時(shí)間：2023-07-05 15:57:24
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)近期的走勢(shì)分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞:宏觀經(jīng)濟(jì);金融危機(jī);發(fā)展態(tài)勢(shì);投資機(jī)會(huì)
美國(guó)作為全球最主要經(jīng)濟(jì)體之一，是全球金融危機(jī)爆發(fā)地，其經(jīng)濟(jì)也是全球經(jīng)濟(jì)走出本輪衰退周期的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和部分先行指標(biāo)的比較，美國(guó)、歐元區(qū)和英國(guó)以及日本在內(nèi)的主要工業(yè)國(guó)目前已處于底部。7月份起，全球制造業(yè)PMI在經(jīng)歷了金融危機(jī)的劇烈沖擊后首次回升到景氣區(qū)間。[1]美國(guó)經(jīng)濟(jì)率先見(jiàn)底復(fù)蘇，但近期內(nèi)呈現(xiàn)出“L”型走勢(shì)，主要工業(yè)國(guó)家也將在下半年走出衰退，呈現(xiàn)階段性復(fù)蘇。
一、美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退見(jiàn)底，全球經(jīng)濟(jì)處于周期運(yùn)行底部
2009年二季度，美國(guó)經(jīng)濟(jì)季度環(huán)比降幅折合年率收窄至1%，居民消費(fèi)、制造業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及金融市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)進(jìn)入尾聲，美國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)趨勢(shì)在明顯增強(qiáng)。
(一)消費(fèi)者信心和消費(fèi)觸底回升，但居民收入難以支撐經(jīng)濟(jì)快速回復(fù)
首先，世界大型企業(yè)聯(lián)合會(huì)消費(fèi)者信心指數(shù)由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心連續(xù)5個(gè)月反彈至6月69，后因經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)者信心7月、8月連續(xù)下跌后至65.7，影響消費(fèi)者信心的主要原因是高失業(yè)率和工作難找，兩數(shù)據(jù)的差異顯示消費(fèi)者信心仍處于謹(jǐn)慎恢復(fù)期。 其次，雖然權(quán)重占GDP三分之二以上的個(gè)人消費(fèi)呈現(xiàn)異常疲軟，由一季度增長(zhǎng)0.6%轉(zhuǎn)為下滑1.2%，消費(fèi)不振來(lái)源于居民支出的減少，二季度美國(guó)居民儲(chǔ)蓄率為5.2%，比前一季度上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。美國(guó)6、7月份的商業(yè)銷售額上升1.1%、0.1%，商業(yè)庫(kù)存環(huán)比下降1.4%、1.0%，該數(shù)據(jù)顯示居民消費(fèi)有回暖的跡象。第三，個(gè)人收入4、5月份環(huán)比反彈0.5%、1.4%，美國(guó)6月份個(gè)人收入下滑1.3%，創(chuàng)下2005年1月以來(lái)最大降幅，收入下滑引人擔(dān)憂:消費(fèi)支出的增長(zhǎng)可能無(wú)法強(qiáng)勁到能夠推動(dòng)美國(guó)快速走出經(jīng)濟(jì)衰退(見(jiàn)圖1)。
就業(yè)市場(chǎng)下滑速度明顯趨緩。美國(guó)2009年8月就業(yè)人口減少幅度降至2008年來(lái)最小，但失業(yè)率跳增至26年高位9.7%，這主要由于自愿失業(yè)人數(shù)的回歸造成美國(guó)勞動(dòng)力總量的上升以及失業(yè)人口的增加。美國(guó)就業(yè)情況一直處于不斷改善進(jìn)程中，剔除自愿失業(yè)人數(shù)數(shù)據(jù)，8月份失業(yè)率上升的幅度并不明顯，從9.60%到9.61%，且8月份美國(guó)就業(yè)崗位下滑并不嚴(yán)重?？梢哉J(rèn)為美國(guó)09年底之前就業(yè)有望達(dá)到增減平衡，失業(yè)率將在2010年第一季觸頂，2010年上半年將實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口正增長(zhǎng)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底跡象明顯
2007年夏季美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)危機(jī)，房貸違約率大幅上升導(dǎo)致美國(guó)各銀行出現(xiàn)巨大虧損，增加金融系統(tǒng)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的壓力。因此，房地產(chǎn)的穩(wěn)定和復(fù)蘇對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。[2]
一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，二季度以后進(jìn)入回升期間。2009年4月份，新屋和成屋銷售環(huán)比分別上漲0.3%和2.9%，新房銷售近期初步企穩(wěn)。新屋開(kāi)工中的重要指標(biāo)3、4、5月獨(dú)戶房屋開(kāi)工上漲1.1%、3.3%、7.5%，創(chuàng)2008年12月以來(lái)新高。全美20大城市平均房?jī)r(jià)下跌速度趨穩(wěn)，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)一季度年率跌幅19.1%，二季度則縮至14.9%，且房?jī)r(jià)環(huán)比上升2.9%，為三年來(lái)首見(jiàn)，房?jī)r(jià)跌勢(shì)不再出現(xiàn)直線式下滑。美國(guó)人購(gòu)房能力有所提高，4月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比增加6.7%至90.3，意味著未來(lái)數(shù)月住房銷售可望繼續(xù)回穩(wěn)。
但是，盡管2009年初以來(lái)美國(guó)房屋銷售價(jià)格、建筑開(kāi)支以及房屋銷售止住了去年年中開(kāi)始的迅速下滑態(tài)勢(shì)(單房銷售價(jià)格2009年初較2006年中回落25%)，但對(duì)比住房空置率和房地產(chǎn)庫(kù)存總量，當(dāng)前水平仍然是1992年以來(lái)的歷史高位。近期國(guó)債利率的攀升導(dǎo)致按揭利率顯著上揚(yáng)，已從一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的購(gòu)房成本。截至7月，美國(guó)消費(fèi)信貸連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降，房貸違約率和止贖房的持續(xù)增長(zhǎng)將于短期內(nèi)繼續(xù)為美國(guó)住房市場(chǎng)構(gòu)成壓力。房屋庫(kù)存量與居民消費(fèi)的去杠桿化以及房屋抵押貸款利率上升將形成長(zhǎng)期合理制約房地產(chǎn)投資對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)(見(jiàn)圖2)。
美國(guó)建筑商協(xié)會(huì)9月份住房市場(chǎng)銷售信心指數(shù)連續(xù)三個(gè)月升至一年多來(lái)最高水平19，這是該指數(shù)今年以來(lái)第六次上升，盡管低于樂(lè)觀預(yù)期和悲觀預(yù)期的強(qiáng)弱分界線，但房地產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢復(fù)蘇趨勢(shì)明顯。由于房?jī)r(jià)自2006年下半年以來(lái)大幅下滑、住房抵押貸款利率處于相對(duì)低位以及美國(guó)政府對(duì)初次購(gòu)房人的稅收優(yōu)惠政策使住房購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)(HAI)指數(shù)處于歷史高位?？傮w來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定跡象明顯。
(三)制造業(yè)調(diào)整步入尾聲，工業(yè)產(chǎn)值仍在探底過(guò)程
從制造業(yè)整體看，在2009年一、二季度企業(yè)商品庫(kù)存的大規(guī)模消減之后，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后企業(yè)再庫(kù)存化將對(duì)制造業(yè)起到推動(dòng)作用。從美國(guó)制造業(yè)ISM的分項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份新訂單指數(shù)已經(jīng)超過(guò)50，存貨調(diào)整加速進(jìn)行，除就業(yè)外的其它指數(shù)均有所上升。8月制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) 首次回到景氣區(qū)間52.9，非制造業(yè)指數(shù)攀升至48.4，創(chuàng)造了11個(gè)月以來(lái)新高。
2007年12月以來(lái)的18個(gè)月當(dāng)中，美國(guó)工業(yè)產(chǎn)值連續(xù)17個(gè)月下降，下降幅度為-14.6%。5、6、7月工業(yè)產(chǎn)值同比跌幅超過(guò)13%，連創(chuàng)1946年以來(lái)最大年度跌幅，美國(guó)工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)出降至1998年12月以來(lái)的最低水平。但受到汽車行業(yè)產(chǎn)值大幅攀升的推動(dòng)，美國(guó)7、8月工業(yè)產(chǎn)值環(huán)比增長(zhǎng)0.5%、0.8%，是該數(shù)字自2007年12月美國(guó)陷入經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)的第二次上漲，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)的又一信號(hào)(見(jiàn)圖3)。
(四)金融系統(tǒng)處于企穩(wěn)恢復(fù)反彈階段
危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)的銀行因自身原因放貸能力和意愿低下，放貸意愿一直到2008年12月才達(dá)到底部。在美聯(lián)儲(chǔ)和財(cái)政部的大規(guī)模注資和資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃的刺激下，金融機(jī)構(gòu)信用狀況得以改善，放貸意愿增強(qiáng)，銀行壓力測(cè)試穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，投資者擔(dān)憂情緒逐步消退，放貸意愿與各類貸款需求都處于底部企穩(wěn)并有所恢復(fù)的階段。隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)和救市舉措的生效，大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率顯著降低。但需要注意的是，實(shí)際信貸增速的改變落后于放貸意愿變化，一系列經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇活動(dòng)將被延緩。相對(duì)于放貸意愿，私人部門(mén)的信貸需求仍在萎縮，美國(guó)經(jīng)濟(jì)以居民消費(fèi)部門(mén)為核心的“去杠桿化”長(zhǎng)期趨勢(shì)和儲(chǔ)蓄率的持續(xù)攀升將從需求方面降低時(shí)機(jī)貸款增速，并降低經(jīng)濟(jì)通過(guò)再杠桿化進(jìn)行恢復(fù)的能力(
轉(zhuǎn)貼于
(五)低利率環(huán)境還將維持，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃不會(huì)收縮
各國(guó)政府的救市措施如美國(guó)銀行業(yè)壓力測(cè)試結(jié)果的公布、公私投資計(jì)劃細(xì)節(jié)的披露、英國(guó)的資產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃、二十國(guó)集團(tuán)(G20)倫敦峰會(huì)擬定的1萬(wàn)億美元協(xié)同經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃 等都有助于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。
流動(dòng)性增加對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起到積極推動(dòng)作用。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇很大程度依賴貨幣政策的放松，流動(dòng)性的增加，目前主要經(jīng)濟(jì)體利率均已降至歷史低點(diǎn)。其中，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)起到最重要的作用。各國(guó)央行跟隨美聯(lián)儲(chǔ)降息，目前美國(guó)、歐盟、日本、中國(guó)基準(zhǔn)利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分別調(diào)低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以來(lái)表現(xiàn)為全球流動(dòng)性釋放，有效緩解了信貸市場(chǎng)壓力。在降息同時(shí)，各央行還采取購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)等量化寬松的貨幣政策手段，緩解金融體系信貸流動(dòng)壓力。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，流動(dòng)性尋找載體，在沒(méi)有龐大的新興產(chǎn)業(yè)可以依托的情況下，推動(dòng)當(dāng)前世界范圍內(nèi)商品價(jià)格強(qiáng)烈反彈，也引發(fā)世界股市流動(dòng)性反彈。
二、近期國(guó)際經(jīng)濟(jì)面臨的困難及走勢(shì)預(yù)期
(一)國(guó)際經(jīng)濟(jì)面臨的困難
國(guó)際主要經(jīng)濟(jì)體還面臨很多實(shí)際的困難， 主要表現(xiàn)在:終端消費(fèi)乏力，主要經(jīng)濟(jì)體居民收入下降、失業(yè)率趨高、消費(fèi)者增加儲(chǔ)蓄以及負(fù)財(cái)富效應(yīng)等因素導(dǎo)致消費(fèi)增長(zhǎng)乏力;工業(yè)生產(chǎn)后勁堪慮，全球工業(yè)生產(chǎn)環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月回升，但因消費(fèi)、投資和外需仍然低迷最終需求是否支撐工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)復(fù)蘇尚待觀察;金融市場(chǎng)穩(wěn)定性較差，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)逾期貸款還在增加，小金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)還會(huì)出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)端倪;經(jīng)濟(jì)主體降杠桿的問(wèn)題還將持續(xù)。首先是金融機(jī)構(gòu)存在較為嚴(yán)重的降杠桿問(wèn)題，其次是居民提高儲(chǔ)蓄率以償還到期房貸、信用卡消費(fèi)信貸等;通脹風(fēng)險(xiǎn)較大，美國(guó)貨幣政策可能仍會(huì)寬松，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)最需要寬松貨幣政策支持。同時(shí)，各國(guó)當(dāng)局在經(jīng)濟(jì)衰退壓力下會(huì)維持低息的貨幣政策，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)出現(xiàn)反復(fù)的危險(xiǎn)。短期內(nèi)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)景氣可能比美國(guó)好，在美國(guó)金融危機(jī)過(guò)后，流動(dòng)性泛濫下資金大量進(jìn)入新興市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格膨脹，二季度全球資本市場(chǎng)的上漲速度過(guò)快，既有前期超跌反彈的因素，不乏泡沫成分;中期政策風(fēng)險(xiǎn)加劇，將來(lái)美國(guó)等國(guó)家加息后致使國(guó)際資本回流，可能再次引發(fā)新興市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)的大幅波動(dòng)。
