時(shí)間：2023-04-01 10:06:32
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例
要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識(shí)成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過(guò)程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征
1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性
現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開(kāi)發(fā)過(guò)程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對(duì)房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程具有長(zhǎng)期性
房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性
眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場(chǎng)需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，做出最后的判斷。
4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來(lái)，每個(gè)房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會(huì)引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素
圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖
從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤(rùn)，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最終目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀
（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目規(guī)劃
小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬(wàn)平方米，地下建筑面積3.57萬(wàn)平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級(jí)洗禮會(huì)所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂(lè)所需小論文。
2、項(xiàng)目位置
“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖
根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。
1、項(xiàng)目的決策階段
項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。
2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。
3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段
招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。
4、項(xiàng)目的實(shí)施階段
工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長(zhǎng)期以來(lái)都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。
（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問(wèn)題
1、土地成本費(fèi)用高
費(fèi)用核算項(xiàng)目
前期估算費(fèi)用（萬(wàn)元）
實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬(wàn)元）
差額（萬(wàn)元）
土地費(fèi)用
7500
8400
-900
拆遷補(bǔ)償費(fèi)用
7260
8100
-840
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
1420
1470
-50
各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)
4988
5100
-112
規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)
456
425
31
小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)
2280
2100
180
財(cái)務(wù)費(fèi)用
2660
3100
-440
管理費(fèi)用
865
645
220
銷售費(fèi)用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來(lái)規(guī)避材料價(jià)格變動(dòng)
工程建設(shè)過(guò)程中，各種原材料價(jià)格的升降成為成本控制中的一個(gè)難點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來(lái)規(guī)避這一問(wèn)題。套期保值的基本原理是期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時(shí)間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來(lái)進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)正相關(guān)時(shí)，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過(guò)來(lái)，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)時(shí)，則適宜做多頭套期保值，同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營(yíng)業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價(jià)格、利率、匯率等風(fēng)險(xiǎn)最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格的基本動(dòng)力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤(rùn)；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時(shí)間，合理安排儲(chǔ)運(yùn)；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
（三）成本核算對(duì)象的正確確認(rèn)
成本核算對(duì)象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。如下例子：
1、單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。
2、在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象小論文。
3、對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對(duì)象。
4、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。
（四）從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段來(lái)有效控制工期
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計(jì)的時(shí)間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工同步進(jìn)行的情況時(shí)，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時(shí)間，馬上向設(shè)計(jì)部門提交沒(méi)個(gè)時(shí)間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)資料，以保障施工現(xiàn)場(chǎng)的需要。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時(shí)保證機(jī)械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過(guò)程中，會(huì)由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購(gòu)部門與管理部門之間原料采購(gòu)與發(fā)放及時(shí)溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。
3、在簽訂合同時(shí)成本管理論文，需對(duì)工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。
4、對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行一個(gè)循環(huán)的計(jì)劃管理。通過(guò)把預(yù)先設(shè)計(jì)的總工期計(jì)劃于現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際情況想對(duì)照，查出施工過(guò)程的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)此，提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，形成一個(gè)未完工計(jì)劃，再將未完工計(jì)劃結(jié)合到總工期計(jì)劃，不斷根據(jù)實(shí)際的完工情況來(lái)更新總工期計(jì)劃。
圖四施工計(jì)劃管理流程圖
四、總結(jié)
文章通過(guò)對(duì)成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問(wèn)題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動(dòng)、成本核算未能適應(yīng)項(xiàng)目的需求、工期延誤等，并對(duì)這四個(gè)問(wèn)題提出相應(yīng)的解決方法。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期；規(guī)律
房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)，它領(lǐng)先或滯后于其他指標(biāo)。它是按相等時(shí)間間隔觀察某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。
