時(shí)間：2022-11-15 01:45:42
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類(lèi)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754—2002)分類(lèi)方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。
近年來(lái)形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來(lái)，急速增長(zhǎng)。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)，就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前，學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析，通過(guò)分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用，是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)
投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，推行住房分配貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長(zhǎng)24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長(zhǎng)14.76％；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng)，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長(zhǎng)對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見(jiàn)表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416，其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大，為0.145，兩者并列第一，而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094，居第二，與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí)，通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問(wèn)題，而住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè)，解決人民住房緊張的問(wèn)題，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見(jiàn)表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大
財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo)，政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿(mǎn)足社會(huì)公共需要，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，以國(guó)家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng)，又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長(zhǎng)到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%，對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大，在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見(jiàn)表3。
2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放起，經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，隨著人民的生活水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。 1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長(zhǎng)為2007年的18.42%，增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見(jiàn)表4。從商品房投資類(lèi)型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷(xiāo)售面積見(jiàn)表5。
信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴(lài)度依然過(guò)高。從1997年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來(lái)源資金的比重從1997年的63.61%增長(zhǎng)為2007年的79.56%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國(guó)內(nèi)貸款額自1997年以來(lái)持續(xù)增大，2007年超過(guò)7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源見(jiàn)表6。
2.2 銷(xiāo)售方面
銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額持續(xù)上升，2007年商品房銷(xiāo)售面積是1996年銷(xiāo)售面積的近10倍，達(dá)到77355萬(wàn)平方米，其中：住宅銷(xiāo)售量從1996年的6898萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2007年的70136萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了10倍。2007年商品房銷(xiāo)售額接近3萬(wàn)億元，為1996年商品房銷(xiāo)售額的21倍。近年商品房屋銷(xiāo)售情況見(jiàn)表7。
房?jī)r(jià)大幅攀升。1997—2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格，年均增長(zhǎng)187元。2004年、2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升，1年增長(zhǎng)400元/平方米左右。商品房?jī)r(jià)格從1997年到2005年增長(zhǎng)了1171元，其中2004年和2005年增長(zhǎng)了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長(zhǎng)了497元/平方米，占1997年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的27%。商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤(rùn)，同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性，形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國(guó)商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表8。
2.3 開(kāi)發(fā)方面
開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2007年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬(wàn)平方米上升到2007年的236318萬(wàn)平方米，增加了191333萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見(jiàn)表9。 4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國(guó)的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國(guó)的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開(kāi)始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段，因此存在著巨大的增長(zhǎng)空間。近年來(lái)受到國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長(zhǎng)的回報(bào)。2007年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見(jiàn)表10。
3 結(jié) 論
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴(lài)度依然過(guò)高；銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過(guò)本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析，本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做。
參考：
［1］向?yàn)槊?中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位的量化分析［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2008（19）：114-116.
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［4］王重潤(rùn)，崔玉平.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率研究［J］.集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007（11）：107-108.
［5］魏潤(rùn)卿.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位的考究［J］.學(xué)術(shù)探索，2008（2）：56-61.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；攸縣；
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1.攸縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2007—2012年，攸縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以10%的比例態(tài)勢(shì)遞增，總投資額達(dá)30.12億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目59個(gè)，新建商品住宅246萬(wàn)m2。2012年，攸縣商品房在建項(xiàng)目29個(gè)，在建面積109.8萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)28.96%；新開(kāi)工面積35.11萬(wàn)m2，同比負(fù)增長(zhǎng)7.55%；竣工面積18.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)187%，房地產(chǎn)總投資14.23億元。全年共辦理各類(lèi)房屋登記9292宗，登記面積347.97萬(wàn)m2；測(cè)繪房屋面積82.69萬(wàn)m2。
2．攸縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)分析
（1）商品房銷(xiāo)售價(jià)格
