時間：2022-08-17 01:02:23
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房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是財務(wù)管理需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體，內(nèi)控體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)控理論，內(nèi)控是一個組織設(shè)計并實施的一系列程序，以便為達(dá)到該組織的目標(biāo)提供合理保障，也是對風(fēng)險進(jìn)行有效識別、評估、控制、監(jiān)測和改進(jìn)的動態(tài)過程和機制。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范運作、利潤回歸、內(nèi)部管理也將越來越受到高度重視。因此，建立健全資金的內(nèi)控體系，對城市經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實意義。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系現(xiàn)狀及分析
(1)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)控制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內(nèi)控體系的不完整，除了沒有基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略予以制定之外，就是沒有按照地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和管理要求，系統(tǒng)地構(gòu)建內(nèi)控體系。使內(nèi)控僅僅停留在分散的制度文字編寫環(huán)節(jié)上，沒有行之有效的配套操作流程和實現(xiàn)工具，缺乏可操作性和實用性。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境有待優(yōu)化。內(nèi)控缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細(xì)則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規(guī)范的計劃；內(nèi)控行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。
(3)外部環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的外部環(huán)境復(fù)雜，開發(fā)投人大，風(fēng)險高，控制的難度也極大；房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性，在會計核算上不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的原則
房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財務(wù)內(nèi)制體系既要以《會計法》、《公司法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理。防范經(jīng)營風(fēng)險，保護單位財產(chǎn)，保護國家、集體和職工三者利益。增強企業(yè)效益。具體來講，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業(yè)必須以國家的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國家的規(guī)章制度范圍內(nèi)，制定本企業(yè)切實可行的財務(wù)內(nèi)控。
(2)整體性原則。就是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控必須充分涉及到企業(yè)財務(wù)會計工作的各個方面的控制，它既要符合企業(yè)的長期規(guī)劃，又要注重企業(yè)的短期目標(biāo)，還要與企業(yè)的其他內(nèi)控相互協(xié)調(diào)。
(3)針對性原則。是指內(nèi)控的建立要根據(jù)企業(yè)的實際情況，針對企業(yè)財務(wù)會計工作中的薄弱環(huán)節(jié)，針對企業(yè)容易出現(xiàn)錯誤的細(xì)節(jié)，制定企業(yè)切實有效的內(nèi)控，將各個環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控必須具有連續(xù)性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執(zhí)行。
(5)適應(yīng)性原則。指企業(yè)財務(wù)內(nèi)控應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化了的情況及財務(wù)會計專業(yè)的發(fā)展及社會發(fā)展?fàn)顩r及時補充企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控。適應(yīng)性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應(yīng)性，另一方面是對企業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)。
(6)經(jīng)濟性原則。是指企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運用過程中，從經(jīng)濟角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業(yè)財務(wù)內(nèi)控應(yīng)便于各部門、各職工實際運用，也就是說企業(yè)財務(wù)控制度的操作性要強，要切實可行。
(8)發(fā)展性原則。制定企業(yè)財務(wù)內(nèi)控要充分考慮宏觀政策和企業(yè)的發(fā)展，密切洞察競爭者的動向。制定出具有發(fā)展性或未來著眼點的規(guī)章制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%；次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分擔(dān)機制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險。
（二）我國房地產(chǎn)融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展
目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實憑其資本實力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風(fēng)險，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比??；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟成熟，房地產(chǎn)金融市場發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級市場。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風(fēng)險。很多房地產(chǎn)企業(yè)運作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
（一）積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長期化，從而可使當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率；作為房地產(chǎn)投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利?；诖?，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務(wù)成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險，有利于降低信貸風(fēng)險。當(dāng)前，國家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經(jīng)驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機。但是從目前的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要負(fù)擔(dān)之一，并且從目前國家制定的稅收政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)是所有行業(yè)中比較高的。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行了一定程度的分析，并列舉了房地產(chǎn)企業(yè)所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅，探討了房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅務(wù)策劃。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅
從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點：
1．商品房的建設(shè)過程是一個復(fù)雜的計劃性較強的過程
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設(shè)計費及材料費，所以投資額度大。
3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大一些
房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費項目，建設(shè)之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大。
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。
2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。
3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃
在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃
做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。
3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉明紅,陳守國.當(dāng)前房地產(chǎn)稅收規(guī)劃.清華大學(xué)學(xué)報.2010.3.
