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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)考察報告，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
為學(xué)習(xí)借鑒加拿大城市規(guī)劃與建設(shè)管理先進經(jīng)驗，4月10日至30日，以××市人民政府市長劉希平為團長的"浙江省城市規(guī)劃與建設(shè)管理培訓(xùn)團"，成員除來自××市以外，還有臺州、紹興、嘉興、金華、衢州、舟山市的政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)（規(guī)劃）局長，在加拿大進行了為期二十一天的考察培訓(xùn)活動。此次學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動得到國家外國專家局和省人事廳的高度重視，浙江省外國專家局和國家外專局駐加拿大代表處負責組織實施。范文搜版權(quán)所有
在加考察培訓(xùn)期間，培訓(xùn)團先后訪問了多倫多、蒙特利爾、京士頓、溫哥華等加拿大主要城市，重點考察了城市古街區(qū)市政中心、中央商務(wù)區(qū)及規(guī)劃區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施及人居環(huán)境建設(shè)和發(fā)展情況，聽取當?shù)卣賳T及城市規(guī)劃和管理專家的介紹，并就城市規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)問題進行了座談和討論。培訓(xùn)團一行受到蒙特利爾、京士頓、溫哥華等市政府的高度重視，蒙特利爾市市長熱拉爾·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士頓市市長哈維·羅森（harveyrosen）、溫哥華市副市長施民信（timsteveon）與培訓(xùn)團全體成員進行了熱情交流。
培訓(xùn)團還訪問了加拿大多倫多大學(xué)、瑞爾森大學(xué)、麥吉爾大學(xué)、女王大學(xué)、bc大學(xué)等著名學(xué)府，聆聽知名教授和專家的講座。傳承英、法文化和體現(xiàn)北美區(qū)域特點的加拿大，在規(guī)劃理念的人本性、程序的民主性、實施的可持續(xù)性、建筑設(shè)計的藝術(shù)性等方面給學(xué)員留下了深刻的印象。通過培訓(xùn)、考察，培訓(xùn)團成員普遍感到開闊了視野，拓寬了思路，豐富了知識，增強了自覺堅持科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、全面建設(shè)美好家園的信心。
一、重視生態(tài)環(huán)境是城市規(guī)劃建設(shè)的首要目標
加拿大國土遼闊，自然環(huán)境優(yōu)越，當我們乘坐的飛機越過加拿大領(lǐng)空時，首先映入我們眼簾的是，藍天、碧海、雪山、森林。然而在實地考察過程中，我們不僅贊嘆加拿大國土優(yōu)美的自然生態(tài)大環(huán)境，更敬佩近百年來歷屆城市政府對城市生態(tài)環(huán)境的高度重視。所到的每個城市分布著無數(shù)的城市公園、街頭綠地、小區(qū)綠地。在風景如畫、森林環(huán)抱的濱海城市溫哥華市中心的史丹利公園（stanleypark）里，竟然還完好地保留有大片的原始森林。在經(jīng)濟發(fā)達、寸土寸金的多倫多市中心區(qū)，仍建有許多供人休憩的街頭綠島、小片綠地。城市政府不僅重視生態(tài)環(huán)境的保護，而且對環(huán)境建設(shè)的投入也非常重視。如多倫多市一個舊磚廠原想搞商業(yè)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)，但市政府與業(yè)主多次協(xié)商、談判，力勸業(yè)主放棄房地產(chǎn)開發(fā)，買下這片土地，認真規(guī)劃，多方籌資，逐步改造成一個綠樹常青（evergreen）的環(huán)境保護游覽基地。在女王大學(xué)約翰（johnmeligrana）教授陪同我們考察的京士頓郊區(qū)的別墅小區(qū)，不僅考慮生活污水處理，而且還將雨水收集到蓄水池，經(jīng)生物處理后排放到河流。在京士頓湖濱一家工業(yè)企業(yè)搬走后，原廠區(qū)的土地經(jīng)翻新等技術(shù)處理后才允許搞房地產(chǎn)開發(fā)。在城市公園里，到處可見人與和平鴿、小松鼠追逐游嬉，融為一體，好一幅人、自然、動物和諧共存的畫卷。
營造環(huán)境可改善生存條件，提升土地價值，集聚人氣，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升城市競爭力。女王大學(xué)規(guī)劃建筑學(xué)院院長、國務(wù)院特聘外籍專家梁鶴年教授說得好，如果沒有紐約中央公園，就不會有曼哈頓周邊高樓的價值連城，甚至不會有紐約在世界的國際金融經(jīng)濟中心地位。冷靜分析，放眼國際國內(nèi)特別是浙江省的區(qū)域背景，××最大的優(yōu)勢就是生態(tài)環(huán)境，××市是中國生態(tài)示范區(qū)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量第一市，慶元縣是中國環(huán)境質(zhì)量第一縣。環(huán)境就是生產(chǎn)力，環(huán)境是××實現(xiàn)跨越發(fā)展的資本。我們一定要更加清醒，更加執(zhí)著，堅定信心，采取有力措施，保護好、改造好大自然賦予××的這片大好生態(tài)環(huán)境。與此同時，我們要順應(yīng)時展潮流，不僅要認真保護好自然環(huán)境、尤其是城市周邊的森林公園；更重要的是按照建設(shè)最佳人居城市的要求，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理好城市，近期要建設(shè)好江濱公園，改造好城市內(nèi)公園--萬象山公園，有計劃改造好街頭綠地、小區(qū)綠地，營造優(yōu)美的城市小環(huán)境，把××建設(shè)成為國家級園林城市、山水城市、生態(tài)城市、宜居城市。
二、堅持以人為本是城市規(guī)劃建設(shè)的首要理念
工程管理質(zhì)量對于房地產(chǎn)工程，具有非常關(guān)鍵的影響。選擇合理的工程管理模式，發(fā)揮出工程管理的實際效果，有助于壓縮施工成本、加快施工效率、保障工程施工質(zhì)量，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高速的發(fā)展。
二、房產(chǎn)企業(yè)常用的工程管理模式
（一）項目管理進行委托的模式
以國際慣例來看，在房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作委托給其他機構(gòu)負責管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于業(yè)主身份。具體來看，項目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢公司達成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產(chǎn)企業(yè)自己負責，咨詢公司僅向房地產(chǎn)企業(yè)提供咨詢服務(wù)；其二是全權(quán)委托模式，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，全部交由咨詢機構(gòu)來負責管理；其三是房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，委托給業(yè)務(wù)咨詢機構(gòu)，然后在項目管理實際工作的開展中，由咨詢機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員共同進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)方面的工作人員，需要在業(yè)務(wù)咨詢機構(gòu)方面的項目經(jīng)理的指導(dǎo)下，進行具體工作。
