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房地產(chǎn)的金融風(fēng)險8篇

時間:2023-06-21 08:45:12

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篇1

摘 要 隨著我國生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展迅速,其在經(jīng)營中遇到了很多風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的涵義入手,分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成原因,并針對這些風(fēng)險提出了一些防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 風(fēng)險防范

我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,帶動了我國的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金4414.94億元,2008年已達(dá)33404億元,10年增長了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大,投資期長,房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題也逐漸暴露出來。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言,房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因

(一)土地儲備制度不完善

我國各城市開發(fā)和改造的樓盤都很大,土地資產(chǎn)價值往往很高,因此,土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為,這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貨款,還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多,土地資產(chǎn)價格本身也波動頻繁,這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)融資渠道單一

長期以來,我國房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道,證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少,其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上,基本上不存在二級市場,不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品,使得房地產(chǎn)市場與整個金融市場無法有機(jī)結(jié)合。

(三)信息的不對稱性

我國目前信息傳遞機(jī)制的不完善和個人信用制度的缺乏,使得銀行無法對房地產(chǎn)投資項目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險進(jìn)行全面評估,也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來收入是否穩(wěn)定進(jìn)行詳盡了解,銀行要獨立面對開發(fā)商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風(fēng)險,任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產(chǎn)生還貸的風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險意識淡薄

我國房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑,為爭奪市場份額,極易形成市場沖動,盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

(五)房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理技術(shù)過于簡單

我國房地產(chǎn)風(fēng)險度量技術(shù)尚處于起步階段,與國外先進(jìn)技術(shù)差距較大,不利于對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險進(jìn)行有效識別和處置。

(六)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低

我國短期性宏觀調(diào)控政策,往往使處于市場最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng),出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范,為搞“形象工程”,甚至為解決財政困難而盲目推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,使土地價格虛高,造成房地產(chǎn)成本大幅上升,開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費者,抑制了有效需求。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施

(一)完善土地制度

政府應(yīng)該重新界定土地儲備中心的功能,打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機(jī)不能被濫用,各級土地儲備中心的土地儲備重點應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項目用地儲備整理。

(二)拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道,實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化

促進(jìn)房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展,構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系,具體可以考慮鼓勵有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券,在資本市場上直接融資,也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行,將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款,充分利用公積金貸款利息低的特點,滿足低收人居民的購房需要。

(三)商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險防范能力

商業(yè)銀行要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

(四)公布房產(chǎn)信息,引導(dǎo)公眾心理預(yù)期

政府須建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警監(jiān)測體系,加強(qiáng)數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計、處理和公示。通過對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動態(tài)監(jiān)測,信息,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向,促使消費群眾形成理性預(yù)期,顯露政府對炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場的力度。

(五)健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項。針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題,修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。

參考文獻(xiàn):

[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及防范研究.技術(shù)與創(chuàng)新管理.2009(1).

[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展趨勢.華商.2008(15).

[3]趙凱興.淺談金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策.決策參考.2009(2).

篇2

【關(guān)鍵詞】美國次債危機(jī);房地產(chǎn)金融風(fēng)險;金融管理

一、當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險

美國次債危機(jī)已對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響,尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險新特征相結(jié)合的當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險變化值得我們關(guān)注。

(一)沖擊傳統(tǒng)觀念,充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價格的強(qiáng)波動性

美國次債危機(jī)是一起典型的由個人住房消費而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為:住房消費引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險小,而住房投資引發(fā)的風(fēng)險大。這正是我國目前“鼓勵消費,抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一,根據(jù)購房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看,房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn),其價格具有強(qiáng)波動性,它不僅是一般耐用消費品,更是一種投資工具,房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定,更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費與住房投資并無本質(zhì)差異,在適時誘因下,兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房價的強(qiáng)波動性,房地產(chǎn)的高風(fēng)險和高收益使其成為投資或投機(jī)活動的主要對象,這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。

(二)現(xiàn)代金融風(fēng)險新特征

1、現(xiàn)代消費者信貸風(fēng)險的固有性

美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善,金融業(yè)高效監(jiān)管,經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來,采用了現(xiàn)代風(fēng)險管理模式,對每個貸款人的信用風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)評估,然后根據(jù)風(fēng)險的大小來設(shè)定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式,但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過對貸款申請者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率,但是消費信貸者所固有的個體差異大,貸款數(shù)額小且分散,致使在美國金融機(jī)構(gòu)對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高,缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地,最終在市場的過度競爭、房地產(chǎn)泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險能力的強(qiáng)化下,埋下了風(fēng)險隱患。

2、資產(chǎn)證券化具有兩面性

資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國,能將缺乏流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券,因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險的功能,是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起,但最終也是因這個紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī),并通過其風(fēng)險傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國際金融危機(jī)。這說明,資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好,可以增加資產(chǎn)的流動性,轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險,帶來額外收益。反之,則將造成巨大損失。

3、金融風(fēng)險波及范圍廣,影響深遠(yuǎn)

由于美國證券市場的開放性,特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢下,國際資本快速大規(guī)模流動,任何一個國家金融市場的內(nèi)部失衡都會反映為外部失衡,進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國家,最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國次債危機(jī)從次級抵押市場開始,很快覆蓋整個資產(chǎn)抵押市場,再傳染到國內(nèi)資本金融市場,隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。

4、可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力

國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨立性和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力,使得本國政府面對金融危機(jī)在調(diào)控時常陷入兩難困境。面對當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹,加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩(wěn)定來講,加息和緊縮的貨幣政策可能會進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無辜者陷入危機(jī)的漩渦時,各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標(biāo),如原先實施緊縮貨幣政策的國家,為救市不得不采取反向操作,即向市場投放流動性,以保證市場的穩(wěn)定性[2]。因此,可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險中不可忽視的一個新特征。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)

從融資看,目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主,上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小,房地產(chǎn)證券化更是尚未展開。整個房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行,這勢必把房地產(chǎn)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險,使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。

從銀行看,雖然我國按揭市場發(fā)展時間不長,但在市場競爭和短期利潤的追逐下,個人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),各銀行將其作為市場規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),缺乏信用評級,次級信用評定更是不確定,貸后又缺乏有效的風(fēng)險管理。這樣,出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明,尤其是在前期國內(nèi)股市上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下,有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時,沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化,國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險逐漸在銀行積累。

從市場環(huán)境看,從1998年到2006年,我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元,房地產(chǎn)市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風(fēng)險暫時潛伏下來。但從2007年開始,央行為防止經(jīng)濟(jì)過熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期,連續(xù)多次加息,大大增加了購房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時,隨著中央持續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控,房價出現(xiàn)了下跌。一旦房價出現(xiàn)大波動,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的變化,違約情況必然大增,潛在的金融風(fēng)險也將暴露無遺。

與美國相比,中國房地產(chǎn)市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始,同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi),我國不少城市房價上漲了4到5倍,而美國的房地產(chǎn)市價格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且,美國具有目前中國房地產(chǎn)市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產(chǎn)品,個人信用評定,金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣,個人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國內(nèi)個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險擴(kuò)展到整個金融市場之外,但實際上我國銀行所面臨的風(fēng)險影響可能會更大。

