亚洲免费无码av|久久鸭精品视频网站|日韩人人人人人人人人操|97人妻免费祝频在找|成人在线无码小视频|亚洲黄片无码在线看免费看|成人伊人22网亚洲人人爱|在线91一区日韩无码第八页|日韩毛片精品av在线色婷婷|波多野主播在线激情婷婷网

歡迎訪問愛發(fā)表,線上期刊服務(wù)咨詢

房地產(chǎn)開發(fā)的分類8篇

時(shí)間:2023-10-09 09:28:00

緒論:在尋找寫作靈感嗎?愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)的分類,愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維,激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,歡迎您的閱讀與分享!

房地產(chǎn)開發(fā)的分類

篇1

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回升

2009年,在市場(chǎng)回暖、銷售加快等積極因素帶動(dòng)下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢(shì)頭。去年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長(zhǎng)17.8%,增速較前三季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢(shì)。去年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點(diǎn),與年初25.5個(gè)百分點(diǎn)的差距相比縮小了11.2百分點(diǎn)。

去年1~11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長(zhǎng)17.2%,增幅比1~10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長(zhǎng)15.8%,增幅比去年1~10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長(zhǎng)26.1%,增幅比1~10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長(zhǎng)28.2%,比1~10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

去年1~11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1~11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長(zhǎng)17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長(zhǎng)14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看,31個(gè)省(區(qū)、市)中有18個(gè)省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度超過平均水平,增長(zhǎng)居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1~11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長(zhǎng)17.8%,比上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)19.1%,增速比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長(zhǎng)30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長(zhǎng)12.7%。去年1~11月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動(dòng)性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢(shì)。另外,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,2009年5月份,國(guó)家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國(guó)內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1~11月,貸款同比增長(zhǎng)40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2006和2007年的增長(zhǎng)水平。與此同時(shí),由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來源負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1~11月同比增長(zhǎng)76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。

銀行貸款和其他資金是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長(zhǎng)的帶動(dòng),2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1~11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長(zhǎng) 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本,居民購(gòu)買力明顯提高,加之房?jī)r(jià)的大幅度下降開始觸及購(gòu)房者的心理價(jià)位,貨幣流動(dòng)性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場(chǎng)銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場(chǎng)預(yù)期,銷售額顯著增長(zhǎng),企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1~11月,全國(guó)商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長(zhǎng)53%,該增速已超過2005~2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1~11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長(zhǎng)86.8%。其中,商品住宅銷售額增長(zhǎng)91.5%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1、新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價(jià)格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市只有1個(gè):錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有60個(gè),主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價(jià)格下降的城市有10個(gè),主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有61個(gè),主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有6個(gè),主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

3、新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲4.0%,環(huán)比上漲0.9%。分類型看,辦公樓銷售價(jià)格同比上漲6.6%,環(huán)比上漲0.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲2.1%,環(huán)比上漲0.6%;其他用房銷售價(jià)格同比上漲3.8%,環(huán)比上漲 2.0%。

篇2

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟

估算我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是:

1 根據(jù)2004-2008年的數(shù)據(jù),采用趨勢(shì)移動(dòng)平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級(jí)或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級(jí)企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例;然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例,得到2009年各級(jí)或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004-2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速,推算得到2009年各級(jí)或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4 將步驟2推算出的各級(jí)或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級(jí)或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004-2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù),利用趨勢(shì)移動(dòng)平均法,令移動(dòng)長(zhǎng)度為2,計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動(dòng)平均值mt和二次移動(dòng)平均值mt,如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式,如式(1)所示:

將表1的數(shù)值代入式(1),可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi,如表2所示。

假設(shè)Xi不變,用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi,則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量,如表3所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先,計(jì)算2004年各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)與一級(jí)企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi,如表4所示。

其次,計(jì)算2004年一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q,如表5所示。

再次,由《2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變,用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘,得出2009年一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后,假設(shè)Pi不變,用2009年一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘,推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值,如表6所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表6中各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值,如表7所示。

2 我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004-2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù),計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值,如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理,根據(jù)表8的數(shù)值,可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi,如表9所示。

假設(shè)Xi不變,用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi,則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量,如表10所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值,如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。

由相關(guān)研究報(bào)告查得2004-2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8%。假設(shè)M不變,用2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8%)進(jìn)行推算,得到2009年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值,如表12所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表12的各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值,如表13所示。

3 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004-2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù),計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值,如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理,根據(jù)表14的數(shù)值,可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi,如表15所示。

假設(shè)Xi不變,用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi,則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量,如表16所示。

