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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)基金投資策略，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項目 風(fēng)險管理 風(fēng)險控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。
我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對目標房地產(chǎn)公司進行調(diào)研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務(wù)分析以及風(fēng)險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項目導(dǎo)向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段如何進行風(fēng)險管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段面對的風(fēng)險種類及風(fēng)險管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險和被投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個項目，明確項目定位后，該開發(fā)項目70%～80%的風(fēng)險其實已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對開發(fā)商風(fēng)險評估的標準、風(fēng)險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險，只有在投資決策階段對項目進行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估，制定風(fēng)險控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進行投資決策。
房地產(chǎn)項目按開發(fā)過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項目選擇階段面對的風(fēng)險及風(fēng)險管理策略進行探討。
第一，房地產(chǎn)項目投資決策階段存在風(fēng)險如圖1所示。
針對此階段風(fēng)險，基金公司主要對政策風(fēng)險、時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估?；鸸疽⒔?jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發(fā)展機會的區(qū)域，進行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評估政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項目前期階段存在風(fēng)險如圖2所示。
針對此階段的風(fēng)險，基金公司根據(jù)進入的不同階段主要對置地風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進度節(jié)點得不到保障，進而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進展情況，落實相應(yīng)節(jié)點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u，積極同當(dāng)?shù)貒辆?、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)聯(lián)系，了解投資項目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險如圖3所示。
針對此階段風(fēng)險，基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項目的實際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標準。投資項目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險如圖4所示。
房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險
針對此階段風(fēng)險，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短，預(yù)估投資項目的現(xiàn)金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發(fā)商達成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據(jù)項目實際銷售情況，適時調(diào)整項目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險進行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、管理風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風(fēng)險管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關(guān)于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風(fēng)險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預(yù)先識別風(fēng)險，審慎選擇交易對手?；鸸究山⒑献鏖_發(fā)商檔案，針對開發(fā)商特質(zhì)進行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機會型開發(fā)商，針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項目法律關(guān)系是否清晰，識別法律風(fēng)險?；鸸緫?yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁?jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險承受度及風(fēng)險預(yù)算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發(fā)商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資應(yīng)用于項目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險投資，則基金投資的風(fēng)險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項目開發(fā)建設(shè)費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監(jiān)控，只能用于項目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對風(fēng)險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段的風(fēng)險管理進行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實際項目選取、操作中不同風(fēng)險類型對應(yīng)的風(fēng)險管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風(fēng)險和相應(yīng)關(guān)注點及對策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合?？