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篇1

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；建議

[中圖分類號(hào)] F420 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)行業(yè)由于其關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的特殊地位，一直以來(lái)都是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年2月，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)調(diào)控樓市的新“國(guó)五條”，進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。國(guó)家如此大力的調(diào)控說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)必然存在自身發(fā)展的不足，那么，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何，其資本結(jié)構(gòu)又存在怎樣的特點(diǎn)？

（一）我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率分析

從圖1中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可知，近十年來(lái)，我國(guó)上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)將承擔(dān)相當(dāng)大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的最大股東為國(guó)家，企業(yè)貸款是以國(guó)家信用為擔(dān)保，一旦企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、無(wú)力償還銀行貸款的情況，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之受到嚴(yán)重沖擊。尤其從2002年開始，資產(chǎn)負(fù)債率一路攀升，2007年達(dá)到峰值84.62%，企業(yè)大部分資產(chǎn)來(lái)源于外債，自有資產(chǎn)比率較低。直至2008年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進(jìn)一步的控制和降低。

圖1 2002-2011年資產(chǎn)負(fù)債率年平均值

（二）我國(guó)房地產(chǎn)上市公司償債能力分析

通過(guò)對(duì)最近10年來(lái)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析表明，如下表1所示，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率常年居高不下，甚至在2005年時(shí)，均值達(dá)到431.34%之高，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。同時(shí)，居高不下的產(chǎn)權(quán)比率也反映了房地產(chǎn)公司所擁有的負(fù)債遠(yuǎn)大于所有者權(quán)益，這表明企業(yè)中大部分資本是由外債構(gòu)成，而企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)低于因借款而得到的資產(chǎn)，從上述研究可以發(fā)現(xiàn)，高負(fù)債率，低償債率使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被擴(kuò)大，上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)存在著一定的不合理性，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不健康的趨勢(shì)。

（三）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金比率分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的迅速發(fā)展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業(yè)的現(xiàn)金比率呈曲折下降趨勢(shì)，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資產(chǎn)為變現(xiàn)能力差的存貨，加之國(guó)家近年來(lái)對(duì)房市的大力打壓，進(jìn)一步加大了商品房變現(xiàn)的難度。企業(yè)擁有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，又沒有與此匹配的長(zhǎng)期償債能力，而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味追求發(fā)展，保持著較低的現(xiàn)金比率，如企業(yè)繼續(xù)采取這種激進(jìn)的生長(zhǎng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的還債壓力。

圖2 2002-2011現(xiàn)金比率年平均值

綜上所述，我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來(lái)持續(xù)偏高，企業(yè)大量借入外債加大其自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)比率近幾年來(lái)也高居不下，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較差，但為了配合公司的高速發(fā)展，企業(yè)又保持著較低的現(xiàn)金比率，短期償債能力也不理想，企業(yè)即將面臨巨大的償債壓力。如房地產(chǎn)公司繼續(xù)保持這種病態(tài)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期健康發(fā)展，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化迫在眉睫。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議

（一）風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)與企業(yè)成長(zhǎng)趨勢(shì)相匹配

高資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)出我國(guó)上市房地產(chǎn)公司一度出現(xiàn)過(guò)度擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，不斷刺激房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)企業(yè)發(fā)展采取擴(kuò)張態(tài)度，大量借入外債，優(yōu)先考慮債權(quán)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，這充分表明我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在過(guò)度擴(kuò)張的趨勢(shì)。高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特征決定了企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，以應(yīng)付高負(fù)債結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來(lái)的支付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的激進(jìn)發(fā)展策略、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不斷打壓等因素，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)至少應(yīng)每年進(jìn)行一次，以及時(shí)調(diào)整企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，使其達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。

（二）籌資順序應(yīng)該是先股權(quán)、后負(fù)債

目前房地產(chǎn)公司的融資模式為先負(fù)債、后股權(quán)。按照傳統(tǒng)優(yōu)序融資結(jié)構(gòu)的觀點(diǎn)，企業(yè)最優(yōu)的融資順序應(yīng)為先進(jìn)行內(nèi)部融資，通過(guò)自身的儲(chǔ)備及有利條件，擴(kuò)大內(nèi)源。其次為進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)的外援融資。最后為負(fù)債融資。而由于我國(guó)房地產(chǎn)公司的第一大股東為國(guó)家，也就是說(shuō)，企業(yè)貸款是由國(guó)家做擔(dān)保的，使得房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于采取債務(wù)融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高債務(wù)造成的房地產(chǎn)泡沫也對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。

（三）企業(yè)應(yīng)充分做好資金內(nèi)部貯備，以提高融資效率

研究結(jié)果表明，企業(yè)的高負(fù)債率并沒有適當(dāng)?shù)亩唐趦攤芰εc之相匹配，一旦房市崩盤，房地產(chǎn)泡沫破裂，巨額的銀行債務(wù)不僅使企業(yè)自身慘遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的鍛煉，將對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。為避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)通過(guò)增加內(nèi)部貯備，增強(qiáng)短期償債能力來(lái)優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)該合理安排資金取得和債務(wù)償還的時(shí)間，避免出現(xiàn)效率低下的融資模式。

（四）加強(qiáng)企業(yè)合并與“合作開發(fā)”

與此同時(shí)，國(guó)家政策的打壓導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不適應(yīng)單獨(dú)擴(kuò)張發(fā)展。企業(yè)可以通過(guò)合并擴(kuò)大自身規(guī)模，使得內(nèi)源性融資一起股權(quán)融資比重增加，使得債權(quán)融資比例下降。同時(shí)企業(yè)可以通過(guò)“合作開發(fā)”模式，以緩解自身資金壓力。

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;開發(fā)成本;成本核算制度

1．引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化，就變得十分必要。

2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀

2．1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分:土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。

