緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范.有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來說，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來說，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場(chǎng)地，即開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)?，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。

民事審判活動(dòng)具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

篇2

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓 建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范 .有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱的建 設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來說，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來說，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)

讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場(chǎng)地，即開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)椋ㄔO(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。民事審判活動(dòng)具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

篇3

關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償；管理

中圖分類號(hào)：U415文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

征地拆遷是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會(huì)產(chǎn)生社會(huì)矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的審計(jì)情況看，筆者認(rèn)為可重點(diǎn)圍繞三個(gè)方面內(nèi)容審計(jì)征地拆遷補(bǔ)償。

1補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補(bǔ)償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補(bǔ)償是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出，有無超規(guī)定、超標(biāo)準(zhǔn)和超權(quán)限違規(guī)進(jìn)行安置補(bǔ)償。主要審查是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和所在地政府正式頒布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家有關(guān)減免征地費(fèi)用的政策規(guī)定是否得到落實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是否報(bào)具有審批權(quán)限的政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等。

1.1補(bǔ)償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過地方政府批準(zhǔn)，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房屋、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會(huì)保險(xiǎn)、安置區(qū)建設(shè)等方面國(guó)家和地方政府的補(bǔ)償政策規(guī)定，以及軍隊(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目減免有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定，核實(shí)有明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。

1.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級(jí)政府頒布的拆遷補(bǔ)償自定政策，提高標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地補(bǔ)償年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及倍數(shù)、綜合區(qū)片價(jià)，短期農(nóng)作物、中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)作物、林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，漁船補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)保險(xiǎn)參保條件、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)過渡安置等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整情況，抽審補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。

1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實(shí)土地勘測(cè)定界報(bào)告、土地分類報(bào)告，國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1.4項(xiàng)目評(píng)估情況。摸清評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估單位數(shù)量、資質(zhì)、評(píng)估結(jié)果、報(bào)批方案采用結(jié)果及審批情況。

2征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施

在征地拆遷實(shí)際操作過程中，開發(fā)商必須專門成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計(jì)應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。主要審查補(bǔ)償項(xiàng)目的主要實(shí)物量是否經(jīng)過軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等原始記錄與實(shí)際情況是否相符，原始記錄有無建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營(yíng)證照、原始承包協(xié)議是否真實(shí)有效，評(píng)估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評(píng)估原則、方法和標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)償協(xié)議是否依據(jù)上級(jí)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案簽訂、有無防范資金風(fēng)險(xiǎn)措施等。

2.1征地拆遷補(bǔ)償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)公開是防止暗箱操作，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計(jì)的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報(bào)冒領(lǐng)補(bǔ)償資金等問題的發(fā)生往往與征地拆遷補(bǔ)償不公開、不透明有直接關(guān)系。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公告的時(shí)間、地點(diǎn)、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時(shí)制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準(zhǔn)《拆遷方案批準(zhǔn)通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會(huì)的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟(jì)組織支配的征地補(bǔ)償費(fèi)用，是否監(jiān)理了財(cái)務(wù)公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時(shí)也有利于補(bǔ)償資金足額發(fā)放到拆遷戶手中，做到?？顚Ｓ?。通過完善公開機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督制約。

2.2拆遷評(píng)估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，以其評(píng)估結(jié)論作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。評(píng)估業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按程序開展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評(píng)估公司，多由拆遷實(shí)施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導(dǎo)致評(píng)估水分多，甚至先定價(jià)后湊數(shù)字，評(píng)估的客觀、公正性無法保證。

2.3對(duì)特殊事項(xiàng)的補(bǔ)償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護(hù)歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項(xiàng)，應(yīng)引起審計(jì)人員的關(guān)注。在實(shí)際操作中，為了加快征地進(jìn)度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時(shí)為不法分子提供了侵占國(guó)家資金的空間。

3征地拆遷補(bǔ)償管理

3.1實(shí)物量統(tǒng)計(jì)情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實(shí)、有效和完整。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實(shí)物量原始登記表，審查實(shí)物量測(cè)量、記錄、復(fù)核、確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)匯總情況。