梢灶A(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升，同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進，希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段風(fēng)險管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟管理出版社，2006.
截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進入價格計算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報。
參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢。北京奧運會、上海世博會以及人民幣升值的預(yù)期――三大契機加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國的投資步伐。顯而易見的是，日益深入的經(jīng)濟全球化趨勢以及中國內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來越多的外資私募股權(quán)基金進入中國房地產(chǎn)市場成為了可能；而中國內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國內(nèi)經(jīng)濟，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國房地產(chǎn)市場提供了巨大的投資機會。
據(jù)清科集團研究中心2006年中國私募股權(quán)投資市場調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國私募股權(quán)投資市場整個投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。
從外資私募股權(quán)基金的類型來看，合計有4類基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長基金和并購基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過了一半。
私募基金投資策略轉(zhuǎn)向
早期涉水中國房地產(chǎn)市場,由于外資私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)市場特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進入的主要方式是與國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項目。
在投資中國試水階段，外資私募股權(quán)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房產(chǎn)項目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因為雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，各取所需。外方資金充足，管理先進；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。
隨著私募股權(quán)進入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購逐漸取代聯(lián)合開發(fā)和獨立開發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國房地產(chǎn)市場的主要投資方式?？紤]到中國經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫懽謽呛蜕啼仦橹鞯馁Y產(chǎn)收購，這是他們在嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。
根據(jù)國際著名地產(chǎn)基金管理機構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國外資地產(chǎn)基金生態(tài)報告》顯示，2005年前兩個季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購寫字樓和商鋪的熱潮。此時相對于資產(chǎn)收購模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。
參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>
2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最愛。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團以3000萬美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項目，持股約50.0%；揚子基金1612萬美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項目，攜手上海復(fù)地集團合作開發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬美元參股上海徐房集團共同開發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項目。僅此3起項目涉及的金額已高達6612萬美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場投資的一大亮點。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。
從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動走出國門，恰恰就為熟悉和善于資本運作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。
投資策略轉(zhuǎn)變緣由
2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個方面：
第一，171號文件令直接收購房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國人民銀行、國家行政管理總局和國家外匯管理局六個部委聯(lián)合了171號文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。其中規(guī)定“購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購房產(chǎn)的行為。
