時間：2023-05-25 10:48:49
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)宣傳設計，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關鍵詞】DM直郵 廣告設計 房地產(chǎn)推廣 作用
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了廣告行業(yè)的迅猛發(fā)展，廣告的出現(xiàn)也幫助房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)濟價值，縱觀各種類型形式的廣告，開放商也是眼花繚亂，無從抉擇，本文就舉例DM廣告設計對房地產(chǎn)推廣的作用。
一、房地產(chǎn)廣告設計分析
在生活節(jié)奏日益加快的現(xiàn)代社會里，人們都渴望有一個溫暖舒適的設計合理的家，這在一定程度上加大了房屋設計者、宣傳者和銷售者的工作量，房地產(chǎn)廣告是現(xiàn)代社會人們對于商品的一種渴望了解和需要挑選的一種需求下產(chǎn)生的，他是經(jīng)濟社會的產(chǎn)物，同時也是一種文化現(xiàn)象，房地產(chǎn)的本性體現(xiàn)著經(jīng)濟社會的特征，同時廣告又是一種現(xiàn)代社會人們對于文化層面的需求。市場競爭激烈?guī)懋a(chǎn)品的日益同質(zhì)化，促使其核心產(chǎn)品發(fā)展成為品牌，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和壯大，品牌的營銷己經(jīng)成為一種事實，特別是相對成熟的地產(chǎn)，有實力去投入品牌經(jīng)營是最大的受益者，地產(chǎn)品牌的塑造和發(fā)展以及利用品牌是研究的重要課題。房地產(chǎn)的品牌效應針對的是受眾內(nèi)心的趨同性和對于品牌的客觀依賴性，研究房地產(chǎn)的品牌文化是人性化訴求的必然要求。
二、房地產(chǎn)營銷各廣告媒介差異
房地產(chǎn)商以及廣告商在對一個項目進行整合營銷的廣告的計劃時，都注重對策略的研究，一般都是用有限的營銷資源，用最少的投入換取最大的回。這就是媒介組合策略。房地產(chǎn)項目一般是2一3年，媒體組合首先考慮的是這個有效期。不同時期，必須要用不同的媒體的組合。下面介紹四個階段媒介組合和每個階段的不同服務目標。
（一）第一階段：銷售準備階段
廣告在房地產(chǎn)項目宣傳的前期，宣傳更傾斜于擴大項目知名度。盡管不同的項目都會在不同的工程階段開始宣傳，但對房地產(chǎn)商而言，他都會在內(nèi)部認購期、預售期之前就進行廣告宣傳。因為該階段，工程施工剛開始，銷售工作正處于準備階段，而且項目現(xiàn)場一般的展示條件也不成熟，所以這個階段選用傳播快、傳播面較廣、影響大的大眾媒體來廣告效果最好，例如：戶外（高炮）、報紙等等。這一階段主要就是要迅速樹立項目形象、并提高項目品牌的知名度。廣告的頻率因項目不同而有差異。
（二）第二階段：開盤強銷期
隨著工程進度有所變化，廣告也進入猛攻期，配合銷售工作的全面展開工地形象也已經(jīng)建立，這時給人一種工程加速建設的感覺。項目開盤前后，廣告宣傳配合“加熱”，廣告頻率及媒體選擇面都有大幅度增加。的戶外廣告以外，還往往采用多種媒體一齊信息：例如：報紙，網(wǎng)絡，電視，DM直郵，廣播，參加展會等多種形式展示，高頻率以鮮明的形象、強烈的廣告攻勢達到撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來的目的。
（三）第三階段：銷售持續(xù)期
廣告強銷期過后進入鞏固期，新增客戶會比較穩(wěn)定，通常是維持在一個相對平衡的數(shù)量曲線上，這時廣告應相應降溫，只需要保持相對穩(wěn)定的頻率出現(xiàn)，如果達到當期銷售目的，就足為二次小盤做鋪墊。這時期的廣告除了選用戶外和報紙、網(wǎng)絡外，還會選用告知功能較好的短信、DM直郵、廣播、POP等，做到廣告內(nèi)容全面詳解項目優(yōu)勢，如：戶型設計的優(yōu)勢、區(qū)位交通的優(yōu)勢、配套設施的優(yōu)勢、自然人文環(huán)境的優(yōu)勢等，必須突出本項目強于其他競爭項目的特征，讓客戶產(chǎn)生信賴和滿足感。
（四）第四階段：尾盤銷售期
廣告進入這一階段的項目，廣告目的就是告知，只是告知的內(nèi)容和第一階段的內(nèi)容不同，該階段告知的不是項目形象，乃是項目所剩數(shù)量不多，各種價格優(yōu)惠，欲購從速的信息等等。該階段的廣告重點要以優(yōu)惠促銷、尾盤余房為主，這一時期的廣告內(nèi)容必須更加直白，不需要太多創(chuàng)意，頻率也可以減弱，最后慢慢停止廣告。該階段選擇的媒體，往往以直效和費用較低的為主，如短信、DM直郵等。
三、房地產(chǎn)DM直郵的作用
（一）推廣項目信息
DM直郵的首要任務就是推廣商品，決定是否買是看廣告的信息的真實度和感染力，DM直郵廣告對房地產(chǎn)的作用也是最終產(chǎn)生消費行為。推廣商品信息來提高開放式的知名度。讓項目信息準確地傳遞給消費者，就依靠恰當?shù)腄M直郵廣告設計。DM直郵廣告設計的好，不僅能將商業(yè)信息傳播地范圍廣，同時傳播的有效性也很高。
（二）聯(lián)系開發(fā)商與消費者
DM直郵重要的要素就是DM直郵能夠幫助開發(fā)商增強與消費者的聯(lián)系，還可以提升消費者對開發(fā)商的信任度。開發(fā)商越來越重視與消費者的溝通互動，便開始借助溝通性強的媒介，如：手機，網(wǎng)絡等新媒介來發(fā)表商品的服務信息。溝通不僅可以消除距離感、增強信任度，也無形中增加了消費者對某一品牌的忠實度、喜愛度，起到穩(wěn)定固定消費群的作用。
（三）促進項目銷售
房地產(chǎn)行業(yè)最主要也最直接目的就是成交，因此整個推廣活動，都必須要圍繞促進成交來進行，房地產(chǎn)開發(fā)商不管用何種媒介來宣傳、做廣告，他最終目的就是盈利。DM直郵廣告的設計不斷的變化，也正是為了在不同時代里，適應新的經(jīng)濟環(huán)境，便于更好的為商家牟利。但是也有很多原因，讓DM直郵不能發(fā)揮巨大作用，包括：消費者對媒介本身的不信任，媒介的權威性不夠，是影響DM直郵產(chǎn)生經(jīng)濟價值的能力最主要也是最直接原因。
由于房地產(chǎn)DM直郵廣告主要是要向大家傳遞樓盤信息，引導大眾消費，有些DM直郵廣告顯得庸俗，僅僅是在廣告中打出樓盤地址、戶型圖、咨詢電話這些實際的信息，整個廣告畫面毫無設計感可言。地形圖加效果圖再加口號的時代已經(jīng)過去，但是這不能說明房產(chǎn)DM直郵廣告的創(chuàng)意已經(jīng)上到了某一個新臺階。DM廣告還是應遵循大標題醒目，文案簡潔而務實，色彩鮮明，具有強烈對比性等因素。
1我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯(lián)網(wǎng)絡客觀環(huán)境的限制根據(jù)CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心）的統(tǒng)計，我國上網(wǎng)用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數(shù)消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點和發(fā)展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統(tǒng)的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ?lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。
1.1.3互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善互聯(lián)網(wǎng)開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內(nèi)部問題
1.2.1企業(yè)自身的Internet營銷技術還不能滿足網(wǎng)絡營銷的要求雖然有些機構可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，可能沒有設身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)存在一定盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡營銷銷活動的手段瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。
1.2.4企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足由于網(wǎng)絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發(fā)展會使企業(yè)在Internet上的投資逐步增加，而一個經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。
但是網(wǎng)絡新技術在房地產(chǎn)中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡技術來獲取自己的優(yōu)勢。房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡經(jīng)濟中的一個重要方面。
2房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策略
2.1設計制作網(wǎng)頁、維護WEB站點在設計網(wǎng)頁的過程中，確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導航路徑，同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務公司幫助策劃和設計網(wǎng)站。