三、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的建議

(一)改變傳統(tǒng)觀念,警惕風(fēng)險客觀存在

美國次債危機(jī)說明了,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是客觀存在的,不僅住房按揭貸款有市場風(fēng)險,而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場風(fēng)險;消費信貸風(fēng)險是固有的,不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī),住房消費同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場繁榮時,風(fēng)險和危機(jī)被掩蓋,一旦市場逆轉(zhuǎn)時,就會逐漸顯露出來。因此,雖然中美房地產(chǎn)金融市場存在較大差異,但是國內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險予以高度關(guān)注,吸取經(jīng)驗教訓(xùn),避免類似危機(jī)在中國爆發(fā)。

(二)金融創(chuàng)新的同時必須注重金融風(fēng)險的防范

21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營。我們須充分認(rèn)識金融衍生品的兩面性:在分散風(fēng)險的同時也兼具放大風(fēng)險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本,并通過重新分配風(fēng)險滿足投資者的不同偏好,有效地緩解風(fēng)險過度集中于銀行體系的狀況。因此,仍需繼續(xù)推動住房抵押貸款證券化,但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時,還應(yīng)加強(qiáng)對衍生品市場發(fā)展的監(jiān)管,嚴(yán)控單一市場風(fēng)險向其他市場傳播。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)實行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險管理措施

我國商業(yè)銀行一要堅決落實國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,嚴(yán)控個人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則,將風(fēng)險防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理,防止風(fēng)險貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個人征信系統(tǒng),加強(qiáng)個人信用風(fēng)險評級,采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免虛假按揭的出現(xiàn)。

(四)監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險提示和檢查工作

我國監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險提示和檢查工作,一是在房價動態(tài)變化的市場環(huán)境下,要及時對市場參與各方發(fā)出風(fēng)險提示,提高風(fēng)險管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國內(nèi)商業(yè)銀行的個人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行,加大對違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時,完善個人信貸法規(guī),加強(qiáng)對失信、違約的懲處,從法律上有力保障消費信貸業(yè)務(wù)的開展。三是實行必要的信息披露制度,對出現(xiàn)的社會經(jīng)濟(jì)問題及時分析說明,穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作,降低國際金融風(fēng)險的沖擊。

(五)避免房價大起大落,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和中央持續(xù)嚴(yán)控房價的背景下,我國管理部門要注意加息或減息的影響,防止房價強(qiáng)波動的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給,保障中低收入家庭的住房需求,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]周建成,包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機(jī)[J].財經(jīng)科學(xué),2008,(3) .

篇3

房地產(chǎn)作為一個龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險長期存在,將會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動整個環(huán)節(jié)的風(fēng)險突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險為研究對象,重點分析了風(fēng)險防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗,給出對策建議,希望對相關(guān)問題的研究提供參考意見。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);金融風(fēng)險;對策;防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

進(jìn)入21世紀(jì)后,國家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點,推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時不斷擴(kuò)大的市場內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場風(fēng)險,對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個項目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險時,尤其是已經(jīng)受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因

(一)投資增長過快

眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個有著巨大利潤空間的行業(yè),近幾年來房價的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風(fēng)險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機(jī)風(fēng)險。

(二)地方政府對地產(chǎn)市場監(jiān)管不到位

從2011年以來,政府大力出臺相關(guān)政策來調(diào)節(jié)房價,但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因為房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對修建汽車城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項目持積極支持態(tài)度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產(chǎn)市場采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。

(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險集中

一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發(fā)到竣工,各個環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國人民銀行統(tǒng)計我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險,一旦其中某一個環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?;亓鳌?/p>

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的對策建議

(一)吸收國際經(jīng)驗教訓(xùn)

防范風(fēng)險的一個重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險的貸款,因此應(yīng)對其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭壍陌唇易C券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對其進(jìn)行風(fēng)險評估就很困難,只能依靠評價機(jī)構(gòu),但是預(yù)測風(fēng)險時,傳統(tǒng)的計量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對其進(jìn)行投資時就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場的不穩(wěn)定性大大的增加。美國金融市場當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對于消除風(fēng)險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風(fēng)險。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。

(二)實行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化

目前我國房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發(fā)展,必須借鑒外國的先進(jìn)的經(jīng)驗。首先應(yīng)參照西方國家的相關(guān)法規(guī),對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補充和修訂。其次對信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對信息的公開化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國REITs的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制

自從我國房地產(chǎn)市場開始發(fā)展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長期下去對房產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長效機(jī)制。滿足“自住型”住房需求是長效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內(nèi)大幅變動時,不會對住房供需產(chǎn)生很大的影響。

(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管

應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運行過程中的信息,通過科學(xué)的分析,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷,及時向社會市場信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。

四、結(jié)論

本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價格過高,蘊含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險。因此在目前我國對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對房產(chǎn)價格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對市場與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費者可以對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費者合理消費。

參考文獻(xiàn):

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[3]黃忠華,杜雪君,吳次芳.房價與宏觀經(jīng)濟(jì)研究綜述.中國土地科學(xué).2009.23(1):62-67.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);化解;金融風(fēng)險

2010年,我國的貨幣政策調(diào)整為“穩(wěn)健貨幣政策”,國家緊縮流動性,并多次提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率,這種緊縮性的貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的資金壓力,必然要求其加強(qiáng)風(fēng)險管理,才能在市場競爭中更好更快發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的基本現(xiàn)狀

2009年,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)達(dá)到80407個,其中內(nèi)資企業(yè)、港澳臺投資、外資企業(yè)數(shù)量分別為74674,3633,2100個,如此龐大規(guī)模的企業(yè)數(shù)量,其融資需求必定也會是一個相當(dāng)大的規(guī)模。2009年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源共達(dá)到57799.04億元,其中國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占的比重分別為19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且國內(nèi)貸款的比重在有逐步上升的勢頭,而自籌資金的比重在經(jīng)歷了逐步上升之后又有下降的勢頭。并且,自籌資金的比重約為房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的三成,表明房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源對外部依賴程度很大。實際上,從開發(fā)投資所占的比重最大的其他資金來看,主要包括發(fā)行債券、群眾集資、個人資金、無償捐贈的資金及其他單位撥入的資金等,這都并非房地產(chǎn)企業(yè)的自身的資金,因此。外部融資環(huán)境的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大。

表1:2001年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

資金來源比例表

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

國內(nèi)貸款(%) 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67

利用外資(%) 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83

自籌資金(%) 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05

其他資金(%) 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45

資料來源:中國統(tǒng)計年鑒2010

2 房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險分析

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險主要包括融資風(fēng)險,政策風(fēng)險,信用風(fēng)險等方面。

2.1 融資風(fēng)險

融資風(fēng)險主要是融資成本的增加,這主要包括兩個方面,一方面,由于國家緊縮流動性,從而使得金融機(jī)構(gòu)以及社會資金出現(xiàn)緊縮的局面,但房地產(chǎn)企業(yè)本身對資金的需求并不會降低,這就使得企業(yè)要獲取足夠的資金支持,必須付出更大的成本,否則可能會出現(xiàn)流動性不足而導(dǎo)致企業(yè)本身的資金鏈斷裂。并且,由于金融機(jī)構(gòu)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?,國家調(diào)整提高貸款利率,會直接增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。另一方面,在流動性偏緊的外部約束下,房地產(chǎn)企業(yè)要獲取外部資金的支持,必須花費更多的成本來進(jìn)行信息收集,合同談判等方面,以便獲取可能的融資渠道,這也會增加企業(yè)的融資成本。