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應(yīng)加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻(xiàn)】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06
目前，證監(jiān)會對地產(chǎn)企業(yè)IPO、再融資、買殼上市等均按照正常程序受理、審核，和其他行業(yè)相比沒有任何特殊之處。且今年以來，已有兩家企業(yè)IPO通過審核，目前 IPO在審企業(yè)5家；今年已經(jīng)有4家實現(xiàn)再融資132億，還有3家已經(jīng)過會，正等待發(fā)行窗口，目前受理在審的還有15家。這位負(fù)責(zé)人提示了房地產(chǎn)企業(yè)融資的審核重點。其中，房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)過程中凡募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。
SOHO中國總裁潘石屹在其博客中分析：2008年房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多。潘石屹比對了多家同業(yè)公司的財務(wù)情況后提出，2007年全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億元。一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億元。也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。去年房地產(chǎn)企業(yè)大肆擴張，不斷圈地，在市場上一而再、再而三創(chuàng)造‘地王’，造成了‘面粉價格比面包價格還要貴’的不正?，F(xiàn)象。
針對這種不正常的現(xiàn)象，證監(jiān)會的負(fù)責(zé)人說，證監(jiān)會一直保持與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的溝通和研究。研究結(jié)果顯示，目前我國境內(nèi)上市房地產(chǎn)公司有120家，占上市公司總量的7.5%，從去年初到今年2月末，房地產(chǎn)類公司融資578億元，占市場融資總量的6.7%，但這來自資本市場的578億元資金，僅相當(dāng)于去年全國房地產(chǎn)業(yè)實際完成投資總額的2.3%。
總體看，房地產(chǎn)上市公司在全國地產(chǎn)行業(yè)中占少數(shù)，5萬家房地產(chǎn)公司中只有約120家上市。相對未上市的企業(yè)，上市公司規(guī)模實力較大，透明度高，經(jīng)營比較規(guī)范，且資產(chǎn)負(fù)債率普遍低于行業(yè)平均水平，有利于防范金融風(fēng)險。特別是，房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和土地開發(fā)進(jìn)度比未上市企業(yè)高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益的機制。
2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)從成長期步入成熟期。隨著人口結(jié)構(gòu)拐點出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來商品房需求增速將進(jìn)一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個百分點，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，年均提高0.9個百分點。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達(dá)到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預(yù)見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從開發(fā)建設(shè)為主向經(jīng)營服務(wù)轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)國際成熟的經(jīng)驗，當(dāng)一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達(dá)到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩(wěn)，當(dāng)人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價值鏈及企業(yè)分布濟結(jié)構(gòu)將從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。這意味著未來的住房消費需求將從實物消費向服務(wù)消費轉(zhuǎn)變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達(dá)到7594美元，即將突破8000美元的關(guān)口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉(zhuǎn)型，包括“從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉(zhuǎn)型為客群服務(wù)等”。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢
隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，有的房地產(chǎn)開發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務(wù)，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進(jìn)入電商運營領(lǐng)域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)和運營。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括了開發(fā)建設(shè)和各種服務(wù)的價值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設(shè)計等上游投入階段，中游開發(fā)建設(shè)和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務(wù)和居住消費服務(wù)。開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對較低，以規(guī)模經(jīng)濟為主要特點；而上游融資及下游經(jīng)營服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，以精細(xì)化、專業(yè)化為主要特點。