2008-2012年，攸縣商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從08年的均價(jià)1700元急劇上升到12年的均價(jià)達(dá)2880元左右，銷(xiāo)售年均價(jià)漲幅均在10%以上，且增長(zhǎng)率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷(xiāo)售均價(jià)平均增幅12%，價(jià)格增長(zhǎng)速度迅猛，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷(xiāo)售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)較快，消費(fèi)需求旺盛，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速，以年平均79.25%的增長(zhǎng)速度持續(xù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度不斷加大，商品房銷(xiāo)售增勢(shì)強(qiáng)勁，預(yù)售行情持續(xù)看漲，房地產(chǎn)行業(yè)成為攸縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。減除不具競(jìng)爭(zhēng)力及不具開(kāi)發(fā)能力的樓盤(pán)，攸縣2011年市場(chǎng)總供應(yīng)量在105萬(wàn)m2左右。此外，攸縣商品房銷(xiāo)售面積雖然不斷增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率卻呈波動(dòng)變化，并逐步趨于平均值，經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展速度相對(duì)緩慢的時(shí)期，未來(lái)幾年內(nèi)房屋銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度會(huì)減緩。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)完成投資9.69億元，同比增長(zhǎng)55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來(lái)，攸縣房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長(zhǎng)，自2011年起，增幅超過(guò)同期GDP和固定資產(chǎn)投資額增幅。適度投資有利用拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)快，將會(huì)使供給過(guò)量而導(dǎo)致供過(guò)于求。
（4）商品房銷(xiāo)售額與開(kāi)發(fā)投資額
2008-2012年攸縣商品房銷(xiāo)售投資比除2008、2010年外都大于1，說(shuō)明整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好。2010年，由于世界金融危機(jī)的爆發(fā)所產(chǎn)生的后續(xù)影響及“國(guó)十條”的出臺(tái)，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度較去年同期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望僵持期；然而與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資速度卻繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場(chǎng)供應(yīng)商對(duì)攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的期望。
（5）新開(kāi)工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，在這個(gè)規(guī)劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長(zhǎng)株潭城市群的6個(gè)區(qū)域次中心城市之一。在未來(lái)的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬(wàn)人的未來(lái)城區(qū)正在迅速壯大，屆時(shí)攸縣將成為湘東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶和長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，商品房新開(kāi)工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據(jù)行業(yè)情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因?yàn)槭┕っ娣e反映了未來(lái)1-2年的現(xiàn)房供應(yīng)量，該值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，則未來(lái)樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于短缺狀態(tài)，且比值逐年下降，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷(xiāo)售面積與竣工面積
該項(xiàng)指標(biāo)能夠表現(xiàn)住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷(xiāo)售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于不飽和狀態(tài)，住房供求指標(biāo)并不十分合理。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)均衡分析
（1）商品房?jī)r(jià)格增幅與GDP增幅
房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題，根據(jù)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常情況下，房?jī)r(jià)的增幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房?jī)r(jià)增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國(guó)較晚實(shí)行住房體制改革，致使商品房供應(yīng)受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成之后，住房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，居民住房消費(fèi)需求得到充分釋放。結(jié)合攸縣GDP增長(zhǎng)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值為1.22，說(shuō)明了房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額與GDP
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間，若超過(guò)35%，則有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過(guò)10%，沒(méi)有需求支撐，也會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。攸縣的房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)偏低，均未達(dá)到合理范圍，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段。但是房地產(chǎn)投資額在GDP和固定資產(chǎn)投資中所占比重正在不斷增長(zhǎng)，說(shuō)明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，整個(gè)市場(chǎng)具有較大的擴(kuò)展性。
（3）房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈上升勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度較小。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率雖然也是持續(xù)增高，但仍然低于可支配收入增長(zhǎng)率，消費(fèi)者的需求能夠得到較大的滿(mǎn)足，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于健康發(fā)展的狀態(tài)。
2.2 攸縣房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題小結(jié)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒(méi)有真正意義上的品質(zhì)樓盤(pán)，大部分樓盤(pán)品質(zhì)不高，住宅市場(chǎng)缺少一個(gè)有號(hào)召力的品牌樓盤(pán)。一方面是因?yàn)樨h房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)水平普遍較低，開(kāi)發(fā)實(shí)力不夠，除少數(shù)企業(yè)，80%的開(kāi)發(fā)公司由于缺少資金、人才和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把握市場(chǎng)和抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少品牌化、規(guī)?；?、集團(tuán)化的開(kāi)發(fā)企業(yè)。另一方面是由于開(kāi)發(fā)資金較少，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目操作不規(guī)范，特別是缺乏資金的項(xiàng)目往往進(jìn)度一拖再拖，樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度落后，為了資金回籠，樓盤(pán)及早上市，許多項(xiàng)目后期建設(shè)馬虎了事，品質(zhì)難以提升。
3.有效供應(yīng)不足，難以滿(mǎn)足消費(fèi)需求。
目前攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題就是商品房有效供應(yīng)不足，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求。雖然攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于不飽和狀態(tài)，但是商品房庫(kù)存也越來(lái)越大，2012年，商品房庫(kù)存達(dá)到了58.88萬(wàn)平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達(dá)到近20億元。
4.企業(yè)規(guī)模不大，難以抵御風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)資質(zhì)等級(jí)普遍不高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。目前攸縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有29家，其中具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的28家，具有四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的1家，全縣沒(méi)有一家二級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)力較差，整體水平偏低，抵御風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)力較弱，一旦遭遇房?jī)r(jià)過(guò)低、房屋積壓過(guò)多、資金周轉(zhuǎn)停滯等問(wèn)題，企業(yè)很有可能面臨倒閉、出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列不安定的社會(huì)問(wèn)題。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 資本運(yùn)營(yíng) 現(xiàn)狀 創(chuàng)新
房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)，集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性。主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。
