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篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問(wèn)題完善

作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱“121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng),把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對(duì)高一些。一般來(lái)說(shuō),它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對(duì)穩(wěn)定。

流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來(lái)臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn),通過(guò)其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開展業(yè)務(wù)。從目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無(wú)法進(jìn)行公募、無(wú)法上市流通、無(wú)法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國(guó)外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為,無(wú)法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題,則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國(guó)還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng);另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估,對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí);深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,?？顚Ｓ谩薄Ｍㄟ^(guò)這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。

就目前的市場(chǎng)狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來(lái)看,投資者投資具有盲目性,很多購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購(gòu)買信托與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒(méi)有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過(guò)程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

參考文獻(xiàn):

1.劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融理論與實(shí)踐,2003(10)

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問(wèn)題完善

作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱“121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng),把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對(duì)高一些。一般來(lái)說(shuō),它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對(duì)穩(wěn)定。

流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來(lái)臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn),通過(guò)其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開展業(yè)務(wù)。從目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無(wú)法進(jìn)行公募、無(wú)法上市流通、無(wú)法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國(guó)外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為,無(wú)法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題,則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國(guó)還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng);另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估,對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí);深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,?？顚Ｓ谩薄Ｍㄟ^(guò)這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。

就目前的市場(chǎng)狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來(lái)看,投資者投資具有盲目性,很多購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購(gòu)買信托與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒(méi)有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過(guò)程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

參考文獻(xiàn):

1.劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融理論與實(shí)踐,2003(10)

篇3

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國(guó)，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長(zhǎng)期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來(lái)憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)效仿美國(guó)允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過(guò)800億美元，整體來(lái)看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過(guò)離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來(lái)發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無(wú)法公開上市，這就決定了欲通過(guò)REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過(guò)認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過(guò)資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過(guò)向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無(wú)需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的持續(xù)投入問(wèn)題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過(guò)質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬(wàn)科開始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬(wàn)年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬(wàn)科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬(wàn)科十七英里集合資金信托”。“萬(wàn)科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬(wàn)科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒(méi)有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007.

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[3]周春生.融資、并購(gòu)與公司控制.北京大學(xué)出版社，2007，(3).

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資信托；制度特性

一、房地產(chǎn)投資信托(REITs)的制度內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡(jiǎn)稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，它是一種通過(guò)發(fā)行股票或者單位受益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。從上世紀(jì)90年代開始，世界上許多國(guó)家紛紛借鑒美國(guó)做法，通過(guò)立法建立起本國(guó)的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的資料統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，已有1日個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國(guó)的REITs制度都是借鑒美國(guó)REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國(guó)的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點(diǎn)：(1)REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過(guò)向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國(guó)法律對(duì)REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過(guò)50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且收入來(lái)源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金。譬如，新加坡和韓國(guó)規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國(guó)和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個(gè)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過(guò)募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進(jìn)入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬(wàn)，很多項(xiàng)目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無(wú)法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤(rùn)豐厚，但所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大。對(duì)房地產(chǎn)的投資需要對(duì)國(guó)家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場(chǎng)供求、房地產(chǎn)地段、價(jià)格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達(dá)到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國(guó)家在制度創(chuàng)設(shè)上對(duì)于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過(guò)REITs制度，禮會(huì)投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)和效率的機(jī)構(gòu)或者人士去運(yùn)用，并從人那里獲得投資回報(bào)。這實(shí)際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實(shí)質(zhì)隱含著社會(huì)投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對(duì)稱給投資者帶來(lái)的損害，國(guó)家對(duì)于REITs的投資對(duì)象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對(duì)于這些問(wèn)題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說(shuō)，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國(guó)家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬(wàn)個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書”(即認(rèn)購(gòu)基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國(guó)家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過(guò)提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性

KEITs作為國(guó)家創(chuàng)立并推動(dòng)的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會(huì)關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的社會(huì)職能。社會(huì)性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個(gè)方面。

第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會(huì)大眾的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)創(chuàng)造巨大財(cái)富的產(chǎn)業(yè)，歷來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的分配是決定社會(huì)財(cái)富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進(jìn)入壁壘，社會(huì)大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財(cái)富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會(huì)貧富分化。這種因?yàn)橥顿Y機(jī)會(huì)不均等而導(dǎo)致的財(cái)富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會(huì)不公平感，如果國(guó)家不采取措施而任其累積，勢(shì)必影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于此，美國(guó)政府創(chuàng)設(shè)的REITs制度為大眾投資者提供了一個(gè)持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的公平機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動(dòng)的方式實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會(huì)化。