（二）施工的任務(wù)進行委托的模式
這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)通過招標的形式，將施工任務(wù)委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務(wù)后，又會根據(jù)施工任務(wù)的需求，再與其他施工單位進行合作，將施工任務(wù)分擔給其他施工單位來負責管理；其二是在房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位之間，加設(shè)一步環(huán)節(jié)，即由多家施工企業(yè)聯(lián)合組成的合作組織，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)將施工任務(wù)委托給合作組織，再由合作組織將施工任務(wù)合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產(chǎn)企業(yè)選?窀?加合理的施工單位，從而促進施工效率和工程管理質(zhì)量的提升。其三就是由房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)直接分發(fā)給不同施工企業(yè)，而無須借助承包單位以及合作機構(gòu)的人力資源，這種模式可以有效增加房地產(chǎn)企業(yè)對于施工任務(wù)的管理效率。
（三）設(shè)計任務(wù)進行委托的模式
房產(chǎn)工程的設(shè)計任務(wù)，常見的委托方式有兩種。房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計任務(wù)委托給某個獨立的設(shè)計機構(gòu)、或由多個設(shè)計機構(gòu)聯(lián)合組成設(shè)計組織，然后由設(shè)計合作組織，根據(jù)設(shè)計任務(wù)的實際需求，分配給摸個或多個具體設(shè)計機構(gòu)來完成；其二是房地長企業(yè)直接將設(shè)計任務(wù)委托給設(shè)計機構(gòu)，而無須再經(jīng)過中間的組織機構(gòu)這一環(huán)節(jié)。
（四）項目總承包模式
項目總承包模式可以理解為，房地產(chǎn)企業(yè)將工程項目對外承包給施工單位，其中包含采購、設(shè)計、施工等所有工程環(huán)節(jié)，承包內(nèi)容既可以所有工程環(huán)節(jié)，也可以是其中某一部分施工環(huán)節(jié)。而承包方只能夠是一個單獨的施工單位。具體來看，項目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：
其一是設(shè)計―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規(guī)定范圍內(nèi)，完成工程的設(shè)計以及施工環(huán)節(jié)，在此過程中，施工單位還應(yīng)當確保工程造價、施工進度符合房產(chǎn)企業(yè)的要求，同時，施工單位還要保障施工安全與工程質(zhì)量；其二是設(shè)計采供―采購―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場工程的設(shè)計以及施工環(huán)節(jié)以外，還要負責施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價、施工進度、工程質(zhì)量等，符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求?？偟膩碚f，項目總承包模式能夠?qū)崿F(xiàn)工程設(shè)計與施工環(huán)節(jié)的有效連接，進而加強對工程項目的管理效果，壓縮施工成本為房產(chǎn)工程增值。
（五）物資采購模式
在國際范圍內(nèi)，物資采購環(huán)節(jié)的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)安排專職人員，負責對于物資采購環(huán)節(jié)的管理；其二是房地產(chǎn)企業(yè)在于承包單位協(xié)商后，共同指定物資的供應(yīng)商；其三是在房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)承包給施工單位后，由施工單位自行負責對于物資采購工作的管理。[1]
三、加強房產(chǎn)企業(yè)工程管理的對策
（一）選擇優(yōu)秀的施工團隊
施工團隊的工作效率和施工質(zhì)量，對于房產(chǎn)工程的質(zhì)量具有非常重要的影響。具體來看，一個優(yōu)秀的施工團隊，能夠?qū)κ┕がF(xiàn)場加以嚴謹?shù)目辈?，向房地產(chǎn)企業(yè)提供全面且詳細的考察報告，并保障報告的真實性和準確性，而且會在地下管線等設(shè)施處作出明確的標記，為施工環(huán)節(jié)做好基礎(chǔ)準備工作；另外，優(yōu)秀的施工團隊還能夠全面且詳細的記錄房屋的各項數(shù)據(jù)，在房屋設(shè)計階段做好結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在確保工程質(zhì)量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費；除此之外，能夠從施工準備階段到工程驗收階段，全面保障工程質(zhì)量和人身財產(chǎn)安全，提升工程管理效果。[2]
（二）選擇合理的工程管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理工作中，要結(jié)合企業(yè)自身情況，并遵循標準化、規(guī)范化原則，建立完善的工程管理制度，對企業(yè)管理流程及標準作出規(guī)定，從而做到對工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監(jiān)督管理人員對工程設(shè)計、采購、施工等環(huán)節(jié)加以全面且嚴格的監(jiān)督，確保房產(chǎn)工程能夠高質(zhì)高效的開展。在此基礎(chǔ)上，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當組建戰(zhàn)略合作同盟，建立與各施工單位、投資機構(gòu)、監(jiān)管機構(gòu)的合作關(guān)系，并加強相互之間的信息交流與溝通，并對供貨商加以考察，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的合作伙伴。[4]
（三）加強工程管理力度
工程管理不能僅停留在理論層面，還應(yīng)從具體的工程環(huán)節(jié)著手，加強工程管理力度，確保房產(chǎn)工程的高質(zhì)高效完成。在隊伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責任，對施工人員進行安全教育，督促施工人員按照施工進度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質(zhì)量，應(yīng)選用優(yōu)質(zhì)材料，并對材料的采購數(shù)量和使用數(shù)量加以嚴格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎(chǔ)準備工作，加快施工高效率的同時，還有助于壓縮施工成本。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：開發(fā)；招投標；存在形式；程序；問題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