3.2補(bǔ)償方案報(bào)批情況。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補(bǔ)償方案，核實(shí)補(bǔ)償方案實(shí)物量原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政策規(guī)定、實(shí)際權(quán)屬情況。檢查有無擴(kuò)大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項(xiàng)目建設(shè)，有無和其他拆遷項(xiàng)目串戶核算的現(xiàn)象，成本負(fù)擔(dān)是否劃分清楚等。有無虛列項(xiàng)目或以老項(xiàng)目代替新項(xiàng)目，多列征地拆遷安置費(fèi)用，將其他項(xiàng)目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費(fèi)用擠入項(xiàng)目，將物業(yè)開發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項(xiàng)目臨時(shí)用地名義報(bào)拆，將拆遷成本擠入項(xiàng)目拆遷成本。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 公司治理 內(nèi)部審計(jì)

1、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過程中暴露出種種質(zhì)量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個(gè)資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費(fèi)者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問題。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導(dǎo)的作用，內(nèi)部審計(jì)作為一項(xiàng)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計(jì)是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機(jī)制并促進(jìn)其有效運(yùn)行的重要手段。

2、公司治理和內(nèi)部審計(jì)的模式

公司治理的實(shí)質(zhì)就是對(duì)責(zé)權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責(zé)任分工和約束機(jī)制。從世界各國(guó)公司治理的實(shí)踐來看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類（表一）。

我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)掌管公司重要經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，一般由董事會(huì)下的審計(jì)委員會(huì)承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)，審計(jì)委員會(huì)全部由外部獨(dú)立董事組成。由于采用這種公司治理模式實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，勢(shì)必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運(yùn)作效率，確保組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司治理需要嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度作為保障。

根據(jù)國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2001年修訂本）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的定義：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證工作與咨詢活動(dòng)，它的目的是為機(jī)構(gòu)增加價(jià)值并提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點(diǎn)，遵循獨(dú)立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性原則，并沒有統(tǒng)一模式，歸納起來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系

房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個(gè)不同的開發(fā)項(xiàng)目組成，其管理具有很強(qiáng)的項(xiàng)目管理特征。總結(jié)起來，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體系主要包括財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)（圖一）。

3.1、財(cái)務(wù)審計(jì)

財(cái)務(wù)審計(jì)是最常用的審計(jì)方法，是審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評(píng)價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見和決定。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費(fèi)名目繁雜，項(xiàng)目參與人眾多，項(xiàng)目審計(jì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)周期，在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，使每一個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營(yíng)的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財(cái)務(wù)審計(jì)反映了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，既為經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的控制提供了參考；同時(shí)，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效果和效率，為經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)考核提供依據(jù)。

3.2、工程審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)主要包括工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)。工程造價(jià)審計(jì)是由審計(jì)機(jī)構(gòu)的造價(jià)工程師對(duì)單項(xiàng)、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標(biāo)文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進(jìn)行造價(jià)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總支出除了單項(xiàng)、單位工程外，還有前期開發(fā)費(fèi)用、工程治理雜費(fèi)等這些未通過造價(jià)審計(jì)的項(xiàng)目，因此，還需竣工決算審計(jì)才能確定建設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)。竣工結(jié)算審計(jì)一般由審計(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師完成。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)一般能做到工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)，但普遍存在的問題是重視對(duì)結(jié)果的審計(jì)，輕視對(duì)過程的審計(jì)。造成在工程審計(jì)時(shí)，隱蔽工程已完工，無法再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機(jī)會(huì)，也給工程質(zhì)量帶來重大隱患。對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來說，只有良好的過程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求對(duì)工程進(jìn)行“跟蹤審計(jì)”，強(qiáng)調(diào)對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)控，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3、管理審計(jì)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導(dǎo)型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計(jì)的目標(biāo)就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，管理審計(jì)主要包括四大內(nèi)容：價(jià)格審計(jì)、經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)和管理過程審計(jì)。其中，價(jià)格審計(jì)主要是針對(duì)營(yíng)銷定價(jià)和采購定價(jià)的審計(jì)，定價(jià)審計(jì)為企業(yè)的收入和支出提供價(jià)格決策服務(wù)；經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)主要是通過對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計(jì)；內(nèi)部控制審計(jì)主要是檢查管理機(jī)構(gòu)和制度的健全性、科學(xué)性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補(bǔ)缺、查錯(cuò)防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過程審計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個(gè)環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效益性進(jìn)行評(píng)價(jià)來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程的管理。

