時(shí)間：2023-05-16 10:16:37
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題與建議
一、重要性
(一)財(cái)務(wù)管理是核心
管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身效益和利潤(rùn)的最大化。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本和財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的財(cái)務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，原料采購(gòu)、項(xiàng)目施工到房屋銷售這一系列活動(dòng)，都貫穿有財(cái)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個(gè)部門工作的開展，一定程度上受財(cái)務(wù)信息的影響，利用財(cái)務(wù)信息，可以推算出項(xiàng)目預(yù)期投資和造價(jià)的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達(dá)終點(diǎn)，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)來指明方向，同時(shí)躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長(zhǎng)，需要投入的資金多，投資得到回收的時(shí)間也長(zhǎng)，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)的存在，使項(xiàng)目預(yù)測(cè)和實(shí)際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的影響，就需要預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問題，利用財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自身項(xiàng)目的影響。
(三)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點(diǎn)放在消費(fèi)者需求上，忽視自身財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型中，財(cái)務(wù)管理逐漸突出，項(xiàng)目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，做好項(xiàng)目預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自身在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，始終立于不敗之地。
二、出現(xiàn)的問題
(一)機(jī)制不完善
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)制建設(shè)上不下功夫，管理機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員，財(cái)務(wù)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)都不足，在財(cái)務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財(cái)務(wù)管理體制不完善，財(cái)務(wù)信息不能及時(shí)準(zhǔn)確的上報(bào)，導(dǎo)致項(xiàng)目得不到整體掌控，對(duì)于項(xiàng)目使用的資金也不能進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，很容易造成資金的浪費(fèi)，損失企業(yè)的錢財(cái)，加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)。
(二)力度不深入
目前，大部分房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等工作，房地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項(xiàng)目決策提供依據(jù)。同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視度也不高，重點(diǎn)還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財(cái)務(wù)管理只做表面工作，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)同步，不僅降低項(xiàng)目利潤(rùn)，還會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。
(三)成本達(dá)不到最優(yōu)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)購(gòu)買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購(gòu)置土地使用權(quán)時(shí)，由于沒有事先預(yù)估，購(gòu)買的土地價(jià)格超出預(yù)算，給項(xiàng)目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。
三、改善的措施
(一)健全制度
首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財(cái)務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進(jìn)而完善好財(cái)務(wù)管理工作的機(jī)制。其次，要管理好財(cái)務(wù)人員的行為，健全行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細(xì)。財(cái)務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理制度有實(shí)用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)樹立思想
財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的基本手段，通過財(cái)務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項(xiàng)目支出資金、考核自身的實(shí)際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中。為了更好的做好項(xiàng)目預(yù)算工作，財(cái)務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強(qiáng)化預(yù)算工作組織，將項(xiàng)目管理的程序進(jìn)行細(xì)分，擬定每個(gè)階段的具體預(yù)算方案，保證項(xiàng)目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實(shí)施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，改變企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識(shí)，促使各個(gè)部門積極配合和協(xié)助財(cái)務(wù)管理工作，完成了整個(gè)企業(yè)的預(yù)算管理工作。
(三)提高素質(zhì)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)聘者，對(duì)于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財(cái)務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認(rèn)識(shí)到自身所從事的工作對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要作用，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時(shí)，建立專業(yè)財(cái)務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請(qǐng)財(cái)務(wù)管理專家到企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行評(píng)比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種方式，提高財(cái)務(wù)管理人員工作的積極性，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。
(四)信息化建設(shè)
財(cái)務(wù)管理工作，不是簡(jiǎn)單的憑證填寫、帳簿登記和報(bào)表編制等，還有財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目控制、決策和分析等。這些工作會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會(huì)出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理達(dá)到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進(jìn)技術(shù)人員，建立和管理自身的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)登入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行信息整合，加強(qiáng)企業(yè)部門間的溝通，同時(shí)也給各個(gè)部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。
四、結(jié)語
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之后，財(cái)務(wù)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，做好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)企業(yè)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，財(cái)務(wù)管理人員要做好財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)發(fā)展問題和風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施進(jìn)行規(guī)避，保證企業(yè)利益不受到損失。財(cái)務(wù)管理人員要重視引起財(cái)務(wù)管理問題的因素，對(duì)這些因素進(jìn)行分析，找到出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理問題的原因，進(jìn)而進(jìn)行預(yù)防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張爽.探究房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題與建議[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(05).