一、資本運(yùn)營(yíng)概述
(一)資本運(yùn)營(yíng)定義
營(yíng)運(yùn)資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營(yíng)運(yùn)資本的意義就是企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額，這個(gè)概念主要在研究企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)狀況時(shí)使用。狹義的營(yíng)運(yùn)資本是指企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額減去各類(lèi)流動(dòng)負(fù)債后的余額，也稱(chēng)凈營(yíng)運(yùn)資本。由于凈營(yíng)運(yùn)資本被視為可作為企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)投資和用于清償非流動(dòng)負(fù)債的資金來(lái)源，所以，狹義的流動(dòng)資本概念主要在研究企業(yè)的償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)使用。因此，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資本的持有狀況和管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。
(二)資本運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容
廣義營(yíng)運(yùn)資本是一個(gè)具體的概念，它包括了企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額，是由企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)持有的現(xiàn)金和有價(jià)證券、應(yīng)收和預(yù)付帳款及各類(lèi)存貨資產(chǎn)等所構(gòu)成的。相對(duì)而言，狹義營(yíng)運(yùn)資本是一個(gè)抽象概念，它只是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額，并不特指某項(xiàng)資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)資金運(yùn)作狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的重要依據(jù)。
(三)特征與作用
資本運(yùn)營(yíng)的特征:①增值性。②流動(dòng)性。③風(fēng)險(xiǎn)性。資本運(yùn)營(yíng)的作用：加快中國(guó)國(guó)有企業(yè)的改革、加快優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的角度來(lái)看，資本運(yùn)營(yíng)也有如下作用：①資本運(yùn)營(yíng)可以?xún)?yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。②資本運(yùn)營(yíng)可以帶動(dòng)企業(yè)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，拓展銷(xiāo)售渠道。③資本運(yùn)營(yíng)可以讓企業(yè)獲得先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)。④發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機(jī)會(huì)。⑤資本運(yùn)營(yíng)可以給企業(yè)帶來(lái)大量資金。
二、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀
(一)融資現(xiàn)狀分析
融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產(chǎn)業(yè)主要通過(guò)銀行借貸來(lái)進(jìn)行企業(yè)的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導(dǎo)致了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的單一化，不利于企業(yè)有效的控制和優(yōu)化資金成本。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)用多種融資方式來(lái)籌借企業(yè)資金，如通過(guò)合作開(kāi)發(fā)或項(xiàng)目公司被收購(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)上市、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)金融新產(chǎn)品、房地產(chǎn)融資租賃等方式。
(二)房地產(chǎn)業(yè)資本及投資結(jié)構(gòu)狀況分析
目前房地產(chǎn)業(yè)的資本及投資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單甚至單一，沒(méi)有很好的對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本的降低和企業(yè)資金使用效益的提高，從而很好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。例如在保證資金籌集完整的基礎(chǔ)上優(yōu)化配置融資方式使企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動(dòng)性的原則下合理配置企業(yè)的投資方式優(yōu)化企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理和經(jīng)濟(jì)效益的提高。
三、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)規(guī)模小,競(jìng)爭(zhēng)力差
目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)規(guī)模與國(guó)際上的房地產(chǎn)公司相比存在很大的差距，可以說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)真正的國(guó)際化公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，管理落后、資金管理意識(shí)較差、管理人員綜合素質(zhì)較低等多種因素的存在導(dǎo)致了規(guī)模小的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力小，資本運(yùn)營(yíng)能力有限，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高，最終影響了企業(yè)所有者的利益，企業(yè)的生存和發(fā)展。
(二)資本運(yùn)營(yíng)人才缺乏且綜合素質(zhì)有待提高
資本運(yùn)營(yíng)開(kāi)始的時(shí)間尚短，運(yùn)作還未規(guī)范化，致使目前從事房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)的人員并不具備必要的資本運(yùn)營(yíng)的完整的資本運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、良好的企業(yè)組織管理能力、完整的企業(yè)法律知識(shí)和資本運(yùn)營(yíng)法律知識(shí)、良好的市場(chǎng)運(yùn)作知識(shí)，另外應(yīng)具備必要的相關(guān)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)等,所以資本運(yùn)營(yíng)人才匱乏且綜合素質(zhì)有待提高。
(三)資本運(yùn)營(yíng)觀念薄弱
目前，企業(yè)的兼并和重組是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的有效途徑，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，也是資本運(yùn)營(yíng)的必然現(xiàn)象。但多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的決策者、管理者往往從自身利益出發(fā)來(lái)考慮問(wèn)題對(duì)于企業(yè)的兼并和重組存在抵觸思想，對(duì)于企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)觀念不強(qiáng)甚至無(wú)此意識(shí)。
四、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新的必然性
(一)房地產(chǎn)業(yè)資金成本要求房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新
目前房地產(chǎn)業(yè)資金的籌集和資金成本已成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。因此房地產(chǎn)業(yè)如何籌集到企業(yè)所需資金和如何籌借企業(yè)所需資金應(yīng)成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，傳統(tǒng)的資金運(yùn)營(yíng)方式已不能滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的需要，這就要求房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資金運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新。
(二)土地資源的出讓方式是影響房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)
土地是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ),國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。近幾年來(lái),我國(guó)不斷完善土地使用權(quán)出讓的相關(guān)政策法規(guī),使土地使用權(quán)的出讓更加科學(xué)、公平，例如提高了招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的比例且明確規(guī)定了協(xié)議出讓最低價(jià)的確定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)有土地出讓的程序,嚴(yán)格控制了出讓土地使用權(quán)，提高了出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)化程度和專(zhuān)業(yè)化程度，增加了取得土地使用權(quán)的難度。
(三)銀行加息政策將改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)
中國(guó)人民銀行在2004年11月份(近八年來(lái))首次調(diào)高了基準(zhǔn)利率。并同時(shí)于2005年3月份提高了公積金房貸與商業(yè)性房貸利率，2010年更是先后幾次調(diào)息。中央銀行加息政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規(guī)模下降。融資成本上升,將使公司中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)下降。融資規(guī)模下降,一方面直接反映出開(kāi)發(fā)商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。
五、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新
(一)資產(chǎn)剝離
資產(chǎn)剝離是指將非經(jīng)營(yíng)性閑置資產(chǎn),低效或無(wú)效的資產(chǎn),已經(jīng)達(dá)到預(yù)定目的的資產(chǎn)以及不適應(yīng)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方針的那部分資產(chǎn)從公司資產(chǎn)中分離出來(lái)。這種做法,從表面現(xiàn)象看是公司規(guī)模在收縮,但其實(shí)質(zhì)是收縮后會(huì)更大幅度更高效率的進(jìn)行資本擴(kuò)張。
