時間：2023-06-04 08:39:04
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
近些年來，隨著城市化水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了極大程度的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計優(yōu)化與工程管理是兩項重要工作。文章首先針對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理的案例進行了簡要的闡述，繼而在此基礎(chǔ)上提出了一系列完善上述兩項工作的措施，希望通過文章的論述，能夠為我國房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計水平以及工程管理水平的進一步提高提供基礎(chǔ)性的保證，同時也為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域整體的進步提供基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)開發(fā)項目；設(shè)計優(yōu)化；工程管理；案例
社會的不斷進步使得人們對于各行各業(yè)的要求都開始不斷提高，對于房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，當前，人們對于居住環(huán)境的要求已經(jīng)不僅僅局限于滿足居住的功能，同時還要具備一定程度的新穎性以及藝術(shù)性，與此同時，對于工程的質(zhì)量也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計過程以及工程管理過程增加了難度，為使上述兩項工作的效果能夠得到保證，一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)采取了相應的措施，同時也取得了較為顯著的效果，對案例的分析能夠為其他房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)提供參考，同時也就能夠最大程度的滿足社會對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理案例分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計過程十分復雜，同時也需要經(jīng)歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設(shè)計正式開始之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計單位提供綱領(lǐng)性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開發(fā)商對這一片土地具有開發(fā)資格，所需要提供的文件包括城市規(guī)劃以及三廢治理建設(shè)條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設(shè)計單位才能夠接手設(shè)計工作。設(shè)計人員在對項目進行具體設(shè)計的過程中，需要對項目的概況得到了解，此時，開發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計單位提供有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計以及消防設(shè)計等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有這樣，設(shè)計單位才能正式開始設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作也十分重要，管理過程需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、負責管理工作的有關(guān)人員以及設(shè)計人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過程中，三者就工程管理的意見必須達到一致和統(tǒng)一，否則，一旦三者之間出現(xiàn)矛盾，工程的工期必定會受到影響。同時，針對工程中出現(xiàn)的問題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理的案例進行了分析：
1.樁基的設(shè)計優(yōu)化與管理。
樁基是房地產(chǎn)工程施工過程中存在的一個主要問題。在某房地產(chǎn)開發(fā)項目中，根據(jù)國家對于樁基設(shè)計的標準，設(shè)計過程需要對受力進行計算，而在案例項目中，由于無法準確的判斷出灰?guī)r石埋深，因此對于受力的計算便會十分困難，為了使計算結(jié)果的準確性能夠得到提高，案例項目將對于摩阻力的計算作為了得到結(jié)果的主要依據(jù)。具體得出的摩阻力結(jié)果越為1600kN，在這一基礎(chǔ)上，案例項目將樁基的數(shù)量設(shè)置為了510根，并將有效樁長控制在了一定的范圍內(nèi)，從而使樁基設(shè)計得到了優(yōu)化，為施工質(zhì)量的保證奠定了基礎(chǔ)。
2.供電系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，對于供電系統(tǒng)的設(shè)計十分重要。針對供電系統(tǒng)的設(shè)計過程，我國有關(guān)部門同樣給出了具體的規(guī)定，但在全國范圍內(nèi)，并沒有一個可以靈活運用的技術(shù)標準去供設(shè)計人員選擇，因此，為了避免設(shè)計中存在錯誤，大部分設(shè)計人員都會采用保守的設(shè)計方法去完成供電系統(tǒng)的設(shè)計過程。案例項目屬于新建的住宅小區(qū)的供電系統(tǒng)設(shè)計，在設(shè)計過程中，受種種原因的影響，供電系統(tǒng)的設(shè)計過程必須要由多個設(shè)計單位的共同參與來完成。例如，對10kV變電所的設(shè)計需要由供電局來完成，而針對小區(qū)中園林景觀的供電，則需要由景觀設(shè)計企業(yè)來完成，這就對各企業(yè)之間工作的協(xié)調(diào)性提出了要求。在案例項目對供電系統(tǒng)的具體設(shè)計過程中，各單位之間在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了問題，由于小區(qū)各個部分施工時間不一致，因此各單位之間很可能會出現(xiàn)配合失誤的現(xiàn)象。此時，對于整體的供電方案的設(shè)計便開始顯得尤為重要。案例項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各個需要對電力系統(tǒng)進行設(shè)計的項目情況以及各設(shè)計部門的情況進行了綜合，同時結(jié)合施工當?shù)氐臍夂蚯闆r以及總的用電情況，對供電方案進行了整體上的設(shè)計，并在眾多設(shè)計結(jié)果中，選擇出了一種最為適合當前項目情況的方案，并將其提供給了各設(shè)計部門，使設(shè)計部門及時不在同一時間對供電系統(tǒng)進行設(shè)計，也能夠從整體上了解到整個方案，從而實現(xiàn)了對小區(qū)電力系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計與管理。