4、內(nèi)部審計(jì)體系實(shí)施的要點(diǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個(gè)體老板發(fā)展而來，管理水平相對(duì)較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。雖然我國(guó)在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進(jìn)行審計(jì)，使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了審計(jì)意識(shí)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計(jì)報(bào)告用于竣工驗(yàn)收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到內(nèi)部審計(jì)的效果。要使內(nèi)部審計(jì)真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要?jiǎng)?chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實(shí)施條件。

4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)

公司治理是內(nèi)部審計(jì)機(jī)制實(shí)施的前提條件，也是內(nèi)部審計(jì)必須具備的制度環(huán)境。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營(yíng)企業(yè)普遍存在的問題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔(dān)著總經(jīng)理的職責(zé)，經(jīng)營(yíng)層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨(dú)斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運(yùn)行被個(gè)別人所掌握，而不是靠機(jī)制運(yùn)行，內(nèi)部審計(jì)也只是“走過場(chǎng)”而已。

4.2、保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

無論是在國(guó)際還是國(guó)內(nèi)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的規(guī)定中，獨(dú)立性的要求居于首位。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)結(jié)果將為項(xiàng)目績(jī)效或經(jīng)營(yíng)者績(jī)效獎(jiǎng)懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計(jì)人員不能承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，避免因利益聯(lián)動(dòng)關(guān)系影響審計(jì)結(jié)果的公正性和客觀性。

4.3、提高內(nèi)部審計(jì)水平

首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)必須要精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計(jì)的工作不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴(kuò)展到工程、造價(jià)、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，并結(jié)合項(xiàng)目的生命周期，分層次、分階段實(shí)施。另外，信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計(jì)部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)信息的利用。

4.4、關(guān)注過程審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來后再做審計(jì)，即便發(fā)現(xiàn)了問題，也為時(shí)已晚。因此，過程審計(jì)甚至比結(jié)果審計(jì)更為重要。當(dāng)然，過程審計(jì)并不是說可以隨時(shí)隨地進(jìn)行，審計(jì)工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目建設(shè)。審計(jì)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就應(yīng)該制訂完善的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)計(jì)劃應(yīng)圍繞著審計(jì)目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)審計(jì)的預(yù)期范圍、實(shí)施方式、審計(jì)人員和費(fèi)用等進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，特別對(duì)于容易出問題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有針對(duì)性的審計(jì)計(jì)劃。任何項(xiàng)目的管理都存在PDCA的循環(huán)過程，審計(jì)能為項(xiàng)目的實(shí)施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項(xiàng)目始終在正常的軌道上運(yùn)行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。

4.5、加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性

在審計(jì)工作實(shí)踐中，由于財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)所要求的重點(diǎn)不同，專業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會(huì)派出不同的審計(jì)公司或?qū)徲?jì)團(tuán)隊(duì)來實(shí)施，很容易造成各項(xiàng)審計(jì)之間工作重復(fù)、空白、信息不對(duì)稱等問題。加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計(jì)委員會(huì)的重要工作。項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)屬性，不能因?yàn)橐粋€(gè)方面的審計(jì)結(jié)果而全盤否定或肯定，審計(jì)委員會(huì)應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計(jì)計(jì)劃的制定和實(shí)施方案設(shè)計(jì)，降低審計(jì)的管理成本，提高審計(jì)工作效率，使審計(jì)體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：

