時(shí)間:2023-06-12 09:11:12
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關(guān)鍵詞:國際旅游島;旅游房地產(chǎn);發(fā)展策略;瓊海市
1、前言
早在2000年海南學(xué)者開始提出建設(shè)“海南國際旅游島”的概念,建設(shè)國際旅游島就是要借助于海南獨(dú)特的氣候環(huán)境,將海南島建設(shè)成為國際化水平對(duì)國內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對(duì)旅游觀念的轉(zhuǎn)變,旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變,旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生,這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對(duì)旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國際旅游島過程中也有相應(yīng)的發(fā)展,尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國際旅游島首先就是要保護(hù)自然環(huán)境,旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源,是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合,旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場(chǎng)空間,房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持,因此,旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市,其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿?,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)博鰲會(huì)議推動(dòng)瓊?;A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別,但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大,博鰲會(huì)議推動(dòng)了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),使其優(yōu)于其他海南城市。
(2)瓊海市的空氣污染指數(shù)低于??谑?。瓊海是旅游城市,與海南的其他城市相比,雖然自然環(huán)境相差不遠(yuǎn),但是經(jīng)調(diào)查表明,瓊海市的空氣污染指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于??谑?。
(3)瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段,后勁較足。無論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間,瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段,在利潤(rùn)沒有達(dá)到最大值時(shí),其房地產(chǎn)價(jià)值必將會(huì)有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度,且??诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了,繼續(xù)上升的可能性均不會(huì)太大,與之不同的是,瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)則剛剛起步,因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
(4)2005 年瓊海市全社會(huì)建筑業(yè)比上年增長(zhǎng) 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米,增長(zhǎng) 12.6%;房屋建筑竣工面積增長(zhǎng) 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動(dòng)下,保持較快增長(zhǎng)。據(jù)了解,2006 年全年瓊海市已報(bào)建項(xiàng)目 46 個(gè),建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出,瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加,發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季,當(dāng)旅游旺季到來時(shí),各大小酒店常常供不應(yīng)求,人滿為患,導(dǎo)致住宿價(jià)格居高不下;與旺季相反的是,當(dāng)?shù)镜絹頃r(shí),存在大量空置的閑房,從而導(dǎo)致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn),特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式,將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對(duì)瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度,瓊海的許多大型項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng),未來兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加,達(dá)到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析
通過對(duì)幾個(gè)代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解,可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r。
(1)低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來看,瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對(duì)海南來講,伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米,屬于大規(guī)模的樓盤。
