緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

1、項(xiàng)目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4、存在問題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3、營(yíng)銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇

1、建設(shè)條件

2、場(chǎng)址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、工程項(xiàng)目管理

2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計(jì)劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會(huì)效益分析

1、社會(huì)效益分析

2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、風(fēng)險(xiǎn)類別

2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對(duì)策

0.引言

住房一直是我國(guó)民生問題中的熱點(diǎn)話題，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場(chǎng)所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)我國(guó)國(guó)計(jì)民生的影響較大。因此，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對(duì)房地產(chǎn)成本管理控制的問題進(jìn)行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.我國(guó)房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往具有較長(zhǎng)的周期，涉及決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標(biāo)成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)的成本管理方式，不能很好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制，這導(dǎo)致在很多具體支出項(xiàng)目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費(fèi)[3]。舉個(gè)例子來(lái)說，在用于拆遷的商品房成本計(jì)算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實(shí)際的用途分?jǐn)傎Y金，在不同對(duì)象的同意費(fèi)用支出上會(huì)存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?，這就增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

1.3賬目和實(shí)際情況不一致

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)的方面很多，其財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對(duì)較多[4]。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)有一些企業(yè)將商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對(duì)此進(jìn)行有效的記錄和核實(shí)，經(jīng)常造成賬目和實(shí)際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，因此，加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個(gè)階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價(jià)的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實(shí)現(xiàn)：一、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。有效的市場(chǎng)調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的調(diào)查，針對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能取得實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)分析，才能從整體角度和經(jīng)濟(jì)角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第二因素，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙具有可行性和經(jīng)濟(jì)性。

2.3施工階段

施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)變更、施工材料價(jià)格、施工進(jìn)度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點(diǎn)：一、減少設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，因此，施工部門要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督、管理。二、加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識(shí)，通過有效的管理對(duì)施工人員進(jìn)行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。施工進(jìn)度會(huì)影響施工階段的成本，如果施工進(jìn)度跟計(jì)劃進(jìn)度相差太遠(yuǎn)，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費(fèi)用、人工費(fèi)用等成本就會(huì)有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。

2.4竣工階段

竣工階段對(duì)房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗(yàn)收過程中如果不注意對(duì)費(fèi)用計(jì)算進(jìn)行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行有效驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程的驗(yàn)收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認(rèn)才對(duì)隱蔽工程進(jìn)行結(jié)算。

3.結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大。通過有效的成本管理控制手段對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。

參考文獻(xiàn)：

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[3]閆晶，尹立新.基于標(biāo)桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2011（12）：37-39.

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過科學(xué)化分析手段，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對(duì)比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對(duì)其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)，提出對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評(píng)價(jià)意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本屬性，也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評(píng)價(jià)人員運(yùn)用評(píng)價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識(shí)等差異都會(huì)使評(píng)價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來(lái)，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對(duì)和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢(shì)。

全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對(duì)投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評(píng)價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際狀況。

責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對(duì)自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。

（三）影響因素

首先是財(cái)務(wù)因素。對(duì)于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對(duì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次是市場(chǎng)不確定因素。作為對(duì)未來(lái)事物的評(píng)價(jià)，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對(duì)市場(chǎng)不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來(lái)源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評(píng)價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開工建設(shè)之后才開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評(píng)價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與人員

一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來(lái)主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場(chǎng)調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

可在實(shí)際工作中，部分評(píng)價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒有配置市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評(píng)價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評(píng)價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。

（三）缺乏市場(chǎng)分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質(zhì)的評(píng)價(jià)方案，必須建立在大量市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中首先要解決的是對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場(chǎng)，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究是否可行。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能保證評(píng)價(jià)真正有效。

（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程中，將過多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對(duì)項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對(duì)其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)于保障項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來(lái)很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評(píng)價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。

三、對(duì)策建議

（一）改變觀念，從意識(shí)形態(tài)角度增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們?cè)谝庾R(shí)形態(tài)上為能充分認(rèn)識(shí)到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。在充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資金以及人力支持，保證評(píng)價(jià)過程的順利實(shí)施。

（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，衡量擬建項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究的專業(yè)市場(chǎng)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)的需要。

（五）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重大作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。

