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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點，與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比，對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題，企業(yè)會計制度未明確規(guī)定，筆者認為應(yīng)按歷史成本計價的原則，在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
（一）將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬，不確認收入。
（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。
（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進行賬務(wù)處理，按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。
（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計時除應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法，查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
（一）隨意提取公共配套設(shè)施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準，多計或少計開發(fā)成本。
（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定的方法計算分攤，而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要，在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分，調(diào)節(jié)當期利潤；對于計入開發(fā)成本中的借款費用，在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。
（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題，建議審計時除應(yīng)認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應(yīng)交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算；運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法，根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例，對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算；根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。
（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用，如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題，建議審計人員應(yīng)詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用，違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
（一）將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發(fā)時，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時，該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。
（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。
（一）缺乏個人誠信機制
我國每年的固定資產(chǎn)投資多達數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（二）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大
房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。
（三）房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性
各種材料價格、設(shè)計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設(shè)時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計相關(guān)對策
（一）健全內(nèi)部審計機構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計制度
1、建立符合企業(yè)特點的內(nèi)部審計機構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設(shè)的審計委員會領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計機構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時協(xié)調(diào)內(nèi)部審計職能與獨立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點及組織規(guī)模，遵循獨立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設(shè)置內(nèi)部審計機構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲嬑瘑T會報告業(yè)績，在行政上向經(jīng)理層負責并報告工作。
2、完善內(nèi)部審計制度。建立了理想的內(nèi)部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規(guī)范的內(nèi)部審計制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計工作的有效執(zhí)行，不斷加強企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風險的控制，保障經(jīng)濟運行質(zhì)量和會計信息的真實合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，參照《內(nèi)部審計具體準則》、《內(nèi)部審計基本準則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內(nèi)部審計工作的順利開展。
3、加強法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計職能按照制度設(shè)置的方向運行，相關(guān)部門就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國家有義務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計工作提供一個良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門需進一步完善《內(nèi)部審計準則》和《審計署關(guān)內(nèi)部審計工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計規(guī)章制度，最終使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計達到規(guī)范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計職能，來制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風險。
（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)
1、找準職能定位。內(nèi)部審計的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國內(nèi)部審計必須做到不放松任何其一。在市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識上要重視內(nèi)部審計工作，開展富有建設(shè)性的參與式審計，審計理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實務(wù)同新興的服務(wù)性實務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會的作用，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計順利轉(zhuǎn)型。
2、樹立風險意識，完善內(nèi)部控制制度。風險在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內(nèi)部審計機構(gòu)對企業(yè)的高風險區(qū)域應(yīng)當進行經(jīng)常性檢查，及時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風險，并給予相關(guān)改進措施，以降低企業(yè)面臨的風險。同時，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。
3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)必須要形式和實質(zhì)上保持獨立。其中，形式上獨立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實施稽核?；斯ぷ饕贫茖W、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風險點。內(nèi)部審計是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對內(nèi)部審計的有效開展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計方法的變革。
（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計執(zhí)行力
1、拓寬內(nèi)部審計工作領(lǐng)域。在國際上，內(nèi)部審計師已經(jīng)從事包括財務(wù)檢查與審計、經(jīng)營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內(nèi)的綜合審計工作。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財務(wù)收支審計，將內(nèi)部審計的范圍縮小了。我們應(yīng)以財務(wù)審計為基礎(chǔ)，以管理審計為重點；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強內(nèi)部控制審計；突出戰(zhàn)略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產(chǎn)投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰(zhàn)略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業(yè)做出科學合理全面準確評價的要求，因此內(nèi)部審計應(yīng)由事后審計向事中、事前審計發(fā)展。要求內(nèi)部審計把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預(yù)測預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計滲透到企業(yè)的每個運轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營活動中去。