(二)國(guó)際經(jīng)濟(jì)整體態(tài)勢(shì)預(yù)期
2008年末以來(lái)，全球各國(guó)政府出臺(tái)各種史無(wú)前例的經(jīng)濟(jì)刺激政策(各國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃高達(dá)全球GDP的2.7%)遏制了經(jīng)濟(jì)迅速惡化的態(tài)勢(shì)，2009年上半年政策組合第一輪的正面效果已經(jīng)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)自由落體似的下滑已經(jīng)停止，并逐漸趨于穩(wěn)定。目前全球貨幣流動(dòng)性異常寬松，資金價(jià)格低廉，國(guó)際資本主要流向新興市場(chǎng)國(guó)家，全球金融危機(jī)最糟的時(shí)刻已過(guò)，世界經(jīng)濟(jì)衰退情況正在減輕，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好意味著經(jīng)濟(jì)正從惡性衰退的谷底逐步企穩(wěn)并有望回升。如果主要數(shù)據(jù)如PMI指數(shù)改善趨勢(shì)持續(xù)，經(jīng)濟(jì)刺激政策繼續(xù)維持甚或有所加強(qiáng)，2009年下半年各主要經(jīng)濟(jì)體漸次見(jiàn)底并逐漸復(fù)蘇將成為主要趨勢(shì)。但是經(jīng)濟(jì)刺激政策長(zhǎng)期效果難以持久，幾乎所有刺激措施都在重復(fù)各經(jīng)濟(jì)體固有的增長(zhǎng)模式，經(jīng)濟(jì)真正的復(fù)蘇只有在增長(zhǎng)方式真正轉(zhuǎn)型后才會(huì)到來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家需要改變當(dāng)前過(guò)度依賴信貸的增長(zhǎng)模式，重新構(gòu)建新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，找到經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的新引擎。
三、結(jié)語(yǔ)
綜合分析認(rèn)為，美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)低迷，很多指標(biāo)在負(fù)值區(qū)間顯示經(jīng)濟(jì)仍在底部區(qū)域，但2009年二季度開(kāi)始部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)反彈，企業(yè)預(yù)期改善、居民消費(fèi)與信心企穩(wěn)、就業(yè)減少速度放緩、房屋供應(yīng)及需求溫和上升等，顯示上半年美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見(jiàn)底，下半年將進(jìn)一步趨于穩(wěn)定。因此，筆者認(rèn)為2009年下半年美國(guó)率先企穩(wěn)復(fù)蘇將是主要趨勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)率呈現(xiàn)逐季改善，且有可能在年底出現(xiàn)正增長(zhǎng)，其他主要經(jīng)濟(jì)體漸次見(jiàn)底，全球經(jīng)濟(jì)有可能觸底后逐漸緩慢復(fù)蘇。如果參照世界銀行和美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)美國(guó)GDP增速2009年萎縮1.3-2%，考慮一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為-5.7%、二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為-1%，美國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約為-5%-3%，下半年約為1-2%，有望四季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。但由于美國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)環(huán)比改善的積極因素主要是去庫(kù)存，而非終端需求真實(shí)持續(xù)回暖，因此美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將進(jìn)展緩慢，中長(zhǎng)期增長(zhǎng)難現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，“U”或“W”型為大概率事件，短期看則接近“L”型。這主要在于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在探底企穩(wěn)過(guò)程中，居民儲(chǔ)蓄率提高以及失業(yè)率的抬升將導(dǎo)致消費(fèi)擴(kuò)張緩慢，企業(yè)投資也增長(zhǎng)乏力，缺少新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
參考文獻(xiàn):
[1] 摩根大通.8月全球PMI擴(kuò)張為15個(gè)月來(lái)首見(jiàn)[EB/OL].cn.reuters.com/article/CNIntlBizNews/idCNCHINA-542420090904.
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)端于城鎮(zhèn)住房制度改革與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的20年。數(shù)據(jù)顯示，2001年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)固定投資占GDP的比重就超過(guò)了國(guó)際上認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)5%的標(biāo)準(zhǔn)，至2010年這一比重更是超過(guò)了12%。截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)GDP的直接或間接貢獻(xiàn)率已達(dá)15%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)名副其實(shí)的支柱行業(yè)。
然而4年前“限購(gòu)令”的出臺(tái)，正式意味著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的終結(jié)及行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)。行政化的手段帶來(lái)的不僅僅是對(duì)行業(yè)本身的影響，更深層次是導(dǎo)致了大眾心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)到底何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)如何？是否還存在著發(fā)展機(jī)會(huì)？本文試圖就上述問(wèn)題作出粗淺的分析。
一、行業(yè)走勢(shì)分析
首先，從理論上分析，任何行業(yè)的發(fā)展都有其自身的客觀規(guī)律，“春生、夏長(zhǎng)、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節(jié)更替的客觀規(guī)律，也是大到國(guó)家、社會(huì)，小到單位、個(gè)人的普適法則，任何事物的發(fā)展都呈現(xiàn)出“上升一調(diào)整一再上升一直至衰退”的螺旋式發(fā)展軌跡。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放以來(lái)數(shù)十年的“春生”階段的急速擴(kuò)張及粗放式發(fā)展，接下就是調(diào)整和轉(zhuǎn)型的“夏長(zhǎng)”階段，在這一階段，整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)值不會(huì)再像以前那樣繼續(xù)高速增長(zhǎng)，甚至還可能會(huì)有所下降，但行業(yè)內(nèi)的調(diào)整、整合、轉(zhuǎn)型不會(huì)就此停止。完成“夏長(zhǎng)”這一階段后，則必將迎來(lái)行業(yè)的“秋收”階段，筆者判斷，屆時(shí)很有可能是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。
其次，從客觀情況上分析，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這一點(diǎn)從國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策思路的微妙轉(zhuǎn)變中已經(jīng)得到了佐證，“限購(gòu)”這一行政化的手段必然會(huì)被全面取消，而取而代之的是更多“市場(chǎng)化”的手段，“通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)手段來(lái)自然消化行業(yè)泡沫”已成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基本指導(dǎo)思想。
再次，二胎政策的實(shí)施及改善型需求的釋放會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實(shí)是中國(guó)幾千年來(lái)“農(nóng)耕文明”文化，中國(guó)人對(duì)土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國(guó)外的所謂“理論及經(jīng)驗(yàn)”不能簡(jiǎn)單的、形而上學(xué)地用于分析這一根植于中國(guó)特有文化氛圍的房地產(chǎn)行業(yè)。
最后，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必將與文化、旅游、電子商務(wù)等行業(yè)進(jìn)行更加深層次的融合，從而迸發(fā)出更多的適應(yīng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新型地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。
綜上所述，盡管中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”的“黃金年代”已經(jīng)過(guò)去了，但是并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就有沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)了，理性的分析讓我們看到房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是“危中有機(jī)”的。
二、投資機(jī)會(huì)分析
首先是并購(gòu)類機(jī)會(huì)，由于國(guó)家銀根的定向緊縮，必然有不少的項(xiàng)目，特別是中小房地產(chǎn)商的項(xiàng)目會(huì)處于資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的境地，這為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)提供了難得的并購(gòu)類機(jī)會(huì)。介入之后或自行開(kāi)發(fā)運(yùn)作，或轉(zhuǎn)讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價(jià)收益。
其次是轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，只要能深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律，憑借已有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)資源，完全有可能以全新的思維和經(jīng)營(yíng)理念打造出新型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而帶來(lái)項(xiàng)目估值的大幅提升。
總之，只要規(guī)避明顯供過(guò)于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項(xiàng)目，聚焦一二線城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；規(guī)避傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，聚焦新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)不少。三、大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)
筆者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在于商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在于新型的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)。何謂互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)？目前業(yè)內(nèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn)。前段時(shí)間，地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來(lái)。最終淘汰你的還是你的同行?！惫P者試圖從以下幾個(gè)層面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)的特征進(jìn)行描述：
互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)是是對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式無(wú)非是兩類，一類是先設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，再出售套現(xiàn)；另一類是先自持物業(yè)，擇機(jī)出租或出售獲利，無(wú)論是哪一類獲取都是轉(zhuǎn)售收入、租金收入及未來(lái)的溢價(jià)收入。而互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)則試圖打破這一傳統(tǒng)模式，更多從用戶體驗(yàn)、平臺(tái)、規(guī)模和流量上做文章。
互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗(yàn)。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式從選址、獲取土地、前期市場(chǎng)調(diào)研、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售組織、營(yíng)銷策劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理，以及根本的利益分配和投資回報(bào)退出機(jī)制都已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、品牌引入、銷售場(chǎng)景設(shè)計(jì)、氣氛營(yíng)造上，都是為了更多的讓消費(fèi)者經(jīng)過(guò)、引發(fā)購(gòu)物沖動(dòng)。然而這種設(shè)計(jì)思路及結(jié)果都無(wú)法給顧客帶來(lái)更好的消費(fèi)體驗(yàn)。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
