時間：2023-11-08 10:52:24
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇項目投資控制的措施，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一 緒論：
工程資金增加就要占用其他項目資金，影響其他項目上馬，也引起固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的失控和投資計劃的實現(xiàn)。解決資金需要一定的時間，也造成工期延長，由于延期竣工交付使用，影響項目效益的發(fā)揮。因為建設(shè)項目周期長，存在許多問題，本文所以提出對工程建設(shè)項目加強(qiáng)目標(biāo)管理，進(jìn)行目標(biāo)控制。
二、工程項目的投資控制
控制是為確保目標(biāo)的實現(xiàn)而服務(wù)的。一個系統(tǒng)若沒有目標(biāo)，就不需要控制，也無法控制。一項工程建設(shè)項目，如果對投資數(shù)，缺乏明確目標(biāo)，需要多少就投資多少，那么從準(zhǔn)備、設(shè)計到施工階段沒有約束，根本不必進(jìn)行投資控制，反正投資少了可以追加。要控制投資必須使目標(biāo)與工價、料價、，設(shè)備價格以及各項有關(guān)費(fèi)用及各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致，也就是要做好概算。
我國工程建設(shè)項目的設(shè)計一般是設(shè)計單位通過招標(biāo)從甲方得到設(shè)計任務(wù)書，然后做初步設(shè)計，提出概算后再做施工圖設(shè)計。施工圖的預(yù)算由施工單位去做，這樣會出現(xiàn)預(yù)算超過投資額，而且不能控制住設(shè)計投資，潛力不大。一項工程項目從決策階段到實施階段產(chǎn)生了前期準(zhǔn)備費(fèi)用，設(shè)計費(fèi)用和施工費(fèi)用。這些費(fèi)用中施工費(fèi)用最多，幾乎占總投資的90%，前期工作的準(zhǔn)備費(fèi)用和設(shè)計費(fèi)用占總投資額極少部分。設(shè)計準(zhǔn)備階段和設(shè)計階段決定了總投資額。在這兩個階段控制投資的可能性較大，效果也最好，雖然施工階段發(fā)生的費(fèi)用最多，但在施工開始前，大局基本定下了，節(jié)約投資可能性較小，這并不是說施工階段不必進(jìn)行控制，而是強(qiáng)調(diào)重視準(zhǔn)備階段和設(shè)計階段控制的同時也要進(jìn)行施工階段的控制。
長時間以來，人們把控制理解為計劃值與實際值得比較，當(dāng)實際值偏離計劃值時，分析其產(chǎn)生偏離的原因，并確定下一步的對策。對于已產(chǎn)生的偏離不可能消失，采取的辦法是偏了――糾偏――再偏――再糾偏。。。。。。。。。這樣的控制立足于調(diào)查、分析、決策基礎(chǔ)上的被動控制。自七十年代時開始，人們將系統(tǒng)理論和控制論的研究成果用于項目管理，將控制立足于事先主動的采取決策措施，以盡可能的減少、甚至避免計劃值與實際值的偏離，這是主動積極地控制。
要使用控制有效，必須重視控制的組織，即如何組織控制?？刂频慕M織形式有兩種；
A任務(wù)執(zhí)行者自行控制其所執(zhí)行的任務(wù)，這稱為自己控制，如設(shè)計者控制設(shè)計、施工者控制施工等；
B任務(wù)者所執(zhí)行的任務(wù)，由與他無直接組織關(guān)系的他人進(jìn)行控制，稱為他人控制。如建設(shè)單位控制設(shè)計和施工任務(wù)。
工程項目采取自己控制比較困難，應(yīng)重視采取他人控制。
三 投資控制的目的；
1、正確確定目標(biāo)值，包括總目標(biāo)、分目標(biāo)、與各目標(biāo)。沒有正確的目標(biāo)值，無法與實際值進(jìn)行比較，不能比較就無法實現(xiàn)控制；
2、在項目實施的全過程中，及時收集、匯總費(fèi)用支出的實際值，以便于計劃之比較，并作費(fèi)用支出的預(yù)測；
3、在項目實施過程中，根據(jù)比較所得的反饋信息，及時地采取控制措施；
4、加強(qiáng)對干擾因素的調(diào)查分析。
以上幾個項目工作很容易理解，在實際工作中往往對控制過程的各個環(huán)節(jié)應(yīng)做的工作不夠重視，或沒有做好，使投資得不到控制。
作計劃值與實際支出比較時，間隔時間不能太長。例如過了一年才進(jìn)行計劃投資與實際支出比較，看投資超不超，這樣就不對，一旦超了難以用其他措施調(diào)整。一般工程項目投資控制周期是兩周到一個月，這樣就能及時發(fā)現(xiàn)情況，盡早調(diào)整糾偏。
四 投資控制的措施
投資控制不是純屬經(jīng)濟(jì)工作范疇，并不是建設(shè)單位僅負(fù)責(zé)概算、預(yù)算和結(jié)算，以及財務(wù)方面的工作，而應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等方面采取措施。
（一） 采取組織措施控制投資
從組織上采取措施主要指的是以下三項
1、 明確項目組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)多頭關(guān)系，并明確建設(shè)單位在一個目標(biāo)上的代表，以防止建設(shè)單位各方面領(lǐng)導(dǎo)、人員獨自向設(shè)計、施工單位提出有關(guān)項目建設(shè)的要求和變更設(shè)計的要求。
2、 明確項目經(jīng)理班子中的投資控制者及其任務(wù)，以便投資控制有專人負(fù)責(zé)，避免超投資，責(zé)任不明確。
3、 明確管理職能分工。
（二） 采取技術(shù)措施控制投資
采取技術(shù)措施控制投資的含義是深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能，在項目規(guī)劃方案階段重視多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從中選優(yōu)。我國長期以來，設(shè)計任務(wù)采用行政分配的方法，設(shè)計單位之間缺少競爭，還因為設(shè)計任務(wù)大于設(shè)計力量，處于設(shè)計賣方市場，因此可供選擇的方案局限性很大，且在方案比較中主觀意識很強(qiáng)。近年來，設(shè)計管理體制的改革有利于方案比較。我國許多大中型工程對初步設(shè)計的審批非常重視，然后就放手讓設(shè)計單位做技術(shù)設(shè)計和施工圖。待施工圖結(jié)束后組織專家會審，而沒有在整個過程中對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)督和控制，這也是預(yù)算超概算的一個重要原因，在設(shè)計進(jìn)展過程中，建設(shè)單位應(yīng)重視科學(xué)試驗，以尋求節(jié)約投資的可能。做些實驗雖然有些開銷費(fèi)，但是通過實驗為設(shè)計節(jié)約很大投資相比那是微不足道的投入。
（三） 采取經(jīng)濟(jì)措施控制投資
主要是指加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)工作，它涉及面較寬，在此主要介紹：編制投資規(guī)劃，動態(tài)底比較投資計劃值與實際值，嚴(yán)格費(fèi)用支出審核制度和節(jié)約投資的獎勵措施等。
編制投資規(guī)劃是在項目總投資確定的基礎(chǔ)上對部分投資進(jìn)行分解和綜合。當(dāng)項目總目標(biāo)確定即投資、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)已經(jīng)確定，如何保證總目標(biāo)最優(yōu)化的實現(xiàn)。總投資通常被理解為投資切塊，如一個大面包，把它切成多個小塊。而這些小塊拼起來還是這個大面包，也就是所說的綜合。
把項目的總投資額可以按照子項目劃分（切塊），再按子項目的不同類型的工程劃分；也可以按照項目進(jìn)展的不同階段劃分，再按各階段的費(fèi)用類別劃分，根據(jù)投資使用的不同時間，將投資按時間劃分就構(gòu)成了各種類型的投資規(guī)劃，由這些投資規(guī)劃可得出控制投資費(fèi)用的投資計劃值。定期的將子項目、各工種工程、各類費(fèi)用等投資的計劃值與實際支出值相比較、分析，即稱為動態(tài)的比較投資計劃值與實際值。其周期的長短應(yīng)視工程的規(guī)模而定，常用的是每月比較一次。
關(guān)鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施
中圖分類號：F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運(yùn)行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質(zhì)量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當(dāng)，過程控制監(jiān)管是否到位，直接影響到投資項目的建設(shè)效果。
為了完成建設(shè)項目投資控制目標(biāo)，必須建立健全投資控制體系，明確職責(zé)分工及相關(guān)制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級成本管理人員的任務(wù)和職能分工，明晰權(quán)利和責(zé)任。
1 項目選址與決策
根據(jù)房地產(chǎn)項目發(fā)展規(guī)劃適時進(jìn)行項目選擇，由建設(shè)單位組成項目考察小組，經(jīng)市場考核調(diào)研，編寫項目考察報告。
考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經(jīng)濟(jì)實力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量、交通運(yùn)輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預(yù)測進(jìn)行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。
2 工程設(shè)計階段
2.1優(yōu)化設(shè)計方案
優(yōu)化設(shè)計方案是設(shè)計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設(shè)計隊伍的選擇，設(shè)計方案的比選及方案的綜合優(yōu)化達(dá)到有效控制投資的目的。具體如下：
2.1.1選擇設(shè)計隊伍
設(shè)計隊伍的選擇是通過招標(biāo)的形式進(jìn)行確定的，是從多個具有設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位中選擇一個實力較強(qiáng)、技術(shù)力量雄厚、設(shè)計質(zhì)量較好、經(jīng)濟(jì)實用、設(shè)計費(fèi)用相對合理的設(shè)計單位。各項目設(shè)計單位經(jīng)過招標(biāo)程序、優(yōu)勝者獲選，設(shè)計成果必須綜合各投標(biāo)者的所有優(yōu)點，全面整合，拿出最優(yōu)秀的設(shè)計方案供業(yè)主使用。這樣既提高方案的水平，又節(jié)約了設(shè)計費(fèi)用，確保了工程造價的合理性。
2.1.2進(jìn)行方案比選
根據(jù)工程地質(zhì)情況和實際要求，合理選擇基礎(chǔ)形式和地基處理方式；根據(jù)市場和公司運(yùn)營情況合理選擇工程建筑規(guī)模和套型面積等指標(biāo)；認(rèn)真進(jìn)行方案比選，選擇方案優(yōu)、實用性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益突出的方案，并對方案全面優(yōu)化，參與進(jìn)各方的優(yōu)點。
