時(shí)間：2023-06-02 09:02:44
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)金融;商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款
中圖分類(lèi)號(hào):F832.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):1007-4392(2008)01-0064-02
一、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題
(一)市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義的房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、保險(xiǎn)公司等還未真正出現(xiàn)
僅有的兩家專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)――煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對(duì)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f(shuō)，商業(yè)銀行主宰我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的格局依然堅(jiān)固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。
(二)市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng)
目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場(chǎng)操作還相差甚遠(yuǎn)。
(三)金融產(chǎn)品主要為銀行信貸
根據(jù)中國(guó)人民銀行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析，有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上。雖然近年來(lái)政策性住房貸款得到了較快增長(zhǎng)，到2004年底已經(jīng)達(dá)到2493億元，其中個(gè)人住房公積金貸款為2096億元，但也僅為同期商業(yè)性個(gè)人住房貸款的13.1%。因此，從一定意義上說(shuō)，商業(yè)銀行就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“幕后大老板”。
(四)延伸服務(wù)水平較低
主要表現(xiàn)是:二級(jí)抵押市場(chǎng)沒(méi)有建立，住房貸款證券化、房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)基金等基本處于空白狀態(tài)。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品單一，基本上只是為個(gè)人辦理住房貸款進(jìn)行的房產(chǎn)險(xiǎn)，而以個(gè)人住房貸款為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)品種還未開(kāi)辦。住房置業(yè)擔(dān)保雖然在全國(guó)早已推出，但進(jìn)展緩慢且擔(dān)保范圍受到限制，部分地區(qū)甚至尚未開(kāi)展擔(dān)保業(yè)務(wù)。個(gè)人信用信息還不能實(shí)現(xiàn)共享，銀行、稅務(wù)、保險(xiǎn)以及政府主管部門(mén)之間，對(duì)涉及個(gè)人信用的信息系統(tǒng)還未統(tǒng)一搭建完成，需要進(jìn)一步努力。
(五)政策性住房金融制度存在缺陷
一是違背普惠制原則。住房公積金繳納對(duì)象為國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和各類(lèi)企業(yè)在職職工，而城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍，相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù)。從2006年開(kāi)始，這一現(xiàn)象雖然在某些地方得以糾正，但還未真正在全國(guó)鋪展開(kāi)來(lái)。二是分配不公。由于目前不同行業(yè)、不同企業(yè)、不同職位的收入差距已拉開(kāi)，甚至有兩極分化的傾向。而公積金的繳交，即住房工資的分配仍沿用老辦法，使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面，造成二次分配不公。三是住房公積金管理混亂，監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)住房公積金繳存余額4893.5億元，實(shí)際繳存職工人數(shù)為6138.5萬(wàn)人，只占在崗職工數(shù)的58.4%;個(gè)人公積金貸款余額2096.2億元，只占住房公積金繳存余額42.8%，沉淀資金高達(dá)2000多萬(wàn)元，住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。
(六)制度建設(shè)缺位
一是信用制度不健全，大量資質(zhì)低、信用差的開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人充斥其中，難以形成“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)選優(yōu)效果，這樣一方面造成房地產(chǎn)金融整體風(fēng)險(xiǎn)增加，另一方面又出現(xiàn)銀行“惜貸”現(xiàn)象，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;二是房地產(chǎn)金融制度不健全，房地產(chǎn)基金、信托、票據(jù)等基本上無(wú)法可依，現(xiàn)在的一些司法制度，如最終高法院對(duì)個(gè)人住房貸款抵押物處置的司法解釋?zhuān)膊焕诜康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
由于存在以上不足，導(dǎo)致目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，一方面使本來(lái)就比較脆弱的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)更加畸形，另一方面將整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)捆綁在商業(yè)銀行身上，也不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
二、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的對(duì)策
(一)統(tǒng)籌規(guī)劃，構(gòu)建符合國(guó)情的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式
目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，還沒(méi)有形成一個(gè)定性的運(yùn)作模式。因此，必須高度重視住房金融建設(shè)，在充分考慮我國(guó)實(shí)際的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)際上成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)住房金融制度安排、機(jī)構(gòu)體系、產(chǎn)品種類(lèi)、運(yùn)行機(jī)制等方面的研究，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排，勇于創(chuàng)新，努力構(gòu)建我國(guó)安全高效的房地產(chǎn)金融運(yùn)作模式。
(二)積極培育房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)主體
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)銀行信貸資金。必須借鑒國(guó)際上的成功經(jīng)驗(yàn)，建立一個(gè)以政策性專(zhuān)業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)為主體，商業(yè)性經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的住房金融機(jī)構(gòu)體系。一是組建政策性專(zhuān)業(yè)住房信貸機(jī)構(gòu)。按照專(zhuān)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理模式，對(duì)現(xiàn)行住房公積金管理中心進(jìn)行改造，并納入人民銀行和銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管體系，主要經(jīng)營(yíng)政策性個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)和政府廉租房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款;二是充分發(fā)揮商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的作用，利用其資金實(shí)力雄厚、管理經(jīng)驗(yàn)成熟、人員素質(zhì)較高的優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)和互業(yè)務(wù);三是吸納其他金融服務(wù)機(jī)構(gòu)參與，通過(guò)信托公司和資產(chǎn)管理公司開(kāi)展住房抵押貸款證券化和信托抵押業(yè)務(wù)，提高住房貸款的流動(dòng)性，努力維護(hù)房地產(chǎn)金融安全。
(三)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范住房公積金運(yùn)作
一是增強(qiáng)公積金繳交彈性。根據(jù)不同情況，合理確定職工個(gè)人和單位的公積金繳交率。經(jīng)濟(jì)效益好的單位，應(yīng)逐步提高職工個(gè)人和單位的公積金繳交率，經(jīng)濟(jì)效益差的單位應(yīng)降低單位和職工的住房公積金繳交率;二是進(jìn)一步理順住房公積金管理制度，避免政出多門(mén)和“該管的不管，不該管的亂伸手”，把公積金當(dāng)成部門(mén)“小金庫(kù)”現(xiàn)象;三是所有住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)全部委托商業(yè)銀行辦理，努力減少住房公積金管理費(fèi)用成本。
(四)加快創(chuàng)新，提高投融資能力