(二)融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃
這是一種比較新的金融工具,是一種以短時(shí)間,低成本并通過(guò)特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來(lái)的資本運(yùn)作方式。使用融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃等資本運(yùn)作方式,不僅能夠減輕房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)巨額設(shè)備采購(gòu)支出,而且能夠降低企業(yè)成本。
(三)改制上市
近年來(lái)國(guó)內(nèi)主要電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)都通過(guò)改制上市實(shí)現(xiàn)了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經(jīng)驗(yàn)把它運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作上。但是,應(yīng)該注意的是,改制上市一般只能運(yùn)用于大型企業(yè)的資本運(yùn)作當(dāng)中。企業(yè)改制上市采用股權(quán)籌資,常見(jiàn)的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業(yè)的所有資產(chǎn)為對(duì)象實(shí)施股份制改造,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的公開(kāi)上市;分析上市指僅對(duì)企業(yè)的部分優(yōu)良資產(chǎn)實(shí)施股份制改造,成立以原有企業(yè)為控股股東的股份制公司,實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市。待時(shí)機(jī)成熟時(shí),視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要,再將母公司的資產(chǎn)逐步注入上市公司,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的分步上市。
(四)階段性股權(quán)融資模式
階段性股權(quán)融資,即階段性資金拆借,是以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。其運(yùn)作模式為:投資者以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金,并獲得房地產(chǎn)公司部分股權(quán),性質(zhì)類(lèi)似優(yōu)先股。在此過(guò)程中投資人將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,與原股東或關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議,并隨著房地產(chǎn)公哥運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展,企業(yè)獲得現(xiàn)金流。最后關(guān)聯(lián)方(或原股東1按協(xié)議要求從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購(gòu)股權(quán)。
參考文獻(xiàn):
[1]世聲.房地產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)[J]湖南房地產(chǎn)2003(2)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；外資；影響；政策
改革開(kāi)放三十多年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，外國(guó)資本紛紛流入，中國(guó)已成為世界上吸引外資最多的發(fā)展中國(guó)家。而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，以其高利潤(rùn)、發(fā)展前景較好、政策限制較少等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)成為中國(guó)吸收外資的主要領(lǐng)域。近年來(lái)，外國(guó)資金在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響不可忽視，亟需采取應(yīng)對(duì)措施。
1 外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大，且人民幣的升值預(yù)期較高，從而我國(guó)房地產(chǎn)也有很大升值區(qū)間，正因?yàn)槿绱送赓Y紛紛看好中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，流入速度十分迅速。
2009年房地產(chǎn)業(yè)FDI降幅高出總體降幅7個(gè)百分點(diǎn)，2010年1月，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資額繼續(xù)下滑，同比下降6.04%，但2010年1-10月累計(jì)增幅已猛增至48.04%。更詳細(xì)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-9月，全國(guó)新設(shè)房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計(jì)使用外資166億美元，占FDI總量的比重達(dá)到22.38%，比上年同期高5.7個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，外商投資以普通住宅為主，旅游地產(chǎn)增長(zhǎng)較快。此外，外資地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)數(shù)量也大幅增長(zhǎng)，許多國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)紛紛在國(guó)內(nèi)進(jìn)行投資。
2 外資進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響
2.1 積極影響
2.1.1 加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
由于國(guó)外資本擁有成熟的管理體系、先進(jìn)的技術(shù)和開(kāi)發(fā)理念，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)與外資進(jìn)行戰(zhàn)略合作能夠吸收其先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，進(jìn)而使得整個(gè)行業(yè)的水平得到提高。同時(shí)，外資的進(jìn)入使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)積極采用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備和管理理念，用以降低成本，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，生產(chǎn)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而大大提高整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供給水平和運(yùn)營(yíng)效率。
2.1.2 改善本土房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展
為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)度增長(zhǎng)，我國(guó)政府部門(mén)和有關(guān)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)宏觀調(diào)控采取措施控制金融風(fēng)險(xiǎn)，這使得以銀行貸款為主要融資途徑的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金短缺的困境，在這種情況下，爭(zhēng)取與國(guó)外資本的合作便成為很多房地產(chǎn)商的首選，并將其視為實(shí)現(xiàn)生存和發(fā)展的重要機(jī)遇。在這一獲取外資的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，加速了行業(yè)內(nèi)的“優(yōu)勝劣汰”，使得本土房地產(chǎn)企業(yè)中一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)通過(guò)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改善，得以持續(xù)發(fā)展。
2.1.3 有利于拓寬融資渠道，改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念
一直以來(lái)，銀行貸款就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要的資金來(lái)源，但是除此之外，其他的來(lái)源就很少了。由于國(guó)外的大量投資，特別是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機(jī)構(gòu)的投資，使得房地產(chǎn)的資金來(lái)源的渠道大大擴(kuò)寬，房地產(chǎn)金融理念和金融工具也隨之進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)。
2.1.4 加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌的步伐，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放使得外資房地產(chǎn)企業(yè)大量涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這不僅僅對(duì)于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放度有重要意義，而且有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的接軌，提高我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作水平，使其更加規(guī)范化、透明化。
2.2 消極影響
2.2.1 加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的不合理
隨著外資的大量流入，其投向?qū)?huì)產(chǎn)生一定的引導(dǎo)效應(yīng)，也將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大的影響。目前，國(guó)家不斷強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，其重點(diǎn)之一就是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，加大中低檔住宅的投資。但是，受利益的驅(qū)動(dòng)，利潤(rùn)較高的高檔住宅與商業(yè)地產(chǎn)將是國(guó)外資本的“最?lèi)?ài)”，這將對(duì)本土開(kāi)發(fā)商的投資行為產(chǎn)生一定的引導(dǎo)作用，使得投資需求逐漸取代消費(fèi)需求成為房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)，這在一定程度上使房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理狀況進(jìn)一步加劇。
2.2.2 提高了房地產(chǎn)價(jià)格，助長(zhǎng)局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫
總體來(lái)看，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比一直處于偏高狀態(tài)，在上海、北京等城市甚至高達(dá)10-30倍，而外資的大量流入將會(huì)使這一趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。其原因在于，一方面，外資的進(jìn)入會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求超過(guò)住房需求，容易形成較強(qiáng)的標(biāo)桿效應(yīng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。另一方面，由于外資本身的逐利性高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)將成為國(guó)外資本投資的主要領(lǐng)域，從而減少對(duì)中低檔房產(chǎn)的投資，造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡，進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。
2.2.3 增加了房地產(chǎn)金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)
盡管目前我國(guó)還沒(méi)有形成次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但在我國(guó)住房按揭貸款過(guò)程中，由于虛假按揭、把關(guān)不嚴(yán)情況的大量存在，使得一些不符合條件的借款人得到貸款，這正是我國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在，并正逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期，增加了金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于外資熱錢(qián)的高靈敏性，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮或者變化，外資就會(huì)大量撤離，使得房?jī)r(jià)猛然大幅下跌，造成樓市動(dòng)蕩，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)信貸金融風(fēng)險(xiǎn)。
3 規(guī)范外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)策建議
3.1 逐漸加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系緊密，對(duì)金融業(yè)和人們的生活有著重要的影響。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展剛剛起步，一方面市場(chǎng)還很不完善，另外相關(guān)的法律也很不完善，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的限制，這樣就很不利于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。因此，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維持國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全防止財(cái)富外流，我國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，管制外資在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的流入。
3.2 完善金融機(jī)制，逐步拓展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道 房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，其融資逐漸向多元化方向發(fā)展。然而，目前我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還沒(méi)有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。因此，必須拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投融資渠道，開(kāi)發(fā)出多種類(lèi)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，加快發(fā)展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金信托，建立起適合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展要求的房地產(chǎn)金融體系，這樣不僅促使廣大的中小投資者能夠直接投資于房地產(chǎn)業(yè)，而且也是減少外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)沖擊的一個(gè)重要途徑。
3.3 出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)基金的監(jiān)管
房地產(chǎn)基金因其靈活、成熟的投資機(jī)制已經(jīng)成為外資進(jìn)入市場(chǎng)的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)大概有80多家以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金，每個(gè)大約掌握1-3億美元的基金。目前，摩根斯坦利、美林銀行等外資基金在大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍。雖然房地產(chǎn)基金的投資十分的活躍，但是由于我國(guó)目前沒(méi)有與產(chǎn)業(yè)基金相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)基金的管理也就沒(méi)有相應(yīng)的法律來(lái)指導(dǎo)。因此，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)基金的監(jiān)管，針對(duì)產(chǎn)業(yè)基金，我國(guó)要盡快出臺(tái)相關(guān)法律。
3.4 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系 目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢測(cè)和管理水平不高，當(dāng)大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，就容易造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定，不利于經(jīng)濟(jì)安全。因此，必須要嚴(yán)格的監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)外資流入的預(yù)警，對(duì)外資在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的流向進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。為了達(dá)到這個(gè)目的，我們可以建立外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的登記體系，關(guān)注外資是否對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行了集中投資，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的承受能力的匹配程度，監(jiān)控資金的流向，防止外資熱錢(qián)的炒房行為。另一方面，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)定量化，設(shè)計(jì)出具有操作性的、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，以此制定相關(guān)的調(diào)控政策與措施。
參考文獻(xiàn)
[1]李艷虹、張鐵強(qiáng).境外資本流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與對(duì)策[J].上海金融，2009（1）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對(duì)策
引言
近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，己經(jīng)開(kāi)始影響到人民生活水平以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融體系的安全。住房?jī)r(jià)格除了關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)安全以外，還和人民的生活成本有很大的關(guān)系。我國(guó)人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，建立起具有中國(guó)特色的住房政策體系。
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因
1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因
我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位，同時(shí)其中的投機(jī)行為也十分嚴(yán)重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，使得市場(chǎng)中產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用各種方式地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，待一定時(shí)間后，高額價(jià)格轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)ζ溥M(jìn)行炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的擴(kuò)充，城市化的加快，城市對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，與土地本身的稀缺性的矛盾就會(huì)日漸明顯。土地在交易過(guò)程中不斷的轉(zhuǎn)手，增值，當(dāng)這一增值過(guò)程超出其真實(shí)價(jià)值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因
消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期因素。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格由于某種原因上升時(shí)，消費(fèi)者會(huì)推斷未來(lái)的價(jià)格繼續(xù)上升的可能性，需求會(huì)上升。而銷(xiāo)售者惜售，供給會(huì)下降。在這樣的供給需求變動(dòng)下，價(jià)格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得價(jià)格還會(huì)有下跌的空間，需求會(huì)減少。而銷(xiāo)售者則會(huì)拋售房產(chǎn)，供給上升，這時(shí)市場(chǎng)中由于接收人少，價(jià)格會(huì)下跌。如此惡性循環(huán)便導(dǎo)致了泡沫現(xiàn)象。
房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有主導(dǎo)地位，對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起著極其重要的作用，我國(guó)政府在這方面也不斷出臺(tái)相關(guān)政策，以求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。而這一政策導(dǎo)向在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)量開(kāi)發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的價(jià)格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問(wèn)題，這一切都預(yù)示著泡沫的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)過(guò)度投資因素。城市化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)投資的進(jìn)程，這樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進(jìn)程的幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題，隨之也產(chǎn)生房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，高空置率，大量的市場(chǎng)的投機(jī)行為，不規(guī)范的交易行為等問(wèn)題。由于投資商對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機(jī)者在市場(chǎng)中的比例會(huì)急劇升高，消費(fèi)者的真實(shí)需求被投資和投機(jī)掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。