2.1.3優(yōu)化設(shè)計方案
對方案各專業(yè)內(nèi)容提請高水準(zhǔn)設(shè)計單位對建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)實用性、舒適耐久性等進(jìn)行探討深化。
設(shè)備及各種材料選用及特種設(shè)備參數(shù)，需要建設(shè)單位在設(shè)計院設(shè)計成型前給予合理建議，同樣的材料、設(shè)備，在選擇合理，達(dá)到相同使用目的前提下，運(yùn)用綜合價值分析的原則，達(dá)到滿足工程需求、控制工程投資的目的。
2.2進(jìn)行可控設(shè)計
所謂可控設(shè)計就是對設(shè)計項目進(jìn)行有效的控制，造價咨詢單位要與設(shè)計人員積極配合，從項目初始定位、結(jié)構(gòu)合理性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型等進(jìn)行比選。
根據(jù)項目投資計劃，按照前期批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，再按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算進(jìn)行施工圖設(shè)計，在保證各專業(yè)達(dá)到使用要求的前提下，按投資比例進(jìn)行可控設(shè)計，保證項目總投資在可控制范圍以內(nèi)。
3 工程項目及分部分項招標(biāo)
3.1工程項目招標(biāo)
建設(shè)項目參建組成中總包單位、監(jiān)理單位公開招標(biāo)或采用邀請招標(biāo)，需要到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局指定業(yè)務(wù)窗口辦理相關(guān)手續(xù)，按照相關(guān)規(guī)定流程執(zhí)行。
項目招標(biāo)過程中，主要是在招標(biāo)文件條款上，招標(biāo)單位應(yīng)掌握主動權(quán)，可以通過在招標(biāo)文件中制定一些約束條款達(dá)到控制投資的目的，招標(biāo)文件編寫工作應(yīng)有相應(yīng)招標(biāo)資質(zhì)的公司或建設(shè)單位自行組織編寫，其參與人員應(yīng)包括相關(guān)專業(yè)人員和造價人員共同完成。建設(shè)單位自行招標(biāo)其它分包隊伍的應(yīng)按照流程執(zhí)行，以達(dá)到控制投資的目的。
3.2建設(shè)單位組織分部、分項工程招標(biāo)
根據(jù)工程進(jìn)展情況，對項目分部、分項工程確需招標(biāo)確定的，嚴(yán)格按項目流程進(jìn)行，由現(xiàn)場工程部提出技術(shù)參數(shù)、內(nèi)容、數(shù)量等編寫招標(biāo)申請，材料預(yù)算部審核招標(biāo)內(nèi)容，核準(zhǔn)后組織內(nèi)部招標(biāo)報價，下發(fā)招標(biāo)文件要求和圖紙資料，組織招標(biāo)答疑，參照正常評標(biāo)程序評標(biāo)，報批批準(zhǔn)。
4 材料物資采購及控制
做好材料物資采購及各項招標(biāo)規(guī)劃、確定合理詳細(xì)的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。
實行部門負(fù)責(zé)制，由物資供應(yīng)部制定切實可行的材料物資采購細(xì)則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進(jìn)行市場調(diào)研、綜合比對，建立材料物資供應(yīng)商臺賬。
建立完善的監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管部門配合物資采購部門制定招標(biāo)文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監(jiān)管物資采購全過程，保證物美價廉。
5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴(yán)格、不規(guī)范、不全面，合同條款缺少必要的風(fēng)險條文的責(zé)任約定，引
發(fā)爭議勢必增加項目投資。總結(jié)如下：
5.1準(zhǔn)確選用合同類型:根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、計劃工期長短、項目的復(fù)雜程度及外部環(huán)境等因素，選擇使用固定總價合同、可調(diào)合同或成本加酬金合同等類型。
5.2仔細(xì)審核合同條款:條款是否面面俱到，風(fēng)險和違約責(zé)任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風(fēng)險責(zé)任是合同的重要條款，結(jié)算時經(jīng)常會引起糾紛。
5.3風(fēng)險條款控制內(nèi)容:
5.3.1合同中約定的主要人、材、機(jī)及一定風(fēng)險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風(fēng)險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調(diào)整，應(yīng)在合同中詳細(xì)注明風(fēng)險的范圍，注明水泥、鋼管不做調(diào)整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調(diào)整范圍之列。根據(jù)工程特點和工期目標(biāo)，約定施工方承擔(dān)5%以內(nèi)的人工材料價格風(fēng)險和10%的機(jī)械使用風(fēng)險費(fèi)用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、管理費(fèi)等合理調(diào)整的相關(guān)約定。
5.3.2工程量的變更引起的單價調(diào)整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要
在合同中約定，變化在合同約定幅度以內(nèi)的執(zhí)行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調(diào)整，其單價及措施費(fèi)項相應(yīng)調(diào)整。一般幅度約定為10%。
5.3.3工程措施費(fèi)用的約定：招標(biāo)文件應(yīng)約定措施費(fèi)用是否可調(diào)，如何調(diào)整要在合
同中載明。綜合單價計價的項目措施費(fèi)，當(dāng)工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費(fèi)超過0.1%時，其對應(yīng)的措施費(fèi)應(yīng)作調(diào)整。其他不做調(diào)整。
6 施工階段成本控制
6.1 施工過程階段：嚴(yán)格按合同和清單內(nèi)容執(zhí)行，應(yīng)對施工過程中發(fā)生的工程設(shè)
計變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行有效控制。嚴(yán)禁在簽證過程中出現(xiàn)模糊不清的內(nèi)容，缺乏可控尺度，簽證內(nèi)容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補(bǔ)簽，與實際情況不符等情況。并嚴(yán)格圖紙會審資料執(zhí)行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴(yán)格管理，抓好落實，嚴(yán)格簽署流程。
6.2控制方法及措施
6.2.1嚴(yán)格合同簽訂管理：合同簽訂是建設(shè)雙方成本管理的重要內(nèi)容，其中明確界定雙方的責(zé)權(quán)，為工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價控制提供依據(jù)。
6.2.2加強(qiáng)設(shè)計變更管理：由于建設(shè)工程獨特性和設(shè)計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術(shù)因素或工程的功能定位估計不足，以及建設(shè)單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現(xiàn)變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風(fēng)險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。
合同價的變更是工程量變更、工期調(diào)整引起的，工程量變更一般是有現(xiàn)場工程設(shè)計變更引起的。在施工過程中不可避免會產(chǎn)生一系列的設(shè)計變更，原因多種多樣，設(shè)計與實際現(xiàn)場不符，現(xiàn)場新增加內(nèi)容，施工過程中因自然或其他原因不能實現(xiàn)的等，所有設(shè)計變更應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位同意后方可進(jìn)行變更設(shè)計，合理的設(shè)計變更可以有利工程進(jìn)展，節(jié)省工程投資。
6.2.2.1涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果等重要變更，必須經(jīng)過設(shè)計單位出具設(shè)計變更。
6.2.2.2不涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果的變更，由施工單位提出，經(jīng)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核通過后，可直接變更。
6.2.2.3設(shè)計單位提出的變更經(jīng)建設(shè)單位同意后可以直接出具設(shè)計變更。
6.2.3加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理 ：現(xiàn)場施工過程中建設(shè)單位要加強(qiáng)管理，積極發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表的作用，督促施工方嚴(yán)格按圖施工，認(rèn)真完成合同清單內(nèi)容。甲方現(xiàn)場代表要督促施工方做好現(xiàn)場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內(nèi)容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續(xù)，給工程結(jié)算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現(xiàn)場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。
只有施工過程中嚴(yán)控現(xiàn)場簽證的渠道和內(nèi)容，才能使工程造價在整個項目建設(shè)過程中得到有效控制。
6.2.3.1工程現(xiàn)場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內(nèi)容，明確結(jié)算方式及簽證價格?，F(xiàn)場重要隱蔽工程或重大現(xiàn)場變化，要留有影像資料存檔備查。
6.2.3.2現(xiàn)場簽證單必須準(zhǔn)確詳實，現(xiàn)場各方代表簽字并蓋章。
