時(shí)間：2023-07-17 09:49:13
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)法律法規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題
住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為?？梢哉f(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國(guó)物價(jià)2008.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)拍賣；稅收核定；稅法與民法；法律規(guī)制
長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)稅法與民法的關(guān)系沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡(jiǎn)稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問(wèn)題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭(zhēng)議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書(shū)中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣行為并不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)一步探討。
一、問(wèn)題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)的疑問(wèn)
拍賣價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書(shū)的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競(jìng)價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”“無(wú)訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書(shū)及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)為案例來(lái)源依據(jù)。依據(jù)裁判文書(shū)中當(dāng)事人雙方是否以拍賣行為有效為爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院是否對(duì)該爭(zhēng)議做出了詳細(xì)的裁判說(shuō)理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見(jiàn)右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問(wèn)題。
（一）否定拍賣價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場(chǎng)行為，通過(guò)拍賣方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書(shū)中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對(duì)拍賣成交價(jià)格無(wú)異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國(guó)家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額?！庇脟?guó)家稅收利益否定拍賣價(jià)格，但并沒(méi)有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。
（二）否定拍賣價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點(diǎn)。我國(guó)稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無(wú)法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣行為無(wú)效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無(wú)任何違法違章行為，但是涉及到國(guó)家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題上，判決書(shū)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國(guó)家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無(wú)正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國(guó)目前缺乏對(duì)正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過(guò)大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會(huì)沖擊民法的自愿原則，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。
二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)拍賣價(jià)格的檢視
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對(duì)于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實(shí)體來(lái)判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒(méi)有滿足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對(duì)課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對(duì)復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過(guò)程中，不可避免地需要對(duì)涉稅法律行為進(jìn)行判定和識(shí)別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過(guò)民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開(kāi)展，從而造成國(guó)家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。
（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣價(jià)格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣價(jià)格是市場(chǎng)博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動(dòng)公開(kāi)、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒(méi)有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣價(jià)格的，否則就會(huì)打破社會(huì)整體自由競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場(chǎng)價(jià)值目標(biāo)。
（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來(lái)安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對(duì)其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無(wú)限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測(cè)，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無(wú)法維持。對(duì)課稅對(duì)象要求從本質(zhì)考量，這一方面會(huì)要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀狀態(tài)會(huì)得到稅法的尊重。
三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化
（一）拍賣成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過(guò)規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣?！庇纱丝芍覈?guó)稅務(wù)主管部門(mén)認(rèn)為拍賣價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過(guò)拍賣行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格。拍賣行為作為一種市場(chǎng)行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)程序，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣活動(dòng)，由于經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平的競(jìng)價(jià)，無(wú)論拍賣成交價(jià)格的高低，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價(jià)格，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。如果沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣行為無(wú)效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣成交價(jià)格，不能以拍賣價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場(chǎng)是自由的，市場(chǎng)主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買(mǎi)賣方式，當(dāng)然可能會(huì)與一般的市場(chǎng)價(jià)格之間存在偏差。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)?；趪?guó)家之課稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語(yǔ)，并按民事法的觀點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒(méi)有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒(méi)有利用拍賣行為來(lái)掩蓋非法目的的交易，沒(méi)有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒(méi)有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門(mén)不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無(wú)效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無(wú)權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣行為違法或者無(wú)效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國(guó)法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。
（二）房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的有限干預(yù)與稅收核定思想家亞當(dāng)斯密和托馬斯霍布斯認(rèn)為，個(gè)人可以將社會(huì)利用為工具去獲取財(cái)產(chǎn)。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并簽訂其合同，不受政府的干預(yù)。除了最小程度的規(guī)制和稅負(fù)之外，任何干預(yù)都被視為侵害。契約自由是私法自治的核心內(nèi)容，民事主體可以利用契約自由做出民事行為。契約安排作為民商事行為，民商法所強(qiáng)調(diào)的都是當(dāng)事人“企圖發(fā)生一定私法上效果”。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能隨意進(jìn)行核定征收，只能在有限范圍內(nèi)進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)拍賣價(jià)格明顯偏低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能一概而論直接核定其應(yīng)納稅款，應(yīng)考慮到拍賣行為的特殊性，拍賣方式應(yīng)作為正當(dāng)理由對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)。稅法不單純是稅務(wù)機(jī)關(guān)行使征稅權(quán)的根據(jù)，即“征稅之法”，更重要的是，稅法是保障納稅者基本權(quán)利的、旨在對(duì)抗征稅權(quán)濫用的“權(quán)利之法”。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并采取行動(dòng)，不受政府的干預(yù)。一方面，對(duì)于契約自由不能完全放任，否則納稅人會(huì)濫用契約自由實(shí)施脫法避稅行為，導(dǎo)致稅負(fù)不公并侵害契約正義。另一方面，過(guò)分干預(yù)契約自由，則會(huì)使公法過(guò)于介入私法，從而限制意思自治的空間。法律賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)是為了防止國(guó)家稅收收入的流失，實(shí)現(xiàn)稅收公平，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)力應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)行使，必須將保護(hù)國(guó)家稅收和謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由考慮在內(nèi)，對(duì)公權(quán)力的運(yùn)用始終保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，限制著公權(quán)力對(duì)契約自由的干預(yù)，盡量保持著對(duì)契約自由的尊重；對(duì)稅收核定做出較準(zhǔn)確、全面的考量，謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由，切勿擾亂正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；法律規(guī)制