1 宏觀經(jīng)濟(jì)的周期研究
設(shè)為一經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列，它是按相等時(shí)間間隔觀察某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。通常，它由四種要素組成：趨勢(shì)因子(XtT)，季節(jié)因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規(guī)則因子(XtI)。趨勢(shì)因子表征經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期趨勢(shì)及潛在水平；季節(jié)因子是受季節(jié)變動(dòng)影響的年度周期變化；不規(guī)則因子是各種偶然因素造成的隨機(jī)擾動(dòng)；周期因子反映了實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平圍繞潛在生產(chǎn)水平的周期變化波動(dòng)。季節(jié)波動(dòng)的原因和規(guī)律是清楚的，隨機(jī)擾動(dòng)不能成為經(jīng)濟(jì)理論研究的主要對(duì)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)性規(guī)律是增長(zhǎng)趨勢(shì)和周期性波動(dòng)。
2 房地產(chǎn)周期的研究
房地產(chǎn)周期目前還沒(méi)有統(tǒng)一模式。每個(gè)文獻(xiàn)均有各自的定義和刻畫指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)周期研究的范式一般按照“識(shí)別、解釋、檢驗(yàn)、預(yù)測(cè)”進(jìn)行。國(guó)外許多文獻(xiàn)中房地產(chǎn)周期有許多刻畫指標(biāo)，如空置率周期、價(jià)值周期、投資回報(bào)率周期等。根據(jù)目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對(duì)房地產(chǎn)周期及其相關(guān)周期進(jìn)行了分類。
Grebler和Bums(1982)分析了美國(guó)1950-1978年房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個(gè)住宅固期和4個(gè)非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)了GNP領(lǐng)先于房地產(chǎn)周期11個(gè)月達(dá)到峰值。
Hekman(1985)檢驗(yàn)了1979~1983年美國(guó)14個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整，而且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，特別是與通貨膨脹相關(guān)；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰(zhàn)后美國(guó)的寫字樓建設(shè)和空置情況，發(fā)現(xiàn)了12年一循環(huán)的周期，并且發(fā)現(xiàn)了寫字樓的發(fā)生頻率要小于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期；Grenadier(1995)也證實(shí)了這一結(jié)論。
3 房地產(chǎn)周期的解釋
一類有關(guān)房地產(chǎn)周期成因的解釋將房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)歸因于開(kāi)發(fā)商的“短視”，從開(kāi)發(fā)商做出決策到項(xiàng)目竣工存在著一定的“時(shí)滯”，開(kāi)發(fā)商往往在市場(chǎng)景氣的時(shí)候做出項(xiàng)目投資決策；而當(dāng)項(xiàng)目竣工時(shí)，市場(chǎng)條件已經(jīng)改變，眾多開(kāi)發(fā)商的集體行為導(dǎo)致了高空置率的出現(xiàn)。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實(shí)。上述原因難以解釋普遍的市場(chǎng)衰退現(xiàn)象。
另一類解釋把目光投向了資本市場(chǎng)，認(rèn)為是信貸機(jī)構(gòu)的“縱容”和“恐懼”行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)，即：當(dāng)市場(chǎng)景氣，開(kāi)發(fā)商向銀行爭(zhēng)取貸款時(shí)，銀行無(wú)一例外地予以貸款；而當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始衰退，有的開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)清償貸款時(shí)，信貸機(jī)構(gòu)又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產(chǎn)信貸，造成大量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)停滯，從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。Pyhrr和Bom(1994)將經(jīng)濟(jì)周期中的基本變量和房地產(chǎn)價(jià)值聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行研究，考察了價(jià)格水平波動(dòng)、房地產(chǎn)生命周期等變量對(duì)房地產(chǎn)收益和價(jià)值的影響，從而確立了基本經(jīng)濟(jì)變量在房地產(chǎn)周期模型中的地位。
隨著經(jīng)濟(jì)理論工具的發(fā)展，新的工具引入房地產(chǎn)周期分析之中。Grenadier利用期權(quán)定價(jià)理論研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低谷的原因。他認(rèn)為，需求不確定性、物業(yè)改善成本和建筑工程的時(shí)滯是房地產(chǎn)周期的主要成因。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商并不是短視的，他們之所以會(huì)在市場(chǎng)景氣時(shí)大量開(kāi)發(fā)是出于上述三個(gè)成因而采取的最優(yōu)決策。Clinloy(1996)將房地產(chǎn)出租率定義為空置率和預(yù)期新建房地產(chǎn)吸納率的函數(shù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)房地產(chǎn)超額需求時(shí)，空置率減少，租金上升超過(guò)了開(kāi)發(fā)商原來(lái)的預(yù)期，新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面啟動(dòng)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱以及其后的過(guò)冷。
綜上所述，房地產(chǎn)周期的成因可分為兩類，即基本經(jīng)濟(jì)條件和預(yù)期。
4 經(jīng)濟(jì)周期的景氣分析
宏觀經(jīng)濟(jì)周期成熟的主要測(cè)度工具是景氣循環(huán)法。其原理是以指標(biāo)之間的的周期波動(dòng)為基礎(chǔ)，通過(guò)確定指標(biāo)周期波動(dòng)之間的時(shí)差和因果關(guān)系，構(gòu)造擴(kuò)散指數(shù)與綜合指數(shù)來(lái)分析和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，以及衡量經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的程度。景氣循環(huán)法主要步驟如下：
4.1 領(lǐng)先指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)的確定
景氣循環(huán)法的重要前提是要對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行領(lǐng)先或滯后時(shí)差分析。確定時(shí)差關(guān)系主要有三種方法：周期圖(NBER轉(zhuǎn)折點(diǎn))、時(shí)差相關(guān)分析和交叉譜分析。
4.2 擴(kuò)散指數(shù)(D1)
擴(kuò)散指數(shù)(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數(shù)列組成的一組數(shù)列，主要反映一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況的變動(dòng)趨勢(shì)和范圍。從內(nèi)容上看，擴(kuò)散指數(shù)可由領(lǐng)先指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)、同步指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)、滯后指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)組成。
4.3 綜合指數(shù)(C1)
綜合指數(shù)(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標(biāo)各自的波動(dòng)幅度或變化率綜合起來(lái)的指數(shù)。擴(kuò)散指數(shù)雖然能有效地分析和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但它不能說(shuō)明經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的程度。綜合指數(shù)與擴(kuò)散指數(shù)相比，計(jì)算比較復(fù)雜，它是以對(duì)稱變化率為變量，通過(guò)領(lǐng)先指標(biāo)組和滯后指標(biāo)組的序時(shí)平均水平和同步指標(biāo)組序時(shí)平均水平兩次標(biāo)準(zhǔn)化處理計(jì)算的。
5 經(jīng)濟(jì)周期的譜分析
經(jīng)濟(jì)周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當(dāng)數(shù)20世紀(jì)70年代出現(xiàn)的譜分析。簡(jiǎn)單地說(shuō)，譜分析就是把時(shí)域的觀測(cè)分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現(xiàn)出來(lái)。
