時間：2023-03-23 15:10:11
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關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理
作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業(yè)界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度經濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業(yè)成功引入客戶關系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數?！?/p>
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響?？蛻舻男枨?、期望、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發(fā)展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對企業(yè)提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰(zhàn)略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發(fā)企業(yè)經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業(yè)形象的評價?？蛻舾鶕麄髅襟w、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗,會對房地產開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續(xù)的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產開發(fā)企業(yè)完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續(xù),也可以說是重復購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業(yè)帶來負面的影響。這種現象在房地產業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發(fā)企業(yè)實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發(fā)房地產品,這一點可以借助質量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。
參考文獻:
關鍵詞：房地產泡沫；國際比較；防治措施
一、前言
對于泡沫一詞，根據前美國經濟學會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產價格在一段時期內連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產生在未來獲得收益的預期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經濟狀態(tài)。
所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
本文從房地產泡沫產生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產泡沫進行了比較，并提出了房地產泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產熱潮有所警示。
二、房地產泡沫的國際比較
（一）美國的房地產泡沫
20世紀80年代末90年代初，美國曾發(fā)生過由于房地產泡沫而引發(fā)的危機。最初發(fā)生問題的金融機構集中在主營房地產存貸款業(yè)務的儲貸會，其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當數量的資產額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時期中，在國家優(yōu)惠政策推動下，儲貸會一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產價格大幅度下跌，房地產客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產，專門從事房地產的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達20%甚至30%，導致房地產價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產抵押貸款業(yè)務的儲貸機構貸款損失慘重。
從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產價格增長率出現了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產“泡沫”有所上升。美聯儲主席格林斯潘在2002年曾否認房地產“泡沫”的存在，但許多經濟學家則認為美國房地產“泡沫”其實很大。目前正在襲擊世界經濟的美國次級房貸危機充分應證了當初一些經濟學家的正確判斷。
（二）日本的房地產泡沫
日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經濟在二戰(zhàn)后的復蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達到42.5%，年漲幅超過20%的次數就有8次。一項關于地價指數與價格指數之比的考察表明，1986年日本地價指數與物價指數之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經歷了戰(zhàn)后最嚴重的一次地產價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產泡沫破滅前夕，日本地價指數與物價指數之比在短短四年內迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀70年代逐步開始推行的開放國內金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調整為地產泡沫的出現提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產都有一定的心理偏好，以土地或房產的方式保有財富也是泡沫出現于房地產業(yè)的重要心理基礎。
1990年，日本的地產泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產泡沫破滅對整個國家的經濟造成了極大的破壞。投機于房地產的企業(yè)大量陷入財務危機，各金融機構由于貸款難以回收和持有的地產抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經濟長達十年的低迷。
（三）東南亞的房地產泡沫
有關專家認為：銀行信貸擴張在東亞國家和地區(qū)房地產泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產泡沫危機表明：銀行信貸在房地產業(yè)的過度擴張不僅是造成房地產泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經濟、金融危機中也起了同樣重要的作用。
東南亞各國在十幾年的經濟高速增長中，房地產價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產部門。據統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機構投放到房地產的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產日益暴露嚴重的供過于求現象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數量也不少。房地產價格下降，房地產泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產危機導致銀行危機，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導致泡沫經濟的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經濟，是處于經濟發(fā)展和開放的國家應引以高度重視的問題，不可掉以輕心。
三、國際房地產泡沫形成的共同原因
通過對美國、日本和東亞等國家和地區(qū)房地產泡沫的比較分析，各個國家的房地產泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國際資本流動等。
（一）政府宏觀調控失誤
政府行為對房地產泡沫的影響主要表現在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應經濟體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現象，為房地產泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調控不當，都容易引起泡沫現象。例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經濟泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標從實體經濟轉向金融業(yè)，原來應該投向物質生產建設的資金也轉而流入金融投資領域。政府的誘導、投資者的沖動與金融機構本身存在的內部不完善結合在一起。在政治、企業(yè)、社會三種力量的推動下，房地產投機達到白熱化的程度。
