時間：2022-04-27 08:58:02
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)管理工作經(jīng)驗，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
兩年以上工作經(jīng)驗 | 男 | 24歲（1987年1月1日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [2年]
公 司：XX房地產(chǎn)開發(fā)
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：景觀工程師
最高學歷
學 歷：本科
?！I(yè)：通信工程
學 校：哈爾濱工程大學
自我評價
具有豐富的無線通信經(jīng)驗，參加過數(shù)十個國內(nèi)外大中型項目，例如：***、***。熟悉短波、VHF、UHF、微波等無線頻段的傳播特性，具備很強的解決突發(fā)問題的能力。對工作具有熱情和投入的精神、具有團隊合作意識和很強的事業(yè)心。溝通能力強，編程習慣好，可以承受在較大壓力下工作。
求職意向
到崗時間： 一周以內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 景觀工程師
工作經(jīng)驗
2010/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)[ 2年 ]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
設計部 景觀工程師
1、負責配合優(yōu)化參數(shù)的修改；
2、負責****模塊相應功能的調(diào)試和增強
3、負責產(chǎn)品需求分析、可行性分析，單板的硬件框架設計；
4、負責項目管理、進度控制、系統(tǒng)設計以及模塊的分發(fā)、管理工作；
5、負責為投標項目撰寫投標技術(shù)方案；
6、負責****局域網(wǎng)的組建及維護。
---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2010 /7：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
設計部 景觀設計師
1、負責協(xié)助上級領導完成設計供方的篩選、委托工作；
2、負責參與項目前期的調(diào)研工作，歸納和整理規(guī)劃設計條件；
3、負責景觀設計書的編制；
4、負責監(jiān)督工程的質(zhì)量，控制工程進度
5、負責參與景觀工程的初步驗收和竣工驗收，審核工程質(zhì)量驗收并做好相關(guān)記錄。
教育經(jīng)歷
2005/9--2009 /6 哈爾濱工程大學 通信工程 本科
證書
2007/6 大學英語六級
2006/12 大學英語四級
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)籍管理 開發(fā) 制度
在現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展速度不斷提升的背景之下，社會大眾的物質(zhì)生活水平呈現(xiàn)出了相當顯著的提升趨勢，大眾對于居住環(huán)境與空間的要求更加的具體與嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)可以說正面臨著機遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢角度上來說，房屋價格長期居高不下，并有一定的上漲趨勢，且房地產(chǎn)的開發(fā)速度不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展下去，此項問題值得引起各方人員深入思考。從房地產(chǎn)管理所等相關(guān)職能部門與機構(gòu)的角度上來說，需要健全與房地產(chǎn)管理全過程中各個環(huán)節(jié)的制度，落實相應的措施，方能夠使房地產(chǎn)管理的質(zhì)量與水平更加理想。本文即對該問題做詳細分析與探討。
1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理制度
對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行登記的最主要目的在于：依法確認房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，依法保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)利。從這一角度上來說，房地產(chǎn)權(quán)屬等級管理除了與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的切身權(quán)益密切相關(guān)以外，更在社會生活、國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的過程中扮演著相當重要的角色。從這一角度上來說，如何確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的科學與有效，這一問題值得相關(guān)工作人員引起思考。結(jié)合具體實踐工作經(jīng)驗來看，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作的開展過程當中，需要遵循的工作制度包括以下幾個方面：