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對(duì)策
0.引言
住房一直是我國(guó)民生問題中的熱點(diǎn)話題，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場(chǎng)所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)我國(guó)國(guó)計(jì)民生的影響較大。因此，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對(duì)房地產(chǎn)成本管理控制的問題進(jìn)行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
1.我國(guó)房地產(chǎn)成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往具有較長(zhǎng)的周期，涉及決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標(biāo)成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)的成本管理方式，不能很好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制
在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制，這導(dǎo)致在很多具體支出項(xiàng)目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費(fèi)[3]。舉個(gè)例子來說，在用于拆遷的商品房成本計(jì)算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實(shí)際的用途分?jǐn)傎Y金，在不同對(duì)象的同意費(fèi)用支出上會(huì)存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?，這就增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。
1.3賬目和實(shí)際情況不一致
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)的方面很多，其財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對(duì)較多[4]。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)有一些企業(yè)將商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對(duì)此進(jìn)行有效的記錄和核實(shí)，經(jīng)常造成賬目和實(shí)際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。
2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，因此，加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個(gè)階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價(jià)的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實(shí)現(xiàn)：一、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。有效的市場(chǎng)調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的調(diào)查，針對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能取得實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)分析，才能從整體角度和經(jīng)濟(jì)角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。
2.2設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第二因素，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙具有可行性和經(jīng)濟(jì)性。
2.3施工階段
施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)變更、施工材料價(jià)格、施工進(jìn)度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點(diǎn)：一、減少設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，因此，施工部門要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督、管理。二、加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識(shí)，通過有效的管理對(duì)施工人員進(jìn)行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。施工進(jìn)度會(huì)影響施工階段的成本，如果施工進(jìn)度跟計(jì)劃進(jìn)度相差太遠(yuǎn)，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費(fèi)用、人工費(fèi)用等成本就會(huì)有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。
2.4竣工階段
竣工階段對(duì)房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗(yàn)收過程中如果不注意對(duì)費(fèi)用計(jì)算進(jìn)行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行有效驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程的驗(yàn)收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認(rèn)才對(duì)隱蔽工程進(jìn)行結(jié)算。
3.結(jié)語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國(guó)稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營(yíng)安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國(guó)家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國(guó)家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預(yù)見性
企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會(huì)帶來資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長(zhǎng)、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算的，可以通過金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來納稅，但是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國(guó)稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購(gòu)買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國(guó)家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國(guó)稅法對(duì)于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國(guó)稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問題，我國(guó)稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司向客戶收取一定的代建資金。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國(guó)稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題
（一）納稅籌劃需要多部門配合完成
企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門完成財(cái)務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來看，只有對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。
（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國(guó)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)；對(duì)企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識(shí)水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識(shí)，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問題。隨著我國(guó)稅法的改革完善和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。
參考文獻(xiàn)：
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3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作;(一)開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;