（二）銀行貸款的過度支持
由于房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產市場，就會不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。在這方面表現最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機構的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產等高回報率的領域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產公司。這些資金的流入使房地產價格極速膨脹。
（三）寬松的金融環(huán)境
寬松的金融環(huán)境為房地產泡沫的產生提供了溫床?？v觀各國房地產泡沫產生的原因，會發(fā)現其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機構分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進了美國金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產泡沫的形成創(chuàng)造了條件。
（四）過剩的國際資本流動
資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經濟信號將誤導大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現資產泡沫的原因。房地產泡沫在這種條件下，就會被進一步放大。
隨著經濟的高速增長和人民幣的升值，相應的中國的資產價格相對于國外資產價格也有很強的上漲預期，所以流入中國的投機資本很多投向了房地產市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產市場。而反過來，不斷上漲的房地產價格又吸引更多的外資進入，過度的投機造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環(huán)的強化過程。
四、房地產泡沫的防治
房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，直接關系到整個我國經濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產業(yè)高速發(fā)展的最佳時期，因此，吸取國際房地產泡沫的經驗教訓，預防和減少我國房地產泡沫必須采取相應的防治措施。
（一）加強宏觀經濟調控，防止政府調控失誤
房地產業(yè)作為國民經濟的主導產業(yè)，對國民經濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的。因此，政府應該對該行業(yè)進行干預。宏觀經濟形勢和政策背景的改變，對房地產的影響往往是巨大而深遠的。單一的應對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強對金融機構的控制，建立完善的風險控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。
（二）加強對銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過度支持
推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結合其他的措施來預防房地產泡沫。比如加強對房地產價格的檢測和調控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發(fā)展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。
（三）規(guī)范房地產融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境
規(guī)范房地產融資行為，嚴格審批房地產貸款。資金是房地產投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產行業(yè)的投資過熱。因此金融機構要合理有效利用金融手段來進一步規(guī)范房地產融資的行為。
嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。強化個人住房貸款管理，嚴格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。
（四）警惕過剩的國際資本流動
在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經濟增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入。
加強對外資的監(jiān)控，主要應采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術領域，嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規(guī)模；在引進外資的同時，還應調整本國的產業(yè)結構，培育新的經濟增長點，提高生產能力，提高抵御外資的能力。
參考文獻：
1、范如國.房地產投資與管理[M].武漢大學出版社,2004.
2、汪利娜.房地產泡沫與預防措施[J].經濟經緯,2003(1).
物業(yè)管理概念是我國房地產業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。
為適應房地產業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業(yè)管理服務模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。
二、綠色生態(tài)概念
房地產業(yè)內綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。
這股綠色生態(tài)概念之風自然很快吹向房地產業(yè)。企業(yè)在房產營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。
三、歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。
四、品位概念
追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。
有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。
五、人文概念
現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。
于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。
六、旅游休閑概念
現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。
最近，著名經濟學家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢?，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。
七、會所概念
從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。
然而，深入考察一下，可以發(fā)現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：
一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業(yè)管理部門承擔。
二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經營上出現問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經營，以享受優(yōu)越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。
八、親水概念
水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。
九、智能E化概念
智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。
金融業(yè)和房地產業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業(yè)則受到顯著影響。
2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產行業(yè)對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。
2房地產稅收
房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發(fā)、經營過程中，房地產開發(fā)商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規(guī)范房地產經濟行為、調節(jié)國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。
3我國房地產稅收體制改革的探索
