時(shí)間:2023-07-09 08:25:07
緒論:在尋找寫作靈感嗎?愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)投資策略,愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維,激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,歡迎您的閱讀與分享!
目前,投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為外資私募股權(quán)投資的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――這三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行相關(guān)投資的步伐。
不可否認(rèn)的是,日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)與中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善,以及由于中國(guó)不斷的宏觀調(diào)控使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目在資金上捉襟見肘,從而使得越來越多的外資私募股權(quán)投資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為可能;另一方面,中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)所孕育的巨大消費(fèi)市場(chǎng)與快速穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì),也為外資私募股權(quán)投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2006年私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有31起投資案例,投資金額達(dá)30.37億美元,分別占2006年傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的42.5%和46.6%,也分別占了2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)案例總數(shù)(129個(gè))的24%和投資總額(129.73億美元)的23.4%。從房地產(chǎn)行業(yè)投資案例總數(shù)與投資總額來看,房地產(chǎn)行業(yè)在2006年我國(guó)私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。
此外,根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì),在2007年第一季度私募股權(quán)投資對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的投資案例中,無論從投資案例數(shù)還是從投資金額來看,房地產(chǎn)行業(yè)的投資都居各行業(yè)之首。統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi),2007年第一季度私募股權(quán)投資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有9起投資案例,投資總額高達(dá)9.66億美元,分別占第一季度傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的39.1%和51.6%。
策略分析
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
(一)房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè),因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng),促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式,其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款,由此可見我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制,歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣,加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格,信托受限,房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大,因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎,一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算,從主觀方面來說,不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè),因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說,投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到,外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度,資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響,圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長(zhǎng)率變化情況。
由圖1可見,除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外,其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì),但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開發(fā)面積的變動(dòng)程度,由此可以分析判斷出,我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度,一邊是高企的庫(kù)存,一邊是濃厚的觀望情緒,不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足,在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本,使其資金鏈越來越脆弱,而為了確保資金鏈條,這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷,導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期,在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓,面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張,引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制,降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。
(一)投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系,投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過程,通過聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。
(二)籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn),可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)時(shí)序性來說,在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資,而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上,理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力,將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo),對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系,這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo),降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié),營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前,我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格,房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此,要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來源,加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次,在做好回款管理的基礎(chǔ)上,合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制,確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后,合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán),降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外,房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等,雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同,但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制,避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施
(一)建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間,一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度,對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高,導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算,造成整個(gè)投資失敗。
因此,必須通過進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè),避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力,保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。
(二)多方面開拓籌融資渠道,合理配置資金結(jié)構(gòu)