(2)以板式點(diǎn)式相結(jié)合的為主。近幾年,瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點(diǎn)式形結(jié)合的結(jié)構(gòu),即使部分是點(diǎn)式結(jié)構(gòu),其通風(fēng)采光效果也很好,結(jié)構(gòu)配置比較合理。
(3)產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主,三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔,面積大小適中,有利于銷售采取低總價(jià)策略,客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68~90 ,三居室 100 平米以上。
(4)瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。環(huán)境差異不大、消費(fèi)水平相對(duì)較低,市政配套相對(duì)完善等等,與海口市相比較而言,瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于房?jī)r(jià),瓊海商品房均價(jià)集中在 4500-5000 元/的區(qū)間,根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春?,價(jià)格略高于其他地區(qū),在 6000 元/左右。
3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析
3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)損害景區(qū)環(huán)境
旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對(duì)旅游區(qū)的開發(fā)過程中,部分房地產(chǎn)項(xiàng)目過分追求經(jīng)濟(jì)效益,而忽略了生態(tài)效益和社會(huì)效益,破壞了原本怡然的自然環(huán)境,導(dǎo)致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇,嚴(yán)重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
(2)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不全
瓊海市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目既面向本地居民,也面向其他外地居民,與普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比,在配置上強(qiáng)調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施,又沒有嚴(yán)格按照休閑度假標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā),僅從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),忽視其建設(shè)質(zhì)量,開發(fā)的項(xiàng)目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃,還給房地產(chǎn)管理帶來困難。
(3)破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局
在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應(yīng)的的旅游規(guī)劃,但是在實(shí)際的開發(fā)過程中,出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象,在一些旅游渡假區(qū),房地產(chǎn)商對(duì)利益過分追求,依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件,建設(shè)高檔商品房,而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局,使度假區(qū)范圍不斷縮小。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)水平較低
在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中,經(jīng)常不經(jīng)過科學(xué)的論證,在利益最大化基礎(chǔ)上,盲目開發(fā)一些低水平項(xiàng)目,缺少必要的文化品位,一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)因此造成建成后的拆毀,導(dǎo)致了資金和土地等資源的浪費(fèi),還破壞了景區(qū)環(huán)境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)以上問題,主要有以下幾個(gè)方面的原因:
(1)對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過分追求
一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì),在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對(duì)自然景觀的保護(hù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是構(gòu)成城市景觀的一部分,建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目,有利于加快城市化進(jìn)程,還能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目,會(huì)阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此,要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。
(2)缺乏科學(xué)性
