時(shí)間：2023-11-17 09:46:06
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資活動(dòng)對企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過對項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中都會進(jìn)行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對市場走勢和競爭環(huán)境的預(yù)測均來源于對歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場波動(dòng)影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場需求。進(jìn)入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過程，通過聘請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。
（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時(shí)序性來說，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來源及投資效果評價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施
（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。
因此，必須通過進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及市場情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)
基于健全項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算體系，通過對項(xiàng)目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開發(fā)階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過長短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。
（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營運(yùn)資金管理。
1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營銷與財(cái)務(wù)的對接機(jī)制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測未來較長一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
針對這一特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測分析下，對波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營性資金盈余進(jìn)行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開發(fā)投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來說，對于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對滿足項(xiàng)目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
（一）風(fēng)險(xiǎn)管理概念
所謂的“風(fēng)險(xiǎn)”是存在于人們的日常生活與生產(chǎn)當(dāng)中，對人類社會的發(fā)展而言，這屬于客觀存在的一種規(guī)律，然而就算知道存在也無法實(shí)現(xiàn)對其的準(zhǔn)確判斷與預(yù)測。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的界定，業(yè)界也對此展開了深入的研究與探討，在多個(gè)領(lǐng)域中發(fā)揮著十分重要的作用，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、管理學(xué)以及風(fēng)險(xiǎn)管理與控制學(xué)等等。相關(guān)學(xué)者也針對風(fēng)險(xiǎn)的界定提出了不同的觀點(diǎn)與看法，包括“差異學(xué)說”“主觀性與客觀性”學(xué)說、“可能性”與不確定性“學(xué)說等等，通過對這些觀點(diǎn)的整合，并以房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，筆者將風(fēng)險(xiǎn)定義為：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于實(shí)際與預(yù)期報(bào)酬存在差異，這一差異與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其涵蓋的經(jīng)營活動(dòng)包括融資、投資、資金與運(yùn)營以及利潤分配，由于經(jīng)營活動(dòng)的繁雜性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)始終存在較大的潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理理念，最早起源于美國，如今這已經(jīng)成為重要的管理手段，并形成了相對科學(xué)完整的體系。風(fēng)險(xiǎn)管理指的是通過對科學(xué)的方法來識別、評估、處理以及監(jiān)控可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并選擇最佳的措施來實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風(fēng)險(xiǎn)管理這一過程中具有系統(tǒng)性與復(fù)雜性，其通過對風(fēng)險(xiǎn)的一系列應(yīng)對方法以實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是為了使風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風(fēng)險(xiǎn)管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制概念
在財(cái)務(wù)管理的過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制具有十分重要的意義，其是為了使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業(yè)利益，使企業(yè)由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的情況得以有效避免。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是為了在風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)，權(quán)衡潛在的風(fēng)險(xiǎn)收益與潛在的風(fēng)險(xiǎn)損失，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)決策進(jìn)行優(yōu)化，力爭在降低風(fēng)險(xiǎn)成本的前提下獲得更多的效益。為了實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，企業(yè)決策主體采取的方法可以使為企業(yè)生產(chǎn)要素的正常投入提供保障，或者使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)得以強(qiáng)化，以此實(shí)現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部管理信息與外部環(huán)境的有效調(diào)控。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果會表現(xiàn)出企業(yè)所有經(jīng)營管理活動(dòng)的最終結(jié)果，因此，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營消極最終也會表現(xiàn)出企業(yè)財(cái)務(wù)控制的最終結(jié)果，會綜合體現(xiàn)出企業(yè)實(shí)際償債能力、運(yùn)營能力以及盈利能力。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探析
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程
房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關(guān)權(quán)益，除了房屋以外，土地財(cái)產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項(xiàng)目，其具有較長的開發(fā)周期，受到空間、地域以及時(shí)間的限制，自身也具有較高的價(jià)值，其剛性需求以及保值增值的特點(diǎn)也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在社會生活中的各個(gè)方面都可與房地產(chǎn)產(chǎn)生的附帶效應(yīng)有著密切的聯(lián)系，同時(shí)作為基本的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)對于社會生產(chǎn)與人民生活而言也具有十分重要的價(jià)值與意義。此外，我國經(jīng)濟(jì)一直呈現(xiàn)高速增長的走勢，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為一項(xiàng)綜合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務(wù)于一體，涉及到的領(lǐng)域十分廣泛，包括房地產(chǎn)籌資、開發(fā)、銷售、管理以及物業(yè)及相關(guān)增值服務(wù)。其中開發(fā)商、投資商、發(fā)展商、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介以及房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，房地產(chǎn)開發(fā)具體分為前期、中期以及后期，其具體內(nèi)容分別為籌資開發(fā)、招工建設(shè)以及流通銷售。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，分別是萌芽階段、初創(chuàng)階段、成長階段以及調(diào)整階段。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設(shè)基本形成了科學(xué)成熟的體系，對國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)而言發(fā)揮著不可替代的作用。
（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素分析
1.外部因素