2.2制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷計劃營銷者要進行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷活動，首先必須進行網(wǎng)絡營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產(chǎn)和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的自身特點和房地產(chǎn)行業(yè)的特點，選擇采用多種網(wǎng)絡營銷方式，擬訂房地產(chǎn)計劃。
2.3企業(yè)應建立監(jiān)控機制和相應工具，來評估網(wǎng)絡營銷計劃的進展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)頁的反應，在必要時做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是網(wǎng)絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網(wǎng)頁，并進行費用預測與估計市場在發(fā)展，網(wǎng)頁內(nèi)容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現(xiàn)出來。與此同時改變企業(yè)的營銷費用策略。
2.5突出可網(wǎng)上進行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據(jù)自己的需求在網(wǎng)上進行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費者。
2.6引導網(wǎng)絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網(wǎng)絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調(diào)整網(wǎng)上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網(wǎng)上的營銷活動更有效。
2.7在互聯(lián)網(wǎng)上展開宣傳攻勢①將網(wǎng)頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網(wǎng)絡系統(tǒng)上周期性地進行網(wǎng)站的推廣。③在中國建設網(wǎng)、房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡媒體站點上自己的網(wǎng)站信息。④與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網(wǎng)頁版權的同時復制自己站點的內(nèi)容或創(chuàng)建到自己站點的網(wǎng)絡鏈接。
3房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的主要手段
3.1房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結構、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務、企業(yè)管理與文化等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設計獨特，內(nèi)容詳實，樹立品牌形象。
3.2網(wǎng)絡廣告房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產(chǎn)廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。
3.4網(wǎng)上中介欲購買房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產(chǎn)的準確位置，通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構造及結構細節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。
4整合互補是營銷的成功之道
整合網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補，是網(wǎng)絡營銷的成功之道。首先通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡的結合，促進房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統(tǒng)的廣告宣傳網(wǎng)站；另一方面就是通過網(wǎng)絡技術的方式去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。其次利用網(wǎng)絡提供信息。對房地產(chǎn)營銷從理論到實踐意義重大。
近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些新的變化，安陽房地產(chǎn)市場也是如此。安陽房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中實現(xiàn)長期生存和不斷發(fā)展，營銷策略的研究就必不可少。本文從準確定位、渠道策略、品牌策略、全面質(zhì)量營銷等方面探討了安陽市房地產(chǎn)市場營銷策略。
【關鍵詞】
房地產(chǎn)；市場營銷；策略
近年來，安陽房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場環(huán)境呈現(xiàn)多變性，客戶需求呈現(xiàn)多樣性，開發(fā)商之間競爭也愈演愈烈，這些都使得房地產(chǎn)營銷在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的地位和作用日益提高。進入2014年，房地產(chǎn)市場增速放緩，呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，在這種情況下，營銷策劃是否成功直接決定樓盤在激烈的競爭中能否取勝，營銷策略的選擇和制定成為企業(yè)能否生存和發(fā)展的關鍵。
1 準確定位
就房地產(chǎn)企業(yè)而言，定位就是決定了項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？項目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設置，如果沒有好的產(chǎn)品作保障，帶來的體驗也不會成功的，說白了也就是開發(fā)商的市場定位問題。開發(fā)商在決定生產(chǎn)的產(chǎn)品之前，一定要通過嚴密的市場調(diào)查，決策層通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，確定為誰服務的基礎上來決定建什么樣的房子。開發(fā)商應根據(jù)不同的目標市場，設計出最佳戶型。近年來隨著競爭的加劇，“以人為本”的建筑設計施工思路開始凸顯，各種風格的外觀設計、園林設計、智能化設計紛紛進入商品房開發(fā)行列，引領了安陽市住宅建設的潮流。面積、地段、環(huán)境、價格各異，適應不同階層購房需求。例如四方公司果園新村項目在定位時，經(jīng)過調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，有購房需求的人群有兩類：一是不具備分房條件的；二是新婚夫婦。他們的消費能力偏低，需求的是經(jīng)濟型的小戶型，決策層根據(jù)這一市場信息大膽決定了戶型比例及結構，重點放在經(jīng)濟型的兩室和小三室，實現(xiàn)了公司樓盤的順利銷售。
2 渠道策略
銷售渠道是產(chǎn)品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者手中的途徑，是產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的載體，它可以集產(chǎn)品、價格和促銷各要素于一身，是營銷組合策略的的重要方面。與一般商品不同，目前我國的房地產(chǎn)市場尚未形成產(chǎn)銷分離的專業(yè)化市場形態(tài)。目前新商品房的營銷大多是由開發(fā)商自己來做，只有少數(shù)項目的銷售是由商在做。按照市場營銷學的定義，這種營銷渠道是由生產(chǎn)者直達消費者的短渠道。目前，常見的房地產(chǎn)營銷渠道有以下幾種。
2.1 發(fā)放宣傳單。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取在商圈、路口、專業(yè)市場、寫字樓及社區(qū)等地發(fā)放宣傳單，以吸引廣大消費者眼球，達到廣泛宣傳的目的。例如華強城的宣傳、萬達的宣傳等。
2.2 巡展?？砷_展商圈巡展、社區(qū)巡展、區(qū)縣巡展、寫字樓巡展，將房地產(chǎn)企業(yè)的情況介紹、樓盤設計、周邊規(guī)劃、物業(yè)管理、服務設施等方面，通過展板形式告訴消費者。
2.3 廣泛開展主題營銷活動。例如客戶答謝會、會議營銷、大客戶公關、教育旅游、體驗營銷等活動，方便房地產(chǎn)企業(yè)和消費者面對面接觸。
2.4 渠道分銷。利用一二手公司資源組團看房或推介項目活動。例如，安陽信息網(wǎng)組織的看房團，每期3到4個樓盤，極大方便了購房者買房的需要，同時對房地產(chǎn)企業(yè)也是一次良好的宣傳機會。
2.5 網(wǎng)絡營銷。利用在本地有影響力的網(wǎng)絡，廣泛開展網(wǎng)上競拍、網(wǎng)上團購等方式進行宣傳和銷售。
2.6 其他輔助手段。利用短信、直投、禮品、微博、論壇等方式，開展點對點的宣傳。
3 品牌策略
在樓盤同質(zhì)化的今天，隨著生活水平的提高和住宅條件的改善，購房者對住房功能的需求正向縱深發(fā)展，不再單純追求安全感，開始關注多功能性，關注環(huán)境的營造、住宅文化品位及審美等文化價值。只有優(yōu)質(zhì)品牌住宅能夠滿足并贏得消費者和公眾的認同和親和力，才能刺激他們的消費激情和購買欲。