6.2.3.3合同、清單及招標(biāo)文件等明確約定的內(nèi)容，不另行簽證。
6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設(shè)單位資金支付不及時、原設(shè)計出現(xiàn)較大變更、現(xiàn)場條件不滿足施工等非施工方責(zé)任造成誤工、機(jī)械設(shè)備停置，應(yīng)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)以書面的形式予以確認(rèn)。
6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應(yīng)注明材料的特征、規(guī)格、型號等及費(fèi)用組成，以便結(jié)算時調(diào)整。
6.2.3.6現(xiàn)場存在無法計算工程量或特殊內(nèi)容的項目，可以三方商定的具體費(fèi)用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費(fèi)等。
6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認(rèn)可。
7 項目結(jié)算階段成本控制
施工單位的最終合同價款是在工程結(jié)算完成確定，嚴(yán)禁施工單位在結(jié)算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設(shè)名目等不符合現(xiàn)場實際的情況發(fā)生。
7.1控制方法及措施
工程竣工結(jié)算審核，完全履行合同的的結(jié)算是對工程量清單項目的結(jié)算和經(jīng)認(rèn)可的變更、簽證內(nèi)容的結(jié)算。
7.1.1為有效地進(jìn)行投資控制，應(yīng)定期進(jìn)行投資計劃值和實際產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，有效控制投資。
7.1.2根據(jù)合同對竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行?？罴s定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產(chǎn)生的審計費(fèi)由施工單位承擔(dān)。
7.1.3根據(jù)合同對結(jié)算送審資料的?？罴s定，要求資料應(yīng)真實完整、合法規(guī)范。
7.1.4執(zhí)行建設(shè)單位自審和專業(yè)機(jī)構(gòu)審計相結(jié)合，現(xiàn)場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對審計結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，明確責(zé)任風(fēng)險。
7.1.5注重竣工結(jié)算審計過程中的各個要點，要求準(zhǔn)確合乎相關(guān)約定，做到有理有據(jù)，計費(fèi)計價符合相關(guān)規(guī)定。
7.1.6現(xiàn)場隱蔽資料簽字必須有建設(shè)單位現(xiàn)場代表和監(jiān)理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結(jié)算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認(rèn)可。
8 項目運(yùn)行過程控制
8.1營銷過程控制
8.1.1前期工作：根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)時序及時進(jìn)行項目報建工作，盡早辦理規(guī)劃許可、施工許可及房屋預(yù)售許可等三證。按規(guī)定繳納各種報建費(fèi)用，并爭取各政府部門盡可能的政策優(yōu)惠和減免。
準(zhǔn)確核算項目銷售面積。發(fā)售前應(yīng)組織設(shè)計、施工、造價審計相關(guān)人員編制詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。
8.1.2營銷控制：
8.1.2.1營銷支出計劃應(yīng)全面考慮、編制詳細(xì)費(fèi)用計劃，與銷售進(jìn)度保持一致。按期進(jìn)行營銷費(fèi)用分析，使支出與銷售收入相協(xié)調(diào)。
8.1.2.2營銷所需各種設(shè)施根據(jù)實際需要設(shè)置，滿足促進(jìn)營銷活動的進(jìn)展的要求，不得盲目、重復(fù)建設(shè)，造成不必要的浪費(fèi)。
8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關(guān)的可行性預(yù)測，做到有的放矢，效果明顯。
8.1.2.4居家示范物品和現(xiàn)場銷售設(shè)施最大限度回收整合利用。樣板房設(shè)計費(fèi)及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價收回，減少公司的損失。
8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉(zhuǎn)時間，有效加大資金的使用效率。
8.2物業(yè)管理控制
8.2.1根據(jù)入住情況和階段合理配置物業(yè)管理人員，減少不必要的費(fèi)用浪費(fèi)，物業(yè)人員加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，提高職操水平，減少過程中損失。
8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發(fā)現(xiàn)和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養(yǎng)人的的原則。
8.2.3做好設(shè)施物品購置計劃，先申請批復(fù)，后購買使用，做到物盡其用。
8.2.4完善服務(wù)標(biāo)志設(shè)施和警示設(shè)施，減少不可預(yù)見的事件發(fā)生；加強(qiáng)安全引導(dǎo)和檢查，嚴(yán)禁安全事故發(fā)生。
8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內(nèi)存在的維修一律轉(zhuǎn)嫁原施工單位，保修期之外，要統(tǒng)籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
9 結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)項目投資控制是一項集技術(shù)、質(zhì)量、施工、運(yùn)行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責(zé)。項目實施過程中建設(shè)單位需要掌握好質(zhì)量、工期、成本、運(yùn)營等各方面的關(guān)系，有效提高資金使用效率，只有加強(qiáng)全過程投資控制管理，才能保證企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
[1]烏云娜工程建設(shè)全過程項目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。
[2]建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范編制組 《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2008中國計劃出版社2008年。
關(guān)鍵詞: 造價控制;投資決策
一、投資決策階段建設(shè)工程造價控制的方法
目前業(yè)界都投資決策階段的造價控制有對靜態(tài)投資和動態(tài)投資進(jìn)估算方法:
1)資金周轉(zhuǎn)率法
資金周轉(zhuǎn)率法是通過對資金周轉(zhuǎn)來估算投資額的簡單的方案。其計算公式為:
資金周轉(zhuǎn)率法相對來說操作簡便、計算速度非常的快,但同時準(zhǔn)確性比較差,因此這種方法常常被應(yīng)用于戰(zhàn)略性的投資機(jī)會研究和項目的建議書規(guī)劃階段。
2)生產(chǎn)能力指數(shù)法
生產(chǎn)能力指數(shù)法的依據(jù)是根據(jù)完成項目的投資總額或者是投資的設(shè)備總額,來計算后續(xù)項目的投資和設(shè)備金額。
計算公式如下:
在這個公式中:
C1:完成項目和設(shè)備的投資總額;
C2:將要建設(shè)的項目的投資或者設(shè)備金額;
Q1:已經(jīng)完成項目或者設(shè)備的生產(chǎn)能力
Q2:將要建設(shè)的項目和設(shè)備的生產(chǎn)能力;
F:不同時期、不同地點的定額、單價、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù);
N:生產(chǎn)能力指標(biāo)(0≤n≤1)。
若已建類似項目或裝置的規(guī)模和擬建項目或裝置的相差不大,生產(chǎn)規(guī)模比值0.5到2之間,則指數(shù)n的取值近似為1;若已建類似項目或裝置與擬建項目或裝的規(guī)模相差不大于50倍,且擬建項目的擴(kuò)大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來達(dá)到時,則n取在0.6～0.7之間;若是靠增加相同規(guī)格設(shè)備的數(shù)量來擴(kuò)大規(guī)模時,n值的取值在0.80.9之間。
二、決策階段控制造價的主要措施
根據(jù)當(dāng)前建設(shè)項目的決策階段的工作特點和經(jīng)驗,筆者建議在決策階段造價控制的主要措施如下:
1、方案多元化
通過對建設(shè)項目的工程造價及其影響因素的進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,可設(shè)計多個方案來表達(dá)業(yè)主單位的投資意向和最經(jīng)濟(jì)性的方案,在設(shè)計方案的時候可考慮以下的因素:
1)項目的區(qū)位:建設(shè)項目的建設(shè)區(qū)位選擇的合理性對后期的項目的造價控制有著重要的影響,比如對項目的投資、項目的建設(shè)質(zhì)量和項目完成后的的經(jīng)營盈利狀況有著很大的影響。因此在投資決策階段選擇項目的區(qū)位的時候要考慮項目區(qū)位的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位的市場需要、區(qū)位的社會資源及其條件等等,還有就是業(yè)主的建設(shè)投資意向、項目的功能目標(biāo)價值。結(jié)合這些因素,從更大的范圍內(nèi)擬定建設(shè)區(qū)位。實踐證明,項目區(qū)位現(xiàn)在的合適與否能夠?qū)φ麄€的成本的影響在10%左右。由此可以看出區(qū)位選擇的重要性。
2)建設(shè)項目地點的擬定
與區(qū)位的選擇一樣,在同一區(qū)位內(nèi),不同的項目地點也有著不同的效果。比如同樣的區(qū)位,某個項目選擇在城市市中心不僅要在項目的土地投資、拆遷費(fèi)用需要很大的花費(fèi),同時由于市中心的空間限制,通常施工場地都比較狹小,這會導(dǎo)致施工車輛來往不便、同時會在施工過程中可能會造成擾民的現(xiàn)象,因此,在不影響項目的功能的基礎(chǔ)上選擇在市郊會大大的節(jié)省成本。當(dāng)然,同樣的原因,如果考慮到項目的投資回報,比如一些商業(yè)住宅的項目,選擇在交通便利的市中心位置,由于其地點的優(yōu)勢可能會帶來大量的后期回報,因此在選擇地點的時候要多方面的考慮項目的建設(shè)功能、業(yè)主的投資意向和后期的經(jīng)營狀況從而統(tǒng)一的規(guī)劃,選擇最佳的地點。