有些住房政策變量使得有關(guān)住房經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)產(chǎn)生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)家安居工程政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識(shí)別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗(yàn)、預(yù)測(cè)”也非常具有局限性，“沒(méi)有一個(gè)較權(quán)威的指標(biāo)體系來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展，目前的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)均因其指標(biāo)的復(fù)雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規(guī)律性的波長(zhǎng)、波幅等特征描述，在我國(guó)目前機(jī)制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)的波動(dòng)并不具有規(guī)則件。西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫(kù)茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經(jīng)成為經(jīng)典周期理論。但是，西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的周期沒(méi)有統(tǒng)一的模式，一些研究往往根據(jù)局部市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行實(shí)證，很難推廣到其他國(guó)家和地區(qū)。
6 結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，很難找出明顯的周期規(guī)律，或者說(shuō)房地產(chǎn)的波動(dòng)是由多種不明頻率的因素引起的。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。
一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述
房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無(wú)疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來(lái)的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了研究。
郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國(guó)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過(guò)時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。
郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡(jiǎn)潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來(lái)選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場(chǎng)景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來(lái)決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒(méi)有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。
周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來(lái)的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡(jiǎn)化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購(gòu)買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價(jià)格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。
綜上所述，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過(guò)一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無(wú)能為力，而這正好可通過(guò)定性分析來(lái)彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述
預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國(guó)有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。
（一）景氣指數(shù)法。
如上所述，我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。
黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過(guò)構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來(lái)達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)程,還能夠有效地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來(lái)進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場(chǎng)景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。
景氣指數(shù)法經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來(lái)對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無(wú)從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來(lái)反映總體的發(fā)展趨勢(shì)，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設(shè)部就組織過(guò)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無(wú)法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來(lái)房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來(lái)進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。
郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過(guò)對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過(guò)各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。
陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。
綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問(wèn)題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。
（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。
房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過(guò)程中的人為因素，使預(yù)警過(guò)程更客觀、可靠。近年來(lái)不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。
王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識(shí)別和分類方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再?gòu)暮?jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)用模式分類和比較來(lái)對(duì)未來(lái)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類過(guò)程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒(méi)能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過(guò)建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測(cè)有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。
BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問(wèn)題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過(guò)分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問(wèn)題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來(lái)預(yù)警，經(jīng)過(guò)實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。
南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢(shì)。
三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問(wèn)題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。
梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測(cè)和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來(lái)研究者提供了思路。
彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來(lái)建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。
鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。
以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來(lái)構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國(guó)綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和警情分析指示數(shù)據(jù)庫(kù)等；而中級(jí)為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測(cè)判斷和警情分析指示模型庫(kù)；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過(guò)銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。