2015年3月，全國(guó)住宅價(jià)格呈現(xiàn)的整體走勢(shì)是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究院，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個(gè)月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市的有43個(gè)，較上月增加了4個(gè);環(huán)比價(jià)格下降的城市有55個(gè)，較上月減少了6個(gè)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過(guò)20%，最高漲幅達(dá)26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢(shì)明顯，政策導(dǎo)向利于市場(chǎng)，但樓市庫(kù)存巨大，市場(chǎng)主流仍需“以價(jià)換量”。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整需要一個(gè)持續(xù)過(guò)程，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難全面復(fù)蘇，特別是庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市，在一段時(shí)期內(nèi)將只能是“降價(jià)促銷”的局面。
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要影響因素的分析
（一）人口流動(dòng)量對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響分析
目前，全國(guó)已有多地樓市出現(xiàn)價(jià)格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對(duì)流動(dòng)人口占比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強(qiáng)的房?jī)r(jià)抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點(diǎn)：一是流入人口越多，房?jī)r(jià)往往漲得越高。見(jiàn)表1，住宅價(jià)格每平方米2.6萬(wàn)元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達(dá)71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房?jī)r(jià)格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉(zhuǎn)移。上海以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)直轄市的優(yōu)勢(shì)，人口凈流入量高達(dá)953.5萬(wàn)，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨(dú)特的政治文化中心優(yōu)勢(shì)吸引了大批外來(lái)人口，人口凈流入量為771.8萬(wàn)，人口吸引力排名第二;深圳以經(jīng)濟(jì)特區(qū)繁榮發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，人口凈流入量高達(dá)755.59萬(wàn)，排名第三。三是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級(jí)別所在地的房?jī)r(jià)相對(duì)越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬(wàn)，住房?jī)r(jià)格僅為6759元。當(dāng)然除了人口流動(dòng)因素之外，由于不動(dòng)產(chǎn)的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房?jī)r(jià)的高低也同城市自身的行政等級(jí)、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設(shè)環(huán)境、社會(huì)政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型諸因素有關(guān)。例如：天津人口凈流入雖然高達(dá)419萬(wàn)，房?jī)r(jià)卻不到北京房?jī)r(jià)的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級(jí)市的房?jī)r(jià)均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)副省級(jí)城市深圳和廣州。
（二）房產(chǎn)稅對(duì)普通住房購(gòu)買(mǎi)力的影響分析
房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)在上海、重慶試點(diǎn)城市已開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，對(duì)抑制高端住房消費(fèi)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問(wèn)題之一是開(kāi)征房產(chǎn)稅是否會(huì)增加普通購(gòu)房者的稅負(fù)和影響家庭的消費(fèi)水平。按照目前上海市房產(chǎn)稅的計(jì)算方法：居民家庭人均60平方米為標(biāo)準(zhǔn)，超出的住房面積部分，應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計(jì)稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅針對(duì)上海市的人均收入水平來(lái)說(shuō)，購(gòu)置改善性普通住房對(duì)家庭生活水平的影響不大。尤其是住房?jī)r(jià)格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計(jì)稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產(chǎn)稅對(duì)有穩(wěn)定收入的家庭來(lái)說(shuō)影響不大。
（三）城鎮(zhèn)人口增量對(duì)城鎮(zhèn)住房銷售市場(chǎng)的影響分析
經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應(yīng)越緊張。央行相關(guān)研究報(bào)告顯示，全國(guó)內(nèi)陸地區(qū)除外的30個(gè)省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國(guó)平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無(wú)論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二線和三四線城市的供過(guò)于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院近期對(duì)100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市，由于常住居民對(duì)住房需求旺盛、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，現(xiàn)有土地供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長(zhǎng)達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)分析
（一）從未來(lái)小康社會(huì)發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大
一是從2013年我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達(dá)到60%城鎮(zhèn)化率小康標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)僅有8個(gè)，尚有23個(gè)省市自治區(qū)整體上還沒(méi)有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。二是按照2013年31個(gè)省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實(shí)現(xiàn)小康標(biāo)準(zhǔn)60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應(yīng)達(dá)到8.13億，但這一時(shí)點(diǎn)的城鎮(zhèn)總?cè)丝趦H為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國(guó)第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬(wàn)套住房，才能滿足小康社會(huì)的需要。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（二）從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)看，三四線樓市需要一個(gè)緩沖過(guò)程
2015年一季度，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)平臺(tái)顯示有的地區(qū)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢(shì)，即：房屋竣工面積和空置面積增長(zhǎng)，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時(shí)，根據(jù)目前中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的景氣指數(shù)進(jìn)行判斷，空置的住房需要經(jīng)過(guò)一個(gè)逐步消化的過(guò)程。
四、幾點(diǎn)建議
1.介于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)普查工作，全面了解居民對(duì)住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)規(guī)劃、更有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控提供依據(jù)。
2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開(kāi)展棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加住房數(shù)量的同時(shí)，更需要注重提高居住質(zhì)量和舒適度。
3.準(zhǔn)確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，防止房源供過(guò)于求，科學(xué)制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
4.由于我國(guó)正處在全面建設(shè)小康社會(huì)、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來(lái)十年乃至二十年，對(duì)住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移人口入城的置業(yè)需求，也有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，從這種動(dòng)態(tài)角度分析，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展快、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、綜合環(huán)境條件適居的城市，住房還將處于長(zhǎng)期增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
*年，我國(guó)多項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)比上年有所加快，整體經(jīng)濟(jì)基本實(shí)現(xiàn)了“又好又快”的發(fā)展目標(biāo)。
1．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率再創(chuàng)新高。*年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐年小幅加速趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了“高增長(zhǎng)、低通脹、高效益”的良好局面。預(yù)計(jì)*年GDP為24．3萬(wàn)億元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)11．5％，加快0．4個(gè)百分點(diǎn)。
2．受結(jié)構(gòu)性因素的影響，物價(jià)增長(zhǎng)明顯回升。今年1-8月，累計(jì)CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))同比增長(zhǎng)3．9％，比上年同期加快2．6個(gè)百分點(diǎn)，其中，食品價(jià)格同比增長(zhǎng)9．8％，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)CPI增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)80％以上(拉動(dòng)CPI增長(zhǎng)3．2個(gè)百分點(diǎn))，即物價(jià)上漲的主要推動(dòng)力是食品類價(jià)格短期爆發(fā)性增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年CPI增長(zhǎng)4．3％，超過(guò)年初預(yù)計(jì)的調(diào)控目標(biāo)，但仍處于可控的范圍內(nèi)。
3．就業(yè)增長(zhǎng)形勢(shì)良好。今年上半年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)629萬(wàn)人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的70％，創(chuàng)下實(shí)施積極就業(yè)政策以來(lái)同期最好水平。預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)將突破1200萬(wàn)人。城鎮(zhèn)凈增就業(yè)量將首次突破1000萬(wàn)人，達(dá)到1011萬(wàn)人，比上年增加32萬(wàn)人。這得力于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，也與積極就業(yè)政策的逐步落實(shí)密切相關(guān)。
4．工業(yè)增長(zhǎng)創(chuàng)10年來(lái)的新高，效益進(jìn)一步提升。受出口和投資持續(xù)高增長(zhǎng)的帶動(dòng)，今年工業(yè)增長(zhǎng)比前幾年明顯加快。1-8月，累計(jì)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)18．4％，比上年同期加快1．1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)18％，四季度會(huì)有所放慢，主要是受出口增長(zhǎng)放慢的影響。企業(yè)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。1-5月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)9026億元，增長(zhǎng)42．1％，比上年同期加快16．6個(gè)百分點(diǎn)。