第一，外部金融環(huán)境影響因素。在一定時(shí)期內(nèi)，隨著國家宏觀金融政策的調(diào)整與改革，企業(yè)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)可能會受到重大影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)利率波動(dòng)、信貸政策的調(diào)整、貨幣政策的變化、企業(yè)信用要求以及各類金融交易嚴(yán)格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。通常情況下，如果國家實(shí)行緊縮性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，那么在很大程度上會影響到企業(yè)的籌資活動(dòng)與資金運(yùn)作，這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言尤其突出?，F(xiàn)階段，我國很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常緊張，這些企業(yè)處于高負(fù)債狀態(tài)，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業(yè)務(wù)，如此以來，如果國家實(shí)行的緊縮性貨幣政策，那么企業(yè)的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，情況嚴(yán)重時(shí)企業(yè)可能會直接破產(chǎn)。第二，法律環(huán)境影響因素。對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理而言，法律環(huán)境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，法律環(huán)境的重要性更是突出?，F(xiàn)階段由于房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)，而房價(jià)問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價(jià)過高已經(jīng)超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩(wěn)定發(fā)展而言構(gòu)成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的限制與調(diào)控，然而實(shí)際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規(guī)，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭受破壞，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也由此增加。第三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。在企業(yè)所處使其中，由于受到企業(yè)外部整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r的影響，使得企業(yè)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。企業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢呈正相關(guān)，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于停滯或者收縮時(shí)期，那么企業(yè)的發(fā)展也會受到限制。第四，稅務(wù)環(huán)境因素。企業(yè)的資金與財(cái)務(wù)狀況會受到國家稅務(wù)政策調(diào)整的影響。對不同的地方其實(shí)行的稅收政策也有一定的差別，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也會受到較大的影響。
2.內(nèi)部因素
第一，企業(yè)規(guī)模。從某種意義上來講，企業(yè)規(guī)模能表現(xiàn)出企業(yè)對市場波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來影響的承受能力。不同規(guī)模的企業(yè)，其經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運(yùn)作、投資規(guī)模、價(jià)格政策以及稅務(wù)又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以及股權(quán)結(jié)構(gòu)與其存在的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)，這是由于這類企業(yè)具有廣泛的籌資渠道與較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，能有效抵御風(fēng)險(xiǎn)。
（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的歸類分析
對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，具體可分為三類，即融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及資金回收風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)無法按照預(yù)期籌集到預(yù)期資金以支持經(jīng)營活動(dòng)正常開展的可能性。根據(jù)企業(yè)融資渠道，可以將融資風(fēng)險(xiǎn)劃分為兩類，即外部融資風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的投資過程中，由于預(yù)期投資回報(bào)與項(xiàng)目結(jié)束后帶來的投資收益存在差異，進(jìn)行給企業(yè)造成損失的可能性。上文提出風(fēng)險(xiǎn)在人們生活生產(chǎn)中是客觀存在且無法預(yù)測的，因此企業(yè)的任何投資活動(dòng)存在的投資風(fēng)險(xiǎn)都是難以避免的。根據(jù)企業(yè)的投資活動(dòng)的性質(zhì)，通?？梢苑譃閮深?，即對內(nèi)投資與對外投資。而根據(jù)不同的投資對象可以將投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類，即對內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)與對外投資風(fēng)險(xiǎn)。此外就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。這是指商品在轉(zhuǎn)化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉(zhuǎn)化中，受到轉(zhuǎn)化時(shí)間與金額不確定性的影響，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個(gè)環(huán)節(jié)，即產(chǎn)品向結(jié)算資金的轉(zhuǎn)變與結(jié)算資金向貨幣資金的轉(zhuǎn)化。任何一個(gè)轉(zhuǎn)變環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會形成企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資金無法回收。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金回收風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式，其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響也非常大。
三、我國針對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的原則性內(nèi)容及方式
我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應(yīng)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)原則、成本與效益均衡原則、風(fēng)險(xiǎn)防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的完善、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的多元化發(fā)展以及加強(qiáng)緊急預(yù)案措施的完備。
（二）以AHP的層次分析法為基礎(chǔ)構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)模式
本文基于AHP層次分析法，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)模式的構(gòu)建進(jìn)行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀(jì)70年代美國著名運(yùn)籌學(xué)家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規(guī)范決策思維過程，對定性與定量因素相結(jié)合的決策問題而言具有較強(qiáng)的適用性。在決策問題中的應(yīng)用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標(biāo)的確定、目標(biāo)影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模式的構(gòu)建，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建，具體包括速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。同時(shí)對其進(jìn)行分類以表現(xiàn)企業(yè)的償債、運(yùn)行以及獲利能力。然后根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的重要程度，確定各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重。不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對企業(yè)的影響程度各有不同，而對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效分析，就要對流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行重點(diǎn)研究。
（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)解決策略