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[4]李榮梅.企業(yè)內(nèi)部控制與審計(jì)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;造價(jià);控制與管理

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對(duì)施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響效果達(dá)到90%以上。長(zhǎng)期以來，我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制，往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵 環(huán) 節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。建安工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。在工程造價(jià)過程控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)部分，這是對(duì)項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對(duì)一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下四點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引進(jìn)在開發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時(shí)必須做好，以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來，確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理，從而有效比較因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題進(jìn)行工程糾紛。

(2)設(shè)計(jì)必須限額。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制，限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價(jià)值工程的應(yīng)用工作。從價(jià)值工程的主要特點(diǎn)來看，其是從使用者的功能需求出發(fā)，分析研究對(duì)象的功能，在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價(jià)與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對(duì)地下室可通過深基礎(chǔ)來增加，由此可讓儲(chǔ)藏室里儲(chǔ)存雜物和車輛停放，也可以不在小區(qū)把停車場(chǎng)建在地面上，對(duì)用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價(jià)值工程中的成本，但對(duì)功能提高的幅度卻是巨大的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價(jià)有效控制與管理的核心

新開工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，必須說明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)的情況，還要說明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對(duì)于時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期，按實(shí)際情況制定好獎(jiǎng)懲條款等等。同時(shí)，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個(gè)階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，有條件的單位盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何，都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用，因此，能把一個(gè)理想的施工企業(yè)選出來非常重要。對(duì)于那些不入流的企業(yè)，必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口，要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)過程中，比較理想的是邀請(qǐng)最好的合作伙伴型企業(yè)來招標(biāo)，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對(duì)于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問題等一定要寫清楚。此階段對(duì)成本控制影響較大，占造價(jià)控制的10%。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時(shí)，還要對(duì)施工組織所提出的施工方法是否與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對(duì)施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價(jià)的控制方法，可是如果萬一出現(xiàn)差錯(cuò)，將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩，因此，造價(jià)人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過程中，這樣可以將造價(jià)控制在5%以內(nèi)。

4.抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作，必須著眼于工程整個(gè)的生產(chǎn)施工過程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過程中，對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計(jì)，以此讓工程項(xiàng)目的班子們對(duì)項(xiàng)目管理提前把好關(guān)，對(duì)那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對(duì)施工階段的若干個(gè)過程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì)，這是一種有著針對(duì)性和效益性的審計(jì)，可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本，對(duì)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因?yàn)闆]有比較好的個(gè)人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心，也沒有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個(gè)角度來看，企業(yè)生死存亡的的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發(fā)日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)切籌措資金難度大，必須對(duì)投資加強(qiáng)控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價(jià)，才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來。

總而言之，我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理完全是個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面，房地產(chǎn)公司造價(jià)人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

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篇6

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點(diǎn)，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動(dòng)，并且從第一筆資金的注入到項(xiàng)目規(guī)劃、選址、動(dòng)工直至完成都是以年作為單位來計(jì)算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對(duì)外界情況的變化有高靈敏度的反應(yīng)，故而在營(yíng)銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)的把控。

其次是項(xiàng)目開展高風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，由于人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每一次項(xiàng)目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報(bào)，這就代表著資金風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)估的，在市場(chǎng)杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法規(guī)避和預(yù)防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報(bào)率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對(duì)收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場(chǎng)使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)直接拉動(dòng)民眾對(duì)多種產(chǎn)品的需求，直接加強(qiáng)了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費(fèi)水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，由于政府對(duì)住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源

（一）資金籌措周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在融資過程中企業(yè)往往因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競(jìng)拍等因素的制約，項(xiàng)目開發(fā)的款項(xiàng)可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)受到時(shí)間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點(diǎn)，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強(qiáng)對(duì)資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達(dá)到整體上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（二）項(xiàng)目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對(duì)土地、價(jià)格、位置等諸多方面，其中多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理模式，容易導(dǎo)致項(xiàng)目審查疏漏，項(xiàng)目數(shù)量無法匹配企業(yè)實(shí)力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學(xué)的決策能力，前期評(píng)估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項(xiàng)目的銜接受到阻礙，盲目擴(kuò)張的項(xiàng)目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜鰞牲c(diǎn)因素，從房地產(chǎn)項(xiàng)目到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是無法估量的。