（六）加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的再評(píng)估力度

學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有機(jī)結(jié)合，對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評(píng)估，將評(píng)價(jià)過程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告在完善國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無(wú)論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）

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篇4

［關(guān)鍵詞］成本控制房地產(chǎn)影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是保證企業(yè)完成既定成本目標(biāo)的重要手段，是成本管理的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)全方位管理的最基本環(huán)節(jié)，成本控制的實(shí)施是降低產(chǎn)品成本、增加盈利、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，其最終結(jié)果是給企業(yè)帶來(lái)一定的效益。成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是以直接服務(wù)于企業(yè)為目的，是抵抗內(nèi)外壓力、求得生存、增加競(jìng)爭(zhēng)力的保障。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，樓市進(jìn)入了更深程度的調(diào)整，房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)者持幣觀望。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“房地產(chǎn)目前正處在比較劇烈的調(diào)整過程中，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，政府有必要給予穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境”?；趯?duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制與管理就更成為企業(yè)發(fā)展與生存的重中之重。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)從最初的粗放型開發(fā)模式逐步進(jìn)入到精細(xì)化開發(fā)模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和完善，消費(fèi)者日趨理性和成熟。無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是迫于開發(fā)企業(yè)之間日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范化的成本控制管理已經(jīng)成為開發(fā)商普遍關(guān)注，并需要急切解決的一個(gè)核心問題。加入了WTO之后，我國(guó)的企業(yè)開始直接面對(duì)眾多國(guó)際企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的造價(jià)管理也逐步由傳統(tǒng)的預(yù)算模式向工程量清單方式轉(zhuǎn)化。工程量清單是適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)的規(guī)范、有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，減少了工程結(jié)算中對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議和扯皮現(xiàn)象，是真正和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的一種投標(biāo)報(bào)價(jià)模式，也是未來(lái)工程造價(jià)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著計(jì)算機(jī)的技術(shù)的日臻完善，電腦為成本控制提供了極大的便利。

一、工程成本控制的基本內(nèi)容

程造價(jià)控制的兩種含義：建設(shè)工程投資費(fèi)用控制，建設(shè)工程價(jià)格控制。建設(shè)工程全面造價(jià)控制包括：全壽命期造價(jià)控制、全過程造價(jià)控制、全要素造價(jià)控制、全方位造價(jià)控制。工程造價(jià)控制制度：是指為了合理地確定和有效地控制工程造價(jià)，保證整個(gè)工程造價(jià)控制工作正常運(yùn)行，并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所制定的一系列工作方法，內(nèi)容和工作程序。

工程造價(jià)的有效控制是指在項(xiàng)目投資決策階段，設(shè)計(jì)階段，承發(fā)包階段和項(xiàng)目實(shí)施階段，采取有效措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中能合理使用人力，物力，財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。有效控制工程造價(jià)體現(xiàn)三個(gè)原則：一，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過程造價(jià)控制。二，主動(dòng)控制，以取得令人滿意的結(jié)果。三，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最有效的手段。

建設(shè)工程項(xiàng)目總投資構(gòu)成為：建設(shè)投資；流動(dòng)資產(chǎn)投資(鋪底流動(dòng)資金）

建設(shè)投資：建筑安裝工程費(fèi)用；設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用；工程建設(shè)其他費(fèi)用；預(yù)備費(fèi)；建設(shè)期利息；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。建筑安裝工程費(fèi)用：直接費(fèi)；間接費(fèi)；利潤(rùn)；稅金。直接費(fèi)：直接工程費(fèi)；措施費(fèi)。間接費(fèi)：規(guī)費(fèi)；企業(yè)管理費(fèi)。設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(設(shè)備原價(jià)，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)）；工、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)。工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地使用費(fèi)；與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。直接工程費(fèi)：指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)，材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)。措施費(fèi)：指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目費(fèi)用，包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)，安全文明施工費(fèi)，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，二次搬運(yùn)費(fèi)等。規(guī)費(fèi)：指政府和有關(guān)權(quán)利部門規(guī)定必須繳納的費(fèi)用。企業(yè)管理費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需費(fèi)用。利潤(rùn)：指項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)完成工程獲得的盈利，按照不同的計(jì)價(jià)程序，利潤(rùn)的形成也有所不同。稅金：指國(guó)家稅法規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)或進(jìn)口設(shè)備抵岸價(jià)與設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)之和。