我們可以作這樣一些假設，盡管這些假設是不存在的，只是通過這些假設，可以想象品牌對樓盤銷售所起的作用。我們的假設是：如果萬達華府不是萬科而是由另外一家公司開發(fā)，結果會怎樣？這個地塊拖了幾年沒有開發(fā)，成本愈來愈高，現(xiàn)在被萬達做得有聲有色。顯然萬達品牌成為該項目成功的一個不可缺少的因素。我們還可以看到安陽房地產(chǎn)市場個別做得相當出色的項目，僅僅因為缺乏品牌支撐，所以在銷售上顯得困難許多。這就是品牌的威力，成功的品牌就是信譽。
4 全面質(zhì)量營銷
目前的房地產(chǎn)市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。房產(chǎn)商擺在消費者面前的首先是自己的產(chǎn)品，產(chǎn)品的質(zhì)量、建筑風格、地段、戶型、環(huán)境等都直接影響消費者的判斷和購買決心。營銷要靠品質(zhì)說話，要在整個營銷中打個漂亮的勝仗，產(chǎn)品這一關絕對得過。在樓盤同質(zhì)化日趨嚴重的今天，概念炒作漫天飛，已不是什么新鮮事，購房者關心的不再是概念的新奇，關注的不再是一種虛的東西，而是看房屋質(zhì)量是否過硬，產(chǎn)品是否物有所值，合同是否信守兌現(xiàn)，物業(yè)管理是否到家。例如建源公司在樓盤開發(fā)的全過程中，始終堅持把產(chǎn)品的質(zhì)量放在首位，四季花都項目部在工程招標時，就把樓房工程的質(zhì)量合格目標設定好，做為合同的主要條款。建源公司從開始就承諾超過預定質(zhì)量目標再另外獎勵，而且在施工現(xiàn)場，要求施工單位制作大型的工程告示牌，把工程質(zhì)量的相關情況告知消費者。有了這樣的質(zhì)量標準要求，建源公司的工程合格率一次達到百分之百，連年來不斷取得優(yōu)良主體、優(yōu)良工程、殷都杯等質(zhì)監(jiān)部門的榮譽。
四川汶川發(fā)生8級特大地震后，絕大多數(shù)房屋倒塌，人員傷亡慘重，這就是用血樣的事實告訴我們，開發(fā)樓盤建造房屋質(zhì)量的重要性。建源公司在委托設計階段就嚴格執(zhí)行8度設防的抗震設計規(guī)范，并采用了世界上先進的橡膠隔震技術，它是通過把隔震消能裝置安放在結構物底部和基礎之間，把上部結構和基礎“隔開”。這樣改變了住宅結構的動力特性和動力作用，可以明顯減輕建筑物的地震反應，達到“以柔克剛”地效果，真正做到小震可補、中震可修、大震不倒。
5 未來房地產(chǎn)市場營銷策略的發(fā)展方向
未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業(yè)才能取得長久的發(fā)展。營銷策略必須充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導向，讓客戶直接參與其中，整合各種營銷策略，以實現(xiàn)全程營銷。同時，企業(yè)應通過提供全程的優(yōu)質(zhì)服務，建立與客戶的長久互惠關系，并最終取得銷售的成功。
綜上所述，安陽市房地產(chǎn)市場已經(jīng)日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在對企業(yè)自身準確定位的同時，應全面準確把握競爭對手及目標市場客戶信息，正確確定企業(yè)的市場營銷策略，才能在樓市出現(xiàn)拐點的十字路口，選擇正確的方向正常走下去。
【參考文獻】
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；網(wǎng)絡營銷；對策
隨著近年我國電子商務的迅猛發(fā)展，各行各業(yè)都不約而同地尋找新的出路以面對眼下的挑戰(zhàn)和沖擊。而以互聯(lián)網(wǎng)作為信息傳播媒介的網(wǎng)絡產(chǎn)營銷，在正在房地產(chǎn)界內(nèi)掀起一場引領時代的變革。其開放的中介市場、快捷的信息傳播、自由的供求關系，都為房地產(chǎn)公司和消費者節(jié)省了大量的交易成本和時間。正是由于其重要性的日漸凸顯，越來越多的房地產(chǎn)公司逐漸增加了網(wǎng)絡營銷的比重，以更有效的方式促成銷售目標的實現(xiàn)。
一、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷優(yōu)勢分析
與傳統(tǒng)的營銷方式相比，房地產(chǎn)企業(yè)是利用互聯(lián)網(wǎng)媒體廣泛的傳播能力，就能把自身的信息準確地傳遞給購房者，為銷售業(yè)務帶來了一個全新的發(fā)展空間。
（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本
網(wǎng)絡營銷主要是依靠租用網(wǎng)絡服務器或者在互聯(lián)網(wǎng)上建立站點，加載大量的關于銷售主題的媒體信息以促成交易的一系列營銷活動。其成本大多只是用于支付服務器的租金、站點的建設以及網(wǎng)站的日常管理和維護等，省去了開設實體銷售店所花費的昂貴鋪租和裝修，為企業(yè)的節(jié)約了不少營銷成本。而且在互聯(lián)網(wǎng)上，企業(yè)可以全天候地對項目進行宣傳和推廣，又能及時更新銷售資訊，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進一步節(jié)省廣告制作和
（二）方便消費者選擇房源
網(wǎng)絡營銷的最大特點，就是通過互聯(lián)網(wǎng)，就能讓消費者充分了解到商品的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目亦是如此。購房者只要登錄公司建立的網(wǎng)頁，便能隨時隨地通過站內(nèi)的多媒體導航服務，如圖片瀏覽、語音解說、視頻播放等全面的展示，詳細了解到項目的設計概念，建筑特色，生活環(huán)境等。再也無需像以前那樣，要親臨現(xiàn)場才能對房屋進行考察。很多時候，還能在收集到的大量信息中，根據(jù)自己的實際需求，對不同的產(chǎn)品進行合理篩選，既擴大了自己的選擇空間，又提高了購房的成功率。
（三）拓展了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷范圍
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷由于其地域的局限性，只能在當?shù)亻_展營銷活動，導致銷售和宣傳的效果因為交通位置的原因受到嚴重的影響。但網(wǎng)絡營銷的出現(xiàn)，給予了房地產(chǎn)行業(yè)一個新的可能。現(xiàn)在，企業(yè)只需要把房地產(chǎn)項目的詳細資料投入到網(wǎng)站上，加以精心的設計和強力的宣傳，就能引起全國各地甚至境外購房者的關注。這種借助互聯(lián)網(wǎng)就能連接各地市場的遠程信息傳遞能力，打破了原本地區(qū)依賴性極強的房地產(chǎn)銷售局面，開闊了營銷活動的范圍。
（四）提高了房地產(chǎn)企業(yè)的廣告質(zhì)量
與傳統(tǒng)媒體年齡分布廣泛的受眾相比，互聯(lián)網(wǎng)的主力用戶大多集中在18到35歲的青年一代。這個群體里面，部分人已經(jīng)擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，較為關注生活的品質(zhì)，并且也帶著提高生活水平的強烈需求。因此，企業(yè)可以根據(jù)這個特征，設定他們?yōu)槟繕讼M群體，制作出更有針對性的銷售廣告，取得較佳的宣傳效果。而且網(wǎng)絡營銷其中一大特色，就是可以在網(wǎng)站里面加入一些統(tǒng)計流量的程序，監(jiān)測出曾點擊觀看過此廣告的人數(shù)。甚至還可以插入探測流量來源的代碼，根據(jù)具體的IP地址進行統(tǒng)計，就能確定此廣告在不同的區(qū)域所產(chǎn)生的反應。通過這些方式，都可以讓房地產(chǎn)企業(yè)準確地監(jiān)控每一個廣告的投放效果，從而隨時改變宣傳策略，提高廣告的命中率，實現(xiàn)高效營銷。
二、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷目前存在的問題
盡管目前我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷優(yōu)勢明顯，在很多方面都展示出巨大的潛力。但就現(xiàn)階段而言，在實際的營銷過程中，仍存在著一些問題有待解決。
（一）網(wǎng)上交易容易受到傳統(tǒng)消費觀念的制約
作為一件具有高附加值的大宗商品，房屋的購買往往需要動用整個家庭大部分甚至全部的積蓄，關系著一家人的幸福和命運。不少的消費者在購買之前，幾乎都需要經(jīng)過一個謹慎的比較過程后才能做出令自己滿意的決定。因此，也就注定了這群人不足以產(chǎn)生出足夠的信任，僅僅通過互聯(lián)網(wǎng)就把如此之大的款項支付出去。盡管科技發(fā)展至今，互聯(lián)網(wǎng)上龐大的信息量和快捷的閱讀會使購房者在選擇房屋時更加的便利和高效，但是卻始終無法取代消費者對于房地產(chǎn)物業(yè)那種感性的消費觀念。就我國社會現(xiàn)階段的發(fā)展水平來看，要讓人們普遍接受諸如房地產(chǎn)這類大宗商品的網(wǎng)上交易，在觀念上仍需要一段的時間去進行適應。
（二）商品的獨特性阻礙了網(wǎng)絡營銷的開展
由于房地產(chǎn)具有自身的獨特性，導致其商品在互聯(lián)網(wǎng)的營銷過程中也帶著明顯的特征。首先，它的網(wǎng)站技術支持要比其他產(chǎn)品要高，比如選取穩(wěn)定的服務器、精美的三維展示、流暢的視頻播放等。因為房地產(chǎn)是一件復雜多樣的商品，不可能像生活中的家具或家電一樣，可以用統(tǒng)一的標準和尺度去做出評判。同處一棟大樓內(nèi)的兩個單元，即使周邊的環(huán)境相同，房屋的地點相同，建材及房型面積也一樣，但如果單元的朝向、樓層不同，其視野景觀也有可能發(fā)生不小的區(qū)別。因此在網(wǎng)站上，根本很難做到準確地描述出房屋的全部信息，大多只能統(tǒng)一起來介紹，忽略其差異的部分。此外，對于消費者而言，在網(wǎng)上獲得的房地產(chǎn)資訊始終體現(xiàn)著一種宣傳的效果，與實地考察的感受相比，仍存在不少的差距。在這樣的情況下，消費者就不可能單憑房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡廣告上的一面之詞，下定決心去購買。所以，大部分消費者仍然只把網(wǎng)絡看作一種了解房地產(chǎn)信息的手段，極少在網(wǎng)上產(chǎn)生交易。
