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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)危機；防范策略
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機產(chǎn)生原因
1.1資產(chǎn)負債率過高
資金占用量大，負債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時經(jīng)常基于項目資金需求的考慮，導致其忽視了對公司整體財務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業(yè)的融資進行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務(wù)狀態(tài)惡化，無法償還到期債務(wù)，甚至導致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)杠桿，雖然高負債率經(jīng)營能夠擴大企業(yè)的資本回報率，但是負債率過高也使得企業(yè)面臨的財務(wù)風險加大。
1.2盲目擴張
房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地熱情非常高漲，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國企業(yè)家過分想要將公司做大做強有關(guān)，導致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營活動所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地熱情高漲的情況。目前我國房價持續(xù)上漲，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地熱情，使得其忽視了風險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對市場的充分調(diào)查和對競爭對手的充分分析，極易導致投資的失敗。同時，一旦房地產(chǎn)市場進入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機。
1.3財務(wù)管理人員對財務(wù)危機認識不夠
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財務(wù)人員普遍缺乏對房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時缺乏實務(wù)水平的實務(wù)水平，導致了我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進行經(jīng)營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務(wù)狀況，當企業(yè)財務(wù)狀況良好時，對未來可能產(chǎn)生的財務(wù)壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經(jīng)驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務(wù)狀況趨于惡化時，企業(yè)的財務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務(wù)危機帶來的負面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這類財務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識，使得公司的財務(wù)管理活動更加紊亂。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理
我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項目成立多個分公司對項目進行經(jīng)營，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會增加其管理風險?？偣九c項目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經(jīng)營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經(jīng)營活動可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預算等財務(wù)活動，加大了財務(wù)危機發(fā)生的概率。
1.5國家宏觀政策影響
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行進行融資，政府相對房地產(chǎn)業(yè)進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產(chǎn)限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經(jīng)營活動的影響，更可能當國家進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控時爆發(fā)財務(wù)危機。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權(quán)式的管理。總公司應(yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對各分公司的資金收支情況實施監(jiān)控，同時應(yīng)該強化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產(chǎn)配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風險，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進行統(tǒng)籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過程具有更大的優(yōu)勢，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長的貸款。
2.2做好財務(wù)規(guī)劃
預防財務(wù)風險，整體的財務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對財務(wù)規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)分析，對存在問題的部分進行優(yōu)化，可以有效地防范財務(wù)危機的爆發(fā)。做好財務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財務(wù)規(guī)劃的實施情況，預防財務(wù)風險。在財務(wù)狀況處于不同的階段時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對自身財務(wù)狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當期的發(fā)展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財務(wù)風險的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財務(wù)將財務(wù)風險降到最低。例如，當企業(yè)財務(wù)風險非常高時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務(wù)風險相對較高時，通過發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務(wù)風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)風險程度合理選擇融資方式。
2.4加強項目生命周期各階段財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)項目周期包括融資、投資、項目開發(fā)、銷售和資金分配等五個環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學地安排項目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過市場調(diào)研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財務(wù)效益、風險等進行綜合評估。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項目的成本實施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財務(wù)風險的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學完整的財務(wù)危機預警系統(tǒng)，對項目生命周期中各階段的財務(wù)狀況進行監(jiān)控，一旦指標超出預警值，迅速對其進行優(yōu)化，防止風險的事故的發(fā)生。
參考文獻
【摘 要】最近幾年，國家為促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風險愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財務(wù)風險的堅實屏障——建立切實有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警體系的構(gòu)建：選取預警指標，借助成熟的Z值模型，再加上對房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來判定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的嚴重程度，幫助決策者采取措施來防范和控制財務(wù)風險。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；預警指標
財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)所有風險的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴重的直接會導致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構(gòu)筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風險預警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警指標的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關(guān)系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經(jīng)驗。選取結(jié)果如下：
（一）償債能力分析指標：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負債率高，應(yīng)格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務(wù)是財務(wù)風險最顯著的特征。
短期償債能力指標：
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債 （1）
速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債 （2）
現(xiàn)金流動負債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負債 （3）
長期償債能力指標：
資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額 （4）
產(chǎn)權(quán)比率=負債總額/股東權(quán)益 （5）
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤/利息費用 （6）
上述對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現(xiàn)金流對債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數(shù)值，將結(jié)果與標準值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過對該項數(shù)值指標的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問題，及時采取相應(yīng)的補救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財務(wù)杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標：影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標：
