時(shí)間：2023-08-06 09:01:18
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】小型；設(shè)計(jì)；發(fā)展；展望
1前言
城市綜合體就是針對(duì)城市當(dāng)中的商業(yè)、辦公場(chǎng)所、居住地、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等等城市生活空間中的其中三項(xiàng)甚至更多實(shí)行重組，使各個(gè)部分之間的關(guān)系相互促進(jìn)，進(jìn)而打造一個(gè)功能齊全、效率高的綜合體。
商業(yè)綜合體是隨著人們物質(zhì)與精神生活質(zhì)量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對(duì)多種生活功能進(jìn)行的一種高效的組合，是城市發(fā)展到某一階段的必然產(chǎn)物。為使商業(yè)綜合體能與城市生活相適應(yīng)，必須不斷對(duì)其注入新的發(fā)展理念，這就要求設(shè)計(jì)者不僅要經(jīng)驗(yàn)豐富，而且能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求。
2小型商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)
2.1科學(xué)合理的整合設(shè)計(jì)
商業(yè)綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設(shè)施、居住功能建筑等。而商業(yè)綜合體的主要特點(diǎn)便是通過合理、科學(xué)地組織不同的功能、區(qū)間的內(nèi)在關(guān)系，并創(chuàng)造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補(bǔ)型，即通過互相補(bǔ)充設(shè)計(jì)一些不同的功能區(qū)間而形成的有機(jī)整體。例如餐飲配套就是有力的服務(wù)于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續(xù)性與互通性的功能區(qū)間而形成的整體。例如在建筑群體內(nèi)設(shè)置一些早教機(jī)構(gòu)和兒童娛樂場(chǎng)所，這樣一來還可以帶動(dòng)其他的店鋪生意。第三，功能競(jìng)爭型，即通過多樣性的服務(wù)與市場(chǎng)需求，并行設(shè)置一些功能類似的區(qū)間，以促使其產(chǎn)生集聚化效應(yīng)。當(dāng)然，實(shí)際存在的商業(yè)綜合體是根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活地運(yùn)用這幾種類型的系統(tǒng)組合的結(jié)果。
2.2完善合理交通系統(tǒng)
目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時(shí)一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設(shè)計(jì)組織是否到位，都的直接影響商業(yè)的運(yùn)作效率，同時(shí)關(guān)系著區(qū)間內(nèi)建筑的運(yùn)作效率。對(duì)停車組織的設(shè)計(jì)最應(yīng)該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個(gè)綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費(fèi)好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經(jīng)濟(jì)等方面的問題。通常情況下，由于地價(jià)昂貴，商業(yè)綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時(shí)便會(huì)選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地面停車，同時(shí)出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設(shè)計(jì)是否合理就顯得尤為關(guān)鍵。完善停車組織設(shè)計(jì)，就必須通過科學(xué)合理的規(guī)劃，最大程度地增加停車空間。
然后，有關(guān)交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，就應(yīng)該充分考慮交通現(xiàn)狀與地
勢(shì)特點(diǎn)的因素，結(jié)合地形詳細(xì)、認(rèn)真地選擇商業(yè)綜合體中交通系統(tǒng)的組織形式。例如出入口的設(shè)置，車流的導(dǎo)向都很關(guān)鍵。如果要把人流與車流作為基本市場(chǎng)需求考慮，交通系統(tǒng)組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費(fèi)的可達(dá)性比較好，但是由于比較強(qiáng)的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規(guī)劃時(shí)利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人
流與車流比較獨(dú)立的人車分流模式， 具有流線清晰、 干擾少的優(yōu)點(diǎn)，只是過長的流線在保證人流方便的同時(shí)阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費(fèi)購物。
2.3功能空間的設(shè)計(jì)
商業(yè)綜合體的內(nèi)部功能空間設(shè)計(jì)十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個(gè)功能空間串聯(lián)起來。比如輕餐飲可以在每層都設(shè)置，重餐飲集中設(shè)置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時(shí)喝喝咖啡，買點(diǎn)糕點(diǎn)等等。同時(shí)也可以有目的的去商場(chǎng)的大的餐飲店就餐。
3、商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)
3.1商業(yè)綜合體中零售行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
零售行業(yè)主要包括超市、大賣場(chǎng)以及旗艦店等形式，而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物已成為一種時(shí)尚與潮流，現(xiàn)在在大城市網(wǎng)購已經(jīng)是年輕白領(lǐng)日常生活不可或缺的組成部分。所以經(jīng)營者應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變化的情況，對(duì)資金投入、產(chǎn)品類型、經(jīng)營模式以及樓層分布等進(jìn)行合理的安排，以吸引顧客。
3.2商業(yè)綜合體中餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
中國目前小型商業(yè)的發(fā)展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。通常情況下，餐飲業(yè)并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區(qū)文化、習(xí)俗等對(duì)消費(fèi)者的影響，值得一提的是，餐飲行業(yè)能夠拉動(dòng)樓層的人流，因此，為促進(jìn)商場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)該將餐飲業(yè)合理地分散在各個(gè)樓層，以促進(jìn)招商的進(jìn)行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場(chǎng)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，將樓層劃分為不同的區(qū)間，而且用餐區(qū)最好設(shè)立在采光比較好的地方，同時(shí)，為留住顧客情緒，應(yīng)該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。
3.3商業(yè)綜合體中娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
娛樂業(yè)主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費(fèi)者購物疲勞， 陶冶性情， 豐富生活。 商場(chǎng)為了提高自身競(jìng)爭力，給消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn)與感覺，可以把娛樂作為特色來經(jīng)營，根據(jù)人群年齡階段的不同，開設(shè)不同的娛樂項(xiàng)目，謹(jǐn)記“顧客就是上帝”的服務(wù)宗旨，以顧客為根本建立娛樂設(shè)施，并且在抓住經(jīng)典的同時(shí)要不斷創(chuàng)新娛樂項(xiàng)目的形式，以保證商場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)性。
4 商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求的展望
4.1擴(kuò)建空間與市場(chǎng)需求
近年來國家的調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，住宅行情不容樂觀。商業(yè)建筑開始逐漸的占據(jù)了主導(dǎo)地位。 對(duì)此， 為進(jìn)一步滿足市場(chǎng)需求，應(yīng)在規(guī)劃時(shí)對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行充分的考慮，預(yù)留出擴(kuò)建空間，以便在發(fā)展過程逐漸擴(kuò)建商業(yè)營業(yè)空間，提高內(nèi)部環(huán)境的質(zhì)量。
4.2商業(yè)綜合體生長與市場(chǎng)需求
最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明消費(fèi)者來到一個(gè)商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個(gè)數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們?cè)谛蓍e娛樂中產(chǎn)生購買和消費(fèi)，已成為了開發(fā)商和投資經(jīng)營者一大挑戰(zhàn)，這一問題如果處理的不好，多數(shù)商業(yè)將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項(xiàng)目中預(yù)留一定空間，使商業(yè)綜合體功能空間在滿足法規(guī)的情況下有一個(gè)可互換，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。
5、總結(jié)