篇5

2.1.1REITs的概念

關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認(rèn)為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機(jī)構(gòu)，REIT在美國(guó)也是一種機(jī)構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會(huì)的組織形式，在納稅時(shí)視同國(guó)內(nèi)法人。REIT作為一種機(jī)構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負(fù)債經(jīng)營(yíng)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)REIT及其發(fā)行的債務(wù)進(jìn)行評(píng)級(jí)[17]。本文在探討我國(guó)發(fā)展REITs的策略時(shí)，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。

2.1.2REITs的相關(guān)主體

REITs一般有以下四方基本當(dāng)事人。

1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對(duì)基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購(gòu)買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時(shí)又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購(gòu)買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財(cái)產(chǎn)存放在獨(dú)立的保管機(jī)構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國(guó)等大多數(shù)國(guó)家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REIT.只是在英國(guó)和亞洲一些國(guó)家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡(jiǎn)稱PIF)。-7-過(guò)戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購(gòu)買，而是通過(guò)基金承銷人進(jìn)行買賣活動(dòng)的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔(dān)任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據(jù)REITs投資對(duì)象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購(gòu)現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購(gòu)買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來(lái)自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過(guò)股票型信托。近些年來(lái)，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無(wú)論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同REITs以凈值進(jìn)行交易。同時(shí),為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時(shí)其基金份額上市交易要符合REITs專項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說(shuō)明書中注明遇到新的投資機(jī)會(huì)可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當(dāng)條件下可以擴(kuò)大規(guī)-8-模。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說(shuō)明書中都會(huì)附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時(shí)審批的麻煩和注冊(cè)所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購(gòu)買股份或認(rèn)購(gòu)權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項(xiàng)法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。

3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運(yùn)營(yíng)。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩層互動(dòng)的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國(guó)，自九十年代以來(lái)，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，亞洲國(guó)家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)美國(guó)的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過(guò)程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，運(yùn)營(yíng)模式開始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。

（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運(yùn)作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動(dòng)一般外包給獨(dú)立的合約方進(jìn)行。此時(shí)，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對(duì)傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個(gè)實(shí)體組成：REIT和合營(yíng)合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對(duì)公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購(gòu)買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過(guò)OP間接地?fù)碛衅湮飿I(yè)。經(jīng)營(yíng)合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過(guò)允許經(jīng)營(yíng)合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達(dá)到最大，因此促進(jìn)了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達(dá)到公開上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國(guó)家的REITs發(fā)展情況，下文會(huì)詳細(xì)介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來(lái)，它同樣允許REIT通過(guò)發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購(gòu)置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時(shí)擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因?yàn)镈OWNREIT可以和每一宗所購(gòu)置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時(shí)持有并不控股的運(yùn)營(yíng)公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過(guò)募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢(shì)。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)房地產(chǎn)投資基金運(yùn)營(yíng)公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時(shí)可以獲得經(jīng)營(yíng)受限房地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)。第二、運(yùn)營(yíng)公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)趨同，有利于減少兩個(gè)公司在公司目標(biāo)上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國(guó)聯(lián)邦4C類公司是美國(guó)的一種有限責(zé)任公司，納稅主體是公司而不是股東?，F(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營(yíng)合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。

（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運(yùn)營(yíng)公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在于投資者可以單獨(dú)買賣REITs或其運(yùn)營(yíng)公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部?jī)?yōu)點(diǎn)，同時(shí)可以有效地避免1998年立法對(duì)“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制?！凹垔A”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實(shí)體之間的聯(lián)系比較松散。近年來(lái)，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國(guó)得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。

2.1.5REITs的相關(guān)特點(diǎn)