3)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定
所謂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備工業(yè)、項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、員工等各個方面的指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定過程是項目可行性評估的重要指標(biāo),是決定項目造價是否正常和檢查建設(shè)項目的重要依據(jù)。
4)設(shè)備和工業(yè)的確定
由于建設(shè)項目的特殊性,通常的情況向設(shè)備的投資在整個的投資的比重中所占較大,所以選擇設(shè)備的時候,一方面要保證設(shè)備能夠滿足項目的建設(shè)需要,同時要考慮其性價比,在不耽誤工程建設(shè)的前提下,可根據(jù)項目設(shè)備的性能和性價比來對設(shè)備進(jìn)行壽命成本分析,跟進(jìn)成本分析的結(jié)果選擇項目生命周期成本最低的設(shè)備,從而達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方案。
5)融資渠道的選擇
評估選擇籌資的渠道也是建設(shè)項目投資決策階段的主要工作?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使得業(yè)主和施工單位在籌資時有非常多的選擇,但不同的籌資方式有著不同的風(fēng)險和特征要求。項目所以資金的成本=項目使用資金+籌集資金所使用的籌資費(fèi)用。項目的籌資渠道選擇是評價項目可行的主要指標(biāo),在投資決策階段,籌資渠道的選擇的主要工作就是在滿足項目資金使用的前提下,盡量選擇資金成本趨向最低水準(zhǔn),從而降低整個工程的造價,確保方案的最優(yōu)。
6)項目建設(shè)時機(jī)的確定
在當(dāng)前金融危機(jī)的背景下,項目的建設(shè)時機(jī)顯得更為重要。通常的情況下,項目的建設(shè)時機(jī)要考慮經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。因為建設(shè)項目的跨度時間長,因此要考慮諸如通貨膨脹等因素對建設(shè)項目資金的影響,選擇在正確的時間采購材料、設(shè)備,在合適的時候進(jìn)行完成、銷售等的這些都會影響到建設(shè)項目的整個投資和回報。
2、正確決策
所謂建設(shè)項目的投資決策就是對投資方案進(jìn)行篩選確定,對建設(shè)項目的可行性進(jìn)行論證,對各種建設(shè)方案進(jìn)行篩選,對項目的各種利弊因素和時機(jī)進(jìn)行判斷的過程。正確的決策是整個項目進(jìn)行的基礎(chǔ)。要確保投資決策的正確,就需要對項目進(jìn)行正確的判斷,在確保工程建設(shè)的基礎(chǔ)上,制定出最佳的建設(shè)計劃,正確的配置各種資源,只有這樣才能為正確的估算工程所需資金和造價進(jìn)行估算。
3、編制投資估算
在建設(shè)項目的前期投資決策分析階段,一個重要的工作就是對項目的投資預(yù)算進(jìn)行分析,這個是整個項目后期的經(jīng)營績效的評估標(biāo)準(zhǔn)和項目立項的重要依據(jù)。在實踐中,通常把投資決策分為項目建議書的制定――初步可行性研究――詳細(xì)可行性研究――投資預(yù)算編制等幾個階段。在這些階段,隨著決策的深入和深化,對項目的整體的投資預(yù)算也要越來越詳細(xì)。在最后一個投資預(yù)算表的編制時要有詳細(xì)準(zhǔn)確的投資預(yù)算。在編制投資預(yù)算的過程中要全面考慮各種因素,要考慮市場的情況和建設(shè)周期等因素對工程造價的影響,據(jù)此提出價格浮動的幅度,使得投資預(yù)算留有一定的空間。
要做到投資預(yù)算的準(zhǔn)確性,就必須采用合理的指標(biāo)和數(shù)據(jù)資料,使用可行科學(xué)的估算法,合理估算,從能保證投資預(yù)算的準(zhǔn)確性,保證其在建設(shè)工程中的造價不會出現(xiàn)“三超”等現(xiàn)象。
4、重視建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)評價
在完成前期的估算和設(shè)計后,對整個項目的建設(shè)投資和回報進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)濟(jì)評價是建設(shè)項目設(shè)計投資階段的例外一個重要過程。對建設(shè)項目的建設(shè)周期、投入產(chǎn)出比等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的調(diào)查、分析和計算論證是最后確定項目可行性的最后依據(jù)。經(jīng)濟(jì)評價作為投資決策階段的壓軸環(huán)節(jié),毋庸置疑在整個環(huán)節(jié)中的重要地位和作用,經(jīng)濟(jì)評價準(zhǔn)確如否直接決定著項目的上馬與否,也決定這項目最后的經(jīng)濟(jì)效益。因此在投資決策階段做好經(jīng)濟(jì)評價尤為重要。
關(guān)鍵詞：投資管理；建設(shè)項目；造價控制
1. 在項目決策階段合理確定投資控制目標(biāo)
所有的建設(shè)項目，在確定建筑方案時，都應(yīng)該嚴(yán)格要求不同的方案做相應(yīng)的投資效果分析，選擇經(jīng)濟(jì)效率高，回報率大的項目，同時，項目的總體投資總量應(yīng)該確定。要通過項目建議書時的投資框算、可行性研究報告時的投資估算、初步設(shè)計概算、工程預(yù)算、合同價及竣工結(jié)算幾個步驟。要求前一個階段的投資批復(fù)結(jié)果就是后一個階段的投資控制目標(biāo)。因此，每個階段的投資額的確定就需要特別的科學(xué)、合理，這樣才有利于下一期的投資控制工作。
此階段的工程造價控制，對建設(shè)工程全生命周期的造價控制起著總攬全局的決定性作用。這一階段費(fèi)用約占總投資額的0.5%～3%，但影響工程造價的程度最高，可達(dá)80%-90%。
在項目建設(shè)的各階段都離不開工程造價的計價與控制，但決策階段確定的工程造價水平是整個工程造價的限額目標(biāo)，對其各種形式的造價起著制約作用，直接關(guān)系到工程造價的高低，關(guān)系到建設(shè)項目的投資效益和投資成敗，是工程造價管理中的一個很重要的階段。
中科院廣州生物醫(yī)藥與健康研究院科研院區(qū)一期工程位于廣州科學(xué)城開源大道以南。建設(shè)面積33156平方米，投資1.4805億元人民幣，全部屬于政府投資。項目建議書及框算階段，建設(shè)方依照本行業(yè)及廣州市類似工程確定建設(shè)單方造價5000元/平方米，以此作為投資控制的總體目標(biāo)。為了項目投資的準(zhǔn)確性，在可行性研究報告階段，設(shè)計方案已經(jīng)確定，要求設(shè)計院依照確定的方案來做投資估算，最終確定上報發(fā)改委的項目總投資為1.4273億元。
隨著初步設(shè)計的深入，圖紙已經(jīng)基本確定，由于此項目的最終概算需要國家發(fā)改委審批通過，建設(shè)方上報的概算為1.4672億元。由于發(fā)改委在審核概算時唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是單方造價，且要綜合考慮其他項目的造價情況（本項目與其他項目一起打包上報，但總的投資額是固定的），為了工程造價能夠客觀的反映現(xiàn)實，我們要求設(shè)計院在編制初步設(shè)計時嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，做到有根有據(jù)，由于準(zhǔn)備資料齊全，建設(shè)單位經(jīng)過幾輪審核，最終確定的工程投資概算為1.4805億元（比上報的還增加了133萬元。這是及其罕見的現(xiàn)象，主要原因就是建設(shè)方設(shè)計圖紙詳細(xì)，造價支撐資料齊全。
2. 以設(shè)計階段為重點進(jìn)行全過程投資控制
根據(jù)經(jīng)驗及我國目前情況看，影響項目投資的最關(guān)鍵階段是工程設(shè)計階段，包括裝飾裝修設(shè)計。雖然此階段的費(fèi)用支出只占整個項目費(fèi)用支出的1%以下，但它對項目的影響度超過75%。擬建工程在建設(shè)中能否保證進(jìn)度、保證質(zhì)量和節(jié)約投資，在很大程度上取決于設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣。工程建成后，能否獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效果，除了項目決策外，設(shè)計工作起著決定性的作用。要有效地控制建設(shè)工程造價，就要堅決地把控制重點轉(zhuǎn)到控制建設(shè)前期階段上來，尤其應(yīng)當(dāng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果。
首先，在工程設(shè)計階段吸收造價工程師參與全過程設(shè)計，使設(shè)計從一開始就能建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，在做出重要決定時能充分認(rèn)識其經(jīng)濟(jì)后果。本項目初步設(shè)計階段，建設(shè)方委托了一家獨立工程咨詢單位，對初步設(shè)計圖紙及概算進(jìn)行審查，提出了設(shè)計優(yōu)化方案，例如優(yōu)化基礎(chǔ)管樁配置方案，減少管樁長度及數(shù)量，局部結(jié)構(gòu)優(yōu)化，減少樓板厚度，降低鋼筋混凝土使用量等等。
其次，在設(shè)計階段采用限額設(shè)計。限額設(shè)計歸根結(jié)底要解決的也是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系問題。嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計不合理變更，保證總投資限額不被突破。由于本項目屬于政府投資，初步設(shè)計概算是通過國家發(fā)改委審批通過的，在審批概算時，遵循以下基本原則：嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，滿足基本實用功能需求，園區(qū)市政配套設(shè)施按照建設(shè)周期分期建設(shè)，裝修標(biāo)準(zhǔn)普通。按照此原則，建設(shè)方要求設(shè)計院對初步設(shè)計的工作范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改，例如：取消了園區(qū)綠化工程中中央景區(qū)的大型水池、園區(qū)道路、供水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等都分期建設(shè)，降低公共辦公區(qū)的裝修標(biāo)準(zhǔn)。取消了地下停車場出入監(jiān)控系統(tǒng)、會議系統(tǒng)的設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)降低。但對于功能能需求的部分，我們還是據(jù)理力爭，例如對實驗室影響較大的雙回路供電工程、建筑層高、主要通風(fēng)空調(diào)設(shè)備參數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)等。