2.2 政策風(fēng)險

政策風(fēng)險主要是指國家宏觀調(diào)控政策的變動帶來的風(fēng)險。一方面,我國房地產(chǎn)政策密集出臺,特別是各種限購政策、商品房貸款政策的出臺,使得一部分有在原有政策下有購房能力的消費群體的購房支出直接增大,甚至使得部分群體失去購房能力,如首付由原來的兩成提高至三成,按100萬元計算,則在首付階段直接增加支出10萬元,這可能會使得部分群體的購房欲望直接降低,從而增加了房屋銷售的難度,降低了資金回籠的速度。另一方面,國家大力建設(shè)保障性住房,會直接降低市場對商品房的需求,并且由于兩者之間的價格差異較大,會對商品房的漲價行為構(gòu)成一定的制約。并且,國家將出臺的商品房價格控制目標(biāo)等都會對房地產(chǎn)的銷售價格帶來直接影響,這都使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入可能會減少,從而在某種程度上降低了單位資金的盈利能力。

2.3 信用風(fēng)險

信用風(fēng)險主要包括兩種。第一種是銀行出于流動性的需要,為達(dá)到國家提高存款準(zhǔn)備金率等的要求,或者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨的風(fēng)險較大,從而要求提前收回貸款。這會使得嚴(yán)重依賴外部資金的房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨資金壓力。第二種是房地產(chǎn)企業(yè)本身的信用資金管理帶來的風(fēng)險。如房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋過程中,會通過預(yù)付資金等方式來購買原材料,或者給施工單位,但施工方或者原材料供給方出現(xiàn)破產(chǎn)等問題,這就會給企業(yè)帶來信用風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)化解金融風(fēng)險的對策建議

房地產(chǎn)企業(yè)化解金融風(fēng)險,可以從增加融資渠道,加強(qiáng)資金管理,積極參與政府項目建設(shè)等方面著手。

3.1 增加融資渠道

增加融資渠道,首先,可以進(jìn)一步通過擴(kuò)充股本等方式來增加自籌資金的比重。部分非專業(yè)性的房地產(chǎn)投資企業(yè),如國有大中型企業(yè)的下屬企業(yè),則可以通過進(jìn)一步爭取母公司的支持來獲取更多的資金。其次,可以通過加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作來獲取資金。要在項目開發(fā)等過程中進(jìn)一步加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系和溝通,做好前期調(diào)研,以便更好的獲得銀行資金的支持。再次,還可以通過信托融資,發(fā)行企業(yè)債券等方式來進(jìn)行融資。特別是對于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言,可以積極增去從資本市場中來融資,以此解決資金短缺問題。

3.2 加強(qiáng)資金管理

加強(qiáng)資金管理,首先,房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算管理,對內(nèi)部嚴(yán)格控制經(jīng)營成本,以此來節(jié)約資金。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)對投資的管理。在投資之前,要對投資項目的可行性、投資的回收周期等做出科學(xué)的分析預(yù)測。同時,企業(yè)還要加強(qiáng)投資決策管理,通過建立完善的投資決策渠道,來降低可能面臨的投資風(fēng)險,化解資金壓力。

3.3 積極參加政府項目建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要積極研究政府政策的變化,并加強(qiáng)與政府合作,通過合作樹立良好的形象,從而為參與政府項目奠定基礎(chǔ)。如對于即將展開的保障性住房建設(shè)等項目,房地產(chǎn)企業(yè)要積極的參與,以參與政府項目來解決自身資金不足的問題。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極參與政府鼓勵的對外合作項目,通過對外合作項目來爭取政府在資金方面的支持,或者爭取外國政府資金的支持,以此來緩解資金需求的壓力。

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險

一、前言

2016年春節(jié)過后,中國的房地產(chǎn)市場價格就一路飆升,政府出臺了各種政策對我國房價進(jìn)行調(diào)控,但是效果甚微。中國房地產(chǎn)市場仍然吸引著一批批投資者進(jìn)入。自2003年以來,我國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入一個高速發(fā)展期,直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產(chǎn)市場過熱到近年來逐步放寬對房地產(chǎn)市場的政策控制,我國的房地產(chǎn)市場一直波動不斷。

房地產(chǎn)市場的開發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長等特點,且需要大量的投資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融部門的支持和幫助,房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。房地產(chǎn)市場的波動必然會給房地產(chǎn)金融帶來風(fēng)險,因此對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究具有現(xiàn)實意義。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)的健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。在拉動經(jīng)濟(jì)的三大馬車消費、投資和出口中,投資和出口是我國經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的主要來源,而房地產(chǎn)投資是投資中的重要組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響非常重大,其中金融產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響最大。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益、信譽等遭受損失的可能性。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,本文認(rèn)為我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有:個人住房抵押貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險、商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險以及土地儲備風(fēng)險等。

(一)個人住房抵押貸款風(fēng)險

雖然我國的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)較發(fā)達(dá)國家存在發(fā)展時間短,發(fā)展完善度不夠等劣勢,但是隨著房價的一路飆漲,貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴(yán)格,個人住房貸款不良率也較低,但是個人住房抵押貸款風(fēng)險具有隱蔽性強(qiáng)、暴露時間長的特點,且受經(jīng)濟(jì)周期波動影響較大,2008年的美國次貸危機(jī)就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風(fēng)險容易引起銀行壞賬,總體來說,個人住房抵押貸款風(fēng)險主要有:欺詐風(fēng)險、銀行存貸期限不匹配風(fēng)險、提前償還貸款風(fēng)險。欺詐風(fēng)險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款,對自己的個人信息、收入水平、收入穩(wěn)定狀況、個人動產(chǎn)和不動產(chǎn)情況進(jìn)行偽造欺詐銀行的風(fēng)險,一旦個人住房貸款者無力償還貸款,銀行難以回收貸款;銀行存貸期限不匹配風(fēng)險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩(wěn)定的風(fēng)險;提前償還貸款風(fēng)險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務(wù)成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預(yù)期收益減少等損失風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用資金量大、回款慢等特點,房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)時會想盡各種辦法獲得足夠投資,在這些過程中難免會出現(xiàn)一些舞弊行為,產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險??傮w來說,房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險主要有:房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高、假按揭、企業(yè)財務(wù)信息造假、房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”等。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高表示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低,出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性較大,因此會存在風(fēng)險;假按揭是指房地產(chǎn)企業(yè)為更快獲得貸款,采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發(fā)貸款以獲得開發(fā)項目資金導(dǎo)致的風(fēng)險,當(dāng)樓盤銷售情況差時,會出現(xiàn)不良貸款;企業(yè)財務(wù)信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持,對自己的企業(yè)財務(wù)信息進(jìn)行粉飾,使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”是指房地產(chǎn)企業(yè)在不具備發(fā)放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產(chǎn)開發(fā)貸款給銀行帶來的風(fēng)險。

(三)商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險

貸款是銀行的主要收入來源,因此,銀行會大力發(fā)展貸款業(yè)務(wù)。而隨著一些大企業(yè)的貸款金額大、還款時間長等弊端,同時也為了開拓新的市場業(yè)務(wù),銀行逐步加大對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的支持力度。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的還款率高、還款時間短等特點使得房地產(chǎn)貸款成為各銀行的主要競爭業(yè)務(wù),因此產(chǎn)生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業(yè)績考慮會放低對貸款者的信用和資產(chǎn)狀況的審查嚴(yán)格程度,使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款,一旦顧客不能按時還款,所有的風(fēng)險由銀行來承擔(dān)。同時,房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)數(shù)量多、情況復(fù)雜,如果銀行過分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動,y行所遭受的風(fēng)險很大。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生原因

