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緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警系統(tǒng)
1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因
1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類
1.1.1 內(nèi)部原因。
(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營(yíng)、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程。
1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。
在此活動(dòng)過(guò)程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過(guò)程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過(guò)程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收入、成本、經(jīng)營(yíng)管理水平等;收益分配過(guò)程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:
（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過(guò)現(xiàn)金流入額，而造成手中沒(méi)有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過(guò)高或過(guò)低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營(yíng)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是難以準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)和無(wú)法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購(gòu)中沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來(lái)的外部風(fēng)險(xiǎn)。
2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制
2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。
2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。
2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制
2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)而借入資金，將給企業(yè)帶來(lái)喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開(kāi)支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來(lái)自自然因素的警源，即自然警源;2)由國(guó)外輸入的警源，即外生警源;3)來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。
3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度
分析警兆是預(yù)警過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。
4. 結(jié)論
發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來(lái)尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長(zhǎng)能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)，沒(méi)有盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)就沒(méi)有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒(méi)有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無(wú)資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制對(duì)策
中圖分類號(hào)：F23
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：16723198（2015）22012802
1房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原成因分析
1.1籌資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來(lái)中，權(quán)益資本金和負(fù)債資本金的比例安排不合理，從而對(duì)企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負(fù)面影響。在我國(guó)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都在70%以上，有的甚至達(dá)到了90%。高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來(lái)較高財(cái)務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會(huì)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時(shí)，則資產(chǎn)報(bào)酬率可能會(huì)低于負(fù)債資本成本，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
1.1.2融資渠道單一
我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過(guò)度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢(shì)必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風(fēng)險(xiǎn)和再次遇到籌資難的問(wèn)題，最終導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。這種情形既是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)和相關(guān)法律政策嚴(yán)格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。
1.2投資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一
盡管當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國(guó)總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標(biāo)主要定位于中高端消費(fèi)者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感性較強(qiáng)。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國(guó)家政策的制約，再加上市場(chǎng)需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目容易使企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.2缺乏投資項(xiàng)目可行性的深入研究、盲目投資
由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目普遍分散在各個(gè)城市，所有項(xiàng)目重大決策都需要集中在集團(tuán)本部中心來(lái)做決策，因而不能夠隨之深入到各個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行調(diào)查，造成決策機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目了解不夠充分。在管理半徑過(guò)大且信息搜集不夠的條件下，造成對(duì)投資項(xiàng)目分析不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報(bào)告中普遍存在分析不夠全面與準(zhǔn)確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報(bào)告主要針對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤(rùn)大小而忽略其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。
1.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠
房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，誰(shuí)的資金實(shí)力雄厚，誰(shuí)就擁有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)能力與抗衡能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量皆為負(fù)數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，一旦國(guó)家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實(shí)際相脫節(jié)，進(jìn)而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3.2營(yíng)運(yùn)能力較弱
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)有關(guān)。近年來(lái)，我國(guó)商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來(lái)看主要是前幾年的大規(guī)模高價(jià)取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動(dòng)，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運(yùn)行受阻；宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.4收益分配過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營(yíng)企業(yè)，并且全是項(xiàng)目型企業(yè)，因此許多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤(rùn)分配隨意性較大。同時(shí)由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時(shí)間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)未來(lái)沒(méi)有系統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤(rùn)之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤(rùn)分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進(jìn)行收益分配，這樣無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策
2.1資金籌集過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制
2.1.1拓寬籌資渠道，增強(qiáng)融資能力
現(xiàn)階段，制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴(kuò)大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題。目前在我國(guó)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來(lái)看基本都在70%以上，一方面來(lái)看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至于面臨危機(jī)破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過(guò)渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來(lái)的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會(huì)是一種良性發(fā)展的趨勢(shì)。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當(dāng)融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。
2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在整個(gè)籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進(jìn)行規(guī)劃。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價(jià)值。因此，筆者認(rèn)為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景和投資回報(bào)率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機(jī)制。并且根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時(shí)還要充分考慮到市場(chǎng)因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長(zhǎng)短期負(fù)債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長(zhǎng)、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機(jī)。
2.2投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
2.2.1強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究，防止盲目投資
投資項(xiàng)目是否可行必須要對(duì)供需情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，從而把握市場(chǎng)方向和讓項(xiàng)目更具有針對(duì)性。首先應(yīng)以消費(fèi)者的購(gòu)買意向?yàn)榛鶞?zhǔn)，聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格縝密的市場(chǎng)調(diào)查，避免因盲目跟風(fēng)或者個(gè)人主觀意見(jiàn)致使市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤；其次在確定好投資方向和項(xiàng)目后，還要運(yùn)用科學(xué)合理的團(tuán)隊(duì)組織來(lái)制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期；最后，要時(shí)刻了解當(dāng)?shù)氐恼咝畔⒁约伴_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。只有充分的確定了項(xiàng)目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準(zhǔn)備才能順利展開(kāi)，才能進(jìn)一步研究該項(xiàng)目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對(duì)各種突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.2合理利用組合投資
近幾年國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢(shì)變化多端。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國(guó)外企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長(zhǎng)組合投資策略，這也是有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)化競(jìng)爭(zhēng)為合作，采用多種經(jīng)營(yíng)和合作開(kāi)發(fā)來(lái)降低分散企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營(yíng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同投資，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益共同承擔(dān)的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。目前雖然國(guó)家現(xiàn)行政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實(shí)際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅(jiān)決杜絕單一類型投資，來(lái)規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