我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業(yè)經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發(fā)展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環(huán)境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環(huán)境的變化，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
（1）居民購房優(yōu)惠收稅
在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。
（2）二手房營業(yè)稅實行差額收稅
現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時期，繼續(xù)對二手房交易實行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業(yè)的土地增值稅已經體現在企業(yè)損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創(chuàng)新，構建符合科學發(fā)展觀的稅收征管機制
不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應新形勢發(fā)展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。
論文關鍵詞：金融危機房地產稅收改革
論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
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這組數字中，可以看出以下三點：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內房價仍然在上升；三是上述數字也透露出，目前房地產市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經營模式沒有改變、暴利型的利潤水平沒有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉型等，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。
如果房地產開發(fā)商不維持房地產暴利的模式，把房價調整到自住性消費者有支付能力的價格水平上，或對當前房地產市場的價格與購買對象重新定位，那么國內房地產市場很快就會掀起新一輪發(fā)展與繁榮。
其次，由于房地產的價格還在上漲，從而使得國內房價水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。
前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發(fā)達國家早就是不爭的事實。
在這樣全國房價一片高企的情況下，地方政府要救市房地產不就是認為是要把房地產的價格維持在比目前更高的房價水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？
從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產業(yè)緊密關聯。比如重慶的規(guī)劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規(guī)劃等大量地攫取社會財富及國家財富。這說明了房地產業(yè)所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當前房價高企的情況下，政府救市房地產就是希望房地產尋租空間的制度化。
有人說，房地產為什么要救？是因為依靠房地產可以拉動四五十個行業(yè)的發(fā)展，拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。
一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統(tǒng)計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發(fā)展來拉動內需又有多少關聯呢？正因為，在國家統(tǒng)計局那里，居民購買住房是投資，因此，房價攀升不要計算到居民消費的通貨膨脹指數中，居民居住類消費所占整個消費比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數則是政府貨幣政策核心指數所在。
二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需的，并通過這種內需擴大來帶動幾十個行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，因此，內需的擴大也只能是一句空話。
還有一種觀點認為房地產銷售出現嚴重下降，房地產開發(fā)商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產業(yè)衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。這種比較依據何在？
如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續(xù)？2008年是否具有同樣發(fā)展的條件？如果沒有相應的條件，我們還要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地產市場的火暴，不僅讓房地產市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產相關的產業(yè)也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場環(huán)境已經發(fā)生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環(huán)境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發(fā)生了根本性變化。如果房地產開發(fā)商仍然以2007年的房價水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，這是不可能的。
關于房地產經濟論文范文一：低碳經濟背景下房地產經濟管理創(chuàng)新
房地產業(yè)屬于高耗能、高排放量的行業(yè)，隨著近年來我國人民生活水平的提升，人們對生活質量的要求不斷升高，這種形勢下房地產業(yè)必然會朝著低碳化的方向發(fā)展，但是因為當前我國正處于經濟轉型時期，房地產業(yè)向低碳化發(fā)展的過程中始終有一些問題存在，因此必須加強對房地產經濟的管理，并實現管理工作的創(chuàng)新，從而促進房地產低碳化發(fā)展的實現。
【關鍵詞】低碳經濟;房地產;經濟管理創(chuàng)新
隨著近年來我國對新型經濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導下，低碳經濟得到了快速發(fā)展，實現了對科技與制度的創(chuàng)新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動了環(huán)境和經濟的共同發(fā)展。近年來各行各業(yè)都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護，經濟結構也得到了有效的優(yōu)化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實保證經濟與環(huán)境的共同發(fā)展。
1我國房地產發(fā)展提倡低碳經濟
1.1制定了低碳地產發(fā)展政策
目前我國的經濟環(huán)境非常復雜，其經濟發(fā)展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發(fā)展低碳地產發(fā)展政策，低碳房產發(fā)展將會面臨很多問題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會增加，在低碳房地產發(fā)展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續(xù)加快房地產相關政策與法規(guī)的健全與完善。
1.2大力倡導綠色與環(huán)保
在目前的低碳經濟環(huán)境中，要想實現房地產業(yè)的低碳目標，就要不斷加快在技術與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現建筑材料的環(huán)保和綠色目標。在房地產業(yè)應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環(huán)保的目的。
1.3不斷提高環(huán)保意識
在全社會范圍內加大對低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國民的環(huán)保意識，這樣人們在生產與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產品，積極轉變人們的思想方式與生活方式，對人們的綠色生活進行引導，這樣才能為低碳房地產經濟發(fā)展奠定堅實基礎。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
傳統(tǒng)房地產開發(fā)與經營都使用粗放型模式，然而在低碳經濟背景下，很多地產企業(yè)不能適應新的發(fā)展方式，進而出現了虧損甚至倒閉的現象。低碳經濟是保證我國房地產經濟發(fā)展的重要條件，引導房地產企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國家和企業(yè)應該共同努力，將房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業(yè)更好的為我國經濟發(fā)展做出貢獻。