二、成本控制影響因素影響因素的確定

成本控制影響因素的研究中，由于收集影響因素的目的是為了制定更佳的建設(shè)項(xiàng)目成本控制措施，因此從企業(yè)以及實(shí)際項(xiàng)目的情況出發(fā)，所調(diào)查的對(duì)象必須是對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目中具有實(shí)際項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，并能從全局或重要局部分析現(xiàn)狀和未來(lái)的相關(guān)人員。本著這個(gè)原則，此次調(diào)查的對(duì)象確定為主管部門領(lǐng)導(dǎo)、部分主要職能部門負(fù)責(zé)人、施工單位、業(yè)主以及項(xiàng)目管理人員等。本文調(diào)查采用“問卷法”與“座談法”相結(jié)合的方式進(jìn)行，通過對(duì)調(diào)查問卷及訪談結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析，識(shí)別出以下10種因素，如表1所示。

表1 項(xiàng)目成本控制影響因素表

編號(hào) 因素名稱 編號(hào) 因素名稱

S1 項(xiàng)目設(shè)計(jì) S2 財(cái)務(wù)分析

S3 工程招標(biāo) S4 工程談判

S5 合同管理 S6 變更管理

S7 施工組織 S8 反索賠

S9 保修服務(wù) S10 竣工

三、構(gòu)建影響因素的ISM模型

解釋結(jié)構(gòu)模型法（Interpretative Structural Modeling Method 簡(jiǎn)稱ISM分析法）的特點(diǎn)是把復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)(要素)，利用人們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，以及計(jì)算機(jī)的幫助，最終將系統(tǒng)構(gòu)造成一個(gè)多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)模型。按照總結(jié)出的各個(gè)影響因素的實(shí)際意義，根據(jù)要素間二元關(guān)系的傳遞性，邏輯推斷各要素間各次遞推的二元關(guān)系，并加用括號(hào)的標(biāo)示符表示。最后，再加入反映自身到達(dá)關(guān)系的關(guān)系矩陣，建立起系統(tǒng)要素的可達(dá)矩陣，如圖1所示：

V V S1項(xiàng)目設(shè)計(jì)

V V V V S2財(cái)務(wù)分析

V V S3工程招標(biāo)

V V S4工程談判

V V V V V S5合同管理

V S6變更管理

V S7施工組織

V S8反索賠

V S9保修服務(wù)

V S10竣工

S11項(xiàng)目成本

圖1各因素影響關(guān)系方格圖

根據(jù)圖2，加入單位矩陣及間接關(guān)系建立可達(dá)矩陣。最終將多級(jí)遞階有向圖陣轉(zhuǎn)化為解釋結(jié)構(gòu)模型，解釋結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

四、結(jié)論

根據(jù)本文房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素模型構(gòu)建，可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素較多，這些影響因素分為兩個(gè)層次。其中主要的成本包括了變更管理，施工組織，反索賠，保修服務(wù)，竣工等5個(gè)大方面，而每個(gè)大的方面又包括若干個(gè)影響因素。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制時(shí)，則更應(yīng)從最底層因素進(jìn)行管理，即項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，財(cái)務(wù)分析成本，工程招標(biāo)成本，工程談判成本，合同管理成本等。這些因素是影響項(xiàng)目成本控制的直接關(guān)鍵性因素。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

摘 要 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理（DFM）是一個(gè)財(cái)務(wù)信息的整體過程，它通過對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)和實(shí)際結(jié)果進(jìn)行模擬，并且運(yùn)用相關(guān)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)和一套輔助管理程序進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并表示出財(cái)務(wù)變動(dòng)的信息與預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)中的差別。本文作者從事財(cái)務(wù)管理多年，在文中以自己的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 可行性 管理系統(tǒng) 操作流程

引言：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)的管理在項(xiàng)目的實(shí)施過程中并通過對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況和最終目標(biāo)進(jìn)行設(shè)置，并在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行過程中嚴(yán)格按照事先的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)設(shè)定進(jìn)行運(yùn)行。從而實(shí)現(xiàn)計(jì)劃和實(shí)際財(cái)務(wù)管理的相互對(duì)比，并且達(dá)到有效控制資金走向的目的。