2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無(wú)法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無(wú)法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無(wú)法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來(lái)的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無(wú)法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。

3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議

3．1細(xì)化成本核算對(duì)象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。

3．2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬。“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括:土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。

3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3．4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄借:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品

作者:杜天然 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

參考文獻(xiàn):

［1］孫法明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究，2013，(10):191－193．

篇3

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)虧損；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來(lái)的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的每一個(gè)階段，都需要投入大量的流動(dòng)資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品單價(jià)高，產(chǎn)品銷售量受金融政策的影響大，產(chǎn)品可變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金一旦缺乏流動(dòng)性，房地產(chǎn)不可避免的面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金能夠靠企業(yè)權(quán)益性資金來(lái)獲得，而不是依賴債務(wù)性資金，房地產(chǎn)企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會(huì)降低。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基本是負(fù)債開發(fā)模式，利用房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時(shí)加大了企業(yè)債務(wù)性資金的比例，也為企業(yè)帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實(shí)力和項(xiàng)目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)必然不合理，引發(fā)不能按時(shí)支付到期借款本息的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

一、某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的因素分析

（一）信息不對(duì)稱

某房地產(chǎn)公司是私營(yíng)性質(zhì)的某房地產(chǎn)公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)資料未經(jīng)專業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)驗(yàn)證，這會(huì)使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財(cái)務(wù)虧損，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）融資遇阻

某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會(huì)受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因?yàn)橘Y歷限制，企業(yè)不能通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會(huì)出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目延緩施工，甚至項(xiàng)目停工的事件，這對(duì)整個(gè)公司正常運(yùn)營(yíng)是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來(lái)的負(fù)面影響。

（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債資金比例過(guò)高

資金結(jié)構(gòu)即企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系，某房地產(chǎn)公司的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的85%。某房地產(chǎn)公司的負(fù)債資金明顯過(guò)高，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，那隨之而來(lái)的就是財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理有效性差

某房地產(chǎn)公司既是投資者又是經(jīng)營(yíng)者的管理模式，降低了公司財(cái)務(wù)管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對(duì)短缺，管理機(jī)制簡(jiǎn)單，關(guān)鍵財(cái)務(wù)崗位則由家族內(nèi)部人掌控，而這部分人人財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)水平不高，常常利用人脈關(guān)系掩蓋了各種財(cái)務(wù)管理漏洞，必然使得公司的內(nèi)部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的有效性自然無(wú)法談起。

（五）投資決策缺乏科學(xué)性

某房地產(chǎn)公司在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負(fù)責(zé)人靠經(jīng)驗(yàn)做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學(xué)性。2013年某房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大公司規(guī)模，決定投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因?yàn)楣緵Q策人前期沒有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，沒有及時(shí)了解到政府的市政規(guī)劃，購(gòu)買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產(chǎn)公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項(xiàng)目的地理位置事關(guān)公司經(jīng)濟(jì)命脈，某房地產(chǎn)公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購(gòu)買土地的資金大部分是負(fù)債融資，公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，突發(fā)事件使得公司資金周轉(zhuǎn)一時(shí)告急。

二、治理某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)虧損的對(duì)策

（一）經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著我國(guó)深化改革的推進(jìn)，國(guó)家重點(diǎn)倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，在房產(chǎn)市場(chǎng)飽和的環(huán)境下，應(yīng)該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設(shè)上，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營(yíng)模式，結(jié)合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產(chǎn)項(xiàng)目，避免與同其他房地產(chǎn)企業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該要抓住機(jī)遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。

（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產(chǎn)公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產(chǎn)公司最近幾年的短期貸款基本上來(lái)自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。目前從某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，其對(duì)資金的需求量會(huì)持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來(lái)緩解資金壓力。對(duì)于其近期籌資目的，建議某房地產(chǎn)公司應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來(lái)規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產(chǎn)公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產(chǎn)企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)空置率過(guò)高，供需不平衡，人們對(duì)房產(chǎn)的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取財(cái)務(wù)管理理論中的將不同風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行組合投資，積極尋找其他的投資市場(chǎng)，不再局限在房產(chǎn)市場(chǎng)中，更好的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)市場(chǎng)的需求并能增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)目巨大，銷售回款的管理至關(guān)重要。本文建議某房地產(chǎn)公司從以下三個(gè)方面對(duì)銷售回款進(jìn)行管控：1）建立合理的客戶資信等級(jí)，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內(nèi)部需確定合理的銷售回款比例，實(shí)時(shí)監(jiān)控該指標(biāo)；3）確定回款責(zé)任制，做到回款人人有責(zé)。某房地產(chǎn)公司對(duì)每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細(xì)可查的記錄，落實(shí)到企業(yè)的每個(gè)人；4）協(xié)調(diào)好銀企之間的關(guān)系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時(shí)到賬。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。

（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施

鑒于某房地產(chǎn)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象，公司應(yīng)該利用在職學(xué)習(xí)與員工培訓(xùn)等方式來(lái)提升公司員工的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且需要加強(qiáng)管理層的風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)，做到從源頭上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該撤換公司關(guān)鍵崗位的親信，盡實(shí)做到企業(yè)的內(nèi)控制度可行有效，而不是虛設(shè)，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產(chǎn)公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，如果不通過(guò)實(shí)地考察與科學(xué)的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設(shè)想。

三、結(jié)論

本文通過(guò)梳理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，主要從資產(chǎn)狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個(gè)方面對(duì)其公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行識(shí)別，找出其出現(xiàn)財(cái)務(wù)虧損的原因然后根據(jù)某房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況提出了具體的控制財(cái)務(wù)虧損的措施。有利于公司對(duì)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)狀況的把握，更有利于公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)對(duì)中小型某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻(xiàn)】