房地產(chǎn)開發(fā)公司工程招投標中存在許多問題，關(guān)于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關(guān)系的管理等問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程招、投標的基本形式
房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的模式基本上都采用招標的形式，合理低價中標?；旧习ㄒ韵聨追N確定中標單位的方式：
1.公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；
2.詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經(jīng)過簡單比選后確定供應(yīng)商；
3.直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.壟斷環(huán)境下的采購或沿用前期供應(yīng)商等），直接與某一供應(yīng)商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；
4.戰(zhàn)略招標，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團規(guī)?；瘍?yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設(shè)備進行集團同意戰(zhàn)略招標的模式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程采用招投標模式的內(nèi)容一般包括：
1.前期工程：包括前期設(shè)計.咨詢.勘察測繪.監(jiān)理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；
2.建筑安裝工程：包括基礎(chǔ)工程.總承包施工工程.精裝修工程.外立面工程.門窗工程.給排水工程.采暖工程.通風空調(diào)工程.電梯及裝修工程.強電.弱電.消防.燃氣.夜景照明工程等；
3.基礎(chǔ)設(shè)施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程.給水工程、電信工程.數(shù)字電視工程；
配套設(shè)施工程：配套學(xué)校.幼兒園.居委會等工程；
物業(yè)前期服務(wù)類工程：物業(yè)服務(wù)單位招標等；
房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的程序。
三、招標程序包括：
1.招標計劃階段：根據(jù)項目經(jīng)營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，
2.招標準備階段：
（1）進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應(yīng)根據(jù)工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應(yīng)商里選擇，或者通過考察來增加新的供應(yīng)商。對于供應(yīng)商信息庫現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應(yīng)商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應(yīng)商應(yīng)進行考察?？疾炜赏ㄟ^書面文件審核.實地考察或二者結(jié)合的方式進行，負責寫成考察報告。
（2）確定合同形式.編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
a.施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
b.當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應(yīng)盡量對措施費項目進行包干；
c.當采用費率招標時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務(wù)費等的計價方式；
d.當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內(nèi)，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
招標文件通常包含投標須知.技術(shù)要求.商務(wù)要求.投標格式.工程量清單.招標圖紙等相關(guān)資料。必須準備齊全，前后呼應(yīng)，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標文件
在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產(chǎn)公司項目內(nèi)部，必須對這些資料進行詳細的審核。
3.招標實施階段；
包括發(fā)放招標文件.踏勘及答疑.回標.開標.評標（技術(shù)標評標.商務(wù)標評標）.定標.合同簽訂
4．合同簽訂階段
包括發(fā)放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。
四、招投標過程中存在的主要問題
房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是一個很重要的一環(huán)，同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風險可控要求較大的一環(huán)，中間過程繁瑣而且復(fù)雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：
1.招標的時間緊
要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，
2.成本制約要求很高
開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標金額，經(jīng)常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質(zhì)量也得跟上去，優(yōu)質(zhì)低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質(zhì)。
3.往往不具備整套完善的施工圖
招標時間緊，設(shè)計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預(yù)售的節(jié)點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設(shè)計圖.甚至是方案設(shè)計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。
開發(fā).設(shè)計.招標穿行甚至是邊設(shè)計邊施工邊辦理相關(guān)施工前期申請手續(xù)的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質(zhì)量，為以后的實施帶來很多隱患。
4.如何解決存在的問題---相應(yīng)的對策分析
（1）給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復(fù)雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；