基于健全項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算體系,通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體資金需求的分析,求出資金需求缺口峰值,根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開發(fā)階段,考慮項(xiàng)目所處開發(fā)階段對(duì)融資的局限性,客觀分析籌資缺口,如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足,通過合理的方式尋求自有資金需求,避免籌資額度不足帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ),降低資金成本,消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn),而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn),因此通過長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ),短期融資為輔助,利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng),降低整體資金成本,減少償債風(fēng)險(xiǎn)。
(三)增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理,使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù),假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上,出現(xiàn)資金投入困難的問題,項(xiàng)目投資很可能難以為繼,嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí),流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視,加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。
1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的命脈,銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此,需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制,形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施,并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制,最大限度地提高銷售回款比例。
2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此,當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后,將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金,降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來說,項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn),但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大,如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入,很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè),在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金,極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大,難以通過短期融資來彌補(bǔ),從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)這一特點(diǎn),開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理,在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下,對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排,在優(yōu)先保證項(xiàng)目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下,再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式,我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資,主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持等,但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開發(fā)投資,其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng),而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng),在短時(shí)間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此,從項(xiàng)目本身來說,對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下,利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè),避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)基金;私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金;房地產(chǎn)行業(yè)
中圖分類號(hào):F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2013)01-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)
1.高速城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)迎來房地產(chǎn)基金發(fā)展的黃金期
目前,據(jù)2012社會(huì)藍(lán)皮書統(tǒng)計(jì),我國(guó)城市化水平首次超過50%,城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口,高速的城市化水平將持續(xù)產(chǎn)生人口紅利與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,而從我們房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看,除了商業(yè)銀行貸款以外,其他渠道分別是外資利用、房屋預(yù)售款及其他資金來源,隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控,對(duì)銀行貸款的限制,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進(jìn)行融資,據(jù)統(tǒng)計(jì)2010 年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年,房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下,許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金,私募房地產(chǎn)基金迎來了一波發(fā)展高峰,清科數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示,2012年共有94支可投資于中國(guó)大陸的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集,其中披露金額的90支基金共計(jì)募集59.55億美元,新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅,投資方面,全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易80起,披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額,投資數(shù)量同比上升29.0%,投資金額同比回落11.6%;可見,目前我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期。
2.從外資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向?yàn)楸就翞橹鲗?dǎo)
2003年以前,我國(guó)房地產(chǎn)基金私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。外資與本土的地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作,組建合資公司,投資于國(guó)內(nèi)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目,通過各自的優(yōu)勢(shì),贏得投資收益,而從2006年以后,我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期,外資的投資方向開始轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。2008年的金融危機(jī)和更為深層次的調(diào)控也對(duì)本土私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展產(chǎn)生了更大的機(jī)遇。目前我國(guó)本土的房地產(chǎn)基金主要大致分為三類:一是由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金,如復(fù)地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等;二是帶互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人,如中城聯(lián)盟投資基金;三是由金融專業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的PE投資基金,如鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度,共有22只地產(chǎn)PE基金募集到32.25億美元,其中,由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80%和70%。
二、發(fā)展過程中面臨的主要問題
1.配套法律體系不完善