（三）財(cái)務(wù)管理水平有限

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到大量資金的運(yùn)作，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其根源就是財(cái)務(wù)管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負(fù)債和收入比例失衡，項(xiàng)目運(yùn)作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制機(jī)制不科學(xué)，觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后的應(yīng)對(duì)手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預(yù)測(cè)、控制、防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理思想缺乏。財(cái)務(wù)管理的工作量增加，直接加大了財(cái)務(wù)項(xiàng)目審核難度，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的手段

（一）開展審計(jì)活動(dòng)，削弱資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一就是來自資金鏈的管控不當(dāng)，一旦控制不力，盲目的擴(kuò)張和資金管理決策的施行就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)審計(jì)內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)小組，監(jiān)控各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，規(guī)范預(yù)算與實(shí)際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好對(duì)事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟(jì)收入的落實(shí)工作，避免不必要的經(jīng)濟(jì)成本的支出導(dǎo)致的資金浪費(fèi)，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全預(yù)警機(jī)制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項(xiàng)目管理框架，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況，針對(duì)內(nèi)部資金流動(dòng)、市場(chǎng)投資手段、健全資金回流等問題，改進(jìn)決策管理的應(yīng)對(duì)措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程，約束經(jīng)營(yíng)中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力；其二要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，事前做好財(cái)務(wù)信息的收集工作，及時(shí)了解信息平臺(tái)反饋的財(cái)務(wù)信息，修正財(cái)務(wù)漏洞問題，加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項(xiàng)指標(biāo)的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制頂相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，減少下一次相似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，把握市場(chǎng)導(dǎo)向

在構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)開展相關(guān)的培訓(xùn)活動(dòng)，細(xì)化管理層在項(xiàng)目運(yùn)行中的責(zé)任，分散集中式的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以借鑒或引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，通過監(jiān)督來加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累到一定程度時(shí)，市場(chǎng)導(dǎo)向會(huì)對(duì)其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，因此在大方向上要把握好市場(chǎng)和政策調(diào)整的趨勢(shì)，結(jié)合制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃完善資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高速增長(zhǎng)的時(shí)期，合理籌措項(xiàng)目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣褪沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)必須擁有較強(qiáng)的資金評(píng)估能力，完備的評(píng)估體系能減少籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項(xiàng)目注入新的活力?；谕恋睾头康禺a(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報(bào)率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實(shí)力，忽視審時(shí)度勢(shì)的重要性，緊縮的運(yùn)作空間使得企業(yè)缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控余地，一旦面臨資金風(fēng)險(xiǎn)原有的投資機(jī)制就很難保證資金回流的安全性，進(jìn)而增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性。

篇7

為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)控制，落實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估責(zé)任，現(xiàn)就我市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提出如下實(shí)施意見：

一、成立市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)我市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估審定工作。組長(zhǎng)為市政府城建分管領(lǐng)導(dǎo)，小組成員為市維穩(wěn)辦、發(fā)改委、公安局、監(jiān)察局、國(guó)土局、建設(shè)局、商務(wù)局、審計(jì)局、規(guī)劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）等單位以及相關(guān)行業(yè)的專家，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的審核牽頭單位為市維穩(wěn)辦，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市維穩(wěn)辦。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷售必須經(jīng)過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估報(bào)告由開發(fā)企業(yè)提供，評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目銷售的可售與自持比例，風(fēng)險(xiǎn)防范資金和自持比例的平衡方案，預(yù)售部分的銷售方法、自留部分的經(jīng)營(yíng)開發(fā)、銷售過程中可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)急預(yù)案等。

三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的審定程序：

1．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積在1萬平方米以下的，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報(bào)市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。

2．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

四、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室接到項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的書面審查意見報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，市住保房管局根據(jù)審查意見辦理相關(guān)手續(xù)。