（2）對于招標入圍單位進行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
（3）施工設(shè)計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設(shè)計充分的溝通；
（4）盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；
（5）對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；
（6）前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內(nèi)耗；
（7）房產(chǎn)公司內(nèi)部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內(nèi)部控制要嚴格，做到公正的評標。
參考文獻：
邯鄲冶鐵史簡述
由恩格斯的論述來理解社會主義
邯鄲市縣級政府法治建設(shè)指標體系及其實施機制研究——以永年為例
影響和制約邯鄲公路建設(shè)地方問題的思考
人力資源管理風險預(yù)警分析及其對策
基于灰色系統(tǒng)理論的金融人才需求預(yù)測
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淺談如何提高學(xué)生的俄語寫作能力
制圖課堂教學(xué)方法探析
在古箏基礎(chǔ)訓(xùn)練中使學(xué)生掌握好"放松手型"
太極拳在高校的發(fā)展
全民健身與草根體育參與的社會學(xué)分析
建立檔案、圖書、情報一體化信息中心之我見
圖書館信息資源整合模式分析
基于library2-0技術(shù)的圖書館信息服務(wù)創(chuàng)新
兩年以上工作經(jīng)驗 | 男 | 25歲（1986年1月2日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [1年8個月]
公 司：XX建筑有限公司
行 業(yè)：建筑/建材/工程
職 位：工程經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
?！I(yè)：土木工程
學(xué) 校：北京建筑工程學(xué)院
自我評價
本人土木工程本科畢業(yè)，非常熱愛建筑工程這一行業(yè)，對房屋建筑中的現(xiàn)場管理，施工以及放樣等工作有豐富的實踐經(jīng)驗。多年來參與現(xiàn)場施工過程，使自己掌握了不少現(xiàn)場實際的管理和工作經(jīng)驗。誠實守信，吃苦耐勞，有良好的溝通能力，樂于助人。對工作有較強的適應(yīng)能力，勤于實踐，善于創(chuàng)新。
求職意向
到崗時間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 建筑/建材/工程
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 工程經(jīng)理
工作經(jīng)驗
2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8個月 ]
所屬行業(yè)： 建筑/建材/工程
工程部 工程經(jīng)理
1、負責前期工程相關(guān)報建工作；
2、負責相關(guān)參建單位的協(xié)調(diào)工作；
3、負責項目的綜合管理工作；
4、負責相關(guān)配套工程的協(xié)調(diào)工作；
5、負責政府相關(guān)職能部門（規(guī)劃、綠化、人 防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、消防、白蟻、安質(zhì)監(jiān)、檔案館等）的溝通協(xié)調(diào)工作；
6、負責決算的審計工作；負責工程竣工驗收相關(guān)工作；負責物業(yè)進場交接工作。---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2011 /7：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [ 2年]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
工程部 結(jié)構(gòu)/土木/土建工程師
1、協(xié)助項目負責人完成項目部的周報、月報、季報的PPT匯報工作，及項目部日常管理工作；
2、負責工程項目實施過程中工程質(zhì)量、安全、進度等實時控制與監(jiān)督，主要負責土建施工的監(jiān)督與管理；
3、協(xié)調(diào)與施工總包、各分包、監(jiān)理單位之間的關(guān)系。對參與工程項目各方進行合理、有效的管理與協(xié)調(diào)、督促工作，以保證工程建設(shè)的質(zhì)量、進度、成本、安全等目標的實現(xiàn)；
4、負責土建圖紙的審核，督促設(shè)計單位按要求對圖紙進行修改和完善；
5、負責招標工作，配合集團成本部、材料部等進行標底和投標邀請書的編制，整理招標工程圖紙答疑，審核投標文件，參與施工、監(jiān)理單位等供方考察，負責整理考察報告，提出合理建議。負責整理評標、決標報告。草擬土建專業(yè)相關(guān)合同條款；
6、審核施工單位的相關(guān)施工計劃，施工組織設(shè)計及施工方案，技術(shù)措施，施工交底等，并編制甲供材料、設(shè)備采購清單及進場計劃，并跟蹤計劃執(zhí)行情況；
7、審核土建專業(yè)的工程變更，處理施工單位提出的工程變更聯(lián)系單的簽證工作，并按程序進行批審落實。經(jīng)辦施工進度款，出具工程結(jié)算核定意見，辦理結(jié)算單和竣工結(jié)算等。
教育經(jīng)歷
2005 /9--2009 /6 北京建筑工程學(xué)院土木工程 本科
證書
2007/6 大學(xué)英語六級
2006/12 大學(xué)英語四級
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
當前國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目招投標已經(jīng)成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產(chǎn)項目招投標在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標采購關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產(chǎn)項目招投標工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)項目招標投標的特殊性
1、房地產(chǎn)項目招標投標工作的內(nèi)容間歇重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)招標投標工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標部門）開發(fā)不同的房產(chǎn)類型項目，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項目的招標投標工作內(nèi)容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內(nèi)容會有間歇性的循環(huán)。例如，每一個項目都會遇到監(jiān)理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