在旅游景區(qū),大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開發(fā),一方面沒有根據(jù)實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃,另一方面在實(shí)際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟(jì)利益,而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)和環(huán)境效益。這樣不僅會(huì)造成景區(qū)資源的嚴(yán)重浪費(fèi),還會(huì)導(dǎo)致粗制濫造項(xiàng)目的產(chǎn)生,開發(fā)失控局面產(chǎn)生,造成旅游區(qū)形象嚴(yán)重?fù)p壞。
(3)缺少有效的監(jiān)督機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導(dǎo)政策,對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應(yīng)的法制法規(guī),對(duì)城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島,其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對(duì)于違規(guī)操作缺乏相應(yīng)的約束和監(jiān)管機(jī)制,以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格,導(dǎo)致違規(guī)項(xiàng)目大量出現(xiàn),給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
(1)營銷方式不夠靈活
旅游房地產(chǎn)營銷對(duì)象主要是本地以外人口,在營銷方式上與一般商品房不同,而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的,主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季,會(huì)導(dǎo)致一些旅游設(shè)施的閑置,一些房地產(chǎn)消費(fèi)者只在購買房地產(chǎn)項(xiàng)目并使用后才能享受到其的價(jià)值和品質(zhì),因此在營銷旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),要根據(jù)消費(fèi)者的需要對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的銷售措施。
(2)不能保障消費(fèi)者權(quán)益
消費(fèi)者在購買了房地產(chǎn)以后,消費(fèi)者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)承諾每年有一定的投資回報(bào)率,而每年經(jīng)營狀況的好壞往往決定消費(fèi)者投資分紅的數(shù)量,實(shí)際上在經(jīng)營過程中,如果經(jīng)營狀況好,消費(fèi)者分紅率不好,在經(jīng)營狀況不好的情況下,首要措施則是減少消費(fèi)者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
(1)在經(jīng)營運(yùn)作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個(gè)利益主體,比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等,一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后,委托專業(yè)的銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售,在銷售中給予銷售公司一定的利潤(rùn)提成,在項(xiàng)目銷售出去之后,又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個(gè)運(yùn)營商的利益各不相同,導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通,在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題,給消費(fèi)者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
(2)缺少社會(huì)誠信度
由于我國正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段,社會(huì)誠信度缺失,因此,在房地產(chǎn)的銷售過程中會(huì)出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象,因此,瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式,以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。
(3)缺乏法律法規(guī)的約束
在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來,我國還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)。市場(chǎng)行為需要的法規(guī)約束,由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約,導(dǎo)致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子,損害消費(fèi)者的權(quán)益。
4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略
4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略
(1)精心選址,科學(xué)布局
對(duì)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上要進(jìn)行必要的可行性分析,要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行必要的市場(chǎng)分析。瓊海市的旅游資源豐富,但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn),在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址:區(qū)位方面因素,地形地貌因素以及項(xiàng)目項(xiàng)目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。