總而言之，商業(yè)綜合體的發(fā)展關(guān)系著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市生活水平的提高，而具有功能的復(fù)合性、協(xié)同性以及集聚性的商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上發(fā)揮著重要的作用，是城市化發(fā)展的表現(xiàn)。有效、科學(xué)、合理地設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體，有利于優(yōu)化資源配置與整合，促進(jìn)效率的提高。而隨著商業(yè)綜合體中不同行業(yè)的發(fā)展變化，商業(yè)綜合體必須不斷完善自身，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。
參考文獻(xiàn)：
城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯，通過城市建筑實(shí)體與城市空間的有機(jī)結(jié)合而形成，其利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。
我國城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營等方面的重要作用，一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城，涵蓋旅游、商貿(mào)、商務(wù)、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃，以此來實(shí)施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略。
我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)表現(xiàn)為：數(shù)量逐漸增多，建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集中；呈現(xiàn)更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展；多以寫字樓、商業(yè)和公寓多功能復(fù)合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展；與軌道交通形成綜合一體化開發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)；已成為重要的金融投資產(chǎn)品。
二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展過程中存在的問題
（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張
城市綜合體的開發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大，要求有強(qiáng)大的資金實(shí)力為保證，特別是在開發(fā)前期對(duì)資金的需求強(qiáng)烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機(jī)制限制導(dǎo)致融資渠道和產(chǎn)品的缺失，造成開發(fā)資金鏈緊張。
（二）品質(zhì)不高
與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運(yùn)營管理水平滯后等問題。盡管硬件設(shè)施與國外同類項(xiàng)目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，在管理、運(yùn)營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動(dòng)，這大大降低了城市綜合體開發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值及價(jià)值升值空間，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源流失。
（三）缺乏成熟的配套環(huán)境
作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí)，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、運(yùn)營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
（四）第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平不高
城市綜合體是以相對(duì)發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但國內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達(dá)的西方發(fā)達(dá)國家通過高消費(fèi)率來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長不同，處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國經(jīng)濟(jì)增長模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動(dòng)的，這導(dǎo)致了高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率。
三、華潤中心——持有物業(yè)產(chǎn)生增值溢價(jià)的運(yùn)營模式研究
（一）華潤置地概況
華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。在其特有生意模式的指導(dǎo)下，持有物業(yè)為其投資的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生持續(xù)平穩(wěn)的現(xiàn)金流回報(bào)，形成資產(chǎn)上的潛在長期收益（見圖1）。
華潤置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體。
（二）華潤中心
華潤中心是集大型購物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產(chǎn)品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區(qū)—深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約55萬平方米，項(xiàng)目由北、中、南三個(gè)地塊組成，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。
萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。目前華潤萬象城產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)已有3家開業(yè)，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續(xù)開業(yè)。
（三）華潤中心主要特點(diǎn)
1.項(xiàng)目選址
城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對(duì)位置要求高。
2.產(chǎn)品特點(diǎn)
華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，并以商業(yè)功能為核心，整體定位于中高端物業(yè)。
以深圳華潤中心為例，其產(chǎn)品構(gòu)成：華潤中心一期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心萬象城、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓華潤大廈?？偨ㄖ娣e達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪。華潤中心二期項(xiàng)目總體分為A、B、C三個(gè)區(qū)：A區(qū)為一棟超高層五星級(jí)君悅酒店及2層裙房；B區(qū)由四棟多層商業(yè)建筑組成，功能包括商業(yè)零售、餐飲、多廳電影院；C區(qū)是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數(shù)近800戶。
3.經(jīng)營策略
其經(jīng)營策略為：定義形象、海外招商；強(qiáng)勢(shì)品牌組合；商業(yè)持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。
定義形象、海外招商：直接在海外進(jìn)行招商，國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。
強(qiáng)勢(shì)品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。
商業(yè)持有比例100%，只租不售：長期持有經(jīng)營，保證商業(yè)品質(zhì)。
到2014年底，合肥商業(yè)面積大于10萬平方米的在建大型購物中心將達(dá)到55家，總商業(yè)面積或超過1500萬平方米，人均商業(yè)面積接近4平方米，遠(yuǎn)超香港和上海……近日，這組在“當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下中小商貿(mào)企業(yè)核心競(jìng)爭力打造論壇”上公布的數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)出，便立即被安徽省內(nèi)各大媒體多次轉(zhuǎn)載，包括寫字樓、商鋪、商業(yè)綜合體在內(nèi)的合肥商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的爭論再度甚囂塵上。
按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積應(yīng)在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測(cè)算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國際標(biāo)準(zhǔn)的3倍，更達(dá)到了二線城市標(biāo)準(zhǔn)的5倍之多。
一面是合肥各類大型綜合體和寫字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫字樓蜂擁而至，每年開張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。
以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場(chǎng)財(cái)富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？
商業(yè)綜合體供大于求？
做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場(chǎng)，見證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。
“20年前，合肥的百貨商場(chǎng)屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場(chǎng)”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說，大約是從七八年前開始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。
