時(shí)間：2023-12-25 15:30:48
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這與其半年前的增發(fā)預(yù)案中的發(fā)行價(jià)相比，已經(jīng)跌去四成。
去年9月初，招商地產(chǎn)曾拋出了一套定向增發(fā)方案，增發(fā)價(jià)格為26.92元/股，融資總額約65億元。但這份增發(fā)預(yù)案后，招商地產(chǎn)的股價(jià)就一直“跌跌不休”，目前股價(jià)較增發(fā)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，增發(fā)前景不容樂(lè)觀。
然而今年銀根緊縮依舊，對(duì)于“高周轉(zhuǎn)”房企來(lái)說(shuō)，如何尋錢成為招商地產(chǎn)的燃眉之急。
股價(jià)與增發(fā)價(jià)倒掛
2013年 9月17日，停牌一月有余的招商地產(chǎn)公告稱，公司擬非公開(kāi)發(fā)行1.8億股，購(gòu)買大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期以及與其配套的女?huà)z廣場(chǎng)土地使用權(quán)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，發(fā)行價(jià)26.92元/股，土地總價(jià)值達(dá)48.65億元；同時(shí)公司將為此非公開(kāi)增發(fā)募集16.22億元的配套資金，發(fā)行底價(jià)為24.23元/股，主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。此次定增的融資總額約65億元。
公告當(dāng)日，招商地產(chǎn)以跌停收?qǐng)?。目前招商地產(chǎn)股價(jià)較增發(fā)價(jià)格已下跌近四成。
市場(chǎng)環(huán)境的變化讓招商地產(chǎn)措手不及，招商地產(chǎn)于2013年11月12日公告稱，將延期報(bào)送發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易的申請(qǐng)文件。
目前，公司關(guān)于增發(fā)的最新消息還是去年11月份的公告。
當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)表示，“公司于 2013 年 11 月 28 日收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)的 131566 號(hào)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)受理通知書(shū)》”，此后再無(wú)消息。
相對(duì)股價(jià)的“跌跌不休”，銷售遇冷更是令招商地產(chǎn)如坐針氈。進(jìn)入2014年，招商地產(chǎn)的銷售狀況讓其增發(fā)顯得遙遙無(wú)期。
招商地產(chǎn)日前公告稱，2014年2月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積12.43萬(wàn)平方米，環(huán)比減少64%；簽約銷售金額17.55億元，環(huán)比減少59%；同比則分別增長(zhǎng)4.96%、8.22%。
融資渠道受阻
進(jìn)入2014年，招商地產(chǎn)加速擴(kuò)充深圳以外二三線城市的土地儲(chǔ)備，同時(shí)堅(jiān)決執(zhí)行“快建設(shè)、快去化、快入市”的“三快”銷售策略的戰(zhàn)略方向。
招商地產(chǎn)今年1月份瘋狂拿地，其當(dāng)月在廣州、武漢、哈爾濱等六城市斥資83.2億元拿下了近300萬(wàn)平方米的土地。而整個(gè)2013年，招商地產(chǎn)拿地的建筑面積不過(guò)590萬(wàn)平方米，總地價(jià)234億元，今年1月，招商地產(chǎn)的拿地金額已超過(guò)去年總額的30%。
近年來(lái)，招商地產(chǎn)保持高增長(zhǎng)的拿地節(jié)奏，平均增幅高達(dá)45%，按此增長(zhǎng)速度，招商地產(chǎn)今年新增土地面積將超過(guò)800萬(wàn)平方米，拿地金額將達(dá)350億元，剔除1月份已花去的83.2億元，今年仍將有270億元的拿地資金需求。
如何拓展融資渠道支撐招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，成為當(dāng)前公司面臨的一大難題。
房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要包括銀行貸款、再融資以及房地產(chǎn)信托等。
就銀行貸款方面而言，隨著銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂的加劇，開(kāi)發(fā)商從銀行能拿到的貸款越來(lái)越少，難度也將越來(lái)越大。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2013年上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)。
再融資方面，目前已公布增發(fā)方案的31家A股房企中，僅海印股份再融資方案獲批。與此同時(shí)，上述房企中已有22家房企跌破預(yù)期中的定增發(fā)行價(jià)。
在上述房企的增發(fā)方案中，大部分方案的進(jìn)度僅是獲得了股東大會(huì)通過(guò)，要想最終得到證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)，還需經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部審查等多種程序。
與此同時(shí)，目前大多數(shù)房企的增發(fā)價(jià)格都已出現(xiàn)倒掛，這必然會(huì)增加未來(lái)增發(fā)審核的難度。
近年來(lái)，隨著調(diào)控的深入，信托產(chǎn)品逐漸成為房企融資的主渠道之一。不過(guò)，這一渠道同樣不容樂(lè)觀。今年2月新成立的固定收益類信托中，房地產(chǎn)平均募集金額大幅銳減，當(dāng)月有51款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，較1月下滑了近1/3；平均募集規(guī)模也從1月份的2億元銳減至0.94億元。
融資渠道不再暢通，招商地產(chǎn)的加速擴(kuò)張卻急需巨額資金輸血。2013年三季度末，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)73%，如何尋求資金成為招商地產(chǎn)管理層必須面對(duì)的難題。