3.供熱系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中，對于供熱系統(tǒng)的設(shè)計也屬于一項基礎(chǔ)性的設(shè)計，鑒于當前社會對于可持續(xù)發(fā)展理念的堅持，在供熱系統(tǒng)的設(shè)計過程中也必須要堅持這一理念。案例企業(yè)在對供熱系統(tǒng)的設(shè)計過程中，堅持使用太陽能熱水器，充分的堅持了可持續(xù)發(fā)展的理念。案例項目主要應用了35W單晶硅的太陽能電池板作為了主要設(shè)備，這一類型的電池板主要以光控作為開光，即在存在光源的時候，電池板變會開啟并運行，而一旦光源消失，電池板也會自動關(guān)閉。35W單晶硅的太陽能電池板能夠在零下四十攝氏度到零上其實攝氏度的環(huán)境下工作四到六個小時，但需要注意的是，其工作時間也會隨著空氣溫度的變化而變化，在連續(xù)的陰雨天氣，電池板連續(xù)工作的時間必定會減少。案例項目對于供熱系統(tǒng)的設(shè)計充分達到了集經(jīng)濟效益與環(huán)保效益為一體的要求，成為了當前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中一個重點參考的對象。
二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理過程的措施
從上述案例中可以看出，當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計以及工程管理過程中，其工作效果均得到了優(yōu)化，為了使上述兩項工作能夠更加完善，可以通過以下措施來實現(xiàn)：首先，保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的素質(zhì)十分重要。具備相應資質(zhì)的施工企業(yè)，其施工質(zhì)量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質(zhì)則從根本上決定著房地產(chǎn)工程整體的施工質(zhì)量，因此，在對施工企業(yè)進行選擇的過程中，一定要對其資質(zhì)進行考察，要嚴格準入制度，而在施工人員的選拔過程中，也要對其理論以及實踐素質(zhì)進行考察，這樣才能最大程度的滿足社會對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個角度對工程進行設(shè)計與管理。在工程施工前，要做好相應的準備工作，對此，主要需要做的包括對施工地點的考察以及對施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開始施工。在工程施工過程中，為保證設(shè)計以及管理工作的優(yōu)化，一定要在保證設(shè)計人員與管理人員專業(yè)素質(zhì)的同時，去做好監(jiān)督工作，且完善與落實責任制，以更好的保證工程施工的順利進行。最后，在工程施工完成之后，要做好質(zhì)量的檢驗工作以及收尾工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時的對其進行處理。
三、結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，做好設(shè)計工作以及工程管理工作十分重要。針對上述兩方面工作，我國存在很多企業(yè)均取得了良好的效果。設(shè)計優(yōu)化與工程管理工作要融入到設(shè)計過程的每一個階段，這是保證整個工程設(shè)計與管理效果的基礎(chǔ)。完善上述兩項工作是社會對于房地產(chǎn)行業(yè)的主要要求，為使這一目的能夠達成，可以通過保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的專業(yè)素質(zhì)來實現(xiàn)，同時還要將上述兩項工作融入到施工前、施工中以及施工后三個階段，以最大程度的保證施工效果。
作者：高峰 單位：西安翻譯學院
參考文獻：
[1]錢永峰;李瑜萍.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化與工程管理的案例分析與實務研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計,2008(04):120-123.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計階段；成本控制
方案設(shè)計階段
方案的優(yōu)選是方案設(shè)計階段主要的任務，對建設(shè)場地進行選擇、對建筑設(shè)計進行選擇、對工程總平面設(shè)置進行選擇等，在對這些方面在進行選擇時要要充分考慮建設(shè)工程投資效果的提高問題，在多方案中選擇最優(yōu)方案，確保經(jīng)濟更加合理、技術(shù)更加先進，并且在選擇時要對項目全壽命周期費用加以考慮。總而言之，在選擇最優(yōu)方案時應從以下幾個方面進行考慮：（1）設(shè)計構(gòu)思要具有超前性，使其項目更具好的賣點，并且花費一定的時間為房地產(chǎn)項目塑造良好的形象；（2）將建筑風格要策劃好，所策劃的建筑風格一定要具有其自身的特色，能夠體現(xiàn)一定的民族性、藝術(shù)性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節(jié)省了一定的銷售成本，但同時還應該對建筑風格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關(guān)系進行充分考慮，選擇的建筑風格一定是性價比較高的；（3）對建筑平面進行合理布置，房地產(chǎn)市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規(guī)劃設(shè)計應該對建筑物的性質(zhì)、客戶的活動特點、用途進行充分考慮，從而實現(xiàn)建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。對于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質(zhì)量的情況下，加大建筑進深對成本的降低有很大幫助。