從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時(shí)代廣場(chǎng)，到接踵而至的新都會(huì)、百大港匯、萬達(dá)、銀泰、新地……張平隨之進(jìn)駐的商場(chǎng)也越來越多，最初的三家分店如今已擴(kuò)展到了近20家。
然而，今年以來，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒有隨著規(guī)模的擴(kuò)大而變得好起來，反而有部分分店的銷售額下降了近五六成。
“一方面原因是大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場(chǎng)越來越多，人流量被稀釋了，導(dǎo)致人氣不旺，銷售狀況自然變差了”。
前些日子，張平曾發(fā)動(dòng)員工做了一項(xiàng)調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥某精品百貨商場(chǎng)內(nèi)，平均每天每個(gè)柜臺(tái)的人流量僅為3～4人；某家具商場(chǎng)除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個(gè)顧客都見不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。
數(shù)據(jù)對(duì)比之下，張平覺得目前合肥的商場(chǎng)數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購物中心、大唐國際購物中心、新地mall三個(gè)綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬達(dá)廣場(chǎng)，即將開業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤五彩城和華潤萬象城，小小一個(gè)政務(wù)區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。
合肥市政務(wù)文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積達(dá)12.67平方公里，常住人口逾10萬人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計(jì)，在過去的一年內(nèi)，政務(wù)區(qū)總商業(yè)面積已超過100萬平方米。
天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮就曾公開表示說，“合肥政務(wù)區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個(gè)，政務(wù)區(qū)暫時(shí)不再批準(zhǔn)建設(shè)綜合體項(xiàng)目”。
政務(wù)區(qū)內(nèi)綜合體體量過大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個(gè)縮影。
瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場(chǎng)、壩上街項(xiàng)目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬達(dá)廣場(chǎng)，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場(chǎng)……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬平方以上的速度增長。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)50.69萬平方米，銷售額6.97億元，開工面積和竣工面積分別為992萬平方米和63萬平方米。
然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。
11月22日，在走訪政務(wù)區(qū)幾家大型綜合體時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)非周末時(shí)段，逛商場(chǎng)的人并不多，商場(chǎng)人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。
此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會(huì)是合肥商業(yè)綜合體市場(chǎng)倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個(gè)起點(diǎn)。
不僅僅在合肥，近年來商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的一份報(bào)告稱，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達(dá)25%。據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)中國20個(gè)城市監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購物中心將在今年內(nèi)開業(yè)，平均面積將超過8萬平方米……
與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開始大范圍上演。據(jù)新浪樂居報(bào)道稱，上海江橋萬達(dá)僅開業(yè)一年多，空置率便達(dá)66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開業(yè)購物中心空置率約8%；而號(hào)稱“世界最大購物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。
寫字樓未老先衰？
在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過剩狀態(tài)遙相呼應(yīng)的還有寫字樓市場(chǎng)，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫字樓的普遍現(xiàn)象。
安徽省家家宜食品股份有限公司董事長魏宜龍對(duì)此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時(shí)，魏宜龍回憶說，他曾于2009年在富廣大廈買下半層寫字樓對(duì)外出租。80元/平米的月租價(jià)格在當(dāng)時(shí)看來也并不算低，卻仍有很多人爭相租賃。
然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時(shí)間。
自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫字樓仍是被空置了將近一年才勉強(qiáng)租出去。
“現(xiàn)在合肥的寫字樓太多了，競(jìng)爭壓力太大”，魏宜龍對(duì)合肥的寫字樓市場(chǎng)并不看好。
合房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫字樓市場(chǎng)在售的項(xiàng)目有32個(gè)，另有38家純新盤或即將上市樓盤，僅政務(wù)區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬平米的供應(yīng)量。2013年上半年寫字樓的存量與余量達(dá)到200萬平方米左右，而下半年近150萬平方的寫字樓面市，到2013年年底將達(dá)到超300萬平方的總存量。
然而，在體量迅速擴(kuò)大的同時(shí)，各家樓盤卻頻頻喊出首付1萬、2萬搶購甲級(jí)寫字樓的口號(hào)。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫字樓目前的空置率已高達(dá)80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實(shí)，但合肥寫字樓市場(chǎng)冷清的局面也得到了此寫字樓銷售部的工作人員的默認(rèn)，11月22日，他向記者透露，“今年開始，與住宅比起來，寫字樓銷售差很多”。
今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報(bào)道稱，早在十年前寫字樓集群效應(yīng)就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財(cái)智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽區(qū)各大寫字樓空置面積已達(dá)9萬平方米，約占合肥寫字樓總空置率的一半。
混亂還是過剩？
“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問題已經(jīng)在合肥市場(chǎng)初顯。據(jù)她了解，有些開發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補(bǔ)貼裝修費(fèi)用、延長免租期等各種手段。同時(shí)，開發(fā)商在招商中與商家議價(jià)的博弈能力也明顯下降，一些商家開始由過去的支付固定租金變?yōu)殇N售扣點(diǎn)提成，“這種狀況不在少數(shù)”。
“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)”，面對(duì)合肥綜合體目前所面臨的嚴(yán)峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開始，要控制發(fā)展”。
此外，在她看來，相比于過剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問題更為凸顯。長江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。
“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來，要破局綜合體過剩的局面，首要的法則是錯(cuò)位和創(chuàng)新運(yùn)營，“綜合體應(yīng)有自己的細(xì)分市場(chǎng)。在開發(fā)之前，要先找到自己的定位”。
周偉透露，合肥華南城項(xiàng)目就是細(xì)分市場(chǎng)下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬平方米、計(jì)劃投資超過80億元的綜合體項(xiàng)目將整合整個(gè)合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，而是一個(gè)整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺(tái)，這是綜合體未來的發(fā)展方向”。
不同于商業(yè)綜合體，對(duì)于合肥寫字樓市場(chǎng)過剩的說法，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌則認(rèn)為現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。對(duì)于目前合肥市住宅樓盤價(jià)格反超寫字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來形容其當(dāng)下的狀態(tài)。