五、已取得預(yù)（銷）售許可或已辦理商品房初始登記的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)銷售行為的，市住保房管局應(yīng)暫停辦理該項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，責(zé)令整改，整改不到位的予以處罰。由開發(fā)企業(yè)提交風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，領(lǐng)導(dǎo)小組出具審查意見，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局方可辦理相關(guān)手續(xù)。

篇8

論文關(guān)鍵詞：工程管理專業(yè)；管理類課程；邏輯關(guān)系；整合

工程管理專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》中設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)，是屬于管理學(xué)門類下管理科學(xué)與工程類的二級(jí)學(xué)科。經(jīng)過十幾年的辦學(xué)探索和實(shí)踐，工程管理專業(yè)得到了極大的發(fā)展，目前全國(guó)設(shè)置工程管理專業(yè)的高校已達(dá)300多所，分布在各綜合性大學(xué)、建工類院校、礦業(yè)類院校、電力類院校、財(cái)經(jīng)類院校等，為國(guó)家、社會(huì)培養(yǎng)了一大批從事工程建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)與發(fā)展所需的高級(jí)專業(yè)管理人才。工程管理專業(yè)在國(guó)家教育部和建設(shè)部高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)指導(dǎo)下基本統(tǒng)一了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求。但各院校在辦學(xué)的實(shí)踐中根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，緊密結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和建設(shè)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際，結(jié)合本校、本院的辦學(xué)條件及學(xué)科優(yōu)勢(shì)積極探索，逐漸形成了各自的辦學(xué)理念、風(fēng)格和特色。這使得各院校工程管理專業(yè)課程的設(shè)置有較大的差別，尤其是管理類課程的設(shè)置存在著不同的認(rèn)識(shí)，而管理類課程在整個(gè)工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中占有較大比重，是構(gòu)成學(xué)生完整知識(shí)結(jié)構(gòu)體系不可缺少的部分。揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對(duì)管理類課程的設(shè)置和內(nèi)容的整合進(jìn)行了探討。

一、工程管理專業(yè)管理類課程存在的問題

我院從1999年開始招收工程管理本科專業(yè)學(xué)生，至今已有十幾年的辦學(xué)歷史。這期間，課程體系、課程教學(xué)內(nèi)容等進(jìn)行了多次的調(diào)整和完善，但相對(duì)于21世紀(jì)工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)要求還存在著差距。通過多年的教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)管理類課程的建設(shè)存在以下幾方面的問題。

1.課程體系不穩(wěn)定性

我院工程管理專業(yè)根據(jù)工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的要求，以基礎(chǔ)課程+平臺(tái)課程+專業(yè)方向課程建立課程體系。在專業(yè)方向上，共設(shè)工程項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理二個(gè)方向。平臺(tái)課程包括技術(shù)平臺(tái)課程、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)課程、管理平臺(tái)課程、法律平臺(tái)課程。平臺(tái)課程要求工程管理專業(yè)所有學(xué)生都要掌握。專業(yè)方向課程僅為主修該方向的學(xué)生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺(tái)課程的設(shè)置不穩(wěn)定。如前一次教學(xué)計(jì)劃中管理平臺(tái)課程包括管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理5門專業(yè)課。在其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程合同管理6門專業(yè)課組成。在最近的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。另外，對(duì)同一門課程是選修還是必修定位不準(zhǔn)。如前一次教學(xué)計(jì)劃中工程合同管理課程納入工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向的專業(yè)選修課；工程建設(shè)監(jiān)理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中工程合同管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向必修課中。