2、提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。內(nèi)部審計人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當?shù)囊?guī)定，不能簡單隨意地將財務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計隊伍當中?？梢詤⒄諊H內(nèi)部審計協(xié)會的做法，建立注冊內(nèi)部審計師資格考試制度，提高內(nèi)部審計人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計隊伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識學習，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、經(jīng)濟、財務(wù)、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計工作所提出的要求。
3、及時改進審計手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計必須更新審計方法，引進和應(yīng)用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現(xiàn)代科技手段運用于內(nèi)部審計工作中的應(yīng)用，實現(xiàn)審計手段創(chuàng)新。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統(tǒng)進行人力、物力、財力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導(dǎo)向型內(nèi)部審計技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計算機審計技術(shù)，建立財務(wù)數(shù)據(jù)倉庫，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應(yīng)自身的審計軟件。這樣就可以實時地調(diào)用掌握企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應(yīng)風險導(dǎo)向內(nèi)部審計要求。
（四）結(jié)合企業(yè)自身特點展開審計工作
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場經(jīng)濟序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計加強全過程監(jiān)督，因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關(guān)鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構(gòu)如造價師、評估師等進行鑒定。
三、小結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當中存在的問題
1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權(quán)并將其計入到無形資產(chǎn)當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務(wù)等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設(shè)施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當中，并且這種預(yù)提的標準是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費的提取標準，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分攤開發(fā)項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導(dǎo)致了借款利息分攤不合理現(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現(xiàn)象嚴重
對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現(xiàn)象。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應(yīng)的建議
1.對土地使用權(quán)進行正確的評估
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權(quán)價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。
2.加強對經(jīng)營收入的管理
在進行審計的過程當中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細賬目以及相關(guān)的原始憑證進行準確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復(fù)核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當?shù)氐牡貎r等標準進行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關(guān)的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務(wù)資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風險
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風險。
一、法律風險
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風險:
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。
所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。
二、稅務(wù)風險
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風險。
3、個人所得稅風險
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經(jīng)營風險
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財務(wù)支付能力
財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點,與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認為應(yīng)按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進行賬務(wù)處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費,調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準,多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分攤,而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要,在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分,調(diào)節(jié)當期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應(yīng)認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應(yīng)交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算;運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法,根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算;根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題,建議審計人員應(yīng)詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準,將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種
國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護建設(shè)稅、教育費附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。
印花稅的審計
印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。
房產(chǎn)稅的審計
對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。
城鎮(zhèn)土地使用稅的審計
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。
契稅的審計
房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。
隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。
一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。因此稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。
隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷加強和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)價格上升空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益、提高競爭力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長，因此其開發(fā)過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、工程建設(shè)階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，本文按照開發(fā)過程不同階段分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出相應(yīng)的對策。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項目開發(fā)各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。
2.規(guī)劃設(shè)計階段不重視設(shè)計方案在經(jīng)濟上的合理性分析
規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經(jīng)濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計效果而不計成本導(dǎo)致工程造價超標的現(xiàn)象。這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計人員普遍缺乏概預(yù)算知識，只負責工程設(shè)計而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計圖紙計算工程量，套定額編制預(yù)算，對工程設(shè)計領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計提供建議。