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篇4

借鑒：日韓模式是否良藥

2010年9月29日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))規(guī)定，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅政策雖然出臺(tái)很久了，但是實(shí)際上從來(lái)就沒有認(rèn)真實(shí)行過(guò)。主要原因首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)

直是一個(gè)賣方市場(chǎng)+在過(guò)去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關(guān)于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。還有最重要的一個(gè)原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在的陰陽(yáng)合同導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)根本無(wú)法掌握房屋交易的真實(shí)信息。政府要想有效落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽(yáng)合同是關(guān)鍵。

4月27日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生說(shuō)，他最近就有多份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報(bào)告上報(bào)高層，建議學(xué)習(xí)韓國(guó)和日本的，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。其實(shí)國(guó)家此前關(guān)于二手房買賣的個(gè)人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實(shí)也就是資本利得稅，是政策設(shè)計(jì)者想通過(guò)剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機(jī)者，從而抑制房?jī)r(jià)。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項(xiàng)政策沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效力。

日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個(gè)人所得稅綜合課稅的最高稅率為50％。后來(lái)經(jīng)過(guò)兩次上調(diào)，至1969年，個(gè)人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75％，而僅對(duì)家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外，尚有地方征收的10％住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無(wú)利可得。

韓國(guó)在1970-1980年代的城市化高速期，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬(wàn)韓元以下基本稅率為40％，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實(shí)際稅率為47％到51％，其上實(shí)行快速累進(jìn)，最高稅率為60％加上附加稅后實(shí)際稅率為70.5％到76.5％。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進(jìn)所得稅。日韓的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，高額所得稅導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)無(wú)利可圖，使房地產(chǎn)成為一個(gè)正常商品而非投資品，目前主要是地方政府在保護(hù)房地產(chǎn)投機(jī)者以期繼續(xù)高價(jià)賣地圈錢將地方面子工程進(jìn)行到底，這個(gè)稅涉及的利益層面太多，目前執(zhí)行較為困難。

觀望：資金鏈條仍需鞏固

雖然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅不會(huì)馬上實(shí)施，但是連續(xù)的調(diào)控措施已經(jīng)讓房地產(chǎn)公司舉步維艱。5月3日，某上市房地產(chǎn)公司公布了前4個(gè)月銷售數(shù)據(jù)，其中4月銷售環(huán)比3月出現(xiàn)下滑。公司稱，3月以來(lái)樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調(diào)控顯效所致。而與此類似，絕大部分上市房企4月銷售均環(huán)比下跌。從北京上海等上市房企布局的熱點(diǎn)城市來(lái)看，可售房源也出現(xiàn)持續(xù)攀升狀況。房地產(chǎn)公司的存貨壓力最終會(huì)讓公司資金鏈目趨緊張，而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)困難。

其實(shí)，國(guó)內(nèi)的銀行從調(diào)控開始已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)公司的資金鏈，之所以目前房地產(chǎn)公司還能抵抗主要是由于兩個(gè)原因：第一，前幾年的房地產(chǎn)大牛市讓他們普遍現(xiàn)金流充裕，有家底可以扛著房?jī)r(jià)不跌。第二，很多房地產(chǎn)公司從國(guó)外融入資金來(lái)支持。據(jù)傳言一些房地產(chǎn)公司在國(guó)外發(fā)行美元債券，利息在10％到15％，而這些外資的流入也助長(zhǎng)了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫的情況?，F(xiàn)在的情況是銷售下滑之后存貨大增，原來(lái)的老本已經(jīng)基本吃光了，再不想辦法降價(jià)銷售存貨的壓力都會(huì)讓多數(shù)房地產(chǎn)公司生存艱難i另外從拉登之死開始美元開始升值，這將造成還在國(guó)內(nèi)的徘徊外資回流美國(guó)，很可能許多借外債支持的房地產(chǎn)公司會(huì)面臨外資催債的尷尬。

篇5

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一方面說(shuō)明了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在日益顯現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)處在持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)；另一方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定影響和制約，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響息息相關(guān)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大背景下，要確保企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的謀得一席之地，應(yīng)對(duì)企業(yè)當(dāng)前面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)分析，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，量身定制具有可行性的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，有效提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，指企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)在方向、目標(biāo)、方針及策略方面參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的構(gòu)成要素主要有以下幾個(gè)方面：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)方向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)途徑。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)的魂，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略則是企業(yè)核心的作戰(zhàn)計(jì)劃，是有效貫徹實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀生存，求生存并達(dá)到持續(xù)經(jīng)營(yíng)，切合企業(yè)實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略主要有總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略三種表現(xiàn)形式。企業(yè)在制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制訂應(yīng)主輔清晰，明確選擇一個(gè)主導(dǎo)戰(zhàn)略，要么將成本控制低于競(jìng)爭(zhēng)者；要么在企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)中形成與眾不同的特色，以為顧客提供比競(jìng)爭(zhēng)者更多的價(jià)值贏得市場(chǎng)份額；要么企業(yè)明確服務(wù)于特定的市場(chǎng)細(xì)分、特定的產(chǎn)品種類或特定的區(qū)域。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的特點(diǎn)，發(fā)揮獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)狀況，制定切合企業(yè)實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

二、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析

ZF房地產(chǎn)公司為一家國(guó)有全資控股企業(yè)，于2010年整體并入一級(jí)央企后，ZF房地產(chǎn)公司負(fù)重前行，一手處理歷史遺留問題，另一手積極拓展主營(yíng)業(yè)務(wù)、謀發(fā)展。重組后的新ZF房地產(chǎn)公司，在企業(yè)生命周期環(huán)節(jié)中正處于初創(chuàng)階段，但30年的歷史積淀，在主營(yíng)業(yè)務(wù)、品牌管理、資源積累等方面又具有一定的優(yōu)勢(shì)，那么現(xiàn)階段的ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)采取怎樣的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和措施，加快主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，快速完成資本積累是值得深入思考的問題。為在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中異軍突起，本文通過(guò)采用企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力模型（SWOT）對(duì)ZF房地產(chǎn)公司的情況進(jìn)行詳細(xì)分析。