一是管理創(chuàng)新。各家商業(yè)銀行尤其是公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)努力放寬對(duì)個(gè)人住房貸款條件的限制，簡(jiǎn)化申辦手續(xù)，合理降低申辦門(mén)檻，提高資金使用率，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展;二是貸款品種創(chuàng)新。根據(jù)社會(huì)不同需求，設(shè)置固定利率抵押貸款、浮動(dòng)利率抵押貸款、公積金與商業(yè)性混合住房抵押貸款等個(gè)人住房消費(fèi)貸款新品種，有效滿(mǎn)足社會(huì)住房消費(fèi)的多種需要;三是金融工具創(chuàng)新。通過(guò)向社會(huì)發(fā)行住房建設(shè)債券、可轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)債券等金融工具融通長(zhǎng)期資金，大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、基金等業(yè)務(wù)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。
(五)推進(jìn)改革，積極建立住房抵押市場(chǎng)
充分借鑒國(guó)際成熟的住房金融運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將資本市場(chǎng)機(jī)制引入住房抵押市場(chǎng)，增強(qiáng)住房抵押貸款的流動(dòng)性。一是建立住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款的信心;二是利用現(xiàn)有的四大資產(chǎn)管理公司，擴(kuò)大他們的經(jīng)營(yíng)范圍，允許他們進(jìn)入二級(jí)住房金融市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)住房抵押貸款權(quán)證和票據(jù);三是積極引進(jìn)中介保證機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)力的資質(zhì)監(jiān)管，增強(qiáng)抵押貸款支持證券的信用評(píng)級(jí)，維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移
中圖分類(lèi)號(hào)：F830.99 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198(2009)05-0006-01
1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動(dòng)因分析
1.1 環(huán)境動(dòng)因分析
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響，行業(yè)整體正在走向衰退，市場(chǎng)需求不斷下降，從而使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的空間越來(lái)越小，這種壓力往往促使企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路；另外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的飛速發(fā)展，市場(chǎng)進(jìn)入者非常多，形成規(guī)模的大企業(yè)較少，絕大部分是中小企業(yè)規(guī)模，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常激烈，在這種形勢(shì)下，整個(gè)行業(yè)必定面臨這一輪新的洗牌，只有重新分析環(huán)境和市場(chǎng)，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)；最后，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在發(fā)展變化，國(guó)家的政策在逐步調(diào)整，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在不斷變化，城市化過(guò)程出現(xiàn)了新的特征，勞工結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系也在發(fā)展明顯的變化，區(qū)域間發(fā)展模式和其之間的聯(lián)系也在悄然改變，在這種大的背景環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)整體政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)做出新的判斷，加強(qiáng)解讀環(huán)境的能力，更重要的是順勢(shì)而下，適時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方向。
1.2 企業(yè)內(nèi)部動(dòng)因
我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著許多的問(wèn)題，最大的問(wèn)題就是融資問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有別于其它企業(yè)的一個(gè)顯著特征是前期投入資本特別大，而且是間歇期的投入。不需要持久投資，但是每期投資都需要大量資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都較高，融資受阻對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是災(zāi)難性的，當(dāng)投機(jī)產(chǎn)生的虛高的房?jī)r(jià)和虛假繁榮的市場(chǎng)破滅的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場(chǎng)萎縮和資金鏈斷裂的困難，這種困難也讓房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，從整體上重新確立戰(zhàn)略方向，在業(yè)務(wù)、市場(chǎng)和產(chǎn)品上都重新定位。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資源的最有效配置，短期內(nèi)獲得高利潤(rùn)回報(bào)，往往選擇并購(gòu)方式。兼并方為實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，需要整合資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源以及其它資源，作為被兼并方，應(yīng)配合兼并方的整合方案，從兼并方的整體利益出發(fā)，調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)兼并方整體發(fā)展戰(zhàn)略。
2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的幾種思路探討
我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境穩(wěn)定，我國(guó)城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程速度仍然較快，因此在可以看見(jiàn)的未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨一個(gè)長(zhǎng)期的繁榮。我們既要認(rèn)清當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊是很大的，人們對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的心理預(yù)期和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，但是，我們也要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，現(xiàn)在這種局面正是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，金融危機(jī)只是這個(gè)時(shí)期的一個(gè)添加劑，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不必盲目恐慌，更應(yīng)該做的而是認(rèn)清形勢(shì)，認(rèn)真分析環(huán)境和審視內(nèi)部資源和能力，順勢(shì)而上，看到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著巨大的機(jī)會(huì)，只要重新對(duì)資源和能力進(jìn)行調(diào)配，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，就有很大機(jī)會(huì)走出泥潭。在此，我總結(jié)出幾種可供參考的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移思路。
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)對(duì)象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略
服務(wù)對(duì)象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略是指對(duì)企業(yè)服務(wù)的顧客群體進(jìn)行重大調(diào)整。為了適應(yīng)新的顧客群體的需要，企業(yè)必須調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推出新產(chǎn)品。前面分析到了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展期，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)上升速度遠(yuǎn)大于銀行利率，因此很多投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒房，曾一度形成專(zhuān)職的炒房族。而從2008年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府政策約束和金融危機(jī)影響下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，成交量萎縮，投機(jī)者逐步退出市場(chǎng)。因此，在房地產(chǎn)是一個(gè)主要的投資市場(chǎng)還是消費(fèi)市場(chǎng)的問(wèn)題上曾討論不止，不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是為了滿(mǎn)足人們居住的要求，主要還是以消費(fèi)市場(chǎng)為主?，F(xiàn)在購(gòu)房的大多數(shù)是剛性需求者。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到這種轉(zhuǎn)變，重新看到現(xiàn)在市場(chǎng)上真正的消費(fèi)者需要什么樣的產(chǎn)品。從戶(hù)型、樓層和區(qū)位選擇上都應(yīng)該考慮這種轉(zhuǎn)變。
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略