銀行信貸的不規(guī)范擴(kuò)張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源主要是依賴(lài)于銀行貸款。許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
二、改善我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)措施
根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點(diǎn)相應(yīng)的措施，包括合理確定各類(lèi)住房比例、加大宏觀調(diào)控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類(lèi)住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。對(duì)規(guī)劃中的商品房建設(shè)市場(chǎng)可以完全向開(kāi)發(fā)商開(kāi)放，對(duì)其開(kāi)發(fā)的套型結(jié)構(gòu)不加限制，要特別注意商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的招投標(biāo)活動(dòng)的公開(kāi)公平公正。
2.2加大宏觀調(diào)控力度
為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見(jiàn)度和可操作性，必須適當(dāng)加大調(diào)控的力度和執(zhí)行強(qiáng)度。為此，政策制定時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是不可低估投機(jī)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在抑制投機(jī)方面稅收和差別利率應(yīng)該是最有效也是可控制的手段，只有嚴(yán)格執(zhí)行才能得到良好的投機(jī)抑制效果。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代將結(jié)束。在工人工資和原材料價(jià)格普遍相對(duì)較低的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府應(yīng)該對(duì)土地資源管理及稅收政策的調(diào)控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財(cái)政收入而犧牲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于賣(mài)地收入和從房地產(chǎn)收取的各項(xiàng)稅收，要用來(lái)反哺該城市的新購(gòu)房居民和住房困難戶(hù)。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。對(duì)于國(guó)內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過(guò)加大稅收力度遏制其炒房行為；對(duì)于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時(shí)，進(jìn)一步向它們開(kāi)放壟斷行業(yè)，制定各項(xiàng)政策鼓勵(lì)其發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)；對(duì)于國(guó)際炒房者，要密切注意主要資金動(dòng)向，中國(guó)人多地少，建筑用地更少，所以必須堅(jiān)決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調(diào)控迫切的需要政府能針對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)提出差別化的政策，以實(shí)現(xiàn)政策的針對(duì)性和有效性，以免在調(diào)控中對(duì)應(yīng)調(diào)控對(duì)象調(diào)控效果不大，而對(duì)弱勢(shì)群體形成較大影響的現(xiàn)象。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，其內(nèi)容應(yīng)該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房建設(shè)；加大稅收、差別利率、價(jià)格等杠桿對(duì)房市的宏觀調(diào)控力度和反哺力度；有針對(duì)性地遏制和打擊國(guó)際國(guó)內(nèi)各類(lèi)炒房行為等。
參考文獻(xiàn):
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[關(guān)鍵詞]城市房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；調(diào)查；衡陽(yáng)市
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件
衡陽(yáng)市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱(chēng)。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬(wàn)平方公里，2008年末總?cè)丝?31.14萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.6％，為湖南第二大城市。
2008年衡陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1000.09億元，繼長(zhǎng)沙之后，與岳陽(yáng)、常德一起跨入了GDP千億元俱樂(lè)部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12420元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為29.8m2，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建設(shè)3年行動(dòng)計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標(biāo)，即2009－2011年，完成四大基礎(chǔ)性工程(東西南北暢通工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬(wàn)戶(hù)民心工程)、三大標(biāo)志性工程(以商業(yè)步行街為主的商貿(mào)標(biāo)志性工程、以湖湘文化為主的文化標(biāo)志性工程、以生態(tài)為主的生態(tài)標(biāo)志性工程)，把衡陽(yáng)建設(shè)成為中國(guó)歷史文化名城、湖南先進(jìn)制造業(yè)基地、具有鮮明特色湘南重鎮(zhèn)、衡陽(yáng)人民引以為豪的現(xiàn)代宜居城市，這將為衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展起到非常重要的推動(dòng)作用。
二、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查
1.開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增長(zhǎng)。外資企業(yè)成為市場(chǎng)供給規(guī)模的主要新增力量
目前衡陽(yáng)市共有345家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中外資企業(yè)39家，內(nèi)資企業(yè)306家。在這些企業(yè)中，有資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)193家，其中一級(jí)1家，二級(jí)6家，三級(jí)178家。這些企業(yè)目前在建在售的樓盤(pán)共計(jì)141個(gè)。衡陽(yáng)作為湖南第二大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，吸引了不少外地開(kāi)發(fā)商，如浙江耀江集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的衡陽(yáng)最大規(guī)模樓盤(pán)一雁棲湖項(xiàng)目，占地2000多畝，總建筑面積84萬(wàn)m2。
2.土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)面積呈間歇性增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積遠(yuǎn)超過(guò)完成開(kāi)發(fā)面積
2004－2008年，衡陽(yáng)市土地購(gòu)置面積905.2萬(wàn)m2，年均增長(zhǎng)95.7％，而完成開(kāi)發(fā)土地面積94.18萬(wàn)m2，土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置比平均只有20％，房地產(chǎn)企業(yè)在大量囤積土地的同時(shí)，完成開(kāi)發(fā)土地面積不斷萎縮，商品房建設(shè)用地大量閑置。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比重偏低
2003年以來(lái)，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈跳躍式增長(zhǎng)。特別是2007年，受人民幣升值、奧運(yùn)效應(yīng)、證券市場(chǎng)回暖等多重因素的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火爆，衡陽(yáng)市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機(jī)的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額保持在9％－10％，低于全國(guó)的17.8％的平均水平(見(jiàn)表1)。
4.房地產(chǎn)供求呈間歇式增長(zhǎng)，供大于求的市場(chǎng)關(guān)系短期內(nèi)難以改變
2003－2008年，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)總體上呈上升趨勢(shì)，但是受內(nèi)外部環(huán)境影響，起伏波動(dòng)較大，從商品房供應(yīng)情況來(lái)看，除房地產(chǎn)施工面積伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)而增長(zhǎng)外，新開(kāi)工面積、竣工面積均出現(xiàn)同比下降的情況，從需求情況來(lái)看，2004－2006年，銷(xiāo)售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見(jiàn)表2)，這表明，衡陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成連續(xù)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)局面，間歇式增長(zhǎng)的特征明顯。
5.商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅過(guò)大，房?jī)r(jià)收入比合理