（三）目前我國網(wǎng)上交易的安全保證體系仍不完善
房地產(chǎn)商品在網(wǎng)上銷售帶來的最大困擾就是房款支付的安全問題。首先，我國自身的社會信用體系仍不健全，以致在社會財產(chǎn)監(jiān)管體系尚未建立的情況下，一旦發(fā)生經(jīng)濟活動的糾紛時，就缺乏相關的法律法規(guī)進行指導，找不到解決的依據(jù)。其次，各地的銀行在電子金融的技術上尚沒有達到一個統(tǒng)一的標準，造成了網(wǎng)上支付時容易出現(xiàn)混亂的情況，這種較低的安全感也降低了消費者的支付欲望。最后，由于互聯(lián)網(wǎng)特有的虛擬性和流動性，不可能對所有的信息都形成一個有效的監(jiān)督，因此也帶來了一個極大的安全隱患。而房地產(chǎn)商品在交易上，往往數(shù)額較大，萬一被存在于網(wǎng)絡上的黑客犯罪分子利用其監(jiān)督上的漏洞，獲取了用于支付的銀行卡等重要信息，后果將不堪設想。因此客觀地說，我國現(xiàn)階段所制訂的法律措施和所應用的安全技術仍不足以建立一個穩(wěn)固的網(wǎng)絡交易系統(tǒng)，從而在一定的程度上也制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的發(fā)展。
（四）個別房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡營銷的重視程度不足
由于消費者對房地產(chǎn)商品的要求較高，因此企業(yè)應該盡可能地提供較詳盡的信息以幫助他們在決策時提供參考。但是由于個別的房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到網(wǎng)絡營銷的重要性，只是為了盲目跟隨潮流，追趕競爭對手，倉促地建立起一個網(wǎng)頁進行宣傳。其中不乏設計單調(diào)，內(nèi)容枯燥，甚至信息都來不及更新的失敗例子。這些都體現(xiàn)了企業(yè)在銷售方面的某些短視行為，既沒有嚴格制定科學有效的網(wǎng)絡營銷計劃，又缺乏對房地產(chǎn)市場的深入研究。最終，不但沒能最大程度地滿足購房者對商品的信息需求，耗費了建設網(wǎng)站的營銷成本，又嚴重損害了企業(yè)的品牌形象。
三、推進我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡銷售的對策
作為一種新興的營銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的工作還有很多。針對這種情況，本人提供以下幾個加快發(fā)展房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的建議：
（一）營造良好的銷售氛圍
企業(yè)應該注重網(wǎng)頁內(nèi)容的設計，以友好的界面，精心的設置，幫助網(wǎng)站訪問者能夠準確地獲取有價值的信息。網(wǎng)站內(nèi)，不但要做好項目的宣傳和展示，還應適當增加項目建設的進度，最新的房地產(chǎn)政策等相關信息，讓消費者只通過網(wǎng)站，就能掌握房屋信息，發(fā)揮出網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢。在服務方面，甚至可以加入人性化的關懷，比如提供房屋購置流程、選房的技巧、裝修設計的專業(yè)咨詢，讓消費者在與傳統(tǒng)銷售的比較中，發(fā)現(xiàn)其實用性和便捷性，增加網(wǎng)絡購房的好感度，消除其心理障礙。
（二）完善網(wǎng)上支付系統(tǒng)
盡管我國已處于電子商務迅猛發(fā)展的階段，但大多數(shù)企業(yè)的網(wǎng)站也只是停留在僅提品信息的水平上。因此，缺乏一個完善的支付平臺，也是造成當今網(wǎng)絡消費混亂的原因之一。為了解決這個難題，開發(fā)一套安全可靠，方便快捷的支付系統(tǒng)，成為當今網(wǎng)絡營銷的當務之急。它的出現(xiàn)，將會有效解決消費者對于安全漏洞和電子支付的若干困惑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高網(wǎng)絡營銷的效果，必須在國家相關政策的支持下，重視網(wǎng)上支付系統(tǒng)的開發(fā)和推廣，以規(guī)范網(wǎng)絡交易的秩序，為消費者提供一個安全放心的商業(yè)環(huán)境。
（三）注重網(wǎng)絡營銷隊伍的培養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)除了要建立一個優(yōu)質(zhì)的網(wǎng)站介紹項目之外，還必須制定一套行之有效的營銷策略。因為互聯(lián)網(wǎng)信息量大，流動性快，所以必須采取密集的宣傳攻勢，才能讓房地產(chǎn)項目在同類產(chǎn)品中脫穎而出，成功引起消費者的關注。因此，人才的培育為關鍵。一支優(yōu)秀的網(wǎng)絡營銷隊伍，除了能熟練掌握網(wǎng)絡開發(fā)的技術外，還擁有著出色的營銷意識，既準確分析市場環(huán)境，又能根據(jù)項目特點采取多樣的營銷手段。只有在如此水平的隊伍的帶領下，才能突出互聯(lián)網(wǎng)在整個營銷過程中所起的作用，以最現(xiàn)代化的方式加強房地產(chǎn)商品的推廣，發(fā)揮出網(wǎng)絡營銷的傳播優(yōu)勢。
四、總結
房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷作為該行業(yè)一種新的營銷方式，是隨著人們生活水平和社會科技水平的提高而發(fā)展起來的。它不但繼承了傳統(tǒng)營銷的優(yōu)點，又為其增添了時代的特色，使房地產(chǎn)項目宣傳以一種更高效率，更低成本的方式出現(xiàn)在消費者面前。盡管目前的網(wǎng)絡營銷還存在著一定的問題，但相信隨著法律法規(guī)的完善、網(wǎng)絡技術的進步，人們認識水平的提高，在未來的日子里，必定可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推向一個全新的高度，給企業(yè)帶來無限的商機。
參 考 文 獻
[1]何斌.淺析我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的應用前景[J].十堰職業(yè)技術學院學報.2009（2）
[2]李東.企業(yè)網(wǎng)絡營銷淺議[J].企業(yè)導報.2009（12）
【關鍵詞】房地產(chǎn)營銷 互聯(lián)網(wǎng)+
一、前言
在諸多因素的推動和刺激下，房地產(chǎn)市場的供給與需求之間的矛盾不斷深化。為此，2015年中央經(jīng)濟工作會議上正式提出將“去庫存化”做為2016年的供給側(cè)結構性改革和“十三五”的發(fā)展戰(zhàn)略工作重點之一。2016年政府報告首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”概念，并制定和推動“互聯(lián)網(wǎng)+”的行動計劃，旨在互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進的背景下，通過知識創(chuàng)新催生經(jīng)濟社會發(fā)展的新形態(tài)。在這樣的機遇和挑戰(zhàn)下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的營銷競爭不能僅僅局限于線下單一粗放的營銷模式，應該要緊牢牢掌握互聯(lián)網(wǎng)技術和新型社交媒介傳播方式，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營模式進行顛覆性創(chuàng)新，打造從“以商品為中心”到“以人為中心”用戶體驗服務，從而實現(xiàn)存量市場的更新?lián)Q代。因此，在“去庫存”和“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)高調(diào)地開啟了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的新時期。本文從房地產(chǎn)營銷的角度，通過分析和研究互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)營銷相融合的必要性以及兩者融合過程中遇到的障礙，最后討論房地產(chǎn)企業(yè)如何利用“去庫存”和“互聯(lián)網(wǎng)+”的契機，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新型營銷模式和策略，以適應中國發(fā)展的新常態(tài)。
二、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”時期到來的必然性
（一）互聯(lián)網(wǎng)的深度普及
CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心）在2016年8月的《中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》中顯示，中國互聯(lián)網(wǎng)普及率已達到了51.7%，超過全球平均水平3.1%，中國網(wǎng)民規(guī)模達7.10億，成為全球互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模最大的國家?；ヂ?lián)網(wǎng)的高速發(fā)展和深度普及極大地改變和豐富了大眾的生活方式。網(wǎng)民生活方式加速從線下到網(wǎng)上遷移，平臺化、智能化、場景化成為了發(fā)展新趨勢。如何將互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)營銷模式有機地結合，創(chuàng)新創(chuàng)造低成本、高質(zhì)量，符合大眾消費心理的新模式，這必然是傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式新升級，打開一個新市場的重要突破點。