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段
結(jié)構(gòu)是建筑的骨架，結(jié)構(gòu)成本占整個住宅房地產(chǎn)項目成本的比重較大，所以也應注重房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制。首先應根據(jù)建筑層數(shù)和使用功能選擇合理的結(jié)構(gòu)體系，一般鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)三者的成本依次降低。建筑的基礎(chǔ)選型對造價影響也很大，應根據(jù)工程的實際地質(zhì)情況和真實的地勘資料，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應認真選擇持力層，避免在施工中出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。在有的結(jié)構(gòu)設(shè)計中，部分設(shè)計人員對配筋及截面不進行單獨計算而統(tǒng)一配筋，以減少其設(shè)計計算工作量，這樣必將會造成浪費，因此要對標準單元的樣板截圖及配筋圖進行優(yōu)化，應控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本?；A(chǔ)與地下室的設(shè)計，應考慮滿足建筑物整體性的要求，還應盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應的是底板和頂板共兩層板的費用，而兩層地下室面積對應的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費用，因此在不考慮對側(cè)壁、土方量及支護的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對于轉(zhuǎn)換層，應根據(jù)所屬地區(qū)震級、使用功能、樓層高度、結(jié)構(gòu)布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等；并合理選擇轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達到控制成本的目的。
水電設(shè)計階段
水電安裝設(shè)計與建設(shè)成本密切相關(guān)，如果沒有處理好水電安裝設(shè)計，那么建設(shè)成本很有可能增加，還有可能對后期的物業(yè)管理留下隱患，因此，對房地產(chǎn)項目中的水電設(shè)計環(huán)節(jié)中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對于高層住宅低區(qū)而言，在給排水設(shè)計時盡量采用市政管網(wǎng)壓力進行供水，但是有些高層建筑的外網(wǎng)壓力不足，此時可在底層設(shè)調(diào)節(jié)水箱的變頻供水設(shè)備加壓供水，這種方式不僅對建筑面積起到很好的節(jié)省作用，而且還對運行的電耗起著節(jié)約作用，并且還可減少全自動系統(tǒng)的運行管理費用，整個系統(tǒng)深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網(wǎng)系統(tǒng)中，應將排水標高控制好，避免返工現(xiàn)象發(fā)生；應該精確計算室外排水坡度，對埋深進行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設(shè)計方面，供電電源及電壓的選擇應滿足供電可靠性的要求，根據(jù)負荷大小及當?shù)仉娋W(wǎng)條件來設(shè)置電源數(shù)量，一般高層建筑至少應有兩個獨立電源。電氣設(shè)計還要注意機械設(shè)備的選型，如中央空調(diào)及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運營成本，所以應按照先進性、合理性、適用性和經(jīng)濟性的原則來選擇電氣設(shè)備。水電安裝設(shè)計還應考慮到與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)和配合,避免重復施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設(shè)備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進行把關(guān)，應考慮能夠方便施工、加快進度、保證質(zhì)量、降低能耗，并對設(shè)計方提出合理地建議和意見。
環(huán)境設(shè)計
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于工作和生活的環(huán)境要求越來越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)時環(huán)境設(shè)計也是非常重要的，好的環(huán)境設(shè)計的樓盤能夠吸引更多的消費者，可以看出，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境設(shè)計朝著公園化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，應充分利用現(xiàn)有地形進行建筑布局，盡量做到依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費用和減少土方的二次搬運費用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設(shè)計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設(shè)計盡量保持原生態(tài)水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計還要對天氣氣候條件進行充分考慮，從而以此為據(jù)選擇出最合適的建筑體形。
參考文獻：
[1] 楊旭輝. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制[J]建筑設(shè)計管理, 2010,(02) .