(一)開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作
(一) 開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類
1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理
(一) 開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類
1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購(gòu)買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的原則
2.市場(chǎng)調(diào)查問卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)
2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計(jì)劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)
查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃
(一)制定市場(chǎng)
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計(jì)劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營(yíng)銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識(shí)
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法
3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析
市場(chǎng)
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計(jì)劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告
4.能夠撰寫可行性報(bào)告
(一)營(yíng)銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略
1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計(jì)劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營(yíng) 銷1.能夠制定營(yíng)銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營(yíng)銷控制實(shí)施方
(三)營(yíng)銷管理案
3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營(yíng)銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場(chǎng)
2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)
1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法
1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營(yíng)銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法
1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析
2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案
場(chǎng) 調(diào)查 研
(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會(huì)分析
5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)
(一)審定營(yíng)銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營(yíng)銷推廣
的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式
(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)
2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 跨區(qū)域 多項(xiàng)目管理
一、跨區(qū)域多項(xiàng)目管理的具體含義
跨區(qū)域多項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計(jì)劃和管理方向，以提高集團(tuán)整體利益為目標(biāo)，整合集團(tuán)內(nèi)部資源并進(jìn)行合理配置，然后同時(shí)對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)，使所有項(xiàng)目的綜合執(zhí)行效果達(dá)到最優(yōu)的項(xiàng)目管理方式。企業(yè)除了要管理好單個(gè)項(xiàng)目外，還必須要綜合考慮集團(tuán)的整體項(xiàng)目發(fā)展，考慮集團(tuán)的整體發(fā)展目標(biāo)，如此才能實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源的配置最優(yōu)化，才能使各個(gè)項(xiàng)目之間的利益達(dá)到均衡的局面，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)到一致性管理水平。
二、房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理存在的問題
（一）缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃
在過去一段時(shí)間中是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，大部分房地產(chǎn)公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現(xiàn)階段，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)公司在融資方面出現(xiàn)較大困難。大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段的主要融資渠道有兩個(gè)，一個(gè)是內(nèi)源融資，另一個(gè)是外源融資，前者又細(xì)分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負(fù)債，其中長(zhǎng)期借款只占了一個(gè)很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長(zhǎng)期借款，然而短期借款對(duì)應(yīng)著相對(duì)偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復(fù)性借貸來保證日常運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)需要。在上述問題面前，房地產(chǎn)公司缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃，導(dǎo)致資金籌集受阻，無法進(jìn)行有機(jī)協(xié)調(diào)，給公司的健康發(fā)展帶來了相當(dāng)不利的影響。
（二）資金使用不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)屬于一種常見的資金密集型行業(yè)，其項(xiàng)目往往對(duì)應(yīng)著很長(zhǎng)的建設(shè)周期。項(xiàng)目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項(xiàng)目后期才能進(jìn)行資金的回收，因而導(dǎo)致資金回收周期相對(duì)偏長(zhǎng)，假若缺乏充裕的資金支持，項(xiàng)目將會(huì)難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業(yè)的機(jī)會(huì)成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目投資階段，部分房地產(chǎn)公司未能充分考慮過資金能否保障項(xiàng)目的最終完成，未設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金使用方案，如果無法在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)收回應(yīng)收賬款或者取得相應(yīng)規(guī)模的貸款，缺乏對(duì)貸款資金付息和還款問題的計(jì)劃與控制，總是在資金短缺時(shí)才去考慮籌集資金，這樣對(duì)工程的進(jìn)度會(huì)有很大影響，無法保障項(xiàng)目擁有足夠的現(xiàn)金流，致使項(xiàng)目陷入困境，同時(shí)加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的威脅程度。
（三）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略整合度低
房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，常會(huì)在項(xiàng)目所在地成立一家項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體管理，但是項(xiàng)目公司與總公司之間財(cái)務(wù)戰(zhàn)略整合度低，在運(yùn)行的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)矛盾。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況是由于項(xiàng)目公司在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的時(shí)候?qū)ω?cái)務(wù)戰(zhàn)略知識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有從全局的角度進(jìn)行規(guī)劃制定，其他戰(zhàn)略在規(guī)劃制定時(shí)也是從各自角度，各自利益出發(fā)的，沒有考慮到與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相互整合，只考慮自身利益，就會(huì)導(dǎo)致總公司戰(zhàn)略運(yùn)行不暢。