(一)房地產(chǎn)金融體系不健全,融資渠道單一

我國并沒有形成完善的房地產(chǎn)金融體系。美國的房地產(chǎn)金融體系是世界公認(rèn)的房地產(chǎn)金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發(fā)放貸款市場,二級市場是出售抵押貸款的市場,兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。而我國自商品房出現(xiàn)以來,房地產(chǎn)金融市場也得到了長足發(fā)展,初步形成了商業(yè)房地產(chǎn)融資體系和政策性房地產(chǎn)融資體系組成的房地產(chǎn)融資體系,但是我國房地產(chǎn)金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系,使得對風(fēng)險的應(yīng)對能力特別弱。而且我國房地產(chǎn)金融目前融資渠道單一,目前只能通過銀行貸款獲得房地產(chǎn)投資。

(二)商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理落后

商業(yè)銀行對貸款的信用風(fēng)險評定主要采用貸款風(fēng)險測度法,雖然該方法能從一定程度上對信用風(fēng)險進(jìn)行評定,但是其還是存在貸款風(fēng)險度主觀性強(qiáng)、科學(xué)性差等弊端。我國商業(yè)銀行在信用風(fēng)險評定和度量等技術(shù)上都比較落后,對企業(yè)的了解主要依靠財務(wù)信息。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款項目中不注重對貸款的事后監(jiān)督和不確定性因素對貸款的影響,過度重視違約后債務(wù)的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度,對貸款分類級別設(shè)置過少,缺乏對貸款損失率的細(xì)化。銀行信用風(fēng)險管理較為落后的技術(shù)方法是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險過高的重要原因。

(三)缺少健全的法律法規(guī)體系

我國的個人信用方面的法律法規(guī)還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等作出明確的規(guī)定。從已有的法律來看,現(xiàn)有的法律并沒有對個人信用風(fēng)險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規(guī)定。

同時,我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規(guī)定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等,但是并不能對其進(jìn)行拍賣。該規(guī)定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎(chǔ)的,卻給一些不法分子造成了可乘之機(jī)。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設(shè)法獲得貸款,同時誘使已經(jīng)獲得貸款的人出現(xiàn)不按時還款等行為的發(fā)生。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范建議

(一)建立和完善房地產(chǎn)金融體系,拓寬融資渠道

一個完善的房地產(chǎn)金融體系需要發(fā)放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結(jié)合,我國目前發(fā)放貸款的渠道單一,同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此,我國應(yīng)該加快建立和完善房地產(chǎn)金融體系。

前面提到,我國的房地產(chǎn)金融體系不健全,融資渠道單一,因此,為我國房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展,需要拓寬融資渠道,也只能從銀行獲得貸款支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來改變現(xiàn)狀。鼓勵房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展,為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。我國的房地產(chǎn)投資信托企業(yè)在國家的控制和幫助下得到健康發(fā)展,以后國家應(yīng)該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展。同時,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,也可以通過與地方資金雄厚的企業(yè)進(jìn)行合作等方式實現(xiàn)自主融資。地方企業(yè)投資房地產(chǎn)可以通過投資房地產(chǎn)進(jìn)行多元化經(jīng)營分散風(fēng)險,創(chuàng)造新的盈利模式。我國應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度,積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的拓寬。

(二)建立和完善住房信貸保障制度

住房信貸體系應(yīng)該具有一定的在社會環(huán)境中分散風(fēng)險的能力,但是我國的住房信貸體系不具有此功能,因此我國應(yīng)該建立和完善住房信貸保障制度。

建立和完善住房信貸保障制度,首先要完善房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系。房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔(dān)?;鸾M織和社會抵押貸款擔(dān)保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔(dān)?;馂橘彿空咛峁┑盅嘿J款保障,當(dāng)購房者無力償還債務(wù)時可以讓政府住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)其未償還的債務(wù),保證能夠向金融機(jī)構(gòu)及時償還貸款和利息,降低住宅抵押貸款市場的系統(tǒng)風(fēng)險水平,降低壞賬率,還可以開辦社會抵押貸款擔(dān)保公司來彌補政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。

(三)建立和完善個人信用制度

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看,住房貸款制度將長時間存在并發(fā)展,因此,我國應(yīng)建立和完善個人信用制度,為降低我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現(xiàn)的時間較短,再加上我國社會情況的復(fù)雜性等,我國尚未出現(xiàn)比較成熟的個人信用征信公司。我國應(yīng)積極推進(jìn)建立和完善我國的個人信用制度,建立起政府推動征信公司市場化運作的個人信用體系。

首先我國應(yīng)該建立個人信用制度的法律法規(guī)體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等做出明確的規(guī)定。同時,規(guī)定當(dāng)個人失信時應(yīng)該遭受的懲罰和懲罰力度,為個人信用制度的建設(shè)提供法律支持。

其次,我國應(yīng)建立個人信用專管機(jī)構(gòu)。我國的專業(yè)個人信用機(jī)構(gòu)缺乏,主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進(jìn)行評判,評判的主觀性較強(qiáng),科學(xué)性差。我國應(yīng)該建立非盈利性的可信度高的信用管理機(jī)構(gòu),如國家信用管理局等。

第三,我國應(yīng)建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案,對能夠表明貸款人信用狀況的信息進(jìn)行長時間記錄,并建立一個信息共享平臺,供信用評級機(jī)構(gòu)共享信息。同時,我國應(yīng)建立一個有效的個人信用評估體系,對貸款人的信用進(jìn)行全方位有效評估,避免因為評估失誤造成的金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險時刻存在,但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的,我國應(yīng)該加快對房地產(chǎn)金融市場的建立和完善。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 毛立平,胡.當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范對策分析[J].市場周刊(商務(wù)),2004,09:47-49.

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險;成因分析;防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好,民間財富得到迅速積累,房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,我國近年來的GDP增長率均超過10%,其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明,收入的增加能帶動投資的增加,因此,國民經(jīng)濟(jì)的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動作用。與此同時,我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快,均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆,在這樣的背景之下,房地產(chǎn)金融風(fēng)險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求,從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化,所以,地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外,由于政府壟斷土地出讓,很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙斦?,部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象,這種不計后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款,商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱,弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中,權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來,責(zé)任與約束均不明顯,可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu),容易引發(fā)金融風(fēng)險。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度,對風(fēng)險的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標(biāo)準(zhǔn),銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細(xì)考察,核實不到位,對其還貸能力估計不足,很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度,加快管理模式轉(zhuǎn)變,加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展,離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策,這個政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢,房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。當(dāng)今,我國所儲備的土地制度,在很多方面效果明顯,例如,規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等,但是它的負(fù)面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺壞賬風(fēng)險、土地財政推高房價等,也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,在條件比較成熟的時候,可以適度改革土地供應(yīng)制度,加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變,同時應(yīng)對土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化,推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點是渠道較少,銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源,我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制,改變以銀行貸款融資為主的方式,例如,將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道,通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。具體需要考慮以下的幾個方面:第一,要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用;第二,要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展,實施房屋抵押貸款證券化;第三,在防范風(fēng)險的前提下,可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資;第四,擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍,除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控引導(dǎo),加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講,房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證,國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險,一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開展有序競爭;另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究,通過科學(xué)詳實的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準(zhǔn)確性,并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時對相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持,隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化,相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題,需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定,以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用制度,健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在,我國的企業(yè)及個人信用信息不健全,信息不對稱等現(xiàn)象時有發(fā)生,針對這種情況,建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng),通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度,從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件,并對借款者經(jīng)營和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險。此外,應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開,將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料:

【1】唐宇宏 葛幫亮:當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007,(05)

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關(guān)鍵詞:后金融時代;房地產(chǎn);金融創(chuàng)新;風(fēng)險防范

中圖分類號:F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1001-828X(2012)03-0-02

創(chuàng)新是一個國家發(fā)展的不竭動力,也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中,隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢,對其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結(jié)構(gòu)和運作模式與美國存在較大的差異,但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下,美國公司在金融危機(jī)中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中,基于房地產(chǎn)金融的特殊性,其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位,都會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中,至今仍以銀行信貸為主,融資方式單一,金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低,且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,這些都對我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中,結(jié)合著市場發(fā)展趨勢,在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險防范意識,在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時,還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此,本文從我國房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險意識等六個方面出發(fā),針對后金融危機(jī)時代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問題及完善措施,做以下簡要分析。

一、我國房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國人口的不斷增加,城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中,其基本功能在于滿足人們的生活需要,在推動社會發(fā)展的同時,還能進(jìn)一步促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)增長。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融狀況分析中,主要包括以下幾個方面:首先,在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中,房屋成本的不斷上漲,在很大程度上加大了對土地的要求,整個建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。其次,我國房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過程中,自2003年起,所呈現(xiàn)出調(diào)而不控,逆勢上揚的發(fā)展趨勢,尤其在2009與2010年,超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大,使得理性通脹預(yù)期對未來房地產(chǎn)價格的走勢影響很大。再次,在我國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,投資渠道匱乏,無法滿足投資的基本需求,再加上先行入市者高額的回報示范效應(yīng),更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”,這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈,房價扶搖直上。最后,在房地產(chǎn)市場發(fā)展在,基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響,多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場,以此來發(fā)揮資金的最大使用限度,并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行

在我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中,針對當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素,需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中,能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,同時結(jié)合著這些影響因素,將其造成的影響降到最低,只有這樣才能從根本上推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)研究中,普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象,且我國房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中,這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式,要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展,其難度可想而知。而之所以會出現(xiàn)的現(xiàn)象,其根本原因主要包括以下幾個方面:首先,房地產(chǎn)金融市場在其發(fā)展的過程中,至今沒有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制,導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展,投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次,在當(dāng)前住房融資中,二級市場得不到有效的開發(fā),一級市場又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展,由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展,在帶來大量市場風(fēng)險的同時,也對金融市場的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后,在我國房地產(chǎn)的整體金融體系中,政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導(dǎo)體系,導(dǎo)致在其發(fā)展的過程中,仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中,其金融創(chuàng)新在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時,還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序,為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對其金融創(chuàng)新的重要性,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:首先,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),提高融資效率。其次,房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的同時,提高房地產(chǎn)的融資收益,在降低融資風(fēng)險的同時,還能完善資產(chǎn)的整體管理,確保資產(chǎn)的順利運行。再次,房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場的發(fā)展需求,在彌補當(dāng)前市場缺口的同時,還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑,以此來促進(jìn)社會的發(fā)展。最后,房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場內(nèi)容的同時,還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補金融市場上的不足,并為其下一步的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中,主要包括以下幾個方面:首先,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度,完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式,使其健康、完善的發(fā)展。其次,在推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中,其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新,才能實現(xiàn)融資對象的多元化,進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外,在融資對象多元化的同時,投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對多元化發(fā)展,其股權(quán)及股東意識也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次,創(chuàng)新金融工具,使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面,朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后,建立房地產(chǎn)二級低壓市場,實現(xiàn)低壓資金的再次分配,以此來增強(qiáng)低壓貸款資金的流動性。

五、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中,與國外一些發(fā)達(dá)國家相比,我國至今仍處于薄弱環(huán)節(jié),這就要我國在發(fā)展創(chuàng)新的過程中,能夠借鑒國外的發(fā)展模式,并結(jié)合著我國的實際國情,將其運用到我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來,以此來達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的??v觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢,我國在創(chuàng)新發(fā)展的過程中,最有可能借鑒的模式為REITs,即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中,其起源于美國,并隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實施的過程中,首先,能夠憑借自身的優(yōu)勢,對民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流,以此來減少房地產(chǎn)商品市場投資性的需求。其次,在REITs模式具體運行的過程中,能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源,同時在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場的供給,以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次,REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險,在發(fā)展民間投資新途徑的同時,還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后,該模式的有效運行,還能有效的環(huán)節(jié)國外資本進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的壓力,為國內(nèi)資本市場的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險意識

在整個創(chuàng)新活動順利進(jìn)行的過程中,除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外,還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險防范意識,以此來確保創(chuàng)新模式的順利運行。在整個風(fēng)險防范意識加強(qiáng)的過程中,主要包括以下幾個方面:首先,在其風(fēng)險防范意識加強(qiáng)的過程中,必須堅持一切從實際出發(fā)的原則,在借鑒國外先進(jìn)發(fā)展模式的過程中,應(yīng)結(jié)合著我國的社會體制,不斷推進(jìn)、創(chuàng)新,以此來達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次,在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上,加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程,積極培育二級市場,同時進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系,加大違法成本懲處。再次,相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展?fàn)顩r,尤其是房產(chǎn)價格的浮動,并對其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集,以便及時的預(yù)測價格浮動帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,并對其采取相應(yīng)的完善措施,以便風(fēng)險來臨時能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個風(fēng)險考慮中,除了考慮社會風(fēng)險外,還應(yīng)將個人風(fēng)險考慮在內(nèi),以此來保證風(fēng)險防范的全面化。最后,明確政府職能,完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過程中,其主要作用在于政策工具來干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場,因而在發(fā)展的過程中,應(yīng)以平等的身份參與到市場發(fā)展中,只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動市場發(fā)展,完善市場基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述,隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無法適應(yīng)社會的發(fā)展趨勢。這就要求在其發(fā)展的過程中積極尋求創(chuàng)新模式,在推動房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時,還能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過程中,面對當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性,還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險的防范意識,真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價值。

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篇8

中國的房地產(chǎn)價格在最近一段時間里出現(xiàn)了近乎瘋狂的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局9月份的統(tǒng)計,全國70座大城市新建住房價格平均同比上漲9.2%,上海房價同比上漲31.2%,廈門同比上漲43.8%。這些驚人的數(shù)字告訴我們,中國的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了難以持續(xù)的地步,若是不加以控制,極有可能引發(fā)房產(chǎn)或金融危機(jī)。

為此,自10月份以來,房價漲幅偏高的地方政府紛紛推出了限購政策,來遏制價格上漲過快的樓市。這樣的做法能否有效化解中國已經(jīng)形成的、且非常嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,是一個需要認(rèn)真加以研究的問題。 土地供給制度的缺陷不小

根據(jù)價格原理,任何商品的價格上漲都源于需求過剩,即供給的增加趕不上需求的增加。所以,我們不妨從供給與需求兩個角度,來尋找中國中心大城市房價瘋狂上漲的原因。

