時間：2022-08-19 13:30:36
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)糾紛合同，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
有關(guān)法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：
一是因延期交房引發(fā)的糾紛。因開發(fā)周期長，不確定因素多，開發(fā)商風(fēng)險大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。
二是因房屋廣告與實際交付不同導(dǎo)致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準(zhǔn)確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，引起購房者不滿。
三是因一房二賣欺詐賣房引發(fā)糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。
四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發(fā)的糾紛。出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實測數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。
五是因房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛。房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購房者經(jīng)常遇到的問題，質(zhì)量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。
六是因開發(fā)商無證建房售房引發(fā)的糾紛。因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金，或要求出賣人履行義務(wù)，賠償損失。
七是因開發(fā)商不能按期為購房者辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛。出賣人未在法律規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。
八是因房屋配套設(shè)施不能及時使用引發(fā)的糾紛。很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
今天查字典小編要與大家分享的是：
案例分析一：
【案情介紹】
20xx年9月18日，原告柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡稱全威公司)三方共同簽訂《土地開發(fā)合同》，約定全威公司將位于柳州市柳石路153號的土地轉(zhuǎn)讓給被告桂馨源公司，并將土地過戶到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地轉(zhuǎn)讓價款為2860萬元。同時約定由于原告超凡公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬元，該款項于被告桂馨源公司得到土地使用和開發(fā)指標(biāo)批文，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時間起一年內(nèi)支付。
之后，原告與被告恒茂源公司于20xx年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，雙方于20xx年2月25日通過柳州市土地交易儲備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757號國有土地證，并于20xx年12月交納土地變性費(fèi)用，將土地變性為建設(shè)開發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在該土地上開發(fā)的“嘉匯·龍?zhí)?rdquo;小區(qū)已經(jīng)全部開發(fā)完畢，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬元補(bǔ)償款，其余款項拖了幾年一直未支付，原告催討協(xié)商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項。
庭審中，被告恒茂源公司答辯稱其不是《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，也不是土地轉(zhuǎn)讓合同的付款義務(wù)人，對超凡公司沒有付款義務(wù)。被告桂馨源公司答辯稱：
1、超凡公司與全威公司作為共同體履行《土地開發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù)，二者權(quán)益完全統(tǒng)一，桂馨源公司與超凡公司之間不存在單獨(dú)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
2、所謂的補(bǔ)償款實為土地對價的一部分，是全威公司指定要求支付給超凡公司的，超凡公司并無獨(dú)立債權(quán)。
3、桂馨源公司應(yīng)在4500萬元的土地對價范圍內(nèi)付款，且必須支付完合同約定的三項代付費(fèi)用后，余款再支付給全威公司和超凡公司。
4、桂馨源公司初步統(tǒng)計已付款40802409元，剩余款項應(yīng)在三方核對賬目扣除違約金后再結(jié)算。
經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為：《土地開發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反有關(guān)法律規(guī)定，且已被生效判決予以認(rèn)定，三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。超凡公司根據(jù)《土地開發(fā)合同》的約定，主張恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款項，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。對于本案中的付款責(zé)任主體，雖然恒茂源公司并非《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行為，加之本案所涉土地亦過戶至其名下，其系實際受益人，故應(yīng)由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。
桂馨源公司辯稱上述1640萬元名為土地補(bǔ)償款，實為土地對價款的一部分，認(rèn)為應(yīng)將恒茂源公司支出的全部費(fèi)用40802409元從合同總價款4500萬元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事實上恒茂源公司支出的上述40802409元款項，其中只向超凡公司支付了土地補(bǔ)償款20xx418.5元，其他款項均系土地轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。這與恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項，且超凡公司、全威公司又是兩個獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決：桂馨源公司、恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元，并負(fù)連帶責(zé)任。
桂馨源公司、恒茂源公司不服一審判決，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實清楚，理由充分，判決駁回上訴，維持原判。
【法律分析】
一、合同是當(dāng)事雙方的意思表示，合意達(dá)成，則合同成立并生效，對雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。本案中，《土地開發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)?！锻恋亻_發(fā)合同》第二條明確約定，1640萬元是桂馨源公司基于超凡公司“投入資金作了一些前期工作”而給超凡公司的補(bǔ)償款，該條與《土地開發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元”是分開約定的，顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此，被告關(guān)于“1640萬元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元的一部分”的辯解不可能被法院采納。
二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體，對外以公司的名義進(jìn)行民事活動，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個公司的股東存在重合的情形，也不表明兩個公司是同一個主體。超凡公司和全威公司是兩個獨(dú)立登記的法人，法人人格具有獨(dú)立性，法律并沒有禁止相同的股東、董事會成員同時成立多個公司，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見沒有法律和事實依據(jù)。
案例分析二：
【紀(jì)實】
舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個城市整體市容，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題，尤其是作為20xx年北京奧運(yùn)會合作伙伴的Q市，更是重中之重。在舊城區(qū)的改造中，一旦出現(xiàn)了法律糾紛，將會直接影響到舊城改造的步伐。
[案件地位]
位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案是在前述這樣一個大背景下，發(fā)生在A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司之間的合同糾紛。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到Q市的整體形象。
[案情簡介]
1999年4月，B實業(yè)有限公司與A集團(tuán)公司就Q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項目的立項、環(huán)評、定點、規(guī)劃等前期手續(xù)，并在取得項目開發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系，申請優(yōu)惠政策等工作。為保證上述各項工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實業(yè)有限公司。