所謂產(chǎn)業(yè)升級，即企業(yè)經(jīng)營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴張為主向利潤競爭、價值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張的階段已經(jīng)取得了領(lǐng)先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢。行業(yè)利潤拐點出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標(biāo)從擴大銷售向提升利潤調(diào)整。2015年上市房企公布的增長目標(biāo)普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標(biāo)，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)，綠地集團銷售目標(biāo)同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬達(dá)集團核心考核指標(biāo)調(diào)整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)可以少增長，不增長，甚至負(fù)增長。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權(quán)激勵、項目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權(quán)激勵有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標(biāo)的一致性。2.向房地產(chǎn)價值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務(wù)合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺。2014年8月，萬達(dá)集團與騰訊、百度共同出資成立萬達(dá)電子商務(wù)公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產(chǎn)開發(fā)商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設(shè)計、建設(shè)工程、銷售業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)及生活消費則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務(wù)向物業(yè)服務(wù)、居住消費等環(huán)節(jié)擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務(wù)多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運營商”，綠地集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運營商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險等金融企業(yè)的并購。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權(quán)投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯(lián)合拿地、股權(quán)投資等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強，萬科與萬達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺的整合。比較典型的是平安集團聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進(jìn)入智能家居的領(lǐng)域，例如主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權(quán)，而后者的主營業(yè)務(wù)是智能手機、智能硬件、云計算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關(guān)消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進(jìn)入的領(lǐng)域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進(jìn)入了體育、電影等娛樂領(lǐng)域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營上的競爭優(yōu)勢，將業(yè)務(wù)不斷打散細(xì)化，整合新型的優(yōu)勢資源，向房地產(chǎn)價值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢。
三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件
房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術(shù)有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務(wù)空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發(fā)展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機，2013年市場規(guī)模已達(dá)到2.5萬億，但是信任和服務(wù)缺失卻阻礙市場進(jìn)一步增長，行業(yè)服務(wù)水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業(yè)務(wù)，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經(jīng)過二次設(shè)計裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務(wù)，強烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃有暂^差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國建設(shè)銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設(shè)銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應(yīng)了新的風(fēng)險投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產(chǎn)投資收益權(quán)分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運營。通過REITs的分級技術(shù)，不同風(fēng)險偏好的資金將會流向商業(yè)地產(chǎn)運作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實現(xiàn)資金的風(fēng)險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)?；鐑r高的項目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細(xì)化運作。