三、多項(xiàng)目管理改進(jìn)實(shí)施建議
（一）拓寬融資渠道
現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著近幾年銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行監(jiān)管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對(duì)房地產(chǎn)公司的融資造成威脅，尤其是對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會(huì)產(chǎn)生相對(duì)偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產(chǎn)公司在面臨融資難的情況時(shí)應(yīng)先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)公司集團(tuán)化、多項(xiàng)目化的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實(shí)取
（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，第一，要建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)期和短期指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施過程進(jìn)行實(shí)施跟蹤監(jiān)控，對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施效果定期整理分析，對(duì)比預(yù)先設(shè)定的預(yù)警值，盡早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，即使找到解決的方案。第二，做好施工進(jìn)度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結(jié)算時(shí)要對(duì)施工進(jìn)度款嚴(yán)格把關(guān)，保持資金預(yù)算和工程進(jìn)度的一致；房地產(chǎn)公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認(rèn)購(gòu)到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)企業(yè)人員財(cái)務(wù)戰(zhàn)略意識(shí)
目前房地產(chǎn)公司存在總公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰(zhàn)略意識(shí)，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目分公司務(wù)人員數(shù)量有限，高學(xué)歷專業(yè)財(cái)務(wù)人才更是缺少，其他部門人員財(cái)務(wù)意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在制定實(shí)施的過程中，往往容易忽略項(xiàng)目公司與總公司的關(guān)系，只注重企業(yè)自身職能的目標(biāo)，而忽略公司總體戰(zhàn)略和其他職能戰(zhàn)略所需要的資金規(guī)劃，導(dǎo)致財(cái)務(wù)戰(zhàn)略違背總體戰(zhàn)略或者阻礙總體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注對(duì)人的培養(yǎng)以及管理，應(yīng)樹立和強(qiáng)化系統(tǒng)理財(cái)理念，系統(tǒng)收集、整理以及利用相關(guān)信息，從而更加高效地實(shí)施包括財(cái)務(wù)決策在內(nèi)的一系列活動(dòng)。除此之外，無論是財(cái)務(wù)人員，又或者是非財(cái)務(wù)人員，均需要掌握一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，尤其是財(cái)務(wù)人員更需要持續(xù)提升自身的專業(yè)水平，推動(dòng)和保障集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略真正落到實(shí)處。房地產(chǎn)公司可以定期組織全體財(cái)務(wù)人員進(jìn)行深造培訓(xùn)，聘請(qǐng)高級(jí)財(cái)務(wù)講師進(jìn)行授課指導(dǎo)，同時(shí)讓公司財(cái)務(wù)人員對(duì)公司內(nèi)其他部門員工進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)普及，樹立全員財(cái)務(wù)戰(zhàn)略意識(shí)。
四、結(jié)束語
目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式仍處于單項(xiàng)目管理模式。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建筑行業(yè)的市場(chǎng)不斷整合，單項(xiàng)目管理模式漸漸不能滿足房地產(chǎn)公司的管理需求了?？鐓^(qū)域多項(xiàng)目管理模式漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)慢慢重視起來。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項(xiàng)目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高和企業(yè)發(fā)展的。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 稅務(wù) 會(huì)計(jì) 差異 協(xié)調(diào)
根據(jù)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或者實(shí)現(xiàn)資本增值而持有的房地產(chǎn)，主要包括已經(jīng)出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)。它是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，其主要行為為出租土地使用權(quán)和建筑物。目前，企業(yè)開始實(shí)施新的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露，這個(gè)規(guī)定引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式就包含了成本模式和公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)處理規(guī)定差異較大，在實(shí)務(wù)中企業(yè)需要了解這種差異并進(jìn)行調(diào)整，做好投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理銜接。
一、從投資性房地產(chǎn)主要涉及的稅種考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
目前，從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中分析，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，這些稅種都是基于建筑物和土地使用權(quán)產(chǎn)生。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和以上這些稅種的稅務(wù)處理有一定的差異，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理有一定的差異。
1、房產(chǎn)稅對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
房產(chǎn)稅是基于房屋的稅目，其征稅對(duì)象是房屋，它是按照房屋的計(jì)稅余值或者房屋的租金收入進(jìn)行計(jì)稅，它是財(cái)產(chǎn)稅的一種，分成從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。這兩種方法的不同也對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理差異產(chǎn)生一定的影響。從租計(jì)征并沒有影響稅基，因此會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的處理方式和稅務(wù)處理并沒有存在差異。但是對(duì)于從價(jià)計(jì)征的方式而言，由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，即從價(jià)計(jì)征，這就沒有考慮房產(chǎn)增值的部分，另外從價(jià)計(jì)征的稅率為1.2%，從租計(jì)征的稅率為12%，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是允許投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的處理中采用公允價(jià)值的模式，一旦資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值和賬面價(jià)值有差異，稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理就有一定的差異。