押注三四線城市風(fēng)險(xiǎn)加劇
馬年伊始，杭州樓市的降價(jià)引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)全國(guó)樓市價(jià)格下跌的猜想。
3月13日，統(tǒng)計(jì)局2014年1月～2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況，今年前兩個(gè)月商品房銷售面積1.05億平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
雖然樓市的成交量和成交額均在下跌，但土地出讓價(jià)格卻依舊堅(jiān)挺。
2014年2月11日，國(guó)土資源部的《2013年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》顯示，住宅類地價(jià)為5033元/平方米，同比增幅最大，達(dá)9.0%。
德勤也曾于2014年1月底研究報(bào)告表示，“受政策環(huán)境收緊和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入盈利能力下降周期，近60%的內(nèi)地房地產(chǎn)上市企業(yè)在2012年出現(xiàn)凈利潤(rùn)率下滑的局面。”
從目前地產(chǎn)股的走勢(shì)來(lái)看，似乎也反映出未來(lái)相對(duì)悲觀的預(yù)期，經(jīng)過(guò)前期反彈后，地產(chǎn)股又步入了一個(gè)緩慢跌勢(shì)。不過(guò)，由于整個(gè)房地產(chǎn)板塊的PE仍處2008年以來(lái)的低位，板塊整體風(fēng)險(xiǎn)較小，已有券商給予行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)。業(yè)內(nèi)人士指出，周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)鎖定的公司，如招商地產(chǎn)（000024）、保利地產(chǎn)（600048）和萬(wàn)科（000002）等值得投資者關(guān)注。
調(diào)控政策仍將延續(xù)
時(shí)至年底，中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策絲毫沒(méi)有放松的跡象，而房地產(chǎn)的頹勢(shì)仍在繼續(xù)。而對(duì)于宏觀調(diào)控政策未來(lái)會(huì)否放松、房?jī)r(jià)走勢(shì)等議題也成為本次地產(chǎn)年會(huì)上專家熱議的話題。
中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，最近釋放出兩個(gè)非常重要的信號(hào)：一是總理在圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；二是對(duì)于房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，絕不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位。這表明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。
摩根大通中國(guó)投資銀行董事總經(jīng)理、主席龔方雄也表示，“即使宏觀政策放松，針對(duì)房地產(chǎn)的政策也不會(huì)放松?？赡芊潘傻暮暧^政策主要指信貸政策；不會(huì)放松的房地產(chǎn)政策，主要指限購(gòu)、限價(jià)等行政調(diào)控手段?！敝性瘓F(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，未來(lái)一年，政府有可能出于經(jīng)濟(jì)環(huán)境差而放松銀根，但目前正在執(zhí)行的限購(gòu)政策，一年之內(nèi)不會(huì)取消。
與會(huì)的專家們一致呼吁與會(huì)開(kāi)發(fā)商要做過(guò)冬的準(zhǔn)備、做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。同時(shí)，專家們也認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)像2008年那么深，大幅度大范圍的房?jī)r(jià)下跌也不太可能出現(xiàn)。
行業(yè)龍頭值得關(guān)注
在行業(yè)低迷的大背景下，地產(chǎn)股二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)已經(jīng)提前有所反映，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)調(diào)整已超過(guò)兩年，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年11月11日收盤，板塊歷史PE為17.35倍，仍處于2008年以來(lái)的低位。
國(guó)泰君安證券分析師孫建平認(rèn)為，雖然行業(yè)基本面還將繼續(xù)調(diào)整，但這將有利于釋放過(guò)高的政策面壓力，是未來(lái)市場(chǎng)趨于正?；闹匾疤幔欢壳爱a(chǎn)業(yè)資本，即地產(chǎn)公司大股東增持的情況也開(kāi)始愈加明顯，一方面代表估值遠(yuǎn)低于公司本身的價(jià)值；另一方面也將持續(xù)提振市場(chǎng)信心。地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)將愈來(lái)愈近，而且2012年地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)將明顯大于2011年。
記者也注意到，近期部分券商的報(bào)告中幾乎沒(méi)有看空地產(chǎn)股的，最為悲觀的中金公司給予地產(chǎn)股的投資策略也是“建議防御性為主標(biāo)配地產(chǎn)股”，而國(guó)都證券則給予了行業(yè)“推薦-A”的評(píng)級(jí)。
關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略
一、商業(yè)房地產(chǎn)概述
(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念
房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展
我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。
但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類別