1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國(guó)法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過(guò)去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國(guó)政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，與美國(guó)的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達(dá)克綜合指數(shù)）在過(guò)去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標(biāo)，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對(duì)較低的波動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)較小。表1顯示了美國(guó)股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)市場(chǎng)指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來(lái)源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會(huì)在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說(shuō)明。7美國(guó)股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機(jī)會(huì)集8上就是使市場(chǎng)有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動(dòng)。圖4顯示了REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險(xiǎn)（平均每年標(biāo)準(zhǔn)差）％均收益率年說(shuō)明：T-Bills(短期債券)—30天美國(guó)國(guó)債；Bonds（長(zhǎng)期債券）—20年期美國(guó)政府債券；LargeStocks（大盤股）—標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠(yuǎn)東地區(qū)國(guó)際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因?yàn)镽EITs的價(jià)值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時(shí)期具有保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對(duì)于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)組成的對(duì)應(yīng)點(diǎn)就會(huì)變化，連接這些點(diǎn)所形成的曲線稱為機(jī)會(huì)集。相關(guān)系數(shù)越小，機(jī)會(huì)集曲線越彎曲，風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)越強(qiáng)。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機(jī)會(huì)集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合不含REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關(guān)理論

2.2.1金融創(chuàng)新理論

根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤(rùn)機(jī)會(huì)而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動(dòng)，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求超過(guò)自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場(chǎng)的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時(shí)也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對(duì)資金增值和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的需要而進(jìn)行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具，REITs也為儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機(jī)制。

2.2.2資產(chǎn)組合理論

資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制和增加收益的理論，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)差和期望值進(jìn)行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下實(shí)現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)程度最小。其核心思想是通過(guò)資產(chǎn)的重新組合來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對(duì)投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報(bào)酬率）是單個(gè)資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)用標(biāo)準(zhǔn)差表示，組合的標(biāo)準(zhǔn)差不僅取決于是單個(gè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差，還取決于各個(gè)資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會(huì)變小，風(fēng)險(xiǎn)降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險(xiǎn)集中，而通過(guò)資產(chǎn)組合，特設(shè)機(jī)構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來(lái)以分散風(fēng)險(xiǎn)，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)?；笊a(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識(shí)、能力和精力的原因而不能行使所有的權(quán)利；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識(shí)的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求自己財(cái)富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時(shí)間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過(guò)形成激勵(lì)與約束機(jī)制對(duì)人進(jìn)行有效的監(jiān)督，是從道德的角度對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析的。信托基金的運(yùn)作是通過(guò)供需雙方之間的中介者進(jìn)行的，而不是由供需雙方直接見面協(xié)商完成。在信托這種多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，受托人(中介者)起著關(guān)鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，使成本增加。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最大化效益，就應(yīng)該從解決問(wèn)題的思路出發(fā)，設(shè)計(jì)合理的報(bào)酬函數(shù)機(jī)制(如業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系)、尋找以最小的成本構(gòu)造可觀察的合同關(guān)系等辦法對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督，激勵(lì)人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；資產(chǎn)證券化；特定目的公司；金融商品

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（REIT）從1960年美國(guó)的房地產(chǎn)信托投資法成立以來(lái)，經(jīng)歷了30多年的歷史，而房地產(chǎn)投資信托只是在20世紀(jì)90年代中期才被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到它的巨大潛力。20世紀(jì)90年代初，美國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)生了深刻的流動(dòng)性不足的問(wèn)題，由于房地產(chǎn)投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發(fā)展，并成功地解決了美國(guó)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性不足的問(wèn)題。這幾年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的泡沫、不良資產(chǎn)和流動(dòng)性不足等問(wèn)題也越來(lái)越引起政府以及金融界的關(guān)注，資產(chǎn)證券化正被納入立法的程序，而作為房地產(chǎn)證券化的先頭金融產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資還沒(méi)有被金融界所認(rèn)識(shí)，這不能不說(shuō)是房地產(chǎn)證券化理論的一種缺陷，也是房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)不能完善且很難啟動(dòng)的重要原因。因此，我們有必要對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)信托投資進(jìn)行深入的研究。

一、房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件（包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源收入分配等）的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產(chǎn)投資信托對(duì)于希望投資房地產(chǎn)業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)房地產(chǎn)投資信托這種方式即使是只有少額存款，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，也可以投資到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，而且在任何時(shí)候，都可以換回現(xiàn)金，被稱為是“夢(mèng)幻般的金融商品”。

從房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)所需資金來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托可以較低的成本來(lái)籌集資金，也正是這樣促進(jìn)了房地產(chǎn)的供給，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。可以預(yù)見，房地產(chǎn)投資信托商品將成為21世紀(jì)最具有魅力的金融投資商品之一。