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) （8）
總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額 （9）
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標當中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業(yè)的財務(wù)狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財務(wù)風險的問題所在。
（三）資產(chǎn)營運能力分析指標：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營運能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中的效率。它也同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會提升企業(yè)的盈利能力，同時也相當于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會降低，相當于浪費了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營運能力指標和盈利能力指標相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力指標如下：
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）
存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）
應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產(chǎn)市場當中，過高的空置率影響了開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財務(wù)風險的風口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運用其全部資產(chǎn)獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產(chǎn)負債表聯(lián)系起來，使凈資產(chǎn)利潤率可以綜合整個企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動的業(yè)績。
（四）發(fā)展能力分析指標：一個最終深陷財務(wù)危機的企業(yè)，一定會在危機爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財務(wù)風險的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標來揭示財務(wù)風險的狀況，發(fā)展能力指標選取結(jié)果如下：
銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）
總資產(chǎn)增長率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）
凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）
上述發(fā)展能力指標越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景越好，其發(fā)生財務(wù)風險的可能性就越小。
上述選取的共15個財務(wù)指標基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險預警指標作為財務(wù)風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財務(wù)風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經(jīng)典的財務(wù)風險預警模型作以簡單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警模型的構(gòu)建
（一）單變量財務(wù)預警模型：單變量財務(wù)預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)情況進行預測的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標。他認為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業(yè)失敗的概率就越??；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預測準確率達79%）資產(chǎn)負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產(chǎn)（預測準確率達76%）現(xiàn)值率（預測準確率達78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財務(wù)預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務(wù)指標有時在反映同一信息的時候，結(jié)果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務(wù)預警模型。
（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務(wù)比率來預測企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開創(chuàng)性的研究為后來的財務(wù)預警模型的研究奠定了堅實的基礎(chǔ)。
Altman同時也是第一個使用多變量技術(shù)來判定企業(yè)財務(wù)危機狀況的學者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點，將多個財務(wù)比率結(jié)合起來，將這些財務(wù)比率融入同一個方程式來解釋和判別企業(yè)的財務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業(yè)財務(wù)危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個階段：
第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務(wù)比率中敲定5個變量來對企業(yè)的財務(wù)狀況進行預測，構(gòu)造出一個多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營運資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)
上述表達式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對企業(yè)財務(wù)危機的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過加權(quán)計算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風險值。通過它與設(shè)定的臨界值對照，就能知道企業(yè)財務(wù)危機的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財務(wù)狀況，破產(chǎn)機率??；Z—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業(yè)。而事實上，許多處于財務(wù)危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質(zhì)疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務(wù)危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負債。此時，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業(yè)陷入財務(wù)危機的可能性極小，企業(yè)財務(wù)狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)的。故對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業(yè)上市公司的財務(wù)狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財務(wù)狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業(yè)進行財務(wù)風險分析，計算Z3值，判別其財務(wù)風險的大小。
（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運作。它處理信息的方式是通過調(diào)整其內(nèi)部存在的各個節(jié)點間互相連接的關(guān)系來對所有的信息進行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復雜的，同時又是特別先進的一種財務(wù)風險預警模型。但目前它的使用并未被推廣開來，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅實，對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關(guān)的引用。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風險； 預警分析； 風險防范
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風險預警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。
企業(yè)財務(wù)風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分數(shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務(wù)風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務(wù)指標不準，使得僅采用財務(wù)指標作為判別依據(jù)進行預警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應(yīng)的風險防范措施。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風險類型
（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析
由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，資金結(jié)構(gòu)不合理。
（二）財務(wù)風險分析
1.非系統(tǒng)性風險
非系統(tǒng)性風險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風險。
2.資本運動風險
（1）融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率偏高。
（2）投資風險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風險的預測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。
（3）資金營運風險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風險。
（4）收益分配風險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環(huán)境復雜多變
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。
2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長
房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風險也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業(yè)財務(wù)風險意識淡薄
目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質(zhì)。在當前復雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。
