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：470萬元；加計20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；
扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。
增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應(yīng)繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。
比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。
方案3：想要享受免稅政策會導(dǎo)致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結(jié)合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價系數(shù)1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設(shè)后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設(shè)后期均價為5600元：
收入總額：8400萬元。
扣除項目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：470萬元；加計20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。
增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應(yīng)繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。
比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元
[關(guān)鍵詞] 稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方式
在市場經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)，始終是納稅人不斷追求的目標(biāo)。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達(dá)到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。
一、稅收籌劃
1.稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對自身的經(jīng)營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當(dāng)安排，在不妨礙正常經(jīng)營的前提下，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，達(dá)到稅負(fù)最小化，利潤最大化的目標(biāo)。
稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內(nèi)進(jìn)行，違反法律規(guī)定逃避稅收負(fù)擔(dān)是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規(guī)劃、設(shè)計安排。在經(jīng)濟(jì)活動中，納稅義務(wù)通常滯后于應(yīng)稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節(jié)稅”的稅收利益。節(jié)稅即節(jié)約稅收的支付，無論是當(dāng)年需繳納的稅收還是以后需承擔(dān)的稅負(fù)，稅收的支付達(dá)到盡可能最小。
2.稅收籌劃的必要性
在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展形勢下，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經(jīng)營管理者從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終目標(biāo)。在企業(yè)的營運(yùn)過程中，成本與收益成反向關(guān)系，就單個企業(yè)而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業(yè)營業(yè)成本高低的重要因素之一。
在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，企業(yè)往往面臨著不同稅負(fù)的多種納稅方案，選擇低稅負(fù)就意味著在符合國家有關(guān)稅法規(guī)定的同時可以減少或節(jié)約納稅支出，即可以直接增加企業(yè)的凈收益，增強(qiáng)企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)念A(yù)測和決策能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一般方式
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅引人關(guān)注的原因，一是其稅率較高、稅負(fù)重；二是稅制特殊，有籌劃余地。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：
1.收入策劃法
在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產(chǎn)的增值額，因為它既是計稅基礎(chǔ)，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對其應(yīng)納稅額有很大影響。如果在不違反相關(guān)法規(guī)的前提下在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中使收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然就會節(jié)省稅款。減少增值額具體做法有二：
(1)降低銷售價格
控制增值額的一種方法是適當(dāng)降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。
(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產(chǎn)售價中分離，從而分散轉(zhuǎn)讓收入，以減少房地產(chǎn)部分的增值額，達(dá)到免征或少征土地增值稅款。當(dāng)然，這其間會伴隨產(chǎn)生營業(yè)稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負(fù)遠(yuǎn)比土地增值稅輕，可實現(xiàn)納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。
2.扣除項目策劃法
房地產(chǎn)企業(yè)可利用扣除項目進(jìn)行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額?；I劃方法一般有：
(1)成本費用籌劃法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的期間費用進(jìn)行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內(nèi)最大限度地擴(kuò)大費用列支比例，無疑會節(jié)省稅款。
(2)利息支出的籌劃法?，F(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為扣除項目之一的財務(wù)費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5％計算扣除；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計數(shù)”的10％計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。
3.建房方式策劃法
土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有二條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。
(1)第一種建房方式是房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故依相應(yīng)判定標(biāo)準(zhǔn)不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。
三、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業(yè)來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，對于提高企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義
（一）有利于完善稅收法律
目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關(guān)的政策、條例等形式進(jìn)行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學(xué)，減免稅條例不規(guī)范，稅率設(shè)置不合理等。稅收籌劃是對現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進(jìn)行研究和應(yīng)用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國的稅收法規(guī)。同時也能夠完善相關(guān)稅收的相關(guān)法律，使相關(guān)的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個整體。
（二）有利于宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)和激勵作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策等，進(jìn)行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置，最終實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益
稅收籌劃能夠幫助財務(wù)人員深刻地理解土地增值稅的相關(guān)政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復(fù)雜，為了保證稅收籌劃的順利進(jìn)行，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，從而加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)核算等。通過進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識，也提高了企業(yè)的財務(wù)管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關(guān)系。通過加強(qiáng)相關(guān)的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來降低企業(yè)的納稅金額，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的促進(jìn)作用。