5．三大需求繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，內(nèi)外需增長(zhǎng)的不平衡與內(nèi)需結(jié)構(gòu)不平衡均有所改善。投資增長(zhǎng)繼續(xù)偏快。今年1-8月，累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)26．7％，比上年同期回落1．5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達(dá)12．1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)29％，比上年有所加快。從內(nèi)需增長(zhǎng)看，一個(gè)積極的變化是消費(fèi)增長(zhǎng)明顯提速，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用趨強(qiáng)。1—8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15．7％，比上年同期加快2．1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到9萬(wàn)多億元，同比增長(zhǎng)16．2％，比*年加快2．5個(gè)百分點(diǎn)。出口增長(zhǎng)繼續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，受出口稅收政策調(diào)整的影響，8月份以后出口增長(zhǎng)將趨于放慢。預(yù)計(jì)全年出口和進(jìn)口分別達(dá)1．2萬(wàn)億美元和9480億美元，同比分別增長(zhǎng)24．3％和20％，外需放慢內(nèi)需加快(主要是消費(fèi)增長(zhǎng)加快)有利于改善內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不平衡。*年貿(mào)易順差至少可達(dá)2570億美元。
二、*年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
(一)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
對(duì)*年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本判斷是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持11％以上的高位增長(zhǎng)。從季度和年度增長(zhǎng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)正在達(dá)到或接近周期性繁榮的頂部區(qū)域(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從年度上講，最高點(diǎn)可能是*年，而季度上最高點(diǎn)可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能進(jìn)入溫和調(diào)整期。
一是消費(fèi)增速明顯加快是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期處于中部區(qū)間(繁榮期頂部區(qū)域)的一個(gè)重要信號(hào)。這是因?yàn)椋S著人們對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信心的增強(qiáng)及前期收入的快速增長(zhǎng)，開(kāi)始擴(kuò)大消費(fèi)，即經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張由投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)(投資增長(zhǎng)仍處于高位)。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將處于周期性最繁榮的區(qū)間。20世紀(jì)80年代的兩次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。當(dāng)消費(fèi)增長(zhǎng)達(dá)到頂點(diǎn)時(shí)，投資增長(zhǎng)便會(huì)明顯回落，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也隨之回落。這次繁榮期持續(xù)的時(shí)間比以前任何一次都長(zhǎng)，主要是由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的階段及與世界經(jīng)濟(jì)景氣重疊而形成的投資與出口的持續(xù)性“雙擴(kuò)張”。
二是物價(jià)增長(zhǎng)進(jìn)入第二波上升，其中價(jià)格增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)變化最引人關(guān)注，顯示經(jīng)濟(jì)周期中增長(zhǎng)率變化的信息。當(dāng)前，價(jià)格增長(zhǎng)的特點(diǎn)是CPI加速而PPI(生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù))減速、生產(chǎn)資料價(jià)格放慢而生活資料價(jià)格加快，這是經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張后期的基本特點(diǎn)。兩輪價(jià)格上漲中生產(chǎn)資料價(jià)格的不同走勢(shì)，可能意味著經(jīng)濟(jì)周期中增長(zhǎng)率階段性變化正在醞釀中。
三是預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在*年下半年后將進(jìn)入適度調(diào)整期，會(huì)使投資增長(zhǎng)有所減速。房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已持續(xù)10年，估計(jì)在*年奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，正處于中期繁榮的頂部區(qū)，但由于受多重因素的作用，房地產(chǎn)在奧運(yùn)會(huì)后可能步入中期調(diào)整期。主要原因是：持續(xù)過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)，以及人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化等。房地產(chǎn)調(diào)整將明顯地帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，整體投資增長(zhǎng)將會(huì)逐步放慢。另外，受出口政策調(diào)整的影響及世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能逐步放慢的影響，出口增長(zhǎng)將趨于放慢，對(duì)投資增長(zhǎng)也將產(chǎn)生一定的抑制作用。
GDP增長(zhǎng)的高位走平，主要是源于周期性的因素及人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)房?jī)r(jià)預(yù)期的一定變化，當(dāng)然還有世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期變化的影響。預(yù)計(jì)*年，我國(guó)GDP可望突破28萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11％，其中，上半年可能超過(guò)11％，下半年會(huì)有所回落。工業(yè)增加值的增長(zhǎng)率將受出口放慢的影響有所回落，但受國(guó)內(nèi)消費(fèi)旺盛的支撐，會(huì)繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)17．5％。為了與以前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)保持一致，國(guó)家對(duì)GDP增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)仍將設(shè)定為8％。
(二)投資、消費(fèi)和就業(yè)增長(zhǎng)分析和預(yù)測(cè)
受高收益率和流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題突出等的影響，*年投資增長(zhǎng)呈逐季上升趨勢(shì)，但*年投資增長(zhǎng)可能趨緩，并逐漸步入周期性的調(diào)整期。房地產(chǎn)增長(zhǎng)和出口增長(zhǎng)可能雙雙調(diào)整，將是投資回落的直接動(dòng)因。正因如此，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題在*年會(huì)得到一定程度的緩解。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種積極性變化。與之相反的是，消費(fèi)增長(zhǎng)將繼續(xù)有所加快，成為周期性的變化。這種變化對(duì)節(jié)能降耗目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是有利的，因?yàn)橥顿Y增長(zhǎng)放慢意味著高耗能產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)和產(chǎn)出增長(zhǎng)的放慢，同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的適度調(diào)整，將影響企業(yè)的利潤(rùn)，一些高耗能的落后企業(yè)將會(huì)被市場(chǎng)逐步淘汰。
預(yù)計(jì)*年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模為15．07萬(wàn)億元，增長(zhǎng)25％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將首次突破10萬(wàn)億元，達(dá)10．5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)16．5％。
*年，我國(guó)的就業(yè)增長(zhǎng)形勢(shì)依然較好。目前，盡管城鎮(zhèn)單位新增就業(yè)有放慢的跡象(主要是由于外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)就業(yè)增長(zhǎng)有所放慢)，但工業(yè)企業(yè)就業(yè)增長(zhǎng)一直會(huì)保持6％以上的較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)*年這一趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。利用就業(yè)彈性預(yù)測(cè)方法，預(yù)計(jì)*年城鎮(zhèn)凈增就業(yè)量將達(dá)到1032萬(wàn)人，新增就業(yè)崗位繼續(xù)突破1200萬(wàn)個(gè)。*年，城鎮(zhèn)就業(yè)增長(zhǎng)的目標(biāo)可設(shè)定為新增城鎮(zhèn)就業(yè)1000萬(wàn)人，失業(yè)率控制在4．5％以下。
(三)物價(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
今年以來(lái)，我國(guó)物價(jià)上漲進(jìn)入*年以來(lái)的第二個(gè)上升期。二季度，CPI同比增長(zhǎng)3．6%，比一季度加快0．9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快2．2個(gè)百分點(diǎn)；三季度繼續(xù)加快，特別是7月和8月CPI增長(zhǎng)分別上升到5．6％和6．5％的相對(duì)高位，引起了社會(huì)對(duì)未來(lái)發(fā)生通貨膨脹的擔(dān)憂。事實(shí)上，此輪物價(jià)加速上漲，不是一種內(nèi)在的長(zhǎng)期趨勢(shì)，而是由于部分糧油及肉類產(chǎn)品階段性的供應(yīng)緊張而形成的價(jià)格“擾動(dòng)”，不會(huì)對(duì)未來(lái)造成明顯的通貨膨脹壓力。
*年，物價(jià)繼續(xù)加速上升的可能性較小，原因有：一是目前推動(dòng)物價(jià)大幅回升的主要原因是食品價(jià)格。本輪經(jīng)濟(jì)周期以來(lái)，除食品類的核心產(chǎn)品價(jià)格上漲率一直在1％上下窄幅波動(dòng)，今年核心產(chǎn)品價(jià)格上漲率僅為0．7％，這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在通貨膨脹的壓力不大。推動(dòng)食品價(jià)格上漲的農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)帶有恢復(fù)性質(zhì)，原因是短期性的供求不平衡；而且，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)是完全有保障的，豬肉的缺口持續(xù)時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。因此，此輪物價(jià)上漲的走勢(shì)在性質(zhì)上與*年至*年相似，持續(xù)性不強(qiáng)。*年10月，食品價(jià)格上漲首次突破5％(5．1％)，持續(xù)了13個(gè)月，成為導(dǎo)致CPI短期內(nèi)快速上漲的主要原因。這次物價(jià)上漲也是源于食品價(jià)格的明顯上升。*年12月，食品價(jià)格再次突破5％(5．8％)，目前已持續(xù)了9個(gè)月，預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。二是在現(xiàn)階段的增長(zhǎng)環(huán)境中，流動(dòng)性過(guò)剩與貨幣供應(yīng)量的持續(xù)偏快增長(zhǎng)難以傳導(dǎo)到CPI上。多年來(lái)，我國(guó)貨幣供應(yīng)量M，都保持了17％-19％快速增長(zhǎng)水平。去年以來(lái)，雖然MI增速明顯加快，反映了流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題日趨嚴(yán)重。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中絕大多數(shù)產(chǎn)品并不存在供不應(yīng)求的情況，相反是多數(shù)產(chǎn)品處于供過(guò)于求的狀態(tài)。因此，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題沖擊的不是物價(jià)，而是資產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)與股票價(jià)格的明顯上升，并加劇投資需求的膨脹(投資的膨脹在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后會(huì)通過(guò)增加產(chǎn)能、抑制產(chǎn)品價(jià)格上漲)，即近階段貨幣供應(yīng)量增加或流動(dòng)性過(guò)剩與CPI關(guān)系較弱。因?yàn)槲飪r(jià)上漲的主要原因不在貨幣方面，所以，這是對(duì)近期物價(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)比較樂(lè)觀的原因。
從長(zhǎng)期物價(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)看，我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)生高通貨膨脹的可能性也較小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通脹的組合仍是“高增長(zhǎng)、低通脹”。這是新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的一個(gè)最基本特征。*年GDP增長(zhǎng)10．1％，CPI增長(zhǎng)3．9％，*年和*年GDP增長(zhǎng)10．4％和11．1％，CPI則僅增長(zhǎng)1．8％和1．5％。今年上半年GDP增長(zhǎng)11．5％，CPI增長(zhǎng)3．2％，預(yù)計(jì)今年全年GDP增長(zhǎng)11．5％，CPI增長(zhǎng)4．3％。相對(duì)于GDP增長(zhǎng)，目前CPI增幅仍較低，處于可承受的增長(zhǎng)區(qū)間。
因此，可原則判斷，明年物價(jià)增長(zhǎng)將像*年一樣，趨于回落。預(yù)計(jì)CPI增長(zhǎng)3．5％左右，宏觀調(diào)控的目標(biāo)可定為不超過(guò)4％。
(四)出口增長(zhǎng)與國(guó)際收支平衡的預(yù)測(cè)