我國(guó)的資產(chǎn)證券化在理論界和金融界已經(jīng)歷了多年的探討，甚至準(zhǔn)備推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（以下主要指房地產(chǎn)證券化），但是由于政策法律還不配套、證券化資產(chǎn)本身質(zhì)量、資產(chǎn)證券化目的（主要是資產(chǎn)的流動(dòng)性）不明確以及資產(chǎn)證券化的需求不足等原因，使我國(guó)迫切需要的資產(chǎn)證券化還只能停留在研究和探索之中。資產(chǎn)證券化的需求是保證資產(chǎn)證券化商品能否最后實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。從目前我國(guó)的情況來(lái)看，我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者——社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、商業(yè)保險(xiǎn)公司、現(xiàn)有的投資基金以及商業(yè)銀行由于各種原因，用于投資資產(chǎn)證券化商品的資金規(guī)模非常有限，很難對(duì)資產(chǎn)證券化起到推進(jìn)作用。而從現(xiàn)有我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄和投資環(huán)境來(lái)看，個(gè)人投資者應(yīng)該是資產(chǎn)證券化的最大投資者，但是對(duì)于資產(chǎn)證券化這種高風(fēng)險(xiǎn)且信息不對(duì)稱的新金融商品，個(gè)人投資者很難有能力直接投資于資產(chǎn)證券化商品，只能以信托的方式，通過(guò)專門的房地產(chǎn)投資信托公司間接地投資于包括資產(chǎn)證券化商品在內(nèi)的房地產(chǎn)投資。因此，房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的情況很大程度上影響了資產(chǎn)證券化的進(jìn)展。實(shí)際上我們也可以把房地產(chǎn)投資信托看做是一種資產(chǎn)證券化商品。遺憾的是在我國(guó)的理論界卻還很少有人研究房地產(chǎn)投資信托這一高端的新金融商品。

二、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過(guò)程

房地產(chǎn)投資信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雛形起源于美國(guó)的19世紀(jì)末，當(dāng)時(shí)在新格蘭頓這個(gè)地方，為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以富裕階層作為對(duì)象，發(fā)放較大金額面值的信托憑證，共同投資到房地產(chǎn)業(yè)，這種信托組織被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資信托的起源。盡管由于30年代的美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，這種信托組織的發(fā)展開始停滯。但是，50年代末期，這種信托組織的構(gòu)想在房地產(chǎn)界被越來(lái)越受到重視，以致房地產(chǎn)界努力爭(zhēng)取把這種構(gòu)想通過(guò)立法得以承認(rèn)。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲入法》的856-859條的法文，規(guī)定滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

房地產(chǎn)投資信托根據(jù)它的投資對(duì)象可分為權(quán)益型（equityREIT）、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保借貸型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三種類型。從1961年到1967年間，美國(guó)成立的房地產(chǎn)投資信托在法律上只承認(rèn)直接所有型的房地產(chǎn)投資信托，再加上股票市場(chǎng)的低迷，在這一期間總共只有38家直接所有型的房地產(chǎn)投資信托成立。但是，這以后不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保貸款型的房地產(chǎn)投資信托也被法律認(rèn)可，而且房地產(chǎn)投資信托對(duì)于咨詢公司也好，對(duì)于投資者也好，都成了非常需要的金融商品。從1968年到1973年，有209家的直接所有型房地產(chǎn)投資信托和103家的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保貸款型房地產(chǎn)投資信托成立，在這5年間，房地產(chǎn)投資信托的總資產(chǎn)大約是以前的20倍。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保貸款型房地產(chǎn)投資信托開始高速發(fā)展。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入到房地產(chǎn)投資信托中。在1970年初，銀行和儲(chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)也開始擴(kuò)大貸款，銀行的貸款并沒(méi)有大量、直接投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是選擇了對(duì)房地產(chǎn)投資信托的貸款來(lái)擴(kuò)大貸款規(guī)模，使不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保貸款型房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步擴(kuò)大。1973年，F(xiàn)RB（美國(guó)聯(lián)邦準(zhǔn)備銀行）再一次提高利率，同年又爆發(fā)了石油危機(jī)，經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)投資信托受到嚴(yán)重的打擊，近30家房地產(chǎn)投資信托倒閉。房地產(chǎn)投資信托又經(jīng)受了一次危機(jī)。