在布局方面,大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個(gè)瓊海市的整體分布情況,根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系,選擇位于城市近郊的風(fēng)景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來講,一些高檔的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目不必要都處在核心部位,一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如分時(shí)度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多,這些項(xiàng)目可以設(shè)置在接待中心的地方,充分發(fā)揮旅游度假功能。
(2)多樣化產(chǎn)品開發(fā)
瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對(duì)城市中中高收入階層,其市場(chǎng)定位較高,因此要針對(duì)不同市場(chǎng)開發(fā)多樣化項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目主要包括第二居所類、分時(shí)度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個(gè)旅游度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源,面向高端以及中高端市場(chǎng);分時(shí)度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合,面向全國開發(fā);產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟(jì)利益;瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越,使養(yǎng)老型公寓需求增加,主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費(fèi)市場(chǎng)之間相互補(bǔ)充,減少某一市場(chǎng)較大波動(dòng)對(duì)于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。
(3)適宜的開發(fā)方式
在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源,保證旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì),利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間,對(duì)其進(jìn)行合理改造,開發(fā)這種閑置資源成本低、風(fēng)險(xiǎn)小。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題,努力展現(xiàn)其內(nèi)涵,運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)相結(jié)合的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場(chǎng)。
(4)政府大力支持
在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個(gè)配套機(jī)構(gòu)時(shí),通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠信度。同時(shí)要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī),保障消費(fèi)者的權(quán)益,使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產(chǎn)的營銷方面,要滿足廣大消費(fèi)者的多樣化要求,加大銷售的宣傳力度,靈活變換營銷模式。努力改變消費(fèi)者的觀念認(rèn)識(shí),使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費(fèi)者認(rèn)識(shí)和接納。旅游房地產(chǎn)的營銷應(yīng)該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營銷組織相結(jié)合方式,在營銷過程中,充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營銷的優(yōu)勢(shì),可以推出度假購房游等附加旅游產(chǎn)品,使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進(jìn)。
經(jīng)營商要先通過網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)的通訊技術(shù)展開對(duì)旅游房地產(chǎn)的營銷活動(dòng),在營銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方面,而且要配置先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施,在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化,使消費(fèi)者能夠得到高質(zhì)量的享受,從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。
4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略
(1)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本,但是在加快發(fā)展的同時(shí),要吸取20世紀(jì)九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史教訓(xùn),科學(xué)審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響,不僅國家承擔(dān)了海南省泡沫經(jīng)濟(jì)成本,各金融機(jī)構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此,瓊海市在發(fā)展機(jī)遇面前,既要謀劃加快發(fā)展,又要防范泡沫危機(jī)的發(fā)生,努力實(shí)現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。