2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理
出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。
3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全
長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價指標選擇與預警分析
（一）財務(wù)風險評價指標的選擇
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價指標的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標以及財務(wù)風險的指標。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標。
借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的財務(wù)指標，具體內(nèi)容參見表2。
相對來說，非財務(wù)指標難以量化，但是引入非財務(wù)指標能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標。
（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風險預警分析
1.預警模型選擇
財務(wù)風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業(yè)財務(wù)風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預測精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負債。
判別標準為：Z
2.財務(wù)風險預警分析
運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，得出如表4所示的財務(wù)預警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測
我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預測投資環(huán)境，繼而預測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風險。
2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作
目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風險的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強財務(wù)風險意識，提高財務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學合理的判斷和決策。
2.健全風險管理體系
面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風險的識別、計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風險，及時消除不良隱患。
3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風險十分有用。
4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)
銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風險。
5.完善內(nèi)部控制制度
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風險防范能力。
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關(guān)鍵詞：信用風險模型；房地產(chǎn)上市公司；財務(wù)預警
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監(jiān)測、控制風險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對的問題。而在我國房地產(chǎn)企業(yè)風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風險問題的重要原因。
一、文獻綜述
國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財務(wù)危機預警模型的構(gòu)建。
Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產(chǎn)前一至五年的財務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業(yè)財務(wù)危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預測模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當前的變現(xiàn)能力。
周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分數(shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對財務(wù)風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務(wù)風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數(shù)模式的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計學中的主成分分析方法，提出了Y分數(shù)模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計分法的基礎(chǔ)上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務(wù)風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業(yè)或某類企業(yè)的財務(wù)風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業(yè)財務(wù)風險。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認為的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財務(wù)管理體系、資金管理體系和加強財務(wù)管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財務(wù)風險分析與危機預警的研究，提出了企業(yè)財務(wù)風險概念層次樹模型和時間序列動態(tài)維護的財務(wù)危機預警模型。通過基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動態(tài)維護算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關(guān)性分析幾項財務(wù)指標。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風險，非系統(tǒng)風險兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類型及產(chǎn)生原因，提出將財務(wù)指標與非財務(wù)指標結(jié)合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，選取8家財務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務(wù)狀況正常的配對公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運營能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量能力五個方面能力的30個財務(wù)風險評價指標，構(gòu)成Logistic財務(wù)風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務(wù)風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產(chǎn)風險三類，針對每一類風險選取相關(guān)財務(wù)指標，共27個量化指標構(gòu)成財務(wù)風險分析指標體系，對該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數(shù)模型，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險水平進行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財務(wù)風險。研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率、投資活動總流入結(jié)構(gòu)比率與財務(wù)風險的變化趨勢反比凈利潤現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財務(wù)風險。
二、研究設(shè)計與指標構(gòu)建
Vasicek 于2002 年首先提出來的財務(wù)風險，并在財務(wù)預警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財務(wù)運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：
財務(wù)預算的名義杠桿率？漬可以表述為：
鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運行狀況的概率可以表述為：
當概率為1 時表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：
根據(jù)上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財務(wù)狀況和公司項目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風險的存在將提高公司財務(wù)危機發(fā)生的概率。
企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企業(yè)利潤，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。
只有在E>0，即企業(yè)利潤為正時才會繼續(xù)擴大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財務(wù)狀況良好，對E 求導可得如下形式：
上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。財務(wù)預警指標從經(jīng)營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務(wù)狀況進行分析，其中經(jīng)營效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個子指標，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個子指標，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤3個子指標，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計（見表1）。
三、實證檢驗
根據(jù)財務(wù)風險的數(shù)理模型，企業(yè)財務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項目特質(zhì)性。
由于企業(yè)財務(wù)風險（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計量模型：
為了對公司的財務(wù)風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結(jié)果（見表2）。
從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標準是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保障。
參考文獻：
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[10] 杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的預警與防范[J].會計之友，2013，（10）.