（一）優(yōu)勢(shì)

1.具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)

ZF房地產(chǎn)公司作為全國(guó)成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)，歷經(jīng)30年建設(shè)了如商品房、保障性住房等多種形式的開發(fā)項(xiàng)目，樹立了良好的社會(huì)形象，ZF品牌影響力大、認(rèn)可度好、美譽(yù)度高的特點(diǎn)。

2.資源優(yōu)勢(shì)

ZF房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展，與各地政府建立了緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，擁有較為完整的市場(chǎng)體系，為公司繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供了有力的保障。

3.積累了比較豐富的開發(fā)業(yè)績(jī)和經(jīng)驗(yàn)

ZF房地產(chǎn)公司作為最早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)有企業(yè)，開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品種類多樣，如代建房、普通住宅、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房及軍隊(duì)安置住房等。在全國(guó)30余個(gè)省、市均有開發(fā)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積達(dá)2.8億平方米，開發(fā)成熟的小區(qū)超過(guò)1300多個(gè)，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)業(yè)績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。

4.有國(guó)家的扶持政策和母公司的大力支持

重組后的新ZF房地產(chǎn)公司將得到母公司的全方位保障，同時(shí)國(guó)家在國(guó)有資本金預(yù)算和政策性脫困等方面也給予有力支持，ZF房地產(chǎn)公司獲得必要的資金支持，將為公司新的業(yè)務(wù)發(fā)展開辟了有利條件。

（二）劣勢(shì)

1.ZF房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的開發(fā)歷史長(zhǎng)達(dá)30多年，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)未進(jìn)行過(guò)有效總結(jié)，成熟的項(xiàng)目開發(fā)管理模式尚無(wú)。

2.資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金來(lái)源渠道單一，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

3.ZF集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司之間管理界限不明確，權(quán)責(zé)劃分不清晰，總部對(duì)項(xiàng)目公司的管控力的深入程度不夠，管理不夠精細(xì)化、規(guī)范化。

4.與同樣具有國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相比，在管理水平方面存在較大差距，符合企業(yè)實(shí)際的管控體系建設(shè)亟待完善。

5.設(shè)計(jì)、策劃營(yíng)銷等方面專業(yè)的人才不足，未能對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供支持。

6.品牌管理有待加強(qiáng)，企業(yè)價(jià)值有待提升。

7.信息化建設(shè)尚不健全，制約企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

（三）機(jī)遇

1.國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及各地政府的發(fā)展構(gòu)想，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

2.國(guó)企深化改革、中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國(guó)有資本金預(yù)算等對(duì)困難企業(yè)重組的政策支持。

3.中央政府出臺(tái)政策改善住房供給結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)開發(fā)性價(jià)比高的商品房、經(jīng)適房、廉租房等保障性住房的建設(shè)。

4.市場(chǎng)洗牌力度日益明顯，有央企背景、專業(yè)能力強(qiáng)、規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)可以在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

（四）威脅

1.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從而對(duì)公司?l展的影響。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的專業(yè)化水平和層次日益提高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。

3.歷史上形成大量的不良資產(chǎn)及遺留問題嚴(yán)重制約公司的發(fā)展。

三、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的調(diào)整和選擇

通過(guò)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析，對(duì)ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)在的情況，以機(jī)會(huì)為導(dǎo)向，積極探索合適的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，利用戰(zhàn)略組合的模式，穩(wěn)步打開市場(chǎng)，深耕具有資源優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，搭建成橫縱交叉的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，獲取更多的市場(chǎng)份額。建議選擇差異化和集中化的組合戰(zhàn)略，從以下方面對(duì)ZF房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。

（一）項(xiàng)目地域相對(duì)集中化

隨著國(guó)家提出加大對(duì)城市化建設(shè)的力度影響，ZF房地產(chǎn)公司在未來(lái)幾年應(yīng)抓住二三線城市發(fā)展的新機(jī)遇，以前瞻性的目光抓住區(qū)域發(fā)展為契機(jī)，力求在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，這符合公司目前的資金實(shí)力狀況和管理隊(duì)伍現(xiàn)狀以及成本風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。目前在開發(fā)的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)突出，在重慶、長(zhǎng)沙等地得到消費(fèi)者的認(rèn)可和較好的社會(huì)影響力，同時(shí)對(duì)所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣的全面了解，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有了較準(zhǔn)確的預(yù)判。因此，可以借此機(jī)會(huì)，因勢(shì)利導(dǎo)，在重慶、長(zhǎng)沙等地域進(jìn)一步深入開展項(xiàng)目，深耕重慶、長(zhǎng)沙等有資源優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，以點(diǎn)帶面穩(wěn)步擴(kuò)張。同時(shí)，在對(duì)全國(guó)性的項(xiàng)目信息進(jìn)行判斷篩選的基礎(chǔ)上，確定有資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行深入研究和布局，保證項(xiàng)目的成功率。對(duì)北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)密切關(guān)注，遇到合適的項(xiàng)目可以大大提升品牌效應(yīng)。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化

眾所周知，產(chǎn)品質(zhì)量好壞決定企業(yè)發(fā)展生命力的進(jìn)程，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在項(xiàng)目產(chǎn)品精細(xì)化的基礎(chǔ)上實(shí)行差異化，在保證產(chǎn)品質(zhì)量，凸顯規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃方面的優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，有必要實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，利用“精品+名牌”的策略，提高市場(chǎng)占有率，不斷提高社會(huì)影響能力，成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。從以下幾個(gè)方面實(shí)行差異化戰(zhàn)略有利于企業(yè)的持久發(fā)展。