西部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)受整體環(huán)境影響不大，而且每年都有國(guó)家支持。因此雖然整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，但是西部省份經(jīng)濟(jì)仍然以較快速度上升，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然也帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在這種區(qū)域不平衡的情況必然要調(diào)整的，西部地廣人稀，資源豐富，在東部和中部污染嚴(yán)重情況下，西部良好的生態(tài)環(huán)境，清新的空氣都隨著交通的便利，人們會(huì)逐步認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢(shì)。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該看得到東邊不亮哪邊亮，從而撤出一部分資源流入到西部去，打好根基。
受勞動(dòng)法影響，東部地區(qū)勞動(dòng)力成本明顯上升。而中部一些較靠近東部或者在鐵路和河流旁的城市為了發(fā)展，在政策執(zhí)行上相對(duì)于東部肯定較松動(dòng)，而且最低工資也低于東部，因此很多企業(yè)都開(kāi)始向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這也必然會(huì)帶動(dòng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也肯定隨著繁榮，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這個(gè)機(jī)遇，慢慢轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到這些地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
2.3 房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略
我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都只從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，開(kāi)發(fā)完一個(gè)地區(qū)就實(shí)行資本轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多人都犯了遠(yuǎn)視錯(cuò)誤。不能看清身邊的商機(jī)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的企業(yè)，也同樣犯了這個(gè)錯(cuò)誤，掌握戶(hù)主信息是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)資源，知道每個(gè)戶(hù)主的家庭狀況、職業(yè)、偏好、熱愛(ài)的體育運(yùn)動(dòng)等各方面全面的信息。很多企業(yè)認(rèn)為物業(yè)工作難做，盈利不高，因此在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完后就放棄對(duì)物業(yè)的管理。其實(shí)最開(kāi)始可以通過(guò)建設(shè)小區(qū)社會(huì)，把開(kāi)發(fā)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施都構(gòu)建完善，特別是教育和老年中心，能夠以此吸引更多的潛在客戶(hù)。
物業(yè)在我國(guó)還算是個(gè)新興的行業(yè)，以中小型企業(yè)為主。而真正具有實(shí)力和先進(jìn)的管理模式的物業(yè)公司還仍未存在，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈，利用銷(xiāo)售與房主建立的關(guān)系，開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目。之后通過(guò)進(jìn)一步對(duì)戶(hù)主有進(jìn)一步的了解后，企業(yè)再拓展新的業(yè)務(wù)，具體如資產(chǎn)管理，幫業(yè)主做產(chǎn)權(quán)證，還有諸如房屋租憑、托管幼兒、煤氣運(yùn)送等等延伸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這些都是盈利非常好的業(yè)務(wù)項(xiàng)目。這也是當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移方向之一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 金融支持 政策研究
從2000年開(kāi)始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)酵升溫，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出量增價(jià)升、購(gòu)銷(xiāo)兩旺的繁榮景象，并成為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著房屋由消費(fèi)居住屬性向投資屬性轉(zhuǎn)化和整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)氣的興起，對(duì)陽(yáng)泉經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的影響越來(lái)越大。尤其是自2010年年初以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。
1.2010年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧
針對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，2010年1月份，國(guó)務(wù)院于出臺(tái)“國(guó)十一條”要求二套房貸款首付不得低于40%，以此抑制投資性購(gòu)房，加大房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的力度。緊接著，4月份又出臺(tái) “新國(guó)四條”將二套房貸款首付款提高至50%，并要求貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日明確暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，加大對(duì)炒房的打擊力度。11月起，全面取消房貸七折優(yōu)惠。10月下旬央行兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率。2011年1月，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)“國(guó)八條”，明確5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅，繼續(xù)提高二套房貸款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、上漲幅度。央行三次提高金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率。2012年，中央房地產(chǎn)調(diào)控定位于抑制投機(jī)、增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，并且央行兩次降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控和發(fā)展過(guò)程中，貨幣政策始終扮演著積極的角色。從貨幣政策調(diào)控和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，貨幣政策的實(shí)施，無(wú)一不是在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行的反向性調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)周期過(guò)冷時(shí)，則實(shí)行寬松的貨幣政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。短期而言，當(dāng)房地產(chǎn)周期過(guò)熱時(shí)，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，抑制資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。
2.陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融發(fā)展情況
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決定因素有三：人口增加、收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快。而支撐陽(yáng)泉房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主導(dǎo)因素是居民收入增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化水平提高。陽(yáng)泉市是典型的資源城市，以煤炭為主導(dǎo)的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)68%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2010年陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)人口占比為63.74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)和全省水平，與2000年相比，陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)化水平上升了18.15個(gè)百分點(diǎn)。而城鄉(xiāng)居民收入多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致住房需求由基本型向改善性轉(zhuǎn)移。在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：
2.1持續(xù)調(diào)控之下陽(yáng)泉樓市“淡”而不定