2.3.1強(qiáng)化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費(fèi)用支出
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用以資金預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程需要反復(fù)溝通、上下層互動(dòng)。一方面，有計(jì)劃的針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)初期的借款計(jì)劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行前期預(yù)算。另一方面，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)工程開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)收入等也要進(jìn)行全面預(yù)算和管理。同時(shí)將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來(lái)有效地控制預(yù)算外支出和增強(qiáng)企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)的費(fèi)用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費(fèi)用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費(fèi)用行為發(fā)生。并且這個(gè)過(guò)程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達(dá)到有效地控制資金流。
2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率
首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進(jìn)行，有效提高資金利用率。其次，要加強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。此外，多元化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目交叉進(jìn)行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對(duì)銀行資金緊縮政策的壓力。
2.4建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控制度
2.4.1不斷提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財(cái)務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核評(píng)估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財(cái)會(huì)人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盡可能地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平
良好的綜合管理水平是企業(yè)開(kāi)展一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和保障。風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力的提高是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和水平，才能將風(fēng)險(xiǎn)維持在一個(gè)可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；原因分析
【中圖分類號(hào)】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念最先出現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)過(guò)程中的不確定性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱籌資或融資風(fēng)險(xiǎn)，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒(méi)有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過(guò)程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。
融資風(fēng)險(xiǎn)：融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過(guò)度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加了企業(yè)的成本，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。
投資風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)大或過(guò)小，行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張或無(wú)力控制管理；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大。
資金收回風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再?gòu)慕Y(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程在時(shí)間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)的存在，與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策尤其是財(cái)政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風(fēng)險(xiǎn)：收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。收益分配是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)成果即利潤(rùn)對(duì)投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴(kuò)大規(guī)模來(lái)源，分配股息是股東財(cái)產(chǎn)擴(kuò)大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
一個(gè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最終都要將在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來(lái)，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾點(diǎn)：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯的關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來(lái)的損失。調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場(chǎng)利率的高低與房地產(chǎn)價(jià)值呈反方向變動(dòng)，即利率越高，房地產(chǎn)價(jià)值越小，房地產(chǎn)投資價(jià)值越小。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋商品化、社會(huì)化和自有化程度的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展迫切需要資本市場(chǎng)的推動(dòng)，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問(wèn)題，資金收不回來(lái)，無(wú)力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)時(shí)間才能在市場(chǎng)上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。
財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。
財(cái)務(wù)決策能力。在決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范；經(jīng)濟(jì)發(fā)展
中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場(chǎng)上存在的很多中小企業(yè)又使得市場(chǎng)集中度過(guò)低，不能有效的配置市場(chǎng)資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會(huì)加大整個(gè)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，來(lái)達(dá)到完善整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的目的。
1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
1.1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我們一般將狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來(lái)說(shuō)就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)就比較穩(wěn)定，因此我們可以說(shuō)企業(yè)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貨幣化來(lái)表現(xiàn)出來(lái)，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各種財(cái)務(wù)損失的可能性，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，這也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)損失的可能。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1政策風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價(jià)格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個(gè)周期很長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動(dòng)，而對(duì)于很多中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，很容易成為國(guó)家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國(guó)五條”。2011年1月26日，我國(guó)政府又出臺(tái)了“國(guó)八條”，緊接著的是“新國(guó)八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開(kāi)發(fā)商不得不紛紛降價(jià)。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國(guó)家支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過(guò)長(zhǎng)，比如可以投資國(guó)家保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。
2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是一個(gè)社會(huì)的人文、社會(huì)、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)損失的可能。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，給民生帶來(lái)了極大問(wèn)題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會(huì)問(wèn)題，從而產(chǎn)生了極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，違背了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，損害了廣大人民的利益，這些項(xiàng)目會(huì)很容易受到大多數(shù)人的反對(duì)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項(xiàng)目投資到不同區(qū)域時(shí)，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著極大地社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜?lái)了極大的影響，導(dǎo)致后來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中放量，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。
2.3籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時(shí)供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)財(cái)務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，基本上每個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營(yíng)下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)無(wú)法估計(jì)的損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)一般都會(huì)向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時(shí)，就會(huì)存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商接下來(lái)的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時(shí)處理這個(gè)問(wèn)題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資不抵債，最后經(jīng)營(yíng)失敗，出現(xiàn)巨大財(cái)務(wù)損失。在當(dāng)前開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡(jiǎn)單，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.4投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)?yè)p失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場(chǎng)都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。
2.5資金回收風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)銷售過(guò)程中，企業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項(xiàng)目上，并給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)利潤(rùn)，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會(huì)使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開(kāi)支，給企業(yè)帶來(lái)極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)一方面會(huì)受到國(guó)家宏觀政策和財(cái)政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)
不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個(gè)企業(yè)的成功都離不開(kāi)一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)趨于下降，在這種環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制
房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對(duì)成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目前，一定要做好可行性分析、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營(yíng)過(guò)程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對(duì)原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價(jià)意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。