我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全,無論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等,都沒能確立私募基金明確的合法地位,沒有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利,投資者的權(quán)益在法律上的是沒有強(qiáng)有力的保障的,只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。 目前私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種法律模式:(1)投資公司型——以公司法為基礎(chǔ),通過設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司,由經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)或管理公司進(jìn)行管理。(2)信托基金型——遵循信托的基本原則,受托人通過設(shè)立信托的方式,發(fā)行信托基金收益憑證,集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金,投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn);受托人依照契約運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資。(3)股權(quán)合伙型——又稱有限合伙型,是指由普通合伙人(LP)發(fā)起,通過吸引一個(gè)或多個(gè)有限合伙人(即基金投資者,一般為機(jī)構(gòu)投資者或富豪),并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。
2.管理人專業(yè)程度欠缺與退出機(jī)制不完善
管理人的專業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關(guān),我國(guó)現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評(píng)估系統(tǒng),通過提高管理高責(zé)任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關(guān)系基礎(chǔ)。故往往也會(huì)出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看,外資的私募基金一般不會(huì)參與管理,由房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)。
三、發(fā)展前景與出路
從目前國(guó)內(nèi)的資金面和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境和融資需求來看,未來幾年,私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),從資金面來看,民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,截止到2012年年底,我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已高達(dá)40萬(wàn)億元。另2011年我國(guó)銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行21474款,占據(jù)全部發(fā)行總量的90%,較2010年增長(zhǎng)86.63%??梢娡顿Y需求也再不斷積累,從房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境來看,政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款門檻逐漸提高,房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會(huì)帶來房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)基金廣闊的未來發(fā)展前景,從以下方面提出建議:(1)抓住外部環(huán)境變化帶來的機(jī)遇,形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略,在投資策略上,應(yīng)該堅(jiān)持中長(zhǎng)期投資,以一線城市為主,逐漸向向二三線城市發(fā)展,以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類型的比重。與大型企業(yè)合作開發(fā)或收購(gòu)項(xiàng)目,保證項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)和收益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)。(2)盡快完善、健全配套的法律體系,保證投資人的權(quán)益,理清權(quán)責(zé)關(guān)系。(3)形成完善的退出機(jī)制,提供房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金多種退出形式。(4)構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系,確定明確的監(jiān)管部門,并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)。(5)提高基金管理人的管理水平,形成資格審查制度,增進(jìn)投資人與管理人互相信任,保證基金投資與運(yùn)營(yíng)效率。
參考文獻(xiàn):
[1]張建.房地產(chǎn)基金[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2012.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)基金 銀行借貸 融資模式轉(zhuǎn)型
一、引言
2013年2月國(guó)務(wù)院公布調(diào)控房?jī)r(jià)的新五項(xiàng)措施無疑在中國(guó)房市掀起了軒然大波,自2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái) “18號(hào)文件”至今,恰是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控10周年,且不論政府調(diào)控效果如何,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,調(diào)控政策頻出銀根一再收緊,其傳統(tǒng)的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。地產(chǎn)行業(yè)資金高度密集、金融屬性強(qiáng),但目前存在的客觀問題是房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款這種間接融資模式,市場(chǎng)缺乏其它金融工具。早在2005年行業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉(zhuǎn)變,應(yīng)該動(dòng)員社會(huì)上閑散資金通過各種形式投入進(jìn)來,分享行業(yè)發(fā)展紅利、穩(wěn)定市場(chǎng)。
根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)融資多元化、發(fā)展地產(chǎn)融資市場(chǎng)必將是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。近幾年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)正在積極探索地產(chǎn)融資新途徑,房地產(chǎn)基金得到迅速發(fā)展。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)行中,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍強(qiáng)勁,發(fā)展房地產(chǎn)基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)又能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步,更能促進(jìn)行業(yè)金融化進(jìn)程。
二、房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)
歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家推出房地產(chǎn)基金較早,發(fā)展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國(guó)地產(chǎn)業(yè)已形成房地產(chǎn)基金為主導(dǎo),開發(fā)商、建造商、銷售商等為輔的格局,行業(yè)融資來源中銀行僅占15%,房地產(chǎn)基金達(dá)35%的份額,其中房地產(chǎn)投資信托基金(REITs, Real Estate Investment Trusts)是主要形式。REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類資金集合計(jì)劃,是標(biāo)準(zhǔn)的可流通的金融產(chǎn)品。
國(guó)外的REITs具有高收益、低波動(dòng)、低稅收、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn),這既與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn)和政策密不可分,也是其內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)所決定的。(1)房地產(chǎn)基金主要是股權(quán)投資,不會(huì)增加開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務(wù)融資,不但會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)成本,并且銀行通常是嫌貧愛富,資金分配不平衡;企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴(yán)格要求、程序復(fù)雜。(2)房地產(chǎn)基金的投資策略是分散投資以防范風(fēng)險(xiǎn),因而對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)使得該企業(yè)喪失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。(3)房地產(chǎn)基金運(yùn)作專業(yè)化,操作過程中容易積累豐富的經(jīng)驗(yàn),掌握靈活的融資策略,資金來源廣泛。(4)房地產(chǎn)基金可以將高品質(zhì)和較低品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁銷售,獲得理想的價(jià)格。(5)房地產(chǎn)基金是普通個(gè)人投資者參與地產(chǎn)投資的重要渠道,起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。近年來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、利潤(rùn)可觀,若早有成熟的房地產(chǎn)基金使得社會(huì)閑散資金可以分享行業(yè)紅利,也許就不會(huì)有那么多炒房團(tuán)了。