合作意向達(dá)成后，B實業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司的名義向區(qū)計委申報了投資計劃，向環(huán)保局申請了環(huán)境審評，于1999年9、10月份取得了定點通知書及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并由B實業(yè)有限公司工作人員組成調(diào)查小組，會同市拆遷辦對該村進(jìn)行了三個月的調(diào)查摸底工作，統(tǒng)計了全部住戶的房產(chǎn)及土地證件，制定了初步的安置計劃，還出資組織A集團(tuán)公司有關(guān)人員出國考察。 20xx年1月，A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司正式簽訂了《合同書》，合同約定“A集團(tuán)公司將某新村占用地及相鄰少量土地共約70畝(以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃圖所確定的占地為準(zhǔn))出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè);A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等;A集團(tuán)公司根據(jù)實際拆遷時政府有關(guān)的安置政策，負(fù)責(zé)地上全部附著物的搬遷安置工作，總安置量不得突破3.2萬平方米;A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決周邊與工程項目有關(guān)的事宜;A集團(tuán)公司積極協(xié)助B實業(yè)有限公司辦理全部手續(xù)和申請優(yōu)惠政策，不得中途違約再與其他單位合作該項目。B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項目自立項、定點開始的全部手續(xù)的辦理，并申請相關(guān)優(yōu)惠政策，并承擔(dān)全部開發(fā)建設(shè)及銷售工作，因A集團(tuán)公司沒有開發(fā)資質(zhì)，該項目以B實業(yè)有限公司名義開發(fā);B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用
于安置的全部住宅。合同還約定：項目結(jié)束后，B實業(yè)有限公司將稅后利潤的20%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款，或折算成相應(yīng)建筑面積。”20xx年5月，A集團(tuán)公司又與B實業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上，B實業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤轉(zhuǎn)至A集團(tuán)公司指定的戶頭，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點，交于A集團(tuán)公司。
在簽訂《合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，20xx年6月27日，B實業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點建設(shè)單位的請示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點建設(shè)單位的申請”。 20xx年7月21日，A集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù)，于此同時，要求B實業(yè)有限公司與其解除雙方的合同。
雙方經(jīng)協(xié)商沒有達(dá)成一致意見，A集團(tuán)公司遂于20xx年2月份向某市中級人民法院提起訴訟。A集團(tuán)公司主張：合同是B實業(yè)有限公司單方做出的，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了A集團(tuán)公司的公章，該合同從形式看就屬無效。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給B實業(yè)有限公司，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，請求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，B實業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙。B實業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實屬實，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，然而，A集團(tuán)公司欲要同B實業(yè)有限公司合作開發(fā)的土地，未辦理出讓、變更手續(xù)，A集團(tuán)公司沒有取得土地使用權(quán)證書，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無效，B實業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還A集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙。
(說明：1、A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù);2、B實業(yè)有限公司在簽訂合同時尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。)
[焦點問題]
1、合同的性質(zhì)
合同的效力是本案爭議最大的焦點問題。解決合同的效力問題首先要對合同的性質(zhì)定性，定性后一些問題也就迎刃而解了。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點：
① 本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同。
雙方在合同中約定由A集團(tuán)公司提供用地，由B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目的報批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。
② 本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實為土地出讓合同。
合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建
設(shè)，項目結(jié)束后，B實業(yè)有限公司將稅后利潤的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時合同明確約定了項目的立項、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。
③ 本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
合同約定了雙方合作進(jìn)行立項、規(guī)劃等項目前期工作，因A集團(tuán)公司對本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問題。A集團(tuán)公司能用來與B實業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開發(fā)權(quán)。合同中約定的“A集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團(tuán)公司讓出此地開發(fā)權(quán)，由土地部門將該項目出讓給B實業(yè)有限公司開發(fā)。合同約定“該項目以B實業(yè)有限公司名義開發(fā)”，也說明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
④ 本合同為合作開發(fā)合同
雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實，由雙方合作對某新村項目前期進(jìn)行合作開發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開發(fā)的法律關(guān)系。
2、合同的主體資格
根據(jù)對合同性質(zhì)的理解不同，對合同主體資格也有以下幾種理解：
①A集團(tuán)公司的主體資格
一種意見認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對該地塊享有使用權(quán)，而實際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。A集團(tuán)公司沒有資格簽訂此合同。
一種意見認(rèn)為，本合同屬開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團(tuán)公司享有對該地塊的開發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗，所以與B實業(yè)有限公司簽訂合同，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團(tuán)公司是有合同主體資格的。
一種意見認(rèn)為，本合同屬合作開發(fā)合同。雙方共同約定對該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。
②B實業(yè)有限公司的主體資格。
一種意見認(rèn)為，B實業(yè)有限公司在簽訂合同時沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的
《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊登記發(fā)給《營業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同。
一種意見認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項目的前期工作。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實施階段，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。所以在本合同中，B實業(yè)有限公司具有主體資格。
[辦案歷程]