2.課程設(shè)置邏輯關(guān)系不明確

課程體系是一個(gè)系統(tǒng)，系統(tǒng)作為一個(gè)整體，每一個(gè)要素都有不可替代的功能。因此各個(gè)課程不是單一的個(gè)體，它們之間有著邏輯關(guān)系。課程的邏輯關(guān)系，在時(shí)間安排上有兩種關(guān)系：一是順序關(guān)系和平行關(guān)系。專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課為先后順序關(guān)系，同一類課程中各課程間的平行或順序關(guān)系視課程內(nèi)容而定。二是有些課程間無相關(guān)性或相關(guān)性很少，但又是構(gòu)成工程管理專業(yè)復(fù)合性知識(shí)結(jié)構(gòu)所必需的，這類課程開課的時(shí)間則應(yīng)根據(jù)整個(gè)課程體系的實(shí)施統(tǒng)籌考慮。我院工程管理專業(yè)管理類部分課程之間曾出現(xiàn)邏輯關(guān)系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財(cái)務(wù)管理課程需要工程項(xiàng)目管理課程的知識(shí)做基礎(chǔ)，但工程財(cái)務(wù)管理課程放在工程項(xiàng)目管理課程之前開設(shè)；建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程需要工程財(cái)務(wù)管理課程的知識(shí)，但工程財(cái)務(wù)管理課程在建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程后開設(shè)等。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理課程開設(shè)，但管理學(xué)原理在運(yùn)籌學(xué)課程之前開設(shè)。組織行為學(xué)課程幫助管理者預(yù)測(cè)、引導(dǎo)和控制人的心理和行為，以達(dá)到提高組織績(jī)效和提高管理水平的目的，因此組織行為學(xué)課程應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理課程前開設(shè)，但工程項(xiàng)目管理卻在組織行為學(xué)課程之前開設(shè)等。

3.課程之間內(nèi)容重復(fù)

我院工程管理專業(yè)管理類課程過于追求自身知識(shí)體系的系統(tǒng)性和完整性，導(dǎo)致部分課程間內(nèi)容重復(fù)。如工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標(biāo)控制和生產(chǎn)要素管理原理上也是一致的，只是性質(zhì)和目的有所區(qū)別。工程項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中三大目標(biāo)控制重復(fù)，工程項(xiàng)目管理與物業(yè)管理課程中均有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容，城市土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中均有土地開發(fā)的內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)課程中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位和定價(jià)的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中重復(fù)。

二、課程之間的邏輯關(guān)系梳理

目前我院工程管理專業(yè)管理類平臺(tái)課程由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向管理類課程由建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)2門專業(yè)課程組成。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向管理類課程由城市土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃4門專業(yè)課程組成。對(duì)以上課程按照專業(yè)基礎(chǔ)課先于專業(yè)課開設(shè)、平臺(tái)課程先于專業(yè)方向課程開設(shè)的原則梳理關(guān)系。

平臺(tái)課中管理學(xué)原理是本專業(yè)的基礎(chǔ)和核心課程，主要內(nèi)容是管理活動(dòng)的一般規(guī)律、管理的基本原理和基本方法，為工程項(xiàng)目管理奠定理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)，應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理前開設(shè)。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理開設(shè)。會(huì)計(jì)學(xué)原理為工程財(cái)務(wù)管理奠定基礎(chǔ)，應(yīng)放在工程財(cái)務(wù)管理前開設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理是全面分析業(yè)主和承包商雙方與工程項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此應(yīng)在工程項(xiàng)目管理后開設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理也為建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理提供經(jīng)濟(jì)分析方法，應(yīng)先于建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理開設(shè)。組織行為學(xué)是培養(yǎng)與人溝通、管理組織協(xié)調(diào)的能力。因此，組織行為學(xué)應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理前開設(shè)。工程估價(jià)是專業(yè)核心課，為工程合同管理、工程審計(jì)提供基本知識(shí)和方法，所以工程估價(jià)后開設(shè)工程合同管理、工程審計(jì)。工程合同管理為工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理課程奠定基礎(chǔ)，工程合同管理后開設(shè)工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理。工程項(xiàng)目管理是專業(yè)核心課程，主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制管理，為后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理課程提供基本知識(shí)和分析方法，應(yīng)放在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理前開設(shè)。