①無論是從宏觀角度的國家穩(wěn)定，還是從微觀角度的房地產(chǎn)權(quán)利人層面上來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記都有著重要的意義。因此，需要在國家現(xiàn)行方針政策的支持下，依法展開對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理工作，對生產(chǎn)活動進行全面規(guī)范，凸顯政府部門以及相關(guān)職能機構(gòu)的工作能力，對管理的范疇加以進一步確定，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，乃至后續(xù)的確認以及發(fā)證工作都能夠更加的有效與規(guī)范。舉例來說，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中，通過對所有者所屬房地產(chǎn)的登記以及發(fā)證處理，對房屋所對應的物權(quán)依法加以確認與公示，對于保障房地產(chǎn)權(quán)利人的基本利益而言意義重大。與此同時，依賴于對房屋所有權(quán)的界定與登記，能夠使國家各類房屋以及土地資源的管理力度得到進一步的強化，杜絕在房地產(chǎn)市場交易過程當中出現(xiàn)的投機行為或者是違規(guī)操作問題。與此同時，此項工作的開展還能夠幫助對房屋相關(guān)檔案的收集與整理工作，此項內(nèi)容對于促進土地資源的規(guī)范化開發(fā)與利用而言意義重大。
②在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作進行管理的過程當中，為了能夠進一步的凸顯房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力水平，還需要重點關(guān)注以下多個方面的工作內(nèi)容：①需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能：此項措施主要是指將與房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)的已定事實面向社會大眾進行公開，標明房地產(chǎn)相關(guān)的流轉(zhuǎn)情況，使房地產(chǎn)交易更加的安全與公正，避免在房地產(chǎn)交易行為，特別是連續(xù)易的過程當中，受權(quán)利主張而破壞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益。突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能，使與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的轉(zhuǎn)移、設計工作更加的透明，產(chǎn)權(quán)的交易與流轉(zhuǎn)秩序更加的穩(wěn)定；②需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理功能：此項措施主要是指在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作當中，重視審查監(jiān)督與管理工作的開展，使審查程序更加的科學嚴格，及時發(fā)現(xiàn)并對不合法的行為進行糾正。除此以外，還需要立足于對房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與分析，凸顯管理功能，通過構(gòu)建產(chǎn)籍資料與檔案的方式，輔助政府部門實現(xiàn)對房地產(chǎn)的合法調(diào)控。
2 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理制度
房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的主要概念是指：對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行的管理工作，房地產(chǎn)行政管理工作部門在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等相關(guān)管理工作的開展過程當中所形成的各種載體的歷史記錄均屬于房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理中至關(guān)重要的工作內(nèi)容。這些內(nèi)容更屬于房地產(chǎn)建設檔案中至關(guān)重要的構(gòu)成部分，其反映了房屋相關(guān)的信息（包括房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層高、房屋建筑時間、房屋使用途徑、房屋權(quán)屬等相關(guān)信息在內(nèi)）。
通過對房地產(chǎn)進行產(chǎn)籍管理的方式，能夠使城市的規(guī)劃與建設依據(jù)更加的科學、合理。結(jié)合相關(guān)的實踐工作經(jīng)驗來看，在城市規(guī)劃工作開展中，傳統(tǒng)意義上所使用的調(diào)查方法以及測算方法均存在投入力度大、可靠性較低、周期較長等多個方面的缺陷。而通過產(chǎn)籍管理的方式，能夠使檔案管理通過信息化建設的方式，形成數(shù)字化等級檔案，以便工作人員全面了解并分析房屋權(quán)屬的具體情況，更好的面向后續(xù)包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、物業(yè)管理、以及住房制度改革在內(nèi)的相關(guān)工作提供服務。除此以外，通過房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的方式，能夠使整個房地產(chǎn)市場的交易行為更加的安全與有序。這主要是指：在房地產(chǎn)市場交易火熱發(fā)展的背景之下，大眾對于房地產(chǎn)的關(guān)注度正不斷提升，房產(chǎn)糾紛問題不斷增多，在出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛問題的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)籍檔案的利用率也迅速提升。做好產(chǎn)籍管理工作，能夠使在發(fā)生房產(chǎn)糾紛問題的情況下，管理所及時出具相應的物權(quán)證明文件，及時解決問題，對權(quán)利人的合法權(quán)益加以保護。