2010-2011年，陽(yáng)泉市商品住宅開(kāi)發(fā)投資增幅由37.2%降為33%。商品住宅施工面積由34.8%下降為4.2%；商品房銷(xiāo)售面積增幅由21.5下降為-3.5%。房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯下滑，房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮，觀望情緒濃郁。盡管持續(xù)的調(diào)控明確傳達(dá)出從緊信號(hào)，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)泉房屋成交量下降，但房?jī)r(jià)仍未回歸合理區(qū)間。普通樓盤(pán)均價(jià)2010年尚不足3000元/平米，到2012年上半年已達(dá)到4000元/平米，黃金地段部分樓盤(pán)甚至超過(guò)5000元/平米，而陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2011年為20253元，比2010年增長(zhǎng)18.6%，農(nóng)村居民人均純收入為7677元，增長(zhǎng)17%，房?jī)r(jià)與普通居民購(gòu)買(mǎi)力之間的差距依然較大。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸歸理性
由于中心地段房屋開(kāi)發(fā)潛力明顯不足，而市區(qū)土地供應(yīng)量越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向延伸。面對(duì)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨理性，既要保持一定的土地資源，但也要靈活掌握，更要以銷(xiāo)售的情況為準(zhǔn)。如市區(qū)某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始嘗試綜合用地，即住宅、商業(yè)和保障房用地相結(jié)合的模式。
2.3租賃市場(chǎng)持續(xù)火爆
市區(qū)主要地段百平米租賃價(jià)格已突破1000元/月。商業(yè)中心、學(xué)校周邊房租金上漲異?；钴S，精裝房百平米月租金接近3000元。從廣義上講，租金調(diào)控應(yīng)該是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分。樓市調(diào)控并非直接作用于住房租賃市場(chǎng)，而是首先作用于住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，再間接影響住房租賃市場(chǎng)。導(dǎo)致租金上漲壓力加劇。但目前由于租賃市場(chǎng)管理仍屬空白，給樓市調(diào)控增加了不少壓力。
2.4金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化信貸政策
國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)后，各商業(yè)銀行總行陸續(xù)制定了相應(yīng)的住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例和利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。一是暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上；二套房貸款首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；二是消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。三是對(duì)于盲目擴(kuò)張、拖欠土地出讓金、高價(jià)拿地、資金鏈脆弱、過(guò)度融資、屯地、炒地、屯積房源、土地閑置兩年以上、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格控制對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。四是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。
2.5保障性住房建設(shè)資金籌措存在困難
保障性住房建設(shè)資金來(lái)源模式單一，規(guī)模較小，投融資機(jī)制有待完善。財(cái)政性資金難以滿(mǎn)足保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金需求；由于保障性住房建設(shè)投資利潤(rùn)薄且回報(bào)期長(zhǎng)，且缺乏明確、行之有效的激勵(lì)措施或投融資平臺(tái)，陽(yáng)泉社會(huì)資金進(jìn)入情況并不理想，由此形成保障性住房建設(shè)投資資金缺口大。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為商業(yè)銀行帶來(lái)的潛在挑戰(zhàn)
3.1長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控可能增加銀行業(yè)住房消費(fèi)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，在售樓盤(pán)雖未出現(xiàn)明顯價(jià)格下降，但打折促銷(xiāo)愈演愈烈，贈(zèng)送配套費(fèi)、贈(zèng)送家電、VIP客戶(hù)一萬(wàn)抵三萬(wàn)、一次性付款9.8折等等。人們對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期不斷增強(qiáng)，那些在高房?jī)r(jià)期間發(fā)放的住房按揭貸款可能出現(xiàn)還貸意愿下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加，嚴(yán)重威脅銀行的貸款安全。
3.2長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售冷淡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款安全受到威脅
在持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，商品房預(yù)售減少，去庫(kù)存化使現(xiàn)房銷(xiāo)售增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以繼續(xù)長(zhǎng)期大量占用購(gòu)買(mǎi)者墊付資金。由于得不到銀行信貸資金支持，那些資金實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張甚至出現(xiàn)斷裂，威脅銀行的貸款安全。
3.3長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材、裝修、家具等行業(yè)形成沖擊，繼而對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)造成影響，銀行對(duì)這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
在陽(yáng)泉，近年來(lái)受鋼鐵企業(yè)減產(chǎn)等因素的影響，耐火行業(yè)停產(chǎn)半停產(chǎn)企業(yè)增加，導(dǎo)致銀行貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，使得家裝、建材銷(xiāo)售、家具市場(chǎng)等第三產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，不得不通過(guò)競(jìng)相降價(jià)吸引消費(fèi)者，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降，資金周轉(zhuǎn)速度下降，貸款償還出現(xiàn)困難。
3.4長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控可能導(dǎo)致銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的擔(dān)保條件發(fā)生不利變化
住房是當(dāng)下企業(yè)和個(gè)人重要的不動(dòng)產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲，銀行依托商用房和個(gè)人住房發(fā)放了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、居民個(gè)人住房按揭貸款，以及大量以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的其他用途貸款。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，用于貸款抵押的房屋價(jià)值縮水，在銀行貸款出現(xiàn)不良時(shí)，銀行處置這些抵押物也將面臨困難，加劇銀行貸款損失。
4.金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議
4.1商業(yè)銀行要建立完善的房地產(chǎn)分析、評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
宏觀層面上，要認(rèn)真分析區(qū)域內(nèi)各個(gè)階層居民收入、住房需求變化、城市發(fā)展、土地政策等要素與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)系，從總量上控制房地產(chǎn)貸款的增速。微觀層面上，銀行機(jī)構(gòu)不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)本身的生產(chǎn)銷(xiāo)售行為對(duì)貸款的影響，綜合分析和評(píng)價(jià)土地、稅收、金融等調(diào)控政策對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)貸款的影響程度，做好對(duì)房?jī)r(jià)下降的壓力測(cè)試，提足貸款損失準(zhǔn)備，確保銀行業(yè)充足的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。
4.2商業(yè)銀行要加強(qiáng)客戶(hù)細(xì)分，制定合理的擇優(yōu)扶持和低效貸款退出制度
重點(diǎn)支持資信等級(jí)高、成長(zhǎng)性高和效益好的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，積極支持政府保障性住房和廉租房建設(shè)。對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款，要積極支持有還款能力的居民購(gòu)買(mǎi)自住房，嚴(yán)格控制第二套住房貸款，禁止明顯的投機(jī)性購(gòu)房貸款；嚴(yán)格控制對(duì)大戶(hù)型、豪華別墅房建設(shè)項(xiàng)目的貸款。同時(shí)，商業(yè)銀行要積極關(guān)注國(guó)家政策調(diào)整，貸款投放與政策調(diào)整步調(diào)一致，避免出現(xiàn)政策性風(fēng)險(xiǎn)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 信貸 金融風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)