為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理。而為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，首先要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立良好的企業(yè)文化，如此才能營造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，使企業(yè)員工的凝聚力與協(xié)調(diào)力得以增強(qiáng)，企業(yè)全體朝著同一個(gè)目標(biāo)共同奮斗，以此使企業(yè)的發(fā)展得以推動(dòng)。而企業(yè)文化的建設(shè)，具體應(yīng)從價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇、員工認(rèn)同的強(qiáng)化、提煉定格以及發(fā)展方向的豐富入手。其次，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。應(yīng)從企業(yè)自身管理體制為出發(fā)點(diǎn)，并充分考慮企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制手段與企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制，使企業(yè)內(nèi)部控制力度得以加強(qiáng)。如此才能實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范。同時(shí)為了從源頭上實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就必須建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能得以提高。此外，企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的改善還需要實(shí)現(xiàn)控制制度的完善，應(yīng)使員工的風(fēng)險(xiǎn)意識得到強(qiáng)化，基于正確的風(fēng)險(xiǎn)觀進(jìn)行內(nèi)部控制制度的建立。再者，還要對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率與質(zhì)量。此外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)應(yīng)對外部環(huán)境變化的能力。與企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善相比，提高外部環(huán)境應(yīng)對能力對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制而言也具有十分重要的意義。企業(yè)應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)內(nèi)部資源利用情況進(jìn)行充分的考慮與分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行深入研究，以此為企業(yè)的健康長遠(yuǎn)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，與此同時(shí)，也面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。由于受國家宏觀調(diào)控政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重限制，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在日益加劇。面對嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須找出風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能使企業(yè)獲得更好、更快的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
（一）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
就當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在初期階段往往是負(fù)債開發(fā)。企業(yè)自有資金僅占相當(dāng)小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業(yè)的投資不能按期回收，企業(yè)將難以達(dá)到預(yù)期收益，這樣以來，企業(yè)勢必面臨著償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在高回報(bào)利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮高利率帶來的風(fēng)險(xiǎn)，盲目地、過度地進(jìn)行多渠道的籌融資活動(dòng)，很可能造成企業(yè)無法按期償還債務(wù)。
（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
從某種意義上來說，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)。利率變動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業(yè)資金成本增加，預(yù)期收益減少，這樣以來勢必影響到企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)最常用的方法。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負(fù)債率高的現(xiàn)象，這從很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度，同時(shí)也加大了企業(yè)從其他渠道籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行逐步提高了存款準(zhǔn)備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資更加棘手。一些較小的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財(cái)務(wù)影響，一旦母公司財(cái)務(wù)狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（四）投資收回風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)商品受政治、經(jīng)濟(jì)等多種因素的影響，部分企業(yè)的房地產(chǎn)商品大量閑置。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量資金，在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。此外，還存在客戶不能按時(shí)交清房款的情況，這就都將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資回收風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要從宏觀和微觀兩個(gè)層面進(jìn)行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調(diào)控政策的影響。為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。為響應(yīng)國家有關(guān)政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資速度，遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
其二，市場不成熟。房地產(chǎn)業(yè)是近年來新興起的一個(gè)行業(yè)，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進(jìn)一步的研究。房地產(chǎn)投資運(yùn)作缺乏科學(xué)性，帶有很大的盲目性。有些房地產(chǎn)業(yè)將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完善的會計(jì)體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，其會計(jì)核算不同于一般的加工企業(yè)。現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)缺乏完整的會計(jì)核算體系，關(guān)于會計(jì)科目的設(shè)置、指標(biāo)評價(jià)以及核算方法等還不夠完善規(guī)范。一些房地產(chǎn)業(yè)不考慮自身的特點(diǎn)，盲目照搬加工企業(yè)的核算辦法，以此得到的財(cái)務(wù)結(jié)果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的投資來看，普遍帶有盲目性和投機(jī)性，企業(yè)對投資項(xiàng)目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究。投資分析缺少具體依據(jù)，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未推行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致、全面的財(cái)務(wù)預(yù)算。
二是財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性缺乏足夠的認(rèn)識。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不可避免的存在著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，但在實(shí)際工作中，很多財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識較為薄弱，從很大程度上造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的又一重要原因。企業(yè)只有提高財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策來看，普遍存在主觀決策與經(jīng)驗(yàn)決策現(xiàn)象。
三是成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。一些房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注工程進(jìn)度的控制，卻不重視對成本費(fèi)用的控制，成本管理過于簡單，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理視為單項(xiàng)成本的控制工作。缺乏對后期財(cái)務(wù)成本費(fèi)用分析，未能很好的控制每一項(xiàng)具體的費(fèi)用。有些企業(yè)的成本費(fèi)用控制僅僅停留在簡單的記錄、計(jì)算上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成本管理的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費(fèi)用控制執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，找出積極應(yīng)對措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。具體來說，可以從以下幾個(gè)方面著手：
（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
其一，注重現(xiàn)金流量表的作用。現(xiàn)金流量表可以很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營狀況，可以使會計(jì)報(bào)表使用者對企業(yè)的經(jīng)營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財(cái)務(wù)決策風(fēng)險(xiǎn)有非常重要的意義。另一方面，通過現(xiàn)金流量表，企業(yè)的經(jīng)營者可以對資金供需市場及宏觀環(huán)境的變化有及時(shí)的了解。鑒于現(xiàn)金流量表的重要作用，企業(yè)必須引起足夠的重視。
其二，加強(qiáng)建筑材料成本管理。材料成本在開發(fā)成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業(yè)盈利。加強(qiáng)材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業(yè)應(yīng)選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎(chǔ)；其次，企業(yè)應(yīng)具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，為材料成本管理工作的實(shí)施提供制度保障；最后，企業(yè)應(yīng)建立材料成本考核機(jī)制，并加大監(jiān)督力度，嚴(yán)格控制采購成本。