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；變更管理
1方案設(shè)計階段的設(shè)計管理
建筑方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標設(shè)計任務書方案招標方案評審及咨詢方案定案出方案報建文本進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標，要么設(shè)計進度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計階段，強有力的組織執(zhí)行結(jié)構(gòu)是必須的。
方案設(shè)計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。不論是招標或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
方案設(shè)計階段要進行風險管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司的過程也隱含著風險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風險。設(shè)計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。
2施工圖設(shè)計階段的設(shè)計管理
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)及管理流程相對簡單。
在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責人進行資質(zhì)考查，審查其已完設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計公司的進度安排進行相應的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目執(zhí)行部門對設(shè)計圖紙進行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計、合同等方面的專家提出整改意見，把設(shè)計缺失控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產(chǎn)設(shè)計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖不能保證圖紙質(zhì)量，甚至會出現(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。因此在項目設(shè)計階段總體時間管理上，一定要嚴格控制關(guān)鍵點的時間安排，以利于整體工作的順利完成。
3設(shè)計變更階段的管理
3.1 設(shè)計變更的概述
設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達的設(shè)計標準狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計變更應盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設(shè)計變更管理，嚴格控制設(shè)計變更，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段，認真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳，后變更。
3.2 設(shè)計變更產(chǎn)生的原因
主要有修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；增減工程內(nèi)容；改變使用功能；設(shè)計錯誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產(chǎn)生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。
3.3 設(shè)計變更的簽發(fā)原則
設(shè)計變更無論是由哪個參建方提出，均應由設(shè)計管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領(lǐng)導確認后由設(shè)計單位出具相應圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門予以實施。但在審查時應注意以下幾點：①確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價)與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定；③工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設(shè)計變更應簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設(shè)計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當，設(shè)計者考慮需提高或降低標準、設(shè)計漏項、設(shè)計失誤或其它原因；⑥建設(shè)單位對設(shè)計圖紙的合理修改意見，應在施工之前提出。在施工驗收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內(nèi)容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。
3.4 設(shè)計變更的實施與費用結(jié)算
設(shè)計變更實施后，由工程管理部門簽注實施意見，但應注明以下幾點：①本變更是否已經(jīng)全部實施，若原設(shè)計圖已經(jīng)實施后，才發(fā)生變更，則應注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費以及拆除費。若原設(shè)計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應回收。
由合同管理部門會同施工單位編制結(jié)算單，按照標書或合同中的有關(guān)規(guī)定審核后作為結(jié)算的依據(jù)，此時也應注意以下幾點：①由于施工不當，或施工錯誤造成的，正常程序相同，應注明原因，此變更費用不予處理，由施工單位自負。若工期、質(zhì)量、投資效益造成影響的，還應進行反索賠；②由設(shè)計管理部門的錯誤或缺陷造成的變更費用，以及采取的補救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費用，由合同管理部門與設(shè)計管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責任造成損失的，應扣減監(jiān)理費用；④設(shè)計變更應視為原設(shè)計圖紙的一部分內(nèi)容，所發(fā)生的費用計算應保持一致，并根據(jù)合同條款按國家的有關(guān)政策進行費用調(diào)整；⑤材料的供應及自購范圍也應和原合同內(nèi)容相一致；⑥屬變更削減的內(nèi)容，也應按上述程序辦理費用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費用結(jié)算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎勵、提成另按有關(guān)規(guī)定辦理；⑧由設(shè)計變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會同其他部門按照有關(guān)規(guī)定處理。
參考文獻