(一)政治風(fēng)險(xiǎn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。
(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。
2.融資風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。
(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略
(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。
(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制
1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。
2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)
要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。
1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念
商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。
2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)
商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌
一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。
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政策的目標(biāo)與軌跡
遏制房?jī)r(jià)的過(guò)陜上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大保障性住房建設(shè)，保證居民住有所居，使更多居民能夠買得起房，租得起房。政府已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合明確了這個(gè)調(diào)控目標(biāo)，而且這一目標(biāo)是延續(xù)的。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，政策的目標(biāo)并不是房?jī)r(jià)再次大起大落，而是房地產(chǎn)價(jià)格漲幅逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。政策的目標(biāo)也不是限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。我們從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)被限制的產(chǎn)業(yè)，國(guó)家需要刺激其產(chǎn)量的。終歸，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有利于國(guó)計(jì)民生，需要持續(xù)健康發(fā)展的行業(yè)。
在政策的軌跡上，陳聰認(rèn)為未來(lái)政府會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行政策，而不是再一次政策大動(dòng)蕩、大轉(zhuǎn)向，不會(huì)放松，不會(huì)大幅加碼。而政策出臺(tái)也以一次性強(qiáng)力政策，隨之以強(qiáng)力執(zhí)行為主，避免出現(xiàn)2007年政策反復(fù)加碼，市場(chǎng)預(yù)期波折的情況。因?yàn)檎呀?jīng)看到了預(yù)期紊亂之害，看到了政策反復(fù)加碼(而不是一次性出臺(tái))的副作用，也看到了政策大轉(zhuǎn)向的副作用。主要是將使得購(gòu)房人等待下一個(gè)政策出臺(tái)，從而累積過(guò)量的自住需求，一朝釋放，房?jī)r(jià)容易大幅上漲。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)對(duì)未來(lái)預(yù)期不清，觸發(fā)價(jià)格暴漲暴跌。真正的自住需求往往不能夠在暴漲暴跌中獲得自己需要的房產(chǎn)，暴漲暴跌反而催生了市場(chǎng)投機(jī)的風(fēng)氣。
本輪調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)就是繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈，給開(kāi)發(fā)企業(yè)“抽去杠桿”包括土地款支付更加嚴(yán)格，預(yù)收款的監(jiān)管，收緊房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等。陳聰認(rèn)為，對(duì)于一些一二線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出不在于施工，而在于買地。因此這種去杠桿化不會(huì)極大影響這些企業(yè)的資金。
因此，資金鏈狀況的演變主要仍取決于開(kāi)發(fā)商的主觀意識(shí)。在不虛耗現(xiàn)金流的行業(yè)共識(shí)之下，當(dāng)前收緊資金鏈的行為不會(huì)危害行業(yè)的生存。然而這樣的政策意義卻很大，因?yàn)樗鼘⒅苯記Q定了價(jià)格和銷量的走勢(shì)。如果沒(méi)有收緊資金鏈的政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)如此重視銷售段現(xiàn)金回流。在壓抑需求的信貸政策前，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)，恐怕未來(lái)的業(yè)績(jī)水平也難有保證。
8月11～13日，萬(wàn)科三日累計(jì)漲幅11％，帶領(lǐng)行業(yè)指數(shù)繼續(xù)上漲6.5％。各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上半年銷售業(yè)績(jī)，讓市場(chǎng)看到了兩點(diǎn)：1、旺盛的需求仍然存在；2、市場(chǎng)對(duì)降價(jià)的預(yù)期并不十分悲觀。這些先于市場(chǎng)降價(jià)，降幅幅度10～15％，就基本可以完成快速銷售。短期來(lái)看，中小戶型占比較高的萬(wàn)科，在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認(rèn)為，萬(wàn)科具有一如既往的良好執(zhí)行能力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的5～7月，萬(wàn)科的銷售面積甚至較去年同期提高了6.9％。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤策略，萬(wàn)科的銷售金額和面積在A股上市房企中排名居首。