從供給來看,至少有以下幾個因素推動了房價的上漲:第一,國家土地供應(yīng)有紅線約束。這個紅線約束就是國家對可耕地數(shù)量的控制。由于存在這個約束,就會產(chǎn)生土地價格上漲的預(yù)期。這個約束越是趨于剛性,這種預(yù)期也就會變得越發(fā)強(qiáng)烈。因此,想要從根本上改變房價單邊上漲的預(yù)期,只有適當(dāng)增加紅線彈性才是可取的。其實,就今天中國的情況來看,增加紅線彈性的空間是存在的。

首先,中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率還有大幅提高的空間,原因就在于中國大部分農(nóng)村還處在前工業(yè)化的小農(nóng)生產(chǎn)方式,若是能夠通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)代大農(nóng)業(yè),那么農(nóng)業(yè)產(chǎn)出將會產(chǎn)生突破性的增長,從而就可以給紅線帶來彈性。

其次,中國的人口增長率已經(jīng)出現(xiàn)下降的趨勢,人均收入也在以較快的速度提升,從而對糧食的絕對需求和相對需求都有下降的趨勢,這也為增加紅線彈性提供了很大的空間。并且,從長期來看,隨著人口增長率的下降,人們對住宅的需求也是會趨于下降的,從而耕地數(shù)量是動態(tài)可調(diào)整的。

第二,土地配置中的價格歧視。這種歧視表現(xiàn)為工業(yè)用地可以低價租賃,而用于住宅建設(shè)的商業(yè)用地則需高價租用。存在于不同性質(zhì)用地中的價格歧視,是由中國地方政府追求政績的目標(biāo)函數(shù)所決定的。地方政府官員的職務(wù)升遷在很大的程度上取決于能力,顯示官員能力的顯性指標(biāo)當(dāng)然是“政績”,出眾的政績表現(xiàn)為地方社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)高速增長。為此,就需要招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì),并且會選擇效率較高的產(chǎn)業(yè)項目來增加本地稅收,然后用于社會發(fā)展之所需。這是一種良性的“激勵相容”機(jī)制。

但是,分稅制改革后,地方政府的這種激勵不再存在。在大部分稅收歸中央政府的情況下,做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模(GDP)比做好產(chǎn)業(yè)項目更為重要,做好項目的稅收歸中央,做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模的政績則屬于地方。于是,通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來增加投資和經(jīng)濟(jì)規(guī)模,并借助于房地產(chǎn)開發(fā)來增加地方財稅收入,就成為地方政府“理性”的選擇。為達(dá)此目標(biāo),就必須對房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)用地,推行高價拍賣的價格歧視政策。

在這種政策背后,我們可以觀察到以下兩個結(jié)果:一是地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的激勵相容,地價上漲帶來地方政府土地拍賣收入的增加,同時也使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更多銀行融資,因為作為銀行融資抵押品的土地價格上漲了,這既是導(dǎo)致廣義貨幣供應(yīng)量持續(xù)上升的重要因素,也是造成全社會資源過多集中在房地產(chǎn)業(yè)、導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)惡化與資源錯配的主要原因;

二是購房居民的收入被地方政府再分配。其中的傳導(dǎo)路徑是這樣的,中央政府通過分稅制改革對地方政府的收入進(jìn)行再分配,地方政府則通過土地價格與房價上漲對居民收入進(jìn)行再分配,房地產(chǎn)開發(fā)商通過杠桿獲得了超額利潤,而購房居民則因房價上漲而不得不增加負(fù)債。隨著居民負(fù)債率的上升,國民儲蓄持續(xù)下降,作為國內(nèi)總需求的投資和消費雙雙趨于下降,最終帶來的結(jié)果自然是經(jīng)濟(jì)增長的下行。

第三,現(xiàn)行的土地拍賣制度也是推動房價上漲的動力所在。曾經(jīng)采取過的土地批租制度產(chǎn)生了嚴(yán)重的腐敗問題,為了解決這個問題,便采取了市場化的土地拍賣制度。但是,這又產(chǎn)生了兩個新的問題:一是在土地供給被賣方(政府)壟斷的情況下,不可能形成真正的市場化交易,地方政府可以通過控制土地上市的數(shù)量,以及由其控制的城司等機(jī)構(gòu)進(jìn)場托市的方法來推高地價;

二是在房價預(yù)期看漲的情況下,推行市場化拍賣制度,會帶來土地價格自我實現(xiàn)的上漲效應(yīng)。由此產(chǎn)生的后果是,腐敗變成了壟斷,由壟斷造成的地價上漲帶來了更大的社會福利損失。所以,正確的做法應(yīng)該是按照公允會計價格來拍賣公共土地,在公允會計價格形成的過程中,至少需要導(dǎo)入經(jīng)濟(jì)長期增長、居民收入的動態(tài)變化,以及土地的開發(fā)成本等因素,現(xiàn)在這種賣方壟斷、買方“自由”競價的方法,并不是真正的市場化土地拍賣制度,由這種制度帶來的只能是地價暴漲。 是金融危機(jī),而非經(jīng)濟(jì)危機(jī)

現(xiàn)在我們再來分析需求方面的問題。從需求角度來看,房價上漲與以下幾個因素有關(guān):

第一,2008年危機(jī)以來,世界進(jìn)入廉價貨幣時代。2008年的危機(jī)是金融危機(jī),金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)并不完全一樣。經(jīng)濟(jì)危機(jī)大都是周期性的,由于儲蓄還在,只要有企業(yè)家精神,危機(jī)很容易恢復(fù)。但是,金融危機(jī)就不同了,這種危機(jī)在本質(zhì)上是債務(wù)危機(jī),造成危機(jī)的原因就是資不抵債,因此,危機(jī)發(fā)生就意味著儲蓄的耗盡。

所以,為了恢復(fù)危機(jī),就必須增加廣義貨幣的供給,否則,即使企業(yè)家想要通過創(chuàng)新來擺脫困境,也會面臨難以逾越的現(xiàn)金預(yù)付約束。從2009年美國開始的量化寬松貨幣政策,到今天全世界央行的負(fù)利率政策,不僅告訴我們克服一場金融危機(jī)有多難,而且再也清楚不過地表明世界確實已經(jīng)處于廉價貨幣時代。隨著貨幣供應(yīng)量的增加,包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格自然會趨于上漲。

第二,央行貨幣政策的目標(biāo)過于狹義。根據(jù)早已深入人心的慣例,世界各國央行的政策目標(biāo)是保持價格穩(wěn)定、控制通貨膨脹。這種過于狹義的貨幣政策目標(biāo),既是2007年美國次貸危機(jī)發(fā)生的重要原因之一,也是今天世界各國央行繼續(xù)執(zhí)行過度寬松貨幣的根源所在。資產(chǎn)價格一旦處于央行政策視野之外,那么房地產(chǎn)價格上漲不僅不會引起央行的重視,反而會被貨幣當(dāng)局當(dāng)做一個安全的貨幣池,從而會誘惑央行進(jìn)一步增加貨幣供給。

第三,對房地產(chǎn)價格上漲的單邊預(yù)期。除了以上這些宏觀因素之外,導(dǎo)致房價非理性上漲的市場因素就是人們對于房價的單邊上漲預(yù)期。這種預(yù)期源于對房地產(chǎn)市場的錯誤理解。房地產(chǎn)市場沒有一般均衡,只有分離均衡,導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因就在于房產(chǎn)是一種不可分割的資產(chǎn),所以不能分拆購買。