而為了能夠促進房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作質(zhì)量的進一步提升，還要求在實際工作中落實以下幾個方面的制度措施：首先，需要密切“兩證”的溝通關(guān)系。主要是指房地產(chǎn)權(quán)屬部門需要依法展開各項工作，密切合作，對相關(guān)信息進行全面共享，使產(chǎn)籍管理質(zhì)量更加的穩(wěn)定。房地產(chǎn)管理所與土地局之間需要打破傳統(tǒng)意義上的制約關(guān)系，在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)平臺的支持下，依法展開相關(guān)工作。其次，還需要堅持長效管理，推動長效管理工作機制的落實。除了需要提高管理人員的業(yè)務水平以外，還需要落實相應的法律規(guī)章與制度，在各個部門通力合作的條件下，加強宣傳，使房屋權(quán)利人的產(chǎn)籍管理意識得到更進一步的強化，樹立執(zhí)法的權(quán)威性，不斷提高服務的人性化水平以及優(yōu)質(zhì)性。
3 房地產(chǎn)租賃管理制度
在我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法當中有明確規(guī)定：房屋租賃主要是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者作為出租房，將具有權(quán)限的房屋以出租的方式轉(zhuǎn)移給承租方，承租方有償使用房屋，需要向出租人支付相應的租金。眾所周知，對于一個完整的房地產(chǎn)交易市場而言，除涉及到對房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等基礎性工作以外，租賃管理也是房地產(chǎn)管理所至關(guān)重要的工作內(nèi)容之一。房屋租賃市場作為房地產(chǎn)市場中不可或缺的構(gòu)成要素之一，同樣需要通過落實相關(guān)管理制度的方式，使房地產(chǎn)租賃工作更加的可調(diào)、可控。
因此，在房地產(chǎn)租賃管理工作的實施過程當中，需要遵循以下幾個方面的制度：首先，需要將房屋租賃工作納入法制化范疇當中，當前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法以及商品房屋租賃管理辦法當中有涉及到房屋租賃管理的法律條款，但由于缺乏針對性且制度制定不夠全面，導致法律上存在滯后的問題，最終對管理的效果產(chǎn)生不良影響。因此需要結(jié)合具體情況，出臺具有針對性的地方法規(guī)與文件，對地區(qū)性房地產(chǎn)市場中的房屋租賃行為加以規(guī)范，使其有理可循，有法可依；其次，需要構(gòu)建房屋租賃價格指導體系，使房屋租賃市場雙方關(guān)系更加的公平與透明。要求在市場調(diào)研的基礎之上，以市場房屋租賃價格作為基本依據(jù)，對不同地段，不同用途，以及不同結(jié)構(gòu)下的出租屋階段性租金進行基本的指導，確保市場秩序的穩(wěn)定。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)管理所在開展房地產(chǎn)管理工作的過程當中，最主要的工作內(nèi)容在于：遵循現(xiàn)行法律規(guī)章制度，積極展開對房地產(chǎn)的登記管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，負責城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押評估、拆遷、危房鑒定、房屋維修、房屋物業(yè)在內(nèi)的相關(guān)管理工作，同時還需要在城鎮(zhèn)地區(qū)土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓以及開發(fā)利用工作中發(fā)揮相應的指導功效，使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，變得更加的規(guī)范化，同時積極參與到城鎮(zhèn)住房制度的改革工作當中。由此可見，在房地產(chǎn)管理工作中，對以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理制度進行規(guī)范的重要價值。本文從這一角度入手，針對房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)中管理制度的落實要點展開了分析與探討，希望能夠引起重視。
參考文獻：
[1]周曉晨.論房地產(chǎn)居間的法律規(guī)制――以《城市房地產(chǎn)管理法》修訂為契機[J].中州學刊，2010（3）：99-102.
[2]高富平.論《房地產(chǎn)管理法》修訂的基本問題――目的、指導思想和調(diào)整范圍[J].法律科學-西北政法學院學報，2009，27（6）：157-
166.
[3]謝生華.淺談加強房屋租賃管理 促進房地產(chǎn)市場全面發(fā)展[J].中國經(jīng)貿(mào)，2011（22）：78-78.
[4]林志方.經(jīng)濟全球化背景下我國房地產(chǎn)法律體系的完善[J].福州大學學報（哲學社會科學版），2013，27（4）：54-56.