低估值成主要吸引力
公募基金一度“避之不及”的地產(chǎn)股近日展開(kāi)超跌反彈，在部分基金經(jīng)理看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)預(yù)期成為該板塊反彈契機(jī)。值得注意的是，不少基金公司再度將地產(chǎn)股放回投研團(tuán)隊(duì)的“股票池”，部分基金公司已對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行選擇性“回補(bǔ)”。
東莞證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月9～13日，房地產(chǎn)板塊資金流人多達(dá)430.44億元，凈流入54.65億元?；蛟S這個(gè)凈流人的數(shù)字看起來(lái)并不是很大，但是在當(dāng)周成交量大幅萎縮的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)中，該數(shù)據(jù)依舊讓房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不俗。
8月16日，房地產(chǎn)板塊再度流入資金90.71億元，凈流人13.90億元。17日房地產(chǎn)板塊的資金凈流人現(xiàn)象繼續(xù)上演。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊資金流人高達(dá)108.36億元，而當(dāng)日流出資金只有7873億元，凈流人資金達(dá)到約29.62億元。
值得注意的是，如果說(shuō)上述資金流向監(jiān)測(cè)更多地表明是市場(chǎng)游資甚至私募對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變，近期公募基金對(duì)于房地產(chǎn)板塊似乎也已經(jīng)改變了之前的悲觀態(tài)度。數(shù)據(jù)目前已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司前十大股東名單發(fā)現(xiàn)，公募基金的身影顯著增加。僅以中國(guó)寶安為例，中報(bào)顯示華夏系三只基金共計(jì)持股8377.18萬(wàn)股，另外還有4只基金位列其中。
雖然市場(chǎng)反彈以來(lái)地產(chǎn)股的走勢(shì)一直被各種調(diào)控的利空消息所壓制，廣發(fā)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)估值底部已經(jīng)形成，未來(lái)板塊的整體趨勢(shì)將是向上的。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明指出，2009年9月開(kāi)始新增的大量投資將在從2010年9、10月份集中釋放供應(yīng)，樓市“價(jià)跌量增”成定局。預(yù)計(jì)8月之后，隨著大量供應(yīng)量的上升，主要城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯的下降，板塊的投資機(jī)會(huì)將由“價(jià)值修復(fù)”向“價(jià)值提升”轉(zhuǎn)變。在2010年年底前調(diào)控政策不會(huì)放松，行業(yè)的調(diào)整在向有利于行業(yè)龍頭及優(yōu)勢(shì)公司持續(xù)獲得更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)前行，并將給它們帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。
李少明看好在本輪行業(yè)調(diào)整中持續(xù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、億城、保利、首開(kāi)、金融街、濱江、環(huán)球、冠城等等公司，更看好重新納入增長(zhǎng)通道的萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的億城、招商地產(chǎn)和泛海等等公司。正所謂資金從來(lái)不會(huì)盲目追逐。在資金持續(xù)凈流入以及公募基金態(tài)度的悄然轉(zhuǎn)變背后，房地產(chǎn)板塊目前處于歷史低位的估值水平或許才是這一切背后的原因所在。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年8月12日，44家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的2010年每股收益的預(yù)測(cè)均值為0.63元，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)比上年增長(zhǎng)30％。以萬(wàn)科8月18日8.79元的收盤價(jià)計(jì)算，萬(wàn)科2010年的預(yù)期市盈率約為14倍。22家機(jī)構(gòu)對(duì)2010年保利地產(chǎn)每股收益的預(yù)測(cè)值為1.05元，凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)增幅36％。以8月18日保利地產(chǎn)收盤價(jià)13.16元計(jì)算，2010年預(yù)期市盈率為12.6倍。光太證券認(rèn)為，剔除預(yù)收款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全，性與萬(wàn)科接近。招商地產(chǎn)由于有招商銀行和招商局集團(tuán)從信貸到土地的鼎力相助，似乎更被市場(chǎng)看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，26家機(jī)構(gòu)對(duì)招商地產(chǎn)的2叭。年每股收益的平均預(yù)測(cè)值為1.26元，以8月18日20.65的收盤價(jià)計(jì)算，招商地產(chǎn)的2010年預(yù)期市盈率為16，相比萬(wàn)科和保利地產(chǎn)有點(diǎn)偏高。