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房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風險性和高回報性等特點。因此，加強項目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增加項目利潤最大化有著重要的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點分析
（1）通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程涉及多個方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔的風險自然也不小，會涉及：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本控制的意義
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共分為四個階段：策劃階段、設(shè)計階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計資料表明：設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價值工程的理論來說，加大設(shè)計費用的投入可以降低建設(shè)項目的成本，即增加10%的設(shè)計費可以節(jié)約5%的總工程造價。很顯然，項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費用的多少還有建設(shè)工期的長短，而且還影響項目的使用價值和投資收益。因而設(shè)計階段對項目投資的影響最大?？茖W合理的設(shè)計，可有效降低工程造價，也決定了公司開發(fā)項目的成敗。所以要做好項目設(shè)計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對策
31加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，規(guī)劃設(shè)計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計和選擇都應多種方案的比較和選擇，采用適當?shù)姆治龇椒?、如價值分析方法，選用技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案并加以優(yōu)化。
32加強初步設(shè)計階段的成本管理。
初步設(shè)計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設(shè)計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設(shè)計。
33加強施工圖設(shè)計階段審核工作。
初步設(shè)計階段成本控制目標一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計階段應該嚴格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應對施工圖設(shè)計圖紙認真審核，并與形成的限額設(shè)計指標一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進行重大變更，降低項目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟合理；三是審核施工圖設(shè)計圖紙的經(jīng)濟性，設(shè)計概算要翔實具體，避免因設(shè)計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計成本超過目標成本，必須認真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關(guān)內(nèi)容進行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計在下一階段具體實施。
34完善設(shè)計招標機制。
擇優(yōu)選擇設(shè)計單位以及設(shè)計方案，是設(shè)計階段控制項目成本的關(guān)鍵。公開、公平、公正的競爭，對設(shè)計單位起到鞭策的作用，設(shè)計單位為了贏得市場，必會以技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案參與競爭。從而提高設(shè)計質(zhì)量，有效的控制項目成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制招標文件時對項目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價標準和評價方法，設(shè)計單位投標時也必須將方案和投資結(jié)合起來作為投標文件的組成部分，中標后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進行參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計；各階段；管理措施
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設(shè)計階段的管理。進行設(shè)計階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計、布局不合理，科技含量低等問題。進行設(shè)計階段管理還是控制房地
產(chǎn)項目投資、進度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計階段入手，進行設(shè)計階段管理，是推進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段管理的重要性
建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計過程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性,是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計,并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標設(shè)計任務書,方案招標,方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標,內(nèi)部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設(shè)計成果偏離了目標,要么設(shè)計進度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。
因此,在方案設(shè)計階段,強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計過程中及時、科學地決策,保證設(shè)計進程的順利推進。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計各階段的管理措施
1、 啟動階段
設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。
2、方案設(shè)計階段
在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。在方案設(shè)計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風險。設(shè)計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負責人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至會出現(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設(shè)計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴格控制關(guān)鍵點的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。