兩年以上工作經(jīng)驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）
居住地：深圳
電 話：138********（手機）
E-mail：
最近工作 [2 年4個月]
公 司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：營銷主管
最高學歷
學 歷：本科
?！I(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理
學 校：深圳大學
自我評價
為人處事認真踏實，有很強的責任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場工作經(jīng)驗，負責海外大型項目的預算及成本管控工作，積累了豐富的項目經(jīng)驗。
求職意向
到崗時間： 一個月內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標地點： 深圳
期望月薪： 面議/月
目標職能： 部門主管
工作經(jīng)驗
2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年4個月]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
營銷部 營銷主管
1.在《XX別苑》項目擔任營銷主管工作，主要負責：
2.案場管理，保證案場流程規(guī)范，監(jiān)督案場制度的執(zhí)行，負責幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；
3.負責人員招聘、確定崗位分配及管理；
4.組織銷售人員進行市場調(diào)研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；
5.參與定期營銷方案的制定、參與產(chǎn)品定價方案的討論、制定；
6.負責銷售人員的業(yè)務培訓（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負責銷售人員考核工作；
7.負責成交、交款、催款工作的統(tǒng)計，與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報表；
8.所帶團隊銷售業(yè)績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務。
---------------------------------------------------------------------
2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心
商業(yè)物業(yè)管理（客戶服務、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管
1、負責商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；
2、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門對業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；
3、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門操作商鋪招商工作；
4、協(xié)調(diào)商務區(qū)對于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；
5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級領導的參觀及考察工作；
6、監(jiān)管小區(qū)會所工作。
教育經(jīng)歷
2004/9--2008 /7 深圳大學 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 本科
證 書
2007/7 國家注冊二級建造師
2007/6 國家造價員資格證
2006/12 大學英語六級
2005/12 大學英語四級
兩年以上工作經(jīng)驗|男|29歲（1987年7月16日）
居住地：重慶
電 話：158******（手機）
E-mail：
最近工作[1年4個月]
公 司：XX有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：結(jié)構(gòu)工程師
最高學歷
學 歷：本科
?！I(yè)：港口航道與海岸工程
學 校：重慶交通大學
自我評價
本人有多年的大型工地現(xiàn)場管理經(jīng)驗，在產(chǎn)品進度、產(chǎn)品質(zhì)量以及人員、材料、機械設備使用管理方面有一定的經(jīng)驗。同時，在以往的工作中，時常會與不同部門產(chǎn)生交集，對于問題有較強的協(xié)調(diào)處理能力。原單位領導及同事評價我是一個對工作認真負責、抱有較高熱情的人。為人細心、能夠承受壓力，習慣對每日工作進行總結(jié)，文件、數(shù)據(jù)及時梳理，確保工作有條不紊。
求職意向
到崗時間：一個月之內(nèi)
工作性質(zhì)：全職
希望行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
目標地點：重慶
期望月薪：面議/月
目標職能：結(jié)構(gòu)工程師
工作經(jīng)驗
2013/8 — 2014/12：XX有限公司[1年4個月]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
工程部結(jié)構(gòu)工程師
1.負責工地的技術(shù)管理工作，包括外業(yè)的測量放線、樁線交底，沉降觀測。內(nèi)業(yè)的技術(shù)交底，設計變更，傳達公司的有關(guān)技術(shù)要求。
2.負責工地土建工程技術(shù)指導，巡視檢查土建工程的施工質(zhì)量。
3.負責給土建施工單位做技術(shù)交底，特別是各施工區(qū)域的地下管線、地下建筑物、構(gòu)筑物的位置和深度以及與相鄰單位的關(guān)系，避免出現(xiàn)安全事故。
2011/7 — 2013/6：XX有限公司[1年11個月]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
工程部 結(jié)構(gòu)工程師
1.負責工地的質(zhì)量管理工作，收集、整理、保存質(zhì)量管理記錄、資料。接待公司領導、質(zhì)檢站領導的檢查指導，對領導提出的檢查意見作出書面回復。
2.負責審查土建專業(yè)的預算、結(jié)算、中間驗收、施工組織設計、監(jiān)理實施細則、各項施工方案、材料計劃。