2、房地產(chǎn)項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產(chǎn)項目之所以成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因為房地產(chǎn)項目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計到施工工藝，從原材料到機電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產(chǎn)項目中的各個領(lǐng)域。常常一個房地產(chǎn)項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產(chǎn)項目不同于其它產(chǎn)業(yè)的一大特點。
二、房地產(chǎn)項目招投標管理中的問題分析
1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、工程、技術(shù)、造價等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)
招標公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級、業(yè)績要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報名；要求企業(yè)或項目經(jīng)理必須具有嚴苛的類似工程業(yè)績方可報名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎業(yè)績方可報名等等。在編制資格預(yù)審文件時，條件設(shè)置過高，有針對性地設(shè)置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對未通過資格預(yù)審的投標人不予解釋原因。
3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊
招標和造價咨詢機構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項目過多，既增加了工程現(xiàn)場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。
4、招標工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠
作為房地產(chǎn)項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當前，一些房地產(chǎn)項目招標投標工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。
三、健全和完善房地產(chǎn)項目招投標管理的對策
1、建立和完善相關(guān)招標制度與流程
招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應(yīng)在招標機構(gòu)內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作。
投標單位的選擇直接影響到招標工作的質(zhì)量。建議每次招標都應(yīng)有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質(zhì)審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質(zhì)審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。
所有與招標工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優(yōu)惠報價都應(yīng)該采用信封密封，最后統(tǒng)一開標，避免詢標過程中的價格外泄。
各單位的投標文件、評標過程、未發(fā)放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發(fā)部、工程管理部各保留一本。
項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關(guān)會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。
2、招標方式選擇的多樣性
各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結(jié)合具體工程的復(fù)雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導(dǎo)致不能按時竣工或者降低工程質(zhì)量。
為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經(jīng)公司招標小組研究后實施。
下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產(chǎn)品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設(shè)備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統(tǒng)一技術(shù)標準或設(shè)備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。
3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調(diào)低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質(zhì)上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產(chǎn)項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結(jié)算”的結(jié)果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應(yīng)當對這部分內(nèi)容均相需相當關(guān)注。
如何避免或減少這種情況的發(fā)生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統(tǒng)一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規(guī)范化，確保各投標人投標報價格式的統(tǒng)一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發(fā)標前應(yīng)自行或委托專業(yè)咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復(fù)查，尤其對土石方工程等容易發(fā)生工程量變化的分項工程應(yīng)予以重點審查。（3）深化設(shè)計，減少設(shè)計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設(shè)計單位的管理和設(shè)計監(jiān)理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質(zhì)量，盡量規(guī)避設(shè)計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調(diào)整報價。
結(jié)束語
房地產(chǎn)市場的招標投標是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟效益上發(fā)揮巨大的推動作用。
參考文獻
[1] 薛金泉.房地產(chǎn)項目招投標中的問題及解決方案[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010，(08).