一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題
住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為?？梢哉f(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)椋纬删哂兄袊?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。
參考文獻(xiàn)：
[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國(guó)物價(jià) 2008.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；法律規(guī)制
房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國(guó)家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問(wèn)題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向，“去庫(kù)存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問(wèn)津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問(wèn)題：
（一）主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快
2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力，開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買(mǎi)地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房?jī)r(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見(jiàn)，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。
（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門(mén)信息不對(duì)稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問(wèn)題。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問(wèn)題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國(guó)家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，但在此過(guò)程中，也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問(wèn)題，國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)法規(guī) 教學(xué)內(nèi)容 教學(xué)形式
1 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標(biāo)和積極意義
中職房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說(shuō)明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護(hù)自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過(guò)程去現(xiàn)行國(guó)家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營(yíng)的決策，同時(shí)，了解我國(guó)房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，針對(duì)工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過(guò)程中的問(wèn)題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標(biāo)主要有以下三方面：
（1）主要通過(guò)房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國(guó)房地產(chǎn)立法過(guò)程等的講解，使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。（2）介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償、房屋買(mǎi)賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際操作，通過(guò)法律工具找出問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識(shí)、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問(wèn)題。
2 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點(diǎn)
2.1 以專業(yè)課為底設(shè)計(jì)授課內(nèi)容
一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)”、“房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡(jiǎn)化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門(mén)專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過(guò)案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒(méi)有法律基礎(chǔ)，因此會(huì)在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，之后再詳細(xì)向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識(shí)，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。
二是按照整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程設(shè)計(jì)教學(xué)計(jì)劃。即從開(kāi)發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過(guò)拍賣市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來(lái)融資，再到房屋建設(shè)、驗(yàn)收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會(huì)等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，按照開(kāi)發(fā)過(guò)程去講解便于學(xué)生理解。
三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識(shí)地指導(dǎo)學(xué)生們獨(dú)立思考問(wèn)題的習(xí)慣，同時(shí)，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問(wèn)題如何去解決和進(jìn)一步完善。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地?cái)U(kuò)大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問(wèn)題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)化、不合情理。
2.2 以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法
與很多實(shí)操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運(yùn)用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個(gè)任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過(guò)的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)過(guò)的法律知識(shí)去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進(jìn)行，即每個(gè)小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準(zhǔn)備。通過(guò)分析、討論加深對(duì)每個(gè)案例涉及法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。
第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個(gè)教學(xué)過(guò)程，例如對(duì)某個(gè)概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時(shí)候，碰巧是我國(guó)汶川地震發(fā)生后不久，社會(huì)上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個(gè)真實(shí)案例展示在課堂上，同時(shí)列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識(shí)。
第三是視頻的觀看。在分析某一個(gè)法律任務(wù)時(shí)，可以提前將準(zhǔn)備好的案例視頻播放出來(lái)，使學(xué)生們有一個(gè)較為直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，可以增加他們的理性認(rèn)識(shí)，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實(shí)際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時(shí)俱進(jìn)。
第四是創(chuàng)造機(jī)會(huì)去法院旁聽(tīng)，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護(hù)，體會(huì)到在上課時(shí)候枯燥無(wú)味的法律法條在法庭上竟成了強(qiáng)有力的依據(jù)。從法庭回來(lái)后讓學(xué)生針對(duì)案件進(jìn)行分享。
3 授課中存在的問(wèn)題及思考
一是內(nèi)容整合、課時(shí)再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時(shí)安排每周兩個(gè)學(xué)時(shí)的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點(diǎn)水或只講重點(diǎn)章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時(shí)去講解及進(jìn)行上課探討分析。所以，學(xué)時(shí)應(yīng)增加為每周四至六個(gè)學(xué)時(shí)，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。
二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書(shū)店購(gòu)買(mǎi)或圖書(shū)館查詢等方法，還可以調(diào)動(dòng)所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買(mǎi)賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)選舉代表等。
三是資金的投入?？傮w來(lái)說(shuō)，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動(dòng)課程、在外參觀、邀請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人士來(lái)分享、訪談會(huì)等，就需一定的資金支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國(guó)的房地產(chǎn)立法問(wèn)題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問(wèn)題亟需完善。
一、房地產(chǎn)立法存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一
政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說(shuō)法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國(guó)家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國(guó)家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國(guó)家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒(méi)有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒(méi)有仔細(xì)根據(jù)國(guó)家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過(guò)程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門(mén)針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語(yǔ)和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都帶來(lái)了很大的麻煩。