在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)變量中，出口增長(zhǎng)特別是貿(mào)易順差的預(yù)測(cè)難度較大，影響因素較多，而且許多因素是不確定的。預(yù)計(jì)*年出口增長(zhǎng)將是回落的，主要是出口政策調(diào)整的效果逐步顯現(xiàn)。今年8月份的出口增長(zhǎng)已有所表現(xiàn)。8月份，出口總額為1113．6億美元，增長(zhǎng)22．7％，比1-7月放慢5．9個(gè)百分點(diǎn)，比7月份大幅回落11．5個(gè)百分點(diǎn)，顯示了7月份開(kāi)始實(shí)施的出口政策調(diào)整的積極影響。可能導(dǎo)致出口增長(zhǎng)回落的另一個(gè)因素是：美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受次級(jí)債危機(jī)的影響將趨于放慢，次級(jí)債危機(jī)的影響將會(huì)繼續(xù)深化，雖不會(huì)導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入明顯的衰退或蕭條，卻會(huì)使經(jīng)濟(jì)持續(xù)一段時(shí)間處于相對(duì)低位增長(zhǎng)，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)景氣和外部對(duì)我國(guó)出口需求將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。白*年以來(lái)，我國(guó)出口最重要的支撐因素是國(guó)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)能釋放所產(chǎn)生的“外推效應(yīng)”，如*年受鋼材產(chǎn)能大量釋放及國(guó)內(nèi)需求放慢的影響，我國(guó)鋼材貿(mào)易由凈進(jìn)口轉(zhuǎn)為凈出口。*年，我國(guó)凈出口額為2450萬(wàn)噸，*年上半年，則達(dá)到2510萬(wàn)噸，全年鋼材凈出口預(yù)計(jì)將超過(guò)5000萬(wàn)噸。最近幾年，我國(guó)新增鋼鐵產(chǎn)能為7000-8000萬(wàn)噸，即70％的新增產(chǎn)能是通過(guò)出口增長(zhǎng)來(lái)消化的。預(yù)計(jì)*年，我國(guó)出口的這種“外推效應(yīng)”會(huì)繼續(xù)加大。外貿(mào)出口政策調(diào)整在相當(dāng)程度上是抑制這種“外推效應(yīng)”的擴(kuò)大。受以上“兩減一增”因素的影響，預(yù)計(jì)*年出口增長(zhǎng)將回落到20％左右。貿(mào)易順差將繼續(xù)有所擴(kuò)大，但增幅明顯放慢。預(yù)計(jì)*年，我國(guó)貿(mào)易順差為3084億美元，增長(zhǎng)20％。
三、*年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向
考慮到流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題的影響，“三過(guò)”問(wèn)題依然突出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)盡管正在或逐步接近經(jīng)濟(jì)周期的頂部區(qū)間，但地方政府的內(nèi)在投資沖動(dòng)仍十分強(qiáng)勁；同時(shí)，受政府換屆效應(yīng)及對(duì)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的樂(lè)觀預(yù)期等因素的作用，*年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)進(jìn)一步高漲。因此，可將“雙穩(wěn)健政策”調(diào)整為“穩(wěn)中適度從緊政策”，繼續(xù)保持政策的穩(wěn)健性和連續(xù)性，但貨幣政策要適當(dāng)加大緊縮力度，特別是要防止實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏熱與虛擬經(jīng)濟(jì)偏熱的相互強(qiáng)化，形成全面過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。
1．要認(rèn)識(shí)到繼續(xù)抑制投資增長(zhǎng)的重要性。*年之前，我國(guó)的出口增長(zhǎng)是以外部拉力為主，而*年以來(lái)，出口增長(zhǎng)是以國(guó)內(nèi)投資的推力為主，強(qiáng)大的推力和拉力的結(jié)合，是導(dǎo)致*年以來(lái)出口順差過(guò)大的主要原因。推力增大，主要是因?yàn)橥顿Y增長(zhǎng)持續(xù)偏熱，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)能的集中釋放，外部失衡是因?yàn)閮?nèi)部失衡。抑制投資增長(zhǎng)是解決內(nèi)部失衡和外部失衡的關(guān)鍵。要通過(guò)繼續(xù)小幅升息和發(fā)行中長(zhǎng)期公共債券的措施抑制房地產(chǎn)和工業(yè)的投資；完善信貸結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，加大對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)高耗能產(chǎn)業(yè)的信貸收縮力度，同時(shí)，增加對(duì)中小企業(yè)的信貸投放。
2．價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)而不是物價(jià)，同時(shí)加強(qiáng)物價(jià)監(jiān)管和調(diào)節(jié)。目前，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定和金融危險(xiǎn)的價(jià)格因素，主要來(lái)自房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期過(guò)快增長(zhǎng)。價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)，要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)主要是調(diào)整房地產(chǎn)政策：一是住房基本政策是只鼓勵(lì)家庭擁有一套住房，而對(duì)投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時(shí)限制外籍人員購(gòu)買(mǎi)住房；二是加大稅收調(diào)節(jié)作用，盡快出臺(tái)征收不動(dòng)產(chǎn)稅政策，促進(jìn)“賣(mài)房”；三是對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房采取嚴(yán)厲的金融抑制政策，將購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房貸款的首付比例提高到40％-50％，并將其利率調(diào)整到10％以上，抑制住房的投資需求。要加強(qiáng)物價(jià)的監(jiān)管和調(diào)節(jié)，嚴(yán)肅查處價(jià)格串通、哄抬價(jià)格、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)價(jià)格行為。有關(guān)政府部門(mén)要及時(shí)監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外糧油等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)，同時(shí)做好糧、油、肉、蛋、奶等主要食品的生產(chǎn)、供應(yīng)和價(jià)格穩(wěn)定工作。食品價(jià)格特別是豬肉等價(jià)格的大幅上漲，已對(duì)城鄉(xiāng)低收入居民形成了較大的支出壓力。要建立對(duì)困難群體補(bǔ)貼的長(zhǎng)效機(jī)制，可將對(duì)困難群體的生活補(bǔ)貼分成兩塊：一是常規(guī)部分，如最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)逐年提高；二是根據(jù)基本生活品非正常價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)困難群體進(jìn)行相應(yīng)的直接補(bǔ)貼。
【關(guān)鍵詞】世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 對(duì)中國(guó) 影響
一、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
1．對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)
2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價(jià)高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)。2008年1月國(guó)際貨幣基金組織對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)測(cè)從2007年7月時(shí)的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)美國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)均下調(diào)至1.5%；對(duì)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為1.6%；對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為10%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，但不會(huì)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。
2．美國(guó)次貸危機(jī)及影響
美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)一直實(shí)施低利率政策，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。從2004年6月開(kāi)始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價(jià)格回落。同時(shí)，因?yàn)閭鶆?wù)已經(jīng)超過(guò)了房屋的實(shí)際價(jià)格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級(jí)貸款。美國(guó)住房市場(chǎng)的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的激烈動(dòng)蕩。
關(guān)于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點(diǎn)：第一種看法，認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評(píng)論認(rèn)為，美國(guó)這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來(lái)最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的估計(jì)不必太悲觀。從長(zhǎng)期看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個(gè)拐點(diǎn)，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國(guó)為支柱的國(guó)際貨幣體系開(kāi)始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家政府通過(guò)利率政策、注入流動(dòng)性政策、財(cái)政政策、行政措施進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，這些政策會(huì)阻止次級(jí)貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動(dòng)性與降息使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，長(zhǎng)期內(nèi)將影響金融市場(chǎng)的運(yùn)行模式。
3.石油價(jià)格波動(dòng)及走勢(shì)分析
關(guān)于原油價(jià)格高企，油價(jià)已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國(guó)際金融資本市場(chǎng)的衍生物。近期國(guó)際油價(jià)波動(dòng)的影響因素主要有：（1）美國(guó)原油庫(kù)存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國(guó)政局的影響；（3）石油市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對(duì)原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價(jià)的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場(chǎng)是一個(gè)信息無(wú)效市場(chǎng)。這意味著，石油價(jià)格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價(jià)格的主導(dǎo)因素。國(guó)際上的金融強(qiáng)國(guó)（美國(guó)、歐洲和日本）在石油價(jià)格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價(jià)走勢(shì)，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價(jià)、高金價(jià)狀況也會(huì)改變，國(guó)際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的走勢(shì)可能不會(huì)延續(xù)太久。這是因?yàn)楸M管弱美元有助于提高其國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說(shuō)，強(qiáng)美元符合美國(guó)的根本利益。長(zhǎng)期實(shí)施弱美元政策，一是降低了美元作為國(guó)際貨幣和國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（opec）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價(jià)上升的主要?jiǎng)右?，但全球?jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價(jià)大幅攀升。油價(jià)走勢(shì)在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價(jià)上漲；中期看，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)石油需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)與opec理念的轉(zhuǎn)變，使油價(jià)仍然維持在高位；長(zhǎng)期看，油價(jià)走勢(shì)將取決于替代能源的開(kāi)發(fā)進(jìn)展。
二、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國(guó)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動(dòng)“降溫”。如果宏觀調(diào)控過(guò)度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲(chǔ)不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會(huì)吸引更多的國(guó)際資金流入中國(guó)，加劇中國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)出口的影響程度將取決于美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測(cè)算，中國(guó)出口增長(zhǎng)率與美國(guó)gdp增長(zhǎng)率之間存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，美國(guó)gdp增長(zhǎng)率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)出口增長(zhǎng)率平均將下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過(guò)快增長(zhǎng)而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩。