本人認(rèn)為，此階段建設(shè)方應(yīng)該遵循以下原則：① 堅持尊重科學(xué)，實是求是、合理設(shè)計的原則，保證建筑物能夠滿足使用功能；② 注重造價控制，不盲目追求低造價；③ 追求最佳投資效益和社會效益；④ 通過不斷地組織專家反復(fù)比較，反復(fù)研討、論證和反復(fù)協(xié)調(diào)，最終完成施工圖設(shè)計。
3. 在工程施工階段主動進(jìn)行投資控制
雖然說施工階段對工程項目投資的影響相對較小。但是施工階段是建筑產(chǎn)品形成的階段，也是投資支出最多的階段，也是矛盾、問題頻發(fā)的階段。建設(shè)方應(yīng)采取主動控制的方法來進(jìn)行投資控制。為了嚴(yán)格控制工程造價，做到科學(xué)、獨立，本項目在建設(shè)過程中聘請了全過程造價咨詢單位，主要從工程量清單編制、招標(biāo)限價的編制以及施工過程中進(jìn)度款的支付以及設(shè)計變更、工程結(jié)算方面進(jìn)行全過程的控制。在施工過程中，采取了施工現(xiàn)場零簽證措施，減少設(shè)計變更的出現(xiàn)。
首先，應(yīng)做好工程預(yù)算的編制工作。建設(shè)方應(yīng)聘請專業(yè)的工程造價咨詢公司來編制工程量清單及工程預(yù)算，在編制預(yù)算時一定要遵循地方造價主管部門下發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)文件及相應(yīng)定額，艷照國家規(guī)定的清單計價規(guī)范來編寫清單，對材料的價格要客觀實際，不能依賴政府指導(dǎo)價，也不能完全依賴于市場詢價，一定要兩者相結(jié)合，這樣做出的工程預(yù)算才是科學(xué)的，能夠反映現(xiàn)實的。
其次，嚴(yán)格控制工程變更。本項目在合同中規(guī)定實施工程現(xiàn)場零簽證。在施工過程中，嚴(yán)格按圖施工，不能隨意提出變更。但是隨著施工的不斷進(jìn)行，由于客觀上遇到不能預(yù)見的情況、環(huán)境等造成的工程變更，監(jiān)理工程師要及時處理并確認(rèn)變更的合理性。第一，在施工圖會審時應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)問題，避免由于設(shè)計錯誤或不當(dāng)而造成的浪費(fèi)。第二，對施工方提出的變更，如變更后投資加大，一律不以考慮。第三，要求監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場情況的變化，針對設(shè)計中暴露出來不合理的地方及時提出合理的建議，以減少工程投資。總之，變更是對工程造價影響較大的一部分，必須對工程變更進(jìn)行有效地控制。
第三，嚴(yán)格控制工程量計量。對工程計量實行隱蔽工序報驗，事先把變更工程量算清楚，不能留有余地。監(jiān)理工程師在收到變更工程價款報告后應(yīng)及時予以詳細(xì)認(rèn)真的審核，對施工單位自身造成的因素而增加的工程量，要求監(jiān)理工程師堅決不予認(rèn)可。對工程進(jìn)度款的拔付，通過監(jiān)理工程師逐一審核復(fù)查，以避免工程款超付現(xiàn)象。尤其是隱蔽驗收工程，嚴(yán)格要求每天上報第一手的現(xiàn)場施工資料。
最后、做好工程竣工結(jié)算工作?？⒐そY(jié)算是根據(jù)工程建設(shè)的全過程所收集的資料，對工程投資情況的匯總，涉及設(shè)備費(fèi)、建安費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等為工程投入的一切費(fèi)用，是全面反映項目實際造價和投資效果的文件，是在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的財務(wù)依據(jù)?？⒐そY(jié)算必須以竣工圖紙、簽證變更、索賠報告、認(rèn)價通知書等為依據(jù)，逐項審查。對于套用定額的結(jié)算來說，一是要核對數(shù)量，看看數(shù)量是否準(zhǔn)確，二是要核對項目情況，看看項目是否有重復(fù)或套用的定額是否合理；對于采用清單結(jié)算的來說，就要完全履行合同，按照合同規(guī)定的辦法來計算，審核工程量的增減，項目的變更。
通過以上的投資管理措施，本項目概算批復(fù)為1.4805億元，最終財務(wù)決算為1.4736億元，項目投資在概算范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：政府投資項目，控制造價，確保投資效益
從政府投資項目的概算或決算中發(fā)現(xiàn)我國一些政府投資的公益項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，超概算的現(xiàn)象層出不窮。本文通過分析政府投資項目超概算的原因及根源，提出有效地控制政府投資項目造價的對策及建議。
1 超概算的原因
1．1 投資計劃的不全面，不深刻
許多項目在立項審批前，投資估算粗糙，投資計劃考慮不深遠(yuǎn)，不全面，缺乏可靠的依據(jù)，為了項目易于審批，人為壓低概算，使得超概算在所難免。
1．2 基礎(chǔ)資料不全不準(zhǔn)，設(shè)計工作深度不夠
地貌與設(shè)計圖紙不符，或地質(zhì)條件與設(shè)計不符，是工程造價增加的一個很主要的原因。論文格式。在勘察設(shè)計階段缺少深入細(xì)致地調(diào)查，設(shè)計缺少全局觀念，導(dǎo)致項目實施過程變更頻繁，因而增加額外投資。
1．3 招投標(biāo)過程埋下隱患
一個基建項目是由多個單項工程組成，單項工程又由多個單位工程組成，單位工程又是由多個專業(yè)工程組成，工程招投標(biāo)時，有些建設(shè)單位只取其中部分內(nèi)容招投標(biāo)，其他部分仍采用議標(biāo)，留下討價還價的余地，形成造價不確定因素；另一方面，由于承包商采用巧妙的不平衡報價投標(biāo)策略，承包商投標(biāo)報價時，在不影響總造價的情況下將工程預(yù)計會增加的項目的單價提高，以求在工程結(jié)算時得到更理想的造價，這就給有效控制工程造價形成了突破口。
1．4 隨意更改施工圖，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)
有些建設(shè)項目在施工的過程中發(fā)現(xiàn)原有設(shè)計不能滿足使用要求，在施工圖設(shè)計階段要求設(shè)計提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在工程實施階段又隨意添加項目，設(shè)計單位往往只考慮滿足建設(shè)單位的要求，導(dǎo)致投資超計劃。
1．5 建設(shè)單位管理水平參差不齊
多數(shù)政府性投資項目采取由建設(shè)單位及其主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)管理，建成后移交給業(yè)主管理的方式進(jìn)行，這種只管花錢不管還錢的方式，對控制項目的造價積極性不高，一些建設(shè)單位雖臨時組織了指揮部或領(lǐng)導(dǎo)小組，但這些人員往往缺乏專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，臨時觀念強(qiáng)，致使工作不到位。管理失誤造成工程返工，額外費(fèi)用增加的現(xiàn)象屢見不鮮。
1．6 工程監(jiān)理未落到實處
首先監(jiān)理機(jī)構(gòu)不完善，監(jiān)理人員不穩(wěn)定；其次，整個監(jiān)理制度運(yùn)行的環(huán)境較差，監(jiān)理組織名為社會中介機(jī)構(gòu)，實受雇于建設(shè)單位，在目前的社會環(huán)境中，其監(jiān)理過程的一切活動是迎合其雇主。
2 杜絕超概算現(xiàn)象的建議及對策
通過以上對政府投資項目超概算的原因分析，我們可以看到，如何有效地控制政府投資項目的造價，杜絕超概算現(xiàn)象的發(fā)生，是擺在我們廣大設(shè)計人員和工程造價管理人員面前的重要課題。根據(jù)筆者多年來從事工程造價管理工作的經(jīng)驗，提出以下建議及對策。
2．1 加強(qiáng)設(shè)計階段對工程造價的控制
工程項目的設(shè)計階段是工程投資控制的關(guān)鍵階段。項目決策后，為了提高投資效益，應(yīng)通過招標(biāo)優(yōu)選設(shè)計單位，在設(shè)計過程中推行限額設(shè)計，制定出適宜的限額標(biāo)準(zhǔn)。同時，在初步設(shè)計概算的編制中，應(yīng)合理確定項目投資概算額，不高估冒算，也不能人為壓低概算。
3．2 注重對工程費(fèi)用的控制
其一是加強(qiáng)對工程成本的控制，要特別重視材料設(shè)備的采購保管和成本管理。要對各個施工階段進(jìn)行分項工程成本控制，減少直接費(fèi)，施工管理費(fèi)和獨立費(fèi)的支出。其二，加強(qiáng)對額外費(fèi)用的控制。主要是加強(qiáng)合同管理，減少索賠費(fèi)用的發(fā)生。論文格式。
3．3 約束建設(shè)單位
政府投資項目建設(shè)中的資金浪費(fèi)和流失有許多是建設(shè)單位造成的，其中有技術(shù)管理水平因素，也有政治因素。因此。要盡快推廣并認(rèn)真執(zhí)行建設(shè)項目法人負(fù)責(zé)制，在具體執(zhí)行法人負(fù)責(zé)制時要把管理人員的職、權(quán)、利具體化，獎罰相配，嚴(yán)明法紀(jì)，對因個人失職、失誤、以權(quán)謀私而給國有項目建設(shè)帶來重大損失的，不但要給予行政處分，還要進(jìn)行法律制裁。對于建設(shè)項目較少，建設(shè)項目內(nèi)容與建設(shè)單位行業(yè)關(guān)系不大而缺乏建設(shè)管理經(jīng)驗的建設(shè)單位，不應(yīng)成立臨時的指揮機(jī)構(gòu)或領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行項目管理，建議政府成立相對固定的專門機(jī)構(gòu)，該類單位管理項目建設(shè)。
3．4 加強(qiáng)工程的審核審計監(jiān)督，確保投資效益
針對政府投資項目造價突破原因，審核審計應(yīng)著重從以下幾個方面進(jìn)行：第一，把好建設(shè)項目的報建關(guān)。項目報建時，財政、審計部門要審核審計項目的規(guī)模是否與投資額相配，基礎(chǔ)資料是否齊全，有無改變建設(shè)用途內(nèi)容或擅自提高標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模等，發(fā)現(xiàn)問題，及時反映給項目審批的有關(guān)部門。第二，把好招投標(biāo)關(guān)。對招標(biāo)標(biāo)底編制是否全面、合理、準(zhǔn)確，要切實加強(qiáng)審查，審查招
標(biāo)文件是否完備，合同條款是否公平、合理、合法，招標(biāo)方法是否符合有關(guān)規(guī)定，程序是否合理、公開、公平、公正，招標(biāo)結(jié)果是否合法等。在合同簽訂過程中糾正不平衡報價和其他可能造成索賠的因素。論文格式。第三，加強(qiáng)期中跟蹤審計。由于事后審計的滯后性，事后審計不利于控制投資規(guī)模，不利于控制建設(shè)投資成本，不利于廉政建設(shè)。期中審計可及時了解現(xiàn)場簽證是否真實、合理、合法，及時發(fā)現(xiàn)資金使用問題即時糾正，對重點工程要實行全過程跟蹤審查。第四，把好建設(shè)項目決算關(guān)，努力杜絕“水分”造價的發(fā)生。要認(rèn)真審查建設(shè)項目是否按有關(guān)部門的要求和有關(guān)的驗收標(biāo)難辦理了竣工驗收手續(xù)，審查建設(shè)項目竣工決算資料是否完整，尤應(yīng)對建設(shè)項目竣工決算的真實性、完整性、合法性進(jìn)行審計。對審計中發(fā)現(xiàn)的問題，能在法定權(quán)限內(nèi)調(diào)整的予以調(diào)整，對超越審計部門權(quán)限的，應(yīng)出具審計意見書，轉(zhuǎn)有關(guān)部門處理。