（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國(guó)已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問(wèn)題，并沒(méi)有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來(lái)。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買(mǎi)賣管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國(guó)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)法律比較健全，但是在二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的各類活動(dòng)均沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒(méi)有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與健康。
（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差
我國(guó)目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問(wèn)題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開(kāi)始，我國(guó)就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過(guò)分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過(guò)分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長(zhǎng)，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。
（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗
我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平和畸形化。
二、完善房地產(chǎn)立法的建議
（一）立法統(tǒng)一性
各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國(guó)家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國(guó)家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國(guó)家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。
（二）增加立法內(nèi)容
現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門(mén)更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來(lái)。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來(lái)，完善我國(guó)的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）糾正立法價(jià)值取向
立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長(zhǎng)，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過(guò)制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬(wàn)代的利益和發(fā)展問(wèn)題。
（四）完善稅費(fèi)立法
我國(guó)的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問(wèn)題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過(guò)立法的形式確定下來(lái)。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營(yíng)用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國(guó)更多的消費(fèi)者具有購(gòu)買(mǎi)普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售及購(gòu)買(mǎi)的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒(méi)有用法律的形式固定下來(lái)，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無(wú)法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來(lái)，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國(guó)務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問(wèn)題，而要從根本上解決這些問(wèn)題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國(guó)房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問(wèn)題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國(guó)家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國(guó)房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。
參考文獻(xiàn)
[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.
我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場(chǎng)化，二是需求的市場(chǎng)化，只有這兩個(gè)方面都市場(chǎng)化了，才是真正的市場(chǎng)化。按現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過(guò)度市場(chǎng)化，房地產(chǎn)的供給并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，商品房沒(méi)有任何替代品，因而定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)?；蛘哒f(shuō)，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過(guò)度市場(chǎng)化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度已成為我國(guó)建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的緊迫需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說(shuō)：“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的解放，又會(huì)為金融危機(jī)埋下禍根。為長(zhǎng)效管控起見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。
二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題及可資借鑒之處
（一）我國(guó)目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問(wèn)題
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見(jiàn)于《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。
1.國(guó)家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門(mén)制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對(duì)有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國(guó)家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。
2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門(mén)類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來(lái)加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。
3.房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后。立法部門(mén)往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡(jiǎn)單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國(guó)家政策時(shí)常起著法的作用，降低了法制適用的效力。
（二）英美國(guó)家、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方
英美國(guó)家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國(guó)借鑒。英國(guó)是較早制定住房法規(guī)的國(guó)家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見(jiàn)的有50多種。英國(guó)還建立了先審查后開(kāi)發(fā)的土地許可制度，土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護(hù)和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無(wú)效。美國(guó)憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補(bǔ)償。美國(guó)房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國(guó)法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價(jià)值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開(kāi)發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國(guó)香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開(kāi)發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)爭(zhēng)議的解決等，都有章可循，有法可依，比
較系統(tǒng)、完善。歸納起來(lái)，英美國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重國(guó)家利益和個(gè)人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)之間的配合。
2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門(mén)為主的管理模式。
3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時(shí)，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。
三、加快我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門(mén)應(yīng)該重視的一項(xiàng)重要工作，只有通過(guò)制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。
（一）相關(guān)制度的建設(shè)
1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)；公民購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)享有消費(fèi)者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。
2.公示制度。出臺(tái)公務(wù)員(包括其他公職人員)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度。
3.稅制制度。健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的能力。
（二）相關(guān)法律的建設(shè)
1.加強(qiáng)對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)力度。我國(guó)現(xiàn)行《憲法》沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護(hù)方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中人們的居住權(quán)無(wú)法得到公平的保護(hù)。應(yīng)在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會(huì)化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法規(guī)。近些年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會(huì)結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細(xì)化、專業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的針對(duì)性和可操作性，顯得十分迫切。