他解釋道，寫字樓滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，卻先于經(jīng)濟(jì)衰退而衰退?！爱?dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，寫字樓才開始起步，然后加大馬力，高速的發(fā)展會(huì)立即超越城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度”。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；特色鋪裝；小品雕塑；夜間燈光；植物色塊
緒 論
商業(yè)綜合體將成為城市建筑發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，同時(shí)這也是城市發(fā)展的需求。商業(yè)綜合體的高速發(fā)展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結(jié)構(gòu)和景觀綠化的良好結(jié)合，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，充分發(fā)揮出地標(biāo)性和藝術(shù)性特色。通過標(biāo)志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環(huán)境。
商業(yè)綜合體在發(fā)達(dá)國家的出現(xiàn)至今已有50多年，中國的綜合體發(fā)展正處于一個(gè)蒸蒸日上的蓬勃發(fā)展時(shí)期，各大城市都結(jié)合自身特點(diǎn)踴躍的建設(shè)綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。
隨著城市綜合體的日益發(fā)展，中國城市的發(fā)展也顯現(xiàn)出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經(jīng)開始大力開發(fā)商業(yè)綜合體，并日趨成熟。
設(shè)計(jì)實(shí)例
沈陽龍之夢(mèng)亞太中心成為沈陽最新商業(yè)地標(biāo)。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業(yè)綜合體典范。按照規(guī)劃，沈陽龍之夢(mèng)亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規(guī)模最大、設(shè)施功能最完善、經(jīng)營模式全新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目選址在中捷和沈礦原廠區(qū)，是沈陽市堅(jiān)持老城區(qū)改造與企業(yè)搬遷相結(jié)合，優(yōu)化城市發(fā)展格局的又一個(gè)成功范例【3】。
一、 項(xiàng)目概況
項(xiàng)目地點(diǎn)：遼寧沈陽
占地面積：557447.5平方米
設(shè)計(jì)日期：2007年
項(xiàng)目進(jìn)展：已建成
獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：沈陽龍之夢(mèng)亞太城”設(shè)計(jì)方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽”中被評(píng)為最佳景觀設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)。
二、 設(shè)計(jì)理念
公共空間是商業(yè)綜合體的外部靈魂，是真正對(duì)公眾開放的區(qū)域。來這里的人目的各異、行為特點(diǎn)各異、需求也不同。景觀設(shè)計(jì)根據(jù)人的行為特點(diǎn)給予合理的功能設(shè)計(jì)，同時(shí)還可以根據(jù)需要做好空間的引導(dǎo)作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時(shí)尚的現(xiàn)代主義風(fēng)格詮釋了項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)思想。通過對(duì)環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，將簡約主義風(fēng)格、時(shí)尚元素和現(xiàn)代城市美感融入其中，使之突現(xiàn)出獨(dú)具區(qū)域性特色、獨(dú)特標(biāo)志性的景觀。
三、 景觀構(gòu)成要素
1、特色鋪裝
（1）集散廣場(chǎng)鋪裝
在商場(chǎng)的幾個(gè)主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調(diào)對(duì)比強(qiáng)烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導(dǎo)向性，把人流引向商場(chǎng)方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場(chǎng)。
紅星美凱龍商場(chǎng)前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應(yīng)。
（2）鋪裝排水
每條通道的兩側(cè)均設(shè)有整齊統(tǒng)一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。
幾何圖案鋪裝及水景的周邊設(shè)有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場(chǎng)地的排水問題。
2、景觀小品
（1）水景
三個(gè)造型獨(dú)特、設(shè)計(jì)新穎的景觀水景：
辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細(xì)膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。
紅星美凱龍廣場(chǎng)上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個(gè)現(xiàn)代感強(qiáng)烈的跌水水景，與廣場(chǎng)上的幾何鋪裝交相輝映。
酒店廣場(chǎng)的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態(tài)各異的銅馬，變化萬千。水景一側(cè)采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場(chǎng)地與城市主干道的高差。這組水景休眠時(shí)就是一組大型雕塑，水景開啟時(shí)萬馬奔騰、氣勢(shì)磅礴。
（2）室外家具
在商業(yè)項(xiàng)目的傳統(tǒng)大面積功能性鋪裝上，設(shè)計(jì)一組組造型獨(dú)特的景觀小品與室外家具，點(diǎn)綴在鋪裝節(jié)點(diǎn)上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場(chǎng)地空而不曠。
小品和家具設(shè)計(jì)中材料的使用與建筑相呼應(yīng)，細(xì)部體現(xiàn)為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。
挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結(jié)合，坐凳下的鏡面花崗巖內(nèi)鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發(fā)光。幾何形通道的兩側(cè)設(shè)計(jì)了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側(cè)安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區(qū)的環(huán)形鋪裝內(nèi)。到了夜晚，坐凳就會(huì)被一圈圈暖黃色的光環(huán)圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場(chǎng)的角落里。
兩條放射形通道的兩側(cè)設(shè)計(jì)了休閑空間。可參與性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構(gòu)成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個(gè)放松的花園，更是一個(gè)戶外聚會(huì)的好場(chǎng)所。
（3）指示系統(tǒng)及廣告牌
整個(gè)商業(yè)區(qū)都特別設(shè)計(jì)了統(tǒng)一的、具有現(xiàn)代感、線條感十足的指示系統(tǒng)標(biāo)志。
在交通節(jié)點(diǎn)、視覺交點(diǎn)等明顯位置設(shè)置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標(biāo)志性性小品。
3、夜間燈光
整個(gè)商業(yè)區(qū)的夜間燈光系統(tǒng)，除了滿足必要的功能需求，還對(duì)夜間景觀效果的一個(gè)補(bǔ)充，同時(shí)也更好的更好的烘托了龍之夢(mèng)的夜間商業(yè)氛圍。
沈陽龍之夢(mèng)的整個(gè)燈光設(shè)計(jì)也是非常豐富的，燈帶、地?zé)?、特色草坪燈、燈柱以及各種發(fā)光的雕塑小品等……結(jié)合建筑內(nèi)部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個(gè)燈光設(shè)計(jì)。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗(yàn)。
4、植物配置
綠色植物在整個(gè)景觀設(shè)計(jì)中起到了至關(guān)重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現(xiàn)代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢(mèng)的植物設(shè)計(jì)以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業(yè)的氛圍。商業(yè)外側(cè)靠近主干道區(qū)域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當(dāng)?shù)氐乃砂仡悶橹?，再配以色葉樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。
高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨(dú)留下中層空間這個(gè)間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業(yè)廣告信息一覽無遺。
結(jié) 論
如今，商業(yè)綜合體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)將成為重點(diǎn)方向之一。設(shè)計(jì)注重將藝術(shù)、人文、自然與景觀設(shè)計(jì)融為一體。
這些商業(yè)綜合體在融入現(xiàn)代商業(yè)特征、符合都市發(fā)展的同時(shí)，更能體現(xiàn)出對(duì)人文、環(huán)境、心靈與美的洗禮與煥發(fā)，讓人們?cè)诰o張的都市節(jié)奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。