總之，通過以上措施的加強(qiáng)和完善，徹底杜絕政府投資項目超概算的現(xiàn)象是完全可以實現(xiàn)的。但是，我們應(yīng)當(dāng)清楚地認(rèn)識到，這一工作是一項系統(tǒng)工程，它不但需要我們廣大專業(yè)人員的不懈努力，而且更需要各級政府的關(guān)心和重視，以及全社會的共同努力，通過建立相應(yīng)的基建管理制度和方法，加強(qiáng)和完善有關(guān)的法律、法規(guī)政策，使這項工作得到不斷的規(guī)范和發(fā)展。
關(guān)鍵詞：工程投資；控制措施；限額設(shè)計；合同管理
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時消費(fèi)者也越來越理性的進(jìn)行投資消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴(yán)酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進(jìn)行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的4個階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。
一、設(shè)計階段：限額設(shè)計
建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計階段。在工程設(shè)計階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可以降低工程造5-10%，有的可達(dá)10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項目設(shè)計階段造價控制的重要措施。推行限額設(shè)計的另外一個重點，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計。建設(shè)單位作為項目計劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項目初期對設(shè)計進(jìn)行重點監(jiān)控。對于設(shè)計提供的圖紙，應(yīng)該仔細(xì)核對并且在施工過程中盡量避免因為甲方原因提出的變更。比如某開發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標(biāo)開始前就同設(shè)計進(jìn)行周詳?shù)赜媱澓投ò?。如果施工開始后再進(jìn)行變更，那么不光會引起施工，設(shè)計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。
實行限額設(shè)計的主要階段，是施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實施施工的依據(jù)。設(shè)計單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價要嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)單位是推行限額設(shè)計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計招標(biāo)中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計質(zhì)量無法保證。設(shè)計的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負(fù)面影響的還是建設(shè)單位本身。
二、招投標(biāo)階段：合同管理
招投標(biāo)的過程實際上是一個承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過招投標(biāo)確定合同價以后，與施工單位按照國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個關(guān)鍵點：
第一，工程預(yù)付款的支付和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設(shè)資金的契機(jī)，因此，采用形象進(jìn)度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計價付款的方式更為合理。而形象進(jìn)度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場一一核實并確認(rèn)方可支付工程款。
第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠(yuǎn)對立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強(qiáng)總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價格風(fēng)險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風(fēng)險。部分施工單位因為資金周轉(zhuǎn)而影響到工程進(jìn)度。建設(shè)單位針對這種現(xiàn)象的對策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標(biāo)，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。
三、施工階段：變更控制
作為建設(shè)單位造價控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴(yán)格區(qū)分各類工程變更并區(qū)別對待。在實施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來工程損失。
為了強(qiáng)化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專家和關(guān)系協(xié)調(diào)專家。
第一，成本控制專家負(fù)責(zé)造價的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計、編標(biāo)開始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫檔案，設(shè)計中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會碰到由于設(shè)計工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。
第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過程中與設(shè)計，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標(biāo)控制中的重點。當(dāng)工期進(jìn)度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠(yuǎn)看，工期的節(jié)省帶來的收益可能填補(bǔ)損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)各種變更的控制。
四、竣工階段：加強(qiáng)決算審計的管理
目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問題。解決這個問題的關(guān)鍵在于兩點，由建設(shè)單位在項目財務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊。
第一，團(tuán)隊負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對策，完善合同。
在市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展形勢下，建設(shè)工程項目管理作為建筑工程的重要環(huán)節(jié)，貫穿于項目開始至項目完成的全過程。使項目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)得以實現(xiàn)。有利于工程成本、質(zhì)量的控制及品牌的創(chuàng)造。目前，建筑業(yè)在是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè),其與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平息息相關(guān)。建設(shè)工程項目管理是工程建設(shè)的重要部分，一個項目質(zhì)量優(yōu)劣，與建設(shè)過程的管控密不可分，在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)揮決定性作用。因此, 為了促進(jìn)我國建設(shè)工程項目管理健康發(fā)展，不斷提高建設(shè)工程投資效益和管理水平，現(xiàn)從投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制三方面探討業(yè)主方在項目管理中的作用。
關(guān)鍵詞:建筑工程；業(yè)主方；項目管理；作用
中圖分類號：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、引言
建設(shè)工程業(yè)主方項目管理是通過對項目進(jìn)行安全管理、投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織和協(xié)調(diào)以實現(xiàn)項目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。這三個目標(biāo)之間既有矛盾的一面，也有統(tǒng)一的一面，它們之間的關(guān)系是對立的統(tǒng)一關(guān)系。要加快進(jìn)度往往需要增加投資，欲提高質(zhì)量往往也需要增加投資，過度地縮短進(jìn)度會影響質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)，這都表明了目標(biāo)之間關(guān)系矛盾的一面；但通過有效的管理，在不增加投資的前提下，也可縮短工期和提高工程質(zhì)量。[1]
二、建設(shè)工程項目投資控制
工程項目投資控制是工程建設(shè)項目管理的重要組成部分，是指在工程建設(shè)項目的全過程（投資決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工階段）采取有效措施，把工程項目建設(shè)發(fā)生的全部費(fèi)用控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)，并隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證投資估算、設(shè)計概預(yù)算和竣工決算等管理目標(biāo)的實現(xiàn)，獲得最大投資效益的目的。 [2]
2.1投資控制的原則
工程投資控制貫穿于項目建設(shè)全過程，一般分為事前、事中、事后控制防止決算超預(yù)算，預(yù)算超概算，概算超估算，并遵循投資最低化原則、全面投資控制原則、目標(biāo)管理原則及責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。