一、實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的可行性

1.動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理能提高房屋地產(chǎn)開發(fā)的客觀需要，要采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，房地產(chǎn)企業(yè)要維持本身的創(chuàng)新能力，還要在行業(yè)內(nèi)不斷創(chuàng)新和提高。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)任何的創(chuàng)新都會(huì)被同行所模仿，甚至超越，所以在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)真正維持創(chuàng)新的企業(yè)很少，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想維持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，獲得持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)力。就要在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理層尋求突破，并將財(cái)務(wù)管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。要超越傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析模式，制定可行的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理體制。

2.信息化技術(shù)的應(yīng)用為實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理.計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的普及和企業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化使財(cái)務(wù)信息的的傳遞有事后信息轉(zhuǎn)化到實(shí)時(shí)信息。在經(jīng)濟(jì)信息全球化的發(fā)展趨勢(shì)中，財(cái)務(wù)管理信息化成為了必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)自然也不例外，在進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理時(shí)要首先具備分析信息和數(shù)控運(yùn)算能力的硬件系統(tǒng)。這就要求要研究出適合廣大房地產(chǎn)企業(yè)的的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理工具，作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理途徑。在應(yīng)用管理工具的同時(shí)還要保證動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)儲(chǔ)存量，以滿足動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的完整性，和實(shí)施性。從而避免錯(cuò)誤信息數(shù)據(jù)的產(chǎn)生。

二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建

1.系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理。將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理構(gòu)建成一個(gè)實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目資金運(yùn)作的信息平臺(tái)，其立足點(diǎn)主要金鐘在對(duì)財(cái)務(wù)信息的及時(shí)處理和傳遞，并能事先模擬出在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境下實(shí)施方案的可行性。對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)和項(xiàng)目目標(biāo)的差異進(jìn)行反饋，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)測(cè)投資風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行預(yù)防。房地產(chǎn)企業(yè)有著本行業(yè)特有的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目策劃，實(shí)施，完成的過程都是有房地產(chǎn)企業(yè)自己執(zhí)行的，所以房地產(chǎn)企業(yè)間相互中缺少溝通的橋梁。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可以把房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程制定成一個(gè)系統(tǒng)的工作鏈。把每個(gè)環(huán)節(jié)都看成相對(duì)的作業(yè)點(diǎn)，在通過不同階段制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)控制計(jì)劃，力爭(zhēng)把資金的最大使用額控制在預(yù)先設(shè)定的限額內(nèi)，同時(shí)進(jìn)行預(yù)期值和實(shí)際發(fā)生值的比較，把有關(guān)差異進(jìn)行反饋，使企業(yè)管理者實(shí)時(shí)了解財(cái)務(wù)的基本走向，同時(shí)調(diào)整企業(yè)的管理環(huán)節(jié)，使企業(yè)的人力、財(cái)力、物力得到最大化的利用。

2.系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理的重要環(huán)節(jié)，在進(jìn)行工作之前，就要對(duì)財(cái)務(wù)需求進(jìn)行分析，并且根據(jù)系統(tǒng)目標(biāo)明確工作方向，并要解決系統(tǒng)的最終工作目的，以此來(lái)確定系統(tǒng)模塊的主要功能，和作用。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)在功能方面來(lái)說，主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的信息化所設(shè)置。以財(cái)務(wù)工作需求的角度來(lái)分析主要分為三個(gè)方面：

（1）充分滿足項(xiàng)目管理者能通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)了解本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)信息、項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)施和管理責(zé)任的落實(shí)情況。

（2）能更快速的完成項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)的修改、計(jì)算、監(jiān)察等任務(wù)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目每一階段目標(biāo)的預(yù)測(cè)。

（3）使項(xiàng)目管理者及時(shí)完成項(xiàng)目目的執(zhí)行結(jié)果的反饋和統(tǒng)計(jì)分析工作，并在執(zhí)行后進(jìn)行綜合性的評(píng)估，來(lái)糾正項(xiàng)目管理中的差異。