其三，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。做好應(yīng)收賬款管理工作對加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效益、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及維護(hù)投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業(yè)迫切需要制定一套系統(tǒng)、完整的應(yīng)收賬款管理制度，并將其落到實(shí)處。
其四，加強(qiáng)存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大損失。因此，企業(yè)必須采取積極應(yīng)對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉(zhuǎn)速度，縮短投資回收期。
（二）加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制
加強(qiáng)生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制對企業(yè)盈利有著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立權(quán)責(zé)明晰的成本和風(fēng)險(xiǎn)控制體制，切實(shí)做好生產(chǎn)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)控制工作。
要做好成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段入手，做好市場調(diào)研工作，設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。同時(shí)還要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。
其次，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競爭機(jī)制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的控制。
第三，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好預(yù)算控制工作，確保結(jié)算質(zhì)量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)行的重要經(jīng)濟(jì)支撐，做好資金管理對房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視現(xiàn)金管理，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃。其次，加強(qiáng)建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業(yè)注重應(yīng)收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現(xiàn)的概率，提高資金利用效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。
四、結(jié)語
由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)又快、又好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[2] 王晶晶.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析[J].投資與合作，2012（6）.
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001
[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02
0 前 言
作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過對該股份有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實(shí)用意義。
1 SK公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況
SK公司沒有單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，公司對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實(shí)施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作評估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并以內(nèi)部報(bào)告、通報(bào)等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。
公司對內(nèi)部控制的實(shí)施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。
董事會、審計(jì)委員會：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實(shí)施和自我評價(jià)情況。
公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實(shí)施。
公司審計(jì)稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。
外聘審計(jì)機(jī)構(gòu)：對內(nèi)控自評報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。
SK公司對于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。
1.1 市場風(fēng)險(xiǎn)控制
SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)公司無法消除只能時(shí)刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險(xiǎn)是由浮動(dòng)利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價(jià)值利率風(fēng)險(xiǎn)則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險(xiǎn)，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動(dòng)利率，以此來消除利率變動(dòng)產(chǎn)生的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 信用風(fēng)險(xiǎn)控制
為了降低信用風(fēng)險(xiǎn)，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時(shí)收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會審核每一單項(xiàng)應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時(shí)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。同時(shí)SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機(jī)制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險(xiǎn)。
1.3 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制
SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時(shí)刻保證債務(wù)到期時(shí)有充足的流動(dòng)資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時(shí)刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過授信額度來降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2 SK公司SWOT分析
在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個(gè)戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。
2.1 優(yōu)勢
（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過度競爭。
2.2 劣勢
（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險(xiǎn)；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。
2.3 機(jī)會
（1）擴(kuò)大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責(zé)任，提升企業(yè)形象。
2.4 威脅
（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價(jià)的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場。
根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示
3.1 建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系
SK公司對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并沒有給予極大的重視，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部，總體評價(jià)和控制公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評價(jià)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測或評價(jià)出重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有專門的項(xiàng)目小組或臨時(shí)成立的項(xiàng)目小組來消除或減弱風(fēng)險(xiǎn)等適合本公司的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率
企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略
在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)。可以借鑒行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
4 結(jié) 語
通過對公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻(xiàn)
[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制研究――基于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)案例[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.