1.房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn),因此,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行,轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn),最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2.土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開(kāi)發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價(jià)值較高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大，而土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。
3.個(gè)人住房消費(fèi)信貸開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期。我國(guó)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來(lái)越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%～80%來(lái)自于銀行，而貸款的償還則依賴(lài)于未來(lái)收入的預(yù)期。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。
2.相關(guān)政策、法律不健全。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否取決于國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)分依賴(lài)。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。
3.銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對(duì)稱(chēng)。在信息源的占有上，開(kāi)發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢(shì)。由于銀行客戶(hù)行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息只能通過(guò)間接途徑了解。而開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國(guó)信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。
三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融主要風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。
2.不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)專(zhuān)設(shè)部門(mén)對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款、商用房開(kāi)發(fā)貸款等實(shí)行嚴(yán)格的分類(lèi)管理。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶(hù)結(jié)構(gòu)。在潛在客戶(hù)的選擇上要認(rèn)真分析，充分在開(kāi)發(fā)策劃期間就要對(duì)銷(xiāo)售情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)資金回收流量有一個(gè)比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。
3.建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
4.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開(kāi)辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國(guó)家的利益。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T(mén)類(lèi)的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒(méi)有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。論文以我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對(duì)消解我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。
一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門(mén)大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管?chē)?guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒(méi)有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥耍L(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴(lài)于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問(wèn)題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)抵押變現(xiàn)，避免交易帶來(lái)了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題上，都需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問(wèn)題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問(wèn)題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門(mén)的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問(wèn)題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考
我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來(lái)的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣(mài)方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來(lái)了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎摺Q策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問(wèn)題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼2014年再融資開(kāi)閘之后，2015年監(jiān)管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴(kuò)展。在利好政策驅(qū)動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下：
（1）公司債市場(chǎng)異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審批程序簡(jiǎn)化、融資成本降低和融資需求增加等因素，2015年公司債融資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，尤其是2015年7月以來(lái)房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計(jì)326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達(dá)2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進(jìn)，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強(qiáng)大的綜合實(shí)力、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
（2）中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進(jìn)一步降低了房企定增門(mén)檻。自年初以來(lái)，不僅大型上市房企定增融資動(dòng)作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計(jì)，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項(xiàng)目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購(gòu)并購(gòu)也成為重要方向。
（3）銀行間市場(chǎng)仍是房企直接融資的重要渠道。在2014年9月交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)主體評(píng)級(jí)為AA級(jí)及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴(kuò)展至AA級(jí)上市及國(guó)有背景房企，并優(yōu)先開(kāi)放國(guó)資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級(jí)政府（包括直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過(guò)“黃金十年”以后，面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運(yùn)也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來(lái)的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：
（1）融資類(lèi)向投資類(lèi)的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤(rùn)水平，所以房企對(duì)財(cái)務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開(kāi)發(fā)商有項(xiàng)目需要融資，金融機(jī)構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商需要降低融資成本，而金融機(jī)構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這會(huì)造成逆向選擇的問(wèn)題。（開(kāi)發(fā)商不愿意拿高收益的項(xiàng)目合作，而差的項(xiàng)目又無(wú)法獲得融資；或者金融機(jī)構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開(kāi)發(fā)商，而排名靠前的開(kāi)發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡(jiǎn)單的融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)挖掘深層次的需求，金融機(jī)構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需因負(fù)債過(guò)高而擔(dān)心現(xiàn)金流問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類(lèi)業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢(shì)。