三、我國(guó)房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀
2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲,銀行信貸一再緊縮,使得房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展,不過房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新興領(lǐng)域,加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問題的制約,其發(fā)展模式與國(guó)外相比還有很大差別。
目前多數(shù)房地產(chǎn)基金以私募方式募集,通過金融機(jī)構(gòu)委貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或以股權(quán)投資,與真正意義上的房地產(chǎn)基金有很大不同。私募股權(quán)基金由GP和LP組成,GP是普通合伙人,通常出資比例很少,主要負(fù)責(zé)基金管理,LP是有限合伙人,負(fù)責(zé)出資。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要還是以投資公司形式運(yùn)作,投資公司的形式有諸多弊端:基金規(guī)模相對(duì)較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障,還易陷入非法融資的風(fēng)險(xiǎn)。
另外,房地產(chǎn)基金的退出機(jī)制受限于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境也存在先天不足。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)基金通過IPO方式退出難以實(shí)現(xiàn),因此多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購(gòu)和管理層收購(gòu)等退出方式。投資人出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及管理人急于做出業(yè)績(jī)等因素導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)基金通常追求短期回報(bào),不利于基金的長(zhǎng)期發(fā)展。根據(jù)國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)基金應(yīng)該長(zhǎng)期化甚至永續(xù)化,以投資人的退出而非基金的退出結(jié)束,這樣房地產(chǎn)基金才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
四、結(jié)論
鑒于成熟的國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,發(fā)展房地產(chǎn)基金既能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型,又能有效的防范金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程起到舉足輕重的作用。(1)中國(guó)政府應(yīng)放眼長(zhǎng)遠(yuǎn),首先要建立健全法律環(huán)境,明確稅收優(yōu)惠政策,這對(duì)房地產(chǎn)基金的初期發(fā)展尤為重要;其次政府應(yīng)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為、培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng);另外,除了支持大型國(guó)有企業(yè),政府還應(yīng)鼓勵(lì)民營(yíng)房地產(chǎn)基金公司快速成長(zhǎng),做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金。(2)隨著宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟,房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需要越來越明顯,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)基金公司的合作,防范風(fēng)險(xiǎn),共同促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。(3)房地產(chǎn)基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰(zhàn)略,加強(qiáng)與國(guó)際先進(jìn)水平的專業(yè)化公司合作,這樣才能提高自身的專業(yè)資產(chǎn)管理水平,盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場(chǎng)又精通業(yè)務(wù)的管理隊(duì)伍,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)基金快速成長(zhǎng)。
參考文獻(xiàn):
[1]鄒毅.房地產(chǎn)基金:適者生存的資本游戲[J].滬港經(jīng)濟(jì),2012(2)
(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段,在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大,因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施,使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化,主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸,政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少;第二是投資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān),甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益,才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素,如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí),引起產(chǎn)品滯銷,企業(yè)的工藝技術(shù)落后,企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??;第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí),消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購(gòu)買商品,但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí),產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難;第四是收益風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東,另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金,利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。
(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè),銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根,并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率,這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張,因此,一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資,大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此,過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映,而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析,如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分,預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性,我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離,投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱,經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力,獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平,保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展,同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn),如國(guó)家的加息政策,導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變,房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷,加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資,加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入,另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅,即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令,限制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施
(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道,不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資,可以增加私募資金的比重,通過融資組合,實(shí)現(xiàn)低成本,高安全性的項(xiàng)目資金融資。
(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性,以償債能力(包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力),發(fā)展能力,營(yíng)運(yùn)和盈利的能力,現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng),以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策,因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力,長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映,管理層將信息加以分析,并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。
