緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬(wàn)科公司；財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)上貢獻(xiàn)了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國(guó)政府必然的政策傾斜，這使未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿、企業(yè)負(fù)債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點(diǎn)，使其承擔(dān)了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了極大的沖擊，進(jìn)而間接沖擊著整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)、投資者利益甚至是社會(huì)生活。因此，如何有效評(píng)價(jià)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問(wèn)題。

一、萬(wàn)科公司當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析

以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬(wàn)科的最大特色。這一點(diǎn)也是萬(wàn)科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的跌宕起伏會(huì)沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個(gè)行業(yè)的側(cè)影，所以評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果對(duì)于預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們首先將對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，即以其財(cái)務(wù)報(bào)告和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)決策有用的信息，以便對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力作出評(píng)價(jià)。這樣系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了解過(guò)去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。我們將從下面六個(gè)方面展開(kāi)分析：

1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

從2007-2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動(dòng)表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來(lái)，萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)?？傮w呈上升趨勢(shì)。具體地說(shuō)，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來(lái)看，長(zhǎng)期資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長(zhǎng)期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)率則呈降-升-降的波折趨勢(shì)；如果從資產(chǎn)的類(lèi)別構(gòu)成趨勢(shì)來(lái)看，資產(chǎn)總計(jì)的變動(dòng)率幾乎與流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)率保持一致，這說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來(lái)呈升-降的趨勢(shì)，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況起決定性作用。

由于流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。為此，選擇幾項(xiàng)代表性較強(qiáng)的指標(biāo)來(lái)分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的一半以上，于2008年達(dá)到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達(dá)到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達(dá)到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長(zhǎng)。

表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時(shí)，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬(wàn)科市場(chǎng)活動(dòng)的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來(lái)說(shuō)，存貨所占比例太大，這是未來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。

2.償債能力分析

償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動(dòng)資產(chǎn)等。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動(dòng)比率、速比率越高，則償債能力越強(qiáng)。如表3所示，萬(wàn)科的流動(dòng)比率以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說(shuō)明2011年萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度，短期償債能力有所下降。速動(dòng)比率在2009年以來(lái)也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因?yàn)楣矩泿刨Y金逐年下降所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科短期償債能力有所下降。

長(zhǎng)期償債能力，指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，分析一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬(wàn)科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長(zhǎng)期償債能力下降。萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)保持平穩(wěn)，四年來(lái)也只有小幅提升?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力近年也來(lái)有所下降。

3.成長(zhǎng)能力分析

從2007-2011年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)表（表 4）中可以看出，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)總收入和利潤(rùn)年年增長(zhǎng)，即使成本相應(yīng)的增長(zhǎng)下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長(zhǎng)能力。當(dāng)然，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營(yíng)總收入增長(zhǎng)率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場(chǎng)協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個(gè)原因我們可以從主營(yíng)成本增長(zhǎng)率清晰的看出：2010年成本增長(zhǎng)率為負(fù)值，即成本大大減少了，從而帶來(lái)了極大的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤(rùn)增長(zhǎng)率。顯然，控制好成本增長(zhǎng)率，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

4.營(yíng)運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動(dòng)性強(qiáng)。表5顯示，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來(lái)波動(dòng)較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說(shuō)明公司近年來(lái)對(duì)應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來(lái)呈下降趨勢(shì)，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢(shì)，說(shuō)明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率在降低。公司要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，是上市公司財(cái)務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬(wàn)科的銷(xiāo)售凈利率近3年都呈下降趨勢(shì)，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見(jiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤(rùn)上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說(shuō)明凈利潤(rùn)上升是由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力近年來(lái)有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。

6.現(xiàn)金流量分析

表7顯示：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長(zhǎng)，并于2009年達(dá)到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長(zhǎng)達(dá)1.0316，說(shuō)明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出可以帶來(lái)1.0316元的流入，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來(lái)有所降低；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來(lái)0.5520元的流入，投資活動(dòng)產(chǎn)生效率較低，說(shuō)明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項(xiàng)目多；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.8768，說(shuō)明還款明顯大于借款，2010年該比率增長(zhǎng)至1.8128，說(shuō)明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無(wú)資金危機(jī)。

二、萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

上一節(jié)我們對(duì)萬(wàn)科公司進(jìn)行了基本的財(cái)務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。具體的說(shuō)，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)組成的，用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司在資本活動(dòng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營(yíng)情況。選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的原則是：預(yù)見(jiàn)性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其中包括了6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力的20個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別是