從1980年初開始，REIT（房地產(chǎn)投資信托）市場(chǎng)開始復(fù)蘇并迅速發(fā)展。1981年，美國(guó)政府規(guī)定有限責(zé)任合資公司投資的房地產(chǎn)，可以加速提取房地產(chǎn)的折舊，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可以起到節(jié)稅的效果。正是這樣，美國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者以及國(guó)外的投資者積極投資于房地產(chǎn)，使美國(guó)的建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)得到空前的大發(fā)展。但是到了1986年，由于稅制改正法，對(duì)于有限責(zé)任合資公司的稅制上的優(yōu)惠被取消，而房地產(chǎn)投資信托公司卻被允許直接開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。可以說(shuō)，這時(shí)的房地產(chǎn)投資信托完全取代了有限責(zé)任合資公司，成為了最具有代表性的房地產(chǎn)投資手段。

隨著20世紀(jì)80年代后期商業(yè)房地產(chǎn)的急跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，在1992年前后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。以房地產(chǎn)投資信托為主的各種投資家開始從RTC（1989年成立的、專門處理金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量購(gòu)買已經(jīng)不良化了的債權(quán)（這些證券主要是用于擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)）從中獲取高額的收益。但是，房地產(chǎn)投資信托本身由于資金不足，在1992年前后，房地產(chǎn)投資信托公司開始公開上市，這樣，不但在短期內(nèi)可以從市場(chǎng)上籌集大量的資金，而且，那些還沒(méi)有上市的房地產(chǎn)投資信托所擁有的房地產(chǎn)通過(guò)公開上市還可以獲得減稅。從1988年到1992年5年間，公開上市的房地產(chǎn)投資信托公司只有50家，而1993年一年間卻公開上市了50家房地產(chǎn)投資信托公司，籌集了93億美元。1994年又上市了45家，籌集了72億美元。1990年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的時(shí)價(jià)總值為87億美元，而到1997年房地產(chǎn)投資信托公司的總值則達(dá)到1405億美元，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展在20世紀(jì)90年代已經(jīng)達(dá)到了空前的。

三、日本的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展

日本的房地產(chǎn)證券化理論和房地產(chǎn)投資信托的理論開始盛行是在1985年前后，當(dāng)時(shí)正是日本泡沫經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，人們對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的有關(guān)話題非常熱衷。理論界對(duì)房地產(chǎn)的證券化特別是對(duì)房地產(chǎn)投資信托的探討異常活躍，但是，由于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)的價(jià)格正在不斷地上漲，投資者只要直接購(gòu)買房地產(chǎn)很快就可以得到增值，房地產(chǎn)公司的擔(dān)保能力也大幅增加，很簡(jiǎn)單就能從銀行里得到貸款，因此，那時(shí)的房地產(chǎn)公司對(duì)于采取多樣化的籌集資金手段的必要性也認(rèn)識(shí)不夠，這樣，投資者和房地產(chǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)投資信托這種金融商品都沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的需求。

1987年，一些人把房地產(chǎn)投資信托的幾個(gè)法律提案提交到日本國(guó)會(huì)，但是由于受到強(qiáng)烈的反對(duì)而最后沒(méi)有被采納。反對(duì)這些提案的理由主要有兩個(gè)；一是房地產(chǎn)投資信托會(huì)進(jìn)一步引起對(duì)房地產(chǎn)的潛在需求，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；二是日本的銀行有大量富余的資金，即使不實(shí)行房地產(chǎn)投資信托制度，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展不會(huì)產(chǎn)生任何的不利影響。對(duì)于以上兩個(gè)理由，當(dāng)時(shí)看來(lái)似乎有些道理，但是現(xiàn)在回頭來(lái)看是多么的鼠目寸光。這對(duì)日本來(lái)說(shuō)是個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而對(duì)中國(guó)現(xiàn)在來(lái)說(shuō)則是一種對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的學(xué)習(xí)和啟示。

20世紀(jì)90年代初，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)開始破滅，股票和房地產(chǎn)的價(jià)格暴跌，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了13年連續(xù)下跌，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司再也不能像以前那樣依賴房地產(chǎn)的增值來(lái)進(jìn)行融資和開發(fā)。相反，金融機(jī)構(gòu)卻留下大量貶值的抵押房地產(chǎn)，從而形成大量的不良資產(chǎn)，使金融機(jī)構(gòu)接二連三地破產(chǎn)。面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司也開始認(rèn)真考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)證券化的必要性，開始極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí)政府也在1998年9月開始實(shí)施《關(guān)于特定目的公司的特定資產(chǎn)的流動(dòng)化的法》，2001年10月，房地產(chǎn)投資信托公司被允許在證券市場(chǎng)上市。但是，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并不是那么簡(jiǎn)單的事。日本的房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展并沒(méi)有像預(yù)期的那樣快，它既沒(méi)有解決金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題，也沒(méi)能馬上阻止房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托并沒(méi)能給日本房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的生機(jī)。