(2)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實(shí)力、經(jīng)營業(yè)績(jī)方面均很優(yōu)秀,且具有品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃,要有選擇性的選擇國際知名企業(yè)和全國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其要加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新,在建設(shè)規(guī)劃和營銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個(gè)人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展,重點(diǎn)支持居民為改善居住品質(zhì)而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營銷對(duì)象,積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。
(3)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出管理,嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入的要求條件,逐步將一些小企業(yè)和資信等級(jí)較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)審批審查力度,不斷規(guī)范操作和作用標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排,防止發(fā)生意外。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款全過程的管理措施,防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從完善制度以及加強(qiáng)教育方面,加強(qiáng)業(yè)務(wù)道德風(fēng)險(xiǎn)的防范,減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。
(4)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì),為房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方提供咨詢服務(wù),不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運(yùn)用定價(jià)策略以及對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合等手段,將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合,產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品,使其各具特色,不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
5、結(jié)論
海南國際旅游島的建設(shè)促進(jìn)了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè),其發(fā)展正處在剛剛起步階段,由于不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求,發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要,以及在建設(shè)海南國際旅游島的推動(dòng)下,瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范,其發(fā)展前景廣闊,在豐富旅游項(xiàng)目的同時(shí)帶動(dòng)居民收入的增加,實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。
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沒有周全法律規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè),該行業(yè)容易走向過度投機(jī),不斷遞升博取超額回報(bào)的愿望。房地產(chǎn)業(yè)自由放任發(fā)展的局面,在開發(fā)的土地資源的有限供給的局面下,必然形成價(jià)格攀比。顯而易見的是,自由放任的房地產(chǎn)商人,容易與土地資源供給方形成共同牟利的無形之網(wǎng),并在社會(huì)中同盟化公眾媒體、廣告商和商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)人。這種共同利益,亦導(dǎo)致行政管理方面,尤其是房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)與投機(jī)商人之間利益共同――主要是在價(jià)格的方面,形成隱性默契――為漲價(jià)歡呼和論證。這種局面不斷深化,市場(chǎng)暴利不斷出現(xiàn)。投機(jī)性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,政府或可短期獲益,但會(huì)造成對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系不可挽回的負(fù)面影響。房地產(chǎn)發(fā)展不當(dāng),損害維系經(jīng)濟(jì)安全的社會(huì)價(jià)格平衡能力,威脅經(jīng)濟(jì)的整體性安全。 合意法學(xué)一向認(rèn)為交易代價(jià)敗壞,是交易體制結(jié)構(gòu)性崩潰的前奏。價(jià)格敗壞對(duì)全社會(huì)包括政府和商人,都具有危害。
供給土地者與商人利益取向完全一致化,政治理性選擇上出現(xiàn)了錯(cuò)誤――說它錯(cuò)誤,是因?yàn)楣┙o土地者,沒有履行“人居發(fā)展義務(wù)”。這就是說,應(yīng)當(dāng)為供給土地者立法,創(chuàng)設(shè)出法律義務(wù),促進(jìn)其履行“人人享有適當(dāng)住房”的行政義務(wù)(引自聯(lián)合國《人居議程》)。