2.1大大增加房地產成本
當前我國的科學技術水平有限，這種情況下繼續(xù)進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業(yè)中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本，在技術研發(fā)過程中往往需要投入更多資金。低碳經濟實際上就是利用新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國房地產企業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上，這無疑為低碳房地產發(fā)展造成了一些困難。
2.2低碳經濟的實行會使房價升溫
低碳經濟的目標要想得到實現，就需要再房地產發(fā)展過程中積極利用新能源和新技術，變相的增加了房地產企業(yè)在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。
2.3阻礙房地產經濟的發(fā)展
房地產在發(fā)展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發(fā)展情況來看，房地產行業(yè)要想實現健康穩(wěn)步發(fā)展的目標，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業(yè)也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業(yè)在一定范圍內的發(fā)展，同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。
3低碳經濟背景下如何做好房地產經濟管理創(chuàng)新
低碳經濟主要利用產業(yè)穿行、技術與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經濟發(fā)展才能與環(huán)境保護實現協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經濟不僅可以有效保護環(huán)境，同時還能對經濟結構進行調整，促進能源利用率的提升。
3.1利用法律法規(guī)控制地產業(yè)碳排放
近年來我國房地產業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來促進其發(fā)展，但是從目前我國房地產經濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經濟發(fā)展的過程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經濟下的房地產業(yè)，這種情況下急需進一步完善法律法規(guī)，對房地產業(yè)高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產企業(yè)應接受嚴厲的懲罰，這樣房地產業(yè)才能得到健康發(fā)展。
3.2對企業(yè)成本進行合理控制
低碳經濟背景下要求使用新型的環(huán)保的技術與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會增加，怎樣將低碳經濟背景下房地產業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術與材料選用過程中，應該結合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術;②在具體施工過程中要保證采用的技術能夠達到低排放的目的;③在開發(fā)低碳房地產的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計，避免出現浪費現象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長期的房地產業(yè)發(fā)展目標
隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產業(yè)經濟發(fā)展方式與經濟結構都提出了要求，經濟發(fā)展方式的轉變要求企業(yè)在發(fā)展過程中做到低排放和低耗能，因此國家不僅要對當前的經濟形態(tài)進行充分考慮，同時還要在發(fā)展房地產的過程中對其進行宏觀指導，保證房地產企業(yè)可以在低碳經濟背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因為低碳經濟影響而造成的房地產經濟萎縮。
3.4完善房地產經濟管理機制
顯然，當前我國房地產發(fā)展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產經濟發(fā)展階段以后，市場形勢越來越復雜，這種情況下單純依靠行政政策已經很難實現對房地產經濟的有效調節(jié)，因此國家相關部門應該結合低碳經濟對房地產業(yè)的要求，針對房地產經濟進行一些干預，對當前的房地產經濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經濟背景下房地產業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。
3.5不斷調整房地產經濟財稅政策
在低碳經濟背景下企業(yè)要想實現發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會面臨更大的投資風險，因此國家應該采取相應的財稅政策，對發(fā)展低碳經濟的企業(yè)提供支持，可以對于高耗能房地產企業(yè)征收污染稅，通過這種方式可以為房地產轉向低碳經濟方向發(fā)展的企業(yè)提供機遇，同時還應該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經濟的企業(yè)提供支持，以不斷促進房地產企業(yè)朝著低碳經濟方向發(fā)展。
4結語
綜上所述，近年來能源緊缺的現象越來越嚴峻，低碳經濟開始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢。在低碳經濟背景下，房地產企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實現降低能源利用、減少污染的目標，同時不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識，進一步推動房地產業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問題，必須在經濟管理工作中實現創(chuàng)新，不僅加快房地產經濟發(fā)展，同時還要積極改善居民生活環(huán)境質量，最終保證經濟與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實現。
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關于房地產經濟論文范文二：房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展
引言
不可否認，房地產經濟在我國經濟發(fā)展中占據著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現供不應求的現象，直接導致房價上漲。長期如此發(fā)展下去，必將影響到我國經濟的穩(wěn)定性，所以必須對房地產經濟加以規(guī)范，促進其與市場經濟的協(xié)調。
一、發(fā)揮政府宏觀調控的作用
房價居高不下、住房難是我我國當前備受關注的社會話題。在市場經濟中，經濟發(fā)展要遵循市場規(guī)律，而我國正處于經濟轉型期，加上市場環(huán)境復雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調控手段，合理控制房價，盡快把房價拉回與我國經濟水平相一致的軌道上，減少房地產泡沫帶來的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產經濟有個明確的認識和科學的判斷，將控制和降低房地產市場風險作為重點工作來抓。其次，應加強監(jiān)督管理力度，時時掌握房地產市場動向，了解消費者的消費心理，予以科學地引導和調控。特別是地方政府的投資行為，和房地產業(yè)負債率過高的問題，應及時解決，確保房地產商能夠理性投資，避免較大金融風險的形成。地方政府過度干預，非但解決不了問題，反而可能會出現新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時，在巨大經濟利益的引誘下，房地產交易中難免會出現金融詐騙行為，如有必要，政府應采取強制性手段予以制止。如果資產價值不斷增長，而實體經濟跟不上，將影響到經濟的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產稅等手段加以控制。
二、實現房地產業(yè)的科學發(fā)展