(三)多做市場(chǎng)調(diào)研,了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下,企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研,了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響,同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求,從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略,也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資,因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng),因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資,房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛,大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè),如此以來,政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式,將市場(chǎng)細(xì)化,在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍,增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次,資金并不豐厚的中小企業(yè),在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重,因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大,程序多,耗時(shí)長(zhǎng),因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略,積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合,并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源,投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息,并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此,企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度,加強(qiáng)對(duì)于成本的控制,加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資,積極向銀行申請(qǐng)貸款,必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法,對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資,按照市場(chǎng)的需求等措施來應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外,房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式,使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合,形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主,多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語(yǔ)
尋找確定性機(jī)會(huì)
目前,捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然是基金投資的重點(diǎn)。多家基金認(rèn)為,二季度個(gè)股選擇仍將成為獲取超額收益的關(guān)鍵。
興業(yè)全球基金研究總監(jiān)孫蔚認(rèn)為,從宏觀經(jīng)濟(jì)看,GDP已運(yùn)行到均值以上,2010年一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9%,已經(jīng)超過歷史q均值。預(yù)計(jì)二季度GDP增速在11%左右。投資需求旺盛、出口快速增長(zhǎng)可期、物價(jià)面臨上漲壓力,總需求已面臨過熱的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通脹的壓力日益顯現(xiàn)。她認(rèn)為,通脹的壓力是央行考慮升息與否的最重要因素,央行在二季度有可能進(jìn)一步加大緊縮力度。
孫蔚表示,由于各部委對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意見不統(tǒng)一,政策的實(shí)際實(shí)施有可能被延后,二季度末、三季度初是政策敏感期。同時(shí),流動(dòng)性依然充裕,從證券化率、市場(chǎng)估值等指標(biāo)來看,股票市場(chǎng)總體估值尚未離譜,結(jié)構(gòu)性差異明顯,市場(chǎng)有望保持震蕩格局。
投資策略上,孫蔚表示,二季度興業(yè)基金將繼續(xù)注重結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),從基本面出發(fā),采取長(zhǎng)期價(jià)值短期體現(xiàn)的策略,把握長(zhǎng)期趨勢(shì)對(duì)應(yīng)的機(jī)會(huì),尋找經(jīng)受時(shí)間考驗(yàn)的公司,個(gè)股的選擇仍將成為投資收益的重點(diǎn)。同時(shí),由于投資者多元化,風(fēng)格各不相同,在可把握的基礎(chǔ)上,可以綜合考慮政府支持及資源傾斜的方向,以及央企、地方政府重點(diǎn)投資或整合的領(lǐng)域。
興業(yè)全球投資總監(jiān)王曉明在談及具體投資策略時(shí)表示,目前金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥、信息設(shè)備及信息服務(wù)、食品飲料是旗下基金的主要配置,今年操作的關(guān)鍵是“做足確定性”,確定性增長(zhǎng)應(yīng)該享受溢價(jià)。
王曉明稱:“醫(yī)藥等消費(fèi)股盡管估值不低,但未來成長(zhǎng)的確定性比較大,所以超過預(yù)期的可能性比較大。而金融股估值相對(duì)偏低,成長(zhǎng)速度盡管不是很快,但估值提供了很好的安全邊際。股指期貨出臺(tái)一定會(huì)給大盤藍(lán)籌股帶來超額收益,但這是漸進(jìn)的過程,可能在未來的一年時(shí)間里逐漸表現(xiàn)出來。小盤股的瘋漲是很難長(zhǎng)期持續(xù)的,估值的偏離具有自我糾偏的機(jī)制?!?/p>
上投摩根亞太優(yōu)勢(shì)基金經(jīng)理張軍也抱有類似看法。張軍表示,CPI以及PPI將在基數(shù)因素驅(qū)動(dòng)下逐步回升,3月份CPI環(huán)比下滑,致使加息擔(dān)憂減退。如果人民幣升值,對(duì)A股短期而言是利大于弊。另一個(gè)需要關(guān)注的政策重點(diǎn)是,促進(jìn)節(jié)能減排和產(chǎn)業(yè)升級(jí),其中東部地區(qū)向西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、行業(yè)準(zhǔn)入向民間資本開放,東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及新產(chǎn)業(yè)政策出臺(tái)都會(huì)加快。
張軍同時(shí)表示有幾點(diǎn)現(xiàn)象值得關(guān)注。首先,一季度信貸增速得到有效控制,這減輕了央行巨大的信貸額度調(diào)控壓力。其次,二季度是傳統(tǒng)的投資旺季,投資增速可能較一季度上行。再次,股指期貨和融資融券推出,出于穩(wěn)定需要,對(duì)股市的政策將偏暖。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)方面,張軍認(rèn)為有必要把握以下三條主要思路,一是受益通脹或人民幣升值預(yù)期的行業(yè),包括金融、二線地產(chǎn)及建筑建材、交運(yùn);二是大消費(fèi)崛起,包括醫(yī)藥、商貿(mào)零售、家電、汽車和食品飲料;三是新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和低碳經(jīng)濟(jì),包括新科技、裝備制造及新材料行業(yè)。同時(shí),央企整合及地方政府主導(dǎo)帶動(dòng)下的外延式擴(kuò)張、中西部和特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域振興的盈利超預(yù)期機(jī)會(huì)也值得關(guān)注。挖掘高成長(zhǎng)公司
新興行業(yè)以及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司,是目前基金較為看好的方向。
博時(shí)基金認(rèn)為,隨著更為嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺(tái),房地產(chǎn)等對(duì)資金依賴較高的行業(yè)有可能受到進(jìn)一步打壓,而作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向,戰(zhàn)略新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎,國(guó)家戰(zhàn)略下的新興產(chǎn)業(yè)有望成為主要投資方向。
博時(shí)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)股票基金的擬任基金經(jīng)理孫占軍認(rèn)為,包括新能源、節(jié)能環(huán)保、電動(dòng)汽車、新材料、新醫(yī)藥、生物育種和信息產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)均具有市場(chǎng)空間廣、政策支持力度大、企業(yè)增長(zhǎng)快、盈利能力強(qiáng)等特點(diǎn)。戰(zhàn)略新興行業(yè)在未來幾年有望孕育出一批高成長(zhǎng)的創(chuàng)業(yè)公司,而其中的上市公司將是優(yōu)中之優(yōu),具有投資機(jī)會(huì)。
孫占軍表示,通過研究美國(guó)百年來股市的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)型期,每個(gè)轉(zhuǎn)型期前后都會(huì)涌現(xiàn)出一批新興行業(yè)。在當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下,一些具有高科技背景的新興產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)行業(yè)都將迎來機(jī)會(huì)。中國(guó)有無數(shù)中小企業(yè)作為強(qiáng)大的基礎(chǔ),未來中國(guó)的創(chuàng)業(yè)板有機(jī)會(huì)像美國(guó)的納斯達(dá)克市場(chǎng)一樣成功。