3.3善于利用市場(chǎng)機(jī)遇
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)居民的財(cái)富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會(huì)，充分利用市場(chǎng)環(huán)境，爭(zhēng)取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
3.4提高資金使用效率
減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動(dòng)態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計(jì)壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過(guò)這些措施來(lái)保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。
4對(duì)未來(lái)的展望
從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程，短期內(nèi)的市場(chǎng)低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價(jià)，但同時(shí)我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會(huì)產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道也會(huì)呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方向而言，保障性住房將是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不可避免將會(huì)向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為我國(guó)多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會(huì)主要通過(guò)土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)逐漸回落到合理水平，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營(yíng)理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，總之，一個(gè)完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理
我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中同時(shí)也重視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對(duì)于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國(guó)為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開(kāi)展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中存在的問(wèn)題也逐漸凸顯出來(lái)，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對(duì)于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問(wèn)題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問(wèn)題[1]。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過(guò)發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過(guò)這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中投資多以及項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問(wèn)題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過(guò)程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對(duì)自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對(duì)負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略
（一）在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙?huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中出現(xiàn)沒(méi)有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。
二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請(qǐng)貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國(guó)也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過(guò)委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開(kāi)發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。
（二）對(duì)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開(kāi)展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對(duì)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場(chǎng)的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過(guò)程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理
在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營(yíng)中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無(wú)患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國(guó)家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對(duì)所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理
針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~作為在分配決策過(guò)程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤(rùn)更加重要，由此可以說(shuō)明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對(duì)市場(chǎng)情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始,經(jīng)過(guò)可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過(guò)一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(zhǎng)、不確定因素越大,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng),各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價(jià)格變化變動(dòng)越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大;隨著利率水平的變動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。其次,隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對(duì)房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來(lái)越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn);如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長(zhǎng)久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。
土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì),未來(lái)發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大,存貨的成本按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價(jià)的變化,存貨成本隨之變動(dòng)。這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場(chǎng)影響較大,資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大,投資周期越長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動(dòng)性也越差,同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化的經(jīng)營(yíng)模式,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資,而融資的方式多種多樣,但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過(guò)70%,也就是說(shuō),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開(kāi)發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。
在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來(lái)一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目公司也存在委托——關(guān)系,項(xiàng)目公司是人,在空間上具有相對(duì)的獨(dú)立性,總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對(duì)稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營(yíng)上,項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財(cái)務(wù)上,總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。
在對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測(cè)度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時(shí),公司也應(yīng)該比較資金籌集的來(lái)源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn),以降低本公司各種籌資來(lái)源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次,公司應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng),分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。
2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。
(1)做好投資項(xiàng)目的可行性分析。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大,資金占用時(shí)間長(zhǎng),企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析,財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對(duì)收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析;對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過(guò)程的預(yù)測(cè)和分析;對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析;預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。
(2)制定后備措施。
影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足,如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較預(yù)算增加,市場(chǎng)利率的波動(dòng),建設(shè)期的延長(zhǎng)。此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國(guó)家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測(cè)能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi),即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性,對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金,專款專用。
3.日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。
(1)加強(qiáng)對(duì)日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)。
控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶?duì)象是現(xiàn)金及其流動(dòng),就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒(méi)有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對(duì)現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測(cè)?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時(shí)保持一定的流動(dòng)性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。現(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過(guò)現(xiàn)金流量分析來(lái)完成,因?yàn)橥ㄟ^(guò)現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財(cái)務(wù)政策,將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來(lái)。如通過(guò)現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng),營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過(guò)營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量來(lái)履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),使經(jīng)營(yíng)者能夠及早地采取行動(dòng),防范風(fēng)險(xiǎn)。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制,通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司,一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡(jiǎn)單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開(kāi)戶的資金余裕和短缺并存問(wèn)題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力,在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位,如可爭(zhēng)取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資金管理；低碳房地產(chǎn)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)和它本身所具有的特殊的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、國(guó)家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。只有充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險(xiǎn)，更適于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制。當(dāng)前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)、資金供求風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)即設(shè)置敏感性指標(biāo)，通過(guò)觀察其變化，從而對(duì)企業(yè)已存在的或者將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的分析，能夠了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)結(jié)果，預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)以及基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)等。