3.負責工地土建專業(yè)材料設備選型工作，對材料的質(zhì)量、價格和生產(chǎn)能力各方面情況反復比對，為領導決策當好參謀。
教育經(jīng)歷
2006/9— 2011/6 重慶交通大學 港口航道與海岸工程 本科
證書
2007/12 大學英語四級
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟效益；探討
一、前言
近年來，隨著人民經(jīng)濟水平在不斷的提高，人們對居住條件的要求也不斷提高。為了適應現(xiàn)代社會居住條件的需求，房地產(chǎn)行業(yè)在近年來也得到了快速的發(fā)展。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開發(fā)管理對企業(yè)的經(jīng)濟效益、工程質(zhì)量有著重要的地位。如何以科學的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了現(xiàn)代工程項目管理企業(yè)面臨的首要問題。下文就針對房地產(chǎn)開發(fā)管理工作展開幾點探討。
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點
1房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎―――開發(fā)企業(yè)綜合管理水平的提升
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較
高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。
因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。
2以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設計管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居
住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所
休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設計審批有關(guān)法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
3以綜合協(xié)調(diào)為基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重
綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身
安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴格要求保障工程建設施工質(zhì)量。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)其是工程建設的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認識到自身工作中監(jiān)督與管理的職責。
在工程技術(shù)部領導下負責協(xié)調(diào)現(xiàn)場各專業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設計圖紙質(zhì)量、材料設備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場設計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，對工程質(zhì)量負直接責任。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲方代表工作的開展保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎。
四、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
五、小結(jié)
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系
到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業(yè)的健康發(fā)展那。
參考文獻
[1]楊東，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J]，建筑經(jīng)濟，2006.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；管理；分析
我國改革開放以來，經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。
1 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎――開發(fā)企業(yè)綜合管理水平的提升
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。
2.2 以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設計管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設計審批有關(guān)法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
2.3 以綜合協(xié)調(diào)為基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.4 注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴格要求保障工程建設施工質(zhì)量。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)其是工程建設的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認識到自身工作中對之來那個監(jiān)督與管理的職責。
在工程技術(shù)部領導下負責協(xié)調(diào)現(xiàn)場各專業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設計圖紙質(zhì)量、材料設備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場設計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，對工程質(zhì)量負直接責任。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲方代表工作的開展保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎。