新建村是緊鄰富海石化的一個有900多人的小村子，村里最近的一戶人家距離富海僅150米左右。與工廠為鄰的日子里，最讓村民們難以忍受的是刺鼻的氣味，他們甚至在做農(nóng)活時都戴著口罩。村民張建芝、茍玉訓(xùn)等人告訴本刊記者，2012年，這個村就有5個人死于癌癥。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山東省立醫(yī)院確診為腺性肺癌。醫(yī)生告訴他，已經(jīng)不能做手術(shù)了，只能靠藥物維持生命。“以前村里得癌癥的人可沒有這么多?！逼浼覍傧颉恫t望東方周刊》記者說，他們認定這與化工廠有關(guān)，但難以拿出確切的因果證據(jù)。
越淘汰越多
富海石化正式的名稱是東營華聯(lián)石油化工廠有限公司，隸屬于富海集團，所以人們一般都叫它富海石化。
富海集團成立于1998年3月，是當?shù)刈畲蟮木C合型民營企業(yè)，公司注冊資本金1億元，主要從事貨物運輸、石油化工、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。
從衛(wèi)星地圖上測量，富海石化被新建、大學(xué)堂、北屋子等村包圍，甚至不能滿足1987年版國家標準的煉油廠最低的衛(wèi)生防護距離要求。根據(jù)2010年某央企調(diào)研組對山東地煉的考察報告，富海有兩套常減壓裝置，一套30萬噸，一套120萬噸。
按照2011年的新產(chǎn)業(yè)政策，200萬噸以下都屬于應(yīng)該淘汰的產(chǎn)能。然而，在查不到任何環(huán)評公示和批文的情況下，富海的網(wǎng)站上如今已顯示，該企業(yè)的原油加工能力是500萬噸/年。這就不在應(yīng)該被淘汰的企業(yè)之列。但是，即便是擴能，500萬噸也是限批的落后產(chǎn)能，不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。
富海只不過是山東小地煉的一個常規(guī)案例。
勝利油田一位職工告訴《瞭望東方周刊》，從上世紀90年代開始，國家就說要清理整頓地煉，淘汰落后產(chǎn)能，但現(xiàn)實的情況卻是“越整頓越多”。大家紛紛擴能以避免被淘汰。如今山東數(shù)十家小煉油廠的總產(chǎn)能大數(shù)已經(jīng)上億，比五六年前翻了一番。按理說，煉油是國家高度控制的產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該出現(xiàn)這些亂象。而這些小企業(yè)大多與地方政府、國有石油公司之間有說不清道不明的關(guān)系，能夠通過各種渠道拿到原油配額，甚至通過灰色途徑獲得原油。
環(huán)保部一位化工專家向《瞭望東方周刊》介紹，地煉得不到很好的監(jiān)管和控制，帶來的環(huán)境問題更為嚴峻，不僅是生產(chǎn)過程中對當?shù)氐沫h(huán)境影響很大，而且他們生產(chǎn)出來的油品質(zhì)量很難保證，這些油流入市場之后，進一步造成大氣污染，危害人的身體健康。
根據(jù)某央企調(diào)研組2010年的考察報告，這些小煉油企業(yè)普遍開工不足，常減壓裝置低負荷開車或者停車，維持80%以上負荷運轉(zhuǎn)的只有少數(shù)幾家有配置資源或者中海油控股、中石油參股的企業(yè)。更為嚴重的是，有許多企業(yè)根本不具備煉汽柴油的資質(zhì)，卻違規(guī)生產(chǎn)，開不出汽油發(fā)票，于是在銷售過程中就只能開給買家燃料油或者其他類型的發(fā)票。
產(chǎn)業(yè)政策的“彈性”
為什么國家要不斷提高原油一次性加工能力的準入要求？通俗的解釋是：一套1000萬噸/年的裝置產(chǎn)生的污染小于兩套500萬噸/年的裝置，小于4套250萬噸/年的裝置，而生產(chǎn)成本高低的排序則倒過來。
但在現(xiàn)實中，產(chǎn)業(yè)政策卻往往約束不了行業(yè)的發(fā)展，這不僅有企業(yè)的原因，也有相關(guān)管理部門“放水”的原因。不僅是民營企業(yè)，央企也有這樣的例子。
2013年，為了給100萬噸乙烯和60萬噸PX提供原料，中石化海南煉化計劃要擴大煉油產(chǎn)能，新建一套500萬噸/年的常減壓裝置。這在審批階段就引來環(huán)保部門的質(zhì)疑，因為新批500萬噸/年的常減壓已經(jīng)不符合2011年出臺的產(chǎn)業(yè)政策。
隨后，海南省工業(yè)和信息化廳向有關(guān)部門求助，有關(guān)部門于2013年1月15日給出發(fā)改辦產(chǎn)業(yè)[2013]121號復(fù)函，以文件形式為這個項目的合理性作出解釋。該文件中說：
「關(guān)鍵詞典當，融資，監(jiān)管，立法
引言
在我國，典當作為一種輔的融資手段已成為銀行業(yè)務(wù)有效和必要的補充，也為中小提供了一種融資新渠道。另一方面它作為業(yè)中的邊緣行業(yè)，又很容易被忽略。在其發(fā)展初期出現(xiàn)失控，過濫現(xiàn)象，高息攬儲、高利貸等違法行為時有發(fā)生；在這種情況下，國家加強了監(jiān)管，但由于法律監(jiān)管過嚴和立法中存在的一些問題，又嚴重限制了它的進一步發(fā)展。
一、典當法律關(guān)系的實質(zhì)分析