上市房企的業(yè)績(jī)歷來(lái)是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。截至3月19日，滬深兩市共有32家上市房地產(chǎn)公司披露了2011年年報(bào)。經(jīng)年的房地產(chǎn)調(diào)控，諸多房地產(chǎn)企業(yè)顯現(xiàn)出疲態(tài)，他們到底有著怎樣的困境與生存之憂？又如何謀求生存與發(fā)展？且看上市房企2011年年報(bào)如何解讀。
32家上市房企負(fù)債增千億
32家上市房企中，雖然七成左右企業(yè)年報(bào)報(bào)喜，但依然難掩地產(chǎn)行業(yè)的低迷；多數(shù)開(kāi)發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)率下降明顯，手中庫(kù)存量飆升；同時(shí)，銷售低迷已影響其資金鏈，部分房企負(fù)債率上升，現(xiàn)金流迅速下降。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2011年年末，上述滬深兩市已2011年年報(bào)的32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額為4818.4億元，而2010年這32家房企的負(fù)債總額為3706.52億元，總負(fù)債較去年同期增加1111.88億元，其負(fù)債總額增幅達(dá)到30%。
除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，6家房企負(fù)債增長(zhǎng)幅度超過(guò)40%，其中負(fù)債增幅最高的是多倫股份，增長(zhǎng)率達(dá)到86.7%；12家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)或接近70%，其中資產(chǎn)負(fù)債率最高的是高新發(fā)展，達(dá)到96%。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，某些指標(biāo)已經(jīng)暴露出行業(yè)面臨的潛在問(wèn)題。例如，2012年面臨信托到期兌付的有30家上市房地產(chǎn)企業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年將到期的項(xiàng)目達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，占總共到期資金數(shù)額的86.9%。
由此可見(jiàn)，房企2011年面臨的資金壓力增大。同時(shí)，2012年，房企面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力，還有陡增的庫(kù)存壓力。
楊紅旭認(rèn)為，上市房企負(fù)債不斷攀升的因素很多，市場(chǎng)低迷，銷售疲軟，庫(kù)存壓力陡增是房企負(fù)債和資金壓力上升的主要原因。除此之外，資金回籠不及時(shí)，需要投資項(xiàng)目較多也是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的重要原因。
值得注意的是，由于銷售遇阻，已年報(bào)的房企中有66%的企業(yè)出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨量大幅上升。龍頭房企萬(wàn)科的負(fù)債總額達(dá)到了2283.76億元，占上述32家房企負(fù)債總額的47%，其資產(chǎn)負(fù)債率也由此前的74.69%上升至77.10%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的負(fù)債總值由2010年末的596億元上升到2011年末的715億元。
平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東則認(rèn)為，房企負(fù)債率走高是正?，F(xiàn)象，因?yàn)檫@一行業(yè)預(yù)收賬款高。不過(guò)，也有資深分析師表示，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，資金鏈壓力大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。
也正因?yàn)樨?fù)債率走高，房企紛紛采取了“慎拿地、緩開(kāi)工”的應(yīng)對(duì)策略。萬(wàn)科、龍湖年報(bào)均顯示，2012年的新開(kāi)工計(jì)劃有所調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控不放松的基調(diào)之下，降價(jià)促銷、消化庫(kù)存將是房企今年的主要任務(wù)。
大房企依然斬獲頗豐
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，公布業(yè)績(jī)快報(bào)的房企中，有七成的業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)四強(qiáng)“招保萬(wàn)金”的業(yè)績(jī)報(bào)告更是受到各方矚目。
萬(wàn)科去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%；招商地產(chǎn)2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入151.11億元，同比增長(zhǎng)9.64%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額198.97億元，同比增長(zhǎng)45%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)65.14億元，同比上漲32%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)126.7億元港元，同比增長(zhǎng)66.6%；龍湖地產(chǎn)，營(yíng)業(yè)額較上年增長(zhǎng)59.6%，歸屬于股東的溢利較上年增長(zhǎng)53.2%。
面對(duì)調(diào)控的艱難市場(chǎng)，大房企為何依舊發(fā)展勢(shì)頭迅猛？快速銷售還是“最大法寶”。
龍湖年報(bào)顯示，“堅(jiān)定執(zhí)行年初既定策略，積極銷售、謹(jǐn)慎投資和嚴(yán)格現(xiàn)金管理，并憑借良好的品牌和質(zhì)量，在下行市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)了出色的現(xiàn)金流和盈利平衡?！?011年，龍湖地產(chǎn)合同銷售額為382.7億元，為歷史最高。萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依然延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。