1．對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)
2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價(jià)高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)。2008年1月國(guó)際貨幣基金組織對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)測(cè)從2007年7月時(shí)的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)美國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)均下調(diào)至1.5%；對(duì)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為1.6%；對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為10%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，但不會(huì)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。
2．美國(guó)次貸危機(jī)及影響
美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)一直實(shí)施低利率政策，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。從2004年6月開(kāi)始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價(jià)格回落。同時(shí)，因?yàn)閭鶆?wù)已經(jīng)超過(guò)了房屋的實(shí)際價(jià)格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級(jí)貸款。美國(guó)住房市場(chǎng)的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的激烈動(dòng)蕩。
關(guān)于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點(diǎn)：第一種看法，認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評(píng)論認(rèn)為，美國(guó)這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來(lái)最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的估計(jì)不必太悲觀。從長(zhǎng)期看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個(gè)拐點(diǎn)，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國(guó)為支柱的國(guó)際貨幣體系開(kāi)始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家政府通過(guò)利率政策、注入流動(dòng)性政策、財(cái)政政策、行政措施進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，這些政策會(huì)阻止次級(jí)貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動(dòng)性與降息使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，長(zhǎng)期內(nèi)將影響金融市場(chǎng)的運(yùn)行模式。
3.石油價(jià)格波動(dòng)及走勢(shì)分析
關(guān)于原油價(jià)格高企，油價(jià)已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國(guó)際金融資本市場(chǎng)的衍生物。近期國(guó)際油價(jià)波動(dòng)的影響因素主要有：（1）美國(guó)原油庫(kù)存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國(guó)政局的影響；（3）石油市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對(duì)原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價(jià)的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場(chǎng)是一個(gè)信息無(wú)效市場(chǎng)。這意味著，石油價(jià)格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價(jià)格的主導(dǎo)因素。國(guó)際上的金融強(qiáng)國(guó)（美國(guó)、歐洲和日本）在石油價(jià)格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價(jià)走勢(shì)，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價(jià)、高金價(jià)狀況也會(huì)改變，國(guó)際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的走勢(shì)可能不會(huì)延續(xù)太久。這是因?yàn)楸M管弱美元有助于提高其國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說(shuō)，強(qiáng)美元符合美國(guó)的根本利益。長(zhǎng)期實(shí)施弱美元政策，一是降低了美元作為國(guó)際貨幣和國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（OPEC）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價(jià)上升的主要?jiǎng)右颍蚪?jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價(jià)大幅攀升。油價(jià)走勢(shì)在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價(jià)上漲；中期看，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)石油需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)與OPEC理念的轉(zhuǎn)變，使油價(jià)仍然維持在高位；長(zhǎng)期看，油價(jià)走勢(shì)將取決于替代能源的開(kāi)發(fā)進(jìn)展。
二、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國(guó)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動(dòng)“降溫”。如果宏觀調(diào)控過(guò)度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲(chǔ)不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會(huì)吸引更多的國(guó)際資金流入中國(guó)，加劇中國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)出口的影響程度將取決于美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測(cè)算，中國(guó)出口增長(zhǎng)率與美國(guó)GDP增長(zhǎng)率之間存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，美國(guó)GDP增長(zhǎng)率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)出口增長(zhǎng)率平均將下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過(guò)快增長(zhǎng)而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩。
世界上一些國(guó)家對(duì)中國(guó)企業(yè)在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對(duì)“中國(guó)崛起”的恐懼，其中不排除某些國(guó)家有壓制中國(guó)的戰(zhàn)略思維。在獲取世界重要資源方面，中國(guó)今后還會(huì)面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長(zhǎng)期的戰(zhàn)略考慮，中國(guó)也應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，更加理性地分析當(dāng)前的國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，克服急功近利的情緒與做法，避免當(dāng)年中國(guó)海洋石油總公司收購(gòu)美國(guó)石油公司不成反而形成被動(dòng)局面的事情再次發(fā)生。實(shí)際上，中國(guó)不必過(guò)分沉重地背上資源的包袱，畢竟當(dāng)今世界是全球化的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)合作與互利共贏是當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基調(diào)。同時(shí)，作為長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，尋求海外資源應(yīng)當(dāng)更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實(shí)現(xiàn)資源主體的多元化。
國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)的影響主要有：全球經(jīng)濟(jì)減速對(duì)出口的負(fù)面影響；在美元有序調(diào)整與美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速的環(huán)境下，外部世界對(duì)人民幣升值的壓力依然強(qiáng)大；發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)華貿(mào)易保護(hù)主義勢(shì)力加強(qiáng)；高油價(jià)、大宗商品價(jià)格上漲產(chǎn)生較大的通貨膨脹壓力；國(guó)際金融市場(chǎng)激烈動(dòng)蕩對(duì)資本市場(chǎng)的心理沖擊加大；國(guó)際社會(huì)炒作中印充當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)有可能要求我國(guó)承擔(dān)更多的國(guó)際責(zé)任；發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)基金的投資限制有可能放松，為“走出去”戰(zhàn)略提供相對(duì)寬松的環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】 人民幣升值;原因;影響;股票市場(chǎng);板塊
一、促使人民幣升值的原因
近期,市場(chǎng)上關(guān)于人民幣升值的討論再次成為熱點(diǎn),各大財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站以專欄的形式報(bào)道各方對(duì)人民幣升值的看法。3月15日,美國(guó)130名國(guó)會(huì)議員,不分黨派,聯(lián)名向白宮施壓,要求奧巴馬政府就人民幣匯率問(wèn)題采取強(qiáng)硬行動(dòng),并要求財(cái)政部在4月15日公布的主要貿(mào)易伙伴國(guó)匯率制度報(bào)告中把中國(guó)認(rèn)定為“匯率操縱國(guó)”,并對(duì)中國(guó)征收反補(bǔ)貼關(guān)稅。隨著中美兩國(guó)在人民幣匯率問(wèn)題上的緊張關(guān)系加劇,美國(guó)國(guó)會(huì)考慮向中國(guó)進(jìn)口商品增收關(guān)稅。一個(gè)國(guó)際匯率專家小組勸告美國(guó)國(guó)會(huì)不要采取嚴(yán)厲的單方面貿(mào)易行動(dòng)。在美國(guó)政府的言論施壓下,人民幣DNF(無(wú)本金交割外匯遠(yuǎn)期,用于衡量海外市場(chǎng)對(duì)人民幣升值的預(yù)期)走勢(shì)一路下行,人民幣升值預(yù)期升溫。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)于2008年四季度見(jiàn)底,2009年第二季度走出低谷、實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇,2009年3季度和四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別達(dá)到9.1%和10.7%,全年增長(zhǎng)8.7%,比發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體普遍高10個(gè)百分點(diǎn)以上,自2009年下半年以來(lái),國(guó)際上要求人民幣升值的呼聲日益高漲。與此同時(shí),美國(guó)金融機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表研究報(bào)告,論證人民幣升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究報(bào)告中指出由于中國(guó)國(guó)內(nèi)的通貨膨脹壓力和出口的強(qiáng)勁復(fù)蘇,人民幣預(yù)計(jì)在下半年升值5%。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)朱民認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)階段還不存在惡性通脹,出口增速也沒(méi)有進(jìn)口快。朱民認(rèn)為,迄今為止中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)惡性通貨膨脹的跡象,強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)價(jià)格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通貨膨脹是由于食品價(jià)格波動(dòng)引發(fā),食品價(jià)格的波動(dòng)是由惡劣惡劣天氣及春節(jié)需求高造成。1月至2月我國(guó)凈出口總值3864億美元,比去年同期增長(zhǎng)44.8%。出口2040.8億美元,增長(zhǎng)31.4%,進(jìn)口1823.2億美元,增長(zhǎng)63.6%,貿(mào)易順差為217.6億美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出現(xiàn)貿(mào)易逆差,中國(guó)出口強(qiáng)勁復(fù)蘇也無(wú)從談起。人民幣現(xiàn)階段升值壓力,來(lái)自于外部,主要來(lái)自于美國(guó)。
二、人民幣升值對(duì)中國(guó)的影響