李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過(guò)自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來(lái)調(diào)度。
總的看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）
（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)博士）
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由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開(kāi)。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。
本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書和獎(jiǎng)金。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分類
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按風(fēng)險(xiǎn)作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險(xiǎn)和階段風(fēng)險(xiǎn)。綜合風(fēng)險(xiǎn)是指貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、項(xiàng)目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于階段性風(fēng)險(xiǎn)，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策階段，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開(kāi)發(fā)類型等風(fēng)險(xiǎn)，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。
1、綜合風(fēng)險(xiǎn)
1.1自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的影響或破壞。
1.2政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)影響力度及波動(dòng)帶來(lái)深度影響。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其重要。
1.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指人文社會(huì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要包括社會(huì)治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會(huì)風(fēng)氣等。
在上述綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，應(yīng)把政治風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)作為控制中心，把自然風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)重點(diǎn)，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。
階段性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是本文重點(diǎn)闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)均有其特殊性。
2、階段性風(fēng)險(xiǎn)
該階段的投資風(fēng)險(xiǎn)是較大的，一旦投資成功，利潤(rùn)也是最高的。因此需要對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)其中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如審查設(shè)計(jì)方案是否合理、出租率是否高估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本是否低估、建設(shè)費(fèi)用是否漏估等。開(kāi)發(fā)商要根據(jù)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性和營(yíng)利性的估價(jià)，結(jié)合投資策略來(lái)確定是否投資，以及投資多少。這個(gè)階段的主要項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析
整體上來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下幾種：
1、政策環(huán)境方面
經(jīng)過(guò)幾十年，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行促進(jìn)和社會(huì)發(fā)展中有著很積極的作用，同時(shí)也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活的各個(gè)方面有著深刻的影響，所以，受到我國(guó)就、宏觀調(diào)控和政策的影響是不能夠避免的。總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)國(guó)內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市市場(chǎng)觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)層面構(gòu)成潛在風(fēng)險(xiǎn)或直接影響，甚至直接造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的狀況直接影響到房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。確切地來(lái)講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期性長(zhǎng)，中間環(huán)節(jié)多，容易出現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)商品需求發(fā)生變動(dòng)。特別是一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳或經(jīng)濟(jì)停滯，將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)買方上的購(gòu)房欲望，減少購(gòu)買行為，極有可能使房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)。另一方面，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測(cè)有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、資金方面
作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要籌集和融通巨額資金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例高。因此，一旦企業(yè)的資金鏈發(fā)生問(wèn)題，面臨資金短缺的困境，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都將是致命的影響，在很大程度上可能導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無(wú)法進(jìn)行后期的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，另一方面，也使得企業(yè)的前期投入無(wú)法收回。具體來(lái)講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。加上貸款利率變動(dòng)趨勢(shì)難以明了，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功及利潤(rùn)影響極大。三是，受市場(chǎng)變動(dòng)的影響，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售期和租金售價(jià)方面具有不確定性，收益不明確，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，開(kāi)發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大，直接影響企業(yè)資金運(yùn)作。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
1、項(xiàng)目操作過(guò)程中，充分把握好每個(gè)環(huán)節(jié)，充分利用品牌效應(yīng)及所有資源，與政府建立良好的關(guān)系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費(fèi)、動(dòng)遷等一系列優(yōu)惠政策。同時(shí)，加快項(xiàng)目進(jìn)度，節(jié)約時(shí)間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場(chǎng)，抵御市場(chǎng)沖擊。
2、針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),一方面加大宣傳力度，引導(dǎo)和引領(lǐng)消費(fèi)者，形成旺盛人氣，形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。同時(shí)建立優(yōu)秀的策劃和銷售團(tuán)隊(duì)，并在投資前對(duì)市場(chǎng)做更充分的調(diào)研工作，為項(xiàng)目的操作成功奠定基礎(chǔ)。
3、優(yōu)化管理，以高水平的管理機(jī)制運(yùn)籌公司,抵御風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。
4、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。
5、針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn)，一方面加強(qiáng)與政府的關(guān)系，同時(shí)利用公司的整體優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)融資能力，并且盡快縮短項(xiàng)目周期，