用樸實(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)獨(dú)特的小品充實(shí)和裝點(diǎn)我們的環(huán)境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗(yàn)由此產(chǎn)生，場(chǎng)所便融入了人們的記憶。
參考文獻(xiàn)
[1] 商業(yè)綜合體摘自百度文庫
關(guān)鍵詞 地鐵上蓋綜合體；優(yōu)化；措施
中圖分類號(hào)：TU247 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-7597（2014）14-0181-02
地鐵在我國出現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展局面，其在建設(shè)過程中花費(fèi)了大量資金，但是在運(yùn)營過程中卻無法獲得利潤，致使政府的虧損現(xiàn)象較為嚴(yán)重，財(cái)政壓力較大。在城市發(fā)展的過程中，地鐵能夠?qū)ρ鼐€的區(qū)域產(chǎn)生重要的影響，使城市的資源分配方式發(fā)生巨大改變，成為城市物業(yè)方面的重要模式。
1 地鐵上蓋綜合體開發(fā)現(xiàn)狀
在我國，地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，其開發(fā)區(qū)域大部分是在大型都市展開，網(wǎng)絡(luò)化趨勢(shì)已經(jīng)在這些區(qū)域較為明顯。深圳地鐵已經(jīng)開始了第二輪開發(fā)活動(dòng)，當(dāng)前落實(shí)的地鐵上蓋物業(yè)占地超過了130 hm2，建設(shè)面積超過340萬m2。
2004年，深圳地鐵1號(hào)線開始運(yùn)營。2011年，第二輪地鐵新線路運(yùn)營已經(jīng)開始。當(dāng)前的5條線路的里程已經(jīng)接近180 km，其地鐵網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程正式開始。以地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)為主的第二輪物業(yè)開發(fā)逐漸展開[1]。
但是，深圳地鐵上蓋綜合體的開發(fā)進(jìn)程處于初級(jí)階段，因而很多建設(shè)活動(dòng)仍然處在規(guī)劃時(shí)期，并未投入到現(xiàn)實(shí)的施工建設(shè)之中，已經(jīng)完成的只有幾個(gè)站點(diǎn)的商城。從宏觀角度來看，深圳地鐵上蓋綜合體已經(jīng)逐漸開始向著規(guī)范化傾斜，并逐漸開始向大區(qū)域范圍擴(kuò)散。其實(shí)，深圳很早便開始了地鐵四周土地的開發(fā)利用。比如老街站的商務(wù)中心。但是，這些項(xiàng)目的最高控制權(quán)限并未被地鐵企業(yè)掌握，因此其與真正意義上的地鐵上蓋綜合物相比仍然不同[2]。
2 地鐵上蓋綜合體分析
2.1 概念
這個(gè)概念中的綜合體指的是城市綜合體，主要內(nèi)容為城市中具備各種生活和社會(huì)功能的區(qū)域進(jìn)行整合，并建立起能夠使其相互產(chǎn)生文化和價(jià)值影響的聯(lián)系，具備街區(qū)的特性[3]。綜合體與城市的建筑群之間存在一定的差別，它是建筑群在空間上擴(kuò)展的結(jié)果，具備復(fù)雜的功能，在街區(qū)的連通作用下，與其他區(qū)域形成良好的互動(dòng)關(guān)系，和交通體系實(shí)現(xiàn)了友好地溝通，使得其發(fā)揮出重要作用[4]。
2.2 開發(fā)形式
地鐵上蓋城市綜合體在開發(fā)方面的形式可以根據(jù)開發(fā)主體進(jìn)行劃分：開發(fā)商與地鐵企業(yè)的單獨(dú)開發(fā)，還包括協(xié)作開發(fā)[5]。
通過對(duì)資料進(jìn)行分析可知，開發(fā)商與地鐵企業(yè)的獨(dú)自開發(fā)在初期階段就開始出現(xiàn)，這兩種形式的出現(xiàn)均有一定的試探性質(zhì)，目的是為今后的工作積累經(jīng)驗(yàn)，但是它們?cè)趹?yīng)用的過程中存在一定的限制，無法徹底地挖掘出地鐵的使用價(jià)值。
3 地鐵上蓋綜合體開發(fā)中出現(xiàn)的問題
3.1 土地得不到合理利用
城市資源的有效利用是今后城市化進(jìn)程推進(jìn)的重點(diǎn)。城市綜合體在建設(shè)的過程中將居住、辦公、餐飲、娛樂等功能集中在一起，達(dá)到了城市資源集中合理利用的目的。容積率對(duì)于住戶來說具有重要意義，直接影響到他們的居住舒適程度，它也從側(cè)面衡量了土地的利用情況。比如日本的城市綜合體的容積率在很大程度上高于12。我國也開始在這個(gè)方面進(jìn)行了改進(jìn)的工作，比如沈陽和大連的一些小區(qū)的容積率已經(jīng)在12以上。深圳發(fā)展起步較早，在容積率方面超過10的部分較少。
3.2 設(shè)計(jì)方面存在的問題
在對(duì)城市綜合體進(jìn)行開發(fā)之前，相關(guān)人員已經(jīng)意識(shí)到地點(diǎn)選擇的重要性，它必須要與地鐵站點(diǎn)形成有效距離。但是兩者之間在建設(shè)的過程中難以避免地存在時(shí)間順序上的差異，造成綜合體的設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)諸多困難，各種設(shè)計(jì)理念的內(nèi)容不夠清晰，在商業(yè)區(qū)開始運(yùn)作的過程中也是缺乏特色，難以對(duì)消費(fèi)人群形成吸引力，也就無法創(chuàng)造相應(yīng)的商業(yè)價(jià)值。比如，當(dāng)一個(gè)商業(yè)區(qū)建立起來的時(shí)候，它的本身定位是高級(jí)消費(fèi)區(qū)，其內(nèi)部的商品價(jià)格昂貴是必備的特點(diǎn)，而能夠具備相應(yīng)消費(fèi)能力的人的數(shù)量較少，因而難以創(chuàng)造相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。
3.3 建設(shè)脫節(jié)
深圳在對(duì)城市綜合體進(jìn)行建設(shè)的過程中，沒有兼顧地鐵的特點(diǎn)，兩者的建設(shè)活動(dòng)是分開獨(dú)立進(jìn)行的。在開發(fā)方式上，大部分是自主進(jìn)行的，能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)作開發(fā)的只有前海。當(dāng)開發(fā)者獲得土地使用權(quán)限之后，并沒有和地鐵企業(yè)進(jìn)行合作，各行其是的后果導(dǎo)致兩者之間出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)的偏差，無法實(shí)現(xiàn)同步。
4 地鐵上蓋綜合體開發(fā)優(yōu)化策略
4.1 提高容積率
綜合體在運(yùn)作的過程中，會(huì)對(duì)城市的發(fā)展和建設(shè)產(chǎn)生重大影響，有利于促進(jìn)老舊城區(qū)的翻新。使綜合體的容積率得到一定程度的提高，讓城市的功能得到豐富，并能夠更好地為城市居民服務(wù)，是一項(xiàng)必須進(jìn)行的工作。在進(jìn)行綜合體建設(shè)選址的過程中，一定要堅(jiān)守鄰近原則，確保其能夠與地鐵站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)空間上的靠近。
4.2 全面考量
在建設(shè)的過程中，考量必須要具備全面性，對(duì)于一些易于被輕視或者忽視的方面更要重點(diǎn)關(guān)注。地鐵線路的連通范圍是有限的，對(duì)于一些偏僻地帶而言，其覆蓋率可能很小，也可能出現(xiàn)無法覆蓋的情況。針對(duì)這種情況，一定要充分發(fā)掘地鐵的交通作用，圍繞其本體建設(shè)綜合體，使土地得到有效使用。
4.3 實(shí)現(xiàn)建設(shè)規(guī)劃的同步
綜合體和地鐵要在建設(shè)規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)同步。針對(duì)兩者的設(shè)計(jì)、應(yīng)用、布局等進(jìn)行統(tǒng)一對(duì)比、參照，使其能夠符合工程周邊的現(xiàn)實(shí)的狀況，對(duì)其具體布局進(jìn)行合理規(guī)劃。比如、賓館的檔次定位、商店的數(shù)量等。
4.4 健全土地制度
政府應(yīng)該針對(duì)地鐵上蓋綜合體的建設(shè)用地進(jìn)行法律上的確認(rèn)。上蓋綜合體的所在區(qū)域應(yīng)該被包含在地鐵用地之中，致使兩者能夠形成默契搭配，將原本針對(duì)兩者置地的部門合成為一個(gè)部門，專門負(fù)責(zé)兩者用地的審批核實(shí)工作，使兩者能夠在建設(shè)上實(shí)現(xiàn)同步。
針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)該對(duì)地鐵上蓋綜合體在捆綁招標(biāo)以及協(xié)議買賣等內(nèi)容進(jìn)行完善，針對(duì)制度中出現(xiàn)的弊端進(jìn)行改進(jìn)。政府應(yīng)該規(guī)定地鐵上蓋綜合體在開發(fā)的過程中能夠運(yùn)用協(xié)議買賣的方式實(shí)現(xiàn)購置過程，地鐵企業(yè)應(yīng)擁有綜合體用地的管控權(quán)利。對(duì)于開發(fā)所用到的土地應(yīng)該按照一定的原則進(jìn)行定價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該為土地未開發(fā)之前的價(jià)格，使開發(fā)方能夠節(jié)省成本。
5 總結(jié)
綜合物業(yè)對(duì)城市發(fā)展起到了重要的作用，其中地鐵行業(yè)對(duì)此發(fā)揮著重要的作用。但是深圳地鐵自建成以來的經(jīng)濟(jì)效益不良的局面一直沒有得到良好的改善，為此提出了地鐵上蓋綜合體這一物業(yè)模式，對(duì)這個(gè)問題的緩解起到重要的作用。本文以深圳市為視角，分析了地鐵上蓋綜合體開發(fā)現(xiàn)狀，解讀了地鐵上蓋綜合體的有關(guān)概念，解讀了地鐵上蓋綜合體開發(fā)中出現(xiàn)的問題，提出了優(yōu)化策略。
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2009年底，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了打造十六大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，2010年，濟(jì)南市將推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的商貿(mào)中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區(qū)、長清高?？萍紙@及園博園，恒隆廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)，大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖，LED示范小區(qū)、華山片區(qū)，華強(qiáng)電子廣場(chǎng)以及魏家莊片區(qū)等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設(shè)城市綜合體的良好條件。
在綜合體開發(fā)過程中，開發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為綜合體發(fā)展提供了理論與實(shí)踐的依據(jù)，同時(shí)也為后來者提供借鑒，指點(diǎn)迷津。