【關(guān)鍵詞】灰關(guān)聯(lián)分析法；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制
一、引言
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，具有典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，并逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展好壞也直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都影響深遠(yuǎn)。然而從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景面臨著很大的不確定性。自08年金融危機(jī)造成的房價(jià)下降局面結(jié)束后，面對從09年開始迅速上漲的房價(jià)，國家出臺了很多針對房地產(chǎn)業(yè)的政策，力度之大前所未有。如果房價(jià)久居高位，企業(yè)很有可能面臨資本周轉(zhuǎn)的問題，陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。于是對房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制研究顯得尤為重要。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)營過程中必然要面對的風(fēng)險(xiǎn)，其在企業(yè)的融資、投資、資金流轉(zhuǎn)等財(cái)務(wù)活動(dòng)中普遍存在，并深刻影響企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種必然存在的風(fēng)險(xiǎn)，如果其積累到一定程度而無法采取及時(shí)的化解措施，或采取了效果較差的化解措施，企業(yè)就會陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此必須在了解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理地分析評價(jià)、根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)趨勢，識別可能存在的問題，并在此基礎(chǔ)上采取適當(dāng)?shù)目刂坪头婪洞胧箵p失降至最低，實(shí)現(xiàn)最大收益，追求企業(yè)長久的創(chuàng)新和發(fā)展。
當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者也對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了相關(guān)研究。李薇在《我國企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范研究》一文中提出要進(jìn)行市場調(diào)研，防范外部環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)；謝志華在《內(nèi)部控制、公司治理、風(fēng)險(xiǎn)管理：關(guān)系與整合》一文中提出要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，處理好內(nèi)控、公司治理和風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
二、構(gòu)建灰關(guān)聯(lián)分析法的風(fēng)險(xiǎn)控制模型
灰關(guān)聯(lián)分析屬于灰色系統(tǒng)分析方法中的一種，其基本思想主要是根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)態(tài)過程的發(fā)展態(tài)勢，即以前有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的幾何關(guān)系及相似的程度，來判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，各比較序列與參考序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大，反之則越小。灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算是灰色關(guān)聯(lián)分析法的核心，對灰色關(guān)聯(lián)度的分析主要是通過比較幾種曲線間幾何形狀的相似程度進(jìn)行的。在對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評價(jià)時(shí)，選取一個(gè)理想化的最佳樣本作為參考序列是至關(guān)重要的，通過計(jì)算樣本序列與參考序列的關(guān)聯(lián)度，來衡量某一房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)與參考序列的關(guān)聯(lián)度及其動(dòng)態(tài)變化趨勢。關(guān)聯(lián)度下降，說明其與參考序列的偏離度增大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升；關(guān)聯(lián)度上升，說明其與參考序列的偏離度減小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下降。
1.灰關(guān)聯(lián)分析法的計(jì)算原理
（1）按照時(shí)間順序生成參考數(shù)列和比較數(shù)列。參考數(shù)列是反映系統(tǒng)行為特征的因素組成的數(shù)列，比較數(shù)列則是影響系統(tǒng)行為特征的因素組成的數(shù)列。
（2）對參考數(shù)列和比較數(shù)列進(jìn)行同向化和無量綱化處理。無量綱化的方法一般有初值法、均值法、標(biāo)準(zhǔn)化法等，本文主要采用初值法來處理。
（3）求參考數(shù)列與比較數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)，并計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)度r，即對采取求平均值的方法來計(jì)算得到r值，最后對關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排序來比較優(yōu)劣。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模型的構(gòu)建
本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，從償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、成長能力以及現(xiàn)金能力這五個(gè)方面，來重點(diǎn)選取十個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析。在參考序列的選取上，選取了40個(gè)房地產(chǎn)上市公司相對應(yīng)的十個(gè)財(cái)務(wù)比率的均值作為行業(yè)參考值，與所要分析的代表企業(yè)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算，其中，選取的十個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分別為流動(dòng)比率（F1）、速動(dòng)比率（F2）、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比（F3）、股東權(quán)益比率（F4）、存貨周轉(zhuǎn)率（F5）、 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（F6）、經(jīng)營凈利率（F7）、凈資產(chǎn)收益率（F8）、凈利潤增長率（F9）和現(xiàn)金主營業(yè)務(wù)收入比（F10）。
三、案例應(yīng)用
本文根據(jù)2011年在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力排名情況，選取了45個(gè)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)，將其分成非常好、較好、中等、較差和非常差五個(gè)等級，從每一等級中選出一個(gè)代表企業(yè)，最后選定的代表企業(yè)的股票簡稱分別為萬科A（SZ，000002）、濱江集團(tuán)（SZ，002244）、華發(fā)股份（SH，600325）、中糧地產(chǎn)（SZ，000031）和泛海建設(shè)（SZ，000046）。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和國家宏觀調(diào)控的影響較大，本文在時(shí)期選擇上，選定較近的2008年到2011年4個(gè)會計(jì)年度，現(xiàn)以選定的五家上市公司2008年～2011年的年度財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告及2012年季度財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告中部分?jǐn)?shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行分析。