2、土地增值稅對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，它是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值收入計(jì)稅的一種稅目。土地增值稅是對(duì)增值收入征稅，而企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)定在采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，企業(yè)需要根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。這種稅種僅僅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得的轉(zhuǎn)讓收入征稅，是否計(jì)征的判斷依據(jù)就在于公司的這個(gè)投資性房地產(chǎn)是否有發(fā)生了產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，會(huì)計(jì)主體需要在資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值確認(rèn)土地增值，如果產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生改變，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，這種規(guī)定的差別也造成了企業(yè)在土地增值稅上的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理有一定的差異。
3、企業(yè)所得稅對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
企業(yè)所得稅是企業(yè)必須繳納的稅目，但是部分項(xiàng)目可以在稅前列支。按照稅法的規(guī)定，企業(yè)如果按照稅法規(guī)定的折舊方法和年限對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提折舊或者進(jìn)行攤銷產(chǎn)生的費(fèi)用可以在稅前列支，以此計(jì)算應(yīng)納稅的所得額。但是在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目如果采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)需要對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提折舊或者攤銷時(shí)需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，兩者的差異計(jì)入當(dāng)期的損益，這種不同的處理方法要求也造成了這個(gè)稅種下的稅務(wù)和會(huì)計(jì)處理的差異。
二、從投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量和后續(xù)處理考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
1、從投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
稅法相關(guān)規(guī)定要求公司在初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目需要以歷史成本為基礎(chǔ)，所謂的歷史成本就是指企業(yè)在獲得投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的支出金額，在持有期間，除了根據(jù)稅法可以確認(rèn)為損益的項(xiàng)目外，不得隨意更改計(jì)稅的基礎(chǔ)。對(duì)于房屋建筑物的初始計(jì)量需要分類處理，對(duì)于買入的房屋建筑物，應(yīng)當(dāng)按照買入的價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)量基礎(chǔ)；企業(yè)自行建造的房屋建筑物，其竣工結(jié)算前的一切支出均為計(jì)量的基礎(chǔ)；通過投資、重組、交換等獲得房屋建筑物，資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)量的基礎(chǔ)；融資租入的房屋建筑物則需要按照公允價(jià)值和最低租價(jià)付款額的現(xiàn)值孰低項(xiàng)目加上租賃合同過程中的費(fèi)用作為計(jì)量的基礎(chǔ)。對(duì)于土地使用權(quán)的初始計(jì)量就需要按照買入價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)、其他支出作為計(jì)量的基礎(chǔ)；通過置換、投資、重組獲得土地使用權(quán)則是按照公允價(jià)值和稅費(fèi)為計(jì)量的基礎(chǔ)。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在初始計(jì)量的時(shí)候，相關(guān)單位需要根據(jù)成本進(jìn)行計(jì)量。這也是需要根據(jù)不同的類別的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的入賬項(xiàng)目。對(duì)于外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要按照購(gòu)買的價(jià)格、其他的支出和相關(guān)稅費(fèi)；對(duì)于自行建設(shè)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目則是需要按照該投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到可以使用狀態(tài)之前的一切開支；其他類型的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目則是需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，將符合條件的成本計(jì)入計(jì)量基礎(chǔ)中。
2、從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
由于在后續(xù)計(jì)量中可以采用成本模式和公允價(jià)值模式兩種，本文需要對(duì)不同模式下的影響進(jìn)行分析。
（1）成本模式。在成本模式下，稅務(wù)處理認(rèn)為成本和費(fèi)用必須能夠確定，不能夠僅僅由納稅人自行預(yù)測(cè)，這種預(yù)測(cè)包括了減值準(zhǔn)備等，例如投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的減值準(zhǔn)備項(xiàng)目是不能夠在稅前扣除，除非這種項(xiàng)目已經(jīng)是確定發(fā)生，即投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)處置了。另外，折舊和費(fèi)用的攤銷也必須在稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)才能夠扣除。會(huì)計(jì)處理則需要遵循會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的要求，這主要表現(xiàn)在資產(chǎn)減值準(zhǔn)備上，當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值的現(xiàn)象，會(huì)計(jì)上需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，這個(gè)減值損失就計(jì)入當(dāng)期的損益，同時(shí)這種減值損失不可在后期轉(zhuǎn)回。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)也需要依據(jù)扣除資產(chǎn)減值損失后的賬面價(jià)值計(jì)提折舊或者攤銷。
（2）公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)處理在公允價(jià)值模式下是不得將公允價(jià)值的變動(dòng)損益納入計(jì)算應(yīng)納稅所得額中，在這個(gè)模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以通過計(jì)提折舊或者攤銷進(jìn)行扣除。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理需要提供確鑿的證據(jù)以表明投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值可以持續(xù)獲得，在這種模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得計(jì)提折舊或者攤銷，在會(huì)計(jì)處理中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額記入當(dāng)期的損益。
三、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置處理考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
1、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定中，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目可以和其他資產(chǎn)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，這需要滿足以下條件：投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目為自用、將自用的房屋建筑物改為出租使用、停用自有的土地使用權(quán)改為出租等。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前后的賬面價(jià)值不變；在公允價(jià)值模式下，企業(yè)如果進(jìn)行自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換時(shí)，企業(yè)需要以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)，如果賬面價(jià)值大于公允價(jià)值，差額記入當(dāng)期損益，這種處理也適用于將投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目改為自用；如果賬面價(jià)值小于公允價(jià)值，則差額記入所有者權(quán)益。