對(duì)于工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向中的管理類課程，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是管理學(xué)基本原理和方法的具體應(yīng)用，應(yīng)放在管理學(xué)、組織行為學(xué)、工程項(xiàng)目管理和工程財(cái)務(wù)管理后開設(shè)。工程審計(jì)課程主要內(nèi)容是工程造價(jià)審計(jì)、工程財(cái)務(wù)審計(jì)、效益審計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)，應(yīng)在工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程項(xiàng)目管理課程后開設(shè)。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎(chǔ)，應(yīng)該先于房地產(chǎn)開發(fā)開設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)后開設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關(guān)系。

三、課程教學(xué)內(nèi)容的整合

按照梳理出的課程邏輯關(guān)系整合課程內(nèi)容，使課程之間整體協(xié)調(diào)、相互滲透、避免重復(fù)。整合原則為專業(yè)基礎(chǔ)課程的教學(xué)內(nèi)容側(cè)重于基本理論、基礎(chǔ)知識(shí)；專業(yè)課程的教學(xué)內(nèi)容注重于應(yīng)用性知識(shí)。整合后各課程內(nèi)容如下：

運(yùn)籌學(xué)：線性規(guī)劃和單純形法，對(duì)偶問題，目標(biāo)規(guī)劃，整數(shù)規(guī)劃，動(dòng)態(tài)規(guī)劃，馬爾可夫鏈決策規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化模型，排隊(duì)論，庫存論，博弈論。

管理學(xué)：管理的決策，計(jì)劃，組織設(shè)計(jì)，領(lǐng)導(dǎo)，激勵(lì)，溝通，控制。

組織行為學(xué)：個(gè)體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關(guān)系與信息溝通，領(lǐng)導(dǎo)及其影響力。

會(huì)計(jì)學(xué)原理：會(huì)計(jì)帳戶和復(fù)式記帳，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)過程核算和成本計(jì)算，會(huì)計(jì)憑證和帳簿，核算程序，財(cái)產(chǎn)清查，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等。

工程財(cái)務(wù)管理：籌資方式，資金成本與資金結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目投資，證券投資，營(yíng)運(yùn)資金，收益分配，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析等。

工程估價(jià)：工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)定額原理，施工資源的價(jià)格確定，工程量計(jì)算，建筑工程設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，建筑工程招標(biāo)標(biāo)底與投標(biāo)報(bào)價(jià)等。

工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。

工程項(xiàng)目管理：工程項(xiàng)目計(jì)劃，工程項(xiàng)目的組織，工程項(xiàng)目采購，工程項(xiàng)目時(shí)間管理，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理，工程項(xiàng)目費(fèi)用管理，工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，工程項(xiàng)目信息管理等。

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：企業(yè)管理職能，現(xiàn)代企業(yè)制度，建筑企業(yè)管理組織，建筑企業(yè)文化，建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策，建筑企業(yè)計(jì)劃管理，建筑企業(yè)生產(chǎn)要素管理，建筑企業(yè)技術(shù)管理，建筑企業(yè)質(zhì)量管理等。

工程建設(shè)監(jiān)理：工程監(jiān)理企業(yè)，工程建設(shè)監(jiān)理組織，工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃，工程建設(shè)監(jiān)理目標(biāo)控制，工程建設(shè)監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)等。

工程審計(jì)：工程計(jì)劃審計(jì)，工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)，工程造價(jià)審計(jì)，工程財(cái)務(wù)收支審計(jì)，工程投資效益審計(jì)，工程管理審計(jì)等。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇，土地開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理等。

城市土地管理：建設(shè)用地管理，城市土地市場(chǎng)管理，城市地價(jià)管理，城市土地的經(jīng)營(yíng)與儲(chǔ)備，城市地籍管理等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃及組織，房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析，市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，開發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位，營(yíng)銷價(jià)格策略、渠道策略、促銷策略等。

物業(yè)管理：業(yè)主自治管理，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)，物業(yè)管理早期介入，前期物業(yè)管理，房屋維修管理，物業(yè)設(shè)備管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，物業(yè)安全管理，物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃，房地產(chǎn)品牌策劃等。