銀華基金在其二季度投資策略報(bào)告中認(rèn)為,目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段,在此背景下,一批新興產(chǎn)業(yè)的需求面臨跳躍式增長(zhǎng),消費(fèi)服務(wù)、電子信息、新能源汽車、節(jié)能減排行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期,高成長(zhǎng)行業(yè)和公司的投資價(jià)值值得關(guān)注。
同時(shí),銀華基金認(rèn)為,在過去幾個(gè)月中,傳統(tǒng)周期性行業(yè)的表現(xiàn)大幅落后于大盤。目前看來,這些行業(yè)中出現(xiàn)了一批估值較低的公司,具備一定的投資價(jià)值。因此,銀華基金未來將采取堅(jiān)守高成長(zhǎng)、把握低估值的“啞鈴型”配置策略。銀華基金階段性看好低估值的周期股,包括水泥、二三線地產(chǎn)公司、鋼鐵中的中高端板材、機(jī)械、重卡、焦炭等行業(yè)。
銀華基金認(rèn)為,從企業(yè)盈利情況看。2009年企業(yè)整體盈利似乎低于此前市場(chǎng)的預(yù)期,不過,一季度市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)對(duì)部分公司業(yè)績(jī)低于預(yù)期進(jìn)行了提前反應(yīng),下調(diào)的幅度有限,不大可能成為大幅做空A股的理由。
從流動(dòng)性角度看,在貨幣政策逐步偏緊的背景下,人民幣升值有望在未來幾個(gè)月內(nèi)為市場(chǎng)貢獻(xiàn)向上的動(dòng)力。
對(duì)于股指期貨和融資融券,銀華基金表示,中長(zhǎng)期內(nèi),期指對(duì)股市的影響是中性的,在推出的初期階段,對(duì)市場(chǎng)影響偏正面;而融資融券能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來新增資金,并提高90只標(biāo)的股票的估值。
關(guān)注房產(chǎn)股超跌
房產(chǎn)股超跌的機(jī)會(huì),也被基金所關(guān)注。
近日國(guó)務(wù)院確定了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施,包括購(gòu)買第二套住房的貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,暫停部分地區(qū)購(gòu)買第三套及以上住房貸款。
國(guó)泰基金認(rèn)為,整體上看,此次“國(guó)10條”非常嚴(yán)厲,超出市場(chǎng)預(yù)期,之前的股價(jià)波動(dòng)沒有足夠反映此次政策的變化。估計(jì)市場(chǎng)會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期重新升溫,未來一段時(shí)間房地產(chǎn)股票都不會(huì)是好的投資標(biāo)的。機(jī)械和建材等相關(guān)行業(yè)雖然會(huì)受影響,但如果超跌就可能有機(jī)會(huì)。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售不會(huì)很好,所以對(duì)房地產(chǎn)下游行業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎:
從實(shí)質(zhì)性影響來看,房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式或許會(huì)發(fā)生改變,但對(duì)與房地產(chǎn)投資相關(guān)的中游行業(yè)影響可能并不大,只是短期會(huì)有估值方面的影響。
關(guān)鍵詞:調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快,居民收入的增加,對(duì)住房的需求不斷增加,加上近些年來開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新,房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道,很大程度的推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。但是由于房?jī)r(jià)過快上漲等一系列住房問題,國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過去的房地產(chǎn)投資決策受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中,大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性,一是政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響,二是通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年,國(guó)家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施,一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來了機(jī)遇;另一方面,國(guó)家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)也產(chǎn)生了很多的不利影響,尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)方面帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下,房地產(chǎn)的投資趨于理性,這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平明顯增加。以前的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo),并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行分類。然后依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)警理論,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行分析,建立健全適合調(diào)控政策下運(yùn)行的投資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題
(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段,在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大,因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施,使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化,主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸,政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少;第二是投資的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān),甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益,才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素,如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí),引起產(chǎn)品滯銷,企業(yè)的工藝技術(shù)落后,企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過小;第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí),消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購(gòu)買商品,但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí),產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難;第四是收益風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東,另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金,利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。
(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策
近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè),銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根,并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率,這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張,因此,一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資,大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此,過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映,而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析,如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分,預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性,我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離,投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱,經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力,獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平,保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展,同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn),如國(guó)家的加息政策,導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變,房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷,加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資,加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入,另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅,即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令,限制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施