另外，除大型房企能及時(shí)轉(zhuǎn)頭，適應(yīng)新的市場(chǎng)外，房產(chǎn)公司銷售收入入賬帶有一定的滯后性也不無(wú)關(guān)系。據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，萬(wàn)科2011年年報(bào)的結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，雖然此后的市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整導(dǎo)致銷售困難增加和利潤(rùn)率小幅度下降，但并不明顯。
從萬(wàn)科、中海、招商的年報(bào)看，2012年各大房企的項(xiàng)目擴(kuò)張速度有所放緩，計(jì)劃新開(kāi)工面積，計(jì)劃竣工面積大體與2011年總體保持平衡，甚至略有減少。
受嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控影響，部分中小房企業(yè)績(jī)更現(xiàn)大跌?！?011年公司業(yè)績(jī)不進(jìn)反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端項(xiàng)目沒(méi)有按期取得預(yù)售許可證，錯(cuò)過(guò)了銷售節(jié)點(diǎn)”。億城股份相關(guān)人士表示。億城股份2011年?duì)I業(yè)收入為21.56億元，凈利潤(rùn)為3.62億元，分別同比下降29.86%和33.7%。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，2011年萬(wàn)科、招商、金地等龍頭房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營(yíng)銷策略已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變。在招商地產(chǎn)的年報(bào)中，如此表述：新項(xiàng)目注意根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，均衡高、中、低產(chǎn)品的配比，增強(qiáng)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力。
實(shí)際上，大型房企早就做出了反應(yīng)，保利、招商、恒大等近期積極領(lǐng)銜降價(jià)，全面打折。其中，最為典型的是綠城，春節(jié)后一直致力于產(chǎn)品銷售，甚至連其董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也自稱有銷售任務(wù)量，歡迎大家找他買房。除此之外，更多的房企忙于“找錢”。近期，首開(kāi)、中海、龍湖、雅居樂(lè)、合景泰富等開(kāi)發(fā)商頻繁通過(guò)信托、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等各種方式融資。
楊紅旭表示，開(kāi)發(fā)商忙于銷售和融資償債，投資熱情明顯降溫，尤其是購(gòu)地規(guī)模持續(xù)下滑。除此之外，華業(yè)地產(chǎn)的高管也曾透露，排除特殊情況，華業(yè)地產(chǎn)2012年將不會(huì)在北京拿地。更值得一提的是，據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)已公布的2011年年報(bào)顯示，2012年，公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃直接投資總額為46億元。比照2011年，其計(jì)劃投資總額縮水了14億元，縮水比例達(dá)到了23%。
通過(guò)對(duì)品牌房企新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)已然成為主流，通過(guò)股權(quán)合作的房地產(chǎn)基金模式有助于企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在殘酷的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。雖然房地產(chǎn)已過(guò)高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的投資價(jià)值仍然巨大。站在“白銀時(shí)代”的風(fēng)口，品牌房企正積極在物業(yè)、金融、娛樂(lè)等領(lǐng)域?qū)で筠D(zhuǎn)型突破。下面，我們以萬(wàn)科、保利、招商、金地為切入點(diǎn)進(jìn)行分析，以此探知房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)機(jī)會(huì)。
銷售火爆 投資聚焦核心城市
受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，萬(wàn)科、保利、招商及金地四家上市房企在本輪行業(yè)回暖中獲得靚麗表現(xiàn)。從銷售面積和銷售金額來(lái)看，2016年1-4月四家上市房企均實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，增速?gòu)母叩降鸵来螢榻鸬?、保利、招商、萬(wàn)科。其中，規(guī)模較小的金地集團(tuán)，2016年前四個(gè)月累計(jì)銷售面積187.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)118%，實(shí)現(xiàn)銷售金額275.2億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)176%；而行業(yè)龍頭萬(wàn)科A表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)，累計(jì)銷售面積809.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49%，累計(jì)銷售金額1108.9億元，同比增長(zhǎng)73%。
從土地購(gòu)置方面來(lái)看，2016年1-4月四家房企新增土地?cái)?shù)量的排名依次是萬(wàn)科、保利、招商及金地。其中萬(wàn)科48個(gè)新增項(xiàng)目中有43個(gè)在二線城市，比例接近90%；保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中有21個(gè)來(lái)自二三線城市，占比87.5%。相對(duì)于這兩大房企龍頭，招商蛇口和金地集團(tuán)的拿地策略則要謹(jǐn)慎很多。其中招商蛇口在可開(kāi)發(fā)資源多的優(yōu)勢(shì)下平滑、精細(xì)拿地，繼續(xù)聚焦主流一二線城市，合理補(bǔ)充庫(kù)存。而金地集團(tuán)則更為低調(diào)，至今僅獲得杭州、武漢兩塊土地項(xiàng)目，公司拿地節(jié)奏的放緩，一方面與近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率過(guò)高有關(guān)，另一方面則是可售項(xiàng)目資源較為充足。