（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒(méi)有。這是因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)階段介入方便資金快進(jìn)快出，資金回報(bào)高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進(jìn)入“存量房”時(shí)代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過(guò)傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿(mǎn)足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。
資產(chǎn)證券化能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知中，除了放開(kāi)限貸外，最引人注意的莫過(guò)于鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等盤(pán)活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止2014年，我國(guó)個(gè)人房屋貸款余額以達(dá)到10萬(wàn)億元。MBS對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的提高是極其明顯的，而流動(dòng)性提高帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個(gè)良性的互動(dòng)和循環(huán)。
（3）房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場(chǎng)整合加速的背景下，并購(gòu)已成為中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)的一條有效渠道，同時(shí)也成為大型房企進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額、做大做強(qiáng)的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2006年到2012年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購(gòu)，涉及金額171.2億美元。并購(gòu)項(xiàng)目的主要來(lái)源為：資金趨緊或不具備開(kāi)發(fā)能力和競(jìng)爭(zhēng)力的中小開(kāi)發(fā)商、非房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年并購(gòu)業(yè)務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實(shí)踐—基金化。普漲時(shí)代結(jié)束帶來(lái)的另一個(gè)變化是：?jiǎn)误w項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于投資者而言，由于市場(chǎng)的不確定因素增加，并不是項(xiàng)目在投入之初都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目體量較大，除銀行貸款外，項(xiàng)目融資的金融工具通常只投單個(gè)項(xiàng)目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運(yùn)作方式不利于風(fēng)險(xiǎn)的分散。而采取基金化模式后，首先帶來(lái)的就是整體組合風(fēng)險(xiǎn)的降低，其次，由于有多個(gè)項(xiàng)目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開(kāi)放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿(mǎn)足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國(guó)房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。房企通過(guò)涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開(kāi)展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，以鵬華前海萬(wàn)科REITs為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來(lái)，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，眾多企業(yè)開(kāi)始涉足銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強(qiáng)化規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報(bào)業(yè)務(wù)投以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過(guò)金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機(jī)，針對(duì)性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結(jié)
隨著國(guó)家資本市場(chǎng)的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場(chǎng)，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來(lái)，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢(shì)，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無(wú)限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來(lái)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。
參考資料：
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[關(guān)鍵詞]銀行利率 房地產(chǎn)金融 利率調(diào)整
近段時(shí)間以來(lái)，央行進(jìn)行了多次的利率調(diào)整。利率作為金融市場(chǎng)上的資金價(jià)格，它的變化對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)有著不容忽視的影響。
何為房地產(chǎn)金融呢?房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。重慶經(jīng)過(guò)多年的積累和發(fā)展，特別是在成為直轄市和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，近幾年重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)入“黃金發(fā)展時(shí)期”。通過(guò)對(duì)銀行利率調(diào)整和重慶市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀的分析，我們可以得出銀行利率調(diào)整對(duì)重慶市房地產(chǎn)金融的影響。
一、重慶房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀
1.融資渠道單一
在融資方式上，重慶仍與中國(guó)其他地區(qū)一樣，采取依賴(lài)銀行的單一融資渠道。商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程中，是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、國(guó)內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的九成以上，而企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券融資在重慶房地產(chǎn)金融中所占的份額非常小。房地產(chǎn)資金信托近年來(lái)雖然有顯著發(fā)展，但仍不能與銀行信貸相提并論。
2.銀行信貸向房地產(chǎn)全面滲透
據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶個(gè)人住房貸款已占同期全社會(huì)個(gè)人消費(fèi)貸款總量的83.1%，顯示出住房消費(fèi)已成為廣大居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房信貸發(fā)展已成為大勢(shì)所趨，住房金融品種也在不斷創(chuàng)新，重慶的多家銀行開(kāi)始推出公積金與商業(yè)資金的組合貸款業(yè)務(wù)，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業(yè)務(wù)。銀行信貸向房地產(chǎn)行業(yè)全面滲透，進(jìn)一步推動(dòng)了重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。
3.商品房信貸增長(zhǎng)迅速表一
――數(shù)據(jù)來(lái)源于《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒―2006》
從表中我們可以看出最近幾年以來(lái)重慶商品房開(kāi)發(fā)整體呈逐年上升的趨勢(shì)。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷(xiāo)售額高達(dá)407.22億元，同比增長(zhǎng) 92.1%。
重慶商品房信貸有著如此迅速的增長(zhǎng)，除了本身廣大消費(fèi)者對(duì)重慶商品房有著強(qiáng)烈需求以外，近年來(lái)重慶市各家商業(yè)銀行在商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)過(guò)程中，提供了大量的貸款優(yōu)惠。以及重慶市政府也多次出臺(tái)了居民住房保護(hù)政策。在很大程度上，有效地推動(dòng)了重慶商品房信貸的發(fā)展。