金勇(世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會(huì)展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個(gè)并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機(jī)的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。
開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯(cuò)以及互動(dòng)的模式，不是―個(gè)簡單的誰先誰后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個(gè)模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計(jì)的過程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經(jīng)進(jìn)入管理了。
而一些成功的綜合體項(xiàng)目由于前期進(jìn)行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個(gè)過程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。
作為綜合體項(xiàng)目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時(shí)間上也要有一個(gè)綜合性。從管理到設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營，實(shí)際上也是在時(shí)間點(diǎn)上、在不同的物業(yè)類型里面進(jìn)行一個(gè)非常全面的管理，這樣才能給整個(gè)綜合體價(jià)值帶來很好的提升。
在功能互動(dòng)上，酒店和辦公樓有―個(gè)比較直接的互動(dòng)。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費(fèi)人群，有社區(qū)居民的日常消費(fèi)，有商旅客戶的消費(fèi)，所以要把人群的不同需求在設(shè)計(jì)階段和運(yùn)營階段有機(jī)兼顧，同時(shí)通過物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個(gè)逐漸的品牌提升，同時(shí)也是對(duì)服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機(jī)的提升。
不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點(diǎn)與經(jīng)營模式，在不同區(qū)域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點(diǎn)的個(gè)性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開發(fā)者具有超強(qiáng)的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會(huì)貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。
王曉飛(濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國參與全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作及促進(jìn)南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在全國領(lǐng)先。
與此同時(shí)，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機(jī)體系，綜臺(tái)配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺(tái)，變局勢(shì)在必行，華強(qiáng)廣場(chǎng)應(yīng)勢(shì)而動(dòng)，在濟(jì)南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來的著陸點(diǎn)。
山大路是濟(jì)南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟(jì)南作為省會(huì)城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為濟(jì)南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費(fèi)者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟(jì)南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。
隨著深圳華強(qiáng)集團(tuán)入駐濟(jì)南，濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢(shì)以及濟(jì)南在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個(gè)億，通過構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場(chǎng)，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場(chǎng)空白，拓展山大路市場(chǎng)版圖，打造濟(jì)南的”華強(qiáng)北”奇跡。華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)升級(jí)跳，從而帶動(dòng)濟(jì)南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。
談朝暉(恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司董事長)：濟(jì)南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會(huì)展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準(zhǔn)備在濟(jì)南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺(tái)體，融合國際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會(huì)議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟(jì)南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與西部新城會(huì)展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的整體景觀。
在2009年以前，業(yè)界對(duì)城市綜臺(tái)體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進(jìn)，成為當(dāng)下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)模式。隨著我國城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進(jìn)化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。
韓建徽(中國商業(yè)街工作委員會(huì)主任)：城市綜合體正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)和新亮點(diǎn)。就未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢(shì)，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢(shì)和集購物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢(shì)。特別是城市綜臺(tái)體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價(jià)值，正在成為―個(gè)新的熱點(diǎn)。
可以預(yù)計(jì)，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入新一輪的快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來更多機(jī)遇。
從開發(fā)商來看，越來越多的實(shí)力開發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國除了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬達(dá)、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產(chǎn)也開始關(guān)注進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項(xiàng)目儲(chǔ)備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當(dāng)大的比重。
從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購到購地經(jīng)營，獲取商業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場(chǎng)建設(shè)購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。
在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當(dāng)今主流城市繁榮的一大標(biāo)志。審視中國城市綜合體近年來的發(fā)展，尚不能與中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠(yuǎn)不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對(duì)提升城市價(jià)值的同時(shí)。其存在的種種問題也不能被忽視。
顧舒白(AECOM董事、亞洲區(qū)建筑發(fā)展總監(jiān))：在國內(nèi)這幾年做城市綜合體時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了一些問題和大家所忽略的事情。第一，規(guī)劃條件和法規(guī)，國內(nèi)的法規(guī)當(dāng)時(shí)制定的時(shí)候，因?yàn)槟甏容^遠(yuǎn)，有一些新的商業(yè)行為或業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，很多情況下，拿出來的設(shè)計(jì)指標(biāo)或者是規(guī)劃要點(diǎn)給的標(biāo)準(zhǔn)特別低，造成了開發(fā)的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生很多沒有價(jià)值或者是價(jià)值很低的商業(yè)空間。第二，防火規(guī)范除有可能會(huì)造成設(shè)計(jì)不合理以外，其相關(guān)要求會(huì)造成商場(chǎng)里面全部都是樓梯，最后的結(jié)果就是商場(chǎng)的使用率非常低。第三，停車的要求是比較不足的，尤其是―個(gè)綜合開發(fā)體。