B實業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時間內(nèi)向省高院交納訴訟費(fèi)，導(dǎo)致判決書生效。B實業(yè)有限公司萬般焦急，因為此合同的解除，就意味著其可得利益1億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下，B實業(yè)有限公司委托我所再審階段的訴訟活動。
我所在接受B實業(yè)有限公司的委托后，指派律師了B實業(yè)有限公司在Q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動。
1、中院再審，推翻一審判決
承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個非常棘手的問題。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過來是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過幾個不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識，提出了改變原審判決的新觀點。
承辦律師認(rèn)為：
首先，原審判決對合同的性質(zhì)認(rèn)定錯誤。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及最高法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資，與他人合作建房的行為。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩個顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實施房屋建設(shè)行為。本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)，雙方合作的內(nèi)容是以取得土地使用權(quán)為目的，故不符合聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的構(gòu)成要件。
要搞清楚本合同的性質(zhì)，應(yīng)對我國基本建設(shè)程序的規(guī)定有深入的了解。我國現(xiàn)行的基本建設(shè)程序劃分為兩個基本階段：一是前期工作階段;二是實施開發(fā)建設(shè)階段。兩個階段有以下不同點：
①工作內(nèi)容不同：前期工作階段始于立項報告申報，經(jīng)過國家投資計劃立項、規(guī)劃定點、規(guī)劃方案設(shè)計審批、拆遷安置方案審批、建設(shè)用地申請，止于土地使用權(quán)出讓。開發(fā)實施階段始于土地使用權(quán)
取得,經(jīng)過工程建設(shè)報建、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可證審批、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗收結(jié)束。
②適用法律不同：前期工作階段適用城市建設(shè)規(guī)劃管理、土地出讓規(guī)劃、拆遷安置管理、建設(shè)用地征用劃撥管理、建設(shè)用地供應(yīng)等法律法規(guī)，主要規(guī)范建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模、土地用途和使用權(quán)取得方式等。開發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī)，主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營行為。
③法律對行為主體的要求不同：前期工作階段，并不要求行為主體具有特別的資格，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作。當(dāng)然前期工作結(jié)束時，項目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致，這說明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報取得開發(fā)資質(zhì)。而開發(fā)建設(shè)實施階段，則要求實施開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)。
④行為主體變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位，只是項目開發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更，因為這時土地使用權(quán)未出讓，使用權(quán)人尚未最終確定。開發(fā)建設(shè)實施階段，建設(shè)單位就是土地使用權(quán)人。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。
綜合以上四點可以看出，一個項目建設(shè)在縱向上應(yīng)劃分為兩個有著本質(zhì)區(qū)別的階段，認(rèn)定一個合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的工作內(nèi)容對其所處的階段進(jìn)行科學(xué)的劃分，并分別適用不同的法律來評判各階段合同的效力。
根據(jù)本合同的實際情況，應(yīng)認(rèn)定本合同為合作開發(fā)合同，合作的內(nèi)容為取得項目開發(fā)權(quán)：
①合同約定的合作工作內(nèi)容起始于立項審批，結(jié)束于將土地使用權(quán)出讓交給具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)獨(dú)自開發(fā)經(jīng)營，合作的內(nèi)容僅限于立項、規(guī)劃、拆遷、用地審批和土地使用權(quán)出讓，全部屬于項目建設(shè)前期工作;
②合作開發(fā)必須以一方已經(jīng)取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)為前提，而本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場和特殊的社會背景，有其客觀合理性。本案所涉土地原為集體所有制土地，隨著村莊城市化的進(jìn)程，已由國家征為國有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在A集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中。后政府?dāng)M對該區(qū)進(jìn)行舊城改造，不可避免的要進(jìn)行大面積的拆遷工作。
眾所周知，拆遷是關(guān)乎拆遷人切身利益的大事，如被拆遷人得不到較為滿意的安置補(bǔ)償(法定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)往往少的可憐)，其不但不配合拆遷工作，反而會大力阻撓，則政府將無法完成土地的出讓工作，即使政府在法律上簽訂了土地出讓合同，也會無法實際交付土地，受讓土地的房地產(chǎn)公司仍不能進(jìn)駐工地，進(jìn)行拆遷房屋和施工建設(shè)?；谶@種特殊的社會原因，房地產(chǎn)公司通常會在向政府爭取項目之前，先與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，房地產(chǎn)商給予其高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，被拆遷人配合其順利完成拆遷工作，而本案合同正是這種現(xiàn)象的典型代表。本案合同雙方相互合作，以配合一方取得項目開發(fā)權(quán)，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，且在正常的履行中，
包括政府部門的審批中都不存在障礙。
其次，B實業(yè)有限公司符合合同的主體資格。因為該合同是針對項目的前期工作，沒有進(jìn)入施工階段，在這個階段法律對主體沒有特別的限定。相反，法律規(guī)定只有取得項目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
最后，律師經(jīng)過大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了A集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：A集團(tuán)公司為了謀求更高的利益，不惜違背誠信原則，在與B實業(yè)有限公司簽訂合同后，又與C公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同。
A集團(tuán)公司辯稱：
①雙方簽訂的合同違反土地管理法規(guī)，B實業(yè)有限公司故意隱瞞其不具備開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)等事實，屬欺詐行為，該合同及補(bǔ)充協(xié)議無效;
②A集團(tuán)公司單方撤回申請僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回B實業(yè)有限公司的再審請求，維持原審判決。
在庭審調(diào)查階段,法官在看了雙方提交的證據(jù)后,臉上沒有絲毫的表情，承辦律師隱隱感到法官的思路還停留在已生效的一審判決中，并沒有對該合同的性質(zhì)有更加深刻的理解。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對合同中的一些重點問題進(jìn)行了深刻的剖析，為下一步的辯論埋下了伏筆。在庭審進(jìn)行到了辯論階段，承辦律師就前文所述的觀點進(jìn)行了深入淺出，細(xì)致周密的論述。法官在聽取我方的陳述時，微微點了一下頭，正是法官這個不經(jīng)意的動作，被承辦律師看在了眼里，同時也看到了翻案的希望。承辦律師不失時機(jī)的在庭后馬上提交了書面的詞，更加直觀的將律師的觀點呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點一步一步，潛移默化的灌輸給法官。
在經(jīng)過一段時間的等待后，法院的判決下來了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實意思表示，對此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項目立項、規(guī)劃定點等前期手續(xù)，方能申辦企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，故B實業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷Q市中級人民法院做出的原一審判決，駁回A集團(tuán)公司的訴訟請求。該判決雖然沒有完全采納律師對合同性質(zhì)的認(rèn)定，但已否定了原審判決對合同性質(zhì)的認(rèn)定，進(jìn)而得出應(yīng)維持合同的判決結(jié)果，這已經(jīng)是律師的一大勝利。