――政府須制定出“人人享有適當(dāng)住房”的住房發(fā)展規(guī)劃。這就是說,住房發(fā)展規(guī)劃要成為一種城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律性指南,具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的約束性。這個(gè)規(guī)劃,不是現(xiàn)在的城市規(guī)劃,也不是經(jīng)濟(jì)適用房這種社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的住房規(guī)劃,而是社會(huì)基本階層的住房的安排。此種規(guī)劃需要聽取社會(huì)意見,形成社會(huì)對(duì)“適當(dāng)住房”的必要認(rèn)可?!敖ㄔO(shè)小康社會(huì)”的城市政府,如果沒有經(jīng)濟(jì)上可行、建設(shè)成本有效控制的居民住房發(fā)展規(guī)劃,是不適當(dāng)?shù)摹?/p>
――政府須為住房發(fā)展規(guī)劃,廉價(jià)提供土地,而不是通過商業(yè)拍賣促進(jìn)住房發(fā)展規(guī)劃用地的地價(jià)上漲。由于城市土地國有,住房發(fā)展規(guī)劃具有全民利益的性質(zhì),因此,政府住房規(guī)劃用地,不應(yīng)當(dāng)具有營利性。行政部門向居民住房用地收取土地收益,有違憲之疑,與土地公有制有沖突。
――政府須根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃,制定城市陳舊房屋拆遷計(jì)劃。城市房屋拆遷計(jì)劃,主要根據(jù)城市房屋狀況,在聽取社會(huì)意見的基礎(chǔ)上制定。
――在保障建筑商國際市場(chǎng)平均贏利水平的價(jià)格基礎(chǔ)上,擇優(yōu)選擇政府規(guī)劃房產(chǎn)的建筑承包商,由進(jìn)駐居民自行選擇物業(yè)服務(wù)商,政府規(guī)劃的居民住房提供,應(yīng)當(dāng)確保公益性。政府住房規(guī)劃的實(shí)施,會(huì)催生出“建筑大王”,這種有別于土地控制型社會(huì)商業(yè)怪物“地產(chǎn)大王”的工商業(yè)組織,可為全球建筑市場(chǎng)服務(wù),建筑商之間的充分競(jìng)爭(zhēng),將提高國家建筑技術(shù)水平。
――按照政府住房發(fā)展規(guī)劃每年使用的土地面積的一定比例,提供“純商業(yè)房地產(chǎn)”使用的土地。這種土地供給地帶,可以通過城市規(guī)劃制定階段確定,可考慮將一部分商業(yè)銷售前途較好的地皮,用以滿足純商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā),通過拍賣,形成土地使用的自由價(jià)格,并且對(duì)竣工房產(chǎn)售價(jià)不行干預(yù)。這就是說,一個(gè)與住房發(fā)展規(guī)劃并行的房產(chǎn)高端市場(chǎng),仍然可以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)中的特殊需要,為社會(huì)富裕階層提供高端房屋。通過拍賣商業(yè)房地產(chǎn)地皮取得的政府收益,用于城市公共事業(yè)。
實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”要求,事關(guān)政府對(duì)“人居”事業(yè)的認(rèn)知。彈元之地新加坡城,在城市土地十分緊張的情況下,基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。新加坡的住房政策,形成安定社會(huì)。 毫無疑問,新加坡是中國城市房地產(chǎn)發(fā)展的榜樣。由于歷史原因政府市場(chǎng)化經(jīng)營土地的香港等地的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),是華人世界的人居悲劇。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 旅游城市環(huán)境 消極影響 建議
一、引言
旅游城市,是指具備獨(dú)特的自然風(fēng)光或者人文資源等獨(dú)特資源,能夠吸引旅游者前往,具備一定旅游接待能力,旅游業(yè)產(chǎn)值超過城市GDP的7%的一類城市。目前,全國已批準(zhǔn)的優(yōu)秀旅游城市達(dá)300多座城市。
近年來,由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大,許多地方政府趨之若鶩。而旅游城市由于擁有更多的景觀資源越來越為地產(chǎn)開發(fā)商所看好,成為開發(fā)建設(shè)的對(duì)象。這些旅游城市的環(huán)境實(shí)際上是極為脆弱的高級(jí)人工生態(tài)系統(tǒng),過度發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)正對(duì)該系統(tǒng)產(chǎn)生著極大地影響和破壞,他們正一點(diǎn)點(diǎn)蠶食著旅游城市的精髓和血液,直至旅游城市失去這個(gè)名稱本應(yīng)有的意義。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對(duì)旅游城市環(huán)境的消極影響
(一)對(duì)居民生存環(huán)境的破壞
1、空氣污染
房地產(chǎn)施工建設(shè)期間,會(huì)造成空氣質(zhì)量的嚴(yán)重下降。具體包括在開挖土石方、平整場(chǎng)地、運(yùn)輸建筑材料和主體工程施工中產(chǎn)生的揚(yáng)塵,施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢氣以及室內(nèi)、外裝修產(chǎn)生的廢氣。過多房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)施工,整個(gè)旅游城市煙塵籠罩,肉眼可見,有些地方甚至刺鼻惡臭,造成嚴(yán)重的空氣污染。
2、水污染
房地產(chǎn)的過度開發(fā)對(duì)城市水質(zhì)環(huán)境造成的直接影響,主要是指直排入水域的生活污水。將未經(jīng)處理的廢水直接排出,導(dǎo)致過多的營養(yǎng)物質(zhì)進(jìn)入水體,大大加劇了水體富營養(yǎng)化的過程,過量的雜草生長(zhǎng)影響了水中溶解氧的含量,常使魚蝦窒息而死,無疑影響水中生物的種類、數(shù)量以及生長(zhǎng)速度,造成大部分水體磷、 氮污染,而且對(duì)使用這些資源的居民的健康也是潛在的危害。
3、噪音污染
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入施工期后,將采用機(jī)械拆除舊房、平整土地,開挖地基、樁孔,道路構(gòu)筑,結(jié)構(gòu)和裝修施工。這些施工活動(dòng)所產(chǎn)生的機(jī)械噪音和車輛噪音,都會(huì)不同程度地造成對(duì)周圍居民人體健康和勞動(dòng)能力的損害,形成噪音污染。