（二）主消費群體年輕化
居民收入水平的顯著提高推動著居民旺盛的住房需求。80、90后逐漸成為剛性購房需求的主力軍，與60、70后相比，他們具有更強的接收能力、思維創(chuàng)新能力等特點，同時對房地產(chǎn)的智能化、便利化、一體化等方面提出了更高的要求。目標客戶群體的轉(zhuǎn)移將驅(qū)使房地產(chǎn)營銷宣傳不再拘泥于報紙、電視、廣播等傳統(tǒng)媒介。
（三）“去庫存化”的戰(zhàn)略目標
在2004年前后商品房逐漸成為房地產(chǎn)供應的主體之后，房地產(chǎn)被確立為支柱產(chǎn)業(yè)，屆時強有力地帶動了上下游產(chǎn)業(yè)尤其是建筑業(yè)和重工業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，成為我國新的經(jīng)濟增長點。然而政府和開發(fā)商對房地產(chǎn)的熱捧卻導致了房價的不斷上漲，從而進入到“高價格-高庫存”的惡性循環(huán)當中。因此各級政府和房地產(chǎn)行業(yè)必須共同努力，加快“去庫存化”進程，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)營銷模式和手段，結合“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺進行多元化、多層次、多渠道等方式生產(chǎn)出滿足個性化需求的產(chǎn)品，從源頭上去庫存、調(diào)結構，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟系統(tǒng)中健康發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)營銷與互聯(lián)網(wǎng)的契合有效降低信息不對稱，發(fā)現(xiàn)一片“藍海”
2016年《中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》中顯示網(wǎng)絡約租車滲透率24.3%，該數(shù)據(jù)表明，約租車服務通過互聯(lián)網(wǎng)平臺大數(shù)據(jù)助力提升叫車效率，將服務覆蓋到傳統(tǒng)出租車模式無法涉及的區(qū)域，讓服務更加切近用戶需求。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的契合將如約租車服務一樣，一方面通過大數(shù)據(jù)、云計算等技術，既顯著降低信息不對稱性，又降低了房地產(chǎn)運營邊際成本和交易成本，精確了解到用戶的需求，有利于制定出滿足用戶個性化需求的產(chǎn)品。另一方面，挖掘房地產(chǎn)的長尾市場，發(fā)現(xiàn)一片廣闊的“藍海”。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)進入白日化的階段，單純依靠標準化的設計和服務已經(jīng)難以取悅受眾。由于受到朝向、戶型、面積等因素的影響，導致房地產(chǎn)并非完全是標準化的產(chǎn)品，這正契合長尾市場的需求特性。因此通過房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的契合，搭建房地產(chǎn)商與用戶之間溝通的平臺，降低信息的不對稱型，有利于滿足眾多長尾需求，從而形成龐大的市場規(guī)模。
三、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”營銷策略實施障K分析
在“去庫存化”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“一帶一路”的國家戰(zhàn)略目標指導下，各大房地產(chǎn)企業(yè)開始深刻意識到房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷模式的局限性，并積極利用互聯(lián)網(wǎng)思維和技術探索營銷模式轉(zhuǎn)型和升級的新路子，如與天貓、京東等購物網(wǎng)站合作，在第三方網(wǎng)絡平臺開辟購房專區(qū)等，紛紛進行“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”模式的創(chuàng)新性嘗試。然而房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷現(xiàn)在還處于起步階段，在踐行過程中并非一帆風順。
（一）消費者對網(wǎng)絡信息缺乏認可度
虛擬化運作是網(wǎng)絡營銷最重要的一個特征，是制約房企進入互聯(lián)網(wǎng)營銷市場、消費者通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)購房消費行為的主要障礙。一方面，房產(chǎn)屬于消費者最重要的不動資產(chǎn)，而購房將會消耗家庭大量的財富，因此消費者在完成購房行為的過程中一般會比較理智和謹慎。盡管房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地完善官網(wǎng)、APP、客戶端以及房產(chǎn)信息網(wǎng)的制作和宣傳，及時更新房地產(chǎn)商品的狀態(tài)和相關參數(shù)，然而在虛擬交互技術未能達到給消費者提供仿真模擬體驗服務的基礎上，只是通過單調(diào)的網(wǎng)頁瀏覽、手機短信等方式而沒有到實體店切身體驗到房地產(chǎn)商品品質(zhì)的情況下，是難以讓消費者對房地產(chǎn)網(wǎng)絡銷售業(yè)務產(chǎn)生足夠的信任感，并做出購房行為。另一方面，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的普及和信息的泛濫，網(wǎng)絡信息監(jiān)管體系的不完善，消費者無法在亂象叢生的信息中準確了解和掌握房地產(chǎn)商品的真實情況，從而降低對網(wǎng)絡信息的的認可度，這無疑為房地產(chǎn)網(wǎng)絡銷售增加了重重障礙。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡營銷的認識不清晰
與房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷環(huán)境相比，互聯(lián)網(wǎng)營銷具有傳播速度快、形象生動、涉及范圍廣等特點。復星集團董事長郭廣昌提出企業(yè)的運營要架構在移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息手段之上，構建供給與需求之間低成本的信息傳遞渠道，通過借助云計算、大數(shù)據(jù)等手段對市場數(shù)據(jù)進行有效的整合分類和處理，最大程度上減少在生產(chǎn)過程中的浪費，促使信息對稱，提高產(chǎn)品和服務的精準性。然而我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷正處于初級階段，部分房企未能深刻把握“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”概念的實質(zhì)性意義，只是簡單地“依葫蘆畫瓢”來進行市場預測，對網(wǎng)絡市場的調(diào)研缺乏針對性，導致最后制定的網(wǎng)絡營銷策略脫離市場的真實需求，削弱決策的有效性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)目標市場定位模糊
縱觀現(xiàn)有的房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷市場可以發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)在缺乏深入的市場調(diào)研的基礎上將目標市場定位過于模糊或雷同，對目標受眾特點缺乏精準的把握，最后制定出偏離市場主題需求的網(wǎng)絡營銷計劃，不僅影響了樓盤的推廣，而且降低了消費者的購房需求，進一步加劇了樓盤庫存量，阻礙了企業(yè)“去庫存”戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
（四）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的市場推廣方式過于單調(diào)
第一，網(wǎng)絡營銷服務模式單一，缺乏技術變革動力。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于網(wǎng)絡營銷的認識和宣傳停留在表面狀態(tài)，只是簡單利用網(wǎng)絡平臺、短信、電話等進行房產(chǎn)信息的宣傳，缺少與消費者互動的環(huán)節(jié)，不能真正通過網(wǎng)絡開展品牌營銷、體驗式營銷和客戶關系維護等活動。第二，用服務代替銷售的理念尚未得到踐行。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)對目標市場定位模糊，不能準確地把握目標受眾的個性化需求，缺乏將商品進行藝術化改造的能力，在產(chǎn)品設計和推廣服務中沒有真正地從“以商品為中心”到“以人為中心”的轉(zhuǎn)變，因此難以在眾多競爭者中脫穎而出，吸引消費者的眼球。
（五）網(wǎng)絡支付系統(tǒng)的局限性影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場推廣效力
目前我國網(wǎng)絡支付手段局限于日常的小額支付，對超大額商品消費的支持力度尚存在較大的欠缺。現(xiàn)場結算方式依然是消費者購房結算的主要支付方式。缺乏網(wǎng)絡金融支付平臺的有效支撐，不僅阻礙了線上銷售流程的完整性，而且不能充分享受到網(wǎng)絡營銷帶來節(jié)約成本的優(yōu)越性。
四、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的房地產(chǎn)營銷策略研究