[11] 杜運潮，徐鳳菊.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風險識別――基于Logistic模型的實證研究[J].財會月刊，2013，（18）.
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[13] 王惠聰.BLDC公司財務(wù)風險分析與防范[D].沈陽：遼寧大學碩士學位論文，2014.
[14] 向曉露.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險評價研究[D].成都：西南財經(jīng)大學碩士學位論文，2014.
（一）重要性
企業(yè)的財務(wù)報表可以及時且充分的反映出企業(yè)實際的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務(wù)報表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財務(wù)狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業(yè)的財務(wù)報表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營水平與經(jīng)營成果。這就需要我們對企業(yè)的財務(wù)報表進行分析。一旦能夠采取科學合理的財務(wù)報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風險，并對企業(yè)的預算完成情況進行細致的核實，并對企業(yè)經(jīng)營管理人員進行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵機制。
（二）基本內(nèi)容
企業(yè)的財務(wù)報表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實際分析的核心與側(cè)重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業(yè)的財務(wù)報表分析主要包含了三個方面的基本內(nèi)容，即對企業(yè)的實際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進行詳細分析，估量對債務(wù)資金的利用程度。這三項內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補作用的，可以為企業(yè)的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務(wù)報表分析中，能夠促使企業(yè)順利實現(xiàn)財務(wù)目標的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營運能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結(jié)果。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限之處
（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款增加
影響了財務(wù)報表使用者對于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的面很廣，并有一種特殊的預售制度，因此，它的項目預售到收入確定，需要經(jīng)歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至會需要幾年的時間。那么，應(yīng)收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當權(quán)益。而企業(yè)的財務(wù)報表則無法準確反映出企業(yè)實際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析結(jié)果。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費用會計入當期損益
從而導致報表使用者無法準確判斷出企業(yè)的實際經(jīng)營成果。根據(jù)當前的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用都應(yīng)該計入到期間費用當中去，并直接劃入當期損益。這就會導致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的科學方法
（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款
并確認實際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對一次性付款方式，我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務(wù)報表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預收賬款都應(yīng)該進行相應(yīng)的預結(jié)轉(zhuǎn)，并進行銷售稅金的計提。
（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費用配比原則來合理整改房地產(chǎn)
企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)強化財務(wù)報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因為在全球經(jīng)濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時做好相關(guān)的資本市場與財務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財務(wù)報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。
（3）我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進行科學合理的分析與研究
以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價格進行細致比較后開展相關(guān)的評估工作。在評估過后，對于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財務(wù)數(shù)據(jù)可以確認為土地增值額。對于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項期間費用進行合理且適當?shù)恼{(diào)整。
4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求
（1）充分利用財務(wù)報表外的信息
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實財務(wù)狀況與經(jīng)營狀況。因此，我們就應(yīng)該對財務(wù)報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。
（2）重視對現(xiàn)金流量表的分析工作
房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實。因此，我們就應(yīng)該對其進行相應(yīng)的分析，讓其對企業(yè)的相對利潤指標發(fā)揮出切實的指導性作用，并對財務(wù)報表的項目進行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務(wù)報表分析則可以準確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實際的償債能力。
5結(jié)論
我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理
伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因為，財務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構(gòu)問題，也有人力資源、財務(wù)涉外的問題，還有財務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進企業(yè)核心競爭力的提升。而財務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
在錯綜復雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務(wù)管理的問題所在，強化企業(yè)的財務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要存在如下問題。
·企業(yè)內(nèi)部財務(wù)觀念落后，缺乏科學管理的理念
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門和財務(wù)人員的工作。因此，財務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務(wù)運行和問責觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不熟悉財務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財務(wù)處理的規(guī)范，造成了財務(wù)程序的混雜，影響了財務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。
同時，很多財務(wù)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負擔財務(wù)工作義務(wù)時，就可能出現(xiàn)推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務(wù)工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機構(gòu)組織間的責任與義務(wù)關(guān)系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務(wù)責任意識，規(guī)范財務(wù)管理流程，是企業(yè)財務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。