在稅務(wù)處理下，需要區(qū)分不同的類別分別計(jì)算納稅基礎(chǔ)。首先，如果是企業(yè)將原本采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且之前也沒有計(jì)提減值準(zhǔn)備，那么將其轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)時(shí)候可以直接轉(zhuǎn)換為自用形式，將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，如果該項(xiàng)目已經(jīng)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，則需要進(jìn)行納稅調(diào)整。其次，企業(yè)將原本公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，需要根據(jù)會(huì)計(jì)處理中的賬面價(jià)值和公允價(jià)值差異記入當(dāng)期損益。再次，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計(jì)量模式均是需要確認(rèn)收入，并以公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。
2、從投資性房地產(chǎn)處置處理考慮其對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響
在會(huì)計(jì)處理上，當(dāng)企業(yè)出售、報(bào)廢、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目或者投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將處置的收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)的稅費(fèi)后計(jì)入當(dāng)期損益。即，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久不再使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要按照稅法的規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓的收入納入轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，同時(shí)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)候?qū)⒃撡Y產(chǎn)的精致和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在稅前扣除。
四、進(jìn)一步協(xié)調(diào)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理差異的建議
目前，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理差異較大，對(duì)實(shí)際財(cái)稅操作造成了一定的難度，一般而言，稅法的改變較緩慢，這就需要稅法調(diào)整其相關(guān)的規(guī)定，這樣才能夠減少差異。例如，稅法可以從調(diào)節(jié)收入、維護(hù)稅基的基礎(chǔ)出發(fā)，遵循相關(guān)性和謹(jǐn)慎性的原則，尋求和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的協(xié)作。
稅法可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行調(diào)整，將房地產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)家可以參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者的收入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析看，國(guó)家可以逐步在房地產(chǎn)領(lǐng)域中推行公允價(jià)值模式。當(dāng)然這種推行也是需要在公允價(jià)值可以獲取且市場(chǎng)信息較為完備的時(shí)候推行。稅法也可以進(jìn)行相應(yīng)的修改，以資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，對(duì)資產(chǎn)增值的部分進(jìn)行全額征收企業(yè)所得稅，逐步縮小兩者的差異，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、組織財(cái)政收入的作用，逐步實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的趨同。
當(dāng)然，在目前階段，對(duì)于企事業(yè)單位而言，在稅法仍沒有大幅變動(dòng)的形勢(shì)下，企事業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部的培訓(xùn)，配置合適的人員，通過各種形式的培訓(xùn)和教育，加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)做好內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理流程，確保公司的稅收收益沒有受到損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)敏感性和通用性，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般資產(chǎn)，其會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理也需要進(jìn)行關(guān)注。希望本文的研究能夠?qū)ο嚓P(guān)單位有所裨益。
【參考文獻(xiàn)】
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在“十二五”期間國(guó)務(wù)院提出完成“營(yíng)改增”改革規(guī)劃后，“營(yíng)改增”政策成為各相關(guān)行業(yè)研究的熱點(diǎn)，至財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文正式，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”就此塵埃落定。
雖然“營(yíng)改增”作為我國(guó)稅收制度的減稅措施，但由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的行業(yè)較多、項(xiàng)目建設(shè)的周期較長(zhǎng)、成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，其也需要進(jìn)行合理的稅收籌劃，并對(duì)過渡期的稅務(wù)政策進(jìn)行充分的學(xué)習(xí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自有的項(xiàng)目具體開況，進(jìn)行合理的稅務(wù)預(yù)測(cè)，選擇適應(yīng)本企業(yè)的計(jì)稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而有效地降低企業(yè)的整體稅負(fù)。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響
（一）稅負(fù)水平的影響
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年3月31日的《關(guān)于的公告》，確定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易征稅和一般計(jì)稅兩種方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。2016年4月30日之后開工的新項(xiàng)目必須選擇一般計(jì)稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)，小規(guī)模納稅人以簡(jiǎn)易征稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。
選擇簡(jiǎn)易征稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房?jī)r(jià)為100萬元，原先繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則增值稅計(jì)算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規(guī)定在收到預(yù)收款時(shí)先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，因而選擇簡(jiǎn)易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營(yíng)業(yè)稅明顯地降低了稅負(fù)。
選擇一般計(jì)稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目，增值稅實(shí)際稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)增值稅發(fā)票的取得進(jìn)行科學(xué)管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而達(dá)到減少稅負(fù)的目的。
對(duì)于可選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅兩種方式的一般納稅人的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，需要根據(jù)項(xiàng)目自身的已售部分，及未來可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣金額進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，比較哪一種計(jì)稅方式的整體稅負(fù)對(duì)企業(yè)更為有利。例如，選擇一般計(jì)稅方式，企業(yè)需要與原有供應(yīng)商進(jìn)行充分的協(xié)商溝通，確保未來結(jié)算的成本費(fèi)用均可以取得增值稅專用發(fā)票，才能計(jì)入增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，從而落實(shí)企業(yè)整體稅負(fù)的變化。