2、高院再審，維持中院再審判決
中院在下達(dá)再審判決書后，A集團(tuán)公司向省人民檢察院遞交申訴書，請求省人民檢察院依法提起抗訴，省人民檢察院依法于20xx年8月份向省高級人民法院提出抗訴，抗訴書認(rèn)為Q市中級人民法院再審判決認(rèn)定“雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同”的主要證據(jù)不足，適用法律錯誤，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議，名為合
作開發(fā)合同而實為土地出讓合同，并非開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。理由如下：合同約定，A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目結(jié)束后，實業(yè)公司將稅后利潤的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等。
同時，合同明確約定了項目的立項、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定，出讓國有土地和集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位和個人無權(quán)出讓。本案中，雙方簽訂合同出讓該宗土地，顯屬違法，合同當(dāng)然無效。
承辦律師堅持在中院再審時的觀點與思路，并在原來的基礎(chǔ)上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點問題。針對省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點，律師重點進(jìn)行了闡述。合同的原文表述是：“乙方(A集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(B實業(yè)有限公司)開發(fā)建設(shè)”。
該約定分別陳述了兩個行為：
1、乙方出讓土地;
2、甲方開發(fā)建設(shè)。
兩行為在法律關(guān)系上是相互獨(dú)立的，之間的聯(lián)系在于其具有共同的行為指向——政府，即乙方負(fù)責(zé)向政府辦理拆遷、出讓土地等事宜，甲方向政府申請開發(fā)建設(shè)該項目。綜合起來分析，該合同約定的真實意思應(yīng)是：A集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷、出讓工作，以供B實業(yè)有限公司向政府申請得到項目開發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。
顯然，該表述的實質(zhì)意義與抗訴書中理解的“乙方(A集團(tuán)公司)將土地直接出讓給甲方(B實業(yè)有限公司)”是有著本質(zhì)區(qū)別的?？乖V書將兩個分別獨(dú)立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起，而忽略了兩者之間的媒介——政府，進(jìn)而得出A集團(tuán)公司向B實業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷。
最終省高級人民法院采納了律師的觀點，認(rèn)定B實業(yè)有限公司具有合同主體資格，A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，該合同的性質(zhì)為合作開發(fā)合同，合法有效，維持了Q市中級人民法院的再審判決。
[案后思考]
(一)二手房合同糾紛作為民事糾紛，可以通過協(xié)商或者訴訟的方式予以處理。
(二)如果二手房買賣的當(dāng)事人不能通過協(xié)商的方式解決二手房合同糾紛，那么，就只能向法院起訴，要求法院來處理二手房買賣糾紛。
《合同法》第一百一十二條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
法定代表人王學(xué)忠，該公司總經(jīng)理。
委托人肖明德，海南肖明德律師事務(wù)所律師。
委托人周亞敏，海南肖明德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地?？谑姓駯|區(qū)君堯新村115號9棟。
法定代表人畢凱，該公司經(jīng)理。
委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務(wù)所律師。
委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司法律顧問。
上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ海?000）海中法民初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學(xué)忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人?？邶埮d房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定雙方簽訂的合作合同有效，認(rèn)為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權(quán)也存在其他違約責(zé)任的賠償權(quán)，演出公司依約提起的各項訴訟請求，從其知道自己的權(quán)利受到侵害時起至起訴時止，均已超過法定的訴訟時效，據(jù)此判決，駁回演出公司的訴訟請求，案件受理費(fèi)由演出公司負(fù)擔(dān)。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產(chǎn)權(quán)分配及獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利，一審判決以產(chǎn)權(quán)分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利是錯誤的，明星大廈應(yīng)以規(guī)劃驗收為準(zhǔn)，辦理房產(chǎn)交接手續(xù)前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時并未超過訴訟時效，請求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時效起算點也應(yīng)以約定為準(zhǔn)，加層補(bǔ)償費(fèi)上訴人選擇了現(xiàn)分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴(kuò)建費(fèi)，由于2號宿舍樓未拆，沒有損失而不應(yīng)發(fā)生，已得到的款項應(yīng)退還，其他費(fèi)用的發(fā)生與被上訴人無關(guān)，同時，依法上訴人所提出的請求即使成立，也已全部超過訴訟時效，一審判決應(yīng)維持。
經(jīng)審理查明：1993年4月30日，演出公司與海口龍興經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開發(fā)公司（1994年1月12日雙方協(xié)議將其更換為龍興公司）經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于?？谑泄珗@北2號1350平方米的土地，龍興公司提供建設(shè)資金，雙方合作建設(shè)＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負(fù)責(zé)做好拆遷準(zhǔn)備，解決拆除舊房時所發(fā)生的糾紛，協(xié)助辦理前期手續(xù)及土地使用證、產(chǎn)權(quán)證；龍興公司負(fù)責(zé)組織設(shè)計、報建、施工、裝修、驗收等工作并承擔(dān)費(fèi)用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產(chǎn)。分配以十層為基數(shù)，每增加一層，龍興公司補(bǔ)給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實得面積也以十層計算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數(shù)不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價向?qū)Ψ劫徺I此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個月，報建時間半年，總計18個月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進(jìn)行宿舍樓房的擴(kuò)建和頂上加層或支付加層擴(kuò)建費(fèi)60萬元。協(xié)議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴(kuò)建費(fèi)25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補(bǔ)充協(xié)議》，約定按實際進(jìn)展情況，演出公司同意報建時間拖延一個月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失2000元等內(nèi)容。1993年11月2日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定明星大廈主體占地面積設(shè)計若不能達(dá)到應(yīng)有的密度率（45％）時，分配給演出公司的實得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續(xù)延長報建期限的補(bǔ)充協(xié)議》，約定延長報建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費(fèi)于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續(xù)延長報建期限的補(bǔ)償協(xié)議》，約定報建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實際天數(shù)結(jié)算的賠償費(fèi)，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號文批復(fù)同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，批準(zhǔn)明星大廈報建層數(shù)為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證。1995年10月19日，?？