·房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，財務(wù)機制不夠完善
企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，必須要依賴強有力的財務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的問題，是找出財務(wù)管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強了對財務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運行的混亂，導致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務(wù)監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)機制不完善，那么財務(wù)管理的科學性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督體制，給財務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導層的戰(zhàn)略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度健全了，財務(wù)監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務(wù)管理才能實現(xiàn)科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務(wù)監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。
·企業(yè)缺乏有效的財務(wù)激勵與約束機制，獎懲體系不健全
激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計和完善。企業(yè)要本著對員工負責、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的高標準、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。
如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財務(wù)管理科學化是一個嚴重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執(zhí)行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務(wù)管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設(shè)計和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層必須思考的問題。
·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學
縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)了嚴重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經(jīng)濟的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財務(wù)科學化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預料。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務(wù)科學化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認識清楚。
總結(jié)和展望
房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實施科學化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理情況，要對企業(yè)財務(wù)管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；風險控制
由于我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，推動了我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國各大行業(yè)中發(fā)展最快的。但是隨著各大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，加上國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，目前我國房地產(chǎn)市場中競爭在不斷加劇，財務(wù)管理的重要性得以進一步體現(xiàn)。如何對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題進行總結(jié)，積極探求行之有效的改進對策，是現(xiàn)階段相關(guān)人員最亟待解決的問題之一。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
我國房地產(chǎn)企業(yè)在長期的發(fā)展中將中心放在如何去開發(fā)新項目，認為企業(yè)的經(jīng)濟效益都是由企業(yè)的生產(chǎn)帶來的，沒有意識到企業(yè)財務(wù)管理的重要性。在財務(wù)管理方面對于現(xiàn)代化企業(yè)財務(wù)管理制度及其措施的落實還不夠全面，企業(yè)財務(wù)管理存在的問題比較多，導致財務(wù)混亂，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行 。從大體上來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在問題主要有下面幾個：
1、財務(wù)管理制度執(zhí)行力不強
雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)管理制度方面做的比較好，但是財務(wù)管理制度的執(zhí)行力比較低，導致財務(wù)管理制度不能真正為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理服務(wù)。在財務(wù)收支過程中，很多人員并不能真正按照規(guī)范的流程進行操作，對收支審批不重視，很多時候?qū)徟藛T在自己權(quán)限范圍之外進行審批，而且在辦理企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的時候?qū)ο嚓P(guān)手續(xù)的完整性不重視。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)中領(lǐng)導層的權(quán)利過于集中，在財務(wù)管理中很多時候其財務(wù)管理制度于不顧，往往受到企業(yè)領(lǐng)導的干涉比較嚴重，各項支出費用大部分都以企業(yè)的領(lǐng)導的意圖進行，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的實效性降低。
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題
房地產(chǎn)企業(yè)融資是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目一般投資比較多，建設(shè)周期比較長，所以對企業(yè)資金的占用量比較大，所以在財務(wù)管理過程中謹慎投資。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因是由于在進行財務(wù)決策的過程中對自己的財務(wù)狀況了解不夠，對自己的融資能力沒有全面的了解，導致房地產(chǎn)項目中資金缺乏，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資中主要的融資對象是銀行，但是銀行會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)信譽等做出貸款決定，再加上當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進一步增加。
3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管理程度較低
房地產(chǎn)企業(yè)往往存在同時進行多個工程項目的情況，要保證自己財務(wù)管理的有效性就需要對整個房地產(chǎn)項目都要加強管理。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目工程的財務(wù)管理并沒有集中起來，一般都是各個項目設(shè)置財務(wù)管理部門，并且很多房地產(chǎn)項目中的會計核算體系是不一樣的，導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息失真，而且這種分散式的財務(wù)管理還降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，一些工程項目中資金過剩閑置現(xiàn)象嚴重。另外一些項目中資金短缺，沒有形成資金合力，影響房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
二、如何改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理
1、提高財務(wù)管理制度執(zhí)行力