3.建設(shè)階段對實際成本的控制能力不足
開發(fā)項目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）工程招投標管理不規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現(xiàn)了施工標準與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標不一致的現(xiàn)象。不具備投標資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經(jīng)招標人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業(yè)的利潤，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優(yōu)勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。
（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對項目成本實時監(jiān)控
企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現(xiàn)差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。
4.項目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵機制
項目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策建議
針對上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：
1.加強項目決策階段的可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、經(jīng)濟分析師、會計師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進行充分的市場調(diào)查、科學的分析論證，找準產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發(fā)各個階段進行科學合理的成本配置。
2.優(yōu)化項目設(shè)計方案
加強工程設(shè)計部門與預(yù)算部門的溝通，達到設(shè)計與概算、技術(shù)與經(jīng)濟的有效結(jié)合，力求使設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上達到最優(yōu)化，其中實行限額設(shè)計就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風險。必要時，委托專業(yè)監(jiān)理單位進行設(shè)計監(jiān)理，提高設(shè)計方案質(zhì)量。
3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制
在招投標環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標管理制度，對招投標環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術(shù)，建立實時反映項目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，對施工過程實行動態(tài)實時監(jiān)控，即時反映動態(tài)成本和目標成本的差異，有利于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質(zhì)量和工程進度。
4.建立項目結(jié)算階段成本考核激勵機制
1.1 企業(yè)管理層對內(nèi)部控制缺乏正確的認知
我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人士都是從基層成長起來的，他們都是由包工頭層面開始做起，這樣的職業(yè)發(fā)展歷程使他們掌握了大量實際的工程管理經(jīng)驗，可是他們對于企業(yè)的管理確缺乏全面的了解和認知。他們在企業(yè)運營的過程中只關(guān)心企業(yè)當前的盈利狀況，沒有認識到進行企業(yè)內(nèi)部控制對企業(yè)長期發(fā)展的重要性，忽視了對房地產(chǎn)企業(yè)進行規(guī)范的內(nèi)部控制，無意中為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將來的發(fā)展埋下了隱患。
1.2 內(nèi)部監(jiān)督不到位
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然已經(jīng)建立起企業(yè)內(nèi)部的審計部門，但是卻沒對企業(yè)內(nèi)部的各個部門的職權(quán)進行明確的界定，導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部審計部門與財務(wù)部門之間職權(quán)產(chǎn)生交叉，在部分事務(wù)的管理上卻分管不明。這樣的監(jiān)管體制無法發(fā)揮出它本身的監(jiān)管效力，會讓企業(yè)管理結(jié)構(gòu)變得非常松散，達不到企業(yè)預(yù)先設(shè)定加強企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督和管理的目標，這將不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
1.3 房企收入成本核算不夠合理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運行需要龐大的資金維系企業(yè)營運的資金鏈，而為了保障企業(yè)的正常運營，在進行內(nèi)部控制時進行的收入成本核算是非常重要的環(huán)節(jié)。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行收入成本核算時卻不夠規(guī)范和合理，對企業(yè)發(fā)展帶來了不良影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目有其獨特之處，其營運所需的資金量大，資金回籠時間長，此次在每次的開發(fā)項目完成后都需要很漫長的一段時間進行收入成本的核算，這么長的時間跨度常常對后期的核算造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入成本核算產(chǎn)生不合理的現(xiàn)象
1.4 缺乏預(yù)算控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目時要進行必要的預(yù)算控制，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目正常有序的進行。可是由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較短，有很多企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的初始沒有進行嚴格的預(yù)算控制，這會造成在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際成本遠遠超過成本預(yù)算的情況發(fā)生，這種情況將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張更有甚者會造成企業(yè)的資金鏈斷裂。
1.5 沒有進行有效的風險控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其發(fā)展壯大的過程中，勢必會遇到許多影響企業(yè)發(fā)展的風險事件，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并有建立起完善的風險評估體系，缺乏面對風險的應(yīng)對機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分來自商業(yè)銀行的貸款，資金的籌集成本大，而開發(fā)項目所涉及的環(huán)節(jié)多而復(fù)雜，如果在進行房地產(chǎn)開發(fā)時不進行風險控制將會大大增加企業(yè)在運營項目時遭受經(jīng)濟損失的可能性。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的策略
2.1 建立健全的內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證自身可以安全高速地發(fā)展，需要建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度。在制訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度時，應(yīng)當根據(jù)企業(yè)自身的實際情況進行制訂，千萬不能生搬硬套其他公司的制度。因為每個企業(yè)的情況是不同的，所以要為企業(yè)度身定制合適的制度，以保證企業(yè)的各部門之間可以協(xié)同合作，使企業(yè)做到高效運營和創(chuàng)造出更高的收益
2.2 完善內(nèi)部監(jiān)督建設(shè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督是企業(yè)可以健康發(fā)展的一大保證，為了讓企業(yè)的發(fā)展可以滿足社會需求，因此我們要注重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督，從而使內(nèi)部控制制度發(fā)揮出其真正的作用，讓它為企業(yè)的發(fā)展壯大保駕護航。并且在對內(nèi)部控制進行監(jiān)督時要及時地發(fā)現(xiàn)其不足之處，并且逐步完善它，實現(xiàn)監(jiān)督的常規(guī)化和做到發(fā)現(xiàn)問題時可以采取相應(yīng)的應(yīng)急方案，從而促進企業(yè)發(fā)展。
2.3 加強會計成本核算的控制
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的收入成本控制呈不合理的現(xiàn)象，這將會給企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營運的過程中應(yīng)當加強對成本核算的控制。企業(yè)的管理層應(yīng)當意識到會計控制在企業(yè)內(nèi)部控制中舉足輕重的地位，它為企業(yè)的發(fā)展和項目決策提供非常重要的參考資料。因此，我們要對會計成本核算進行改善，使它符合企業(yè)發(fā)展的需求，為企業(yè)提供精準并且可靠的信息。
2.4 注重預(yù)算控制
為了有效地防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項目預(yù)算失實，給企業(yè)的發(fā)展帶來不可挽回的損失，企業(yè)的管理者應(yīng)當重視對項目的預(yù)算控制，建立相應(yīng)的預(yù)算控制制度，以求做到對房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效預(yù)算控制。在建立預(yù)算控制時應(yīng)當明確的以實現(xiàn)企業(yè)的項目計劃為目標，做到對項目的規(guī)范管理和有效控制，使一切的活動緊緊圍繞著項目開展。
2.5 進行風險控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在企業(yè)的運營過程中進行風險控制，建立起風險評估體系，對企業(yè)發(fā)展中可能發(fā)生的各種運營風險做出評估以及建立相對應(yīng)的應(yīng)急方案，以便當風險真的發(fā)生時可以及時采取措施將企業(yè)損失降到最低。與此同時，企業(yè)應(yīng)當加強對資金的管理，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身對資金的控制，降低資金風險，避免出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況，保證企業(yè)的健康發(fā)展。