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院的《中國住房報告（2015～2016）》中指出大約需要兩年的時間才能把我國目前商品房的庫存消化掉。但有更多的學者認為這個估計未免過于樂觀。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，嚴重的庫存問題不僅讓大量的資金被占用，而且對新項目開發(fā)形成了巨大的資金壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要借助“互聯(lián)網(wǎng)+”歷史契機迅速“去庫存化”，將挑戰(zhàn)變?yōu)闄C遇，在未來的競爭中脫穎而出就必須要做到以下四點：首先，積極更新網(wǎng)絡營銷的運作理念。房地產(chǎn)企業(yè)要將主消費群體的需求融入到房地產(chǎn)設計、建造、宣傳、銷售的整個產(chǎn)業(yè)鏈當中去，為消費者提供更加貼近消費者生活方式和生活品質(zhì)的服務。其次，積極探索O2O模式，努力打造房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要將線上營銷變成實體店的宣傳前臺和交易平臺，實體店成為線上品牌的的實力支撐，兩者相互融合相得益彰。再次，搭建雙向互動的網(wǎng)絡平臺。房地產(chǎn)企業(yè)要善于利用網(wǎng)絡信息傳播速度快、辦事效率高、互動性強等特點，在與目標客戶和潛在客戶的互動交流中，及時汲取大量客戶需求的關鍵信息，在對數(shù)據(jù)信息進行深入分析和研究基礎上對客戶進行可以分類和定位，充分掌握不同群體的個性化需求，逐漸從“以商品為中心”到“以人為中心”服務理念的轉(zhuǎn)變，不斷地優(yōu)化售前、售中、售后服務。最后利用大數(shù)據(jù)、云計算等網(wǎng)絡技術進行優(yōu)化市場細分，做到準確定位，精準營銷。
（一）更新網(wǎng)絡營銷的運作理念
第一，強調(diào)智能化理念。房地a企業(yè)要進行網(wǎng)絡營銷必須要緊扣時代的步伐，大膽借助網(wǎng)絡技術進行智能型樓宇的設計和銷售。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式主要依靠區(qū)位優(yōu)勢作為核心賣點，如今在網(wǎng)絡環(huán)境中成長的新一代購房者更看重生活的智能化、便利化。如格力集團推出的格力手機可以直接代替家庭中所有格力電器的遙控器，只要手機在手即可隨時隨地打開空調(diào)、音響、電視等電器，充分享受新科技帶來的便捷舒適。因此，智能化理念要貫穿到線上和線下，一是在樓宇的設計中要注重健康、時尚、便利的人居環(huán)境，二是在網(wǎng)絡宣傳中大膽使用網(wǎng)絡新技術提升用戶體驗，從這兩方面優(yōu)化硬件系統(tǒng)和軟件服務，贏得市場青睞。第二，生態(tài)環(huán)保理念深入人心。伴隨著生活水平的不斷提高和環(huán)境污染的持續(xù)惡化，這讓消費者的環(huán)保意識愈發(fā)強烈，對住宅的綠色低碳、生態(tài)環(huán)保的要求越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤設計理念、建筑材料的使用、營銷過程中要始終注重居住區(qū)內(nèi)的生態(tài)功能和社會功能，強調(diào)人與自然環(huán)境的和諧，著力打造符合消費者生態(tài)環(huán)保需求的居住區(qū)域。
（二）積極探索O2O模式，制定網(wǎng)絡營銷品牌策略
O2O（Online To Offline），即將線上線下商務活動進行有機結合，形成協(xié)調(diào)一致、相互呼應的統(tǒng)一體?；ヂ?lián)網(wǎng)品牌形象是房地產(chǎn)企業(yè)在線上最重要的宣傳名片，故房地產(chǎn)企業(yè)要注重打造互聯(lián)網(wǎng)商品牌，以確保線下品牌無形資產(chǎn)價值順利轉(zhuǎn)移到線上，提升消費者線上購房的信任感和認可度。第一，及時搶注與實體店商標一致的網(wǎng)頁，不僅有利于無形資產(chǎn)無縫轉(zhuǎn)移，而且能夠防止他人搶先注冊相關商標而惡意抹黑實體品牌。與此同時，深入展開與搜索引擎平臺的合作，通過購買房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務相關的關鍵詞點擊率來提高目標客戶和潛在客戶的關注度，以此提高線上品牌的知名度和營銷能力。第二，在網(wǎng)絡營銷中要勇于進行技術創(chuàng)新，加大科技投入比重，將互聯(lián)網(wǎng)新型科學技術運用到營銷宣傳的平臺上來，通過多層次、多元化媒體技術如三維展示、電子地圖、語音解說等向購房者展示項目翔實而重要的信息，讓用戶進一步感受到即使不去體驗店也可以切切實實地掌握房地產(chǎn)商品完整和準確的信息，從而提高消費者對網(wǎng)絡宣傳的信任感和認同度，逐步樹立良好的網(wǎng)絡品牌形象。第三，在互聯(lián)網(wǎng)上對房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)進行宣傳和塑造。一是在淘寶、京東等熱門網(wǎng)站上投放互聯(lián)網(wǎng)廣告，甚至設立項目銷售專區(qū)，并制定完善的獎勵機制對線上了解或購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的客戶進行獎勵，擴大項目品牌的宣傳和強化客戶購房意愿；二是篩選與房地產(chǎn)項目理念或者目標客戶群體特征較為一致的電影、電視劇等視頻，通過購買其在影院、愛奇藝視頻等視頻客戶端播放前的時段進行廣告的投放，以增加網(wǎng)絡品牌的曝光率和知名度。
（三）搭建雙向互動的網(wǎng)絡營銷平臺
第一，構建在線交互渠道來引導目標客戶的購買意愿。房地產(chǎn)企業(yè)通過構建潛在客戶與設計部門之間在線新交互渠道，鼓勵目標群體通過這種互動方式主動提出自主性設計思路，為設計師在進行房屋設計方案提供具有商業(yè)價值的參考，從而確保房地產(chǎn)項目的設計與市場訴求更加貼近。第二，注重與消費者的互動性。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用互聯(lián)網(wǎng)信息流通性和互動性等特點，通過微信、微博、APP、客戶端等新型媒介來建設營銷服務的相關平臺，構建完整暢通的信息交流和信息反饋機制。一是和業(yè)主或潛在客戶展開交流互動，及時了解和解決消費的投訴和解決，不斷改進和完善服務質(zhì)量；二是在互動交流平臺中不斷優(yōu)化在線銷售的互動氛圍，甚至為消費者增加協(xié)商價格平臺，并提供在線房源價格比較等服務，在積極互動的過程中對所獲得的信息進行梳理和分析，以便了解客戶需求變動趨勢，準備把握消費者個性化需求特點，提供迎合消費者需求房源，強化消費者對房地產(chǎn)企業(yè)及項目形象的認同度。第三，注重售后服務平臺的搭建，業(yè)主可通過售后平臺申請維修服務、網(wǎng)上組織和通知等功能，這不僅提高業(yè)主的滿意度，而且能讓房地產(chǎn)企業(yè)及時了解業(yè)主動態(tài)和服務中存在的問題，為構建和諧社區(qū)，塑造品牌形象奠定良好的基礎。
（四）利用大數(shù)據(jù)優(yōu)化市場細分策略
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展和深化，大數(shù)據(jù)時代悄然而至。房地產(chǎn)企業(yè)可通APP、公眾號、微博、門戶網(wǎng)站等自身網(wǎng)絡平臺建立大數(shù)據(jù)庫，也可通過與百度的搜索引擎、騰訊視頻等第三方網(wǎng)絡平臺合作建立大數(shù)據(jù)庫。在借助自有大數(shù)據(jù)庫和第三方網(wǎng)絡平臺數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)開發(fā)和挖掘的基礎之上，房地產(chǎn)企業(yè)通^科學地分析和整合數(shù)據(jù)來提取用戶的需求信息，以此對市場進行更加準確的細分，明確營銷方向，有利于開展精準的推廣活動，實現(xiàn)房地產(chǎn)精準高效的營銷。
五、結語
在“互聯(lián)網(wǎng)+”逐漸滲透到各個領域以及經(jīng)濟下行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊握“去庫存”的政策導向，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢技術促進企業(yè)提高服務品質(zhì)、降低運營交易成本，積極探索和創(chuàng)新房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)新型營銷模式和策略，促使企業(yè)經(jīng)營迅速完成從傳統(tǒng)單一的模式到“以人為本”新模式的升級，并以此保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
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房地產(chǎn)市場營銷簡單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上進行的營銷活動。這些活動包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場細分、項目定位、市場推廣等內(nèi)容.房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，但4Ps市場營銷組合理論也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用。
1.房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）
在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：