傳統(tǒng)所稱的典當，實際上是指“當”，是一種設(shè)定質(zhì)權(quán)的行為，稱為營業(yè)質(zhì)，不同于一般的質(zhì)權(quán)和典權(quán)。2001年新的《典當行管理辦法》出臺后，典當行管理辦法第三條規(guī)定：本辦法所稱典當，是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。由此可見我國現(xiàn)在的典當行是以實物占有轉(zhuǎn)移的形式為企業(yè)和個人提供質(zhì)押或抵押貸款的特殊金融企業(yè)。其典當業(yè)務(wù)，簡單來講，是一種以質(zhì)押為條件的貨幣借貸，因為增加了房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)，又多一層抵押貸款關(guān)系?？梢姡F(xiàn)今的典當已經(jīng)淪為一種質(zhì)押貸款，喪失了傳統(tǒng)的營業(yè)質(zhì)的特征。
二、典當?shù)娜谫Y功能
近幾年，由于銀行資本存在的風險機率的日益加大和金融危機的觸角不斷延伸，使世界各國的典當融資業(yè)務(wù)進一步興旺起來。典當為一種非主流融資渠道，與銀行相比，主要有以下特點：
1.其融資對象主要是中小企業(yè)和個人。主要是為了滿足他們的急需，是他們頗有保證的資金來源。中、小企業(yè)改革、改制資本有限，實力不足，從商業(yè)銀行申請借貸極為不易。但為生存計，這些中、小企業(yè)又必須使資本加快周轉(zhuǎn)，從而增強改革、改制的信心。因而，一旦資金出現(xiàn)缺口，他們就可以求助于典當。在歐美國家和我國地區(qū)，往往會有這種情形，中、小企業(yè)于春季典當冬季之剩余貨物，將當款用于置辦夏季貨物；再于秋季典當夏季之剩余貨物，將當款用于置辦冬季貨物。一年四季，押新贖舊，循環(huán)往復(fù)，維待生計。若中、小企業(yè)急需調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或生產(chǎn)能力，也可求助于典當行，辦理大宗物資和生產(chǎn)設(shè)備的質(zhì)押業(yè)務(wù)。（石光華：《從多棱角看典當業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）
2.較之銀行更方便快捷，而且能省去人情之苦。對放款對象毫不挑剔，不憑親疏遠近、也不論與當戶的行政干系來決定當本、利息，而是根據(jù)當物的成色高低、價值大小來展開業(yè)務(wù)。這就使所有當戶深感便利。，我國商業(yè)銀行大多采用信用放貸、多不貸于個人。即便是消費信貸，質(zhì)物要求也非常人所能達到，不貸小額。至于中、小銀行，其懾于風險，放款對象大都固定，認人認門。而典當行對此一般都能做到隨來隨當，這相對于商業(yè)銀行信用貸款的嚴格的審貸流程要寬松得多。（石光華：《從多棱角看典當業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）就拿房屋典當業(yè)務(wù)來講，和銀行相比，房屋典當中間環(huán)節(jié)少，放款速度快，很適宜用于居民應(yīng)急典當。按照規(guī)定，業(yè)主只需將產(chǎn)權(quán)證和身份證等相關(guān)證件提供給典當行，并和典當行一起在當?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)評估和抵押登記，簽訂典當協(xié)議后，就可以拿到當金了，典當款項的用途不受限制。而銀行的抵押貸款只能用于一定范圍內(nèi)，銀行對此要予以監(jiān)督，用途不當或挪作它用，銀行有權(quán)收回進行信貸制裁。同時，到銀行辦理房屋抵押貸款的程序較復(fù)雜，比如申請、審批、對貸款人作細致的信用評估等（王亞妮：《典當新話-老行變成投資新寵》，載新華網(wǎng)2003-10-29.）
3.典當行的另一大特點就是安全性高，從商業(yè)來考察，這一特點應(yīng)該是其最大經(jīng)營特點。典當業(yè)不僅能成功規(guī)避金融風險，而且也是安全性較高的、特殊的融資機構(gòu)。因其采取抵押放款，信用風險可以得到一定的預(yù)防和抑制；同時，又因其資本來源并非儲戶，所以也不怕擠兌風潮，融資安全得到了比較充分的保障。（石光華：《從多棱角看典當業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）
三、我國典當融資所面臨的法律問題
（一） 典當行的立法體系和監(jiān)管體制不夠完善。
典當行發(fā)展初期沒有進行行業(yè)立法，各部門職責不明確，監(jiān)管不力。1996年，人民銀行《典當行管理暫行辦法》，形成以人民銀行為主，公安、工商為輔的監(jiān)管體制。但由于出臺倉促，《暫行辦法》與典當行業(yè)的發(fā)展還有不少不相適應(yīng)的問題。2001年，典當行監(jiān)管職責移交國家經(jīng)貿(mào)委，后者制定并頒布了《典當行管理辦法》（以下簡稱“辦法”），與前者相比“辦法”有了新的突破：減少了審批環(huán)節(jié)；降低了注冊資本，取消了股本限制；擴大了經(jīng)營范圍，明確規(guī)定可以經(jīng)營財產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)；可以從銀行貸款，允許負債經(jīng)營；可以設(shè)立分支機構(gòu)等。（侯云春：《貫徹 促進典當業(yè)健康發(fā)展-在全國典當工作會議上的講話》，載《經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2001年第18期。）