基金模式搶市場(chǎng) 多元化謀轉(zhuǎn)型
從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，2016年前4個(gè)月萬(wàn)科新增的48個(gè)項(xiàng)目中，19個(gè)擁有項(xiàng)目100%權(quán)益，其余均為股權(quán)合作開(kāi)發(fā)，占比高達(dá)60.4%。另一房企巨頭保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中也有13個(gè)是合作開(kāi)發(fā)，比例也超過(guò)50%?？梢钥闯?，通過(guò)股權(quán)合作的基金模式已經(jīng)成為房企操作主流。
從投資的角度分析，該模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：1.凈資產(chǎn)規(guī)模的降低帶來(lái)凈利潤(rùn)率和權(quán)益乘數(shù)的雙提升，提高ROE水平。2.通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，提高了財(cái)務(wù)安全性；通過(guò)不同環(huán)節(jié)收益，使得收益實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定。3.擴(kuò)大市場(chǎng)份額，擺脫對(duì)股權(quán)融資的依賴。4.作為房企品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作的不斷嘗試，將提升其無(wú)形資產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而帶動(dòng)凈資產(chǎn)溢價(jià)率的上揚(yáng)。當(dāng)然，股權(quán)合作開(kāi)發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)及特殊性，在采用時(shí)應(yīng)充分考慮自身?xiàng)l件及能力。
而隨著存量時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)城市升級(jí)將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重心。在立足開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，這四家品牌房企均加快多元化布局。其中萬(wàn)科擬與深圳地鐵合作，運(yùn)用“地產(chǎn)+物業(yè)”模式，積極轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商；保利地產(chǎn)擬參股設(shè)立粵港證券，深化金融業(yè)務(wù)；招商蛇口整合后集合園區(qū)、社區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)于一身，并積極拓展一線城市地鐵物業(yè)；金地集團(tuán)旗下?lián)碛械摹胺€(wěn)盛投資”管理著多支房地產(chǎn)基金，募集資金能力較強(qiáng)。此外，這四家房企也積極迎合市場(chǎng)潮流，布局養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)020，搶占多元化轉(zhuǎn)型新高點(diǎn)。當(dāng)然，轉(zhuǎn)型機(jī)遇是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，我們需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，合理評(píng)估其未來(lái)潛在的投資價(jià)值。
板塊重估 價(jià)值當(dāng)立
對(duì)于A股房地產(chǎn)上市公司，由于PE偏短期但確認(rèn)性強(qiáng)，NAV偏價(jià)值但可比性差，因此NAV結(jié)合PE仍是估值的最有效辦法。下面以上述四家房企上市公司進(jìn)行對(duì)比分析：
不過(guò)多犧牲項(xiàng)目利潤(rùn)
在A股四大龍頭房企中,招商地產(chǎn)最先公布中報(bào)。今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.81億元,同比增長(zhǎng)142.76%。凈利潤(rùn)達(dá),到10.50億元,同比增長(zhǎng)115.71%。其中珠三角地區(qū)營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)最大,達(dá)398984萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)97.14%,長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域和其他區(qū)域營(yíng)業(yè)收入分別為190762萬(wàn)元、63291萬(wàn)元和45078萬(wàn)元。
盡管上半年結(jié)算業(yè)績(jī)不錯(cuò),但招商地產(chǎn)今年上半年銷售量與2009年同期相比有所下滑。上半年銷售28.75萬(wàn)平方米,簽約銷售額42.3億元。與公司預(yù)定的150億元銷售目標(biāo)相比,完成率僅達(dá)到了28%。
分析認(rèn)為,招商地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績(jī)慘淡的主要原因是可售資源有限,上半年推盤僅約70萬(wàn)平方米,同時(shí)偏中高端物業(yè)和一二線城市,受市場(chǎng)影響較大。
下半年招商地產(chǎn)的推盤量將大大增加,上、下半年的比例大致是3:7,8月18日,長(zhǎng)江證券的分析師蘇雪晶與招商地產(chǎn)高管進(jìn)行了交流。從其介紹的情況來(lái)看,招商地產(chǎn)9、10、11月份三個(gè)月的推盤量將占到總推盤量的70%。
就深圳而言,目前國(guó)際公寓還沒(méi)正式推盤,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在35000～40000元/平方米之間,花園5期售價(jià)27000元/平方米;瀾園在富士康附近,售價(jià)在9000―12000元/平方米之間。