實際上，如果允許外商獨立設(shè)立投資企業(yè)進行投資，則必須按照中國的相關(guān)法律辦理登記注冊手續(xù)，依據(jù)中國稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購房產(chǎn)的交易成本和時間成本，并且資金門檻也比以前高出了許多。 171號文件實施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資策略。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機會。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過度依賴銀行信貸的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行信息披露制度?！锻ㄖ肥沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)通過信托融資的方式難度和門檻大大提高了，信托融資的這個渠道基本堵死。
外資股權(quán)基金未來走向
由于中國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達，直接融資渠道狹窄，資金來源過度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開放的持續(xù)深入，經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，更多的外資私募股權(quán)基金將進入中國房地產(chǎn)市場。
此次調(diào)研的范圍主要針對在中國大陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機構(gòu)。
新募基金總額增長
策略結(jié)構(gòu)分化
記者從清科研究中心《2008年第一季度中國私募股權(quán)投資研究報告》中得知，今年第一季度針對亞洲市場（包括中國大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非?；钴S。本季度共有16只可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達到199.98億美元，比去年同期大幅增長，增幅達163.3%；對比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長59.6%。未來大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國市場，在帶動中國優(yōu)秀企業(yè)的快速增長的同時，也將加劇中國私募股權(quán)投資市場的競爭。
在募資總額大幅增加的同時，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長基金募資金額占比則由去年的24.4%增長到本季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次債危機影響下投資者對房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國總體經(jīng)濟高速增長帶來廣泛的行業(yè)投資機會。
廣義IT行業(yè)投資額增加
清科研究中心的報告中顯示，在中國大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。
從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國的投資過度集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。
值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。
北京領(lǐng)跑私募股權(quán)投資
在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。
值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資?？梢灶A(yù)計，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會進一步增加。
成長資本保持絕對主流
從投資策略分析，一季度成長資本投資策略依然占據(jù)絕對主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長資本投資策略的投資金額達20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時，成長資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長到2008年第一季度的0.77億美元。
結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補課”后，在3G啟動和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長行業(yè)邁進的趨勢。
退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流
在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個退出市場在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國際資本市場環(huán)境急劇惡化，國內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國投資的主流退出模式。
VC/PE相關(guān)并購數(shù)量下降，規(guī)模偏小
從清科研究中心的報告中可以看出，在一定范圍內(nèi)，2008年第一季度與VC/PE相關(guān)的并購事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在廣義IT產(chǎn)業(yè)內(nèi)，2起發(fā)生在服務(wù)業(yè),但規(guī)模都偏小。另外一起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模遠大于上述兩個產(chǎn)業(yè)。
預(yù)測2008：全年中國大陸私募股權(quán)投資將保持在100億美元以上
中國和亞洲私募股權(quán)市場的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。結(jié)合2006年和2007年的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，來自清科研究中心的報告顯示，在2008年，專門針對亞洲市場（包括中國大陸地區(qū)）投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場波動，預(yù)計2008年全年中國大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。