(3)推算2009年我國(guó)各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004-2008年銷售建筑面積年均增速是33.3%。假設(shè)N不變,用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3%)進(jìn)行推算,得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值,如表18所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘,得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值,如表19所示。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

篇3

一、年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié):

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況:

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長(zhǎng)38.1%,其中,商品住宅投資13692億元,同比增長(zhǎng)34.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元,比年5月增加1845億元,增長(zhǎng)46.3%。

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米,同比增長(zhǎng)28.7%;房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長(zhǎng)67.9%;房屋竣工面積2.44億平方米,同比增長(zhǎng)18.2%,其中,住宅竣工面積1.96億平方米,增長(zhǎng)15.5%。

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬平方米,同比增長(zhǎng)35.6%,土地購(gòu)置費(fèi)4221億元,同比增長(zhǎng)84.0%。

2、商品房銷售情況:

年上半年,全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長(zhǎng)15.4%,增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%,辦公樓增長(zhǎng)53.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年,商品房銷售額1.98萬億元,同比增長(zhǎng)25.4%,增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況:

年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元,同比增長(zhǎng)45.6%。其中,國(guó)內(nèi)貸款6573億元,增長(zhǎng)34.5%;利用外資250億元,增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元,增長(zhǎng)50.9%;其他資金14487億元,增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款8064億元,增長(zhǎng)40.1%;個(gè)人按揭貸款4538億元,增長(zhǎng)60.4%。

4、全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù):

房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲,但漲幅回落。

年月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.1%,5月份為上漲0.2%。

截止到年月份,新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比價(jià)格與上月持平,而年5月份為上漲0.4%。其中,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%;商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%,其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%,高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與6月份相比,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平;商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%,其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平,高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。

年月份,二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%,漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.3%,比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

5、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù):

年6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為105.06,比5月份回落0.01點(diǎn),比去年同期提高8.51點(diǎn)。

從分類指數(shù)看:房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54,比年5月份回落0.02點(diǎn),比去年同期提高11.94點(diǎn);本年資金來源分類指數(shù)為113.63,比月份回落3.06點(diǎn),比去年同期提高14.90點(diǎn);土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22,比5月份提高3.08點(diǎn),比去年同期提高0.83點(diǎn);商品房空置面積分類指數(shù)為104.65,比5月份提高1.17點(diǎn),比去年同期提高16.06點(diǎn);房屋施工面積分類指數(shù)為109.39,比5月份回落1.97點(diǎn),比去年同期提高15.50點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征:

1.住房投資持續(xù)加快,商品房住房比重持續(xù)上升:

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長(zhǎng)38.1%,其中,商品住宅投資13692億元,同比增長(zhǎng)34.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國(guó)消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速,對(duì)“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加,同時(shí)由于房?jī)r(jià)的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重,都促使商品房投資的熱度與需求同步增加,即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。

2.土地開發(fā)增長(zhǎng)較快,企業(yè)購(gòu)置土地較為大膽:

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬平方米,同比增長(zhǎng)35.6%,土地購(gòu)置費(fèi)4221億元,同比增長(zhǎng)84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好趨勢(shì),雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的共同影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎,企業(yè)購(gòu)置土地面積增速有所回落,但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲(chǔ)備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮,在部分城市大膽、大量購(gòu)置土地,促使部分城市“地王”頻現(xiàn),在這些交易的影響下,促使年上半年整體土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較大,土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)明顯。

3.商品房建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn),竣工面積增速高于往年:

年上半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米,同比增長(zhǎng)28.7%;房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長(zhǎng)67.9%;房屋竣工面積2.44億平方米,同比增長(zhǎng)18.2%,其中,住宅竣工面積1.96億平方米,增長(zhǎng)15.5%。

年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲運(yùn)行,以及房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)房需求的不斷增加等多重因素,使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度,新竣工面積以及新開工面積的增長(zhǎng)等同步作用下,上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的存房量持續(xù)增加,市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng),供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢(shì)。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),銷售壓力逐漸加大:

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);投資估算;管理控制

中圖分類號(hào):F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

文章編號(hào):1673-291X(2012)14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

(一)投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括:

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi),包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見費(fèi)。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。

7.開發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之,房地產(chǎn)成本估算是否正確,是否合理,將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

(二)項(xiàng)目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目,最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成,可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī),利用相關(guān)方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān),在實(shí)際定價(jià)的過程中,可以根據(jù)某種定位法來確定,也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有:成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下,房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功,一方面可以獲利,另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素,決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中,要進(jìn)行諸多方面的判斷,以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況,要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