2.2投資控制的程序和步驟
2.2.1投資控制的程序
制訂投資標(biāo)準(zhǔn)：利用估算控制預(yù)算的方法，在決策階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、工程招標(biāo)階段、施工階段等通過工程造價的確定與控制，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、結(jié)算價、竣工決算。
監(jiān)督投資的形成：根據(jù)制訂的投資標(biāo)準(zhǔn)，對投資形成的各個項目、形成的過程經(jīng)常進(jìn)行檢查、比較和監(jiān)督。不僅要檢查指標(biāo)本身的執(zhí)行情況、而且要檢查、監(jiān)督影響指標(biāo)的各項因素。
及時糾正偏差：分析投資差異發(fā)生的原因，提出改正措施并加以落實，貫徹執(zhí)行。對重大差異項目的糾正采取查找問題――提出整改意見――貫徹執(zhí)行確定的方案進(jìn)行糾偏。
2.2.2投資控制的步驟
比較：將工程項目的計劃值與實際值進(jìn)行比較，以發(fā)現(xiàn)投資是否已超支。
分析：通過對結(jié)果進(jìn)行分析，找出造成偏差的原因，從而采取有效的針對性措施，減少或避免相同原因的再次發(fā)生或減少由此造成的損失。
預(yù)測：根據(jù)項目實施情況對項目完成時的投資情況進(jìn)行預(yù)測為決策提供支持。
糾偏：當(dāng)項目的實際投資出現(xiàn)偏差，應(yīng)根據(jù)工程的實際情況以及偏差分析和預(yù)測結(jié)果，采取適當(dāng)措施進(jìn)行糾偏，以期達(dá)到整個項目成本偏差盡可能縮小的目標(biāo)。
檢查：對工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，及時了解工程進(jìn)展?fàn)顩r以及糾偏措施的執(zhí)行情況和效果，為今后的工程建設(shè)積累經(jīng)驗。
三、建設(shè)工程項目進(jìn)度控制
進(jìn)度目標(biāo)指的是項目動用的時間目標(biāo)，也即項目交付使用的時間目標(biāo)。業(yè)主方進(jìn)度控制的任務(wù)是控制整個項目實施階段的進(jìn)度，包括控制設(shè)計準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度、設(shè)計工作進(jìn)度、施工進(jìn)度、物資采購工作進(jìn)度，以及項目動用前準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度。[3]
3.1業(yè)主方進(jìn)度控制的目的和任務(wù)
3.1.1.業(yè)主方項目進(jìn)度控制的目的
通過運(yùn)用各種管理手段和方法，控制各系統(tǒng)和各層次的進(jìn)度來實現(xiàn)項目的進(jìn)度目標(biāo)。通過合理的進(jìn)度控制使項目安全、質(zhì)量方面得到有效保障。有些項目不顧施工生產(chǎn)的客觀規(guī)律，一味壓縮工期，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的質(zhì)量安全事故。
3.1.2.業(yè)主方項目進(jìn)度控制的任務(wù)
在項目實施階段對設(shè)計、施工、物資采購、項目動用前準(zhǔn)備階段工作等進(jìn)行控制，以滿足項目的總進(jìn)度目標(biāo)。
建設(shè)工程項目進(jìn)度計劃系統(tǒng)是由多個相互關(guān)聯(lián)的進(jìn)度計劃組成的系統(tǒng)，它是項目進(jìn)度控制的依據(jù)。業(yè)主方負(fù)責(zé)編制的整個項目實施的進(jìn)度計劃、設(shè)計方編制的進(jìn)度計劃、施工和設(shè)備安裝方編制的進(jìn)度計劃與采購和供貨方編制的進(jìn)度計劃之間的聯(lián)系和協(xié)調(diào)。 [2]
3.2項目進(jìn)度控制的措施
3.2.1.項目進(jìn)度控制的組織措施
組織是目標(biāo)能否實現(xiàn)的決定性因素，為實現(xiàn)項目的進(jìn)度目標(biāo)，應(yīng)充分重視健全項目管理的組織體系。在項目組織結(jié)構(gòu)中應(yīng)有專業(yè)的工作部門和符合進(jìn)度控制崗位資格的專人負(fù)責(zé)進(jìn)度控制工作，必要時設(shè)立計劃營運(yùn)部門對企業(yè)內(nèi)部各職能部門工作計劃進(jìn)度及項目開發(fā)進(jìn)度作全程監(jiān)控。
3.2.2.項目進(jìn)度控制的管理措施
目前建設(shè)工程項目進(jìn)度控制在管理上缺乏進(jìn)度計劃系統(tǒng)、進(jìn)度計劃的動態(tài)控制和進(jìn)度計劃多方案比較和選優(yōu)的觀念致使項目進(jìn)度目標(biāo)得不到更好的實現(xiàn)。為實現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤治龊涂紤]工作之間的邏輯關(guān)系，系統(tǒng)地、科學(xué)地編制進(jìn)度計劃并加以實時監(jiān)控；選擇合理的合同結(jié)構(gòu)，避免過多的合同交界面而影響工程的進(jìn)展；注意分析影響工程進(jìn)度的風(fēng)險，并在分析的基礎(chǔ)上采取風(fēng)險管理措施，以減少進(jìn)度失控的風(fēng)險量。
3.2.3.項目進(jìn)度控制的經(jīng)濟(jì)措施
建設(shè)工程項目進(jìn)度的經(jīng)濟(jì)措施涉及資金需求計劃、資金供應(yīng)的條件和經(jīng)濟(jì)激勵措施等。為確保進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)，應(yīng)編制與進(jìn)度計劃相適應(yīng)的資源需求計劃，包括資金需求計劃和其他資源（人力和物力資源）需求計劃，以反映工程實施的各時段所需要的資源。在工程預(yù)算中應(yīng)考慮加快工程進(jìn)度所需要的資金。
3.2.4.項目進(jìn)度控制的技術(shù)措施
建設(shè)工程項目進(jìn)度控制的技術(shù)措施涉及對實現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)有利的設(shè)計技術(shù)和施工技術(shù)的選用。不同的設(shè)計理念、設(shè)計技術(shù)路線、設(shè)計方案會對工程進(jìn)度產(chǎn)生不同的影響。施工方案對工程進(jìn)度也有著直接的影響。此時，業(yè)主方應(yīng)根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)選用適合的設(shè)計及施工方案，節(jié)約項目建設(shè)周期從而達(dá)到既定的進(jìn)度目標(biāo)。
四、建設(shè)工程項目質(zhì)量控制
質(zhì)量是建設(shè)工程項目管理的主要控制目標(biāo)之一。建設(shè)工程項目的質(zhì)量控制，需要系統(tǒng)有效地應(yīng)用質(zhì)量管理和質(zhì)量控制的基本原理和方法，建立和運(yùn)行工程項目質(zhì)量控制體系，落實項目各參與方的質(zhì)量責(zé)任，通過項目實施過程各個環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的職能活動，有效預(yù)防和正確處理可能發(fā)生的工程質(zhì)量事故。
4.1建設(shè)工程項目質(zhì)量的影響因素
建設(shè)工程項目質(zhì)量的影響因素，主是指在建設(shè)工程項目質(zhì)量目標(biāo)策劃、決策和實現(xiàn)過程中影響質(zhì)量形成的各種客觀因素和主觀因素，包括人的因素、技術(shù)因素、管理因素、環(huán)境因素和社會因素等。
4.2業(yè)主方在工程項目實施階段的質(zhì)量控制
4.2.1.業(yè)主方在工程項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制
為使設(shè)計達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，業(yè)主方應(yīng)具體提出對工程項目的空間、位置、功能、定位的要求。使用功能與建筑物協(xié)調(diào)，并共同納入目標(biāo)系統(tǒng)中，與邊檢條件、時間（工期和運(yùn)行期）等一并優(yōu)化，提出具體的工程要求、技術(shù)與安全說明等，最終形成工程質(zhì)量管理文本。[4]
4.2.2.業(yè)主方在工程項目施工階段的質(zhì)量控制
在施工過程中，業(yè)主方和監(jiān)理工程師要對施工過程進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制，它不是對最終工程項目的檢查、驗收，而是對生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)或中間產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、檢查與驗收。
4.2.2.1.施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制
1.業(yè)主方組織設(shè)計單位進(jìn)行技術(shù)交底，組織施工單位與監(jiān)理單位審查施工圖等。
2.檢查施工通道布置與質(zhì)量及施工場地平整度是否滿足進(jìn)行施工的質(zhì)量要求，監(jiān)督施工單位關(guān)于工程坐標(biāo)測量數(shù)據(jù)及高程控制點與水準(zhǔn)點的設(shè)置是否滿足施工要求，施工現(xiàn)場的供水、供電、通信等的供應(yīng)質(zhì)量是否滿足施工的相關(guān)要求。
3．主要建筑材料的質(zhì)量控制：包括建筑材料設(shè)備供應(yīng)是否能及時供應(yīng)保證施工的順利進(jìn)行，所供應(yīng)的建筑材料與相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量是否符合國家有關(guān)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)采購合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
4.2.2.2.施工管理過程中的質(zhì)量控制
業(yè)主方應(yīng)委托監(jiān)理單位在工程項目施工過程中對施工單位的日常質(zhì)量控制工作進(jìn)行監(jiān)督控制，做好施工過程中的質(zhì)量跟蹤監(jiān)控工作，做好相關(guān)施工過程資料的管理工作，整理和補(bǔ)充相關(guān)施工檔案。在工程項目施工過程所產(chǎn)生的工程變更或圖紙修改，都應(yīng)通過業(yè)主方與監(jiān)理單位審查并組織相關(guān)單位進(jìn)行研究。
五、總論
建設(shè)工程項目是一個龐大的系統(tǒng),有著復(fù)雜的建設(shè)過程,而業(yè)主是項目管理的核心,是建設(shè)工程項目實施過程的總集成者，因此我們要重視業(yè)主在項目管理中的作用。業(yè)主也要充分發(fā)揮自身的調(diào)控作用,主動地組織和協(xié)調(diào)好項目各參與方的工作,最終產(chǎn)生一個又一個令自己和社會滿意的優(yōu)質(zhì)工程，從而建立獨特的企業(yè)品牌，提高企業(yè)的競爭力。
參考文獻(xiàn)：
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[2]秦鴻波,李文麗.論業(yè)主方建設(shè)項目投資控制[J].河南建材,2008,(05).