3 加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管
理，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
1.成本管理薄弱
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，業(yè)務較為繁瑣，而且，房地產(chǎn)涉及到的財務項目較多，尤其是在項目投資的過程中，由于資金量較大，房地產(chǎn)涉及到的成本支出較大，成本管理也將成為財務風險管理的重要部分。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，對成本的管理較為薄弱，如，資金管理不夠嚴格、會計核算不夠全面等，都將對房地產(chǎn)成本管理工作產(chǎn)生極大的影響，從而增加房地產(chǎn)的成本負擔，也加大了房地產(chǎn)項目投資的風險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2.資金結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，需要大量的資金，這樣才能支撐項目工程的正常運作。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，資金結(jié)構(gòu)的不合理，資金渠道過于單一是諸多房地產(chǎn)企業(yè)的通病，導致企業(yè)的發(fā)展面臨著極大的風險，尤其是在房地產(chǎn)工程項目進行的過程中，一旦資金結(jié)構(gòu)不合理而引發(fā)資金短缺的風險時，將會造成房地產(chǎn)工程項目無法正常進行，會延誤到工程的工期，造成巨大的經(jīng)濟損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
3.財務人員風險意識薄弱
財務人員作為房地產(chǎn)財務風險管理的核心元素，人員的綜合素質(zhì)水平將直接影響著房地產(chǎn)財務風險管理水平。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，財務人員風險意識較為薄弱，對財務業(yè)務技能以及專業(yè)知識等掌握的不夠全面，尤其是在新時代的發(fā)展下，對財務管理工作缺乏重視，從而影響到房地產(chǎn)財務管理工作質(zhì)量，甚至引發(fā)房地產(chǎn)財務風險而制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)財務風險管理問題的改進對策
1.積極做好成本管理工作
通過以上對房地產(chǎn)財務風險管理問題的分析了解到，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，由于成本管理薄弱而導致企業(yè)在發(fā)展中面臨著諸多風險因素，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，針對這種問題，應積極做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。首先，應科學合理的制定項目成本范圍，結(jié)合實際項目的情況，來對項目投資成本進行有效的控制，避免出現(xiàn)成本過高的現(xiàn)象。其次，針對成本管理應設立相應的審核部門，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在進行項目投資的過程中，具有投資量較大、投資成本較高的特點，為避免成本管理的缺陷，企業(yè)財務部門應對其設置二級成本核算，并完善相應的核算制度，切實有效的將核算體系充分的落實下去，充分發(fā)揮出房地產(chǎn)風險管理的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航，從而有效實現(xiàn)房地產(chǎn)財務風險管理的制度化運行。再次，要本著分級核算、統(tǒng)一管理的原則，尤其是在企業(yè)發(fā)展的過程中，需要對項目進行相應的投資以及相應財務管理活動，因此，必須加強與房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間進行溝通、協(xié)調(diào)等，并結(jié)合項目投資的實際情況，合理落實財務成本管理的目標，確保成本管理核算工作的準確性，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有序進行，進一步提升成本管理的有效性。另外，房地產(chǎn)在進行成本管理的過程中需要注意的是，必須要保證各項財務信息的真實性、有效性，這樣才能有效的為決策者提供可靠的參考依據(jù)，有效的規(guī)避財務風險，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2.合理構(gòu)建多元化融資渠道
資金結(jié)構(gòu)的不合理，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會帶來致命的打擊，無法保證房地產(chǎn)工程項目的順利進行，因此，作者認為要確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以及規(guī)避資金結(jié)構(gòu)不合理的風險，就必須要合理構(gòu)建多元化的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應將自身的潛力最大限度的發(fā)揮出來，不斷的開展多元化的融資渠道，對以往的銀行貸款的方式進行改進，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限性，不斷的擴充房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下夯實的基礎。