就行業(yè)來看，預(yù)計2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在市場不明朗和政策從緊的預(yù)期下投資熱情會有所下降。在廣義IT領(lǐng)域，2008年第一季度通信、電信領(lǐng)域增長較快，隨著3G和三網(wǎng)合一進程加快，預(yù)計廣義IT領(lǐng)域投資將會有所增長。在其他高科技的細分領(lǐng)域中，基于全球市場對替代能源的巨大需求，近兩年來興起的投資中國新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減。
有關(guān)部門預(yù)測2011年GDP將增長9 5％，A股市場新增資金2萬億元左右。“十二五”是主題投資的絕對核心，它將為A股市場提供一些結(jié)構(gòu)性的熱點，以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和大消費類為主的“新興藍籌”將表現(xiàn)出不俗的成長潛力。因此，股票投資的行業(yè)配置要緊跟政策，可以對這些新興產(chǎn)業(yè)和“十二五”規(guī)劃相關(guān)板塊重點布局，如消費類的醫(yī)藥、保險、汽車、電子，新興產(chǎn)業(yè)中的節(jié)能環(huán)保、新能源、高端裝備制造業(yè)、生物科技、下一代信息技術(shù)、先進材料等。格外關(guān)注盈利增長確定的低估值相關(guān)公司，短線可關(guān)注資源股和智能電網(wǎng)板塊。在緊縮銀根、大盤加劇震蕩的形勢下，2011年新股發(fā)行的規(guī)模和速度不會放慢，扣‘新股可避免大盤震蕩風(fēng)險，也可得到不錯的收益。
基金投資策略
2011年是“十二五”開局之年，“復(fù)蘇”和“向上”是大的趨勢。基金投資首先要看產(chǎn)品配置，把握政策的脈搏，挖掘結(jié)構(gòu)性、主題型的投資機會。再點關(guān)注“五大網(wǎng)”(即高速鐵路網(wǎng)、智能電網(wǎng)、三網(wǎng)合一、新能源網(wǎng)和新投資網(wǎng))、“十條線”(即國防軍工、電力電子、智能電網(wǎng)、核電、節(jié)能減排、高鐵、品牌家紡和戶外用品、新能源汽車的產(chǎn)：業(yè)鏈、三網(wǎng)合一和特色新材料)的投資機會。把握經(jīng)濟周期的變化，尋找較好投資價值的企業(yè)如持續(xù)增長型、拐點型、主題類。倘若只想現(xiàn)金管理，可投資貨幣基金，收益率有望繼續(xù)上升。如抗風(fēng)險能力較強，可配置股票基金或混合型基金。指數(shù)基金和創(chuàng)新型封基要關(guān)注階段性機會。封閉式基金要看分紅情況。
房地產(chǎn)投資策略
2010年出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策涉及信貸、土地、稅收等各方面，覆蓋面和打擊力度可謂史無前例。2011年房產(chǎn)市場將受調(diào)控深化和銀根緊縮等不利因素影響，尤其要注意房產(chǎn)稅征收的信號。這一政策的出臺對炒房、投機、投資者都會造成重大影響，再加上國家推出10007-套保障房的投資計劃，會給房市帶來一定沖擊。因此，投資者要慎對房地產(chǎn)投資，關(guān)注階段性投資機會。如按慣例一季度是信貸投放寬裕的旺季，投資機會可能出現(xiàn)在2、3月，關(guān)鍵要看信貸是否出現(xiàn)明顯收緊情況如再次加息等。如房價明顯下調(diào)，投資機會可能出現(xiàn)在6、7月。如信貸緊縮使CPI逐步回落，投資機會可能出現(xiàn)在年底。列于已貸款買房的投資者可適當(dāng)考慮提前還貸，但三類人群要慎重考慮：第一類是首套房貸者；第二類是公積金等額本息還款已到還款中期者；第三類是公積金等額本金還款期已過1／3者。
黃金投資策略
2010年黃金價格屢創(chuàng)新高，目前金價漲幅在20％左右。國內(nèi)黃金市場主要的投資標的有實物黃金、紙黃金、黃金期貨、掛鉤黃金類理財產(chǎn)品、與黃金有關(guān)的A股上市公司等。隨著諾安基金黃金ETF的獲批，新的黃金投資渠道帶來新的投資機會。2011年上半年黃金價格可能出現(xiàn)反復(fù)，通常美元二季度初期會出現(xiàn)漲勢，黃金與美元成反比關(guān)系，因此投資者可考慮年中投資黃金。此外，隨著IPA D和智能手機等高科技產(chǎn)品需求的增加，黃金在納米技術(shù)、環(huán)境和生物醫(yī)學(xué)領(lǐng)域的應(yīng)用等都將帶動其需求的增長。因此，長期看黃金價格還是呈現(xiàn)上漲趨勢。
拓展私募股權(quán)和房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資
私募股權(quán)業(yè)務(wù)調(diào)整投資策略
全球金融危機中，黑石私募股權(quán)投資部門把握市場機會，及時調(diào)整投資策略，進行不良資產(chǎn)投資。
從2008年開始，黑石私募股權(quán)基金開始投資不良債權(quán)和結(jié)構(gòu)化證券以及價值被低估的資產(chǎn)，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對投資組合公司進行戰(zhàn)略收購。另外，還購買信譽良好的高杠桿公司和陷入財務(wù)困境企業(yè)的銀行債權(quán)和證券，通過投入資本和專業(yè)知識，使許多陷入困境的優(yōu)質(zhì)企業(yè)恢復(fù)財務(wù)健康和競爭力。
2009年，黑石不斷拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。黑石私募股權(quán)基金對陷入困境的位于佛羅里達州的Bank United進行資本重組。通過持續(xù)推出新產(chǎn)品，比如企業(yè)救援融資專項基金對企業(yè)提供資金支持。募集基金，投資于基礎(chǔ)設(shè)施和清潔技術(shù)。2010年，在中國設(shè)立以人民幣計價基金投資中國市場，并拓展對印度、韓國等新興市場的投資。
房地產(chǎn)板塊大力拓展不良資產(chǎn)收購與投資
全球金融危機爆發(fā)以后，黑石房地產(chǎn)部門調(diào)整投資策略。一是在房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)之前停止物業(yè)、房地產(chǎn)公司投資。二是自2008年開始加快設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金。三是開拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。開拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。2008年，在全球房地產(chǎn)和信用市場陷入混亂、銀行退出房貸市場之際，黑石把握市場機會，通過設(shè)立房地產(chǎn)債權(quán)策略基金，建立房地產(chǎn)債權(quán)策略，將業(yè)務(wù)重心放在向新貸款客戶提供流動性、向面臨遺留商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險暴露的銀行提供流動性以及對流動性強的房地產(chǎn)債權(quán)進行投資。黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略注重估值及市場分析，謹慎使用杠桿，堅持價值導(dǎo)向投資。主要投資領(lǐng)域包括：一是夾層債權(quán)；二是資本重組；三是遺留債權(quán)投資，隨著越來越多的貸款人希望減少債權(quán)頭寸，黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略對遺留債權(quán)工具進行折價收購和投資；四是上市股權(quán)及債券；五是優(yōu)先股，主要專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域與收購、開發(fā)及資本結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)的優(yōu)先股投資。截至2014年9月底，黑石房地產(chǎn)債務(wù)策略擁有93億美元管理資產(chǎn)。