四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點,與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r進(jìn)行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認(rèn)問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費,調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標(biāo)準(zhǔn),多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要,在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項目之間負(fù)擔(dān)借款費用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價表或平均標(biāo)定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細(xì)賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進(jìn)行估算;運用查詢、分析性復(fù)核等審計方法,根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題,建議審計人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
今天的事實是，大部分開發(fā)商都是重銷售而輕品牌。因為他們認(rèn)為，品牌這個東西與他們每開發(fā)一處物業(yè)時所面臨的銷售壓力相比，簡直就是輕若無物。
其實這根本就是一種典型的經(jīng)營“近視癥”的體現(xiàn)。我不知道是否還有開發(fā)商沒吃過這樣的虧？沒有遇到過這樣的難題？
上個樓盤促銷攻勢強點兒，走的就算不錯，第二個樓盤促銷攻勢稍弱，看房客便少了許多。
樓盤滯銷時，今天換這個概念，明天又換那個概念，但是效果卻依然如故，于是迷惑了：我的這些概念與那些暢銷盤比起來也不算落伍?。?/p>
廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬張，卻只見大批看房者瀟灑的走進(jìn)競爭對手的樓盤看房。于是自己只得祭出“看房送免費午餐”“凡看房者均有意外驚喜”的無奈招法。
為了展開低成本銷售，推出了老業(yè)主推薦新業(yè)主入伙的促銷活動。但是活動推出后卻發(fā)現(xiàn)，被老業(yè)主推薦來的新業(yè)主寥寥無幾，這是為什么呢？
為了盡快出清滯銷樓盤，推出了系列可謂“便宜到笑”的價格優(yōu)惠措施，但是奇怪的是，依然沒有隔壁那個沒降價的盤賣得好。
……
還需要解密嗎？其實以上種種皆是忽視了品牌效應(yīng)對于房地產(chǎn)營銷的作用的后果。
房地產(chǎn)企業(yè)一旦擁有品牌，便會對產(chǎn)品的性能產(chǎn)生與眾不同的感覺和解釋；譬如，開發(fā)商每推出一個樓盤概念，其目標(biāo)顧客群體都會受到開發(fā)商主品牌知名度和美譽度的影響。從而對開發(fā)商的各種樓盤概念易于接受。
其二，顧客對擁有品牌資產(chǎn)的開發(fā)商往往具有更高的忠誠度，不易受到競爭性營銷活動的沖擊。例如，他們不會只為開發(fā)商旗下的某個樓盤鐘情，而對另一個盤持“閉門”心態(tài)。而基本上會對這家開發(fā)商旗下的系列樓盤的品質(zhì)和信譽持有近乎平等的態(tài)度。
第三，當(dāng)開發(fā)商一旦擁有強勢的品牌資產(chǎn)后，則會使得自己的產(chǎn)品擁有較大的邊際利潤。也就是說，當(dāng)該樓盤的價格上升時，消費者的反應(yīng)不會具有多大的彈性，不會因為價格的上升而降低購買欲望。其實，這也就是一個擁有品牌的開發(fā)商品牌溢價能力的體現(xiàn)。反之，當(dāng)產(chǎn)品價格下降時，則會具有比其他樓盤的銷售勢頭更富有彈性，也就是說顧客量和購買量迅速增加。
第四，得到更多的業(yè)務(wù)合作和支持；當(dāng)開發(fā)商擁有較強品牌效應(yīng)，它就會產(chǎn)生許多新的增值業(yè)務(wù)機會。
例如，建材供應(yīng)商、建筑承包商、物業(yè)管理商等其他相關(guān)企業(yè)，會因為開發(fā)商業(yè)務(wù)不斷擴張的的同時使得他們的業(yè)務(wù)也得到擴展?；驎驗橥ㄟ^嫁接可能會使得自己的品牌效應(yīng)得到增值，而樂于以更有利于開發(fā)商的合作方式開展合作。
第五點，增強營銷宣傳的有效性；正如我們在前面描述的一樣：一些開發(fā)商廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬張，卻只見大批看房者瀟灑的走進(jìn)競爭對手的樓盤看房。這些都是開發(fā)商缺乏品牌效應(yīng)的后果。
反之，當(dāng)開發(fā)商擁有較強品牌資產(chǎn)后，營銷宣傳的有效性會得到極大增加，即使開發(fā)商的廣告投放量并不大，但是其潛在的目標(biāo)顧客卻會積極地為其進(jìn)行口碑傳播，從而使得開發(fā)商營銷宣傳的有效性大大增加。
第六點，支持開發(fā)商的品牌延伸，當(dāng)開發(fā)商一旦擁有強勢的品牌資產(chǎn)后，能為開發(fā)商的市場區(qū)域拓展產(chǎn)生極大的支撐效應(yīng)。今天，一些品牌成熟度初具規(guī)模的企業(yè)都已經(jīng)開始突破立身的狹窄區(qū)域進(jìn)行積極的拓展。譬如萬科、中海、等知名企業(yè)，萬科做了四季花城、城市花園系列，在北京開發(fā)了萬科城市花園、萬科星園和萬科青青家園等以“萬科”命名的樓盤，中海在北京開發(fā)了中海雅園、中海紫金苑、中海馥園等樓盤。在廣州開發(fā)了大量樓盤的珠江地產(chǎn)北伐京城，也一口氣開發(fā)了珠江駿景、珠江綠洲、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江國際城等項目。 顯然，這些市場拓展的業(yè)績?nèi)绻_發(fā)商不具有較強的品牌資產(chǎn)積累的話是極難做到的。
綜上所述，非常明顯，我們完全可以下這樣一個大膽的結(jié)論。