房產(chǎn)的這種屬性就決定了不是所有人都可以進(jìn)入這個市場的,想要進(jìn)入這個市場就要具有越過閾值的能力,那就是能夠支付“首付”的能力。正因為有這樣的閾值存在,所以任何國家的房地產(chǎn)市場都不會有一般均衡,只會有分離均衡。

分離均衡意味著房地產(chǎn)市場會因為人們收入水平的高低與期限差別而分割成為三個市場:其一,是高收入者才可以入市的商品房市場;其二,是只有低收入階層才可以進(jìn)入的廉租房市場;其三,是為工資收入較高,但工作年限較短、儲蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市場。

毫無疑問,為了實現(xiàn)分離均衡,就必須有三種不同的供給者提供三種不同種類的房產(chǎn),來滿足這三種不同性質(zhì)的需求,它們分別是:房產(chǎn)開發(fā)商,地方政府,房產(chǎn)出租商,由此分別形成商品房市場、廉租房市場和租房市場的均衡。但是,中國的現(xiàn)實情況是,廉租房市場和租房市場的供給嚴(yán)重缺失。地方政府為了從土地使用權(quán)出售中獲得較高收入,一般不會根據(jù)低收入者的需求來提供足夠數(shù)量的廉租房,借以實現(xiàn)低收入者住房市場的均衡。房地產(chǎn)開發(fā)商也不會負(fù)債建造只租不售的房子,通過長期出租來收回成本,以及微薄的本金利潤。

這樣一來,整個房地產(chǎn)市場中有供給彈性的就只剩下商品房市場,當(dāng)人們錯誤地把房地產(chǎn)市場當(dāng)做一個一般均衡的市場來對待,進(jìn)而把那些因為供給剛性而無法得到出清的低收入者的需求和儲蓄不足首付的人群的需求,加總到商品房市場中去的時候,便會產(chǎn)生商品房市場需求大于供給的假象,從而形成房價單邊上漲的錯誤預(yù)期。這種預(yù)期一旦形成,就會形成整個社會“買漲不買跌”的羊群效應(yīng),從而導(dǎo)致房價泡沫化上漲。

根據(jù)以上的分析不難發(fā)現(xiàn),對房地產(chǎn)市場做一般均衡解讀所造成的、將不同類型需求加總的錯誤,實際上就是犯了把“居者有其屋”簡單等同于居者都要買房的錯誤。這一錯誤很有可能衍生出另外一個錯誤,那就是很多低收入者期盼房價下跌來解決其住房問題。但是,國際經(jīng)驗告訴我們,房價下跌很可能帶來金融危機(jī),一旦危機(jī)發(fā)生,低收入者的金融約束只會加強(qiáng)、不會寬松,原因就在于他們極有可能遭遇失業(yè)的厄運。所以,在任何國家,低收入者的居住問題從來都不是通過商品房市場來解決的,而是要通過政府提供廉租房才能得到有效的解決,這就叫分離均衡。由此可以得出的政策結(jié)論是,想要房價回歸理性,政府就必須承擔(dān)起提供廉租房的責(zé)任。

第四,房地產(chǎn)的商品屬性變成了金融屬性。這一屬性變化源于中國投資渠道的匱乏。中國缺乏穩(wěn)定性好、收益可觀的資本市場:中國的債券市場不發(fā)達(dá),因為政府更喜歡征稅,而不是發(fā)債;中國的股票市場不能做多,只能做空,因為根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)政策審批上市的公司大都缺乏盈利能力,不具有投資價值,從而使得股票市場的基本面有利于做空、而不是做多。于是,無處可去的資金便會前赴后繼地流向房產(chǎn)市場,由此形成的投資和投機(jī)需求很快就把原本用于居住的房產(chǎn)變成了金融資產(chǎn)。房產(chǎn)的屬性一旦由商品變成金融品,那么就必定會走上自我強(qiáng)化的上漲之路。

第五,貨幣貶值。貨幣貶值歸根到底是由經(jīng)濟(jì)增長下降所造成的。在今天這樣的全球化時代,經(jīng)濟(jì)增長下降會引起資本外流和儲備下降,從而導(dǎo)致貨幣對外貶值。在經(jīng)濟(jì)下行的情況下,央行有必要采取較為寬松的貨幣政策,但在儲備(此為央行資產(chǎn))以及基礎(chǔ)貨幣(此為央行負(fù)債)供給下降的時候,就只能通過貨幣創(chuàng)造來增加流動性,于是就會發(fā)生信用貨幣替代基礎(chǔ)貨幣的現(xiàn)象,即增加M1和M2來對沖由基礎(chǔ)貨幣M0供給下降所造成的貨幣緊縮效應(yīng),而這又會導(dǎo)致本幣的對內(nèi)貶值。

在貨幣對外與對內(nèi)同時貶值的時候,假如沒有有效的資本市場來幫助擁有貨幣資產(chǎn)(儲蓄)的人們對沖貨幣貶值的風(fēng)險,銀行又不能給予存款人以正利率,那么與其持幣存款遭受負(fù)利率的損失,還不如向銀行貸款,利用杠桿去買房子。 摧毀技術(shù)進(jìn)步,扭曲財富分配

由以上這些來自于供求兩個方面的因素所造成的房價泡沫化、非理性上漲,已經(jīng)給中國經(jīng)濟(jì)帶來了較大的負(fù)面影響,具體說來,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

第一,宏觀經(jīng)濟(jì)陷入流動性陷阱。房地產(chǎn)市場就像一個巨大無比的黑洞,吞噬著全社會的流動性,個人儲蓄、企業(yè)資金以及銀行貸款持續(xù)流向房地產(chǎn)業(yè),從而造成旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長的擴(kuò)張性貨幣政策一再失效。

更為可怕的是,流向房地產(chǎn)市場的資金,不管是購房者,還是開發(fā)商,都是帶著杠桿的,由此產(chǎn)生的后果便是杠桿率越高,房價漲的越快,房價越高便需要更高的杠桿率,而高杠桿的背后則是全社會的高額負(fù)債。其結(jié)果就是,硬生生地把中國從儲蓄型經(jīng)濟(jì)變成了今天這樣的高負(fù)債經(jīng)濟(jì),這不僅會制約中國經(jīng)濟(jì)的增長,而且還帶來了發(fā)生債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險。

第二,擴(kuò)大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除,因為人們的人力資本和創(chuàng)造財富的能力是有差別的。合理的收入差距反而有可能成為人們努力工作、增加人力資本投資的激勵。從這個角度來講,公平的收入分配,以及廣泛的收入再分配政策并不可取,因為這樣的政策會帶來負(fù)面的激勵。

但是,由房價上漲帶來的收入分配差距擴(kuò)大卻是非常有害的,因為這與人們的勤勞和努力幾乎沒有什么關(guān)系,只與人們獲取杠桿的能力有關(guān)。社會收入分配差距擴(kuò)大會對社會穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊,引發(fā)各種矛盾,從而會迫使政府推行各種各樣的收入再分配政策。

然而,經(jīng)驗表明,社會收入再分配的政策效應(yīng)大都是負(fù)面的,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的政策永遠(yuǎn)要優(yōu)于收入再分配政策。從這樣的意義上講,先以房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來“推動”經(jīng)濟(jì)增長,然后再用收入再分配政策來“公平”收入分配的政策組合,實在是一種糟糕的組合。