4、固體廢棄物的堆積
伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種固體廢棄物,如施工產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾、施工人員的生活垃圾等,或于施工地或于街道或于馬路,大量垃圾的陳放將會(huì)侵蝕土壤、水體、空氣,嚴(yán)重影響周圍的生態(tài)環(huán)境,大量細(xì)菌的繁殖會(huì)導(dǎo)致疾病傳播,危害居民身心健康;有些廢棄物的堆積甚至?xí)l(fā)爆炸。
5、道路損毀
房地產(chǎn)建設(shè)施工期間,運(yùn)送材料的大型重載車隨意出入于城市的大街小巷,不僅對(duì)城市的道路交通安全造成嚴(yán)重威脅,而且造成許多道路損毀嚴(yán)重,嚴(yán)重影響附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和開發(fā)商又不能及時(shí)修復(fù)和還原受損道路,給居民的正常生活和過往車輛帶來極大的不便和危險(xiǎn)。
(二)對(duì)旅游景觀的破壞
一些開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí),一味地霸占旅游城市的優(yōu)質(zhì)景觀資源,造成對(duì)旅游景觀的破壞。具體表現(xiàn)為1、為建設(shè)優(yōu)質(zhì)景觀住宅,開發(fā)商常把公共旅游資源――那些優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)變成了住宅的后花園,使本來連續(xù)性很強(qiáng)的城市景觀資源被人為分割、占用,破壞旅游景觀的整體存在。2、在建設(shè)過程中,開發(fā)商往往是無序開發(fā),缺乏科學(xué)規(guī)劃和論證,大興土木,亂砍濫伐,并且不計(jì)后果,造成嚴(yán)重的生態(tài)干擾和破壞。如對(duì)濱水景觀資源將河灘和河岸進(jìn)行硬化處理和改造,河道兩邊被砌成了光滑和垂直的水泥岸,除水之外的其他任何自然的東西被全部鏟除等,對(duì)景觀造成嚴(yán)重的生態(tài)破壞。
(三)視覺污染
許多旅游城市的地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)上都顯得急功近利,根本沒有整個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì),任由開發(fā)商選址建設(shè)。由于城市房地產(chǎn)的無序開發(fā),不考慮建筑高度、尺度和立面等因素與城市區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào),孤立地注重單體建筑(群)的造型設(shè)計(jì)。新建筑在格調(diào)、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對(duì)話與交流,新建筑和新建筑之間也各有特色,結(jié)果不能使整個(gè)城市建設(shè)有機(jī)地融為一體,或是布局不和諧,或是質(zhì)量、色調(diào)不和諧,或是風(fēng)格不和諧,從而破壞旅游城市景觀環(huán)境的整體性,造成視覺污染。
三、旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展建議
(一)保護(hù)旅游景觀環(huán)境,切實(shí)制定和實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃
對(duì)于旅游城市來說,景觀生態(tài)是其發(fā)展的第一生命線,要保護(hù)好自然風(fēng)光、人文建筑、民俗風(fēng)情以及文化藝術(shù)等各種核心要素。試圖以旅游的名義圈地蓋樓,不但透支了旅游產(chǎn)業(yè)的未來,對(duì)各種名勝、風(fēng)景造成不可逆轉(zhuǎn)的破壞,而且對(duì)于整個(gè)城市來說都是一個(gè)不可承受的損失。
制定旅游城市建設(shè)總體規(guī)劃,形成合理布局。在保護(hù)旅游城市景觀環(huán)境的問題上,地方政府負(fù)有首要責(zé)任。必須對(duì)旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有全局的觀察與考量,總體規(guī)劃要重視景觀與環(huán)境的開發(fā)與保護(hù),統(tǒng)一協(xié)調(diào)、合理劃分景觀功能,并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出管控措施和生態(tài)保護(hù)要求,避免任何地產(chǎn)或旅游項(xiàng)目破壞自然、人文資源。并且要貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、整體布局的發(fā)展思路,認(rèn)真實(shí)施總體規(guī)劃。
(二)明確城市環(huán)境保護(hù)責(zé)任,嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施
明確責(zé)任,并簽訂環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任書。嚴(yán)格實(shí)行自認(rèn)追究和獎(jiǎng)懲制度。實(shí)施 “環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制”,并將其納入該屆政府市、縣長(zhǎng)政績(jī)考核的主要內(nèi)容。同時(shí),實(shí)行 “排污申報(bào)登記”和“排污許可證”制度,對(duì)隨意、超標(biāo)排放污染物和未進(jìn)行排污登記、未取得“排污許可證”而排污的單位和個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)處。
房地產(chǎn)施工建設(shè)期間,要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)措施,具體如下:1、分時(shí)施工,22:00―7:00;13:00―14:30禁止施工,防止噪聲擾民;2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場(chǎng);3、施工人員生活污水排入市政下水道,無市政下水道地點(diǎn)要通過化糞池處理再排放;4、渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋,防止揚(yáng)塵。
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公司簡(jiǎn)介