首先需要確定參考數(shù)列的具體數(shù)值。本文根據(jù)這40家企業(yè)2007到2010年的財(cái)務(wù)報(bào)告，把計(jì)算所需原始數(shù)據(jù)選取出來，求40家企業(yè)的平均數(shù)，然后帶入相對指標(biāo)計(jì)算公式求出這十個(gè)指標(biāo)每一年的行業(yè)指標(biāo)值，再進(jìn)行4年的平均即可。具體計(jì)算過程主要通過Excel表格計(jì)算得出，由于數(shù)據(jù)量較大且計(jì)算過程比較繁瑣，在此直接將計(jì)算結(jié)果列出，如表1所示。
表1 行業(yè)均值的計(jì)算與確定
行業(yè) 2008年 2009年 2010年 2011年 均值
F1 1.6141 2.7847 1.8525 1.8501 2.0253
F2 0.5333 1.6628 0.6187 0.5800 0.8487
F3 -13.31% -13.08% 10.49% -15.93% -7.96%
F4 37.17% 37.23% 33.75% 26.01% 33.54%
F5 0.4395 0.3343 0.3184 0.3324 0.3562
F6 0.3526 0.2996 0.2928 0.3338 0.3197
F7 17.48% 16.15% 18.61% 15.29% 16.88%
F8 12.93% 11.68% 13.51% 17.05% 13.79%
F9 108.10% 13.50% 55.53% 31.76% 48.33%
F10 -0.2289 -0.2571 0.1924 -0.2499 -0.1359
其次，根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算原理，本文對所需原始數(shù)據(jù)進(jìn)行初值化處理和相應(yīng)計(jì)算，分別得出了5個(gè)樣本公司在2008年～2011年各年每一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相對應(yīng)的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)，根據(jù)前面所述灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算公式，便可以得到5個(gè)樣本公司2008年～2011年各年的灰色關(guān)聯(lián)度，如表2所示。
表2 五個(gè)樣本公司各年的灰關(guān)聯(lián)度
關(guān)聯(lián)度 萬科A 濱江集團(tuán) 華發(fā)股份 中糧地產(chǎn) 泛海建設(shè)
2008年 0.7667 0.7805 0.8147 0.9224 0.8277
2009年 0.7901 0.8100 0.9066 0.8486 0.8965
2010年 0.8040 0.8555 0.8658 0.9416 0.8441
2011年 0.8097 0.8484 0.8582 0.8998 0.7917
為了進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文將在灰色分析的基礎(chǔ)上，對5個(gè)樣本公司灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果做深入地分析，并且引入風(fēng)險(xiǎn)值的概念，來揭示企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變化態(tài)勢，通過對樣本公司的分析結(jié)果，來驗(yàn)證基于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表提取的評價(jià)指標(biāo)與上市公司經(jīng)營過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平之間的相關(guān)性，說明了本文所建立的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的有效性。
為了更清晰直觀地反映出5個(gè)樣本公司這4年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平的變化趨勢，本文引入下列定義，令：各年的風(fēng)險(xiǎn)值=1/各年的關(guān)聯(lián)度（即取關(guān)聯(lián)度的倒數(shù)），據(jù)此分別得到這4年每年相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)值，風(fēng)險(xiǎn)值越大，與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏離度越大，風(fēng)險(xiǎn)越高，如表3所示。
表3 五個(gè)樣本公司各年的風(fēng)險(xiǎn)值
風(fēng)險(xiǎn) 萬科A 濱江集團(tuán) 華發(fā)股份 中糧地產(chǎn) 泛海建設(shè)
2008年 1.3042 1.2813 1.2274 1.0841 1.2082
2009年 1.2657 1.2346 1.1031 1.1784 1.1155
2010年 1.2438 1.1689 1.1550 1.0620 1.1847
2011年 1.2350 1.1787 1.1653 1.1114 1.2631
與此同時(shí)，依據(jù)表格中所列示的各年風(fēng)險(xiǎn)值的相應(yīng)數(shù)據(jù)，選擇年份作為橫軸，風(fēng)險(xiǎn)值作為縱軸，畫出5個(gè)樣本公司2008年～2011年各年的風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢圖，得到圖1。
圖1 5個(gè)樣本公司2008年～2011年的風(fēng)險(xiǎn)趨勢圖
從圖1可以清晰地看到，在行業(yè)中屬于綜合實(shí)力最強(qiáng)的萬科A（SZ，000002）和較強(qiáng)的濱江集團(tuán)（SZ，002244）在這4年里風(fēng)險(xiǎn)水平整體上都呈下降趨勢，其對風(fēng)險(xiǎn)的控制能力較強(qiáng)。而實(shí)力相對較差的中糧地產(chǎn)（SZ，000031）和泛海建設(shè)（SZ，000046）在4年里風(fēng)險(xiǎn)水平波動(dòng)較大，且整體上成上升趨勢，特別是泛海建設(shè)，從2009年開始其風(fēng)險(xiǎn)上升幅度較快，2011年甚至超過了實(shí)力強(qiáng)大的萬科A，說明其對風(fēng)險(xiǎn)的控制能力較低，且沒有很好地控制企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。屬于綜合實(shí)力中等的華發(fā)股份（SH，600325）在4年里的風(fēng)險(xiǎn)水平雖然有所波動(dòng)，但其整體趨勢是下降的，結(jié)合該公司經(jīng)營現(xiàn)金流量持續(xù)為正且呈上升趨勢的情況，說明其有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，能根據(jù)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)調(diào)險(xiǎn)水平。
通過以上論述我們可以看出，建立財(cái)務(wù)分析模型對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很重要的作用，它可以定期了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及盈利能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效地措施降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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摘 要 本文是關(guān)于后金融危機(jī)時(shí)代河北省房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的對策的論述，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，使河北省房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 后金融危機(jī)時(shí)代 河北省房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