人民幣升值不會(huì)改變我國(guó)長(zhǎng)期出口的增長(zhǎng)趨緩,決定出口增長(zhǎng)的主要是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,即需求,其次是各國(guó)在國(guó)際分工中的地位,即產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,而不是匯率變化。我國(guó)出口產(chǎn)品主要是勞動(dòng)密集型的必需品,需求價(jià)格彈性低,中美兩國(guó)在勞動(dòng)力價(jià)格方面差距巨大,人民幣小幅升值并不能扭轉(zhuǎn)中美貿(mào)易中我國(guó)的長(zhǎng)期順差的局面。眾所周知,中美的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在巨大差異,中美兩國(guó)出口重合度低,美國(guó)在高科技領(lǐng)域具有較大優(yōu)勢(shì),他們?cè)谶@方面實(shí)行嚴(yán)格的出口管制,美國(guó)如果不取消高科技技術(shù)出口限制,中美貿(mào)易順差的局面根本不可能扭轉(zhuǎn)。從另一個(gè)角度來(lái)看,我國(guó)低利潤(rùn)的勞動(dòng)密集型行業(yè)在美國(guó)進(jìn)口市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是墨西哥、印度、印度尼西亞等發(fā)展中國(guó)家,歷史結(jié)果表明,人民幣小幅升值并不會(huì)降低我國(guó)在這些行業(yè)上的優(yōu)勢(shì)。
銀河證券研究所的研究報(bào)告的實(shí)證研究表明人民幣匯率與出口量并不存在相關(guān)關(guān)系。
這一次如果人民幣升值在中長(zhǎng)期內(nèi)并不會(huì)影響我國(guó)的出口與就業(yè),近期出現(xiàn)的民工荒也印證了這一點(diǎn),在短期內(nèi)會(huì)對(duì)出口依賴較高的行業(yè)產(chǎn)生沖擊,比如機(jī)電、毛紡。人民幣的適度升值可以降低生產(chǎn)和生活成本,在一定程度上抵御因經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃而遺留下來(lái)的通脹隱患,為貨幣政策退出留下更大余地,有利于今年“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景。另一方面通過(guò)出口將通脹壓力輸出,使得其他國(guó)家緊縮提前。西南證券研究所副所長(zhǎng)王劍輝在做客“財(cái)富非常道”中指出,人民幣適度升值,在長(zhǎng)期可以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí),提高國(guó)民消費(fèi)力,也就是所說(shuō)的提高中國(guó)人的福祉。在短期對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)會(huì)有沖擊,需加強(qiáng)管制力度。并且升值幅度不宜過(guò)大,否者有可能造成大量國(guó)際熱錢(qián)撤離中國(guó)市場(chǎng),引起股市、樓市的崩盤(pán)和惡性通貨膨脹。
三、預(yù)計(jì)人民幣升值的時(shí)間與幅度
如果上半年出口持續(xù)高增長(zhǎng),不出現(xiàn)嚴(yán)重逆差,估計(jì)人民幣會(huì)在6月份外貿(mào)數(shù)據(jù)出來(lái)以后升值,從6月份開(kāi)始美國(guó)進(jìn)入中期選舉拉票的關(guān)鍵時(shí)期,各方為解決美國(guó)國(guó)內(nèi)失業(yè)問(wèn)題,會(huì)將矛頭指向中國(guó),人民幣升值的壓力進(jìn)一步加大,人民幣升值最晚不超過(guò)6～8月份。如果美國(guó)方面施壓過(guò)大,人民幣升值最早將在4月份啟動(dòng),近期可能觸發(fā)人民幣升值的事件有:美國(guó)政府公布匯率操縱國(guó)名單、中美戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)對(duì)話、訪美以及G20會(huì)議。從人民幣NDF上來(lái)看,升值幅度約為3%,最大不超過(guò)5%。
四、人民幣升值對(duì)中國(guó)股市的影響
人民幣升值將使A股的投資環(huán)境發(fā)生重大變化,在中長(zhǎng)期來(lái)看是一種“五星級(jí)”利好,對(duì)資產(chǎn)類、航空、資源類、原材料進(jìn)口類板塊影響較大。
1.資產(chǎn)類。包括銀行、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等金融股,資產(chǎn)類受益于人民幣升值的主要原因有:一是資產(chǎn)價(jià)格重估,人民幣升值將使非可貿(mào)易的股票、土地、房屋等人民幣資產(chǎn)在國(guó)際市場(chǎng)上價(jià)值增加;二是流動(dòng)性溢價(jià),因?yàn)閲?guó)際資本進(jìn)入中國(guó)后偏向于投資在流動(dòng)性較高的資產(chǎn)上,這當(dāng)中樓市、股市又是首選,股市中金融類大盤(pán)股又是不錯(cuò)的標(biāo)的。人民幣升值會(huì)推動(dòng)包括銀行、地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)類板塊上漲。這一次人民幣升值的情形與2005年的匯改情況不同,上一次人民幣從2005年7月到08年持續(xù)升值20%,推動(dòng)資產(chǎn)類板塊膨脹,這一次人民幣升值幅度與時(shí)間都要小于上一次,推動(dòng)幅度也會(huì)大不如前。其中地產(chǎn)股的前景更不是十分看好,國(guó)內(nèi)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控態(tài)度近期更加強(qiáng)硬,本著安全第一的國(guó)際資本對(duì)這種政策的不確定性十分厭惡,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)板塊會(huì)產(chǎn)生抑制。
國(guó)泰君安證券的研究報(bào)告認(rèn)為:國(guó)內(nèi)銀行正負(fù)擔(dān)著房地產(chǎn)和地方財(cái)政雙重風(fēng)險(xiǎn),抑制了國(guó)際資本流入大盤(pán)金融股的沖動(dòng)。近期人民銀行副行長(zhǎng)朱民在為瑞信亞洲投資論壇午餐會(huì)所做的主題演講中表示:并不同意各種關(guān)于地方融資平臺(tái)對(duì)銀行不良貸款比率影響的說(shuō)法。朱民承認(rèn)高房?jī)r(jià)已成為一個(gè)需要解決的社會(huì)問(wèn)題,同時(shí)認(rèn)為,中國(guó)購(gòu)房者負(fù)債并不嚴(yán)重,不會(huì)在中國(guó)引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī),是否會(huì)有地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)線性化,現(xiàn)在說(shuō)還太早。他在提問(wèn)環(huán)節(jié)里表示,中國(guó)銀行就對(duì)地方融資平臺(tái)大概貸出700億元,他們就是有選擇地保證錢(qián)進(jìn)入最好的項(xiàng)目。商業(yè)銀行貸款到房地產(chǎn)項(xiàng)目,去年總共是7.9萬(wàn)億元,占全部貸款總額的19.6%,其中還包括4.86萬(wàn)億元的個(gè)人按揭貸款。即使房?jī)r(jià)下跌15%,不良貸款比率只增長(zhǎng)16.8%。銀行股銀行股將在本次人民幣升值中獲益。
2.航空類。典型外匯負(fù)債類行業(yè),尤其是美元負(fù)債,航空公司有大量的航空器材融資租賃負(fù)債,每年需支付一定數(shù)量的利息費(fèi)用和本金。航空公司外幣負(fù)債比例高,人民幣升值會(huì)造成一次性的匯兌收益,也使進(jìn)口的航油價(jià)格下降,由于燃料費(fèi)用占航空公司總成本的30%左右,人民幣升值會(huì)降低航空公司的成本。人民幣升值除了使航空公司能夠一次性獲得相關(guān)的匯兌收益外,還由于航油進(jìn)口價(jià)格的下降以及租賃成本的降低而受益,根據(jù)相關(guān)的資料顯示,人民幣每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。國(guó)內(nèi)上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、東方航空、國(guó)航以及外運(yùn)航。前四家是主要是客運(yùn),外運(yùn)航以貨運(yùn)為主。下面是這五家航空公司的資產(chǎn)負(fù)載率:
其中外運(yùn)航空資產(chǎn)負(fù)載率最低,對(duì)人民幣升值幾乎不敏感,海南航空前期跟隨海南版塊被熱捧,近期可能有回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。主要考慮另外三家:南航:目前市/賬比最低,美元負(fù)載率最高,對(duì)人民幣目前的收益程度也最大。東航:地理優(yōu)勢(shì),上海世博會(huì)。國(guó)航:營(yíng)業(yè)能力行業(yè)首位,在今明兩年的航空公司國(guó)際化加速過(guò)程中具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。人民幣升值對(duì)三家航空公司都有利好因素,國(guó)泰君安證券的研究報(bào)告顯示:從估值上來(lái)看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建議價(jià)值型投資者參與。ST東航預(yù)期將在上海世博會(huì)和人民幣升值的推動(dòng)下獲得短期超額收益。
3.原材料進(jìn)口類。造紙:(1)人民幣升值可降低進(jìn)口木漿、廢紙的成本。(2)降低進(jìn)口紙機(jī)等設(shè)備成本。(3)外匯負(fù)債下降,獲得匯兌收益。但是造紙行業(yè)在國(guó)內(nèi)外都屬于夕陽(yáng)行業(yè),競(jìng)爭(zhēng)激烈,產(chǎn)能過(guò)剩。人民幣升值可能造成出口的下降。鋼鐵:人民幣升值使鐵礦石的進(jìn)口價(jià)格下降,國(guó)內(nèi)鋼鐵行業(yè)過(guò)于分散,在集中度較高的國(guó)際鐵礦石巨頭面前缺乏議價(jià)能力,很可能人民幣升值的同時(shí)鐵礦石巨頭也提高鐵礦石價(jià)格,使升值帶來(lái)的收益中有相當(dāng)大的一部分被鐵礦石巨頭侵蝕。
4.資源類。黃金產(chǎn)業(yè):黃金價(jià)格定價(jià)權(quán)在國(guó)際市場(chǎng),國(guó)際黃金價(jià)格對(duì)國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格具有很強(qiáng)的導(dǎo)向作用,我國(guó)對(duì)黃金原料以及標(biāo)準(zhǔn)黃金的進(jìn)口實(shí)行無(wú)關(guān)稅、免增值稅的政策,長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格與國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格基本一致。兩個(gè)市場(chǎng)的黃金價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象,一旦差價(jià)過(guò)大,將引發(fā)國(guó)內(nèi)外黃金“螞蟻搬家”式的套利操作。國(guó)際黃金價(jià)格一般以“美元/盎司”標(biāo)示,國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格則按照匯率及重量單位換算成以人民幣標(biāo)示的“元/克”。國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格取決于兩個(gè)因素:國(guó)際金價(jià)、人民幣匯率。人民幣升值將打壓國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格,如果在人民幣升值期間,國(guó)際金價(jià)出現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì),將對(duì)國(guó)內(nèi)金價(jià)由人民幣升值造成的下跌壓力形成抑制作用,若國(guó)際金價(jià)能夠大幅上漲,幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民幣升值幅度,將對(duì)沖掉人民幣升值的負(fù)面影響,國(guó)內(nèi)金價(jià)也可能出現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。如果國(guó)際金價(jià)下降或者上漲幅度不夠?qū)?dǎo)致國(guó)內(nèi)黃金價(jià)格的下降。關(guān)于國(guó)際黃金價(jià)格,存在諸多不確定因素。金融危機(jī)以來(lái),市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌,金融資產(chǎn)價(jià)格下降,黃金是很好的避險(xiǎn)工具,投資者對(duì)黃金的熱情推高了國(guó)際金價(jià),隨著部分經(jīng)濟(jì)主體的逐漸復(fù)蘇,市場(chǎng)的信心的恢復(fù),黃金的吸引力將大大下降,可能出現(xiàn)拋售黃金的局面,國(guó)際金價(jià)有可能下降。對(duì)黃金股也不做推薦。
參考文獻(xiàn)
[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004
[2]易丹輝.數(shù)據(jù)分析與EViews應(yīng)用[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2008
[3][美]哈爾?R,范里安.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué):現(xiàn)代觀點(diǎn)[M].上海:上海三聯(lián)書(shū)店上海人民出版社,2006
[4][美]N?格里高利,曼昆.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].北京:高等教育出版社,2005
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;灰色關(guān)聯(lián)度分析
中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素定性分析
從1998年國(guó)家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房貸全面放寬,2006年全國(guó)知名品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐唐山,唐山房地產(chǎn)價(jià)格一路走高,影響唐山房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力水平,如果一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快,居民收入較高,那么這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)也就越高。如2008年北京的平均年工資水平為56,328元,河北的平均年工資水平為24,756元,而對(duì)于房?jī)r(jià),北京明顯高于河北,北京商品房平均銷售價(jià)格為12,418元/平方米,河北僅為2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的簡(jiǎn)稱,反映了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一個(gè)城市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,能拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)持樂(lè)觀的態(tài)度,必然也會(huì)增加對(duì)于耐用消費(fèi)品――房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)。如果一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷,GDP增長(zhǎng)緩慢,人們投資與消費(fèi)均趨于謹(jǐn)慎,必然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
(三)城市人口總量。一個(gè)城市居民人口的多少能反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的一般需求趨勢(shì)?！白∮兴印笔侨藗兩畹幕疽?如果一個(gè)地區(qū)的人口自然增長(zhǎng)率較高,或者由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素大量外部移民涌入,都會(huì)推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。