2012年、2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，負(fù)債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值與2011年幾乎持平，凈負(fù)債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運(yùn)營(yíng)效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達(dá)到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，降至11.23%（如表1所示）。
通過(guò)數(shù)據(jù)分析可見(jiàn)：面對(duì)市場(chǎng)的不確定性、庫(kù)存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，有待進(jìn)一步加強(qiáng)?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開(kāi)始關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響和作用，但對(duì)其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)控制管理。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及成因分析，從根源上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是在我?guó)房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，有著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。行業(yè)自身的特點(diǎn)和外部宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響也無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（一）外部宏觀環(huán)境因素
1. 市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)處在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的環(huán)境中，市場(chǎng)格局的變化導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系和購(gòu)房者消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)不同的客戶群體進(jìn)行細(xì)分，要在項(xiàng)目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式。現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，直接會(huì)導(dǎo)致商品滯銷的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在低碳經(jīng)濟(jì)下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的要求，“低碳建筑”將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場(chǎng)新的革命，是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵(lì)機(jī)制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。
2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來(lái)土地的閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重，國(guó)家出臺(tái)了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備的土地，將會(huì)被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o(wú)償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點(diǎn)，涉及的稅種多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過(guò)舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時(shí)由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
1. 行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點(diǎn)決定了它具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理之中。較高的資產(chǎn)負(fù)債率在給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得企業(yè)在貨幣市場(chǎng)的籌資難度進(jìn)一步增大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當(dāng)通貨膨脹幅度上升時(shí)，建筑材料、勞動(dòng)力的成本以及管理費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會(huì)使得房地產(chǎn)商品增加的開(kāi)發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費(fèi)用占用的資金比例過(guò)高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2. 資金管理不善。首先，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識(shí)淡薄，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)控制觀念，對(duì)現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計(jì)劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動(dòng)；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責(zé)不夠明確，項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長(zhǎng)，成本增加，風(fēng)險(xiǎn)加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費(fèi)者購(gòu)買欲望的下降，使得商品房市場(chǎng)滯銷，無(wú)法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，如果項(xiàng)目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，就會(huì)造成決策失誤的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另外，項(xiàng)目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會(huì)使資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。
4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對(duì)成本的節(jié)約，對(duì)系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加了面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值率下跌為31.87%，成本費(fèi)用整體較高，資源利用率低。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)、集團(tuán)化趨勢(shì)，如何加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問(wèn)題。從以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因來(lái)看，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要做到：
（一）把握國(guó)家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢(shì)在很大程度上受到國(guó)家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解國(guó)家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目投資，減輕成本壓力，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進(jìn)行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)拓創(chuàng)新，從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立低碳意識(shí)，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低因市場(chǎng)消費(fèi)脫節(jié)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如圖1所示）。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制負(fù)債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)要降低對(duì)金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過(guò)面向公眾發(fā)行小面值的有價(jià)證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取主動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
（三）科學(xué)決策，謹(jǐn)慎投資
房地產(chǎn)企業(yè)部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險(xiǎn)恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，應(yīng)該充分準(zhǔn)備投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，這是做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析的前提。為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過(guò)程中應(yīng)注重投資與市場(chǎng)、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)；在綠色經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行探索，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流
為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在日常的資金運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，并采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)；最后，要加強(qiáng)存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺(tái)等高效的營(yíng)銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）實(shí)施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率
全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進(jìn)行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)編制預(yù)算計(jì)劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫(kù)管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的同時(shí)伴隨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題予以高度的關(guān)注。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是十分復(fù)雜的，應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)需要不斷地進(jìn)行思考和應(yīng)對(duì)。市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時(shí)代潮流，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來(lái)越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)吸引了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與，面對(duì)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀
我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來(lái)分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開(kāi)。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來(lái)控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。
2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。近年來(lái)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒(méi)有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問(wèn)題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來(lái)源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購(gòu)買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。
4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營(yíng)成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營(yíng)收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范
筆者根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤(rùn)分配方面提出一些建議：①做好利潤(rùn)分配的長(zhǎng)期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢(shì)，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤(rùn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤(rùn)分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤(rùn)分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢(shì)，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來(lái)看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