美國第二大次級債發(fā)行商新世紀(jì)金融公司（New Century Financial Corp）申請破產(chǎn)保護(hù)，標(biāo)志著美國次貸危機(jī)全面爆發(fā)。我國粗放的外向型經(jīng)濟(jì)也深受沖擊，出口加工業(yè)，特別是紡織、機(jī)械等行業(yè)出口驟減，市場流動(dòng)性急劇萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)也深受拖累，觀望氣氛嚴(yán)重，萬科率先降價(jià)，一時(shí)間市場成交量、成交價(jià)指標(biāo)雙降。各大房地產(chǎn)企業(yè)減員、降薪、節(jié)支等用盡各種辦法以求艱難度過這個(gè)低谷。然而，在中央政府投入四萬億拉動(dòng)內(nèi)需，各地政府救市政策也接踵出臺之后，春節(jié)之后房地產(chǎn)市場開始快速回暖。以青島目前公布的青島房地產(chǎn)發(fā)展情況為例：上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成187億元，增長18．5％，全市商品房銷售408．9萬平方米，增長17．6％，實(shí)現(xiàn)銷售額229．9億元，增長32．8％，青島市房地產(chǎn)市場開始整體回暖。房地產(chǎn)企業(yè)在欣喜的同時(shí)，如何處理后金融危機(jī)時(shí)期的發(fā)展機(jī)遇成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的亟需解決的課題。
雖然房地產(chǎn)市場在整體復(fù)蘇，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)未來依然充滿不確定性。因此這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)成本的適當(dāng)控制成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，即既要抓住難得的發(fā)展機(jī)遇又要謹(jǐn)慎處理不至于過分陷入風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。后金融危機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的重新洗牌已經(jīng)在所難免，清晰準(zhǔn)確地實(shí)施應(yīng)對策略必將使企業(yè)在未來處在或者保持優(yōu)勢的戰(zhàn)略地位。
一、在適當(dāng)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，積極積蓄發(fā)展資金
從種種跡象顯示，中國的經(jīng)濟(jì)仍處在比較健康、快速發(fā)展的軌道上。因此，后金融危機(jī)時(shí)代，國家信貸控制越來越嚴(yán)的情況下，如何在近期盡可能的籌集到儲備資金是房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵。在適當(dāng)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，著重積蓄發(fā)展資金是目前房地產(chǎn)企業(yè)重要的選擇策略之一，這區(qū)別于金融危機(jī)開始時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)全面控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的策略。
二、儲備關(guān)鍵人才，做好培訓(xùn)
人力資源是企業(yè)發(fā)展的第一資源。積累和培育出企業(yè)的優(yōu)秀人力資源是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。優(yōu)秀的人才可以使企業(yè)在各種決策和銷售等等環(huán)節(jié)上節(jié)約大量成本和為企業(yè)產(chǎn)生出持久競爭力。因此，有能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸收和留住關(guān)鍵人才，淘汰對企業(yè)成長不利的人員。并在目前這個(gè)業(yè)務(wù)比較少的時(shí)期通過持續(xù)的培訓(xùn)顯著提升員工的各種能力，以應(yīng)對下一個(gè)經(jīng)濟(jì)的到來。
三、尋找獲得優(yōu)惠的項(xiàng)目（土地），以便滿足未來一年的發(fā)展規(guī)劃
經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)斷血，尤其是一批大量天價(jià)拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局或不得不尋求項(xiàng)目合作。因此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇這個(gè)時(shí)期在競爭不激烈的市場上適當(dāng)購入未來一年發(fā)展的規(guī)劃用地或者通過與前期天價(jià)購地現(xiàn)面臨資金問題的開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目（土地）合作。通過這種處理，既不會使企業(yè)過分暴露在風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，又滿足了未來一年的發(fā)展。即使未來市場忽然火爆，自己也可以處在比較有利的位置，而不至于在行情來臨時(shí)急切地購買土地而帶來成本的短時(shí)期暴增現(xiàn)象。
四、展開充分的市場調(diào)查，了解競爭對手的情況
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以找準(zhǔn)住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。提高市場的占有率，直接面對的問題就是自己的競爭對手。在觀察競爭對手的同時(shí)做好充分的市場調(diào)查，進(jìn)而確定未來的發(fā)展戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)后金融危機(jī)時(shí)期的快速發(fā)展。
五、整合社會鏈條資源，打造核心競爭力
房地產(chǎn)行業(yè)涉及投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理、環(huán)境保護(hù)、信息智能、貸款按揭、保險(xiǎn)等多個(gè)方面，如何充分運(yùn)用社會專業(yè)資源，最大限度為企業(yè)發(fā)揮作用，是培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。因此，在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對配套的社會鏈條資源進(jìn)行重新選擇和重組，減去不必要的環(huán)節(jié)，選擇更優(yōu)質(zhì)的社會資源，尋找適合自己特點(diǎn)的價(jià)值鏈，并努力擴(kuò)大自己在價(jià)值鏈條上的地位和價(jià)值創(chuàng)造力。
六、承擔(dān)保障性住房建設(shè)，消化固定成本
民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價(jià)過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險(xiǎn)。
（一）面臨利率變動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
（三）稅率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。
（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
（五）再籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
政治因素以及社會經(jīng)濟(jì)因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。
（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。
（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。
內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。
（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。
（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強(qiáng)對于投資項(xiàng)目的管理力度，對于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。
（三）對現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視?？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。