總之, 在當前不斷規(guī)范和理性的消費市場機制下, 一個好的房地產(chǎn)項目, 更應充分注重項目的前期規(guī)劃設(shè)計管理工作, 不能僅僅依賴于設(shè)計師的獨立設(shè)計過程, 而應體現(xiàn)強有力的管理手段, 對設(shè)計工作進行必要的指導、監(jiān)督和把握, 對設(shè)計師加強選用和培訓, 從而, 為項目的整體運作提供有力的保證。
【關(guān)鍵詞】項目設(shè)計 方案階段設(shè)計方案設(shè)定方案評審
中圖分類號： O244文獻標識碼：A 文章編號：
前言：項目管理是二十世紀五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當?shù)姆Q謂應該是按項目進行管理，即把持續(xù)進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術(shù)來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設(shè)項目的前期策化和設(shè)計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對項目設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。）可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設(shè)計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標，要么設(shè)計進度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。
因此，在方案設(shè)計階段，強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學地決策，保證設(shè)計進程的順利推進。
一、方案設(shè)計階段分為方案招標階段和方案定案階段
大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設(shè)計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設(shè)計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
二、方案設(shè)計階段對項目風險管理
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風險。設(shè)計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。
三、項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響
在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。
四、建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段方案報建文本
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；住宅項目設(shè)計管理
近些年來，隨著市政工程、樓盤項目等基礎(chǔ)城市化建設(shè)進程步伐的加快，項目經(jīng)濟管理及設(shè)計管理等經(jīng)濟學科被廣泛地應用到這些產(chǎn)業(yè)中，主要用于對住宅質(zhì)量、功能的管理以及協(xié)調(diào)管理等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士陳述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中對住宅項目的設(shè)計管理是該房地產(chǎn)業(yè)能否正常運營的關(guān)鍵，離開設(shè)計管理，住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高我國的綜合國力，必須從對住宅的設(shè)計管理入手，并漸漸深入，掌握發(fā)展中的主旨。這篇文章是根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗總結(jié)出的一些相關(guān)問題和改革措施，希望能引起人們的重視。
一、我國房地產(chǎn)項目對住宅前期設(shè)計管理的現(xiàn)存問題分析
眾所周知，住宅前期的設(shè)計管理就是指在施工之前對整個工程從頭到尾的預算，以及在開展此項目過程中的相應管理措施，它在整個工程中占領(lǐng)著及其重要的地位。就房地產(chǎn)項目本身而言，在對住宅的前期設(shè)計過程當中必須嚴格按照相關(guān)的規(guī)定和社會的發(fā)展趨勢進行，同時還應綜合考慮所在城市的發(fā)展，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示，目前我國大部分地區(qū)雖然已經(jīng)在極力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并取得了可喜的成就，但是與其他發(fā)達國家相比，仍存在較大的落差，而且導致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對住宅的前期設(shè)計管理不夠到位，甚至持有一些錯誤的觀點。為了使房地產(chǎn)事業(yè)有進一步的發(fā)展，首先必須要深刻認識到目前該領(lǐng)域存在的問題。以下是對現(xiàn)在我國房地產(chǎn)項目對住宅前期設(shè)計管理的現(xiàn)存問題分析：
（一）開發(fā)前期設(shè)計中對住宅場地的選擇與判斷失誤
目前，由于市場間極大的競爭力，許多現(xiàn)行的房地產(chǎn)在開發(fā)前期對正在進行的項目規(guī)劃和設(shè)計時，為了節(jié)省時間和金錢，并沒有對住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細觀察和全面調(diào)查，而是派一些缺乏專業(yè)水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結(jié)構(gòu)的不合理規(guī)劃。比如，有些房地產(chǎn)公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個體角度來看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規(guī)劃來看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。
（二）住宅設(shè)計前缺乏對市場和目標客戶群的調(diào)查和分析
為人們營造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應遵守的首要原則，負責人在修建新的樓房之前必須掌握當時的市場情況，主要包括當前社會流行的住宅結(jié)構(gòu)和客戶群對住宅環(huán)境的需求。其次，還要對未來的市場進展狀況作出預測，以便設(shè)計出能夠長久居住的樓房只有這樣。房地產(chǎn)公司才能保證正常運營。然而，根據(jù)目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，大多數(shù)公司并未遵守這類原則，很多國內(nèi)的房地產(chǎn)項目在進行定位的初級階段，僅僅考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，這種失誤直接導致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象，許多花費巨大的項目并不能長期被利用。除此之外，房地產(chǎn)在開展項目之前缺乏對客戶群的深入了解，他們無法準確掌握人們真正需要的住宅類型及適應當代人居住的住宅周邊環(huán)境。