谑型恋毓芾砭忠允型磷郑?995］0544號文批復(fù)同意雙方合作建樓轉(zhuǎn)受讓用地。1994年9月19日，演出公司與?？谑泄贩志趾炗喠艘环荨秴f(xié)議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時行車，每年的使用費(fèi)為1200元，使用至建樓完工為止。該協(xié)議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權(quán)代表邱杰在協(xié)議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關(guān)于明星大廈收尾工程問題聯(lián)席會議＂，會議紀(jì)要第三條的內(nèi)容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗收后30日之內(nèi)按雙方原協(xié)商意見和標(biāo)準(zhǔn)維修＂。1997年11月8日，明星大廈經(jīng)海南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站等單位驗收，并頒發(fā)了工程質(zhì)量合格的竣工驗收核驗證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關(guān)事項協(xié)議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協(xié)商同意將大廈整體銷售，故未進(jìn)行實體面積分配，由于暫時未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預(yù)借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規(guī)劃報建方案有異，?？谑幸?guī)劃局未給換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收的請示報告＂，＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收的請求報告＂，1998年11月18日，又提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規(guī)劃驗收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發(fā)包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產(chǎn)移交協(xié)議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現(xiàn)將剩余部分全部移交，面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，實行多退少補(bǔ)原則，雙方合作產(chǎn)權(quán)利益的分配即告終結(jié)。之后，房屋所有權(quán)證辦妥，演出公司實際分得房屋面積為2319.2平方米。
上述事實有合同書、協(xié)議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復(fù)、?？谑型恋毓芾砭峙鷱?fù)、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證、庭審筆錄及當(dāng)事人陳述等已經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)為證。
本院認(rèn)為：本案當(dāng)事人所簽協(xié)議，均是在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所作出的真實意思表示。雙方的合作關(guān)系已經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門同意，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理了合作登記手續(xù)，其形式要件和實質(zhì)要件都符合法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定有效。雙方協(xié)議所確定的一些權(quán)利義務(wù)，其具體內(nèi)容及實際履行都具有相對獨(dú)立性，該特點以致演出公司所提起的訴訟請求中有部分請求可分別獨(dú)立存在，故其訴訟時效期間也應(yīng)分別計算。當(dāng)事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報建的賠償費(fèi)轉(zhuǎn)為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權(quán)利的時間是明確的，一審法院對該部分請求，認(rèn)定其已超過訴訟時效，并作出駁回其請求的處理是正確的，應(yīng)予維持。關(guān)于加層補(bǔ)償費(fèi)的約定，是以改變原計劃報建方案為前提而議定的，演出公司就該項權(quán)利的主張，應(yīng)以龍興公司合法取得加層房屋所有權(quán)為條件，明星大廈房屋所有權(quán)證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補(bǔ)償費(fèi)的請求，未超過訴訟失效，其請求應(yīng)予支持，一審法院亦以超過訴訟時效，判決駁回該項請求的認(rèn)定和處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設(shè)計方案的調(diào)整該樓未拆除，其仍繼續(xù)使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴(kuò)建費(fèi)合同雖未寫明是對拆除2號宿舍樓的補(bǔ)償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴(kuò)建，根據(jù)雙方約定和本案實際，演出公司提出繼續(xù)支付該款的理由不充分，其請求不予支持，龍興公司已支付的加層擴(kuò)建費(fèi)不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產(chǎn)權(quán)利的享有者，就大廈建設(shè)期間占用?？谑泄贩志滞ǖ兰s定應(yīng)支付的使用費(fèi)，由雙方按約定分配房產(chǎn)的比例分擔(dān)，由雙方與?？谑泄贩志纸Y(jié)算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米2000元計價在龍興公司應(yīng)向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ海?000）海中法民初字第113號民事判決；
二、明星大廈加層補(bǔ)償費(fèi)人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個月之內(nèi)，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、演出公司多分房屋面積計價43.84萬元，限在本判決生效之日起一個月之內(nèi)向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，該款可與本判決第二項的款項折抵；
四、占用通道使用費(fèi)，雙方與?？谑泄贩志纸Y(jié)算后，由演出公司承擔(dān)35％，龍興公司承擔(dān)65％。
包括原告、被告、第三人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所等。如果當(dāng)事人是法人或其他組織的，要寫明該法人或組織的名稱、住所、法定 代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)。如果原告有委托人(律師或其他委托人)參加房產(chǎn)糾紛訴訟，還應(yīng)當(dāng)寫明人的基本情況以及與被人的關(guān)系。
二、房產(chǎn)糾紛請求事項。
要寫明訴請人民法院依法保護(hù)其合法權(quán)益的具體要求，例如要求被告方承擔(dān)某種民事責(zé)任，請求人民法院撤銷、變更或部分撤銷行政機(jī)關(guān)的某種行政行為等。
三、房產(chǎn)糾紛請求所依據(jù)的事實[！]和理由。
在寫書時必需要嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)地寫清楚訴訟事件存在的事實和發(fā)生爭議糾紛的主要焦點，以及這些事實糾紛中支持自己訴訟的法律、法規(guī)條款依據(jù)。例如， 目前商品房買賣糾紛主要集中在發(fā)展商交房延期、房屋合同標(biāo)注與實測面積出入過大、建筑質(zhì)量及裝修標(biāo)準(zhǔn)與合同注明的不相符合等幾個問題上。如果是因為這幾點 而向售房方提出訴訟索賠，填寫書時就要將合同簽訂時間、地點、合同中相關(guān)條款約定的內(nèi)容以及被告方在何處違約的事由寫清，并且標(biāo)注被告違約事實違犯了 哪一項法律規(guī)定。
四、提出房產(chǎn)糾紛的證據(jù)和證據(jù)來源。
一、婚姻法中對夫妻財產(chǎn)的界定及制度
針對婚姻中的法定夫妻，國家在法律上界定了夫妻婚后所有財產(chǎn)的共有權(quán)，這體現(xiàn)了雙方在婚姻生活中具有等值貢獻(xiàn)，理應(yīng)對財產(chǎn)進(jìn)行公平、平等的分配。但由于實際財產(chǎn)在關(guān)系上的復(fù)雜性，其財產(chǎn)在離婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根據(jù)《婚姻法》的新修訂，財產(chǎn)分配在離婚時應(yīng)該遵循均等的基本原則，同時還要照顧雙方子女的利益，對離婚損害實施賠償、以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助等重要原則。但原則在實際應(yīng)用中受到限制，不能切實落實好公平分配的原則。尤其是在傳統(tǒng)思想的束縛下，夫妻結(jié)婚的房子需要由男方進(jìn)行采買，其房產(chǎn)屬于不易消耗的固定財產(chǎn)。女方在離婚時理應(yīng)對財產(chǎn)的分割給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，方能突顯財產(chǎn)分配的合理性，其真正的財產(chǎn)糾紛在房產(chǎn)上糾紛比較嚴(yán)重，這是以上原因?qū)е隆Ｒ虼?，婚姻法論文?yīng)對財產(chǎn)的分配進(jìn)行明確的分配界定。
二、現(xiàn)今離婚事件中房產(chǎn)糾紛表現(xiàn)顯著