（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負(fù)債率（X2）；

（2）償債能力：流動(dòng)比率（X3），速動(dòng)比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長(zhǎng)期負(fù)債比率；

（3）成長(zhǎng)能力：主營(yíng)收入增長(zhǎng)率（X6），凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X7）和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X8）；

（4）營(yíng)運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；

（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤(rùn)率（X11），主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，銷(xiāo)售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報(bào)酬率（X13）；

（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量與負(fù)債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。

針對(duì)萬(wàn)科，這六個(gè)方面我們?cè)谏弦还?jié)已經(jīng)大部分詳細(xì)論述過(guò)，這給其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)打下了基礎(chǔ)。

因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行因子分析提取公因子，再以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，首先進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，然后進(jìn)行因子分析法適用性檢驗(yàn)，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)是未通過(guò)適用性檢驗(yàn)的因子。需要強(qiáng)調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，由專(zhuān)家給出的對(duì)應(yīng)因子的評(píng)價(jià)值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進(jìn)行平方和方差貢獻(xiàn)分析，提取前5個(gè)主要貢獻(xiàn)的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個(gè)主因子的貢獻(xiàn)值。這5個(gè)主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營(yíng)運(yùn)能力的因子貢獻(xiàn)很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況。我們將其并在一起，從而6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力提取出了5個(gè)因子。接著我們對(duì)得到的成分組成針對(duì)5個(gè)因子進(jìn)行對(duì)應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計(jì)算出各個(gè)房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對(duì)i=1-14個(gè)一般因子進(jìn)行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對(duì)j=1-5個(gè)主因子進(jìn)行求和。我們將上面萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)代入后，會(huì)得到正的因子得分，這說(shuō)明萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平以上。這初步說(shuō)明了萬(wàn)科公司在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，處于合格的位置。

更細(xì)致的評(píng)價(jià)是，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類(lèi)分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。聚類(lèi)分析是將物理或者抽象對(duì)象的集合分成相似的對(duì)象類(lèi)的過(guò)程。這里使用的聚類(lèi)方法是K-均值聚類(lèi)方法，它是用戶指定類(lèi)別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類(lèi)分析。所謂逐步聚類(lèi)分析就是先把被聚對(duì)象進(jìn)行初始分類(lèi)，然后逐步調(diào)整，得到最終K個(gè)分類(lèi)?？紤]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻(xiàn)率可以得出了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的排序，運(yùn)用聚類(lèi)的思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分類(lèi)，可將其分成4類(lèi)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為：幾乎沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬(wàn)科處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的等級(jí)中。對(duì)萬(wàn)科這樣財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)對(duì)策，以避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的惡化，并通過(guò)建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、綜合評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境時(shí)，萬(wàn)科公司仍處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場(chǎng)占有率不斷上升，銷(xiāo)售收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強(qiáng)的償債能力、盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，萬(wàn)科正在健康發(fā)展。

但與此同時(shí)，我們可以看到萬(wàn)科公司在財(cái)務(wù)管理中存在一些不足之處：

1.萬(wàn)科公司雖然具有較好的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都有下降趨勢(shì)。在我國(guó)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，萬(wàn)科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動(dòng)比率和速動(dòng)比率上，萬(wàn)科都出現(xiàn)了下降，而國(guó)內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較以前有所改善，如萬(wàn)通地產(chǎn)的流動(dòng)比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬(wàn)科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對(duì)下降趨勢(shì)。

2.萬(wàn)科的財(cái)務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，實(shí)踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)其數(shù)，因而選擇合理的負(fù)債規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就顯得尤為重要。萬(wàn)科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在我國(guó)同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)其負(fù)債結(jié)構(gòu)中的流動(dòng)負(fù)債率較高，對(duì)公司債務(wù)的償付起到消極作用。

3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬(wàn)科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬(wàn)科擴(kuò)張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，同時(shí)保證企業(yè)將來(lái)的兼并收購(gòu)。萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來(lái)逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點(diǎn)的到來(lái)，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會(huì)對(duì)萬(wàn)科一系列的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

針對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

1.著眼于政治環(huán)境，爭(zhēng)取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)萬(wàn)科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對(duì)政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭(zhēng)取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢(shì)，將鞏固其領(lǐng)頭的勢(shì)頭。