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，設(shè)計(jì)新穎，功能合理。要擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，從戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、室內(nèi)外環(huán)境、節(jié)能節(jié)地等各個(gè)細(xì)節(jié)上都要體現(xiàn)以人為本的思想，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和觀賞價(jià)值。對(duì)于銷售業(yè)績(jī)好且具有自身的特點(diǎn)的設(shè)計(jì)，可將其復(fù)制到多個(gè)的項(xiàng)目上，一來(lái)節(jié)省設(shè)計(jì)成本，二來(lái)利于銷售，為企業(yè)帶來(lái)更多經(jīng)濟(jì)效益。

2.質(zhì)量精細(xì)，設(shè)施齊全，便于營(yíng)銷。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命力，在具有成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)前提下，施工質(zhì)量是提高產(chǎn)品質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)。其中施工材料、配件、設(shè)備的選擇不但要保證產(chǎn)品質(zhì)量，且應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需要。同時(shí)，選擇現(xiàn)場(chǎng)管理豐富、技術(shù)質(zhì)量管理過(guò)硬、技術(shù)素質(zhì)較高、資質(zhì)等級(jí)水平較高的合格的施工企業(yè)，才能確保提高產(chǎn)品的質(zhì)量。在保證產(chǎn)品質(zhì)量精?，配套設(shè)施齊全的前提下，加強(qiáng)營(yíng)銷策略，在差異化競(jìng)爭(zhēng)中取勝，只有這樣才能吸引更多消費(fèi)者。

3.環(huán)境優(yōu)美，居住方便，服務(wù)周到。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該與項(xiàng)目定位以及后期的物業(yè)管理一脈相承。目前，景觀設(shè)計(jì)和物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素。優(yōu)質(zhì)的景觀園林的配套建設(shè)，直接影響著銷售業(yè)績(jī)，從而影響利潤(rùn)的獲得。

（三）產(chǎn)品線的相對(duì)集中化，爭(zhēng)取形成差異化的商業(yè)模式

在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控從嚴(yán)的大環(huán)境下，準(zhǔn)確的產(chǎn)品線定位是保證企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。ZF房地產(chǎn)公司與知名的房地產(chǎn)企業(yè)相比，受到資金量少，土地的存儲(chǔ)量有限等客觀因素的影響，需要對(duì)住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品的配比有一定的規(guī)劃，目前應(yīng)以相對(duì)熟悉的住宅開發(fā)為主，逐步提高其他產(chǎn)品的配比。住宅產(chǎn)品方面在短期內(nèi)應(yīng)以剛需性的普通住宅定位為主，適當(dāng)搭配保障房和高端商品住宅，形成相對(duì)集中的產(chǎn)品線。

四、ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略實(shí)施的保障措施

為了確保ZF房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略有效的實(shí)施，使其能在房地產(chǎn)需求多樣化和日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，練好內(nèi)功，有效的組織資源配置、內(nèi)部管控能力的提升等都至關(guān)重要，建議ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）加強(qiáng)企業(yè)的管控能力

提高企業(yè)管理能力是增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑之一，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在科學(xué)分析宏觀環(huán)境的前提下，對(duì)本企業(yè)進(jìn)行合理的判斷與決策，通過(guò)提高企業(yè)管理能力，不斷提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。建議加強(qiáng)ZF房地產(chǎn)公司總部和項(xiàng)目公司的內(nèi)部控制能力，在開發(fā)投資、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)均需要實(shí)施全過(guò)程管理，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：一是提高項(xiàng)目論證能力和決策水平；二是加強(qiáng)成本、進(jìn)度、質(zhì)量與安全管理；三是全面實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

ZF房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革、重塑管理流程，打破部門之間的固有觀念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要意義，提高員工的協(xié)作能力和創(chuàng)新能力，有利于組織的靈活性和應(yīng)變能力的提升，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)。建議采用矩陣式結(jié)構(gòu)管理模式，一方面通過(guò)核心價(jià)值鏈管理設(shè)立部門，包括投資、營(yíng)銷、研發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)籌及結(jié)構(gòu)資本和運(yùn)營(yíng)管理部門，另一方面從知識(shí)、人力、財(cái)務(wù)、客戶角度。

（三）加強(qiáng)人力資源開發(fā)

ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)建立學(xué)習(xí)型組織，引進(jìn)業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、富有創(chuàng)造力的人才，不斷強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作，培養(yǎng)出適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的各類人才。人才不僅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者謀略決策的關(guān)鍵，更是企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌升值、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)。因此，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的打造，是形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用信息化管理技術(shù)來(lái)有效提升管理水平高和核心競(jìng)爭(zhēng)力。ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理信息化、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程信息化、產(chǎn)品和服務(wù)銷售信息化、企業(yè)管理信息化、企業(yè)決策信息化和動(dòng)態(tài)聯(lián)盟信息化等方面的建設(shè)力度，不斷提升企業(yè)的管理效力和水平，加速商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

（五）拓寬多種融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，由于存在資金需求大、投資回收期長(zhǎng)的行業(yè)特征，在房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控下，應(yīng)克服融資障礙，重塑企業(yè)資金鏈，，依托自身資源和特點(diǎn)，減少過(guò)去對(duì)于銀行貸款的單一依賴，尋找合作開發(fā)、銀行貸款、信托基金、發(fā)行債券、上市公司再融資等多元化的融資渠道，才能為公司的快速發(fā)展提供有力支持。

篇6

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化，就變得十分必要。

2.M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀

2.1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分：土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。