（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過程中來，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
四、結(jié)束語。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)需要迫切解決的首要問題。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較西方發(fā)達(dá)國家起步較晚，發(fā)展規(guī)模小，沒有規(guī)范的管理措施。同時(shí)，我國房地產(chǎn)企業(yè)長期受到政府宏觀調(diào)控和世界經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨著很多現(xiàn)實(shí)問題，該如何解決這些問題，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是公司財(cái)務(wù)會計(jì)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)融資不當(dāng)致使公司可能喪失債務(wù)償還能力而導(dǎo)致企業(yè)投資收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。狹義上來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是利用財(cái)務(wù)的杠桿給企業(yè)帶來可能破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，或者普通收益產(chǎn)生大幅變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是企業(yè)在融資、投資及資金運(yùn)作過程中受到各種因素影響，威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。重視財(cái)務(wù)管理，提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識，對財(cái)務(wù)管理重新定位，形成與企業(yè)經(jīng)營相適應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因
1.缺乏合理的預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金占用時(shí)間長，而且任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)整能力都很差，而且有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要工程可以取得土地的使用權(quán)，就可以準(zhǔn)備下一步的施工計(jì)劃，再投入資金，按照工期交付工程投入使用，就可以獲得經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)在最初的時(shí)候沒有做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理，沒有考慮到土地開發(fā)成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)收益及其他方面的財(cái)務(wù)預(yù)算，企業(yè)就無法確定目標(biāo)利潤，更談不上成本和其他預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)，這就可能導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中盲目投資，財(cái)務(wù)工作只停留在單一的會計(jì)核算工作上，疏忽了成本控制，這很可能增加企業(yè)的投資成本，影響經(jīng)濟(jì)效益。
2.成本控制不嚴(yán)格
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作非常復(fù)雜，成本控制就是其中難以掌控的一項(xiàng)。成本主要包括征地拆遷費(fèi)用；前期工程費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。項(xiàng)目完工的時(shí)候需要對成本費(fèi)用進(jìn)行分配、整理、再分配、再整理直至最終計(jì)入收益對象，這一連串的工作需要具體問題具體分析。而有些房地產(chǎn)企業(yè)過于重視企業(yè)的工程進(jìn)度，忽略了成本控制，在成本核算問題上一帶而過，是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成簡單的記賬人員，致使整個(gè)企業(yè)的成本管理無從下手，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
3.缺乏現(xiàn)金管理
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
1.提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識
要想提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，首先要提高企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)水平，重點(diǎn)是要提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識。企業(yè)決策者通過學(xué)習(xí)要掌握三種基本財(cái)務(wù)報(bào)表，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表，只有了解財(cái)務(wù)工作，才能做出科學(xué)的決策，從根源上降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持以人為本，既要積極引進(jìn)財(cái)務(wù)管理人才，又要對人才進(jìn)行培訓(xùn)，提高人才的綜合素質(zhì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對財(cái)務(wù)管理提出科學(xué)、客觀的要求，改變傳統(tǒng)銷售理念。
2.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
如果企業(yè)負(fù)債經(jīng)營可以為企業(yè)帶來杠桿效益，短期內(nèi)可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但這并不意味著企業(yè)的負(fù)債比例越高越好，隨著企業(yè)負(fù)債金額的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增加。企業(yè)貸款就會有利息支出，負(fù)債越高，銀行利息也就越高。但是，面對不同的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，就房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以利用良好的信用和土地進(jìn)行銀行抵押貸款來增加資金的來源，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，通過杠桿效益來低效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的負(fù)面影響。另外，如果企業(yè)能夠?qū)⒇?fù)債風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)的承受能力之內(nèi)，通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本及債務(wù)資本的比例關(guān)系，便可尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，由此便可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
3.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)項(xiàng)目作財(cái)務(wù)預(yù)算分析，對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分清資金使用的輕重緩急，制定可行性研究計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和借款計(jì)劃，等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持考核、定期檢查、嚴(yán)格考核，對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。防止資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