面對經(jīng)濟(jì)因素的影響，其購房已經(jīng)成為夫妻結(jié)婚共同努力的目標(biāo)。因此，可見房產(chǎn)在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產(chǎn)成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產(chǎn)。例如：婚后由男方家長投資購買的房屋，而后將房產(chǎn)過戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實離婚訴訟程序中，女方要求對房產(chǎn)進(jìn)行平等分割。根據(jù)《婚姻法》的第十七條條例規(guī)定，法定夫妻若在存有婚姻關(guān)系中繼承財產(chǎn)是歸雙方具有共同擁有權(quán)。因此，在辦理離婚程序當(dāng)中，應(yīng)對房產(chǎn)進(jìn)行合理、平等的分割。針對該離婚案件進(jìn)行淺析，男方父母在婚后投錢購房并過戶至夫妻雙方名下，實屬在法律上已經(jīng)構(gòu)成一定的房產(chǎn)贈與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權(quán)平等分割房產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前夫妻結(jié)婚形勢，基本由父母購買房屋。在房產(chǎn)權(quán)方面普遍存在忽視贈與行為的現(xiàn)狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對父母財產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成了法律威脅，從側(cè)面也展現(xiàn)了房產(chǎn)分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會群眾生活的穩(wěn)定性。
三、研究親屬法的財產(chǎn)基本問題
（一）對親屬法中財產(chǎn)缺少本質(zhì)、規(guī)律研究
現(xiàn)有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對其本質(zhì)、規(guī)律沒有進(jìn)行宏觀性研究。這樣的研究導(dǎo)向必然會導(dǎo)致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應(yīng)該運(yùn)用婚姻法學(xué)的研究會進(jìn)行高層次的研究，它在學(xué)術(shù)界中所發(fā)表的文章并沒有從本質(zhì)上研究親屬法在內(nèi)容上涉及的基本原理。直至2010年在學(xué)術(shù)界發(fā)表的相關(guān)性文章并沒有超過10篇，這樣的研究數(shù)據(jù)表明親屬法涉及的財產(chǎn)基本問題沒有收到研究協(xié)會的高度重視。
（二）對親屬法中法律問題缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性研究
在現(xiàn)今的親屬法研究方法中，沒有與相關(guān)部門的法學(xué)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，導(dǎo)致其法律問題在研究方面缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，致使司法在解釋有關(guān)婚姻法法律問題時，急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此，應(yīng)該通過《物權(quán)法》等對其實施關(guān)聯(lián)性解決法律問題的方式。這也體現(xiàn)了物權(quán)法在婚姻法中制度存在本質(zhì)上的關(guān)聯(lián)性，因而解決婚姻糾紛問題應(yīng)將二者結(jié)合在一起，運(yùn)用法律法規(guī)達(dá)成解決問題的共識，以此明確現(xiàn)行婚姻法在立法中的范圍及界定。
四、基于民法視角分析婚姻法相關(guān)糾紛問題
婚姻法根據(jù)法律效應(yīng)對法律制度進(jìn)行了詳細(xì)、具體、明確的劃分，法律效應(yīng)的差異性需要借助人類進(jìn)行準(zhǔn)確性劃分。因此，它在法律關(guān)系方面、法律制度方面的構(gòu)建又存在一定的內(nèi)在關(guān)系與聯(lián)動性。部分學(xué)者對《債法》、《物權(quán)法》劃分進(jìn)行批判，它分割了婚姻經(jīng)濟(jì)、伸過的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對動產(chǎn)的交易行為、滋生的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)性界定，其動產(chǎn)在交付方面應(yīng)履行的義務(wù)需借助《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)范性界定。雖然沒有構(gòu)建專門法律進(jìn)行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問題中，法官可以根據(jù)有觀法律作為判決的重要依據(jù)，其《債法》、《物權(quán)法》在解決該問題時具有廣泛的應(yīng)用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題，更能彰顯法律約束的全面性、謹(jǐn)慎性。
基于夫妻在婚姻生活關(guān)系中的復(fù)雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對不動資產(chǎn)的糾紛。在面對離婚事件過程中，其財產(chǎn)糾紛必然會引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會在法律上暴露出不具全面性的問題。因而，需要結(jié)合其它相關(guān)法律對其實施解決策略。若夫妻在法律中的關(guān)系不涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題解決條例，會導(dǎo)致婚姻法失去保護(hù)權(quán)益的法律效應(yīng)。但在實踐上，中國的單項法律雖然不具完整性，但其法律間存在關(guān)聯(lián)性，因此在解決民事糾紛問題時，能夠突顯法律的疊加效應(yīng)，進(jìn)而運(yùn)用綜合法律的全面性去解決現(xiàn)今離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題。因此，在涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的問題中，其財產(chǎn)分割應(yīng)選用《債法》、《物權(quán)法》進(jìn)行支配性處理。
如果該項糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會卻是一定的法學(xué)秩序，譬如：運(yùn)用綜合法益、法價值構(gòu)成的法律秩序會缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財產(chǎn)涉及的利益問題。在許多離婚事件中，會牽扯至人格平等權(quán)在法律面前的沖突，體現(xiàn)了權(quán)利、權(quán)益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區(qū)分及比較。其《婚姻法》在相關(guān)立法中，沒有明確界定家庭倫理的重要性、個人自由的重要性，無法對其進(jìn)行具體的判斷，而只能結(jié)合實際事件去權(quán)衡當(dāng)事人的婚姻利益關(guān)系。
五、解決與處理相關(guān)房產(chǎn)糾紛的有關(guān)保障
（一）利用借貸關(guān)系
為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權(quán)益保護(hù)，基本采用和諧的方式完結(jié)相關(guān)糾紛問題。因此，房產(chǎn)糾紛應(yīng)該利用借貸關(guān)系作為保障。對父母、夫妻間構(gòu)成一種借貸關(guān)系，父母在投資房產(chǎn)過程中，應(yīng)有夫妻雙方出憑借貸字據(jù)。在構(gòu)成借貸關(guān)系之后，當(dāng)在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，父母可憑借貸字據(jù)在法律中進(jìn)行訴訟，向他們追回投資房產(chǎn)的部分財產(chǎn)。因此，運(yùn)用借貸關(guān)系會在未來離婚程序中構(gòu)成一種全新訴訟方式，保障父母的房產(chǎn)資金，但其房產(chǎn)產(chǎn)生增值利潤部分與父母無關(guān)，也無權(quán)作出申訴行為。
（二）明確房產(chǎn)的贈與對象
為了在房產(chǎn)糾紛中維護(hù)自身的法律權(quán)益，投資購買房產(chǎn)者應(yīng)該進(jìn)一步明確日后房產(chǎn)的贈與對象。根據(jù)國家對《婚姻法》規(guī)定，其中第十八條指明：遺囑書、贈與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財產(chǎn)。其司法對其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購買的房產(chǎn)并將其落戶在自己子女的名下者，根據(jù)社會道德的解析，由于父母指定了房產(chǎn)贈與的單獨(dú)對象，不屬于夫妻婚后的共同不動資產(chǎn)。因此，該策略的實施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權(quán)益，體現(xiàn)了財產(chǎn)在法律中的公平性。
（三）結(jié)婚時進(jìn)行協(xié)商、約定
夫妻各方在達(dá)成結(jié)婚共識時，應(yīng)該事先對資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對房產(chǎn)的糾紛。對財產(chǎn)進(jìn)行約定去解決未來糾紛問題，應(yīng)該依據(jù)雙方結(jié)婚時的約定，有利于解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛現(xiàn)階段問題。特別是在和諧社會的構(gòu)建道路上，其法治建設(shè)是核心部分。因此，一切糾紛問題都要依據(jù)法律進(jìn)行判決，通過協(xié)商、約定去解決各種糾紛問題，是最有效的方式，同時也是最具合理性的權(quán)益保障，有利于維護(hù)婚姻在社會中和諧、穩(wěn)定發(fā)展下去。
六、對婚前的按揭房產(chǎn)歸屬進(jìn)行界定探討
在現(xiàn)今多數(shù)離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產(chǎn)歸屬的糾紛，實際上是夫妻單方在婚前進(jìn)行的個人首付行為而展開的按揭付款購房交易，并將其登記在私人財產(chǎn)的名下，但婚后由雙方共同實現(xiàn)還款活動，其對最終歸屬進(jìn)行界定探討如下：
（一）夫妻雙方財產(chǎn)在制度上發(fā)生的變化