2.2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無(wú)法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無(wú)法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無(wú)法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。

在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來(lái)的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無(wú)法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。

3.M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議

3.1細(xì)化成本核算對(duì)象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。

3.2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬。“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括：土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。

3.3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項(xiàng)目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施――第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下：

①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本―一 XX

貸：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄

借：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：應(yīng)付賬款―一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本

④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

篇7

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過(guò)于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來(lái)比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項(xiàng)目繁多，各級(jí)管理單位在財(cái)務(wù)管理體系中對(duì)接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來(lái)也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財(cái)務(wù)管理部門投入很大的精力，財(cái)務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時(shí)找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績(jī)，離不開一個(gè)健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實(shí)到每一個(gè)會(huì)計(jì)期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)部門同時(shí)入手，健全部門之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對(duì)于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險(xiǎn)，公司的發(fā)展切不可冒險(xiǎn)激進(jìn)，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評(píng)審力度

公司的審計(jì)部門除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時(shí)的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時(shí)的整改。建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開發(fā)提供可行性的建議。對(duì)于規(guī)模較小，沒有內(nèi)部審計(jì)部門的房地產(chǎn)公司，可以聘請(qǐng)第三方獨(dú)立審計(jì)單位對(duì)公司特殊項(xiàng)目出具審計(jì)報(bào)告，提高對(duì)工程項(xiàng)目的評(píng)審力度。

篇8

    1.1戰(zhàn)略合作的可能性

    鑒于工程保險(xiǎn)對(duì)社會(huì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用及我國(guó)當(dāng)前工程保險(xiǎn)的發(fā)展水平,發(fā)展工程保險(xiǎn)已成為我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,并對(duì)我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)有著深刻的影響,主要體現(xiàn)在以下二個(gè)方面:1.1.1發(fā)展工程保險(xiǎn)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)也空前繁榮,工程保險(xiǎn)也必將成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)點(diǎn)、盈利點(diǎn),成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和工程保險(xiǎn)業(yè)的主要險(xiǎn)種。工程保險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理等保險(xiǎn)技術(shù)的苛刻要求,決定了它在房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的高端地位,其發(fā)展也必將推動(dòng)總體保險(xiǎn)技術(shù)的快速提高,工程保險(xiǎn)的發(fā)展成熟將是我國(guó)工程保險(xiǎn)發(fā)展史上的里程碑。1.1.2發(fā)展工程保險(xiǎn)是促進(jìn)建筑工程市場(chǎng)順利健康發(fā)展的需要為分散風(fēng)險(xiǎn),提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力、保障生產(chǎn)的順利進(jìn)行,廣大建筑商和房地產(chǎn)公司迫切需要將工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司,以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。規(guī)模越來(lái)越大的工程建筑市場(chǎng)已經(jīng)越來(lái)越需要依靠保險(xiǎn)市場(chǎng)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上講,工程保險(xiǎn)的發(fā)展程度制約著建筑市場(chǎng)的發(fā)展速度,沒有強(qiáng)大的工程保險(xiǎn)市場(chǎng)作后盾,建筑市場(chǎng)就無(wú)法順利發(fā)展。發(fā)展工程保險(xiǎn),通過(guò)保險(xiǎn)公司向被保險(xiǎn)人提供風(fēng)險(xiǎn)管理建議、風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、督促被保險(xiǎn)人整改等途徑,減少風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生,強(qiáng)化對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督。與此同時(shí),還可以促進(jìn)建筑業(yè)的誠(chéng)信建設(shè),那些有不良記錄的建筑公司將得不到保險(xiǎn)公司的承保,或以較高的費(fèi)率承保,使其成本增加,喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),督促其為改善自身形象、爭(zhēng)取較低費(fèi)率而改善工程質(zhì)量。大力發(fā)展工程保險(xiǎn)也是完善我國(guó)建筑市場(chǎng)的迫切需要。

    1.2戰(zhàn)略合作的現(xiàn)實(shí)性

    我們可以從萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世茂等房地產(chǎn)公司統(tǒng)一投保建設(shè)工程一切險(xiǎn)看出,由房地產(chǎn)公司購(gòu)買“建工一切險(xiǎn)”,對(duì)于實(shí)現(xiàn)工程保險(xiǎn)目標(biāo)具有現(xiàn)實(shí)意義。(1)可較好體現(xiàn)建設(shè)部頒發(fā)的《施工合同示范文本》第40條,明確施工方和房地產(chǎn)公司方購(gòu)買保險(xiǎn)的義務(wù)條款。(2)發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模化優(yōu)勢(shì),保費(fèi)可以降低,同時(shí)減少了重復(fù)購(gòu)買或漏項(xiàng)購(gòu)買保險(xiǎn)。由房地產(chǎn)公司統(tǒng)一投保的方式,降低了保險(xiǎn)公司的冗長(zhǎng)服務(wù)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事故的冗余責(zé)任,避免了由各承包商單獨(dú)投保容易出現(xiàn)的重復(fù)投?，F(xiàn)象,增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)商與保險(xiǎn)公司的談判力量,從而降低了項(xiàng)目投保的費(fèi)用。(3)可降低意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,注重風(fēng)險(xiǎn)控制。便于房地產(chǎn)公司在集團(tuán)層面制定一個(gè)投保范圍和保險(xiǎn)責(zé)任范圍前后連貫的明確的保險(xiǎn)計(jì)劃。(4)提高了損失控制的效率。采用房地產(chǎn)公司投保“建工一切險(xiǎn)”的方式,便于協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的損失控制計(jì)劃。(5)在房地產(chǎn)公司統(tǒng)一管理下,處理保險(xiǎn)理賠時(shí),更容易協(xié)調(diào)各方利益。(6)房地產(chǎn)公司統(tǒng)一購(gòu)買“建工一切險(xiǎn)”,改善了項(xiàng)目的投資環(huán)境和公眾形象,有益企業(yè)品牌的樹立。這一點(diǎn)對(duì)于上市公司的項(xiàng)目建設(shè)特別重要。(7)可以獲得優(yōu)質(zhì)的保險(xiǎn)服務(wù),由房地產(chǎn)公司投保建工一切險(xiǎn),相當(dāng)于把集團(tuán)開發(fā)所有項(xiàng)目共同投保,數(shù)額一般比較大,保險(xiǎn)公司對(duì)于重點(diǎn)客戶的服務(wù)理當(dāng)比對(duì)承包商分別投保的服務(wù)條件優(yōu)越。鑒于房地產(chǎn)公司投?！敖üひ磺须U(xiǎn)”的諸多優(yōu)點(diǎn),現(xiàn)在許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司戰(zhàn)略合作的益處,如萬(wàn)科集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等都紛紛與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司合作,尋求戰(zhàn)略合作伙伴,逐漸采用統(tǒng)一投保方式。但應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到,購(gòu)買“建工一切險(xiǎn)”,并不意味著放松對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的控制。為了使項(xiàng)目保險(xiǎn)方案能順利實(shí)施并取得成功,房地產(chǎn)公司在投?！敖üひ磺须U(xiǎn)”的同時(shí),應(yīng)通過(guò)合同控制各承包商,控制現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi),控制事故災(zāi)害損失,做到對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全面管理。