例如，資產(chǎn)證劵化、信托計劃、采購融資等多元化的融資渠道，提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，針對于資產(chǎn)負債率情況，最大限度的降低企業(yè)的融資成本，從而有效減少企業(yè)財務的費用，不斷的對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)通過多元化融資渠道之后，不僅可以對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進行有效的優(yōu)化，同時也能夠?qū)⒇搨攧崭軛U的作用充分的發(fā)揮出來，有效的將房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行控制，避免或降低房地產(chǎn)財務風險對企業(yè)帶來的影響，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)涉及到資金、材料比較多，因此，在房地產(chǎn)項目實施之前，應結(jié)合項目的實際情況，對項目的整個流程做好資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，如，在材料采購過程中預算出大致需要多少采購資金；材料施工中涉及到的管理費、施工費、設備使用費用等方面的預算，對每個施工環(huán)節(jié)所消耗的費用都能準確的掌控，以便于做好相應的資金安排，避免資金結(jié)構(gòu)設置的不合理而導致某個環(huán)節(jié)的資金缺乏而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來財務風險。
3.全面提升財務人員的綜合素質(zhì)水平
一、引言
近幾年，隨著政府調(diào)控政策不斷推新、調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)前景不容樂觀，利潤空間變小，資金鏈變得更加緊張。面對如此嚴竣的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要走得更遠，再進一步發(fā)展起來，在根本上先要做好成本管理工作，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源；其次，要提高成本管理隊伍素質(zhì)。那么如何有效地控制工程建設成本？筆者從多年從事房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，找出與其對應有效的解決方法。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題
1.對成本的控制存在錯誤的認識。在成本的組成上看土地費用占總投資的大部分，它是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地成本占成本的比例重，這不可否認，所以很多企業(yè)認為，只要把土地成本降下來，就等于控制好了全盤成本目標，對后期的各階段不予重視。特別是在規(guī)劃設計階段缺乏對整個項目成本的控制，很多企業(yè)往往只重于事后控制，把成本控制放在了結(jié)算上，對簽證變更進行嚴格控制，雖然此階段的控制也需要，但簽證已基本上是已完工的鐵證，能減少的可能性很小，所以，該重點的地方?jīng)]抓到，反而把把重放到了別處。由于在設計階段缺乏對成本的嚴格把控，在發(fā)現(xiàn)成本超出預算的情況下，為了把總成本控制在預算的范圍內(nèi)，只能從后續(xù)的工序中去擠出此部分成本。
2.管理人員缺乏規(guī)范的成本管理經(jīng)驗、公司缺少相關(guān)的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員基本是從造價行業(yè)成長過來，很多還很年輕，大部分只擅長于編制工程造價，對于如何管理成本，缺乏有效的管理經(jīng)驗。而且，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒有建立起一套比較規(guī)范的成本管理體系，包括規(guī)章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，即使建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中遇到阻礙只能變成形同虛設，最后只能放棄規(guī)定的流程，因此到最后還是不能發(fā)揮其成本控制的作用。各部門崗位職責沒有績效激勵，以致出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面。還出現(xiàn)非本專業(yè)人員領導管理專業(yè)預結(jié)算人員的情況，既使建立了對應的績效考核辦法，但由于制定考核制度的領導非專業(yè)人員，制定的考核規(guī)則無法體現(xiàn)專業(yè)人員的切身利益，發(fā)生獎罰不到位的情況，這樣嚴重挫傷有關(guān)人員的積極性，而且會給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。
3.輕設計，重結(jié)算，造成設計變更、現(xiàn)場簽證難以控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)大多只重視投資前期的土地費用，或是工程竣工結(jié)算階段，從而忽視設計階段的造價控制。另外設計院的設計師不了解現(xiàn)場情況，有時候設計不到位；而現(xiàn)場工程師又認為設計問題應由設計人員負責，發(fā)現(xiàn)問題也不提出，即便提出來了，設計部門由于設計規(guī)范所限，也不一定會對設計進行修改，到后期實際施工時，只能再進行簽證、變更，從而增加工程造價；有些房地產(chǎn)的造價工程師由于經(jīng)驗所限，在計算過程發(fā)現(xiàn)問題也未能總結(jié)，即使有總結(jié)，反應到管理層面時，由于管理層非專業(yè)人士，對問題表達不到位。在召開圖紙會審會議時，前期未能把各部門參與人員的意見及時匯總，不重視會議所帶來的效益，只是巡例做做樣子，最后造成所有問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，在施工階段只能頻繁發(fā)生各類變更和簽證。這個問題使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源，造成難以及時掌握最新的變更情況，同時也缺乏有效措施避免各類不必要變更的發(fā)生，從而被動地讓施工方牽著鼻子走。
4.材料價格市場參差不齊，難以及時追蹤施工方所提供的各類材料的價格情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優(yōu)惠幅度、價格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實際應用效果等各類信息非常龐大，不同廠家同類型的產(chǎn)品價格參差不齊，特別是一些品牌口碑較好的產(chǎn)品，每個廠家都有他們對供應商的價格保護機制，替如發(fā)電機、水泵等等，大的品牌，供應商在提供給甲方的時候，已經(jīng)在廠家進行備案，無論誰去詢價，也只能問到等于或大于供應商的價格，廠家還非?？隙ǖ乇硎具@是最低價，在此價格還需要上浮10％的利潤，發(fā)票還要另外計費。而小牌子的材料，質(zhì)量又無法保證，對于甲方直接采購，其弊端就是廠家要為了保證其它供應商和施工方的利益，不能給到甲方真正意義上的采購價。另外，很多開發(fā)商在材料選購上面沒有一定的審核標準與評標方法，單純直接就讓供應商報價，由于不同的品牌價格相差甚遠，沒有一定的審核標準與評標方法，產(chǎn)生了不同的價格，要么就是價低者得，質(zhì)量無法保證。另外對于總包單位所提供的材料，有些開發(fā)商還是不能很好地控制材料的價格，雖然品牌價格由開發(fā)商確定，但實際購買方還是總包單位，遇到利潤空間的問題，雙方總是爭持不下，當遇到趕工期的時候，開發(fā)商迫不得已，只能在利潤空間上做出讓步，最終還是損害了開發(fā)商的劉益。綜合以上種種原因，導致甲方在材料采購過程難以準確作出正確的判斷。