三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作流程

1.前期準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目設(shè)立初期，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，相關(guān)部門協(xié)助完成前期財(cái)務(wù)信息的收集整理工作，并參與相關(guān)財(cái)務(wù)分析資料（主要是可行性研究報(bào)告、資金運(yùn)作計(jì)劃等）的編制，為系統(tǒng)的后期運(yùn)作做準(zhǔn)備。

2.成本分解。項(xiàng)目分析資料編制完成后，財(cái)務(wù)人員按系統(tǒng)設(shè)定的初始投資總目標(biāo)，根據(jù)系統(tǒng)流程，將各階段目標(biāo)成本按單位成本要素細(xì)分到相應(yīng)部門，在項(xiàng)目工作會(huì)議上告知相關(guān)部門責(zé)任人或及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行及時(shí)的信息溝通和目標(biāo)調(diào)整。

3.實(shí)施成本跟蹤管理。在項(xiàng)目正式實(shí)施階段，參照確定的各項(xiàng)子目標(biāo)值進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施，系統(tǒng)會(huì)對(duì)每項(xiàng)執(zhí)行情況給出評(píng)定，并根據(jù)實(shí)際需要將評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)部門，使其能及時(shí)了解和調(diào)整任務(wù)計(jì)劃。也可以按每個(gè)階段來(lái)累計(jì)項(xiàng)目引發(fā)的相關(guān)成本，與期初的目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，核實(shí)項(xiàng)目投資及部門資金運(yùn)作情況。4.實(shí)施項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理。系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)保存和隨時(shí)輸出已執(zhí)行項(xiàng)目的記錄，將具體執(zhí)行指標(biāo)作為部門績(jī)效評(píng)估的一部分，納入部門不定期的考評(píng)計(jì)劃中，作為參照的量化指標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目成本超支部分，能夠及時(shí)找出超支原因和相應(yīng)的解決辦法，將實(shí)際成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

結(jié)束語(yǔ)：

本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中財(cái)務(wù)管理動(dòng)態(tài)管理進(jìn)行分析，總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理方式和考評(píng)制度，并且要細(xì)致做好的考評(píng)工作，要針對(duì)項(xiàng)目完成后實(shí)際的資金發(fā)生來(lái)對(duì)項(xiàng)目的整體投資情況進(jìn)行考核與評(píng)定，近而對(duì)項(xiàng)目中的超支現(xiàn)象進(jìn)行總結(jié)，提高資金在項(xiàng)目投資中的使用效率。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

本文對(duì)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、缺乏市場(chǎng)分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的問題

(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有主觀性在開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施，有些施工項(xiàng)目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。

(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作，要求使用科學(xué)的評(píng)估方法，可信度較高且客觀的評(píng)估觀點(diǎn)，同時(shí)評(píng)估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員，實(shí)行過市場(chǎng)推廣的營(yíng)銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中卻不是以上那些人在主持開展，評(píng)價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。

(三)缺乏市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，要通過大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場(chǎng)為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)市場(chǎng)的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場(chǎng)環(huán)境的問題進(jìn)行分析。

(四)忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(五)經(jīng)費(fèi)不足我國(guó)房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗(yàn)主義，在決策中植入大量的主觀意識(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分，在實(shí)際項(xiàng)目的開展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力，在一定層度上抑制了評(píng)價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。

二、對(duì)策與建議

(一)改變觀念，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要，如果想在評(píng)估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案，落實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí)，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的正常運(yùn)行[2]。

(二)完善評(píng)價(jià)體系使評(píng)價(jià)體系走向規(guī)范化，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財(cái)務(wù)手段分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評(píng)價(jià)體系，使用綜合的評(píng)價(jià)方法將運(yùn)營(yíng)角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對(duì)成本有效評(píng)估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評(píng)價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更具有合理有效性。

(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)國(guó)家對(duì)建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專業(yè)市場(chǎng)的培育，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營(yíng)銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國(guó)家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作出一份貢獻(xiàn)，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感，要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢(shì)。

(五)市場(chǎng)調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是重要的投資依據(jù)，所以這就對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實(shí)踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對(duì)分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對(duì)投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(六)加大再評(píng)估力度要將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)估相結(jié)合，通過專家對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)行驗(yàn)證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估意見共同權(quán)衡，要對(duì)專家的評(píng)論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，對(duì)提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國(guó)家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