開展抵押貸款收購業(yè)務(wù)。與在調(diào)整貸款期限方面有良好經(jīng)營記錄、管理抵押貸款支持證券的抵押貸款服務(wù)商Bayview合作發(fā)起設(shè)立基金，購買住房抵押貸款，并通過改善不良貸款質(zhì)量，使不良貸款恢復(fù)正常。
2009年下半年市鑾饔諼榷ê笤諶球范圍內(nèi)尋求房地產(chǎn)投資機會。在物業(yè)和股權(quán)投資領(lǐng)域，把握機會對高品質(zhì)物業(yè)以低價進行投資。2009年底，收購倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權(quán)益。在債權(quán)投資領(lǐng)域，黑石將業(yè)務(wù)重點擴展到一系列房地產(chǎn)債權(quán)投資機會，包括其認為被錯誤定價的公開交易債券、夾層貸款、房地產(chǎn)貸款收購、救援融資和優(yōu)先股。房地產(chǎn)特殊機遇投資基金主要集中在公開市場和私人市場進行全球范圍的非控制型債權(quán)收購和股權(quán)投資。2009年設(shè)立若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金專注于在公開市場和私人市場與非控制型債權(quán)相關(guān)的投資機會，主要集中于美國和歐洲地區(qū)。
2010年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產(chǎn)企業(yè)、資本重組和債權(quán)收購，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)并擔(dān)任美林亞洲房地產(chǎn)機會基金普通合伙人。2011年，黑石房地產(chǎn)部門投放76億美元，絕大部分投向不良房地產(chǎn)領(lǐng)域。2012年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門創(chuàng)建用于購買、裝修并出租需修復(fù)的單戶住宅的重大項目InvitationHomes，投入30億美元修復(fù)住房，為美國家庭提供住房并重建社區(qū)。
在全球范圍內(nèi)拓展并購重組咨詢服務(wù)
全球金融危機爆發(fā)后，在大型銀行和證券公司等傳統(tǒng)競爭對手自顧不暇之時，黑石大規(guī)模拓展金融咨詢業(yè)務(wù)。
拓展重組咨詢業(yè)務(wù)
經(jīng)濟低谷時期重組需求不斷增長，黑石為企業(yè)、債權(quán)人、投資者和陷入困境企業(yè)的收購方提供破產(chǎn)重組咨詢服務(wù)，2008～2009年業(yè)務(wù)量大幅度增加。2008年重組咨詢服務(wù)涉及61宗破產(chǎn)項目、涉及金額5000億美元。2009年重組咨詢業(yè)務(wù)涉及265宗，涉及金額8900億美元，遠遠大于1991～2007年的150宗和3500億美元規(guī)模。
黑石在金融危機期間的重組咨詢業(yè)務(wù)代表性案例有：2008年2月，向北巖銀行（Northern Rock）就一系列策略選擇和制定公眾股權(quán)框架下的重組計劃提供顧問服務(wù)；2008年9月，作為AIG全球重組顧問，幫助AIG評估可選方案，協(xié)調(diào)分拆出售若干附屬公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重組10.15億美元債務(wù)提供顧問服務(wù)；2009年3月，為拉脫維亞國內(nèi)最大的銀行Parex Banka提供顧問服務(wù)，就Parex Banka進行戰(zhàn)略選擇審查、“好銀行/壞銀行”結(jié)構(gòu)安排以及為持續(xù)融資提供擔(dān)保在內(nèi)的重組事宜提供服務(wù)，涉及交易金額47億歐元；2009 年6月，為哈薩克斯坦圖蘭?阿列姆銀行 （BTA Bank） 提供顧問服務(wù)，就BTA Bank債券違約保險投資基金 （Monolines） 以多元化支付權(quán)利 （“DPR”） 證券化方式包裝“票據(jù)”事宜提供咨詢服務(wù)，涉及7.55億美元交易金額；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各種資本結(jié)構(gòu)、策略替代方案等事宜擔(dān)任財務(wù)顧問，涉及金額58億美元；2012年3月，就希臘債務(wù)交換事宜為希臘私人債權(quán)人投資者委員會 （PCIC） 的Steering Committee擔(dān)任獨家財務(wù)顧問，涉及交易金額2060億歐元。
拓展并購咨詢業(yè)務(wù)
2008年金融危機時期并購業(yè)務(wù)陷入低谷。2009年，黑石開展了一系列重大并購咨詢業(yè)務(wù)，涉及交易金額達4260億美元。隨著全球金融危機推動重組及整合活動的增加，健康企業(yè)也重新審視自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略，黑石并購咨詢業(yè)務(wù)團隊為企業(yè)開展戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)，為企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)目標、解決資本結(jié)構(gòu)問題等復(fù)雜交易提供增值服務(wù)。
金融危機期間黑石并購咨詢業(yè)務(wù)的代表性案例有：為施樂公司以8.3億美元收購聯(lián)盟計算機服務(wù)公司提供咨詢服務(wù)；協(xié)助世界最大的傳播集團之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3億美元收購微軟互動商Razorfish公司；為雀巢公司以37億美元收購卡夫食品公司冷凍比薩業(yè)務(wù)提供咨詢服務(wù)；為路透社與湯姆遜并購交易提供咨詢業(yè)務(wù)。
金融危機中收購GSO信貸平臺
2008年3月，為把握金融危機期間市場動蕩和錯配產(chǎn)生的信貸業(yè)務(wù)機會，黑石收購了擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模、擅長杠桿信貸業(yè)務(wù)的GSO 資本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此為基礎(chǔ)，黑石將不良證券對沖基金整合到該平臺，創(chuàng)建了黑石GSO，成為全球最大的另類信貸平臺之一。