（二）盈利水平的變化
增值稅作為價(jià)外稅，相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，可以起到減少稅負(fù)的作用。對(duì)于選擇簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅作為價(jià)外稅在減少企業(yè)實(shí)際銷售收入的同時(shí)也減少了流轉(zhuǎn)稅額，在相同的房?jī)r(jià)下，兩種計(jì)稅方法的毛利相同。對(duì)于一般計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目整體的稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即成本費(fèi)用相應(yīng)可抵扣增值稅發(fā)票的獲取，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤(rùn)水平。另外“營(yíng)改增”后土地增值稅清算時(shí)，將以不含稅的收入與成本費(fèi)用計(jì)算，需要對(duì)銷售定價(jià)進(jìn)行合理的測(cè)算，避免土地增值稅稅率臨界點(diǎn)，造成企業(yè)凈利潤(rùn)的變化。
（三）企業(yè)財(cái)務(wù)管理的變化
首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，對(duì)不可抵扣的或抵扣額度小的項(xiàng)目要充分的學(xué)習(xí)和掌握。其次，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)科目設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，而“營(yíng)改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)也要進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)處理。因增值稅專用發(fā)票在企業(yè)取得后180天內(nèi)需要進(jìn)行認(rèn)證才能抵扣，因而需要由專人負(fù)責(zé)建立詳盡的發(fā)票臺(tái)賬，及時(shí)認(rèn)證，確保取得的專業(yè)發(fā)票可按期抵扣。
三、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的應(yīng)對(duì)措施
（一）政策過渡期選擇合理的計(jì)稅方式及合理定價(jià)
“營(yíng)改增”政策雖然已正式推開，各項(xiàng)執(zhí)行細(xì)則也在逐步地頒布，但因房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，涉及的范圍廣，對(duì)一般納稅人在過渡期存在的兩種計(jì)稅方法，如選擇了簡(jiǎn)易征收方式，在36個(gè)月內(nèi)不能更改。因而。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)算，比較實(shí)行不同計(jì)稅方法給企業(yè)帶來的稅負(fù)變化，確定合理的計(jì)稅方法。對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)有可能更改為一般計(jì)稅方式的項(xiàng)目，在簡(jiǎn)易征收階段需要做好變更計(jì)稅方式的相關(guān)準(zhǔn)備工作，對(duì)于后續(xù)可以抵扣的成本費(fèi)用支出，特別是使用周期較長(zhǎng)的權(quán)益性資產(chǎn)購(gòu)入，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，并及時(shí)認(rèn)證計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣金額，便于更改計(jì)稅方法后可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)也要進(jìn)行合理的測(cè)算，特別是項(xiàng)目整體的土地增值稅的測(cè)算，需要規(guī)避土地增值稅稅率的臨界點(diǎn)，合理調(diào)整價(jià)格，不能盲目地向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)而增加了項(xiàng)目整體的稅負(fù)，從而降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)率。
（二）加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、提高進(jìn)項(xiàng)抵扣金額
“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，采用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，需要對(duì)上下游合作單位合理合規(guī)的取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)增值稅發(fā)票的發(fā)票管理、首先在材料供應(yīng)商的招標(biāo)采購(gòu)階段，就需要財(cái)務(wù)人員的介入，提前進(jìn)行稅票事宜的溝通，嚴(yán)格要求供應(yīng)商具備相應(yīng)的資質(zhì)，及時(shí)開具可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票。其次，對(duì)施工單位資質(zhì)也需進(jìn)行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，確保及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票。最后，應(yīng)根據(jù)合同實(shí)際執(zhí)行情況及付款節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格要求供應(yīng)商及時(shí)提供可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票，盡量做到合同簽署方、發(fā)票提供方及收款單位三者一致，并加強(qiáng)工程合同決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，及時(shí)完成會(huì)計(jì)核算的要求，做到銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣相匹配。
（三）加強(qiáng)稅票內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理水平
針對(duì)“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，首先要對(duì)企業(yè)的全體員工進(jìn)行增值稅方（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）面的相關(guān)培訓(xùn)，使企業(yè)的各相關(guān)部門，如銷售部門、招標(biāo)采購(gòu)部門、項(xiàng)目施工相關(guān)人員，以及行政管理部門對(duì)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的相關(guān)知識(shí)都應(yīng)有所認(rèn)識(shí)。在實(shí)際工作中加強(qiáng)增值稅票的內(nèi)部管理，對(duì)增值稅發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認(rèn)證等過程，按國(guó)家有關(guān)發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)不可抵扣項(xiàng)目要進(jìn)行針對(duì)性的學(xué)習(xí)，通過具體的實(shí)例充分掌握增值稅發(fā)票的各項(xiàng)管理要求，避免取得不可抵扣的發(fā)票或因管理不善造成發(fā)票遺失、損毀等問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)取得的可抵扣增值稅專用發(fā)票，實(shí)施專人保管，建立詳細(xì)的登記臺(tái)賬，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，對(duì)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的科目更新和升級(jí)，提高財(cái)務(wù)核算水平，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體稅負(fù)進(jìn)行合理的測(cè)算比較，對(duì)相應(yīng)政策的變動(dòng)及時(shí)了解掌握，并積極采取應(yīng)對(duì)措施。提前做好增值稅的申報(bào)準(zhǔn)備，及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行納稅申報(bào)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