1.1位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項目應處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項目的內(nèi)部的合理設計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產(chǎn)生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務設施齊全等方面的條件。
1.2產(chǎn)品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。
1.3產(chǎn)品生命周期：房地產(chǎn)生命周期分為4個階段：引入期、成長期、成熟期和衰退期。引入期要以薄利多銷為宗旨，在推銷手段上也要采取廣告或新聞會等來擴大影響；成長期要大幅提高銷售價格，擴大市場滲透，加強服務；成長期要保持適當而薄利的價格，同時要準備好開發(fā)新型的房地產(chǎn)；衰退期的價格應靈活機動，該降就降，同時應采用多種競爭手段，加強售后服務。
1.4品牌設計：從戰(zhàn)略角度來看，在其他條件相差不大的情況下，品牌的樹立就成為決勝的關鍵。建立產(chǎn)品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質(zhì)量，實現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產(chǎn)品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網(wǎng)絡、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。
2.房地產(chǎn)價格策略（Price）
一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據(jù)競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產(chǎn)品主導型”定價策略蘊含著定價過高產(chǎn)品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。
另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，無論規(guī)劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達到最高。
3.房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion)
房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：
人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費者發(fā)放其房地產(chǎn)宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。
非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。
3.1房地產(chǎn)廣告
房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播、網(wǎng)絡等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產(chǎn)推出時機確定后，在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況，預告房地產(chǎn)即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產(chǎn)企業(yè)通過設計樣板房，表現(xiàn)完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產(chǎn)生具體的臨場感。
3.2營業(yè)推廣
開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，有助于提高銷售量。
3.3公共關系
房地產(chǎn)公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。
4.結束語
由于世界金融危機的影響,目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于行業(yè)調(diào)整期，如何振興房地產(chǎn)業(yè),拉動國民經(jīng)濟,房地產(chǎn)營銷的作用在房地產(chǎn)開發(fā)中突顯重要。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。
關鍵詞：房地產(chǎn)營銷 注重創(chuàng)新 品牌營銷 體驗營銷
眾所周知，土地、資金以及消費者是拉動房地產(chǎn)發(fā)展的三駕馬車，近些年來，在國家宏觀調(diào)控力度以及社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)營銷面臨著新的形勢和挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)策劃熱讓房地產(chǎn)企業(yè)沉迷于策劃作秀，但是這已經(jīng)不會影響到現(xiàn)在的購房一族，他們已經(jīng)懂得理性消費；由于種種原因，住房空置率升高，而且房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升，為房地產(chǎn)營銷也帶來了一定的壓力。在這樣的新形勢下，房地產(chǎn)營銷只有運用科學合理的策略，才能為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展打下堅實有力的基礎，以下幾點將作出比較良好的說明。
一、房地產(chǎn)營銷要注重創(chuàng)新
在社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，創(chuàng)新力量在各行各業(yè)的強大促進作用逐漸成為司空見慣的事實，在房地產(chǎn)營銷中注重合理的運用創(chuàng)新的力量，將會獲得事半功倍的成效。具體來說，首先，要進行組織創(chuàng)新，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷組織結構一般都是直線型的，權利集中于組織的頂端，這不利于內(nèi)部以及外部信息的溝通和交流，因此可以嘗試矩陣式的組織結構，為營銷策略的合理實行提供奠基。其次是要進行產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度以及產(chǎn)品質(zhì)量，房地產(chǎn)商要根據(jù)自身的發(fā)展實際以及市場的最新要求進行全方位的產(chǎn)品創(chuàng)新，可以講產(chǎn)品劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、設計綜合型以及社會保障型幾個類型，不斷地完善和改革；再者，要進行服務創(chuàng)新，開發(fā)商要加大在服務品種以及服務質(zhì)量的創(chuàng)新力度，為理性的駕馭市場打下堅實有力的基礎，而且要特別重視物業(yè)管理，這樣一來既能提供樓盤的品牌，促進開發(fā)商的形象得到提升，而且也使得業(yè)主的生活品味和居住質(zhì)量得到更大程度的改善?？偠灾?，創(chuàng)新的內(nèi)容包括很多方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)發(fā)展實際和新情況的要求不斷地探索，為房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展提供更加寬廣的空間。
二、注重完善房地產(chǎn)經(jīng)營中的品牌營銷
從長遠發(fā)展來看，人們對住宅品牌的追求，要勝過其他任何產(chǎn)品，打造具有吸引力的品牌住宅是傳播企業(yè)形象的必然選擇，為房地產(chǎn)事業(yè)的不斷進步作了強而有力的鋪墊。詳細一點來講，品牌是一種關系、一種文化、一份努力和一份積累，是核心的重要競爭力，因此房地產(chǎn)商首先要進行準確的市場定位，要遵循目標市場足夠大、目標市場沒有完全被競爭者壟斷以及企業(yè)有能力和條件進入新選定的目標市場的原則，為企業(yè)的品牌營銷打下堅實有力的基礎。要有持續(xù)一致的品牌策略，品牌是通過一個過程塑造出來的，所有的信息都是只想一個焦點，最忌諱的就是朝令夕改，只有持續(xù)一致的品牌策略才能真正的培養(yǎng)消費者持久的忠誠度。還有，要實施整合互動的品牌宣傳，可以通過控制版面、內(nèi)容、曝光頻率以及媒體等廣告宣傳使得房地產(chǎn)企業(yè)在消費者的心中留下深刻印象，因此房地產(chǎn)廣告的宣傳要明確提出消費者選取你的產(chǎn)品的理由和體現(xiàn)出產(chǎn)品的特色，經(jīng)營出屬于自己的核心品牌。與此同時，品牌推廣與促銷活動也是提高品牌知名度的重要舉措，要經(jīng)常性的開展公益活動、社會競賽活動以及事件型公關等活動，運用文化推廣活動提高品牌的親和力，加深消費者的印象和親睞度。在新一輪的房地產(chǎn)競爭中，只有注重“無形資產(chǎn)”的品牌的營銷，才能獲得更多的“有形資產(chǎn)”。品牌營銷的策略不盡相同，因此開發(fā)商要根據(jù)實際情況選擇合適的途徑和方式，為品牌的宣傳和形象的提升作好鋪墊。
三、將體驗營銷融入到房地產(chǎn)營銷策略中