2007年，GSO三位創(chuàng)始人出席黑石的上市路演。路演期間，黑石披露的數(shù)據(jù)展示了其在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對沖基金投資領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢及其與全球大型機構(gòu)投資者的密切關(guān)系，但是也顯示出僅有50億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的信貸業(yè)務(wù)與集團整體以及與其他版塊發(fā)展的不相稱。黑石正在另類資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)で笮碌陌l(fā)展空間，與私募股權(quán)、對沖基金和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互補。而GSO的資產(chǎn)負債表較小，投資者數(shù)量也很少，投資者投資金額只有220萬美元，且過度依賴已經(jīng)受到次貸危機早期沖擊的美林和瑞士信貸，GSO自2007年3月股價已下跌了40%。2008年1月，尋求多元化的黑石宣布，將收購擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的另類信貸資產(chǎn)管理公司GSO。該項收購使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺之一，交易于2008年3月完成，通過支付9.3億美元收購擁有32億美元信貸對沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業(yè)務(wù)的GSO，黑石加強了信貸業(yè)務(wù)板塊并使其私募股權(quán)業(yè)務(wù)受益。
全球金融危機中，世界各國政府對金融機構(gòu)提出了更加嚴格的資本要求。基于更加嚴格的監(jiān)管環(huán)境以及資產(chǎn)負債表修復(fù)的自身需求，銀行回歸至傳統(tǒng)角色，僅對評級最高的企業(yè)和風(fēng)險最低的交易承銷債券和發(fā)放貸款。投資銀行自金融危機爆發(fā)以后一直處于去杠桿狀態(tài)。黑石收購GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺，為充分利用和把握由銀行留下的市場空間，拓展信貸業(yè)務(wù)奠定了堅實基礎(chǔ)。
把握金融危機契機拓展另類信貸業(yè)務(wù)
黑石憑借收購GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺，充分把握市場空白機會，同時也受益于處于歷史最低點的低利率和投資者對信貸投資的需求，當(dāng)企業(yè)需要Y金、投資者需要收益之時，成為尋求獲得融資的企業(yè)至關(guān)重要的資金來源。
金融危機爆發(fā)當(dāng)年大力拓展另類信貸業(yè)務(wù)
2008年收購GSO之后，尤其是在全球金融危機爆發(fā)以后，黑石憑借GSO活躍于全球信貸市場。收購GSO當(dāng)年，黑石通過設(shè)立對沖基金、夾層基金和杠桿貸款基金募集55億美元，為開展信貸業(yè)務(wù)奠定資金基礎(chǔ)，并以GSO為平臺提供了17.7億美元貸款。由GSO提供的夾層融資幫助許多信譽良好、在信貸市場動蕩時期難以獲得銀行信貸的企業(yè)走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股權(quán)基金共投入10億美元從德意志銀行收購約30億美元的不良過橋貸款組合。隨后GSO和TPG一起收購了20億美元花旗集團的過橋貸款。由于GSO詳盡的信貸分析和對債權(quán)進行的結(jié)構(gòu)化處理，2年之后，每家公司都償還了債務(wù)，GSO投資獲得1.5倍的收益。到2009年，GSO擁有了240億美元的資產(chǎn)。
金融危機中持續(xù)拓展信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域
2009年，GSO通過創(chuàng)新拓展信貸業(yè)務(wù)及產(chǎn)品系列。產(chǎn)品包括夾層基金、不良資產(chǎn)基金、多策略信貸對沖基金、CLO和其它為客戶量身定制的產(chǎn)品等，向需要流動性或資產(chǎn)負債表需要重組的企業(yè)提供救援融資，收購陷入困境企業(yè)資產(chǎn)和因市場錯配被錯誤定價的正常債權(quán)。在收購GSO后的2009年1月，黑石清算了原來的不良證券基金，整合到GSO平臺，投資者被賦予資金轉(zhuǎn)移到GSO的選擇權(quán)。2009年市場觸底之后，GSO發(fā)起不良資產(chǎn)基金，其首只救援融資基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO資本解決方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作為救援融資工具。由于針對中型企業(yè)的投資很少，黑石的夾層貸款和新開展的救援融資通過提供資金，幫助許多中型企業(yè)走出困境。比如，GSO資本解決方案基金以1.25億美元可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的形式向受金融危機沖擊的美國能源企業(yè)CRO
TEX提供支持，幫助企業(yè)建立了穩(wěn)固的資本結(jié)構(gòu)，并幫助企業(yè)通過發(fā)行債券以及獲得銀行信貸拓展業(yè)務(wù)。
通過戰(zhàn)略收購擴大信貸市場份額。2010年，GSO完成收購Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收購了擁有100億美元管理資產(chǎn)規(guī)模的歐洲杠桿信貸管理機構(gòu)Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。對Harbourmaster CapitalManagement的收購使整合后的GSO成為歐洲和美國最大的另類信貸管理機構(gòu)。
2 0 1 1 年繼續(xù)開展創(chuàng)新并提供信貸業(yè)務(wù)。募集GSO高級浮動利率期限基金（BSL），該基金為封閉式基金，目標是尋求當(dāng)期收益和資本保值，主要投資于優(yōu)先級貸款。提供4.35億美元融資，幫助NANA Development Corporation收購一項重要油田服務(wù)業(yè)務(wù)，使其構(gòu)建了多元化資源組合。
把握美國信貸評級被調(diào)低的機會拓展業(yè)務(wù)。2011年8月，在美國信貸評級被調(diào)低之前，GSO提前做好了市場凍結(jié)的準備，以識別、把握潛在的投資機會。在美國信貸評級被下調(diào)之后，GSO以50億美元資金投資于幾十家企業(yè)，包括美國、西班牙大、英國等國的企業(yè)。
GSO實現(xiàn)跨越式發(fā)展