在目前的宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將很難通過單純的提高售價(jià)來轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要增加多元化的產(chǎn)品組合策略來有效地降低整體稅負(fù)，如商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)較靈活，可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁?！盃I(yíng)改增”政策對(duì)新老房地產(chǎn)項(xiàng)目不同征收稅率的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)自身項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)度選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法，對(duì)同一地塊的不同產(chǎn)品，需要進(jìn)行成本費(fèi)用的合理分?jǐn)?，使得收入與成本費(fèi)用相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的背景下，可以考慮自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整目標(biāo)客戶群體及產(chǎn)品定位，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品種類和結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而降低企業(yè)稅負(fù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號(hào)：F87文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間越來越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，為建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項(xiàng)目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費(fèi)用支出，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、土地契稅等。
第二部分是前期費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。包括勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程預(yù)算編審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、三通一平等臨時(shí)工程費(fèi)。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主體，約占項(xiàng)目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不做可行性研究就直接做設(shè)計(jì)，這使得項(xiàng)目的開發(fā)成本無法預(yù)知。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，部分項(xiàng)目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，所有這些都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本
在項(xiàng)目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識(shí)別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。
（二）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補(bǔ)了。
（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本
對(duì)于一些項(xiàng)目，由于時(shí)間緊迫，造成邊設(shè)計(jì)邊施工，因此，設(shè)計(jì)也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時(shí)，先作設(shè)計(jì)后做可行性研究，有的項(xiàng)目甚至是工程完工后才補(bǔ)做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價(jià)。
（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來自國(guó)內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位。為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長(zhǎng)，無法保證投資回報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定投資回報(bào)的滯后性。只有一個(gè)融資渠道，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)和成本，銀行貸款余額的增加，會(huì)帶來日后建設(shè)成本的增加。
（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項(xiàng)目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和工程設(shè)計(jì)變更及簽證增加費(fèi)。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機(jī)制的理念。項(xiàng)目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會(huì)使項(xiàng)目的投資無法控制。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施
1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。
2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡(jiǎn)化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。
4、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過程。
5、建立對(duì)勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實(shí)現(xiàn)基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個(gè)在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個(gè)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為控制重點(diǎn)的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測(cè)成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯(cuò)誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度和對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求是很有有必要的。加強(qiáng)合同管理，合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。
（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本
進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補(bǔ)貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場(chǎng)上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費(fèi)用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)自行解決這個(gè)問題更為經(jīng)濟(jì)的。
2、建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺(tái)一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿?，這樣有利于社會(huì)穩(wěn)定。
3、確保補(bǔ)償。在開始的時(shí)候，有必要考慮到補(bǔ)償，避免濫用補(bǔ)償。補(bǔ)償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個(gè)非常重要的問題。
4、設(shè)計(jì)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計(jì)和施工之間的時(shí)間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項(xiàng)目管理成本、風(fēng)險(xiǎn)管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個(gè)方面,它是一個(gè)整體性的成本控制。工程項(xiàng)目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財(cái)務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)成本管理主要是在工程項(xiàng)目管理中,要切實(shí)減少各種可變因素帶來的工程風(fēng)險(xiǎn),要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,建立有效的預(yù)警機(jī)制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對(duì)材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項(xiàng)目中對(duì)人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵(lì)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。
結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上面，我國(guó)還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國(guó)建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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