房地產業(yè)在我國國民經濟中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻也不容小覷，然而市場環(huán)境復雜多變，隨著房地產業(yè)的進一步壯大，出現的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業(yè)也會受到影響。我國房價上漲的原因與實際價值并不相符，主要是開發(fā)商和炒房團引起的，價格與價值相背離，與市場經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標不符。所以，房地產業(yè)應盡快回歸到均衡、科學、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。該行業(yè)不管是收縮還是擴張，都應尊重客觀事實，符合我國經濟發(fā)展水平，并綜合考慮社會、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國民經濟中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會受到影響，甚至會阻礙國民經濟的進步。所以，一方面，不管是房地產開發(fā)商，還是消費者，或是干預的地方政府，都應擺正心態(tài)，重新認識房地產業(yè)的優(yōu)勢和其可能帶來的風險，減少盲目性;另一方面，應結合經濟實際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。
三、房地產經濟需要合理轉型
經濟在發(fā)展，市場在隨時變化，新時代、新的消費需求對房地產業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產業(yè)在擴張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營模式單一，不利于該行業(yè)的長遠發(fā)展。而如今，市場競爭加劇，房地產業(yè)不但要競爭產品數量和質量，還要樹立自己的形象品牌，提高產業(yè)服務水平，只有提高綜合實力，才能在激烈的競爭中占據優(yōu)勢。運營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務運營。另外，過去的房屋產品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環(huán)境都不利。當前時代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產也在經營理念上也應有所轉變，首先要重視產品的綜合性和多功能化，現代很多地產都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設施上增加投資。此外，相應的物業(yè)和服務水平也要跟上。低碳綠色房地產是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現在房屋的材料上，應盡量使用環(huán)保、無毒害的材料。
四、建立起有效的相關政策
行業(yè)發(fā)展大都要經過起步、繁榮、飽和、轉型四個階段，房地產業(yè)亦然，我國各地經濟水平不同，房地產業(yè)發(fā)展程度也有差異，國家應根據各地實際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進一步完善土地產權制度，建立城市土地儲備制度，為調控土地總量和結構提供制度基礎和保障。加強土地管理，嚴格監(jiān)督，運用現代化高科技，在土地測量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學的的方法進行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農用地和非農用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應保持房地產投資適度增長，進一步優(yōu)化房地產市場結構，包括市場結構、產品結構和產業(yè)結構的內容。同時保持適度的房價收入比，例如控制房價上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，大力發(fā)展住房二級市場，提倡住房梯度消費，推進住房金融的改革創(chuàng)新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產品。
房地產公司中財務管理的作用主要表現在兩方面：第一，促進資金的循環(huán)使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據工程預算的控制和調整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產公司中財務管理的問題
2.1資金投入周期長，風險大
房地產的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費用和物業(yè)的聯系費用，更加重房地產公司的資金周轉運行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很多不確定的因素，而房地產公司的調整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。
2.2不夠重視成本和費用管理
在房地產公司中所指的成本和費用管理是指對經營費用和產品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產公司的資金潛力，實施節(jié)約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現差異，打亂整個財務計劃性的管理。
2.3財務管理體系復雜
房地產公司的財務體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財務管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎設施費、物業(yè)費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關系表現也不同，例如前期與土地擁有者的關系，工程建設中與設計方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關系，后期與工商部門及買房者的關系，財務體系龐大關系復雜。而房地產公司又因投入過大，常常出現邊建設邊銷售的情況，增加了財務的債權管理。
3房地產公司中財務管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉，融資能使公司的資金周轉方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財務制度
我國的房地產公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統(tǒng)一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現資金的最大化效益。在公司方面應注重企業(yè)信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運營和資金運轉。
3.4協(xié)調關系，加強財務檢查
財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產公司的領導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設置預算執(zhí)行和審計部門，協(xié)助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費用，提高公司的經濟效益。
4結束語
關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理
作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業(yè)界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業(yè)成功引入客戶關系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數?！?/p>
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響?？蛻舻男枨蟆⑵谕?、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發(fā)展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性?？蛻魸M意是客戶對企業(yè)提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰(zhàn)略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發(fā)企業(yè)經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業(yè)形象的評價?？蛻舾鶕麄髅襟w、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗,會對房地產開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續(xù)的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產開發(fā)企業(yè)完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續(xù),也可以說是重復購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業(yè)帶來負面的影響。這種現象在房地產業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發(fā)企業(yè)實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發(fā)房地產品,這一點可以借助質量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。
參考文獻:
