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【關鍵詞】商業(yè)地產 可行性分析 經濟效益 風險分析
自20世紀80年代末，房地產業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產業(yè)以來，經過近30年的發(fā)展，房地產業(yè)逐步形成了商業(yè)地產、住宅地產和工業(yè)地產等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產加速發(fā)展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產發(fā)展提供了良機。二是住宅地產行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業(yè)地產行業(yè)，為商業(yè)地產發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產領域的動力，為商業(yè)地產的發(fā)展提供了新的動力?；谝陨弦蛩?，可以預期在未來10年內，我國商業(yè)地產必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產是商業(yè)和地產的復合體，它包含了商業(yè)、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業(yè)，其產業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區(qū)別。商業(yè)地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產領域。
一、可行性分析的概念
為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機構融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經濟建設政策和經濟發(fā)展水平、商業(yè)地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網點建設規(guī)劃、批準的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術水平、城鎮(zhèn)化水平、經濟運行參數(shù)和指標等。
可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業(yè)地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規(guī)劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監(jiān)理單位承擔。由此可見，商業(yè)地產項目技術分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結語
商業(yè)地產在國外起步較早，發(fā)展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業(yè)地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
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[3]陳敏.關于工業(yè)地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.
關鍵詞：商業(yè)地產；工程開發(fā)；項目管理
在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產市場調控力度的不斷加大，有部分開發(fā)商為了規(guī)避政策方向，開始選擇朝向商業(yè)地產的方向所轉型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產商紛紛得到了較好的發(fā)展。除此之外，一些來自于海外的外資企業(yè)也開始進軍國內市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產來說，商業(yè)地產工程開發(fā)的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現(xiàn)為如下的幾個方面：首先，項目設計內容要同時考慮到項目的招商定位與專業(yè)整合；其次，應充分表現(xiàn)出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業(yè)地產工程的管理目標，結合市場現(xiàn)狀來展開有效控制；第四，要確定出經營戰(zhàn)略與工程項目的發(fā)展方向；第五，同當?shù)氐恼块T與商委部門建立起密切的合作關系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業(yè)地產企業(yè)在開發(fā)工程項目的過程中要結合行業(yè)市場的實際情況來設計項目管理方案。
一、相關概念概述
1.項目管理的定義
簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統(tǒng)化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產工程項目的開發(fā)需要經歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業(yè)地產項目的整個實施階段。
2.工程項目管理的主要內容
工程建設可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內容為：組織結構管理、人力資源管理、經營范圍管理、內容設計管理、財務管理、工程質量管理、協(xié)調管理、風險管理以及材料采購管理等等。
3.商業(yè)地產與普通地產的區(qū)別
相較于住宅地產來說，商業(yè)地產的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設構造也相對復雜的多。開發(fā)商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區(qū)域發(fā)展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產項目與商業(yè)開發(fā)緊密的關聯(lián)到一起，調整好市場風險與經濟收益之間的比例。
住宅地產工程開發(fā)同商業(yè)地產工程開發(fā)之間存在著本質上的區(qū)別，從開發(fā)過程的角度來分析，住宅地產的發(fā)展會經歷兩個階段，而商業(yè)地產的發(fā)展只有一個階段。其中，住宅地產的兩個發(fā)展階段為：首先，充分把握好城市發(fā)展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環(huán)境的不斷加劇催化了產業(yè)鏈的成熟，這些能力水平不高的地產開發(fā)商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發(fā)商。
相較于住宅地產來看，商業(yè)地產只需要經歷一個發(fā)展階段。住宅地產在將住宅成功售出后即可得到經濟收益，但商業(yè)地產卻需要歷經一個非常漫長的發(fā)展過程，才能夠達到預期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。
商業(yè)地產工程的開發(fā)運營需要有科學化的完整體系作為支持，其中包括行業(yè)市場內的運行資料、運行數(shù)據(jù)、發(fā)展預期以及執(zhí)行方法等等。此外，商業(yè)地產工程開發(fā)需要將工作重心轉移到開發(fā)過程中，其最主要的開發(fā)目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業(yè)地產是不能夠只追求短期的經濟效益的，而是應該經過長期且耐心的培育，才能夠將工程項目的真正價值發(fā)揮出來，隨著我國經濟水平增長速度的不斷加快，商業(yè)地產上將會從中獲取更多的濟收益。
二、我國商業(yè)地產工程項目開發(fā)管理中的問題
1.項目的定位水平不高
商業(yè)地產工程項目開發(fā)的收益者包括開發(fā)商、投資商、經營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業(yè)地產工程開發(fā)的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關系，在當前的社會環(huán)境中，絕大多數(shù)的開發(fā)商都沒有明確認識到商業(yè)地產開發(fā)的真實內涵，從而在具體的開發(fā)工作中無意或有意的模糊掉了商業(yè)地產工程開發(fā)的核心觀念。正確的做法為，在商業(yè)地產工程項目的開發(fā)過程中，需要進一步加強對商業(yè)地產工程的前期定位與招商管理，在項目開發(fā)后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業(yè)地產工程的盈利水平。然而，如果開發(fā)商對當?shù)厥袌霏h(huán)境的消費偏好、商業(yè)文化、業(yè)態(tài)發(fā)展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導致工程項目的定位出現(xiàn)偏差，不僅會大大提高商業(yè)地產項目的管理難度，同時還會減少最終的經濟收益。
2.商業(yè)地產項目開發(fā)的資金問題
截止到目前為止，在國內商業(yè)地產工程開發(fā)過程中所出現(xiàn)的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現(xiàn)為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業(yè)地產工程項目的開發(fā)管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發(fā)商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發(fā)管理的過程中，很多開發(fā)商都存在著預算設計不科學、資金分配不規(guī)范等情況，稍有不慎還會導致商業(yè)地產工程項目的提前流產。針對其中的某一項支出來說，商業(yè)地產工程項目如果想要順利完成開發(fā)工作，就必須要先獲得土地的使用權限，但根據(jù)國家規(guī)定，土地的使用費用需要在三個月內完全結清，那么也就意味著商業(yè)地產開發(fā)商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務風險。
3.監(jiān)督建設工程項目缺少公平性
目前，我國的商業(yè)地產工程開發(fā)企業(yè)均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設部門、圖紙設計規(guī)劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業(yè)人員與相關設施配套非常齊全，因此工程項目開發(fā)企業(yè)經常會直接參與到施工企業(yè)的日常工作中，這在很大程度上影響到了監(jiān)督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監(jiān)督力量不足，從而導致很多房屋建筑出現(xiàn)了使用問題，對地產開發(fā)商與消費者的經濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產公司為工程項目的主要投資方，并且同監(jiān)督部門之間也存在著委托關系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優(yōu)先考慮的是價格，所以質量也就無法保證。
三、商業(yè)地產工程開發(fā)管理的優(yōu)化
1.科學化選址，結合當?shù)氐氖袌霏h(huán)境來進行業(yè)態(tài)定位
對于商業(yè)地產工程項目的開發(fā)管理工作來說，科學化選址是提高企業(yè)經營能力的主要戰(zhàn)略決策，商業(yè)地產企業(yè)需要結合當?shù)氐男袠I(yè)市場與經濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。
（1）明確商業(yè)地產工程的銷售模式
商業(yè)地產開發(fā)商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當?shù)爻浞肿龊檬袌稣{研工作，同時還要根據(jù)工程項目所在地段的經濟狀況與商業(yè)需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。
（2）明確商業(yè)地產工程項目的檔次
工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產生直接性的關系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業(yè)地產工程項目的建設過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。
（3）明確商業(yè)地產工程項目的業(yè)態(tài)組合模式
商業(yè)地產工程項目的業(yè)態(tài)定位需要同時考慮好多個方面的業(yè)態(tài)條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產工程項目的開發(fā)初期，營銷部門無無法準確的給出設計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業(yè)態(tài)組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復拆改而造成不必要的成本增加。
2.進一步明確地產項目的具體計劃與時間要求
（1）制定進度計劃
項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結束時間。商業(yè)地產工程項目的開發(fā)進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現(xiàn)實條件基礎之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)可以嘗試通過任務分解法來整理計劃內容，將工程項目的所有工作、資源以及預算內容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創(chuàng)造便利條件。
（2）績效衡量
針對項目管理工作中的信息系統(tǒng)制定出科學化的衡量標準，其中應該優(yōu)先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關鍵點，判斷工程開發(fā)作業(yè)是否達到計劃時間即可。
3.做好對地產開發(fā)項目的成本控制工作
在商業(yè)地產工程項目的開發(fā)管理工作中，成本控制所指的即為，在預算計劃的允許范圍內且達到工程開發(fā)質量的基礎之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產工程項目的成本預算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業(yè)地產工程項目的成本控制是確保企業(yè)最終利益所得的基礎條件，在ι桃檔夭項目進行開發(fā)管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產建筑的安裝費用是開發(fā)項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設為項目成本控制公工作中的重點對象。
4.規(guī)范建設工程項目的合同管理
商業(yè)地產工程項目的開發(fā)主體需要同材料供應單位與工程項目設計單位建立起合作關系，為了更好的約束雙方的作業(yè)行為，首先需要完成的合作任務即為擬定經濟管理合同，這是商業(yè)地產建設工程開發(fā)項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現(xiàn)的履行、變更、終止等行為給予調解服務。在我國，有關于商業(yè)地產工程項目的開發(fā)工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業(yè)地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業(yè)樓盤的施工進展?；诖耍谏虡I(yè)地產工程項目的開發(fā)過程中，對于實際成本與施工質量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關的管理人員要在原有的基礎之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關索賠事宜。
參考文獻：
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[3]王玲.淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J].四川建材，2015（3）.
【商業(yè)地產項目可行性研究報告內容】
第一部分 項目總論
第二部分 項目建設背景、必要性、可行性
第三部分 項目產品市場分析
第四部分 項目產品規(guī)劃方案
第五部分 項目建設地與土建總規(guī)
第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
第七部分 項目組織和勞動定員
第八部分 項目實施進度安排
第九部分 項目財務評價分析
第十部分 項目財務效益、經濟和社會效益評價
第十一部分 項目風險分析及風險防控
第十二部分 項目可行性研究結論與建議
第一部分 商業(yè)地產項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業(yè)地產項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設內容、規(guī)模、目標
(六)項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的
財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使
審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業(yè)地產項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、商業(yè)地產項目建設背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
(三)……
二、商業(yè)地產項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業(yè)地產項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業(yè)地產項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、商業(yè)地產項目產品市場調查
(一)商業(yè)地產項目產品國際市場調查
(二)商業(yè)地產項目產品國內市場調查
(三)商業(yè)地產項目產品價格調查
(四)商業(yè)地產項目產品上游原料市場調查
(五)商業(yè)地產項目產品下游消費市場調查
(六)商業(yè)地產項目產品市場競爭調查
二、商業(yè)地產項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品
未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報
告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)商業(yè)地產項目產品國際市場預測
(二)商業(yè)地產項目產品國內市場預測
(三)商業(yè)地產項目產品價格預測
(四)商業(yè)地產項目產品上游原料市場預測
(五)商業(yè)地產項目產品下游消費市場預測
(六)商業(yè)地產項目發(fā)展前景綜述
第四部分 商業(yè)地產項目產品規(guī)劃方案
一、商業(yè)地產項目產品產能規(guī)劃方案
二、商業(yè)地產項目產品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業(yè)地產項目產品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定
銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業(yè)地產項目建設地與土建總規(guī)
一、商業(yè)地產項目建設地
(一)商業(yè)地產項目建設地地理位置
(二)商業(yè)地產項目建設地自然情況
(三)商業(yè)地產項目建設地資源情況
(四)商業(yè)地產項目建設地經濟情況
(五)商業(yè)地產項目建設地人口情況
二、商業(yè)地產項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
(三)場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業(yè)地產項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、商業(yè)地產項目環(huán)境保護
(一)項目環(huán)境保護設計依據(jù)
(二)項目環(huán)境保護措施
(三)項目環(huán)境保護評價
二、商業(yè)地產項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、商業(yè)地產項目節(jié)能方案
(一)項目節(jié)能設計依據(jù)
(二)項目節(jié)能分析
四、商業(yè)地產項目消防方案
(一)項目消防設計依據(jù)
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、商業(yè)地產項目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項目勞動安全設計依據(jù)
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 商業(yè)地產項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、商業(yè)地產項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業(yè)地產項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分 商業(yè)地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、商業(yè)地產項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、商業(yè)地產項目實施進度表
三、商業(yè)地產劑項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 商業(yè)地產項目財務評價分析
一、商業(yè)地產項目總投資估算
圖：項目總投資估算體系
二、商業(yè)地產項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐校瑧獙ο铝袃热菁右哉f明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、商業(yè)地產項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據(jù)及相關說明
(二)項目測算基本設定
五、商業(yè)地產項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項目投資現(xiàn)金流估算
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不
確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業(yè)地產項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設
項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財
務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現(xiàn)值
財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率(基準
收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計
算期內盈利能力的主要動態(tài)評價指標。
如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，
項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)
率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)
回收期為例：
(l)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：
Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)
正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前
利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮
接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤
(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民
經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計
算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析
和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要
也可計算經濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標，涉及產品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經濟外匯凈現(xiàn)
值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進
行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 商業(yè)地產項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 商業(yè)地產項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、 廠址選擇報告書
4、 資源勘探報告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、 引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設有標高)
3、 工藝流程圖
一、房地產開發(fā)項目的一般特點
房地產開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發(fā)，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業(yè)開發(fā)經營的對象，房地產開發(fā)項目的一般特點概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業(yè)屬資金密集性產業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項目開發(fā)的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續(xù)繁雜，也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調控
房地產開發(fā)作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設法規(guī)，房地產售價受國家有關法規(guī)政策調控等。
5、建設環(huán)節(jié)多
這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業(yè)建設項目投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發(fā)產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發(fā)建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發(fā)和建設，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業(yè)人員的綜合素質與專業(yè)素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項目的差異性
房地產開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產生相當?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設計人員提品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產開發(fā)項目主要特征
目前國內對商業(yè)房地產開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經營性房地產。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產開發(fā)項目的研究側重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經營場所的開發(fā)，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業(yè)房地產項目范圍一致。除一般房地產開發(fā)項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規(guī)劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業(yè)房地產項目與其它房地產項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經營商戶（業(yè)務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經營商戶，但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業(yè)的行為，進而影響項目收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。
商業(yè)房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關宏觀指標數(shù)據(jù)，在行業(yè)內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業(yè)房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè)，也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經營商戶（如果有，項目的開發(fā)建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發(fā)建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設定市場目標前提下，商業(yè)房地產項目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產項目具有公共服務的特點，在具體規(guī)劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發(fā)商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業(yè)房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業(yè)房地產項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產的經營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式決定了其資產難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結束），而商業(yè)房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現(xiàn)資產增值。
商業(yè)物業(yè)的經營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發(fā)展的基礎，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。
6、高風險性
總體而言，商業(yè)房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經濟發(fā)展狀況，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益
城區(qū)形成和再發(fā)展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業(yè)網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。
關鍵詞:商業(yè)地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業(yè)地產運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。
商業(yè)地產運營構成研究
商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成
本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業(yè)地產運營主體構成
根據(jù)運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。
商業(yè)地產運營中的常用模式
地產開發(fā)商占主導地位
所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現(xiàn)。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。
萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。
但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。
商業(yè)運營商占主導地位
所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據(jù)商業(yè)地產運營的主導地位。表現(xiàn)在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。
頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
一、商業(yè)地產概述
1.商業(yè)地產簡介商業(yè)地產就是用于商業(yè)用途的地產，它區(qū)別于住宅地產和工業(yè)地產，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業(yè)地產是所有房地產類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產、商業(yè)和投資三個方面，同時又設計到開發(fā)商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業(yè)地產項目才有可能成功。商業(yè)地產項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產是指各種非生產性、非居住性物業(yè)，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業(yè)服務業(yè)經一個場所。而新俠義的商業(yè)地產則專指用于流通服務業(yè)經營用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業(yè)物業(yè)設置，而本文中所研究的商業(yè)地產主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產項目。
2.商業(yè)地產的特點商業(yè)地產的特點主要表現(xiàn)在投資大、收益期長、開發(fā)運營復雜、規(guī)劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業(yè)地產投資大，這主要是因為商業(yè)地產一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業(yè)地產的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產項目也直接導致投資成本的增加。商業(yè)地產項目還具有收益期長的特點，對于商業(yè)地產而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業(yè)地產項目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產項目可謂是所有地產形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產項目大多都是房地產大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經歷和雄厚的資金基礎。
商業(yè)地產項目開發(fā)運營復雜，因為商業(yè)地產在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調研，同時要當?shù)厝藗兊南M能力、消費偏好等進行調查，只有這樣在商業(yè)地產項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業(yè)地產在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產項目在規(guī)劃時要考慮的因素；最后，商業(yè)地產還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產運營者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產規(guī)劃設計難度大，這是因為現(xiàn)在商業(yè)地產項目競爭越來越大，商業(yè)地產開發(fā)者為了后期爭取更多的消費者，因此在規(guī)劃設計的過程中開始標新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿360廣場等，這些都成為一個地區(qū)的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環(huán)境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業(yè)地產規(guī)劃設計的難度，同時導致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產項目風險高，上述我們已經說過商業(yè)地產投資回收慢，需要經過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業(yè)地產項目。商業(yè)地產項目收益性強，雖然上述我們已經列舉了商業(yè)地產項目的種種風險，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產項目，就是因為商業(yè)地產項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業(yè)經營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現(xiàn)場去觀看去體驗。
二、商業(yè)地產與中小城市投資環(huán)境的關系
1.商業(yè)地產提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關的，商業(yè)地產前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當商業(yè)地產發(fā)展到一定階段后，又會對中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競爭發(fā)展力。首先，商業(yè)地產作為城市空間構成要素之一，上述我們已經說過，開發(fā)商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產項目會成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨特標志，對其他消費者產生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業(yè)地產有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環(huán)境的商業(yè)地產項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場不同的是，商業(yè)地產項目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環(huán)境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環(huán)境、消費者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產的消費環(huán)境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業(yè)地產舒適的購物環(huán)境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業(yè)地產項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環(huán)境。
2.中小城市投資環(huán)境促進商業(yè)地產發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經濟環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境和基礎設施條件等，而這些環(huán)境共同構成了一個有機的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經濟環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產的形成奠定了物質基礎?！皼]有經濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經濟基礎就沒有商業(yè)地產的發(fā)展。我國的商業(yè)地產發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經濟的飛速發(fā)展，在這個基礎上我國商業(yè)地產項目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經濟對于商業(yè)地產項目的重要性。第二，市場環(huán)境的提升，加快了我國商業(yè)地產發(fā)展的速度。改革開放后，我國經濟快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業(yè)地產項目有了發(fā)展的土壤并快速成長發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產規(guī)劃和建設的過程中，越來越多的商業(yè)地產項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業(yè)地產項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產品質。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發(fā)展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質量，而商業(yè)地產項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業(yè)地產的合理布局。商業(yè)地產項目對于基礎設施的要求較一般商業(yè)項目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業(yè)地產項目的印象，進而影響商業(yè)地產項目在區(qū)域內的發(fā)展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業(yè)地產項目已經具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎，而商業(yè)地產項目的發(fā)展又將促進中小地區(qū)城市建設更加完備的基礎設施建設。
三、中小城市商業(yè)地產投資環(huán)境評價方法
1.投資環(huán)境評價方法投資環(huán)境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內外的投資環(huán)境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數(shù)據(jù)包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產投資環(huán)境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產項目能夠形成互惠互利的關系。
2.商業(yè)地產投資環(huán)境評價方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評價方法，而商業(yè)地產的投資環(huán)境評價方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國內外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產與中小城市投資環(huán)境之間的關系。
四、結語
關鍵詞：消費力角度；商業(yè)地產項目；規(guī)模定位
隨著我國城市化進行的不斷推進，我國房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。加之市場經濟體系的多元化改革，商業(yè)房地產在地產行業(yè)中所占的比例逐漸加大，商業(yè)地產開發(fā)呈現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展狀態(tài)。在此發(fā)展背景下，商業(yè)地產項目的規(guī)模定位得到了行業(yè)越來越多的重視。從消費的消費能力出發(fā)，科學合理的商業(yè)地產項目規(guī)模定位，有利于保證商業(yè)投資的實效性，為商業(yè)地產開發(fā)商與投資商開發(fā)項目與資金投入的優(yōu)化發(fā)展提供依據(jù)，滿足市場發(fā)展與人們的日常需求?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產項目的規(guī)?；ㄎ?，我國理論界還沒有建立完善而系統(tǒng)的概述，因此對商業(yè)地產項目的規(guī)?；ㄎ坏奶接懪c分析具有重要現(xiàn)實意義。
一、相關概述分析
1.商業(yè)地產項目定位
商業(yè)地產是基于房地產開發(fā)與建設的基礎上，開發(fā)而建設的用于商業(yè)目的房地產。商業(yè)地產項目定位，則是在基于商業(yè)地產的基礎上，從對消費者進行調查到對市場宏觀環(huán)境、競爭環(huán)境以及商圈實際情況的綜合分析，再到設計符合消費者需求以及市場變化的商業(yè)地產產品的定位活動?？茖W、合理、準確的商業(yè)地產項目定位，是保證商業(yè)地產開發(fā)經濟性、實用性、科學性的重要影響因素，是商業(yè)地產開發(fā)與施工前期必不可少的準備工作。
商業(yè)地產項目規(guī)模定位是商業(yè)地產定位模式中的一種，重點在于對商圈規(guī)模、需求、供給、融資與管理能力等進行綜合考慮后進行商業(yè)地產開發(fā)，決定商業(yè)地產項目規(guī)模定位的主要因素在于運營能力、商圈、消費者及市場需求以及品牌。
2.消費力理論分析
所謂的“消費力”主要是指，消費者在基于自身收入情況、生理或心理需求、欲望以及觀念等因素影響的基礎上，利用消費資源與環(huán)境而產生的消費能力。由此可見，消費力是消費者在消費活動中的一種能力體現(xiàn)，在一定程度上受消費者自身因素、消費環(huán)境因素與材料因素的影響?！跋M力角度下的商業(yè)地產項目規(guī)模定位”中的消費力則主要是指商圈范圍內，消費者對于商業(yè)地產項目的需求以及消費能力。在新形勢下，消費力已成為影響商業(yè)地產項目經濟效益與開發(fā)力度等重要因素，是商業(yè)地產項目規(guī)模定位中重要的決定性因素。
3.商圈理論分析
商圈是規(guī)模定位中的核心決策因素之一，商業(yè)理論主要指在既定范圍內，圍繞商業(yè)商品和商業(yè)服務的中心區(qū)域向周圍擴散并對消費者具有一定影響性的區(qū)域。商業(yè)地產項目規(guī)模定位，需對商圈內的消費力進行全面分析，才能保證商業(yè)地產項目開發(fā)的成功率。
二、消費力角度下的商業(yè)地產項目規(guī)模定位
1.商業(yè)地產項目規(guī)模定位模型構建
第一，建立假設：首先，結合商業(yè)地產內涵以及商業(yè)地產項目規(guī)模定位主要內容，確立模型選用的規(guī)模定位類型。筆者選用單體規(guī)模定位類型，即定位一家商業(yè)店面的營業(yè)用地面積大小與空間容量。其次，在已知商業(yè)地產項目的商圈范圍內，進行消費者消費力相關信息調查、統(tǒng)計、整理與分析，并獲得所需信息（消費者數(shù)量、經濟收入與支出情況、知識水平等）。與此同時，對商業(yè)地產項目商圈范圍內，市場形態(tài)進行調研分析，明確商圈內行業(yè)類型與面積比例。
第二，基于假設構建模型：利用滲透率概念，探索消費者消費行為在商圈內商業(yè)地產項目中實現(xiàn)的概率，從而明確消費者的消費能力。滲透率，即指消費者依據(jù)本身以及家庭對商品實際需求的基礎上，產生的預期消費行為在服務產地具體體現(xiàn)的概率。與此同時，為降低市場調研中存在的誤差，可通過構建商圈吸引力數(shù)據(jù)模型，利用距離項目最近的同類項目所占機率，計算所需數(shù)值，并利用計算得出的數(shù)值替代滲透率，從而得出單體地產項目的營業(yè)面積。
2.商業(yè)地產項目規(guī)模計算
商業(yè)地產項目規(guī)模計算，是商業(yè)抵償項目規(guī)模定位中的重要環(huán)節(jié)，通常需對商業(yè)地產項目開發(fā)的可行性、單體項目規(guī)模區(qū)間以及商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間進行計算與分析，用以得出商業(yè)地產項目的規(guī)模定位，并保證其定位的全面性、準確性與科學性。其中，在對其商業(yè)地產項目開發(fā)可行性進行計算時，通常利用商業(yè)零售的飽和度以及商圈剩余體量進行分析與判斷，用以為商業(yè)地產項目開發(fā)的盈利能力以及項目規(guī)模提供理論支持；而單體項目規(guī)模區(qū)間計算，則是基于上述模型構建的基礎上，對商業(yè)地產項目的單體規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間進行的一種計算，用以明確商業(yè)地產商圈整體消費力的影響以及商圈核心項目消費力的影響作用；商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間，主要是基于模型計算與單個業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間計算的基礎上，分析并得出的基于消費力角度下的最佳商業(yè)地產項目規(guī)模。
3.商業(yè)地產項目規(guī)模定位可行性建議
基于上述分析，在進行商業(yè)地產項目規(guī)模定位時，可從以下幾個方面出發(fā)，提升商業(yè)地產項目規(guī)模定位的準確性、科學性與實效性。
首先，商業(yè)地產項目開發(fā)商以及投資商在進行商業(yè)地產項目規(guī)模定位時，應注重消費者的消費能力。從消費力的角度對商業(yè)地產定位進行思考與規(guī)劃，結合調研與分析結果，確立商業(yè)地產項目商圈規(guī)模、地產項目屬性、商品性質以及供給量，用以保證商業(yè)地產定位的科學性、規(guī)范性、合理性。
其次，在基于消費力角度的基礎上結合商圈理論，對商業(yè)地產項目的規(guī)模定位進行檢驗與細化，包括商業(yè)地產項目中心區(qū)域（經濟區(qū)域）的確立，商業(yè)地產商圈的大小、承載能力和擴建能力，從而進一步推動商業(yè)地產項目規(guī)模定位的有效發(fā)展。
此外，結合商圈理論、消費者理論、相關概述以及實際模型與計算，構建商業(yè)地產項目規(guī)模定位模型，并給予全面、準確計算與探討，從而提升商業(yè)地產項目規(guī)模定位的科學性、可信性和穩(wěn)定性。從而改善現(xiàn)階段商業(yè)地產項目開發(fā)的滿目性現(xiàn)象，改善商業(yè)地產發(fā)展環(huán)境。
三、結論
總而言之，消費力對商業(yè)地產項目規(guī)模定位具有一定的影響作用，在進行商業(yè)地產開發(fā)過程中，應對消費者消費能力以及影響消費能力的因素（城市規(guī)劃、競爭情況、消費者收入水平等）進行調研與分析，用以保證商業(yè)地產項目規(guī)模定位的準確性、全面性、科學性。與此同時，由于規(guī)模定位是一個相對復雜的過程，因此，在進行規(guī)模定位時，應對其他影響進行分析與確立，從而提升商業(yè)地產項目規(guī)模定位的有效發(fā)展，增強地產項目開發(fā)的成功率。
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關鍵詞：商業(yè)地產；投資風險；經營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：
商業(yè)地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產項目，規(guī)?？蛇_幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。
商業(yè)地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產更加強調和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經營的產品。追求的是開發(fā)商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。
1 地產投資風險分析
1.1行業(yè)本身存在的風險
從商業(yè)地產行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產要價過高；四是商業(yè)產權過于多樣化；五是經營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產發(fā)展中，還存在一系列的認識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產必賺錢；二是投資商業(yè)地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產的開發(fā)模式是商業(yè)地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業(yè)地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。
1.2政策法規(guī)風險
一個商業(yè)地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠等于零，所以政策法規(guī)風險永遠是第一的。政策法規(guī)風險就是指商業(yè)地產項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。
城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產項目也要符合商業(yè)網點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網點規(guī)劃必然要將市政建設向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產項目只有符合商業(yè)網點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產項目地方性政策法規(guī)的風險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產項目的影響。
1.3 選址風險
一個商業(yè)地產項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產項目的運營成敗產生影響。
一個商業(yè)地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規(guī)劃設計風險
商業(yè)地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業(yè)地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現(xiàn)象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產項目引上了一條高風險之路。因為規(guī)劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經營問題。由于規(guī)劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業(yè)地產項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設計風險。
1.5 銷售風險
商業(yè)地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質和經營者的利益，因而商業(yè)地產的銷售風險也必將是商業(yè)地產項目中應著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風險
商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業(yè)地產項目都應在規(guī)劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產項目操作中的“短板“。
1.7 經營風險
商業(yè)地產項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業(yè)地產項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業(yè)地產項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。
1.8 資金風險