隨著體驗經(jīng)濟的到來，體驗營銷越來越受到重視和關注，在房地產(chǎn)營銷中注重發(fā)揮體驗營銷的獨特作用，將會為房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展和進步提供更多的契機。體驗營銷強調(diào)與消費者的溝通和交流，從消費者的心理需求出發(fā)，因此要做好消費者心理需求的調(diào)研，充分研究消費者的奢求和欲望，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，使得自己在激烈的市場競爭中占據(jù)有利的市場地位。體驗要先設定一個主題，要結合消費者的需求、樓盤的規(guī)劃設計、人居環(huán)境、文化以及休閑等因素，設計獨具特色的主題，為房地產(chǎn)整體營銷的進步作好鋪墊。除此之外，體驗是由某些刺激而產(chǎn)生的內(nèi)在反應，而且產(chǎn)生于直接觀看或者參與某事件，房地產(chǎn)開發(fā)商可以嘗試從空間場的設計到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修，比如目前有一種虛擬現(xiàn)實技術系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以利用電腦繪圖軟件和各項必然的數(shù)據(jù)制作出假想的住房內(nèi)部畫面，讓顧客在彷如身臨其境的氛圍中體驗住房的感覺，在吸引了顧客的目光的同時為顧客滿意度和忠誠度的提高提供良好的奠基。所有的體驗營銷應該貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，每個環(huán)節(jié)都要首先站在消費者的立場出發(fā)，為消費者打造舒適的居住環(huán)境，也為激烈的市場競爭地位的鞏固奠定堅實的基礎。
四、結束語
隨著房地產(chǎn)市場由“賣方市場”轉(zhuǎn)化為“買方市場”，房地產(chǎn)商的競爭也呈現(xiàn)日益激烈的局面，在充滿機遇與挑戰(zhàn)的大背景下，房地產(chǎn)商只有不斷地總結實踐經(jīng)驗和借鑒精華，探索更多地利于房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展和進步的良好營銷策略的途徑，為房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的契機和創(chuàng)新空間，促進房地產(chǎn)事業(yè)的長足進步。
參考文獻：
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關鍵詞 管理系統(tǒng)；設計；研究
中圖分類號TP315 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）40-0225-02
1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.1 國外現(xiàn)狀
在世界范圍內(nèi)，通過網(wǎng)絡購房早以成為購房者的首選，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國75%的房產(chǎn)商利用互聯(lián)網(wǎng)銷售房屋，80%的購房者通過互聯(lián)網(wǎng)尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯(lián)網(wǎng)找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網(wǎng)絡也更為發(fā)達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯(lián)網(wǎng)上查找到各種房源信息。并且由于政策與網(wǎng)絡速度等的關系，到現(xiàn)在網(wǎng)絡視頻看房在美國、歐洲發(fā)展也很快。
1.2 國內(nèi)現(xiàn)狀
由于網(wǎng)絡迅速發(fā)展和普及，國內(nèi)房地產(chǎn)電子商務還是出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，根據(jù)中國房網(wǎng)大全的統(tǒng)計，目前中國擁有與房地產(chǎn)相關的各類網(wǎng)站已經(jīng)超過了10 000家，據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)網(wǎng)站的使用人數(shù)超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產(chǎn)網(wǎng)站最主要的原因是網(wǎng)絡信息方便快捷，消費者最常獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑中網(wǎng)絡已經(jīng)以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預測用不了多久網(wǎng)絡將會成為最主要的獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑。
目前房地產(chǎn)公司都很重視網(wǎng)絡這個平臺，有很多企業(yè)還有自己的網(wǎng)站。應該說房地產(chǎn)公司利用網(wǎng)絡的情況大部分還是停留在企業(yè)宣傳與服務于企業(yè)內(nèi)部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業(yè)會選擇一個成熟的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)品牌文化；有些企業(yè)希望網(wǎng)絡成為一個交易的平臺，等于說是企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)；還有一些企業(yè)是希望兩者結合起來。
2 研究意義、目的
網(wǎng)絡技術的廣泛應用改變著人們觀念，正在促使著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。近期消費者網(wǎng)上找房的需求處于增長的態(tài)勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現(xiàn)在已有超過半數(shù)的消費者則是通過網(wǎng)絡來需找信息。房產(chǎn)經(jīng)濟網(wǎng)絡化需求增長的同時也給房地產(chǎn)企業(yè)平安發(fā)展帶來了契機。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡化對于房地產(chǎn)公司來說，主要有兩大改變。
第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產(chǎn)網(wǎng)絡化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。
第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網(wǎng)上開店，省去了實體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應房地產(chǎn)公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應降低，從而達到降低房屋價格的目的。
2.1 研究內(nèi)容
網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)通過先進的平臺技術和設計構架，建立公司與個人之間網(wǎng)上銷售的通道，實現(xiàn)公司在網(wǎng)上可以房產(chǎn)信息，也方便客戶在網(wǎng)上查詢、預定和購房。本系統(tǒng)作為一個完整的房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)，利用計算機網(wǎng)絡將整個房地產(chǎn)公司的銷售業(yè)務統(tǒng)一管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、達到數(shù)據(jù)的完整性和統(tǒng)一性。
研究內(nèi)容分為以下幾部分：
1）用戶管理功能模塊
設置用戶的可用狀態(tài)，實現(xiàn)凍結和解凍，查看用戶信息。
2）購物車管理模塊
查看已購樓房、進行數(shù)量變更、確認已購樓房
3）訂單管理模塊
查看訂單是否被處理、樓房是否被發(fā)出。
4）房屋管理模塊
添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設置特價樓房。
5）“留言板”模塊
查看留言板，刪除留言。
2.2 擬采取的研究方法
通過對現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)站和B2B電子商務網(wǎng)站的分析，收集大量的相關實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網(wǎng)上房屋銷售系統(tǒng)。在進行本系統(tǒng)的分析與設計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統(tǒng)計法、案例分析法、比較法、設計科學方法、綜合法及圖表法等研究方法。
在論述本系統(tǒng)開發(fā)背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網(wǎng)上交易額的比較和我國不同時間段期間網(wǎng)民人數(shù)的比較，以及當今樓市的發(fā)展狀況，得出了網(wǎng)上購房具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y論，進而明確了系統(tǒng)的運用前景。從全文的角度看，設計科學方法在系統(tǒng)分析設計的各個階段都起到了很重要的指導作用。設計科學方法（design science method）定義設計了什么，解決了什么，評判系統(tǒng)效果的標準是什么幾個方面的內(nèi)容，使論文的設計思路更加明確，設計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網(wǎng)上樓市系統(tǒng)中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產(chǎn)廠商大量的時間和資本投入。系統(tǒng)對前臺需求的響應速度，會員注冊數(shù)量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統(tǒng)效果的最好評價。
參考文獻
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