關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑
隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。
我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年
需求帶動(dòng)。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對(duì)商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A(yù)測(cè)，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。
投資拉動(dòng)。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對(duì)國內(nèi)外的流動(dòng)資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動(dòng)性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)因素。
（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會(huì)被調(diào)控
多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，與住宅市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存
出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（五）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切
商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場(chǎng)要比房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟得多，競(jìng)爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競(jìng)爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場(chǎng)上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場(chǎng)很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。
保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析
根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場(chǎng)是未來國家拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場(chǎng)提供載體、帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對(duì)象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。
目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場(chǎng)的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型?？偟目?，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。
目前，我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動(dòng)用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢(shì)。
保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益
二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。
第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動(dòng)。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來越昂貴，房價(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場(chǎng)強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，一線城市寫字樓、零售市場(chǎng)發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動(dòng)寫字樓和零售市場(chǎng)租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級(jí)寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級(jí)寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場(chǎng)供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級(jí)寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢(shì)將持續(xù)。
第二，城市化推動(dòng)需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對(duì)住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢(shì)開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動(dòng)。國際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對(duì)一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國達(dá)30.3%。
基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢(shì)。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國很多省會(huì)城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對(duì)城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。
1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇?！笆濉币?guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級(jí)差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級(jí)政府推動(dòng)城市的功能整體上的升級(jí)。整體升級(jí)也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。
2.開發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會(huì)功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆苊芮信c當(dāng)?shù)卣暮献?，既可以?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過不動(dòng)產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個(gè)相對(duì)完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會(huì)展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動(dòng)，因此對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。
（三）適時(shí)抓住機(jī)會(huì)發(fā)展REITs
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動(dòng)，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場(chǎng)所、倉儲(chǔ)設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢(shì)在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢(shì)，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。
保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會(huì)在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。
REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對(duì)流動(dòng)性的需求。不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動(dòng)性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性。
REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢(shì)來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場(chǎng)、寫字樓、停車場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場(chǎng)投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會(huì)發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。
結(jié)論
本文對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。
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城市綜合體成為以此為原則而進(jìn)行的城市及建筑實(shí)踐過程中涌現(xiàn)的一種綜合建筑形態(tài)。其是城市空間的延續(xù)，是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。本文根據(jù)現(xiàn)有的研究資料和自己在工作中參與實(shí)際項(xiàng)目所得體會(huì)，論述了城市綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中所存在的問題，以便同行一同探討。