    2戰(zhàn)略合作的實(shí)施策略

    2.1發(fā)展雙方伙伴合作的信心

    滿意的合作意味著公司必須對(duì)聯(lián)盟伙伴合作有充足的信心?；锇楹献鞯男判亩x為“公司可察覺到的對(duì)未來(lái)達(dá)成滿意合作的確定程度”這一概念只涉及公司對(duì)伙伴行為的期望,與合作的行為沒有多大關(guān)系。在其他條件一樣的情況下,具有較強(qiáng)合作信心的公司更容易融入聯(lián)盟,合作信心固然根本,但它不是自動(dòng)生成的,是需要房地產(chǎn)公司與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在建立戰(zhàn)略合作過(guò)程中的雙方建立信任。

    2.2戰(zhàn)略合作中信任的建立

    信任是戰(zhàn)略合作關(guān)系中的一個(gè)重要組成部分。以下部分將討論房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作時(shí)應(yīng)該如何建立信任關(guān)系。第一,在建立戰(zhàn)略合作初期,存在著冒險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作初期,雙方對(duì)彼此的信用狀況都不太清楚。由于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的規(guī)模較大,而且在市場(chǎng)上的影響也較大,因而相對(duì)而言,房地產(chǎn)公司判斷財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的信譽(yù)較為容易。但目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的發(fā)展還不穩(wěn)定,大多數(shù)房地產(chǎn)公司的成立時(shí)間都不長(zhǎng),因而對(duì)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在選擇其戰(zhàn)略合作伙伴時(shí),所冒的風(fēng)險(xiǎn)要比房地產(chǎn)公司大得多。所以盡管冒險(xiǎn)產(chǎn)生信任,但公司也不能為了發(fā)展信任關(guān)系去盲目冒險(xiǎn)。不管是對(duì)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司還是房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),在戰(zhàn)略合作發(fā)展的初期應(yīng)采取漸進(jìn)的方式,即初期只投入有限的資源,當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都大時(shí),逐步地投入資源可能是最好的戰(zhàn)略。在對(duì)滿意經(jīng)歷的積累過(guò)程中產(chǎn)生信任,并作為下一步冒險(xiǎn)的理由,從而逐步建立雙方的信任。此外要注意,找到一個(gè)聲譽(yù)好的伙伴是一個(gè)好的起點(diǎn),誠(chéng)實(shí)、公正和值得信賴的合作伙伴是冒險(xiǎn)所需的第一條證據(jù),因此,特別是對(duì)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司而言在選擇房地產(chǎn)公司作為戰(zhàn)略合作伙伴時(shí),一定要做好充分的調(diào)查和審核工作,為將來(lái)的戰(zhàn)略合作穩(wěn)定發(fā)展打好基礎(chǔ)。第二,戰(zhàn)略合作雙方要維持公正性。在房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作時(shí),一定要確保最大限度地維持公正和公平,這樣做方能有效地建立信任。相對(duì)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司,房地產(chǎn)公司對(duì)建工一切險(xiǎn)專業(yè)條款理解上要薄弱得多,因而在雙方進(jìn)行戰(zhàn)略合作時(shí),財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在建工一切險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)上會(huì)傾向于有利于保險(xiǎn)公司,但這種現(xiàn)象將會(huì)造成雙方之間的不信任,短期內(nèi),這種不公正會(huì)使合作伙伴忍讓,但延長(zhǎng)的期限或不公正事端的增長(zhǎng)將造成緊張氣氛并損傷現(xiàn)有信任。所以,為了建立信任,利益分配必須公正。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司不能因?yàn)橛捎谧陨碛袃?yōu)勢(shì)而在戰(zhàn)略合作中設(shè)定條款傾向于自己,而房地產(chǎn)公司不能因?yàn)樵谀承╉?xiàng)目上的客戶優(yōu)勢(shì)而游戲保險(xiǎn)公司,只有建成一種公正的協(xié)議,才會(huì)使雙方增強(qiáng)相互間的信任,從而達(dá)到長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作。第三,在戰(zhàn)略合作中要進(jìn)行有效的溝通。溝通和積極的信息交流是建立信任的另一個(gè)技巧。溝通和信息交流在信任建立過(guò)程中占有重要地位有以下原因。第一,開放、及時(shí)的溝通是信任關(guān)系必不可少的一個(gè)特點(diǎn)。第二,公司需要收集關(guān)于伙伴可信度的證據(jù),溝通可促進(jìn)這一過(guò)程。隨著互惠過(guò)程逐漸獲取可信度,伙伴之間持續(xù)的信息流動(dòng)將創(chuàng)造一個(gè)信任的環(huán)境;第三,溝通為持續(xù)的相互作用提供了基礎(chǔ),從而伙伴之間進(jìn)一步建立了共同的價(jià)值和標(biāo)準(zhǔn)。

    2.3戰(zhàn)略合作中的控制機(jī)制

    在房地產(chǎn)公司與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作時(shí),尤其要注重以下三個(gè)特定的控制機(jī)制,它們與戰(zhàn)略合作尤其相關(guān)。第一,目標(biāo)設(shè)定。目標(biāo)設(shè)定強(qiáng)調(diào)設(shè)立具體而有挑戰(zhàn)性的組織目標(biāo)的重要性。保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司的合作目標(biāo),可以是保費(fèi)收入這樣的短期目標(biāo),也可以是提供滿意的服務(wù),提高經(jīng)營(yíng)效率,使主要客戶群形成規(guī)模這樣的長(zhǎng)期目標(biāo),而這些目標(biāo)要達(dá)到一個(gè)什么樣的效果卻很難確定。如果房地產(chǎn)公司注重短期利益傾向于設(shè)立合作的短期目標(biāo),而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司為了合作的穩(wěn)定性而傾向于設(shè)立長(zhǎng)期目標(biāo),那么雙方目標(biāo)很難達(dá)成一致。從這個(gè)意義上,我們可以把目標(biāo)設(shè)立作為標(biāo)準(zhǔn)控制的一種形式。第二,結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)。公司經(jīng)常用各種結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)來(lái)確保戰(zhàn)略聯(lián)盟所期望的行為。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在與房地產(chǎn)公司協(xié)商階段,最好以事前約定為主,事后約定為輔。在聯(lián)盟的具體結(jié)構(gòu)上事先達(dá)成一致,這樣能有效地控制合作組織,盡量避免在合作運(yùn)營(yíng)階段投入巨大的精力和時(shí)間進(jìn)行巨大的資源和信息加工,從而進(jìn)行有效的控制,維持合作的信任度。第三,文化融合。房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司合作時(shí),要著重考慮如何在維持自己獨(dú)立的公司文化時(shí)如何有效地進(jìn)行文化融合。在房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司進(jìn)行文化融合時(shí),關(guān)鍵是雙方派出人員的社會(huì)化和培訓(xùn)。社會(huì)化使雙方派出人員互相影響,從而熟悉對(duì)方的組織文化,這種個(gè)人的相互影響有助于發(fā)展合作組織的共同價(jià)值和標(biāo)準(zhǔn)。

    2.4促進(jìn)公司間的跨文化溝通

    (1)跨文化溝通要注意相互理解。已經(jīng)形成規(guī)模的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司,一般成立的時(shí)間較早,在企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展中已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的企業(yè)文化。如中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司,其PICC品牌具有五十六年歷史,在國(guó)內(nèi)外享有顯著聲譽(yù),已經(jīng)形成“求實(shí)、誠(chéng)信、拼博、創(chuàng)新”的企業(yè)文化,并且對(duì)全體員工經(jīng)營(yíng)管理行為具有重要的約束作用。而房地產(chǎn)公司的發(fā)展卻還處于起步階段,相對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司而言,一般都尚未形成穩(wěn)定的企業(yè)文化。合作雙方要設(shè)身處地地為他人著想,不要輕易做出任何價(jià)值判斷,合作中需要好奇、靈活和敢于創(chuàng)新,但首要的是尊重對(duì)方的觀點(diǎn)。(2)跨文化溝通要注意組織交流。在房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司進(jìn)行組織交流時(shí),可以注意以下幾個(gè)方面:第一,鼓勵(lì)雙方高層領(lǐng)導(dǎo)直接的交流,通過(guò)上層的交流,可克服不必要的猜疑,使問題解決起來(lái)會(huì)變得簡(jiǎn)單得多;第二,在進(jìn)行組織交流時(shí)就一些關(guān)鍵性問題進(jìn)行坦率的討論。第三,討論戰(zhàn)略保險(xiǎn)合作實(shí)施情況,雙方可以通過(guò)交流改善服務(wù),開拓市場(chǎng)。通過(guò)有效的交流,雙方可以增進(jìn)理解,更好的合作。

    2.5做好合作關(guān)系的維護(hù)

    (1)維護(hù)合作關(guān)系的原因。戰(zhàn)略合作是不穩(wěn)定的,盡管動(dòng)蕩不安在合作組織的運(yùn)作中是司空見慣的事情,但是如果我們不對(duì)它加以重視,它就可能會(huì)給合作組織造成很多麻煩。房地產(chǎn)公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在戰(zhàn)略合作中要統(tǒng)一合作目標(biāo),并在合作過(guò)程中密切配合,由于雙方的立場(chǎng)不同,在合作時(shí)一定會(huì)遇到很多分歧,如果雙方不注重維護(hù)合作關(guān)系,就會(huì)使分歧不斷增大,從而導(dǎo)致合作關(guān)系破裂,使整個(gè)戰(zhàn)略合作結(jié)束。(2)維護(hù)合作關(guān)系的方法。戰(zhàn)略合作的雙方要維護(hù)合作關(guān)系,最重要的是建立信任感。具體來(lái)說(shuō)維護(hù)合作關(guān)系的方法有如下幾點(diǎn):①合作雙方表明合作意向;②用協(xié)商的方式解決具體事項(xiàng);③建立激勵(lì)措施。