(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道,不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資,可以增加私募資金的比重,通過融資組合,實(shí)現(xiàn)低成本,高安全性的項(xiàng)目資金融資。主要的組合方式有:自有資金+信托計(jì)劃;股權(quán)融資+銀行貸款融資;自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險(xiǎn)的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場(chǎng)需求情況的前提下進(jìn)行投資,以避免盲目投資帶來的滯銷,以及高成本的土地購(gòu)入,減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯(cuò)位的現(xiàn)象。
(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制
要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性,以償債能力(包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力),發(fā)展能力,營(yíng)運(yùn)和盈利的能力,現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng),以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策,因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力,長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映,管理層將信息加以分析,并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。
(三)多做市場(chǎng)調(diào)研,了解政策的動(dòng)態(tài)影響
企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下,企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研,了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響,同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求,從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略,也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資,因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng),因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資,房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛,大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè),如此以來,政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式,將市場(chǎng)細(xì)化,在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍,增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次,資金并不豐厚的中小企業(yè),在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重,因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大,程序多,耗時(shí)長(zhǎng),因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略,積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合,并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源,投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息,并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此,企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度,加強(qiáng)對(duì)于成本的控制,加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資,積極向銀行申請(qǐng)貸款,必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法,對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資,按照市場(chǎng)的需求等措施來應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外,房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式,使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合,形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主,多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之,政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策,一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展,促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道,另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響,具體有資金來源、資金投入、銷售價(jià)格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí),也要注意投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和規(guī)避。加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控,降低投資風(fēng)險(xiǎn),建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,在對(duì)市場(chǎng)充分把握的前提下做出正確的投資決策。
參考文獻(xiàn):
1.銀行股
從已經(jīng)公布的浦發(fā)、民生等銀行股的年報(bào)來看,該行業(yè)的業(yè)績(jī)依然保持快速增長(zhǎng)。銀行業(yè)保持快速增長(zhǎng)的主要原因是:規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定、凈息差略有擴(kuò)大、信貸成本穩(wěn)定等。
二、行業(yè)背景
基于經(jīng)濟(jì)總體向好,銀行業(yè)的收入來源趨向多樣化、銀行的資金運(yùn)用能力提高、風(fēng)險(xiǎn)和成本控制能力加強(qiáng),銀行業(yè)長(zhǎng)期盈利能力仍然處于上升趨勢(shì)。
銀行業(yè)由于牌照限制和價(jià)格管制獲得壟斷利潤(rùn)。銀行信貸收益的延續(xù)性、信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性以及當(dāng)前上市銀行較高的撥備水平使其具備的信貸風(fēng)險(xiǎn)可承受性,一定程度能緩和經(jīng)濟(jì)周期下降帶來的盈利侵蝕,即使在景氣下降過程中,銀行相比大多數(shù)周期性行業(yè)亦具備相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。
相比國(guó)際同業(yè),中國(guó)銀行業(yè)具備成長(zhǎng)潛力優(yōu)勢(shì)和較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。新興市場(chǎng)中的發(fā)展空間使中國(guó)銀行業(yè)具備更大的成長(zhǎng)潛力,同時(shí)在經(jīng)營(yíng)范圍等方面的高度管制也一定程度規(guī)避了資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),因此盡管境外銀行屢遭美國(guó)次貸危機(jī)波及,但國(guó)內(nèi)絕大部分銀行則由于基本沒有參與而能夠獨(dú)善其身。
三、投資策略
1.具備先天客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大型銀行,如:工商銀行(601398)、建設(shè)銀行(601939)和交通銀行(601328)。大銀行無可比擬的龐大客戶群將助其發(fā)展高盈利的零售業(yè)務(wù)與不受調(diào)控和利差收窄影響的中間業(yè)務(wù)。其規(guī)模效應(yīng)有助于更好地抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
2.已建立專業(yè)化特色盈利模式的中型銀行,包括零售銀行的先行者招商銀行(600036)、專做貿(mào)易融資和二手房貸的深發(fā)展(000001)。同時(shí),關(guān)注以收購(gòu)地區(qū)城商行和“銀銀平臺(tái)”實(shí)現(xiàn)低成本快速擴(kuò)張的興業(yè)銀行(601166)。
3.從市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,2008年初的調(diào)整行情中,銀行股下跌最深,板塊內(nèi)多數(shù)股票跌幅達(dá)到50%左右。因而,銀行板塊市場(chǎng)估值水平偏低,部分個(gè)股已經(jīng)進(jìn)入價(jià)值投資區(qū)間內(nèi),適合中線關(guān)注。
2.鋼鐵股
二、行業(yè)背景
預(yù)計(jì)未來3年,我國(guó)粗鋼的需求量每年至少增加4000萬(wàn)噸,但是,產(chǎn)能擴(kuò)張?jiān)鏊賹⒊掷m(xù)放緩,在國(guó)內(nèi)需求強(qiáng)勁與產(chǎn)能擴(kuò)張放緩的雙重作用下,我國(guó)鋼鐵行業(yè)的供求關(guān)系將從供大于求轉(zhuǎn)向供求平衡,鋼材價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