但仍存在很多問題，一是由于沒有制定完整嚴格的擔保法規(guī)，加之民間傳統(tǒng)上也是質(zhì)典不分，從而導(dǎo)致概念模糊不清?！稗k法”把典當定性為臨時性質(zhì)的質(zhì)押貸款，將質(zhì)押貸款與典當?shù)韧@不能不說是一大缺陷。因為作為一種金融制度，它與質(zhì)押貸款本來就有同等功能。而將其定位為質(zhì)押貸款，既是制度的功能重疊和浪費，又扭曲了典當?shù)墓逃袃r值，將用益物權(quán)與價值物權(quán)混同。（王勇：《典當行的法律特征和法律環(huán)境》，載《天府新論》1999年第2期。）
二是由于缺乏一些相關(guān)的實施細則和配套規(guī)定，致使有些“辦法”規(guī)定的業(yè)務(wù)成為空中樓閣，沒有得到很好的具體實施。比如根據(jù)國家對于辦理房地產(chǎn)抵押的程序規(guī)定，房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必須向當?shù)胤课莨芾聿块T辦理房屋他項權(quán)證登記手續(xù)，而國家建設(shè)部沒有明確規(guī)定可向典當行提供此項服務(wù)（羅欣賢、何五星：《關(guān)于加快廣州典當業(yè)發(fā)展的探討》，載《探求》2004年第3期。）。而且“房產(chǎn)典當”死當后，房管部門只辦理房產(chǎn)的買賣、繼承和贈予的過戶手續(xù)，典當關(guān)系不能據(jù)以移轉(zhuǎn)房產(chǎn)所有權(quán)?！败囕v”的典當也是如此。車管所只辦理車輛買賣、贈與與調(diào)撥關(guān)系的過戶手續(xù)，使典當關(guān)系因無法律規(guī)定而無法真正成立（陳開欣著：《典當知識入門》，中國政法大學(xué)出版社1993年版。）。
三是除了由經(jīng)貿(mào)委履行主要監(jiān)管職責外，還要由公安機關(guān)按特殊行業(yè)進行管理。多重管理必然造成多重審批，不可避免地將會出現(xiàn)管理矛盾。
四是未建立統(tǒng)一的典當行財會制度和考核評價指標體系，監(jiān)管部門難于掌握典當行的真實情況。這會監(jiān)管工作的性和有效性。另外，典當行業(yè)管理的政府主管部門（執(zhí)法主體）的執(zhí)法和行政處罰行為缺乏與《典當行管理辦法》配套的相關(guān)政策性規(guī)定，難以會同公安、工商等部門實現(xiàn)共同執(zhí)法（邱宗躍：《廣西典當業(yè)存在的問題與對策》，載《廣西經(jīng)貿(mào)》2003年第6期。）
五是典當業(yè)協(xié)會未起到其應(yīng)有的作用。在美國全國有典當行業(yè)聯(lián)合會，各州、地區(qū)有典當行業(yè)協(xié)會對典當活動自我約束。目前我國現(xiàn)有的全國性的典當協(xié)會僅為舊貨協(xié)會下面的二級協(xié)會，其權(quán)威性和會員參與程度均有限，沒有真正起到聯(lián)合、規(guī)范、協(xié)調(diào)全國典當行業(yè)的作用。地方性典當協(xié)會雖然成立了一些，但由于缺乏統(tǒng)一的管理和指導(dǎo)對典當行自律作用也十分有限。同時由于典當行業(yè)協(xié)會力量不足，本應(yīng)由典當協(xié)會承擔的職能卻由政府部門承擔了。（謝麗：《外國典當考察報告》，載《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2003年第3期。）
六是中央與地方立法相矛盾。 比如盡管2001年下半年國家經(jīng)貿(mào)委出臺了《典當行管理辦法》，允許房地產(chǎn)典當，可日益增長的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)在許多省市中卻沒有有效開展。如《廣東省典當管理條例》并不允許房地產(chǎn)典當，加之廣東省人大常委會于2003年2月才正式廢止了《廣東省典當管理條例》，使房地產(chǎn)典當這一業(yè)務(wù)一直沒有得以開展。
（二） 市場準入過嚴。
“辦法”對典當行規(guī)定了嚴格的設(shè)立條件和審批程序，監(jiān)管部門還有意限制典當行的數(shù)量和規(guī)模。第四十五條規(guī)定：國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會依據(jù)“統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，適度競爭，規(guī)范經(jīng)營”的原則，對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市的典當行數(shù)量及布局進行調(diào)控。而且在其設(shè)立條件中規(guī)定的符合國家對典當行合理布局，統(tǒng)籌規(guī)劃的要求，這一條件無法量化，有強烈的主觀色彩，僅憑管理機構(gòu)的主觀意志，它覺得符合就符合，并沒有一個具體的標準，也為腐敗埋下了隱患。