(三)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多,主要有:項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收,最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響,對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)該考慮爭(zhēng)取減免或緩繳。

(四)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析,可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素,使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素,必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算,并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是,在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí),可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測(cè)結(jié)果不一致,或者差異過大。因此,在經(jīng)濟(jì)分析時(shí),應(yīng)該明確不確定的因素,估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn),從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

(一)建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況,把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測(cè)算控制表、銷售收款預(yù)測(cè)及控制表、資金來源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測(cè)算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息;銷售收款預(yù)測(cè)及控制表中可以反映實(shí)際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等;資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃;資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃,結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格,編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃,對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理,既要保持投資管理的剛性,又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性,在爭(zhēng)取投資資金效率最大化的同時(shí),又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

(二)管理表格編制及動(dòng)態(tài)更新

篇5

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善,新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等,如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下,結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn),改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法,更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能,是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種,一種是自行開發(fā)并銷售,另一種是事先與買方簽訂合同,按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者,應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品,由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng),耗資巨大,其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證,在此基礎(chǔ)上,一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此,房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?!斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),該規(guī)定比較簡(jiǎn)單,宜于實(shí)際工作中的操作,但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì),理論上不夠合理;《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn),理論上具有合理性,但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂,核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入,其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年,長(zhǎng)則4~5年,必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理;在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金,并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期;由于項(xiàng)目尚未完工,即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次,房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋,低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本,但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià);又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣,由于朝向不同,其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積,得出每平米建筑面積成本,然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素,得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性,表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后,大量預(yù)收款確認(rèn)為收入,期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好,但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期,故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,尤其是上市公司,極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司,其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù),但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況,現(xiàn)金流狀況極佳,有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償,大筆銀行貸款到期而無力償還,尚未結(jié)清的擔(dān)保金,由于市政規(guī)劃調(diào)整,地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等;故此,評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī),千萬不要以指標(biāo)論好壞,應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì),看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量,還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然,這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的,未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金,未取得土地使用權(quán)證書,或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的,以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的,即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢,甚至取得了相關(guān)報(bào)酬,并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn),也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮,即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方;企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中,收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn),理論上比較合理,但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性,為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為,不論是否收取了款項(xiàng),均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此,簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件,不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù);簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣,從法律意義上講也只是一種合約,房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方,不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定,故也不能確認(rèn)收入;購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊,盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志,但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金,取得土地使用證,并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同,并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門,辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入,會(huì)導(dǎo)致收入滯后,同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以,盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志,但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位,與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí),企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格,作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法,是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶,在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上,再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶,價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本,即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù),對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量,待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本,用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè),優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量,缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差,且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法,就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù),就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定,甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶,也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn),按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大,但遵循了一貫性原則,提供信息可靠及時(shí),并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中,適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此,能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況,從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說,土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn),在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后,相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng),從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇6

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善,新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等,如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下,結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn),改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法,更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能,是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種,一種是自行開發(fā)并銷售,另一種是事先與買方簽訂合同,按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者,應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品,由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng),耗資巨大,其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證,在此基礎(chǔ)上,一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此,房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),該規(guī)定比較簡(jiǎn)單,宜于實(shí)際工作中的操作,但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì),理論上不夠合理;《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn),理論上具有合理性,但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂,核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入,其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年,長(zhǎng)則4~5年,必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理;在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金,并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期;由于項(xiàng)目尚未完工,即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次,房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋,低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本,但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià);又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣,由于朝向不同,其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積,得出每平米建筑面積成本,然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素,得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性,表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后,大量預(yù)收款確認(rèn)為收入,期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好,但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期,故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,尤其是上市公司,極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司,其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù),但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況,現(xiàn)金流狀況極佳,有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償,大筆銀行貸款到期而無力償還,尚未結(jié)清的擔(dān)保金,由于市政規(guī)劃調(diào)整,地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等;故此,評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī),千萬不要以指標(biāo)論好壞,應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì),看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量,還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然,這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的,未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金,未取得土地使用權(quán)證書,或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的,以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的,即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢,甚至取得了相關(guān)報(bào)酬,并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn),也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮,即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方;企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中,收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn),理論上比較合理,但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性,為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為,不論是否收取了款項(xiàng),均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此,簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件,不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù);簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣,從法律意義上講也只是一種合約,房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方,不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定,故也不能確認(rèn)收入;購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊,盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志,但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金,取得土地使用證,并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同,并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門,辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入,會(huì)導(dǎo)致收入滯后,同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以,盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志,但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位,與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí),企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格,作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法,是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶,在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上,再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶,價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本,即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù),對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量,待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本,用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè),優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量,缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差,且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法,就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù),就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定,甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶,也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn),按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大,但遵循了一貫性原則,提供信息可靠及時(shí),并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中,適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此,能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況,從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說,土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn),在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后,相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng),從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇7