在進入黑石的5年中，G S O從最初擁有2只基金產(chǎn)品發(fā)展到管理27只基金。GSO基金的廣度和深度使GSO有能力通過自身發(fā)放貸款和投資于行業(yè)龍頭企業(yè)，向企業(yè)提供“一站式”和“一攬子”解決方案，展示了強大的競爭優(yōu)勢。同時，黑石的集團平臺給予了GSO許多潛在的投資機會。在黑石集團框架下，GSO有能力完成整個融資，降低了企業(yè)向其他機構(gòu)尋求額外資金的需求。GSO的旗艦對沖基金積極參與信貸業(yè)務(wù)和事件驅(qū)動型信貸業(yè)務(wù)，向面臨債務(wù)違約、債務(wù)到期、監(jiān)管政策變化、破產(chǎn)或者法律糾紛的企業(yè)開展業(yè)務(wù)。與其他機構(gòu)合作對企業(yè)進行短期和長期融資也是GSO拓展業(yè)務(wù)的方式之一。2013年2月，澳大利亞沖浪服裝零售商Billabong International Ltd宣布，由于歐洲貿(mào)易環(huán)境惡化等原因，半年內(nèi)虧損高達5.56億美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利沖浪服裝零售商BillabongInternational Ltd提供2.94億美元過橋貸款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的過橋貸款，該企業(yè)得以償清債務(wù)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)。貸款自7月22日開始，12月31日到期，貸款利率為12%。同時，Billabong同意以636億美元將DaKineH a w a i i I n c .品牌出售給Al t a m o n t。GSO還與Altamont、GE Capital一同向Billabong提供長期融資，使該企業(yè)通過建立更為靈活的資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定業(yè)務(wù)，實現(xiàn)長期增長目標，并且用于償還過橋貸款。融資安排包括提供短期貸款、循環(huán)信用額度等形式。作為交易的一部分，美國加利福尼亞州運動服裝公司Oakley Inc.前CEO被任命為Billabong的CEO。
募集第二只救援融資基金。2013年9月，GSO關(guān)閉其第二只救援融資基金――G S O資本解決方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50億美元資金，向遭遇流動性困難的企業(yè)提供債務(wù)融資，向試圖走出破產(chǎn)境地的企業(yè)提供退出融資。由于基金規(guī)模遠遠大于2010年關(guān)閉的第一只救援融資基金規(guī)模，使黑石具有了向具有大額流動性需求的企業(yè)進行融資的競爭優(yōu)勢。
基金經(jīng)理
2005年7月2日龐颯開始擔(dān)任基金經(jīng)理，他目前還兼任均衡增長的基金經(jīng)理。龐颯先生曾擔(dān)任富國基金公司行業(yè)分析師以及投資策略小組成員，具備較豐富的投資經(jīng)驗。他注重實地調(diào)研，通過細致深入的公司基本面分析為投資提供決策依據(jù)。自他擔(dān)任基金經(jīng)理以來，該基金業(yè)績穩(wěn)步上升。2007年三季度增聘蘇競擔(dān)任助理，他有較好的研究背景，可以給基金提供研究支持。
基金業(yè)績
收益方面，該基金今年以來、一年、兩年回報均戰(zhàn)勝同期晨星股票型基金指數(shù)。截至2007年11月21日，該基金今年以來回報為148.60％，列69只同類基金的第3名。該基金最差季度收益為-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益為45.83％(2007年2季度)，歷史上8個季度中僅有1個季度獲得負收益。
投資策略
優(yōu)勢精選基金契約規(guī)定較為寬泛，股票投資范圍是40％～95％，投資風(fēng)格箱穩(wěn)定在大盤成長型。
2006年全年基金的一年風(fēng)險調(diào)整后收益處于股票型基金的前列。2007年1～4月該基金業(yè)績表現(xiàn)滑落，投資策略面臨著短期排名壓力，“5.30”以來業(yè)績恢復(fù)穩(wěn)步上升。2007年3季度，基金經(jīng)理看好未來增長明確以及盈利質(zhì)量較高的消費服務(wù)業(yè)，季度末超配金融、保險業(yè)達凈值的23.67％，重配房地產(chǎn)和食品飲料行業(yè)；同時還結(jié)合市場特征和估值考慮，投資了能夠最大程度分享通貨膨脹的資源和資產(chǎn)行業(yè)，包括石油化工、金屬非金屬行業(yè)和采掘業(yè)等。3季度明顯增持金融、房地產(chǎn)，金屬非金屬和采掘業(yè)，減持食品飲料、機械設(shè)備，交通運輸和信息技術(shù)業(yè)。前3大行業(yè)投資集中度為46.51％，處于歷史較高水平。
個股方面，2007年3季度基金重倉股大幅增持萬科A，中信證券和云南銅業(yè)，小幅減倉中國平安和蘇寧電器。長期以來，基金在第一、二大重倉股上保持超過5％的配置比例，其余個股投資相對分散。3季度前10大重倉股持股集中度略有提高，為41.45％。
展望未來，基金經(jīng)理依然堅持“行業(yè)相對均衡、個股適度集中、適時動態(tài)調(diào)整”的配置思路。4季度看好3個投資主題：宏觀調(diào)控背景下的消費服務(wù)業(yè)，通脹背景下的資源和資產(chǎn)行業(yè)，整合背景下的資產(chǎn)注入和整體上市。
疾風(fēng)暴雨般的大調(diào)整瞬間吹散了基金此前極度樂觀的情緒，基金經(jīng)理對后市看法的分歧也逐漸顯現(xiàn)。7月宏觀數(shù)據(jù)的差強人意，再次引起人們對經(jīng)濟二次探底的憂慮，各類觀點的碰撞和交鋒顯得熱鬧非凡。
房產(chǎn)論：先導(dǎo)性行業(yè)主宰后市發(fā)展
對于后市如何發(fā)展，一部分基金人士認為重點取決于房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)的發(fā)展。
長信基金在其策略報告中認為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇直接影響到國內(nèi)整個經(jīng)濟的復(fù)蘇。由于地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的25％左右，如果加上各類下游產(chǎn)業(yè)可能占到近50％的比重。自1998年啟動房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)已成為1999～2007年經(jīng)濟上行周期的兩大主要引擎之一。
長信基金認為，市場日前的調(diào)整主要源于對貨幣正?；约坝纱藥淼慕?jīng)濟二次探底的風(fēng)險預(yù)期。同時，7月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟復(fù)蘇有所反復(fù)也是市場調(diào)整的重要原因。在未來經(jīng)濟發(fā)展中，政府可能首選保增長，民生問題將退居次席。類似于一季度，房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)或?qū)ьI(lǐng)市場在調(diào)整后繼續(xù)上行。
當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)投資情況仍處于歷史較低水平，長信基金認為，未來仍具有進一步復(fù)蘇的空間。數(shù)據(jù)顯示，在2005～2006年較為低迷的房地產(chǎn)市場，其銷量一度只有10％以內(nèi)的增長。即便如此，當(dāng)時的房地產(chǎn)投資增幅仍然達到25％左右，新開工而積增速也在10％以上。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資僅有12％的增速，新開工累計增速依然為負，離歷史最低迷的時期還有50％左右的距離。
此外，自2005年開始，另一個經(jīng)濟增長引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上彌補了房地產(chǎn)和投資的低迷。但從目前來看，由于美國經(jīng)濟短期反彈的趨勢已經(jīng)明確，但中期趨勢依然不明朗，所以對中國出口的拉動僅僅是小幅和暫時的，出口再次成為主要引擎將比較困難。