房地產(chǎn)企業(yè)要想真正以財務(wù)管理制度來保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展首先就需要完善財務(wù)管理制度，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行情況，制定合理的財務(wù)管理制度，確保各項制度能真正與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理相結(jié)合，并且指導房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動。另外一點要嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的過程中要嚴格按照各項制度進行工作，明確各部門及工作人員在財務(wù)方面的權(quán)限，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的支出管理中，要嚴格按照程序進行，必須要求要相關(guān)的審批以及各項手續(xù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有序性，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)安全。
2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程項目的過程中對資金用量和時間的要求比較高，融資成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要任務(wù)，現(xiàn)階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券等向社會籌集資金，也可以在房地產(chǎn)市場中進行重組和并購，形成企業(yè)合力，增強自己的實力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用除了貸款之外的金融業(yè)務(wù)進行融資，例如，可以通過信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式。
3、建立資金結(jié)算中心
針對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目分散導致企業(yè)財務(wù)管理不善的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資金結(jié)算中心進行財務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部建立完善的計算機財務(wù)管理系統(tǒng)，將公司總部與各工程項目聯(lián)系起來，形成一個系統(tǒng)化的財務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。然后房地產(chǎn)企業(yè)要取消各工程項目獨立的賬戶，設(shè)置公司總的賬戶，各項目中的支付都在企業(yè)總部進行，分項目中需要使用資金則要填制相關(guān)的財務(wù)申報表，經(jīng)過批準之后在企業(yè)賬戶中統(tǒng)一劃撥，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要保存好相關(guān)的憑證。成立企業(yè)財務(wù)階段中心不僅能使企業(yè)的資金形成合力，發(fā)揮更大的作用，而且提高企業(yè)資金的利用率。
4、加強風險控制
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的時候因為資金的占用時間長，加上市場信息變動較快，所以面臨的各種風險就比較多，所以在財務(wù)管理中要提高風險控制能力。在財務(wù)管理過程中首先應(yīng)該保證財務(wù)信息的真實性，這樣企業(yè)的各種財務(wù)情況才能得到真實的反映，從而采取正確的措施。另外在財務(wù)管理過程中要對企業(yè)面臨的風險進行有效的預測，提前做好防御措施，降低財務(wù)風險發(fā)生概率。
結(jié)論：
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險增多，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來了一定的影響。在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析自己的財務(wù)管理狀況，找出財務(wù)管理中存在的問題，轉(zhuǎn)變財務(wù)管理觀念，創(chuàng)新財務(wù)管理模式，提高財務(wù)管理水平，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力，在市場中能有較強的競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財務(wù)風險;特征指標
進入本世紀以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤高等特點,但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時也面臨著較大的財務(wù)風險。因此,從中國具體國情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財務(wù)風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務(wù)風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險概念
目前理論界對財務(wù)風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財務(wù)風險是指由企業(yè)負債引起的,具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個人借入。企業(yè)在經(jīng)營過程中,可以完全用自有資本來經(jīng)營,即企業(yè)全部負債為零。但是,這會導致企業(yè)盈利機會的減少和發(fā)展的緩慢。在市場經(jīng)濟體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實際經(jīng)濟生活中,負債經(jīng)營在企業(yè)中是普遍存在的。
廣義財務(wù)風險,是指企業(yè)在經(jīng)營及各項財務(wù)活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務(wù)風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運動的各個環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的各個方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個因素。其次,企業(yè)的其它風險對企業(yè)的影響最終也會通過財務(wù)成果得到反映。所以說,財務(wù)風險是企業(yè)經(jīng)營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風險的貨幣化的集中體現(xiàn)。
通過比較我們可以看出,廣義財務(wù)風險概念更為符合人們對財務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務(wù)風險。財務(wù)風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務(wù)風險涵義的界定應(yīng)按照廣義的財務(wù)風險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營不善和財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報酬無法全部收回的可能?；诙x,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險應(yīng)涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業(yè)風險等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析
(1)投資風險成因分析
投資決策失誤是產(chǎn)生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險。具體可分為兩個階段:
第一階段,企業(yè)要支付取得、開發(fā)土地并進行房地產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長,一個新建項目由于建設(shè)周期較長,在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導致企業(yè)不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。
第二階段是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)投資風險防范的關(guān)鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說,房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素?？陀^上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
(2)償債風險成因分析
舉債盲目性加重成本負擔。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬,沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項目的償債風險度。房地產(chǎn)項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負擔加重,償債風險增大。
(3)籌資風險成因分析