(四)貨幣政策。當(dāng)央行根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,實(shí)行緊縮的貨幣政策時(shí),銀行利率的上升會(huì)提高購(gòu)房者(主要為中低收入者,因?yàn)槠滟?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)要向銀行貸款)的貸款成本,從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。如近期“新國(guó)十條”中規(guī)定的有關(guān)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),貸款銀行對(duì)借款人執(zhí)行二套(及以上)差別化住房信貸政策,必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。
(五)稅收政策。當(dāng)政府增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)時(shí),將提高房地產(chǎn)交易成本,減少部分投機(jī)行為,降低房地市場(chǎng)的熱度,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。如果政府設(shè)立固定資產(chǎn)稅,那么住宅空置率將會(huì)顯著減少,從而抑制房?jī)r(jià)暴漲。如上海擬對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅,將會(huì)通過(guò)稅收抑制投機(jī)性需求,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
(六)開(kāi)發(fā)商的成本。簡(jiǎn)單地說(shuō),房?jī)r(jià)=成本(土地購(gòu)置成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等)+利潤(rùn),假如當(dāng)開(kāi)發(fā)商由于土地的購(gòu)置價(jià)格上升等因素而成本提高時(shí),必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。
除以上六方面外,房地產(chǎn)的地理位置、居民家庭規(guī)模的變化、周邊自然環(huán)境、城市規(guī)劃等因素也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
二、唐山房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究
上文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了定性分析,下面從唐山實(shí)際情況出發(fā)做定量分析,考慮到數(shù)據(jù)資料的可得性和代表性,本文選取唐山房地產(chǎn)近7年的數(shù)據(jù),運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法進(jìn)行研究。
(一)灰色關(guān)聯(lián)度分析理論。我們?cè)诜治鲆粋€(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影響大、哪些影響小時(shí)往往需要進(jìn)行回歸分析,而回歸分析要求大樣本,分布是典型的,計(jì)算量大。八十年代初形成的灰色系統(tǒng)理論則考慮到回歸分析的不足,采用關(guān)聯(lián)度分析法來(lái)做系統(tǒng)分析。在灰色系統(tǒng)理論的關(guān)聯(lián)度分析中,把描述各因素對(duì)結(jié)果影響程度的“量度”稱為關(guān)聯(lián)度,其實(shí)質(zhì)是描述系統(tǒng)發(fā)展過(guò)程中因素相對(duì)變化的情況,即變化大小、方向及速度等指標(biāo)的相對(duì)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)就是一個(gè)灰色系統(tǒng),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的諸因素在相互關(guān)系、作用程度、數(shù)據(jù)收集方面均符合灰色系統(tǒng)的概念?；疑P(guān)聯(lián)度分析法主要分為以下兩個(gè)部分:
1、數(shù)列的無(wú)量綱化處理。比較數(shù)列和參考數(shù)列之間,以及比較數(shù)列之間,存在量綱不一致的情況,為了消除量綱不同給關(guān)聯(lián)分析帶來(lái)的不良影響,就要進(jìn)行無(wú)量綱化處理。無(wú)量綱化處理常用的方法有:初值化處理、均值化處理、標(biāo)準(zhǔn)化處理。
設(shè)x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是參考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m個(gè)比較因素序列。在這里我們用標(biāo)準(zhǔn)化的處理方法對(duì)各序列數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理,即:
參考數(shù)列:y(t)==,,…,,
比較數(shù)列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,這樣得到的新數(shù)列序列量綱唯一,其均值為0,方差為1。
2、關(guān)聯(lián)系數(shù)的計(jì)算。首先,計(jì)算差數(shù)列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n與最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù):(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
關(guān)聯(lián)度反映了參考序列和比較序列在同一時(shí)刻的緊密程度,關(guān)聯(lián)度越大,兩個(gè)序列在該時(shí)刻的關(guān)系越密切;反之亦然。比較與(i≠j),若>,則表明第i個(gè)因素對(duì)結(jié)果的影響比第j個(gè)因素大。
(二)數(shù)據(jù)選取。前文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素做了理論分析,在此基礎(chǔ)上挑選適用且可量化的影響因素作為唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素指標(biāo),具體指標(biāo)與數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。(表1)
(三)實(shí)證分析。由于數(shù)據(jù)的計(jì)算比較復(fù)雜,故本文采用DPS軟件輔助計(jì)算,實(shí)現(xiàn)灰色關(guān)聯(lián)度分析,具體過(guò)程如表2～4所示(數(shù)據(jù)的計(jì)算考慮了隨機(jī)誤差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色關(guān)聯(lián)度分析,得出各影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)結(jié)論。第一,在影響唐山房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的兩個(gè)因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力,使得唐山房地產(chǎn)價(jià)格在近幾年一直呈上升的態(tài)勢(shì)(2008年由于金融危機(jī)等影響使得房?jī)r(jià)略有下降),并未受到2005年頒布的《國(guó)八條》和2006年頒布的《國(guó)六條》的影響;第二,由于近幾年唐山經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng),生活環(huán)境不斷改善,吸引了除農(nóng)村和近郊人口外,大量外來(lái)的高級(jí)人才涌入,這些人購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng),因此人口增加對(duì)于價(jià)格就有較大的影響;第三,商品房屋銷售面積是反映需求的指標(biāo)之一,而竣工房屋面積則是反映供給的指標(biāo)之一。從以上數(shù)據(jù)說(shuō)明,商品房屋銷售面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度較大,消費(fèi)主導(dǎo)著市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng),此時(shí)形成賣(mài)方市場(chǎng)。
總的來(lái)說(shuō),目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,但經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人口的增長(zhǎng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因,投機(jī)因素較少,在短期內(nèi)仍將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。
(五)不同地區(qū)關(guān)聯(lián)系數(shù)比較分析。依據(jù)其他學(xué)者的分析,北京、上海、蘭州等城市影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有所不同,可見(jiàn)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的排序具有個(gè)性,不能照搬其他城市的研究結(jié)論作為依據(jù)來(lái)制定房地產(chǎn)發(fā)展的政策。北京是我國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,作為我國(guó)首都的北京吸引了不少來(lái)自國(guó)外的人才,再加上國(guó)內(nèi)高級(jí)人才的涌入,使得人口總量對(duì)房?jī)r(jià)的影響極其重要。在上海這類發(fā)達(dá)地區(qū),房地產(chǎn)升值潛力較大,商品房成為投資者的投資入點(diǎn),導(dǎo)致信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響,投機(jī)因素多,房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的可能性大。人均可支配收入和GDP是省會(huì)城市蘭州房地產(chǎn)價(jià)格最重要的兩個(gè)影響因素,居民購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)還會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步的上漲。雖然唐山不是省會(huì)城市,但是唐山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,交通便利、路網(wǎng)發(fā)達(dá),石油、鐵礦石、煤炭、鹽堿、有色金屬等礦產(chǎn)資源豐富,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”中占有重要地位。隨著唐山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、家庭收入水平的提高、對(duì)居住條件改善的需求,產(chǎn)生巨大的住房需求,唐山房?jī)r(jià)還會(huì)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)一步上漲。(表6)
三、政策建議
通過(guò)以上的定性定量分析,確定了影響唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的因素以及各個(gè)因素對(duì)價(jià)格變化的影響程度,下面提出穩(wěn)定唐山房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議:
(一)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),提高人均可支配收入。自2005年以來(lái),唐山經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,國(guó)民生產(chǎn)總值居全省11個(gè)省市中首位,而房?jī)r(jià)卻不是最高的,位于秦皇島和廊坊之后。這說(shuō)明唐山的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間,政府還需大力發(fā)展城市實(shí)體經(jīng)濟(jì),增加就業(yè)機(jī)會(huì),提高居民人均可支配收入,增強(qiáng)社會(huì)保障能力,從總量上增加居民的收入來(lái)源,提高生活質(zhì)量。只有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的提高,才能確保唐山居民“住有所居”。
(二)積極采取有效措施,適當(dāng)擴(kuò)大住房市場(chǎng)有效供給。針對(duì)目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)的現(xiàn)象,政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃,增加土地有效供給,加快閑置土地開(kāi)發(fā),壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蓄地待漲造成過(guò)長(zhǎng)的房屋建設(shè)周期,切實(shí)規(guī)范銷售行為。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的周期,短期內(nèi)難以迅速增加供給量,因此積極發(fā)展二手房市場(chǎng),盤(pán)活存量住房也是擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的有效手段。
(三)加強(qiáng)金融監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,一方面準(zhǔn)確核實(shí)房地產(chǎn)商的資質(zhì),確保其有一定比例的自籌資金,防止不符合條件的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目套取資金;另一方面要積極支持有利于擴(kuò)大中小普通住房供應(yīng)的信貸資金需求,滿足有支付能力城鄉(xiāng)居民改善住房條件的需求,做好房貸的審核,防止炒房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
(四)運(yùn)用靈活多樣機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給。保障性住房主要針對(duì)低收入群體,政府應(yīng)把解決城市低收入家庭住房困難作為城市住房中的重點(diǎn)和深化住房制度改革的重要內(nèi)容。切實(shí)落實(shí)九部委聯(lián)合的《廉租住房保障辦法》,在政策主導(dǎo)的前提下,運(yùn)用多樣化、靈活化的機(jī)制,鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來(lái)。針對(duì)不同收入群體設(shè)計(jì)不同的保障性住房方案,細(xì)化市場(chǎng)供給。
(五)依托城市規(guī)劃,拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間。隨著唐山“鳳凰新城”、“南湖生態(tài)城”等一系列規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間不斷擴(kuò)大。目前,建設(shè)路、北新道拓寬工程結(jié)束,外環(huán)線全線通車,因交通條件改變后,周邊一系列配套設(shè)施將逐步得到改善,房地產(chǎn)的批量開(kāi)發(fā)使得物業(yè)水平也將提高。在進(jìn)行土地規(guī)劃時(shí),在一個(gè)地區(qū)內(nèi)應(yīng)使高、中、低住宅適當(dāng)搭配,防止出現(xiàn)“貧民窟”現(xiàn)象,促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。
(作者單位:吉首大學(xué))
主要參考文獻(xiàn):
[1]高芳.鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析[D].西北大學(xué),2009.
[2]政研.唐山房?jī)r(jià)走勢(shì)分析[N].唐山勞動(dòng)日?qǐng)?bào),2008.4.1.