二、利率調(diào)整情況
自2004年以來(lái)央行不斷地進(jìn)行利率調(diào)整，特別是從2007年以來(lái)，央行已經(jīng)進(jìn)行了四次利率調(diào)整。每次的調(diào)整幅度不大，有規(guī)律可循，但是調(diào)整的頻率過(guò)快，間隔時(shí)間也越來(lái)越短。
近一步分析，央行最近幾次的利率上調(diào)主要目的是為了抑制當(dāng)前過(guò)于火熱的股票市場(chǎng)。然而實(shí)際的情況卻是，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要比股市市場(chǎng)大得多。利率是資金使用的成本，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的行業(yè)。在整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、消費(fèi)者、投資與投機(jī)者等都有不同的影響。
三、利率調(diào)整對(duì)重慶市房地產(chǎn)金融的影響
由于住房是一種流動(dòng)性差的投資品，利率的變化對(duì)住房的投資者十分敏感，特別是當(dāng)住房的投資者預(yù)期到央行貨幣政策讓利率進(jìn)入一個(gè)上升的通道時(shí)，投資者不會(huì)貿(mào)然地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至?xí)咽种械淖》勘M早出手。對(duì)于住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，利率進(jìn)入上升的通道對(duì)他們的影響更大，因?yàn)樗麄兌鄶?shù)人都是通過(guò)長(zhǎng)期住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。銀行利率的調(diào)整對(duì)不同的房地產(chǎn)金融主體有著不同的影響。
1.利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要它主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來(lái)源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開(kāi)發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款。
在重慶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金主要來(lái)源于自籌資金、定金及預(yù)付款、國(guó)內(nèi)貸款。其中，企業(yè)自籌資金中也有很大部分是來(lái)自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調(diào)給重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響比較大
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本提高。目前，重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要付出更大的代價(jià)來(lái)使用資金，融資成本就會(huì)相應(yīng)上升。而對(duì)一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源單一的小公司，由于其開(kāi)發(fā)資金幾乎完全依賴(lài)于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調(diào)后，他們所受到的影響會(huì)比那些實(shí)力強(qiáng)、信用好、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源較多元化的大型企業(yè)大得多，面臨著巨大的財(cái)務(wù)壓力。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從獲得的收入中拿出比原來(lái)更多的部分來(lái)償還銀行貸款利息，其利潤(rùn)就會(huì)有所下降。但近期以來(lái)，重慶房?jī)r(jià)仍然不斷向上攀升，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)槔实纳险{(diào)而降溫，發(fā)展勢(shì)頭依然很強(qiáng)。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榧酉⑺鶕p失的利潤(rùn)可以通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)雖然有所下降，但其利潤(rùn)沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性的巨大影響。
2.利率調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行的影響
商業(yè)銀行作為重要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)行業(yè)籌集、融通資金，并提供相關(guān)金融服務(wù)，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中占有十分重要的位置。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。在重慶，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款也同樣嚴(yán)重依賴(lài)于商業(yè)銀行。近期以來(lái)的幾次銀行利率調(diào)整給重慶的商業(yè)銀行帶來(lái)了不小的影響：
(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業(yè)銀行重要的利潤(rùn)來(lái)源之一。隨著貸款利率的上調(diào)，銀行新發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款和個(gè)人住房貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的貸款利息收入都會(huì)有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。
(2)導(dǎo)致房貸客戶(hù)提前還貸。自2007年以來(lái)，央行前后調(diào)整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調(diào)帶來(lái)的利息增長(zhǎng)部分，重慶的住房消費(fèi)者掀起了提前還貸的熱潮，部分個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)還出現(xiàn)了排隊(duì)提前還款的場(chǎng)景。新的利率要明年一月才執(zhí)行，所以許多房貸客戶(hù)選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會(huì)打亂銀行的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，影響銀行貸款的質(zhì)量。
3.利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響
由于收入不同、資金來(lái)源不同，消費(fèi)目的不一致，利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響也不一樣：
(1)增加普通消費(fèi)者還貸負(fù)擔(dān)。對(duì)于普通消費(fèi)者，他們購(gòu)房的目的主要是為了居住，他們選擇購(gòu)房的方式也大多是住房按揭買(mǎi)房。一旦銀行加息就會(huì)直接增加他們的貸款購(gòu)房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對(duì)此情況，有的消費(fèi)者會(huì)選擇提前還貸。此外，利率的提高也會(huì)打擊潛在消費(fèi)者購(gòu)房的積極性。
盡管央行近期以來(lái)進(jìn)行了多次利率調(diào)整，但每次調(diào)整的幅度并不大。以現(xiàn)行的利率水平看來(lái)，多次加息也不過(guò)使重慶普通消費(fèi)者每月多負(fù)擔(dān)幾十元的房貸。對(duì)于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對(duì)于那些沿用舊利率還貸的消費(fèi)者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請(qǐng)房貸的消費(fèi)者可能會(huì)增加自有資金或首付款比例。
而最新的數(shù)據(jù)顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷(xiāo)售情況看來(lái)，盡管在這未到一年的時(shí)間里央行先后提高了四次基準(zhǔn)利率，但重慶商品房的銷(xiāo)售情況卻沒(méi)有因此而下降。其銷(xiāo)售額高達(dá)407.22億元，同比增長(zhǎng)92.1%。其原因在于，廣大消費(fèi)者對(duì)重慶房地產(chǎn)的需求仍然非常旺盛。
由此看來(lái)，雖然銀行貸款利率的上調(diào)增加普通購(gòu)房消費(fèi)者的還款負(fù)擔(dān)，但調(diào)整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以?xún)?nèi)。因此，在一段時(shí)間以?xún)?nèi)，重慶的普通消費(fèi)者若仍會(huì)通過(guò)銀行貸款進(jìn)行住房購(gòu)買(mǎi)。
(2)購(gòu)房投資者更加慎重投資。對(duì)于那些以購(gòu)房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費(fèi)者不同，他們購(gòu)買(mǎi)的房子不是用于居住，而是用來(lái)賺錢(qián)，他們所講求的是投資回報(bào)率。銀行利率的上調(diào)，會(huì)直接增加他們的投資成本，如果租金價(jià)格或者房?jī)r(jià)上漲幅度不足以彌補(bǔ)加息導(dǎo)致成本的增加，影響就會(huì)很大，不僅投資收益減少，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，投資行為受到抑制，可能還會(huì)考慮重新尋找新的投資方向。
重慶房地產(chǎn)近年來(lái)進(jìn)入“黃金發(fā)展期”，吸引了大量房地產(chǎn)投資者。銀行利率的上調(diào)會(huì)引發(fā)一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產(chǎn)的需求，使得購(gòu)房投資者更加慎重理性地進(jìn)行投資，在一定程度上能夠緩解房地產(chǎn)投資熱。