①籌資規(guī)模策略不當。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當會形成籌資風險。企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業(yè)無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業(yè)的獲利,反而會加大企業(yè)債務(wù)負擔,增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風險。
②資本結(jié)構(gòu)不當。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業(yè)收益產(chǎn)生負面影響而形成的財務(wù)風險。我國現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會給企業(yè)帶來現(xiàn)時的和潛在的籌資風險。
(4)營業(yè)風險成因分析
①經(jīng)營各部門協(xié)調(diào)能力不強。企業(yè)經(jīng)營過程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運動過程出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業(yè)風險的存在。例如,對經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
②對費用風險意識不強。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量,忽視了財務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙,使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導致成本管理工作與財務(wù)預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預期收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險特征指標分析
(1)有財務(wù)風險企業(yè)的篩選
本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬國測評結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司?？紤]到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標準。又因為十年中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)動態(tài)變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結(jié)果如下圖1所示。
然后對圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。
由篩選結(jié)果可得到歷年符合標準公司數(shù)如表1。
(2)有財務(wù)風險企業(yè)特征指標分析
為了能準確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評價規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財務(wù)評價指標體系,以及財務(wù)指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點,根據(jù)1996年財政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)指標。
數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行網(wǎng)
因為一個房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務(wù)指標設(shè)計原則的指導下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的財務(wù)風險指標體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現(xiàn)金流量的指標。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標如下:
①主營業(yè)務(wù)凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時,必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負數(shù)時,反映出企業(yè)經(jīng)營風險增大,需加以警戒。同時企業(yè)在擴大銷售的同時,應(yīng)注意改進經(jīng)營管理,提高盈利水平。
分析該指標的同時,結(jié)合了國家總體經(jīng)濟狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢,企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件進行客觀判定,另外企業(yè)一定時期實際的資產(chǎn)負債率指標應(yīng)該與預期標準的指標、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負債狀況所面臨的實際風險。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營業(yè)務(wù)利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應(yīng)及時進行控制。所以偏離行業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。
②資產(chǎn)負債率。該指標反映了企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度。
從十年趨勢分析來看,有財務(wù)風險企業(yè)的資產(chǎn)負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業(yè)資產(chǎn)負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:
從股東的角度看,由于企業(yè)通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業(yè)全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。
從經(jīng)營者的立場看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進行舉債,或負債比例很小,說明企業(yè)畏縮不前,對前途信心不足,利用債權(quán)人資本進行經(jīng)營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。
從財務(wù)風險管理的角度來看,企業(yè)應(yīng)當審時度勢,全面考慮,再利用資產(chǎn)負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產(chǎn)負債率過低,也會加大企業(yè)的財務(wù)風險。當企業(yè)資產(chǎn)負債率低于行業(yè)平均水平時,企業(yè)資產(chǎn)負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業(yè)水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。
③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率
從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢來看,可以分析企業(yè)未來短時間內(nèi)潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務(wù)風險的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)公司長期償債能力。所以資產(chǎn)負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規(guī)模上會保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對穩(wěn)定的情況下,管理費用率也應(yīng)保持相對穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營業(yè)費用率是指營業(yè)費用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營業(yè)費用的有效性,及其變動與主營業(yè)務(wù)收入變動的相關(guān)性。營業(yè)費用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營業(yè)費用的投入是相對有效的,其變動與主營業(yè)務(wù)收入的變動是相關(guān)的。營業(yè)費用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場競爭環(huán)境更加嚴峻,也可能反映企業(yè)營業(yè)費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業(yè)費用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營業(yè)偏離率,如表6所示。
通過以上有財務(wù)風險企業(yè)特征指標的分析,我們可以看出財務(wù)風險管理是一項艱巨而又復雜的系統(tǒng)工程。對待房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險,應(yīng)是一種對風險進行動態(tài)的控制。只要企業(yè)通過加強財務(wù)風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
[1]單敏.上市公司財務(wù)報表分析[M].復旦大學出版社,2005.