2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬(wàn)科公司需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。在國(guó)家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)構(gòu)建國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科公司雖然處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般狀態(tài)，但仍是最靠近財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大情形。因此，萬(wàn)科有必要建立一支專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，結(jié)合萬(wàn)科自身實(shí)力和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)科實(shí)際上已經(jīng)走出了一步。通過(guò)前面的分析我們知道萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點(diǎn)，也被萬(wàn)科公司分析得出。所以近些年，萬(wàn)科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的情況下，萬(wàn)科于07年10月打破房?jī)r(jià)居高不下的局面，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實(shí)對(duì)資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長(zhǎng)期發(fā)展。萬(wàn)科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說(shuō)明萬(wàn)科具有良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和積極促進(jìn)發(fā)展的意識(shí)，將這種意識(shí)系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬(wàn)科公司走上新的高度。

3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬(wàn)科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)；向國(guó)外市場(chǎng)進(jìn)軍；向二三線甚至四線城市進(jìn)軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國(guó)民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬(wàn)科的發(fā)展理念，很符合國(guó)內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會(huì)得到政府政策的大力傾斜。

4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴(kuò)大融資渠道，特別是世界資本市場(chǎng)。這一點(diǎn)以萬(wàn)科這幾年交出的利潤(rùn)答卷，擴(kuò)大其世界影響力的同時(shí)，也使其更為資本市場(chǎng)的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用世界資本市場(chǎng)，將成為萬(wàn)科發(fā)展的強(qiáng)心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險(xiǎn)的相互匹配，充分考慮影響萬(wàn)科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對(duì)萬(wàn)科最佳的融資規(guī)模。對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬(wàn)科公司不同資本籌集方式之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的可能性，實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.著眼于萬(wàn)科公司內(nèi)部具體財(cái)務(wù)控制，萬(wàn)科需要加強(qiáng)對(duì)資金的集中管理，提高財(cái)務(wù)管理的透明度。包括實(shí)現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)資金運(yùn)動(dòng)的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強(qiáng)資金的事后控制。

五、結(jié)論

從以上分析可以看出萬(wàn)科具有良好的發(fā)展前景，萬(wàn)科是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬(wàn)科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，積極降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)公司房?jī)r(jià)的下調(diào)有助于公眾購(gòu)買(mǎi)力的提升，增強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，同時(shí)有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。

另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)增長(zhǎng)較快，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，外資會(huì)源源不斷的流入我國(guó)，外資的流入在一定程度上會(huì)抬升我國(guó)的房?jī)r(jià)，但考慮到國(guó)內(nèi)民眾的購(gòu)買(mǎi)力及國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)適當(dāng)?shù)膲旱头績(jī)r(jià)，在國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)下，我國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)走高，也不會(huì)持續(xù)高漲，而會(huì)走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗(yàn)房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，誰(shuí)的內(nèi)功深厚，誰(shuí)必將笑到最后。

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)告 償債能力 盈利能力

一、前言

在過(guò)去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況也因此備受關(guān)注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問(wèn)題。

二、案例分析

在1984年5月成立的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，是中國(guó)目前最大的住宅開(kāi)發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。

（一）償債能力分析

償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來(lái)償還各種債務(wù)（包括長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)）的能力。通過(guò)分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會(huì)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說(shuō)明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。

1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以償還流動(dòng)負(fù)債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來(lái)進(jìn)行分析。

（1）流動(dòng)比率：2012-2014年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。（2）速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對(duì)流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。該指標(biāo)在1左右最佳。

該企業(yè)2012-2014年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國(guó)家政策的影響，房產(chǎn)銷(xiāo)售乏力，資金回籠較慢?？梢越Y(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。

2.長(zhǎng)期償債能力分析。長(zhǎng)期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，所擁有的資產(chǎn)足夠用來(lái)償還一些長(zhǎng)期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。

一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說(shuō)明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。萬(wàn)科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì)出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過(guò)平均水平來(lái)做具體分析。

（二）營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)通過(guò)調(diào)動(dòng)、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來(lái)獲得收益的能力。通過(guò)比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對(duì)于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。

根據(jù)企業(yè)2012-2014年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來(lái)看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，因此萬(wàn)科公司的營(yíng)運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢(shì)。

（三）盈利能力分析

盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營(yíng)手段，獲取利潤(rùn)的能力，可以通過(guò)以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)：

該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷(xiāo)售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長(zhǎng)，受到政策的影響，銷(xiāo)售毛利率小幅下降，但總體來(lái)看盈利能力依舊很強(qiáng)。

（四）發(fā)展能力分析

該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長(zhǎng)率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率逐年上升，總資產(chǎn)增長(zhǎng)缺逐年下降，說(shuō)明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。

三、總結(jié)與建議

2015年，樓市利好信息接連出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬(wàn)科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定高效，這與萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家政策、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估。拓展新的融資渠道，打開(kāi)海外市場(chǎng)，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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