(3)購(gòu)房投機(jī)者炒房受到限制。對(duì)于購(gòu)房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，由于貸款利率上調(diào)，資金成本上升，房?jī)r(jià)漲幅必須達(dá)到一定比例才能確保收回本金，他們的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)增加。更重要的是，由于持續(xù)加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)，投機(jī)者很可能改變房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，因考慮到房?jī)r(jià)可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變其投機(jī)行業(yè)和投機(jī)產(chǎn)品。
無(wú)論對(duì)于何種購(gòu)房者，在重慶目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行利率上調(diào)都將在一定程度上擠出房地產(chǎn)消費(fèi)中的非理性因素，從而推動(dòng)重慶房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[2]龍勝平，方奕，徐鋼.房地產(chǎn)金融與投資.上海人民出版社，2005.
房地產(chǎn)業(yè)是指,是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中,人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中,由于各種事先無(wú)法預(yù)料(即不確定)因素的影響,使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過(guò)度,容易引起信用膨脹問(wèn)題,從而誘發(fā)危機(jī)。
眾多周知,房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、利潤(rùn)大的特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融部門(mén)的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對(duì)于銀行信貸有很高的依賴(lài)性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多,但都是依靠專(zhuān)門(mén)組織進(jìn)行籌集,再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此,房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)
1.信用風(fēng)險(xiǎn)。它是由于借款人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒(méi)保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn),它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。
2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿(mǎn)足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。
4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷(xiāo)售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等)有關(guān)。
5.利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。
6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀
1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款需要有幾個(gè)條件:具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源;抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通;銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國(guó)各銀行建立了比較完善的個(gè)人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險(xiǎn),銀行無(wú)法真正核實(shí)客戶(hù)的真實(shí)信息情況。由于中國(guó)銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率,其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶(hù)提前償還貸款,但是這也給銀行帶來(lái)了提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無(wú)資金,但是會(huì)假借他人名義向銀行申請(qǐng)巨額貸款。這樣下去中國(guó)的不良按揭越來(lái)越多,銀行收不回來(lái)的資金也越來(lái)越多。假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程,開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭,提前收回成本,變現(xiàn)利潤(rùn),把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行,自己進(jìn)退自如,完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開(kāi)發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。假按揭會(huì)使一些不知情的消費(fèi)者會(huì)受到傷害。消費(fèi)者的貸款最終違約的話,將導(dǎo)致個(gè)人信用記錄上會(huì)有不良記載,導(dǎo)致其個(gè)人信用的負(fù)面評(píng)價(jià);假按揭還會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降,將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響;假按揭將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮,嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展;假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。 3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。自從2005年開(kāi)始,全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房?jī)r(jià)超過(guò)了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會(huì)直接影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,造成社會(huì)不穩(wěn)定。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.完善房地產(chǎn)信貸評(píng)估體系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn),但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行
業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。(1)借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后,在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估,忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學(xué)依據(jù),主觀性大。(2)對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系,因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年,而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化。 2.融資渠道多元化,打破單一渠道。(1)建立房地產(chǎn)投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,真正讓人民管理自己。(2)中國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策鼓來(lái)勵(lì)外國(guó)企業(yè)、資金加入到中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)中。改變投資者主體的單一化,使市場(chǎng)主體更多元化、國(guó)際化。
3.項(xiàng)目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi),是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置,為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大,建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn),可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。而貸款期限越長(zhǎng)這種風(fēng)險(xiǎn)越大。因此,銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。
4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)防范意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動(dòng),要做到積極反應(yīng),積極響應(yīng)。適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略,促進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認(rèn)真進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估,對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)確的了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入,仔細(xì)評(píng)估;對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式,從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。