第三,極高的環(huán)境成本。工業(yè)化會帶來環(huán)境成本,但是,今天中國環(huán)境惡化,在很大的程度上是由過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造成的。在地價不斷上漲的壓力下,房地產(chǎn)開發(fā)商為增加盈利,自然傾向于提高容積率,為了提高容積率,就需要蓋高樓,于是就要使用大量建材,包括鋼筋、水泥、玻璃等等,正是這些產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了今天中國最為重要的污染源。

以2004年為界,之前,中國經(jīng)濟(jì)增長的動力主要是出口貿(mào)易、加工制造,盡管也有環(huán)境污染,但是卻并沒有像今日這么嚴(yán)重的霧霾,而且來自出口的學(xué)習(xí)效應(yīng)還促進(jìn)了中國的技術(shù)進(jìn)步,這對未來降低中國環(huán)境污染的社會成本會產(chǎn)生十分積極的影響。但是,自從2004年之后,隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和出口下降,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè),于是就出現(xiàn)了樓有多高、霧霾指數(shù)便有多高的污染。

在此特別有必要指出的是,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在破壞中國環(huán)境的同時,并沒有帶來多少技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新,原因就在于與房地產(chǎn)相關(guān)的工業(yè)基本上都是屬于粗放型的,其主要產(chǎn)品就是螺紋鋼、水泥與玻璃,這些產(chǎn)品的技術(shù)含量很低,但其生產(chǎn)過程卻會對環(huán)境產(chǎn)生很大的破壞性。

由此可見,以房地產(chǎn)來推動經(jīng)濟(jì)增長實在不可取,因為這種做法一點兒都不經(jīng)濟(jì):壓制了技術(shù)進(jìn)步、破壞了環(huán)境、錯配了資源、擴(kuò)大了收入差距,還增加了數(shù)量巨大的庫存(空置房)。事實告訴我們,正是以上這些問題讓中國經(jīng)濟(jì)走上了不可持續(xù)的泡沫經(jīng)濟(jì)之路。 破解泡沫,更要當(dāng)心風(fēng)險

時至今日,房地產(chǎn)價格幾經(jīng)暴漲,已經(jīng)將中國經(jīng)濟(jì)推向泡沫化,中國經(jīng)濟(jì)正面臨著自1979年改革開放以來最為嚴(yán)重的金融風(fēng)險,因而必須采取堅決、而又有效的措施來加以化解。

目前各地房價上漲過快地區(qū)的政府,幾乎無一例外地采取了限購的政策,這并不能從根本上起到遏制房地產(chǎn)業(yè)泡沫化發(fā)展的趨勢,特別是當(dāng)政府有關(guān)部門把限購當(dāng)做調(diào)控房價的政策工具來使用時,就一定會采取相機(jī)抉擇的策略,即在房價下跌時取消限購,而在房價過快上漲時又對某些類型的購房者實施限購,結(jié)果,政府的這種機(jī)會主義的做法不僅穩(wěn)定不了房價,反而有可能對房價上漲起到助推的作用。

比如,最近在各地盛行的居民通過離婚再購房的應(yīng)對策略,實際上已經(jīng)成為推動房價進(jìn)一步上漲的重要因素,因為離婚買房的本質(zhì)就是加杠桿。所以,真要讓房價穩(wěn)定,政府就不能采取上述那種機(jī)會主義的策略,而是要根據(jù)上文分析中所提到那些能夠影響房價的因素,進(jìn)行系統(tǒng)性的政策優(yōu)化,具體說來,我們需要通過以下一些政策組合來達(dá)到穩(wěn)定房價的政策目標(biāo):

從短期來講,控制信貸和社會資本流入房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。為此,可以采取以下兩個措施來加以限制:第一,除了嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的信用甄別制度外,還可推行銀行房地產(chǎn)抵押貸款的準(zhǔn)備金制度,即商業(yè)銀行每發(fā)放一筆房地產(chǎn)抵押貸款,就需要向央行上繳一定數(shù)量的準(zhǔn)備金,這既可減少流向房地產(chǎn)市場的信貸資金總量,也可防范房地產(chǎn)市場潛在的違約風(fēng)險;

第二,堅決停止和取消與房地產(chǎn)市場相關(guān)的“金融創(chuàng)新”,其中最為典型的就是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。世界各國房地產(chǎn)泡沫破滅的重要經(jīng)驗是,房地產(chǎn)抵押貸款的證券化最終都助長了房地產(chǎn)泡沫和違約風(fēng)險。以上這些措施針對的是流量問題,面對今天中國房產(chǎn)庫存不斷增加的結(jié)構(gòu)性存量問題(即中國中心大城市房產(chǎn)供不應(yīng)求和一般城市房產(chǎn)供給過剩、庫存積壓嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題),政府還應(yīng)當(dāng)盡可能釋放人們的剛性需求,借以達(dá)到去庫存的政策目標(biāo)。為此,就有必要采取降低交易稅的政策措施。

房地產(chǎn)交易市場的實際情況是,幾乎所有的交易稅都是由買家來承擔(dān)的,各種相關(guān)稅收加總,大概要占到房價總值的5%以上,或者更多,如若能夠降低此類稅收,那么剛性需求的購房者就有可能提前2~3年進(jìn)場購房,這對降低房產(chǎn)庫存和房產(chǎn)投機(jī)或者投資者手中的空置房,防止房產(chǎn)恐慌性拋售的危機(jī)都會起到十分積極的作用。

最后,央行的貨幣政策目標(biāo)需要進(jìn)行調(diào)整,應(yīng)該從狹義的物價管理拓展為包括資產(chǎn)價格在內(nèi)的廣義價格管理,正如我們在上文中所建議的那樣,對房地產(chǎn)抵押貸款征收準(zhǔn)備金,可能是央行進(jìn)行廣義價格管理的一種比較可行的政策措施。

再從長期來講,要使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,就必須深化各種體制改革。首先,我們需要借助改革,讓房地產(chǎn)市場回歸分離均衡。回歸分離均衡最為重要的政策措施,就是各級地方政府必須根據(jù)低收入民眾的實際需求提供廉租房,然而為了保證地方政府能夠切實承擔(dān)起這樣的職責(zé),就必須開展財稅體制的改革來幫助地方政府走出土地財政的陷阱,這意味著必須重建中央政府與地方政府間的財稅關(guān)系,保證地方政府有足夠財力承擔(dān)起各種社會職能。

其次,中央政府要對現(xiàn)有的金融體系進(jìn)行徹底的市場化改革。比如股票市場的注冊制改革、銀行系統(tǒng)的自由準(zhǔn)入改革等,當(dāng)諸如此類的改革可以為投資者提供穩(wěn)定收益、為居民儲蓄提供為正利率的時候,銀行信貸與社會資本就不再會盲目流向高風(fēng)險的、并且具有博傻性質(zhì)的房地產(chǎn)市場。

最后,國家必須承擔(dān)起維持貶值穩(wěn)定的職責(zé)。為此,就要采取促進(jìn)出口的貿(mào)易政策來增加外匯儲備的供給,而不是急于讓人民幣離岸。此外,輕易不要開放資本項,因為由開放資本項造成的資本跨境流動會對匯率帶來沖擊,從而對幣值產(chǎn)生影響,進(jìn)而改變?nèi)藗兊耐顿Y策略。不僅如此,大量的實證研究告訴我們,新興市場經(jīng)濟(jì)國家開放資本項幾乎沒有成功的,開放資本項的好處是不確定的,但是風(fēng)險卻是可以明顯觀察到的。

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