從商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對(duì)于衡陽(yáng)這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)三線城市來(lái)說(shuō)，漲幅過(guò)大(見(jiàn)表3)，原因是受2003年火災(zāi)事故影響，商品房銷(xiāo)售價(jià)格總體大幅下降。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，特別是主城區(qū)上漲更快。隨后，商品住宅消費(fèi)“井噴”，商品房銷(xiāo)售價(jià)格快速增長(zhǎng)。
由表4可知，衡陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房?jī)r(jià)漲幅基本同步，房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際公認(rèn)的3：1－6：1合理區(qū)間內(nèi)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格較為合理。
6.房地產(chǎn)投資自有資金比例不斷提高
2004－2009年，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資資金來(lái)源累計(jì)為162.75億元，其中企業(yè)自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購(gòu)房定金及預(yù)付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢(shì)下，衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻不斷提高，入市的實(shí)力企業(yè)越來(lái)越多，衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不斷得到增強(qiáng)，2005－2007年，企業(yè)自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推進(jìn)，社會(huì)反響較好
一是成立了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。衡陽(yáng)市成立了住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺(tái)了一系列政策性文件，基本健全了衡陽(yáng)市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統(tǒng)，并把住房保障工作納入十項(xiàng)重點(diǎn)工作和市直單位目標(biāo)管理考核范圍，為住房保障工作提供了機(jī)制、體制保障。二是工作有序開(kāi)展。2008年，衡陽(yáng)市共開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房13.7萬(wàn)m2，竣工10.6萬(wàn)m2，超出省定任務(wù)33％；對(duì)277戶(hù)低收入家庭每戶(hù)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房補(bǔ)貼3萬(wàn)元；新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房4.3萬(wàn)m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計(jì)到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目12個(gè)，面積35.6萬(wàn)m2，8050套，新增保障戶(hù)數(shù)2431戶(hù)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)全年施工面積10.3萬(wàn)m2，已全部竣工。三是保障范圍擴(kuò)大，保障水平提高。從2008年開(kāi)始，衡陽(yáng)市發(fā)放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴(kuò)大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發(fā)放資金1300元／戶(hù)，比2007年提高900元／戶(hù)。經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞:住宅智能化 房地產(chǎn)
住宅智能化作為一項(xiàng)新興的產(chǎn)業(yè),成為目前房地產(chǎn)界最熱門(mén)話(huà)題,不少房地產(chǎn)企業(yè)都在不同程度地進(jìn)行嘗試,雖然其僅占地產(chǎn)項(xiàng)目總投資1%左右,但它的發(fā)展、變化、更新特別快,智能化究竟能夠?qū)嵤┑胶畏N程度比較難把握,這也成為房地產(chǎn)業(yè)非常富于挑戰(zhàn)性的決策項(xiàng)目。做得好,整個(gè)樓盤(pán)高雅別致,相得益彰;做得不好,精心打造的樓盤(pán)必然缺少現(xiàn)代氣息,給人留下遺憾。細(xì)節(jié)成就品牌,品質(zhì)決定市場(chǎng)。選擇與樓盤(pán)相匹配的住宅智能化系統(tǒng),既是細(xì)節(jié)的處理,也是品質(zhì)的需要。
經(jīng)調(diào)查,近六、七年來(lái),住宅智能化建設(shè)從南到北,從大城市向中、小城市發(fā)展,住宅智能化系統(tǒng)已經(jīng)成為城市新建樓盤(pán)必不可少的配套設(shè)施。剛開(kāi)始時(shí),許多房地產(chǎn)項(xiàng)目為尋求賣(mài)點(diǎn),通過(guò)“炒作”智能化概念取得了良好的效果,提高了樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
然而在這一過(guò)程中,許多房地產(chǎn)企業(yè),特別是一些最早應(yīng)用住宅智能化系統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目吃盡了苦頭。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)部門(mén)所做的一項(xiàng)調(diào)查,全國(guó)住宅智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行的不足30%,部分正常部分無(wú)法使用的約占30%,還有大量的無(wú)法正常使用,許多樓盤(pán)被迫更換產(chǎn)品,進(jìn)行二次投資,造成了極大的損失和困擾。
一、造成上述局面,概括起來(lái)主要有幾個(gè)方面的原因
一是要求不切實(shí)際。有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為“炒作概念”,對(duì)智能化系統(tǒng)功能有著不切實(shí)際的過(guò)高要求,希望一勞永逸,十年不落后,要求產(chǎn)品供應(yīng)商將一些技術(shù)不成熟的功能作為重要賣(mài)點(diǎn);或者迷信進(jìn)口產(chǎn)品,使用之后才發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)不適合國(guó)情,做了冤大頭。
二是產(chǎn)品選擇不當(dāng)?，F(xiàn)在不成熟的產(chǎn)品充斥市場(chǎng),有的甚至品牌知名度較高的公司也走捷徑,隨便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且沒(méi)有大型聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的產(chǎn)品就推向市場(chǎng),爭(zhēng)搶項(xiàng)目。眾多互不兼容的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致產(chǎn)品魚(yú)龍混雜,而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,許多企業(yè)被迫出局,許多已安裝在各地住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品就變成了無(wú)人關(guān)照的“孤兒”,維修服務(wù)的“斷層”嚴(yán)重影響了業(yè)主利益。
三是工程商選擇不當(dāng)。住宅智能化產(chǎn)品基本上都是網(wǎng)絡(luò)型工程產(chǎn)品,布線、安裝、調(diào)試都需要有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員操作,但目前系統(tǒng)集成行業(yè)由于門(mén)坎低,參與角逐者眾多,較之產(chǎn)品制造行業(yè)的混亂有過(guò)之而無(wú)不及,而大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取“價(jià)低者得”的方法選擇系統(tǒng)集成商,使得系統(tǒng)集成行業(yè)陷入了惡性競(jìng)爭(zhēng)的困境,許多項(xiàng)目最終根本無(wú)法保證其施工質(zhì)量。
二、鑒于此,在實(shí)際操作中,根據(jù)住宅智能化的發(fā)展水平、人們的生活水平和生活習(xí)慣、住宅的檔次、業(yè)主的愛(ài)好和成本等因素的限制,筆者認(rèn)為在考慮和實(shí)施住宅智能化的時(shí)候,應(yīng)堅(jiān)持以下四個(gè)原則
1.適度先進(jìn)的原則
以目前電子信息技術(shù)的發(fā)展水平而言,住宅智能化的內(nèi)容可以說(shuō)是包羅萬(wàn)象,單就室內(nèi)設(shè)備自動(dòng)化而言,可以做到遠(yuǎn)程控制、室內(nèi)集中控制、遙控或指紋控制、聲控、面部識(shí)別等,還可以做到恒溫恒濕的室內(nèi)環(huán)境,可以利用手機(jī)控制家電等等。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言,要實(shí)現(xiàn)這么多的智能化,代價(jià)不菲。所以,住宅智能化的設(shè)計(jì),要綜合考慮實(shí)現(xiàn)的功能與項(xiàng)目的成本之間的關(guān)系,做到適度先進(jìn)。
2.業(yè)主優(yōu)先的原則
業(yè)主優(yōu)先的原則就是根據(jù)不同的項(xiàng)目定位和不同層次業(yè)主的需要,設(shè)置相應(yīng)檔次的智能化系統(tǒng)。檔次高的樓盤(pán),層次高的業(yè)主,智能化程度就高一些,反之,則可簡(jiǎn)單一些。總之,要考慮業(yè)主的不同需求。如沈陽(yáng)不少別墅和洋房樓盤(pán)安裝的千里眼系統(tǒng),就是考慮到業(yè)主平時(shí)不在家,為他們隨時(shí)了解家里的情況而設(shè)置的。
另外,與業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)、安全休戚相關(guān)的安保系統(tǒng)、室內(nèi)綜合報(bào)警系統(tǒng),為業(yè)主區(qū)內(nèi)生活提供方便的一卡通系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等最好能做,而且要做全、做好;而與業(yè)主的切身利益關(guān)系不明顯、不直接的,如公用設(shè)備的自動(dòng)化系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等,則在考慮投資合理性的前提下適當(dāng)設(shè)置。
3.技術(shù)與產(chǎn)品成熟的原則
智能化以提供安全和方便為已任,如果所采用的技術(shù)或使用的產(chǎn)品不成熟,只能是弄巧成拙。所以,強(qiáng)調(diào)技術(shù)或產(chǎn)品“成熟一項(xiàng),使用一項(xiàng)”,確保實(shí)際使用過(guò)程中的安全和方便,確保實(shí)現(xiàn)設(shè)置智能化裝置的初衷,是房地產(chǎn)企業(yè)必須引起重視的問(wèn)題。
4.可持續(xù)發(fā)展的原則
信息技術(shù)發(fā)展迅猛,今天我們認(rèn)為先進(jìn)的技術(shù)可能在很短的時(shí)間內(nèi)就落伍了。在前面三項(xiàng)原則的前提下,住宅的智能化設(shè)置要有一定的預(yù)見(jiàn)性,在設(shè)計(jì)中預(yù)留相應(yīng)設(shè)備的接口、容量,此做法也為適應(yīng)不同業(yè)主的需要進(jìn)行調(diào)整預(yù)留了空間。
5.質(zhì)量第一的原則
關(guān)鍵字：我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 存在問(wèn)題 應(yīng)對(duì)策略
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)的支柱行業(yè)之一。