關(guān)鍵詞：工程造價咨詢；全過程投資控制；[]動態(tài)控制；
Abstract: this paper mainly applies relevant theories and methods of the dynamic control of construction project in the whole process cost consultation service, this paper discusses the implementation of the project cost dynamic control in construction projects, the importance of measures and methods.
Keywords: construction cost consulting; The whole process of investment control; The dynamic control;
中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
建設(shè)項目投資控制就是在投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段和建設(shè)實施階段，把建設(shè)項目投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，取得較好的投資效益和社會效益。建設(shè)項目投資活動，涉及面廣，影響因素多，只有用系統(tǒng)的、全面的、動態(tài)的觀點去分析影響因素，對影響因素實施控制，才能達(dá)到工程建設(shè)投資控制管理的目標(biāo)，合理的確定投資和有效地控制投資。
投資動態(tài)控制的含義
所謂建設(shè)項目投資動態(tài)控制即要求對建設(shè)項目投資進(jìn)行全面地、系統(tǒng)地、科學(xué)地、有效地進(jìn)行管理，包括改革現(xiàn)行的計價方式，在不同階段進(jìn)行投資控制，從各個方面和部門進(jìn)行有效地管理。主要是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)實施階段以及竣工決算階段，把項目投資的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目動態(tài)投資管理目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中合理使用人力、物力、財力，取得最大的投資效益。其具有的自身特點是：階段性，動態(tài)性，全過程性。
建設(shè)項目投資動態(tài)控制在建設(shè)項目管理中占據(jù)著核心的地位，主要體現(xiàn)為：它是建設(shè)項目投資管理的基礎(chǔ)，在很大程度上影響或決定建設(shè)項目投資的高低。從微觀上講是投資商與承包商確定建設(shè)項目投資進(jìn)行核算的依據(jù)；從宏觀上講，它是生產(chǎn)關(guān)系的一部分，決定著建筑市場上建設(shè)方與施工方這兩個市場主體的利益分配。投資計價管理是國家對基建投資進(jìn)行宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段之一。在投資策劃、決策階段，建設(shè)項目投資的高低，直接影響到項目的效益和可行性。
投資管理作用主要體現(xiàn)為在工程建設(shè)中具有節(jié)約社會勞動、提高生產(chǎn)效率的作用，是工程計量、計價的依據(jù)。同時為協(xié)調(diào)建筑市場各方在建設(shè)項目投資上的分歧，為協(xié)調(diào)建設(shè)各方的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系提供了依據(jù)，促使各方面正確處理彼此間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，有利于完善建設(shè)項目投資管理中的信息系統(tǒng)，建筑市場上人工、材料、機(jī)械的消耗量和價格波動是信息系統(tǒng)所反映的主要內(nèi)容，同樣也是計價模式有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和前提。
由此可見，只要做好建設(shè)項目投資管理工作，在各階段、各環(huán)節(jié)把投資控制搞好，從而才能提高投資效益，消除投資失控的可能性，達(dá)到最終的控制目標(biāo)。
投資的動態(tài)控制原理
造價工程師在施工階段進(jìn)行投資控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值，在工程施工過程中定期地進(jìn)行投資實際值同目標(biāo)值的比較，通過比較發(fā)現(xiàn)并找出實際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差，然后分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保證投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。
我們?yōu)榱艘獙崿F(xiàn)投資目標(biāo)必須對建設(shè)項目實施有效的投資控制。所謂控制，就是指行為主體為保證在變化的條件下實現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計劃和標(biāo)準(zhǔn)，通過采用各種有效的方法，對被控對象在實施過程中發(fā)生的各種實際值與計劃值進(jìn)行對比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過程。而所謂投資控制，就是對建設(shè)項目建設(shè)投入的資金或資源及投入的過程所進(jìn)行的調(diào)節(jié)和控制，其目的是充分利用有限的資源，使建設(shè)項目建設(shè)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。
投資控制有以下幾個步驟：
比較：按照某種確定方式將投資計劃值與實際值逐項進(jìn)行比較；
分析：對費(fèi)用比較的結(jié)果進(jìn)行分析，找出偏差所在及其原因；
預(yù)測：根據(jù)分析結(jié)果，預(yù)測可能發(fā)生的各種影響因素；
糾偏：根據(jù)工程具體情況，采取適當(dāng)糾偏措施，使超額投資盡可能小；
檢查：對工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤、檢查，及時了解工程進(jìn)展情況和糾偏措施執(zhí)行情況及效果。
為了有效地控制建設(shè)項目投資，必須進(jìn)行主動控制，其意義不僅在于發(fā)現(xiàn)問題和有效地解決問題，更重要的是防止問題的發(fā)生。項目投資控制貫穿于項目建設(shè)全過程，這是不容質(zhì)疑的。要實現(xiàn)建設(shè)項目投資動態(tài)控制，必須既要橫向控制又要縱向控制。
橫向控制主要方式包括以下幾項：
組織措施：
明確項目組織結(jié)構(gòu)，明確管理職能分工；
在項目管理班子中落實投資控制的人員、任務(wù)和職能分工；
編制本階段投資控制計劃和工作流程圖。
經(jīng)濟(jì)措施：
采用市場競標(biāo)綜合單價編制資金使用計劃，確定、分解控制目標(biāo)；
動態(tài)地比較投資的計劃值和實際值，在施工過程中進(jìn)行投資跟蹤控制。
技術(shù)措施：
主要對施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，嚴(yán)格審查監(jiān)督各階段的設(shè)計；
深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。
合同措施：
提供合同結(jié)構(gòu)/承發(fā)包模式等專業(yè)建議；
參與合同談判；
正確處理可能發(fā)生的索賠，并提供依據(jù)。
投資偏差的動態(tài)控制
投資控制方法必須依據(jù)企業(yè)現(xiàn)實管理水平為出發(fā)點選擇，過高的脫離實際的方法不但起不到投資控制的作用，還會使投資管理迷失方向，甚至增加投資費(fèi)用。
偏差控制是投資控制的一種管理方法。它是由項目部對各部門班組下達(dá)施工任務(wù)的時，下達(dá)降低投資任務(wù)和降低投資的技術(shù)組織措施，由各部門各班組同時承擔(dān)投資管理的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在投資形成過程中，由核算部門、其他部門、班組將實際投資與計劃投資進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)其差異，并分析可能發(fā)生的差異，及時反映到有關(guān)管理部門。在進(jìn)行認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，提出糾正偏差的措施，及時反饋到各部門、班組，使其按照決定執(zhí)行。如此反復(fù)，嚴(yán)格控制投資偏差的發(fā)生。
偏差控制法就是在編制出計劃投資的基礎(chǔ)上，通過采用投資分析方法找出實際投資與計劃投資之間的偏差和分析產(chǎn)生偏差的原因及偏差的變化趨勢，進(jìn)而采取措施以減少或消除不利偏差而實現(xiàn)目標(biāo)投資的一種科學(xué)的管理方法。
投資控制中的偏差是指目標(biāo)偏差，即項目的計劃投資與實際投資之間的差異。它的計算公式如下
目標(biāo)偏差=實際投資—計劃投資；
施工階段投資控制的目的是盡量減少目標(biāo)偏差，目標(biāo)偏差越少，說明控制效果越好。其控制步驟如下：
（l）找偏差
在項目施工過程中，不斷地尋找和計算兩種偏差，并以目標(biāo)偏差為對象進(jìn)行控制。尋找偏差可用投資對比方法進(jìn)行。通過施工過程不斷記錄實際發(fā)生的投資費(fèi)用，然后將其與計劃投資進(jìn)行對比，從而發(fā)現(xiàn)目標(biāo)偏差。
實際投資始終圍繞計劃投資波動，其差值就是投資偏差。高于計劃投資時，就意味著超支；低于計劃投資時，就意味著盈利。
（2）分析偏差產(chǎn)生的原因
我們進(jìn)行投資計劃時，分析了人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、間接費(fèi)、質(zhì)量投資和工期投資在不同時間段的具體表現(xiàn)，在進(jìn)行投資控制時，必須對應(yīng)地分析計劃值與實際值的偏差，找出具體是哪種費(fèi)用引起了投資值的變化，以便尋找具體對策。
參考文獻(xiàn)：
[1] Walker,A.《Project Management in Construction》 Blackwell Science Ltd. Oxford ,2002.