二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究
（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策
土地增值稅在稅率方面應(yīng)用了累進(jìn)稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關(guān)條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當(dāng)增值率超過20%時，就不能進(jìn)行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業(yè)的稅前利潤，還可能實現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應(yīng)當(dāng)合理地應(yīng)用。在籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應(yīng)當(dāng)?shù)陀?0%。當(dāng)企業(yè)房地產(chǎn)項目屬于混合項目時，應(yīng)當(dāng)分開計算其增值額，否則不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。
（二）合理選擇清算的時機(jī)
目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預(yù)征的辦法，通過選擇合理的預(yù)征率，在項目結(jié)算之后進(jìn)行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資質(zhì)得到的銷售收入按照一定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進(jìn)行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預(yù)征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進(jìn)行土地增值稅預(yù)征時，當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)盡早進(jìn)行清算；當(dāng)土地增值稅預(yù)征應(yīng)納稅額小于土地增值稅清算應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目的清算時間進(jìn)行選擇，當(dāng)土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進(jìn)行清算；反之，應(yīng)當(dāng)推遲清算。土地增長率越高，清算的應(yīng)納稅額大于預(yù)征稅額，應(yīng)當(dāng)推遲進(jìn)行清算。在籌劃清算時間時，應(yīng)當(dāng)在項目達(dá)到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時間上的自主性，合理地維護(hù)企業(yè)的利益。
（三）合理確定可扣除項目金額
土地增值額和土地增值稅應(yīng)納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關(guān)系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現(xiàn)扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達(dá)到了籌劃的目標(biāo)。對于可扣除項目金額來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實際情況，選擇合適的金額，實現(xiàn)稅前利潤的最大化，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。
三、結(jié)束語
對于房地產(chǎn)來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)資金的利用效率，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對于企業(yè)財務(wù)管理來說，應(yīng)當(dāng)制定合理的籌劃控制目標(biāo)，為企業(yè)的管理和決策提供科學(xué)性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競爭能力。
關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風(fēng)險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風(fēng)險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，減少因經(jīng)營風(fēng)險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。
一、納稅籌劃的原則
1．事先籌劃原則
在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。
2．合法性原則
我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。
3．經(jīng)濟(jì)性原則
企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導(dǎo)致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義
1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化
納稅者通過對納稅方案的認(rèn)真對比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
2．有利于提升企業(yè)的財務(wù)管理水平
決定企業(yè)財務(wù)管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3．有利于完善稅法
房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進(jìn)我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實稅務(wù)籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時也是對政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國稅制建設(shè)水平的提升。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃
1．增強(qiáng)成本費用的籌劃
（1）利用成本費用的可轉(zhuǎn)化性
房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。
（2）利用費用均分進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對于在幾個地方同時進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費用分?jǐn)倎淼咒N增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。
2．利用“代收費用計價”的籌劃
根據(jù)我國財稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。
3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中有規(guī)定，在財務(wù)費用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偼瑫r能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，又或者無法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。
所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權(quán)所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。
4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
（1）利用合作建房優(yōu)惠政策
一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。
（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策
企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨核算。
四、總結(jié)
在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時，必然會因為籌劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟(jì)收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。
三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細(xì)說明。
（一）土地增值稅匯繳實務(wù)中存在問題及風(fēng)險
土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風(fēng)險：
1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。
（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃
1.項目前期準(zhǔn)備階段
（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇
首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。
（2）開發(fā)方式選擇
一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。
合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。
代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項目建設(shè)階段
（1）建設(shè)期扣除項目籌劃
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓ο蟆?/p>
（2）借款費用的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計利息費用較高，則計算分?jǐn)偫?，提供了金融機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較低，則不計算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
3.項目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設(shè)立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。
（3）把代收費用并入房價減少稅基進(jìn)行籌劃
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。
參考文獻(xiàn)：