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篇7

（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游多個(gè)行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動(dòng)作用，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到20%-30%。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國(guó)民生活的必需品及城市化進(jìn)程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；

（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本特征

（1）壟斷性。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大壟斷。一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（2）整體市場(chǎng)供不應(yīng)求。

（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個(gè)行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。

商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)

（一）政策態(tài)度

國(guó)家當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房?jī)r(jià)上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻(xiàn)，又不希望經(jīng)濟(jì)社會(huì)被房地產(chǎn)綁架。無(wú)論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺(tái)“國(guó)五條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等限制政策，無(wú)不體現(xiàn)國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的批判發(fā)展的態(tài)度。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品

常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。

商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實(shí)行名單制管理，并區(qū)別于土儲(chǔ)貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴(yán)格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點(diǎn)包括：申報(bào)要件審查、經(jīng)營(yíng)情況審查、授信方案審查、財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)分析、擔(dān)保審查等。

票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實(shí)際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)?？s減，不能滿足企業(yè)需要，故實(shí)際采用較少。各房企通常運(yùn)用貨幣貸款。

表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機(jī)構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對(duì)表外融資采取審慎、“實(shí)質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。

（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)

商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因?yàn)閷?duì)商業(yè)銀行來(lái)說，房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長(zhǎng)期收益、擔(dān)保方式有力等特點(diǎn)，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要?jiǎng)訖C(jī)。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避

金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動(dòng)機(jī)之一就是規(guī)避監(jiān)管。

監(jiān)管部門對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)?？刂啤⒋尜J比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對(duì)既有的單一產(chǎn)品或融資方式進(jìn)行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺(tái)創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。

當(dāng)前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營(yíng)投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達(dá)到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。雖然8號(hào)文、127號(hào)文等政策不斷出臺(tái)，但金融機(jī)構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M(jìn)行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

（一）政策與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國(guó)家和行業(yè)政策變化對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的影響，比如限貸政策對(duì)開發(fā)貸的影響、限購(gòu)政策對(duì)住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。

合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項(xiàng)監(jiān)管要求，比如項(xiàng)目自有資金比例要求等規(guī)定，在進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查時(shí)，需要嚴(yán)格予以執(zhí)行。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查的重點(diǎn)內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機(jī)制。（2）企業(yè)外部評(píng)價(jià)。（3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。（4）企業(yè)財(cái)務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。

（三）完工風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn)，這將影響到項(xiàng)目銷售，進(jìn)而影響現(xiàn)金流回收造成還款來(lái)源不足，導(dǎo)致逾期。

（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均以項(xiàng)目公司來(lái)運(yùn)作，一來(lái)可以輕易實(shí)現(xiàn)自有資金比例要求，二來(lái)項(xiàng)目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項(xiàng)目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來(lái)就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

抵押物受工程進(jìn)度和市場(chǎng)行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實(shí)際擔(dān)保能力與項(xiàng)目運(yùn)作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解讀

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理帶來(lái)困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類。(1)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。(2)房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。(3)項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。(1)不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。(2)分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來(lái)分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)預(yù)測(cè)決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.大量舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年11月19日公布，上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個(gè)別房地產(chǎn)公司的負(fù)債率則高達(dá)100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3％，比2009年末提高5.09個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到我們研究-時(shí)間范圍內(nèi)的最高水平。”最新的數(shù)據(jù)銀監(jiān)會(huì)完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70％。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60％-70％以內(nèi)?？梢?，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)“國(guó)十條”、新“國(guó)五條”及地方各級(jí)調(diào)控政策后，仍然居高不下的房?jī)r(jià)后面，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來(lái)越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應(yīng)編制《項(xiàng)目進(jìn)度資金需求計(jì)劃表》，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長(zhǎng)短與利率的高低也是成正比例變動(dòng)的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時(shí)償還再申請(qǐng)下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)一次性付款。對(duì)于可辦理按揭貸款的項(xiàng)目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時(shí)，及時(shí)予以辦理。三是嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對(duì)于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

4.加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果，投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小　結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，財(cái)會(huì)研究，2007，(1)