四、美國(guó)和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)的資產(chǎn)證券化理論大約在1999年前后才開始認(rèn)真研究，各銀行對(duì)于住房抵押貸款證券化的研究更是特別的積極，并且對(duì)此寄予很高的期望。但是，至今資產(chǎn)證券化產(chǎn)品還沒(méi)有被推出，這其中有政策的配套、對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)、投資環(huán)境、信息的披露、投資主體的缺乏、配套產(chǎn)品等原因。在這里筆者想通過(guò)對(duì)資產(chǎn)證券化的投資主體也可以說(shuō)是配套產(chǎn)品的房地產(chǎn)投資信托的研究，并結(jié)合美國(guó)和日本的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展，完善我國(guó)的資產(chǎn)證券化理論，使我國(guó)房地產(chǎn)證券化能夠更加理智、健康地發(fā)展。

從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展過(guò)程可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托從1960年被立法到現(xiàn)在已經(jīng)歷了40多年的市場(chǎng)的洗禮，才在法律、稅務(wù)、透明性、公正以及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理等方面逐漸完善。在這40年間，房地產(chǎn)投資信托業(yè)（包括房地產(chǎn)公司、投資者、房地產(chǎn)投資信托公司）也經(jīng)歷了多次的失敗，并且受到了嚴(yán)重的損失，美國(guó)也正是在這些失敗中認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)投資信托和其他房地產(chǎn)商品一樣只是一種優(yōu)良的投資工具，而并非解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的萬(wàn)能手段。因此，美國(guó)能夠通過(guò)改善和調(diào)節(jié)投資的環(huán)境，讓新的金融商品能夠客觀地、理性地自然成長(zhǎng)，而沒(méi)有被催化，使美國(guó)的金融商品能夠比較健康快速發(fā)展。

日本的房地產(chǎn)投資信托從1987年開始研究、調(diào)查到現(xiàn)在也經(jīng)歷了15年，卻不見有多大的發(fā)展，充其量也只能說(shuō)是剛剛開始，其中的原因是什么？筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托、日本經(jīng)濟(jì)文化的研究，對(duì)其原因進(jìn)行了分析。

（一）房地產(chǎn)投資信托這種新的金融商品從產(chǎn)生、發(fā)展到投資者的認(rèn)識(shí)要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托從1960年法制化以來(lái)，到1993年開始高速發(fā)展，經(jīng)歷了30年的艱難歲月。日本雖然在20世紀(jì)80年代中期開始對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行研究，但是中斷了近10年的時(shí)間，從1999年才真正把房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托提到議事日程。

（二）房地產(chǎn)證券化是連接資金需求者和資金供給者的紐帶，如果不能保證在稅務(wù)、法律、財(cái)務(wù)和證券交易上的公正性和透明性，那么必然阻礙房地產(chǎn)證券化商品的發(fā)展。日本政府也正是在沒(méi)有認(rèn)真調(diào)整房地產(chǎn)證券化所必須的條件下，單純?yōu)榱颂幚磴y行的不良資產(chǎn)和阻止房地產(chǎn)下跌趨勢(shì)而匆匆推出了房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品和房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。

（三）從日本人的文化特征來(lái)看，對(duì)新的事物在沒(méi)有完全確定的情況下，不敢輕易行動(dòng)。另外日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，經(jīng)過(guò)連續(xù)12年房地產(chǎn)價(jià)格下跌，日本人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還抱強(qiáng)烈的不信任感，在這種對(duì)政策和市場(chǎng)都抱有不信任的背景之下，房地產(chǎn)投資信托確實(shí)很難發(fā)展。

從對(duì)美國(guó)和日本房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)的研究中，筆者認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托業(yè)的發(fā)展必須注意以下幾點(diǎn)

（一）我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致地研究，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化，來(lái)達(dá)到房地產(chǎn)的證券化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司也可以簡(jiǎn)單地從銀行獲得資金，同時(shí)銀行還有大量的資金在尋找出路，這樣銀行和房地產(chǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)投資信托的熱情不會(huì)太高。但是，總結(jié)日本的教訓(xùn)，我們應(yīng)該未雨綢繆，盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托的體系，完善房地產(chǎn)投資信托的操作。