原有的婚姻財產(chǎn)在制度上為基本的共同財產(chǎn)所有制到結(jié)婚后的共同所得制，但是截止2001年國家對婚姻財產(chǎn)的相關(guān)制度作出了調(diào)整，重新歸類了個人財產(chǎn)、共同財產(chǎn)的歸屬問題，夫妻對財產(chǎn)的約定在法律效應(yīng)上優(yōu)先其法定制度下的財產(chǎn)歸屬權(quán)。該制度的規(guī)定主要是針對婚姻關(guān)系、現(xiàn)實生活而制定的，有利于夫妻雙方經(jīng)營婚姻的和諧關(guān)系。但近些年的婚姻關(guān)系，受經(jīng)濟(jì)影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在財產(chǎn)方面表現(xiàn)出獨(dú)立的特征，對財產(chǎn)而作出的約定使夫妻在后期財產(chǎn)糾紛中削弱了法律指定財產(chǎn)歸屬權(quán)的職能，進(jìn)而對其財產(chǎn)的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對夫妻財產(chǎn)相關(guān)制度的界定進(jìn)行了部分修改，在共同財產(chǎn)方面進(jìn)行了完善與改進(jìn)，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護(hù)了婚姻關(guān)系中弱勢一方，但其保護(hù)的財產(chǎn)范圍變小了，旨意在強(qiáng)調(diào)夫妻不是同體的原則，設(shè)立了約定財產(chǎn)的合法制度、個人財產(chǎn)的合法制度。而通過書面形式完成約定財產(chǎn)事項，足以體現(xiàn)夫妻雙方的自愿性、自治性，這對雙方的財產(chǎn)進(jìn)行了約束。其中夫妻單方的債務(wù)信息若被泄露，并且告知第三人對財產(chǎn)實施的約定，應(yīng)由該方償還對外債務(wù)。該制度的建立在法律中提升了相應(yīng)的地位，在財產(chǎn)規(guī)定方面得到完善；此外，運(yùn)用個人財產(chǎn)的合法制度對夫妻的個人財產(chǎn)實施法律性保護(hù)。其財產(chǎn)的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協(xié)商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關(guān)系中的財產(chǎn)制度及關(guān)系，從而形成具有完整性的體系。在財產(chǎn)判決方面，法律完全優(yōu)先依照夫妻約定制度，對其財產(chǎn)進(jìn)行依法處理與判決。而在夫妻財產(chǎn)的法定制度中，需要明確特有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)，根據(jù)實際情況及法律進(jìn)行判決。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房產(chǎn)糾紛歸屬問題
在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規(guī)定，夫妻單方具有的財產(chǎn)不會受婚姻關(guān)系的存在而發(fā)生改變，這不包括已經(jīng)約定的財產(chǎn)部分。例如：夫妻單方在結(jié)婚前所簽訂的房產(chǎn)合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上歸夫妻單方所有，屬于個人財產(chǎn)部分。如果經(jīng)過夫妻雙方進(jìn)行有效性約定，可將其劃分為共有財產(chǎn)的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財產(chǎn)，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現(xiàn)在婚后按揭還款上?；楹笏男械陌唇疫€款行為，實際上是屬于花費(fèi)了夫妻雙方的公共財產(chǎn)。
在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規(guī)定，將該房產(chǎn)問題進(jìn)行細(xì)化、具體化。針對以上按揭房產(chǎn)實施離婚程序后的房產(chǎn)分配問題，此不動財產(chǎn)理應(yīng)由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)議形式處理。根據(jù)法律條款夫妻雙方?jīng)]有達(dá)成約定，就不能構(gòu)成公有財產(chǎn)，因此法院會將其房產(chǎn)判決給夫妻單方。其未經(jīng)償還的部分款項為個人債務(wù)，而在婚后經(jīng)雙方共同償還的款項屬于公共財產(chǎn)部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時法院應(yīng)該根據(jù)并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項中所規(guī)定的法律原則，其產(chǎn)權(quán)登記為夫妻單方并對夫妻另一方實施補(bǔ)償。離婚程序在處理房產(chǎn)糾紛事件時，當(dāng)在夫妻沒有對財產(chǎn)分配進(jìn)行法律約定的情形下，法院會默認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸夫妻登記一方所有，這有效保護(hù)了夫妻單方在結(jié)婚前個人財產(chǎn)權(quán)的利益，也間接損害了夫妻另一方在結(jié)婚后的相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益。
自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實踐以來，其在學(xué)術(shù)界內(nèi)引起了較大的爭議，并將爭議的重點以及焦點都放在了婚后財產(chǎn)糾紛中的分割、補(bǔ)償?shù)确矫嫔?。其中第十條條例在婚姻法中規(guī)定：如果是離婚的非財產(chǎn)所有者，夫妻單方就會在此房產(chǎn)糾紛中凈身出戶，在實際婚姻生活當(dāng)中，具有非產(chǎn)權(quán)的夫妻單方基本上是弱勢方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時，如果貿(mào)然從事上訴的判決就會突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結(jié)婚之后共同償還按揭房產(chǎn)的房款、以及對應(yīng)在財產(chǎn)對應(yīng)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，會嚴(yán)重削弱了夫妻非產(chǎn)權(quán)當(dāng)方在經(jīng)營婚姻方面、夫妻關(guān)系方面、所得財產(chǎn)方面的積極態(tài)度。其中婚姻關(guān)系體現(xiàn)為身份關(guān)系以及財產(chǎn)關(guān)系，身份關(guān)系作為財產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)保障，而其財產(chǎn)關(guān)系主要是由身份關(guān)系演變而來，所以身份關(guān)系直接影響著婚姻當(dāng)中的財產(chǎn)關(guān)系，單純使用《物權(quán)法》解決婚姻關(guān)系中夫妻的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，就會將夫妻共有財產(chǎn)賦予市場經(jīng)濟(jì)性，遮蔽了夫妻身份的復(fù)雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不能只參照基礎(chǔ)財產(chǎn)法，應(yīng)該理清財產(chǎn)糾紛涉及的《婚姻法》在內(nèi)在關(guān)系上的邏輯性與關(guān)聯(lián)性。然而在國外處理婚姻糾紛時，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸夫妻單方所有。但法院會根據(jù)夫妻另一方在婚姻期間對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作出的貢獻(xiàn)進(jìn)行依法判決，并賦予其房產(chǎn)權(quán)益。因此，我國在立法上應(yīng)該承認(rèn)女方是非產(chǎn)權(quán)者對婚姻生活的過程，并用法律的界定去對該夫妻單方進(jìn)行財產(chǎn)補(bǔ)償。
（三）對房產(chǎn)增值財產(chǎn)部分糾紛的處理
根據(jù)國家《婚姻法》的司法相關(guān)解釋，投資的房產(chǎn)在獲取收益、增值之后，在法律上實屬夫妻的共同財產(chǎn)，進(jìn)而彰顯法律規(guī)定的科學(xué)性、合理性，其在爭議上將焦點鎖定在房產(chǎn)的資金方面。其資金的獲取在房產(chǎn)增值合法范圍之內(nèi)，是夫妻雙方共同維護(hù)房產(chǎn)所獲取的收益，間接體現(xiàn)了夫妻雙方共同努力的結(jié)果。因此，在這部分設(shè)計了夫妻雙投入的問題，將租金的收益定義為個人財產(chǎn)、共有財產(chǎn)存在一定的偏差。其按揭房產(chǎn)涉及的增值問題，應(yīng)綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻(xiàn)程度，進(jìn)而對其進(jìn)行合理性財產(chǎn)補(bǔ)償。如果將該房產(chǎn)硬性定義為個人財產(chǎn)、共有財產(chǎn)，不僅破壞了夫妻財產(chǎn)權(quán)益，還制約了對婚姻關(guān)系的維系。因此，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛應(yīng)該借鑒國外法律，其判決在法律上應(yīng)該尊重夫妻協(xié)力的重要原則。
七、總結(jié)
房產(chǎn)問題自古以來是社會群眾關(guān)注的熱點問題，尤其是對離婚糾紛的處理，房產(chǎn)的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會和諧發(fā)展。由于我國部分區(qū)域法院存在一定的處理、解決問題，其在原則、方法上沒有形成統(tǒng)一的體系。因此，解決房產(chǎn)糾紛相關(guān)問題還應(yīng)完善法律、法規(guī)，對房產(chǎn)歸屬判決形成可行性依據(jù)，為婚姻關(guān)系、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態(tài)度維護(hù)房產(chǎn)當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)益。
[ 參 考 文 獻(xiàn) ]
[1]韓璐瑋.試從婚姻法基本原理看離婚房產(chǎn)糾紛[J].法制博覽法學(xué)研究，2013，10（15）：82-83.