6、從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成銀行按揭方式；d、建筑分期付款＋銀行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
【1】王天增.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析[J].中國(guó)住宅設(shè)施2011，（07）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)警 景氣指數(shù)法 綜合模擬法 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)
房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的。可是在目前的研究中，存在的主要問(wèn)題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強(qiáng)、精度不高，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的預(yù)警方法對(duì)資料的要求和我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇
房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來(lái)源于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。
1.1景氣指數(shù)法
我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見(jiàn)：
首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來(lái)表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢(shì)情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢(shì)，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對(duì)象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會(huì)影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過(guò)10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國(guó)家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。
1.2綜合模擬法
綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。
綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問(wèn)題：
第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)資料的輸入不具有容錯(cuò)性。房地產(chǎn)在我國(guó)真正的發(fā)展不過(guò)十來(lái)年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)錯(cuò)誤資料的輸入不具有容錯(cuò)性，無(wú)法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來(lái)的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了研究，對(duì)預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問(wèn)題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。
1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法
而近年來(lái)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識(shí)別，還具有容錯(cuò)能力強(qiáng)和對(duì)數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。
BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問(wèn)題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識(shí)獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。
但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過(guò)分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問(wèn)題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問(wèn)題
國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究無(wú)論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來(lái)看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高
不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國(guó)家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。
2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性
在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問(wèn)題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國(guó)早期基本上是通過(guò)主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來(lái)確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動(dòng)態(tài)調(diào)整，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級(jí)階段，某些指標(biāo)的波動(dòng)劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，那些指標(biāo)可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過(guò)大而使其正常區(qū)間過(guò)大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過(guò)于粗糙、簡(jiǎn)單。目前的預(yù)警研究中有的沒(méi)有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡(jiǎn)單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡(jiǎn)單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。
2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)功能不強(qiáng)
預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢(shì)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢(shì)判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測(cè)功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡(jiǎn)單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測(cè)功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢(shì)圖走勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)下一年的警情，該方法對(duì)警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測(cè)功能較差。
2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠
目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國(guó)目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。
3.房地產(chǎn)預(yù)警未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警
房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長(zhǎng)期相結(jié)合，把靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。
3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來(lái)指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。
3.3建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來(lái)的一個(gè)方向，在這個(gè)過(guò)程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開(kāi)發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。
湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：239269）。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價(jià)值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較?。毁Y產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。
其一，方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn)，無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價(jià)值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。
其一，方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn)，無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