而招商地產(chǎn)在北京與天津的項(xiàng)目,其中北京奧北區(qū)域豪宅招商嘉銘?瓏原做精品,預(yù)計(jì)售價(jià)在35000元/平方米左右。朝陽(yáng)公園附近的公園1872售價(jià)在36000元/平方米左右。天津主流豪宅招商鉆石山高層預(yù)計(jì)新推盤16000元/平方米左右。廣州方面,金山谷別墅售價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米,10月推出普通住房?jī)r(jià)格為8000～9000元/平方米。招商地產(chǎn)整體判斷,未來(lái)銷售價(jià)格調(diào)整7%左右的水平,和目前主流開(kāi)盤優(yōu)惠程度類似。但與此同時(shí)招商地產(chǎn)也表示,如成交回升,價(jià)格很有可能重新回歸上升狀態(tài),不會(huì)過(guò)多犧牲項(xiàng)目利潤(rùn)。
深耕大本營(yíng)
對(duì)于招商地產(chǎn)近年表現(xiàn),北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文認(rèn)為,從發(fā)展策略上來(lái)看,招商地產(chǎn)偏穩(wěn)健。其央企背景,并不像民營(yíng)企業(yè)在融資環(huán)境不佳的情況下必須靠降價(jià)來(lái)維系資金鏈,因此,受到市場(chǎng)的影響也不好判斷。
確如其言,央企背景有可能使得招商地產(chǎn)成為央企整合受益者。今年國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn),地產(chǎn)資源已開(kāi)始流向保留的16家。招商地產(chǎn)作為16家杰出代表,將有可能獲得新的機(jī)遇。如與招商局集團(tuán)有過(guò)合作的中外運(yùn)、中遠(yuǎn)等公司,未來(lái)有望與招商地產(chǎn)進(jìn)一步深度合作。
招商地產(chǎn)在大本營(yíng)深圳也正迎來(lái)一輪機(jī)遇。目前市場(chǎng)最關(guān)心的深圳區(qū)域兩個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題――前海和城市更新改造,招商地產(chǎn)也是這個(gè)問(wèn)題涉及最深的公司。背靠實(shí)力雄厚的招商局集團(tuán),招商地產(chǎn)大股東多次將手上擁有的豐厚土地資源注入。
房市洗牌尚未結(jié)束 大房企越戰(zhàn)越勇
2012年雖是調(diào)控年，但在剛需支撐下，2012年商品房銷售整體回暖。大型龍頭企業(yè)在調(diào)控中展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)變能力。大型房企的業(yè)績(jī)甚至超越以往。經(jīng)過(guò)此輪調(diào)控，龍頭房企的市場(chǎng)份額越發(fā)集中。
某機(jī)構(gòu)的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全國(guó)房企銷售額的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企業(yè)的市場(chǎng)集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中國(guó)內(nèi)地房企前10名的銷售金額合計(jì)達(dá)8222億元，較去年同期的6298億元增長(zhǎng)30.55%。約占全國(guó)全年房地產(chǎn)銷售總額的16%左右。
房企分化的主因是大型企業(yè)借貸成本普遍低于中小房企，前者的融資成本在10%左右，而后者可能要超過(guò)25%。即便如此，受制于風(fēng)險(xiǎn)考量，這些小型企業(yè)也借不到資金。
2012年土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊不少，這為有資金優(yōu)勢(shì)的大型企業(yè)再次創(chuàng)造擴(kuò)張制造了機(jī)遇。相比之下，目前不少小型企業(yè)仍在不斷融資，或?qū)で笳w出售，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)并未出現(xiàn)普遍的春天。
此外，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)2008年、2009年和2011年、2012年兩次金融危機(jī)、資金緊張的階段，可以說(shuō)是明確了現(xiàn)金為王的道理；快銷模式已經(jīng)深入人心，去年銷售業(yè)績(jī)亮眼的龍頭房企都是追求高周轉(zhuǎn)的企業(yè)。最為典型的是保利地產(chǎn)在2012年初提出“新盤單月消化50%，半年消化80%、爭(zhēng)取竣工前清盤”的營(yíng)銷策略。隨后保利又啟動(dòng)“三搶”策略，以“搶資金、搶市場(chǎng)、搶進(jìn)度”為口號(hào)，將定向優(yōu)惠鋪開(kāi)。2012年全年，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積901.13萬(wàn)平方米，同比（較上年）增長(zhǎng)38.57%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%。大房企普遍以降價(jià)走量的方式去擴(kuò)大銷售量。小房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中難有充足的剛需項(xiàng)目，也就不能借這類產(chǎn)品的謹(jǐn)慎定價(jià)和促銷來(lái)促進(jìn)銷售。
“搶”地年底襲來(lái)
2012年上半年地產(chǎn)公司普遍對(duì)行情比較悲觀，拿地規(guī)模小，甚至“絕食”。下半年隨著地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銷售的增加為地產(chǎn)公司提供了充足的現(xiàn)金流，隨之，地產(chǎn)商紛紛出手購(gòu)地。以萬(wàn)科為例，上半年寸土未進(jìn)，而下半年，2012年萬(wàn)科共新增加76個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1446萬(wàn)平方米，略高于全年銷售面積1295萬(wàn)平方米。半年時(shí)間即把一年的拿地任務(wù)超額完成。同樣的情況也出現(xiàn)在招商地產(chǎn)，2012年招商拿地合計(jì)超460萬(wàn)平方米，土地款157億元，占到銷售額的一半左右，創(chuàng)下招商地產(chǎn)有史以來(lái)土地投入的新高。