（二）正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托的特性。房地產(chǎn)投資信托是一種新的金融商品，它有自己產(chǎn)生的條件和發(fā)展的規(guī)律，我們只能給它創(chuàng)造適合生長(zhǎng)和發(fā)展的條件，不能只是為了處理銀行的不良資產(chǎn)（當(dāng)然它可以作為處理不良資產(chǎn)的一種手段），更不能為了利用它的初期性來(lái)轉(zhuǎn)移金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)而極力發(fā)展，這樣只能起到拔苗助長(zhǎng)的作用。

（三）在政策上，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)證券化的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)極力開發(fā)相關(guān)和配套的房地產(chǎn)證券化商品，培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。例如，美國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的同時(shí)，大力開發(fā)了房地產(chǎn)特定共同事業(yè)、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發(fā)展了大批機(jī)構(gòu)投資者，使美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)能夠形成一個(gè)相互聯(lián)系且日益完整的市場(chǎng)。

（五）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立一套完整的房地產(chǎn)投資的管理和戰(zhàn)略體系。

參考文件：

劉曉兵。房地產(chǎn)投資信托的活用[C].經(jīng)營(yíng)研究（日本），2002，（35）。

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 路徑選擇

房地產(chǎn)投資信托基金 (簡(jiǎn)稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,對(duì)我國(guó)未來(lái)信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡(jiǎn)要的分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來(lái)籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤(rùn)將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)。繼美國(guó)之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來(lái)西亞,但絕大多數(shù)亞洲國(guó)家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來(lái)。近年來(lái),日本、新加坡、韓國(guó)紛紛建立了REITs公司的市場(chǎng),而中國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場(chǎng)也在快速發(fā)展過(guò)程之中。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間,最早是在建國(guó)以前,一戰(zhàn)后,中國(guó)各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國(guó)發(fā)展起來(lái)。我國(guó)的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢(shì),這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過(guò)低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。

2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。投資者可以通過(guò)金融市場(chǎng)自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國(guó)外的REITs立法模式

目前國(guó)外對(duì)REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國(guó)的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對(duì)REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國(guó)和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國(guó)的規(guī)定十分相似,但亞洲各國(guó)和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先,美國(guó)由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對(duì)這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過(guò)“摸著石頭過(guò)河”的方式,在出現(xiàn)新問(wèn)題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過(guò)不同的法律規(guī)則形成對(duì)REITs的規(guī)制。而亞洲各國(guó)和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國(guó)家的優(yōu)勢(shì),可以借鑒美國(guó)發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國(guó)等英美法系國(guó)家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國(guó)則屬于大陸法系國(guó)家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國(guó)發(fā)展REITs的路徑選擇

我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),借鑒亞洲其他國(guó)家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國(guó)目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問(wèn)題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過(guò)程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的情況,對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對(duì)所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì)。

再次,制定REITs專項(xiàng)法也符合我國(guó)法律體系的完整性。我國(guó)作為大陸法系國(guó)家,成文法在我國(guó)的法律體系中占有不可動(dòng)搖的地位,制定REITs專項(xiàng)法則繼續(xù)保持了成文法的優(yōu)勢(shì),符合我國(guó)大陸法系的完整性。同時(shí),制定REITs專項(xiàng)法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

基于上文的分析,我國(guó)發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)采取制定REITs專項(xiàng)法的統(tǒng)一立法模式,這樣既能發(fā)揮我國(guó)作為后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),充分利用我國(guó)發(fā)展REITs的有利條件,又能克服目前我國(guó)法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)與信托業(yè)的合作。

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篇8

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以通過(guò)引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來(lái)加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有18％來(lái)自于自有資金，2％來(lái)自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來(lái)自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn)，無(wú)論是效率問(wèn)題．還是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源單一性問(wèn)題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來(lái)投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來(lái)，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問(wèn)題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無(wú)法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說(shuō)尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問(wèn)題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過(guò)剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說(shuō)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來(lái)的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來(lái)看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無(wú)法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來(lái)的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問(wèn)題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來(lái)：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問(wèn)題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源的單一問(wèn)題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過(guò)各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來(lái)：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無(wú)法成規(guī)?；烷L(zhǎng)期化，因此也無(wú)法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)?；?。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問(wèn)題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過(guò)金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說(shuō)和外來(lái)沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過(guò)限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，通過(guò)引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過(guò)200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。