時(shí)間：2024-01-25 15:55:45
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤(rùn)空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國(guó)家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤(rùn)為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過(guò)一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：
（一）法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆](méi)有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。
（二）政策風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位越來(lái)越重要，但是目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。
（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過(guò)法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。
改革開(kāi)放后，我國(guó)和世界上很多國(guó)家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國(guó)際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國(guó)際化。我國(guó)當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國(guó)外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過(guò)程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。
（一）重視專業(yè)人才的使用
稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。
（二）借鑒專業(yè)的建議
在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見(jiàn)。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。
（三）開(kāi)展稅收籌劃工作
在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門(mén)充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門(mén)根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過(guò)程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。
（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營(yíng)成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國(guó)土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門(mén)的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門(mén)從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題
（一）設(shè)立專門(mén)的納稅籌劃部門(mén)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、商品銷售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門(mén)不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。
過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。
將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額
有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.
[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.
[3]《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題
要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國(guó)稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問(wèn)題嚴(yán)重。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無(wú)不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不容小視。由于市場(chǎng)、國(guó)家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來(lái)控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來(lái)源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來(lái)年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒(méi)有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過(guò)稅務(wù)籌劃省下來(lái)的錢(qián)絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢(qián)，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來(lái)，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國(guó)家稅務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國(guó)家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長(zhǎng)期稅負(fù)最輕。以下案例將說(shuō)明這一點(diǎn)。
現(xiàn)有一A公司有300萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬(wàn)作為出資與B公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬(wàn)。在第一種方式下，60萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬(wàn)元，企業(yè)所得稅13.27萬(wàn)元，稅后收入為26.93萬(wàn)元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬(wàn)元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬(wàn)元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則
現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動(dòng)都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說(shuō)企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時(shí)機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、稅務(wù)籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務(wù)籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。
所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。
在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。
因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。
（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃
土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。
陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。
3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
假設(shè)2011年1月份陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。
如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為60萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬(wàn)元；如果陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。
譬如陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有500萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。
陽(yáng)光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬(wàn)作為出資與A公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)資金出借給A公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬(wàn)。第一種方式下，100萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽(yáng)光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?00萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為33萬(wàn)元，企業(yè)所得稅16.75萬(wàn)元，稅后收入為50.25萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)借給A公司。1年后陽(yáng)光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加5.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅23.625萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)70.875萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利100萬(wàn)元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即陽(yáng)光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽(yáng)光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
（三）、合作建房的稅務(wù)籌劃
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)運(yùn)用 收益
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國(guó)家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先籌劃和安排下，充分利用國(guó)家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究，在此前提下，先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷售過(guò)程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門(mén)的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時(shí)要結(jié)合自身的情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和稅種的不同來(lái)進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實(shí)行的，它把原國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營(yíng)企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來(lái)，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來(lái)按企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)”的原則，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡(jiǎn)化和高效，并為進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得，我國(guó)企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得作為征稅對(duì)象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，實(shí)質(zhì)是納稅人為維護(hù)自己的權(quán)益，在遵守國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對(duì)企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達(dá)到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時(shí)足額交納稅款。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會(huì)的認(rèn)可和保護(hù)?？梢?jiàn)，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個(gè)范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時(shí)要結(jié)合自己的實(shí)際情況，利用合法的財(cái)務(wù)手段，選擇適合自己特點(diǎn)的避稅籌劃措施。
(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點(diǎn)，通過(guò)成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來(lái)最大化的稅收收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財(cái)務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財(cái)務(wù)決策，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。為了達(dá)到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實(shí)現(xiàn)。因此，開(kāi)展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過(guò)5年可彌補(bǔ)期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過(guò)與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開(kāi)具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來(lái)需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開(kāi)發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開(kāi)發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤(pán)銷售價(jià)已達(dá)1萬(wàn)多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬(wàn)元的違約賠償金以及無(wú)償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無(wú)償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬(wàn)，將來(lái)這200萬(wàn)只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬(wàn)元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬(wàn)元和前面的300萬(wàn)元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬(wàn)元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無(wú)處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進(jìn)行的，并不是要企業(yè)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過(guò)合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對(duì)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排下，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。
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關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)收益與應(yīng)稅收益的差異 審計(jì)費(fèi)用
房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問(wèn)題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問(wèn)題進(jìn)行分析，
一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒(méi)有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來(lái)推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來(lái)考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過(guò)程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫(xiě)字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤(pán)的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過(guò)預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來(lái)籌集資金。企業(yè)在籌劃過(guò)程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過(guò)程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)?，考慮不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開(kāi)發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬(wàn)元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒(méi)有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過(guò)了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過(guò)程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開(kāi)發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見(jiàn)性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒(méi)有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見(jiàn)，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策
（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無(wú)論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過(guò)多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，則無(wú)需繳納開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無(wú)需繳納土地增值稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無(wú)需繳納土地增值稅。四是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒ā?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售還是持有，無(wú)論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊?，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。
（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過(guò)時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來(lái)進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說(shuō)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問(wèn)作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問(wèn)題
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)稅收制度的完善。筆者從多年的財(cái)務(wù)工作中，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃有一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，供大家交流。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過(guò)提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開(kāi)，其特點(diǎn)在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（一） 營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項(xiàng)目金額：（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷售時(shí)間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。
（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析
企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
三、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題
（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
四、小結(jié)
總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。
參考文獻(xiàn)：