目前住宅工程成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格得到了空前的提高，但價(jià)格的提升存在明顯的區(qū)域性，從區(qū)域性分析來(lái)看國(guó)內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，在價(jià)格持續(xù)上漲的同時(shí)從供銷(xiāo)總量上看，市場(chǎng)住宅的供需仍顯不足 ，購(gòu)買(mǎi)商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和投資比例不斷攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)成本愈加增多，信貸行業(yè)火爆發(fā)展，銀行等金融機(jī)構(gòu)成為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正朝著不利的方向發(fā)展。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
1、房子供求失衡
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價(jià)位的普通性小型住房卻供不應(yīng)求，同時(shí)由于缺乏政府的重視，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問(wèn)題很多房源不能下發(fā)到真正需求人群中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足大眾需求；我國(guó)解決房源問(wèn)題的另一渠道：房子租賃和二手房市場(chǎng)分散、不正規(guī)，不能形成真正的正規(guī)供求渠道。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化
近些年房?jī)r(jià)成不規(guī)律性瘋長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快并高居不下，房?jī)r(jià)收入相對(duì)過(guò)高，
各地出現(xiàn)了不少的地價(jià)標(biāo)王，這導(dǎo)致投資規(guī)模過(guò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趁市場(chǎng)混亂、過(guò)度投機(jī)、過(guò)度開(kāi)發(fā)，更加劇了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。
3、房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)
（1）由于我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴(lài)程度大大高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于金融的依賴(lài)，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)繁榮的背后也積累了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，
在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，大多開(kāi)發(fā)商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來(lái)完成整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，購(gòu)房者同樣欠缺資金，大部分購(gòu)房者以銀行貸款形式購(gòu)買(mǎi)住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)在我國(guó)開(kāi)發(fā)商用于土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金有60%—70%來(lái)自于銀行貸款，而70%-80%的購(gòu)房資金也是來(lái)源于銀行貸款。這數(shù)據(jù)說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)：金融機(jī)構(gòu)。
（2）貸款的流行和泛濫導(dǎo)致了銀行之間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。除四大銀行外多數(shù)商業(yè)銀行面對(duì)激烈的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)原則的降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，甚至違規(guī)減少應(yīng)有的正常審查手續(xù)。這不但擾亂了信貸市場(chǎng)的正常秩序，也嚴(yán)重危害了銀行資產(chǎn)安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對(duì)于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產(chǎn)需求市場(chǎng)上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，反而加劇了市場(chǎng)房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)主要手段，但是由于資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定、資金落實(shí)情況不理想，保障對(duì)象界定不嚴(yán)格等各方面原因，保障性住房建設(shè)規(guī)模、覆蓋率和建設(shè)速度達(dá)不到要求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略
針對(duì)以上我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
針對(duì)目前房地產(chǎn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一些列政策措施來(lái)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
首先制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確普通商品住房、保障性房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。
其次明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。
2、抑制高房?jī)r(jià)
（1）推行限購(gòu)令
2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后，一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定，被稱(chēng)作限購(gòu)令。對(duì)于本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)兩套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
長(zhǎng)期限購(gòu)后，需求主力必然回歸中間階層，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，房?jī)r(jià)可重歸市場(chǎng)化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對(duì)于第二套房的購(gòu)買(mǎi)增加首付百分比、提高首付門(mén)檻，同時(shí)增高貸款利息，對(duì)于第三套房的購(gòu)買(mǎi)不給與提供貸款。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)
加強(qiáng)房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律約束。對(duì)于商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)中的虛假信息、欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者、惡意哄抬房?jī)r(jià)行為，加大處理力度。
3、降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)融機(jī)構(gòu)一旦崩潰，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨大的動(dòng)蕩，所以我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴(yán)格控制對(duì)開(kāi)發(fā)商的借貸，開(kāi)發(fā)商土地和開(kāi)發(fā)的借貸費(fèi)用不能超過(guò)總建設(shè)費(fèi)用的40%。
（2）銀行應(yīng)摒棄不良競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于個(gè)人信貸要嚴(yán)格按照借貸標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)人信貸審查程序。各銀行機(jī)構(gòu)間營(yíng)造一個(gè)良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應(yīng)加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實(shí)際情況出發(fā)，多開(kāi)發(fā)一些限價(jià)房、租賃房等的低價(jià)位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰(zhàn)是資金問(wèn)題，為了使保障性住房政策得以落實(shí)，政府應(yīng)針對(duì)保障性住房建設(shè)搭建完整的資金鏈和專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，保證住房建設(shè)過(guò)程中資金充足和健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
（3）放寬經(jīng)濟(jì)租賃房補(bǔ)貼條件
首先廉租房建設(shè)是保障性住房中解決貧困家庭房源問(wèn)題的一個(gè)關(guān)鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數(shù)貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應(yīng)因地制宜的降低補(bǔ)貼條件、擴(kuò)大保障范圍。與此同時(shí)要建立健全嚴(yán)格的基層審查制度，嚴(yán)格審查廉租住房保障對(duì)象檔案，排除不符合條件對(duì)象，嚴(yán)格廉租。實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。
其次應(yīng)完善廉租房的保障方式，主導(dǎo)加快完善以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應(yīng)多渠道增加廉租房源，不僅僅通過(guò)新建形式，也可根據(jù)房源需求情況，采取收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結(jié)語(yǔ):當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)是百姓最關(guān)注的問(wèn)題，近年來(lái)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升，而保障性住房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決人們對(duì)房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時(shí)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，政府應(yīng)加大宏觀調(diào)控政策合理調(diào)節(jié)房子的供求平衡，抑制房?jī)r(jià)的上升，同時(shí)應(yīng)完善保障性住房體系，真正實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻(xiàn)：
【1】王曉瑜 郭松海 張宗坪住房社會(huì)保障理論與實(shí)務(wù)[M].中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社,2006(9)