關(guān)鍵詞：城市綜合體；規(guī)劃設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)修改
中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)興起，繼而在全國蔓延。在短短的幾年時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品在不斷的變化和發(fā)展，模式也日趨成熟，產(chǎn)品也變革更新?lián)Q代。目前市場(chǎng)中成功運(yùn)行的是第三代產(chǎn)品——都市綜合體，又名城市綜合體。城市綜合體良好的經(jīng)濟(jì)效益和投資回報(bào)吸引了眾多的投資發(fā)展商的青睞，相關(guān)項(xiàng)目紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，這種開發(fā)的熱潮近似瘋狂，幾乎國內(nèi)所有的大中城市都已經(jīng)或者計(jì)劃建設(shè)城市綜合體，甚至有些城市在一兩年內(nèi)城市綜合體在市場(chǎng)放量接近井噴狀態(tài)，這不得不讓我們留意這里面的種種隱患。
項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目在廈門市的思明區(qū)，靠近廈門會(huì)展片區(qū)，位于環(huán)島路與呂嶺路交叉口西南側(cè)。項(xiàng)目周邊均為廈門會(huì)展北的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程，加上本項(xiàng)目可謂有“六子塔”陣勢(shì)。項(xiàng)目定位為集國際甲A辦公、五星級(jí)酒店、風(fēng)情步行商業(yè)及大型集中商業(yè)于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目的規(guī)劃用地面積為41518.999平方米，基地南北長約230米，東西寬約178米，項(xiàng)目用地形狀基本規(guī)整，地勢(shì)平坦。規(guī)劃總建筑面積約32.6萬平方米，地上建筑面積約21.5萬平方米，不計(jì)容建筑面積約11.07萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃有兩棟高200米的辦公樓及一棟高80米的酒店建筑，另外5萬平方米的大型集中商業(yè)和1萬的風(fēng)情商業(yè)街。
規(guī)劃設(shè)計(jì)
大型城市綜合體的成功運(yùn)行是離不開雄厚的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)資金，而龐大的資金往往單個(gè)開發(fā)商是難以承擔(dān)的。本項(xiàng)目同樣面臨類似挑戰(zhàn)。為了化解項(xiàng)目資本運(yùn)作的難題，投資商的跨行業(yè)合作成為必然的選擇。本項(xiàng)目就是四家建設(shè)單位合作投資，其中有國企、品牌商業(yè)公司，及知名酒店管理公司。這對(duì)于設(shè)計(jì)單位來說，雖說是一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，但必須同時(shí)面對(duì)并協(xié)調(diào)來自四方客戶的訴求。另外與國外設(shè)計(jì)公司的合作形式也是設(shè)計(jì)過程中的一大協(xié)調(diào)難點(diǎn)。
項(xiàng)目規(guī)劃的前期設(shè)計(jì)是整體項(xiàng)目中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)各方意見和限制條件的理解、整合及優(yōu)化可以為后期項(xiàng)目發(fā)展提供至關(guān)重要的領(lǐng)導(dǎo)綱要。為實(shí)現(xiàn)這一目的，主創(chuàng)建筑師團(tuán)隊(duì)力求每次溝通都能有多方客戶參與，以獲得綜合的反饋信息。為了幫助建筑師協(xié)調(diào)和引導(dǎo)各方的矛盾和意見，團(tuán)隊(duì)借助多達(dá)50個(gè)各種尺度的規(guī)劃模型，在進(jìn)一年半的時(shí)間里為客戶創(chuàng)造了一個(gè)直觀理解空間組織關(guān)系的溝通平臺(tái)，最終方案成功贏得了甲方的一致認(rèn)同。設(shè)計(jì)過程中因?yàn)楦鞣降睦嫠诤蜎Q策層意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致長時(shí)間的資源消耗。雖然這樣設(shè)計(jì)周期相對(duì)大型的城市綜合體來說并不算長，特別對(duì)于我方的外籍建筑師，謹(jǐn)慎和細(xì)致的設(shè)計(jì)流程是對(duì)后期項(xiàng)目效果最重要的保證。然而，因?yàn)槭袌?chǎng)及政策的因素，這樣的設(shè)計(jì)周期對(duì)于國內(nèi)的投資方和設(shè)計(jì)院已經(jīng)是過于拖沓，以至于對(duì)項(xiàng)目的資本投入都造成一定的困擾。在這樣現(xiàn)實(shí)國情下，對(duì)于設(shè)計(jì)周期的把控變得至關(guān)重要，而這一項(xiàng)目控制能力的關(guān)鍵點(diǎn)就在于當(dāng)面對(duì)有諸多局限條件的局面下，建筑師必須提前和充分的與甲方溝通，了解各方利益所在，做好充分準(zhǔn)備，并找到各方均能接受的解決方案，這才是讓項(xiàng)目能往前推進(jìn)的重點(diǎn)。
日照設(shè)計(jì)
城市綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)品組成一般都是公建居多，而公建自身的日照時(shí)間沒有要求，導(dǎo)致了建筑師對(duì)日照問題的忽視并在后續(xù)設(shè)計(jì)中的帶來諸多實(shí)際障礙。很多建筑師在開始設(shè)計(jì)時(shí)，為了開拓思維，會(huì)先忽略項(xiàng)目周邊的設(shè)計(jì)條件，在得出出眾的規(guī)劃方案后再結(jié)合規(guī)范性條件進(jìn)行下一步的調(diào)整。有些項(xiàng)目再周邊設(shè)計(jì)條件介入后，調(diào)整的幅度可能不大，但有些則不然。本項(xiàng)目就是后者，不是調(diào)整幅度大小的問題，而是推倒重來。項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局得到甲方的同意后，建筑師開始下一步的設(shè)計(jì)——日照計(jì)算。由于近年來住宅日照規(guī)范以來，及民眾的維權(quán)意識(shí)提高，各城市主管部門對(duì)申報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目都必須進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)算。本項(xiàng)目在申報(bào)之前需進(jìn)行日照計(jì)算并結(jié)合結(jié)果調(diào)整，在這個(gè)過程中，了解到當(dāng)?shù)氐娜照沼?jì)算實(shí)施細(xì)則并不如國家規(guī)定的那樣籠統(tǒng)，而是有很詳細(xì)的規(guī)定的。套入這些設(shè)計(jì)條件后，項(xiàng)目的總圖規(guī)劃是不成立的，由于項(xiàng)目北側(cè)是住宅小區(qū)，一路之隔，規(guī)劃的超高層雙子塔樓對(duì)住宅的日照影響是非常嚴(yán)重的，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的重大問題。最后，用了3個(gè)月的時(shí)間來研究日照影響，為解決日照問題，總體規(guī)劃布局需要重新設(shè)計(jì)，原本靠近的雙子塔布局最終必須分別在基地的東北角和西南角，這個(gè)結(jié)果是所有人都沒有估計(jì)到的。所以，在規(guī)劃前期研究時(shí)就應(yīng)該涉入并了解透徹，使得設(shè)計(jì)階段不會(huì)出現(xiàn)顛覆的結(jié)果。同時(shí)，了解項(xiàng)目自身及周邊日照情況后，給設(shè)計(jì)更多的限制條件，其實(shí)也是對(duì)設(shè)計(jì)有幫助的，使設(shè)計(jì)方案有更多的設(shè)計(jì)依據(jù)和技術(shù)條件依托，具有唯一或確定性
有關(guān)部門意見指導(dǎo)
各地的規(guī)劃部門對(duì)于城市綜合體這樣的城市規(guī)劃發(fā)展環(huán)節(jié)中的重要建設(shè)項(xiàng)目投入了相當(dāng)多的精力。城市綜合體規(guī)劃需要通過專家及規(guī)委會(huì)的評(píng)審，并在其重要意見和建議下進(jìn)行修改調(diào)整才能通過審批。本項(xiàng)目在進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)建筑的整體形象風(fēng)格及運(yùn)用元素都有很深刻的研究，效果也獲得甲方的一致通過。其中為了符合廈門地區(qū)的航空限高規(guī)定，項(xiàng)目的超高層塔樓須控制在221米以下。因此，為使建筑形體顯得更加的挺拔和硬朗，建筑師設(shè)計(jì)塔樓外立面時(shí)重點(diǎn)考慮豎線元素的整合及應(yīng)用。然而，規(guī)劃局的考量出發(fā)點(diǎn)和專家的意見并不如我們所想，他們認(rèn)為考慮項(xiàng)目內(nèi)部建筑自身的統(tǒng)一性及與周邊城市建筑的協(xié)調(diào)考慮，項(xiàng)目塔樓應(yīng)該使用橫線條，同時(shí)辦公塔樓與酒店塔樓之間應(yīng)該要有連接體。主創(chuàng)建筑師團(tuán)隊(duì)通過多次積極溝通與協(xié)調(diào)，在多輪設(shè)計(jì)修改中綜合考慮并整合了來自規(guī)劃部門及專家評(píng)委的意見及建議，成功將當(dāng)?shù)匚拿}與設(shè)計(jì)概念和諧地融合與一體，成功地通過了各方的審核。由此可見，建筑師在項(xiàng)目推進(jìn)過程中不能僅僅自縛于建筑美學(xué)及技術(shù)設(shè)計(jì)范疇。建筑師對(duì)于項(xiàng)目綜合信息的理解和控制才是城市綜合體這種大型復(fù)雜并且多方介入的項(xiàng)目中最重要的能力。
消防設(shè)計(jì)
消防設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的重要部分，做好建筑的消防設(shè)計(jì)能夠最大程度的保證建筑物的使用安全。在消防設(shè)計(jì)上，我們必須滿足國家《高層民用建筑防火規(guī)范》中的相關(guān)消防要求，設(shè)計(jì)消防環(huán)道，設(shè)置足夠的消防登高面，滿足消防救援登高作業(yè)等。當(dāng)項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)有難點(diǎn)的時(shí)候，我們參考同地區(qū)同等性質(zhì)規(guī)模的建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)情況，同時(shí)需要跟當(dāng)?shù)叵谰至私庾钚聦?shí)施的細(xì)則規(guī)定，研究資料，這樣才能在深化設(shè)計(jì)時(shí)不走回頭路。如今的消防設(shè)施也在更新?lián)Q代，不同城市的消防設(shè)施配備會(huì)有不一樣的情況，有時(shí)更先進(jìn)的設(shè)施和新實(shí)施的相關(guān)細(xì)則也會(huì)使得建筑設(shè)計(jì)時(shí)少一些限制，同樣是能滿足消防要求的。