在鐵礦石、生鐵、廢鋼、煉焦煤等原燃料價(jià)格不斷上漲的背景下,鋼鐵行業(yè)進(jìn)入了高成本的運(yùn)行時(shí)代。但因全球鋼材供需目前尚為良好,行業(yè)新增成本有望轉(zhuǎn)嫁下游。國(guó)內(nèi)外大型鋼鐵企業(yè)紛紛大幅提價(jià),通過價(jià)格漲幅基本可以消化鐵礦石價(jià)格暴漲帶來的成本壓力。因此,該行業(yè)在2008年~2009年仍然可以參與投資,但投資時(shí)需要注意結(jié)合市場(chǎng)的整體變化情況。
由于全球優(yōu)質(zhì)鐵礦石只壟斷在澳大利亞和巴西的兩、三家企業(yè)手中,供應(yīng)商還在進(jìn)一步整合而強(qiáng)化壟斷。只要全球需求不衰退,預(yù)期未來鐵礦石談判,供應(yīng)商依然保持強(qiáng)勢(shì),鐵礦石市場(chǎng)仍舊是賣方市場(chǎng)。同時(shí),中國(guó)鋼鐵行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低是一直制約行業(yè)發(fā)展的主要因素。產(chǎn)業(yè)集中度低則行業(yè)在鐵礦石談判中沒有話語(yǔ)權(quán),定價(jià)原則受制于人。鋼鐵行業(yè)整合迫在眉睫。
三、投資策略
以下類型的上市公司明顯具有相對(duì)投資優(yōu)勢(shì),值得關(guān)注:
1.擁有資源優(yōu)勢(shì),原材料自給率較高的鋼鐵企業(yè),這樣可以降低成本的上升幅度。如:寶鋼股份(600019)、鞍鋼股份(000898)、武鋼股份(600005)、攀鋼鋼釩(000629)、包鋼股份(600010)、西寧特鋼(600117)等。
2.產(chǎn)品定價(jià)能力較強(qiáng)的企業(yè),如武鋼股份、寶鋼股份、鞍鋼股份等。且鞍鋼股份還具備成本優(yōu)勢(shì),因此在相同估值水平下,鞍鋼股份可獲得更高的溢價(jià)空間。
3.在行業(yè)中占據(jù)龍頭地位的鋼鐵企業(yè)。這部分企業(yè)整合能力強(qiáng)、技術(shù)先進(jìn)、產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)。
4.鐵礦石價(jià)格的上漲無疑對(duì)于國(guó)內(nèi)的鐵礦石生產(chǎn)企業(yè)形成行業(yè)利好,投資者可以重點(diǎn)關(guān)注鐵礦石生產(chǎn)企業(yè)金嶺礦業(yè)(000655)的投資價(jià)值。
3.汽車股
二、行業(yè)背景
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為理想狀況下,未來一段時(shí)間汽車行業(yè)仍然將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。行業(yè)分析顯示,這種趨勢(shì)將維持至少5-7年。
其中,隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,轎車的消費(fèi)品屬性將得到充分體現(xiàn),隨著人均GDP的增長(zhǎng),轎車行業(yè)將步入較長(zhǎng)的成長(zhǎng)期,而這將為我國(guó)轎車工業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的國(guó)內(nèi)需求基礎(chǔ);在計(jì)重收費(fèi)、物流行業(yè)快速發(fā)展等內(nèi)在因素的刺激下,重卡行業(yè)銷量維持快速增長(zhǎng),。重卡行業(yè)另外一個(gè)值得關(guān)注的是行業(yè)銷量結(jié)構(gòu)的演變。重卡行業(yè)向好趨勢(shì)明顯,投資機(jī)會(huì)凸現(xiàn)。
三、投資策略
1.投資大市值企業(yè)中的龍頭企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè),這種方式可以在大勢(shì)平穩(wěn)時(shí)期,獲取市場(chǎng)平均收益;
2.投資并購(gòu)整合預(yù)期的企業(yè),包括:央企整合以及基本面良好、成長(zhǎng)迅速的中小企業(yè),以獲取超額收益。
3.投資綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)。在市場(chǎng)空間較大、消費(fèi)水平差異較大的實(shí)際情況下,自主品牌的發(fā)展值得期待,優(yōu)秀的汽車公司仍然具有較高的投資價(jià)值,而決定這一切的恰恰是企業(yè)的綜合實(shí)力。
4.房地產(chǎn)股
二、行業(yè)背景
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于行業(yè)發(fā)展的景氣階段,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來一段時(shí)期內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行狀況良好。一方面是由于國(guó)家加大了對(duì)囤積土地等行為的打擊力度,開發(fā)企業(yè)加快了項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度,另一方面主要是由于國(guó)家增加了商品住宅,包括保障性住房土地的供給,市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)住宅投資增加所致。
由于房?jī)r(jià)上漲過快,以及目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理等主要問題,未來針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控仍將進(jìn)行。未來影響行業(yè)的主要因素有保障性住房及中小戶型供應(yīng)量的增加對(duì)市場(chǎng)的沖擊、進(jìn)一步的宏觀政策以及人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)等。在此基礎(chǔ)上,行業(yè)將繼續(xù)發(fā)生變化,包括商品房結(jié)構(gòu)性供求矛盾的緩解,房地產(chǎn)與金融更緊密結(jié)合以及行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高等。
三、投資策略
在投資策略方面,投資者在房地產(chǎn)行業(yè)中的選股標(biāo)準(zhǔn)是:
1.關(guān)注擁有豐富土地儲(chǔ)備的上市公司
面對(duì)土地成本的不斷上升,擁有豐富的土地儲(chǔ)備,不僅可以使公司享受土地增值收益,而且在未來的競(jìng)爭(zhēng)中擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì);
2.關(guān)注有良好融資能力的上市公司
面對(duì)銀根的緊縮,良好的融資能力,不僅為公司營(yíng)運(yùn)打下基礎(chǔ),而且是公司儲(chǔ)備土地等資源的前提。
3.關(guān)注營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)的上市公司
在政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇的情況下,項(xiàng)目的開發(fā)和銷售難度將有所增加。良好的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)能力不僅提高資產(chǎn)增值能力,而且可以提高公司資源整合速度,把握行業(yè)集中度提高的機(jī)會(huì)。
4.關(guān)注開發(fā)中高檔項(xiàng)目的上市公司
資源的質(zhì)量將決定公司的盈利能力。一線城市和中高檔項(xiàng)目的毛利率,相對(duì)較高,同時(shí)住宅項(xiàng)目周轉(zhuǎn)周期相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)短,因此項(xiàng)目多位于一線等毛利較高的城市,同時(shí)以開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品為主的公司將有較好的盈利能力。由于土地資源的稀缺,在地理位置優(yōu)越的地段,持有部分商業(yè)地產(chǎn)的公司,將享受商業(yè)地產(chǎn)的壟斷特性和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
5.有色金屬股
二、行業(yè)背景
由于美元貶值、全球金融市場(chǎng)疲軟,使得商品市場(chǎng)尤其是金屬市場(chǎng)成為全球避險(xiǎn)資金的避風(fēng)港。
黃金:全球通貨膨脹及美元貶值將促使黃金價(jià)格長(zhǎng)期上漲。根據(jù)世界黃金協(xié)會(huì)提供的2007年黃金市場(chǎng)報(bào)告,除黃金的投資需求以外,首飾需求及工業(yè)需求也比較強(qiáng)勁。而供給繼續(xù)趨緊。因此,黃金的商品屬性也對(duì)金價(jià)起到非常好的支撐作用。黃金股投資價(jià)值明顯,因未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最為明確。投資者可以關(guān)注:中金黃金、山東黃金。
鋁:大宗原材料價(jià)格漲勢(shì)表現(xiàn)強(qiáng)勁,從基本面判斷,鋁是最具上漲潛力的品種。市場(chǎng)低估了電力供應(yīng)短缺對(duì)全球原鋁供應(yīng)的影響。受電力供應(yīng)緊張以及電價(jià)上調(diào)的制約,2008年中國(guó)原鋁產(chǎn)量將比預(yù)測(cè)少。即2008年中國(guó)原鋁市場(chǎng)可望供需平衡,并無明顯過剩。加上南非和莫桑比克等非洲鋁生產(chǎn)國(guó)面臨電力供應(yīng)短缺的狀況仍在持續(xù),鋁價(jià)仍有望進(jìn)一步上漲。投資者可以關(guān)注:神火股份、焦作萬(wàn)方、中孚實(shí)業(yè)和南山鋁業(yè)。
銅:由于礦山產(chǎn)量增長(zhǎng)緩慢,未來兩年全球精銅市場(chǎng)難以出現(xiàn)明顯過剩,使得庫(kù)存難以彌補(bǔ);加上成本上升明顯,銅價(jià)可望長(zhǎng)期維持高位。投資者可以關(guān)注:江西銅業(yè)和云南銅業(yè)。
鋅:雖然2008年全球鋅市場(chǎng)將面臨一定供需過剩,但受制于成本上升的壓力,鋅價(jià)仍將維持在歷史平均水平之上。在經(jīng)歷了大幅下跌后,預(yù)計(jì)未來鋅價(jià)走勢(shì)將較為穩(wěn)定。2008年和2009年的國(guó)內(nèi)鋅價(jià)預(yù)測(cè)為20,000元/噸和18,500元/噸。投資者可以關(guān)注:中金嶺南,該股將會(huì)受益于鉛價(jià)上漲以及自產(chǎn)鉛鋅精礦的產(chǎn)能擴(kuò)張。
鎢:由于2008年初受到雪災(zāi)影響,江西、湖南兩個(gè)國(guó)內(nèi)主要鎢精礦生產(chǎn)地區(qū)的礦山生產(chǎn)受損非常嚴(yán)重。目前許多礦山均處于停產(chǎn)狀態(tài),一季度全國(guó)鎢精礦產(chǎn)量將受到嚴(yán)重影響,因此,國(guó)內(nèi)價(jià)格將有望上漲,而中國(guó)作為產(chǎn)量占全球80%的國(guó)家,鎢精礦產(chǎn)量嚴(yán)重受損對(duì)國(guó)際市場(chǎng)無疑是重大的利好,預(yù)計(jì)國(guó)際市場(chǎng)鎢價(jià)也將隨之上漲。投資者可以重點(diǎn)關(guān)注:廈門鎢業(yè)。
三、投資策略
從國(guó)際有色金屬期貨的走勢(shì)看,兩類有色金屬價(jià)格出現(xiàn)了領(lǐng)漲的態(tài)勢(shì):
一是貴金屬,主要是指黃金、白銀等漲幅居前,黃金已迭創(chuàng)新高,從而推動(dòng)著各路資金對(duì)黃金股未來盈利能力的樂觀預(yù)期。