長信基金認為，在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，政府對于房地產(chǎn)的表態(tài)將非常重要?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟復(fù)蘇中占據(jù)主導(dǎo)的以識，政府將繼續(xù)保持對房地產(chǎn)的刺激作用，這也是長信基會看好房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。此外，汽車、家電以及新能源等行業(yè)也有望成為后市發(fā)展中新的經(jīng)濟增長點和市場熱點。
持有類似觀點的還有交銀施羅德投資總監(jiān)項延峰，他認為中國經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，投資功不可沒。雖然宏觀政策基調(diào)不變，但微調(diào)已展開。從拉動中國經(jīng)濟的“三駕馬車”上看，固定資產(chǎn)投資拉動最大，消費和出口也成上升趨勢。從進一步拉動經(jīng)濟的手段分析，私人投資剛開始觸底回升，下一階段房地產(chǎn)投資的回暖將是需要投資者關(guān)注的關(guān)鍵指標。
建倉論：調(diào)整正是建倉良機
對一部分新發(fā)行基金而言，調(diào)整正是其求之不得的良機。目前場內(nèi)基金的平均倉位約85％，后市走向可能更多取決于新增資金的流向。新基金建倉的動向值得重點關(guān)注。
摩根士丹利華鑫基金的投資總監(jiān)項志群認為，目前的調(diào)整更有益于未來的市場，對基金投資也是難得的機遇。
他表示：“股市在3000多點出現(xiàn)調(diào)整，應(yīng)該說是一件好事，有助于夯實市場基礎(chǔ)。目前的股市對政策的依賴性比較高，當(dāng)大家預(yù)期政策有可能發(fā)生調(diào)整時，股市的波動必然加大再加上近期房市也有所降溫，引發(fā)了大家的擔(dān)心，股市出現(xiàn)震蕩在所難免?！?/p>
從全球的角度而言，目前的整體狀況是全球產(chǎn)能過剩，而需求相對比較疲弱，這也包括中國在內(nèi)，特別是外部需求這方面，短時期內(nèi)很難提振。中于我國仍屬外向型經(jīng)濟，在外需疲弱的情況下，受到外部沖擊的情況實際上是很大的。項志群認為，從這個角度而言，A股持續(xù)上漲的基本面支持是不夠的。
此外，他認為今年A股大幅上行的主要原因歸根到底是政策，包括流動性和復(fù)蘇預(yù)期，所以目前的股市對政策的敏感性變得越來越大，以致當(dāng)政策預(yù)期發(fā)生細微變化時，股市的波動也必然會加大。
項志群表示，從2007年基金申購的平均成本來看，大概接近滬指3700點的位置，也就是說目前大部分的投資者還處于解套和待解套的狀態(tài)。此前有媒體報道基金贖回壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，這一因素也不可忽視。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前新發(fā)行基會的建倉比例并不算高，新任基會經(jīng)理們中約掌握400億元的現(xiàn)金，本輪下跌使他們得以從容建倉。項忠群認為，而對股市大跌，正好是新基金建倉的好時機，在尋底的過程中，反而更能分辨出到底哪些東西是值得買的，哪些東西是值得信賴的?！拔覀円呀?jīng)初步?jīng)Q定在接下來6個月，少跌少買，大跌大買，不跌不買”。
對于未來的投資方向，項志群表示，摩根士丹利華鑫領(lǐng)先優(yōu)勢基金主要是買入長線看好、并具有領(lǐng)先優(yōu)勢的品種，并會積極參與一些大的整合購并主題。未來的投資主線包括新能源、房地產(chǎn)、電網(wǎng)建設(shè)、商業(yè)零售以及并購重組等。另外，公司投研還看好化工行業(yè)中的農(nóng)藥、新材料以及精細化工等。
“我們從今年5、6月份集中調(diào)研。以往中國的市場，普遍都是公司比較小，比較脆弱，過去幾年中國公司在加速成長，從2007年開始到現(xiàn)在為止，實際上中國已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)成長及整合期。”項志群表示，“我們要用這個思路評估公司，我們的組合里就會體現(xiàn)這種發(fā)展趨勢的公司，找出持續(xù)有效成長的公司，這就是我們可以選擇的部分。”
泡沫論：下半年攻防結(jié)合
還有一部分率先看空的基金，較早開始減倉，其中以興業(yè)基金為代表。
興業(yè)基金投資總臨監(jiān)王曉明在近期的投資策略報告會上指山，基于流動性推動、預(yù)期恢復(fù)和風(fēng)險偏好上升帶來的股市趨勢性上漲整體上已經(jīng)告一段落，體市場將逐漸回歸價值、叫歸基本面、回歸長期成長。下半年投資選擇上，應(yīng)該更注重從自下而上、回歸成長、確定性溢價等方面精選個股，同時做好防御與進攻的均衡策略。
王曉明表示，目前股市估值已進入高區(qū)域，市場風(fēng)除也日益加大，投資者應(yīng)做好資產(chǎn)配置，理性對待下半年的投資機會。同時，關(guān)注現(xiàn)實通脹何時來臨、企業(yè)利潤能否進一步改善以及人民幣升值趨勢能否保持等影響資產(chǎn)價格泡沫能否延續(xù)的條件。
此外，影響估值的重要因素是預(yù)期，長期股票投資回報并非取決于企業(yè)實際的盈利增長，而是取決于企業(yè)實際盈利增長率與投資者預(yù)期之間的差異。
事實上，基金定投只是一種幫助投資者克服情緒影響，按照既定計劃進行紀律操作的投資策略，能否賺到錢，關(guān)鍵還看我們?nèi)绾芜\用這種策略。
以股票型基金為例，我們分析和比較了采用“定投”和“一次性買入”這兩種投資策略，在大牛市、大熊市、平衡市、牛短熊長，熊短牛長這幾種市場走勢情況下的收益差異。我們發(fā)現(xiàn)，定投策略獲得收益金額和避免虧損的概率遠遠大于一次性投入或是頻繁操作策略，定投策略確實能夠有效規(guī)避一部份市場風(fēng)險，特別是把周期拉長后，風(fēng)險會進一步釋放。
今年以來，隨著債券市場的不斷擴大，投資者對債券的投資熱情開始蔓延，我們選取了近兩年的債券型基金的業(yè)績，進行定投策略的數(shù)據(jù)模擬，發(fā)現(xiàn)表現(xiàn)也非常不錯。債券市場屬于長期向上的單邊市，震蕩幅度較小，適合期初單筆投入后期持續(xù)追加的策略。債券基金定投對于穩(wěn)健型客戶來說，同樣能獲得可觀的收益。
然而，基金定投不應(yīng)該只專注于在投資時點的選擇上，更應(yīng)該把關(guān)注點放在投資標的的選擇上，兩者相結(jié)合才能讓定投發(fā)揮應(yīng)有的功效。
通過對不同投資期限和不同類型基金的定投收益的分析比較，我們得出如下結(jié)果：
1、混合型優(yōu)于股票型
從最近五年到最近三年的基金定投業(yè)績比較可以發(fā)現(xiàn)，混合型基金由于靈活的倉位控制，整體定投業(yè)績好于主動型股票型基金。說明基金倉位對業(yè)績穩(wěn)定性有很大影響，誰都不希望賺到的錢很快輸?shù)?，混合型基金能有效鎖定收益。
2、中小盤指數(shù)基金優(yōu)于大盤指數(shù)基金
從最近五年到最近三年的中小板基金定投業(yè)績優(yōu)于中證100和上證50等大盤指數(shù)基金，主要原因還是中小企業(yè)公司的企業(yè)增長和盈利能力相對權(quán)重股要更強，雖然PE較高，波動較大，成長性遠優(yōu)于權(quán)重指數(shù)，業(yè)績表現(xiàn)相對更佳。
3、QDII基金定投值得關(guān)注