5.超合同付款時有發(fā)生。由于項目多，成本管理部門在合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，盡管在合同進度支付時根據(jù)合同內(nèi)容進行審核，但由于成本部審核人員未能及時在項目跟進工作，在支付過程中只能看到后期進展，對于一些隱弊工程更是無法核實工程進度。加上施工方與甲方老板進行私人的借款來進行支付工人工資，而借款金額不能及時傳達給成本管理部門，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度加大。結(jié)果變成成本部只負責進度支付，財務只管進出賬金額，而實際該支付金額只能在最終結(jié)算時體現(xiàn)，到最后開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況，導致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況大部份房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有找到有效的解決辦法。若該施工方后續(xù)與開發(fā)商還保持有合作機會，則款項還可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金額是很難找回來的，這給成本管理增加了一個大難題。
6.缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本數(shù)字化的管理經(jīng)驗，做完工程就開始新的項目，對已完工程的數(shù)據(jù)、信息、經(jīng)驗沒有統(tǒng)據(jù)和總結(jié)，放在一邊，不去整理，使得所有這些重要的資料都只能埋藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，沒有這些重要和寶貴的數(shù)據(jù)，新的項目仍在重復著舊項目的錯誤和虧損，長期以往，還是未能持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的對策
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，筆者根據(jù)多年來在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗，苦尋思路，總結(jié)經(jīng)驗，做出以下幾項對策：
1.針對房地產(chǎn)企業(yè)的錯誤認識，加強設計階段的造價控制，實行有效的施工前的管理。在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理意識，特別是企業(yè)高層領導董事長，在做好土地成本分析的工作后，應對地塊的整體設計給予足夠的重視，搞好設計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設計階段，并且注意以下二個方面：（1）在設計前加強與設計院的技術(shù)溝通、對總造價在設計階就進行限制、嚴格控制設計質(zhì)量，該工作完成以后，房地產(chǎn)企業(yè)應組織公司內(nèi)部設計、工程、造價、物業(yè)等管理部門從各部門的各專業(yè)人員的工作經(jīng)驗和專業(yè)能力上開展設計方案優(yōu)選，以使設計達到在相同的設計中節(jié)省造價，或是在限定的造價中優(yōu)化設計方案；（2）嚴格做好設計出圖前的審核工作，在設計出圖前組織公司內(nèi)部各專業(yè)工程師進行圖紙的初步審核，根據(jù)以往項目及工程師的實際工作經(jīng)驗，找出設計院中不足和欠缺考慮的部份，提出疑問，以免進入施工階段才來進行修改和簽證，增加各種不必要的費用。
2.建立規(guī)范的成本管理體系和控制機制。首先，管理層應選擇從事造價或與之相關(guān)的專業(yè)人士專任，該管理層除了懂專業(yè)知識外，還應定期參與管理方面的培訓，在建立一套規(guī)范的成本管理體系的同時，擬定各種適應企業(yè)實際情況的規(guī)章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，在制定這些相關(guān)規(guī)章制度、績效考核細則的同時，需要考慮到專業(yè)人員的切身利益，只有獎罰得當，才能調(diào)動相關(guān)人員的工作積極性，并且會站在公司的立場上為公司考慮更多的利益，把公司的利益看著自已的利益。
3.對于材料價格參差不齊的情況，可實行招投標制度：在招標前充分調(diào)研市場，了新工藝、新材料的市場信息，制定標底，對需采購材料設備進行市場摸底，根據(jù)圖紙要求，制定相關(guān)標準，限定品牌檔次，無論是整體設計還是局部的裝修設計、以及主要材料設備的采購，均可向多家單位發(fā)出邀請招標或公開招標，以此可取得多家不同投標單位的報價，爭取最佳的性價比；在工程分包和材料招標采購過程中，堅持“貨比三家，低價中標”的原則。對于總包單位采購材料的情況，應提前做好準備，在材料進場前半年，做好材料招投標工作，給予足夠的時間與供應商談判，把握住價格的主動權(quán)。
4.對于超合同付款的情況，應要求造價管理部門建立建全的造價支付制度，每一筆工程款的支付，首先要造價管理部門核算其工程造價是否合理，資料是否齊全，核定出造價后，要求施工方填寫本期工程款支付申請，并且把上幾期的借款扣款金額列項清楚，再由造價審核部門核實是否屬實，經(jīng)財務部門確認每期資金金額是否正確。最后，經(jīng)董事長簽名確認方可取款。只有經(jīng)多個部門嚴格把關(guān)，才能從根本上杜絕超付工程款的情況。
5.造價部門在新的項目開工前，應成立專門的工作小組，對電腦內(nèi)完工并已經(jīng)結(jié)算的項目的各種信息和數(shù)據(jù)進行篩查、找出導致造價超支的關(guān)鍵問題，列出表格，把所有數(shù)據(jù)進行深層次的統(tǒng)計分析，最后找出解決問題的辦法，出具紙質(zhì)的分析報告。這樣便可以使以往的寶貴經(jīng)驗或教訓在新項目中得到有效的應用，以持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。
四、結(jié)語