二、住宅項目設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的指導意義及重要價值
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，對建筑項目進行設(shè)計管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進行闡述：
一方面，對建筑項目進行合理設(shè)計能夠使其更具有實用價值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結(jié)果是由眾多專業(yè)人士的共同努力得來的，在此過程中集結(jié)了無數(shù)工程師的結(jié)晶。如果在實施某項工程之前能夠提前進行安排和規(guī)劃，根據(jù)工程師的個人特點讓其負責適合自己的工作，將會更有于項目的開展。同時，該設(shè)計也會提高住宅的實用價值，能被大眾所接受。另一方面，在項目開展之前各部門對該項目進行詳細的交流和討論，并設(shè)計一定的計劃，能夠為后來整個工程的開展及控制奠定一定的基礎(chǔ)。比如在工程設(shè)計的初級階段，設(shè)計人員的介入不僅能夠充分調(diào)動人員的流動性，而且能夠更加使項目的管理順利進行。
三、房地產(chǎn)開發(fā)中住宅項目設(shè)計管理的具體措施探索
項目設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中占領(lǐng)著如此重要的作用，我國相關(guān)政府部門和機構(gòu)必須加大管理力度，設(shè)法改變目前房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的現(xiàn)存問題，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以下是我根據(jù)當代社會房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點可行措施：
（一）做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析
自古以來，房地產(chǎn)的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律，在日常工作中對房地產(chǎn)市場的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進行討論。宏觀方面，在經(jīng)濟全球化的當今時代，工作人員要及時觀察全球的房地產(chǎn)市場變化，并根據(jù)市場狀況對自己的項目做出及時的調(diào)整，設(shè)計出適應時代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面，施工人員在開展項目之前要對住宅地的周邊環(huán)境進行詳細考察，注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢，合理規(guī)劃住宅地，提高城土地的利用率。
（二）提前建立完善的項目設(shè)計管理體制，確保工程順利進行
擁有完整的管理體制是房地產(chǎn)項目順利開展的基礎(chǔ)。在啟動某項工程之前，首先要對其進行詳細的計劃，其中最重要的是設(shè)置完善的管理體系。房地產(chǎn)公司的相關(guān)部門必須嚴格把守自己的崗位，為工程師即將進行的項目制定合理的體制，明確施工過程中應遵守的相關(guān)法則和注意事項，這樣能夠使工程的順利進行得到保障。
（三）做出合理的預算，對住宅的質(zhì)量和功能進行嚴格設(shè)計
無論何種企業(yè)，決定其能否順利進行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，缺乏資金，該類企業(yè)將無從下手。因此，在住宅項目的開發(fā)過程中，首先必須提前對工程做出合理的預算，盡量減少施工過程中的不必要浪費，并準備充足的資金，確保企業(yè)順利運轉(zhuǎn)。另外，在對住宅進行設(shè)計的過程中要尤其注意對其質(zhì)量和功能的規(guī)劃，既要使人們的安全得到保障，同時還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機結(jié)合到住宅的設(shè)計中。
四、小結(jié)
總而言之，在改革開放的新時期，房地產(chǎn)項目的開發(fā)會日趨頻繁，市場競爭也會愈加激烈。要想使我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長久的存在于市場中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產(chǎn)項目中的類似問題，并頒布嚴格的規(guī)章制度，確保住宅的質(zhì)量安全和功能多樣。另外，在住宅設(shè)計的過程中要全面考慮可能遇到的問題，并設(shè)法解決，為我國綜合國力的提高增磚添瓦！
參考文獻
[1]史賢戈；房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]； 科技資訊； 2008年23期
[2]吳狄川； 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]； 中國高新技術(shù)企業(yè)；2008年10期
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟
隨著國家國民服務經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎(chǔ)服務設(shè)施建設(shè)的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理，并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當前形勢下，加強房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導意義與重要價值
建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設(shè)計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質(zhì)量管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設(shè)計組織機構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標與投資方向。當然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機構(gòu)的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設(shè)計組織機構(gòu)進行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風格等進行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負責人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標與質(zhì)量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4 結(jié)語：
總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。
參考文獻：
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