關(guān)鍵詞:中小型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 特點(diǎn) 發(fā)展戰(zhàn)略

為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實(shí)施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制,許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此,有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實(shí)不然,無論企業(yè)多小,在經(jīng)營(yíng)的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子,只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實(shí)施往往是一個(gè)非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)

1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化

1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場(chǎng),以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)衰退時(shí),中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為,有所不為”,縮小經(jīng)營(yíng)范圍,把有限的資源集中到自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)上來,逐步構(gòu)筑自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.1.2分類評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場(chǎng)衰退期間,中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目,包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估,然后分類處理,收縮陣線。

2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn),中小開發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多,以三個(gè)左右為佳,并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次,最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā),另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工,還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營(yíng)差異化:市場(chǎng)細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營(yíng)”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí),要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目,選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品,充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì),拾遺補(bǔ)缺,填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化:精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度,提高產(chǎn)品的附加值。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段,設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘,將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩,成為市場(chǎng)矚目的精品。

2.2.3項(xiàng)目開發(fā)差異策略:確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的研究,通過對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對(duì)象,從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場(chǎng),力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略:定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域,云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在這種情況下,中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿,采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),有利于國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股,而不需要組建新的合法實(shí)體,通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí),合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu),但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先,合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作,增大了成本;其次,如果聯(lián)盟不得不終止,合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回;最后,管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性,而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟,協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠(chéng)信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作,企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工,沒有資金和技術(shù)等的往來,企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效,但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性,容易重組、更改和終止,合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中,往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā),因此,可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式,你擁有資金,我提供土地,雙方合作開發(fā),解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前,各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益,不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上,往往是大面積土地的整體出讓,零星小地塊的出讓越來越少,一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受,聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作,也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng),迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā),聯(lián)合有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本,提高效率,增加消費(fèi)者價(jià)值,使聯(lián)盟各方獲得收益。

要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定一個(gè)比較縝密的發(fā)展戰(zhàn)略,只有這樣才能拓寬融資渠道,加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

篇8

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述

2010年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房?jī)r(jià)上漲過快,房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長(zhǎng),一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊、普通居民購(gòu)房困難的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場(chǎng)秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國(guó)務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國(guó)十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕?!靶聡?guó)十條”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國(guó)樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是成交量還是房?jī)r(jià)均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會(huì)要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果。若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn);興業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸不良率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

目前,宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整和成本上漲成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn):一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。

2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對(duì)資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國(guó)目前有集團(tuán)背景的開發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對(duì)開發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對(duì)開發(fā)商的業(yè)績(jī)有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對(duì)外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)資金鏈斷裂可能會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押品市場(chǎng)價(jià)格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)抵押品的市場(chǎng)價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場(chǎng)低迷時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)抵押品的處置通常會(huì)出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí),商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個(gè)人住房貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí),在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下,個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí),由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí),會(huì)出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行要留意兩類個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí),借款者從自身利益最大化出發(fā)主動(dòng)違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí),部分過度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為,例如通過虛增注冊(cè)資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大?!凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘?gòu)房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房?jī)r(jià)”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房?jī)r(jià)來套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整的措施及建議

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動(dòng)向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

1.把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點(diǎn)支持房?jī)r(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會(huì)城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。減少對(duì)供過于求區(qū)域市場(chǎng)的貸款投放,堅(jiān)決退出房?jī)r(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評(píng)級(jí)、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類管理。重點(diǎn)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程,消除信息不對(duì)稱給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險(xiǎn)的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警,建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過監(jiān)測(cè)開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等,及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì),幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

4.高度重視個(gè)人住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

5.加強(qiáng)抵押品價(jià)值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察,判斷其評(píng)估抵押物價(jià)值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況,選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對(duì)開發(fā)貸款抵押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估。三是逐步開展個(gè)人貸款押品價(jià)值重評(píng)工作。針對(duì)貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個(gè)人貸款,認(rèn)真開展抵押品重評(píng)工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的,應(yīng)要求借款人及時(shí)追加貸款擔(dān)保,確保貸款擔(dān)保足值有效。

推薦期刊