法定代表人梁戈，董事長。
委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。
委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區(qū)新外大街10號。
被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業(yè)，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.
委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。
委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。
原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區(qū)雅寶路8號太亞大廈。
負(fù)責(zé)人孟慶斌，行長。
委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。
上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新協(xié)公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費(fèi)、公證費(fèi)2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進(jìn)行了公證，該契約及補(bǔ)充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請求依法解除雙方契約及補(bǔ)充契約，應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費(fèi)用的訴訟請求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費(fèi)、其他雜費(fèi)人民幣13428元、公證費(fèi)815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認(rèn)定事實不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。
經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協(xié)公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達(dá)新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。雙方訂立的《補(bǔ)充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒有行使此項權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費(fèi)用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔(dān)保為不可撤銷擔(dān)保。抵押人確認(rèn)若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達(dá)成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補(bǔ)充協(xié)議，同時約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補(bǔ)償?shù)取Ｍ?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費(fèi)之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認(rèn)為房屋未達(dá)到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達(dá)成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)；如徐承雷需出租房屋時，新協(xié)公司免費(fèi)為其招租，并同意按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)對B1501房屋尚存在問題部分進(jìn)行免費(fèi)維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認(rèn)為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達(dá)成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認(rèn)可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補(bǔ)充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費(fèi)815.28美元、律師費(fèi)11237元人民幣，其他雜費(fèi)2191元人民幣。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、售房契約、補(bǔ)充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書、1998年12月7日協(xié)議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補(bǔ)充協(xié)議，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
劉律師：現(xiàn)在的房產(chǎn)糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個方面，首先是業(yè)主要求退房、補(bǔ)價；其次是房屋按揭貸款糾紛案件日漸增多；再次是業(yè)主因房屋質(zhì)量、車位問題與物業(yè)發(fā)生糾紛。
CITY IN：從表面看，這些糾紛發(fā)生的原因似乎多是業(yè)主對房產(chǎn)和房產(chǎn)商的不滿。但僅僅如此恐怕不足以解釋如今糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀，這些糾紛的發(fā)生肯定有其深層次原因，那么導(dǎo)致這些糾紛的原因何在呢？您能否結(jié)合現(xiàn)實案例為我們分析一下。
劉律師：導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛的原因有很多種，可以概括為以下幾點：
第一，在不斷升級的樓市調(diào)控政策之下，部分城市房價開始回調(diào)，為求回籠資金，開發(fā)商不得不采取降價措施，但伴隨著房價的下跌，要求開發(fā)商退房、補(bǔ)價的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。例如，去年11月份，剛在北京某房地產(chǎn)項目定下一套四居室的李先生來到售樓處要求退還四萬元定金。用他的話來說，看著現(xiàn)在房價的趨勢，如果不趕緊退掉，沒準(zhǔn)兒很快還要跌?？v觀樓市頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象，房價虛高是其頻發(fā)的根源。
第二，以按揭貸款的方式購買商品房是現(xiàn)在商品房交易市場上最主要的付款方式之一，從而在購房人、開發(fā)商及按揭銀行之間形成了不同的法律關(guān)系。在此種模式當(dāng)中，只要有一方出現(xiàn)問題，就會產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律糾紛。首先，開發(fā)商和購房者之間源于按揭貸款產(chǎn)生的糾紛。例如：去年1月份，劉小姐向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套商品房，商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開發(fā)商逾期交房達(dá)60天以上的，買受人可以解除合同。同時，吳小姐以按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了全部購房價款后，因開發(fā)商逾期交房超過了60天，吳小姐要求解除商品房買賣合同，同時要求解除按揭貸款合同，開發(fā)商不同意解除合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買賣合同一并處理，三方無法協(xié)商一致產(chǎn)生糾紛。其次，銀行和貸款人之間的糾紛，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是部分貸款人經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)定導(dǎo)致不能按期正常還貸。二是貸款銀行對貸款人收入證明及相關(guān)材料真實性審查不嚴(yán)。這也為房屋按揭貸款糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。最后，貸款人對借款合同、房屋抵押合同等格式合同不認(rèn)真審閱，在不了解合同內(nèi)容的情況下簽字，致使違約情況產(chǎn)生時無法用合同條款進(jìn)行維權(quán)。
第三，《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的權(quán)屬得到相應(yīng)的法律規(guī)范，但由于人們對該類規(guī)范的理解的偏差及商品房買賣合同沒有給予足夠的重視，致使住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫糾紛不斷。例如，2011年6月份，濟(jì)南市一住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主狀告房地產(chǎn)開發(fā)商，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的車位。起因在于房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房子時，在宣傳資料中明示，該住宅小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地，但在房屋交付后，房地產(chǎn)開發(fā)商卻把樓前約2000多平方米的公共用地另做他用，造成業(yè)主車輛無處停放。
CITY IN：既然房地產(chǎn)行業(yè)存在這么多的糾紛，剛才你也對其原因給出了一些個人的觀點，那么從您的專業(yè)角度來看，有哪些應(yīng)對的措施呢，或者說您有哪些可以處理這樣的糾紛的意見呢？
劉律師：對因價格下跌退房的問題，我們認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定，退房人不能僅僅因為價格下跌就主張解除合同，這屬于典型違約行為。為此。最高人民法院還專門出臺了《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，該意見的主題精神就是盡可能地維護(hù)合同的穩(wěn)定性，減少合同解除。所以，對于業(yè)主而言，在購買房屋時一定要充分考慮自己承受風(fēng)險的能力，避免隨意性和投機(jī)性。同時，我們認(rèn)為, 對于房地產(chǎn)行政管理部門，必須對房價成本進(jìn)行科學(xué)測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房價定價監(jiān)管。應(yīng)建立成熟理性的房價定價機(jī)制。另外對于開發(fā)商而言，在樓盤定價上也要靈活一些，給后市留有余地。
對于房屋按揭貸款糾紛問題，根據(jù)我國法律規(guī)定，在當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情況下，可以解除合同。同時最高人民法院還專門對商品房買賣合同糾紛法律適用問題作了司法解釋，對解除商品房買賣合同的條件作了更為細(xì)致的規(guī)定。但是作為購房人在簽訂購房合同時，一定要對合同約定的條款深入地研究，真正了解其法律含義，正確預(yù)見法律后果。如確實不懂就應(yīng)請專業(yè)律師參與簽訂合同。以免事后發(fā)生糾紛后面臨非常不利的局面。