上海電氣阿爾斯通(武漢)變壓器有限公司由法國阿爾斯通集團(tuán)電網(wǎng)部與上海電氣合資(圖1),成立于2007年12 月26 日,總投資約6000 萬歐元,是阿爾斯通電網(wǎng)部位于全球13 個(gè)變壓器生產(chǎn)廠家之一。公司位于湖北省武漢市陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),占地面積128328m2,廠區(qū)占地面積26700m2,變壓器年生產(chǎn)能力20000MVA。
公司全面引進(jìn)全球三大變壓器制造集團(tuán)之一——法國阿爾斯通先進(jìn)的設(shè)計(jì)、制造技術(shù)及先進(jìn)的管理方式,可以設(shè)計(jì)、生產(chǎn)單機(jī)最大容量為1400MVA 的各種類型的電力變壓器,包括110kV 及以上大型、超大型/ 高壓、超高壓、1200kV 特高壓交流及±1100kV 直流變壓器。擁有國際領(lǐng)先的關(guān)鍵生產(chǎn)工裝設(shè)備和試驗(yàn)設(shè)備,作為保證產(chǎn)品質(zhì)量、提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的保障。公司實(shí)施和采用阿爾斯通全球一體化的技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn),為國內(nèi)外廣大用戶提供國際一流的產(chǎn)品和服務(wù)。
選擇Inventor 的原因
變壓器設(shè)計(jì)行業(yè)較其他機(jī)械設(shè)計(jì)行業(yè)在軟件上要求更高,AIP 用戶界面簡(jiǎn)單,三維運(yùn)算速度和著色功能突出。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員能夠簡(jiǎn)單迅速地獲得零件和裝配體的真實(shí)感,縮短設(shè)計(jì)意圖與系統(tǒng)反應(yīng)時(shí)間的距離,在零部件設(shè)計(jì)裝配上最大限度減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤率。
同時(shí),AIP 資源中心庫提供了大量各國家標(biāo)準(zhǔn)件的特征:型材、管件和管材、緊固件、軸用件及其他零件幾乎應(yīng)有盡有。設(shè)計(jì)師可以在資源中心中查找、插入、編輯、替換、過濾和零件,使用非常方便。
基于AIP 的變壓器結(jié)構(gòu)參數(shù)化設(shè)計(jì),通過設(shè)置Excel特征參數(shù)表格,可將復(fù)雜的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為參數(shù)化的計(jì)算模型。然后根據(jù)需要進(jìn)行有限元分析,調(diào)整和變更參數(shù),完成方案,極大提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、縮短設(shè)計(jì)時(shí)間。
這里Vault 絕對(duì)是重中之重。設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的更改不可避免,能否保證引用零部件版本一致就相當(dāng)重要。Vault 能跟蹤設(shè)計(jì)軌跡,避免在設(shè)計(jì)中由于刪除關(guān)聯(lián)文件而導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)生。完美實(shí)現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中多個(gè)工程師并行設(shè)計(jì),提高效率。
公司最終選擇了AIP 軟件。到目前為止,AIP 軟件在完成產(chǎn)品三維設(shè)計(jì)和產(chǎn)品研發(fā)方面表現(xiàn)出了良好的性能,明顯提高了設(shè)計(jì)效率。
應(yīng)用案例
在使用Inventor 進(jìn)行開發(fā)時(shí),解決了以下問題。
(1)標(biāo)準(zhǔn)模型能減少重復(fù)性工作,提高出圖速度和準(zhǔn)確性。到目前為止,我們建立的標(biāo)準(zhǔn)模型有:近5 家上10種有載、無載分接開關(guān);10kV ~ 500kV 不同電壓等級(jí)的套管及升高座;50 多件二次保護(hù)或測(cè)量器具;5 種不同容量的儲(chǔ)油柜,70mm2 ~ 500mm2 的直通和三通壓接頭等。以往使用CAD 二維軟件提供一整套SFSZ-240000/220 外形圖,至少需要一周,現(xiàn)在只用三天便可完成,提高效率達(dá)50% 以上(圖2、圖3)。
(2)鐵心、油箱等結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化程度高,可以充分利用AIP 參數(shù)化設(shè)計(jì),初期就能迅速建立模型。經(jīng)比較,一臺(tái)SFSZ-240000/220 的變壓器的鐵心和油箱使用傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式時(shí)間大概為三周,而使用AIP 參數(shù)化設(shè)計(jì),僅用一周時(shí)間。對(duì)于圖紙后期更改和跟蹤,AIP 解決方案僅僅專注于參數(shù)更改而不用擔(dān)心圖紙關(guān)聯(lián)修改(圖4、圖5)。
(3)線圈結(jié)構(gòu)由于空間尺寸復(fù)雜、導(dǎo)線排列形式眾多,使用舊的CAD 模板設(shè)計(jì)人員每臺(tái)都要修改30 多張圖紙以上,如今在AIP 草圖模塊中建立參數(shù)變量,直接生成制造圖紙,修改工作量減少50% 以上;利用布管模塊完成引線設(shè)計(jì),可以讓工程師節(jié)約大量時(shí)間用在考慮、審核引線排布方案,優(yōu)化引線布局,而不是浪費(fèi)在三維空間想象上面(圖6)。
(4)作為生產(chǎn)高壓、超高壓、特高壓交直流變壓器基地,普通二維視圖已經(jīng)無法滿足客戶需求,渲染后的數(shù)字樣機(jī)以及后期制作的動(dòng)畫效果,在產(chǎn)品博覽會(huì)上幫助客戶第一時(shí)間直觀了解產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和制造工藝過程,可以很好地提升企業(yè)的形象。這是傳統(tǒng)方案無法實(shí)現(xiàn)的。
實(shí)際收益
使用AIP 軟件解決了很多以往設(shè)計(jì)中令人頭疼的問題,明顯提高了設(shè)計(jì)效率和產(chǎn)品質(zhì)量。
(1)AIP 與DWG 的集成。之前的DWG 設(shè)計(jì)圖紙可以通過AIP 的草圖嵌入CAD 中再度利用。這是其它3D 軟件無法完美實(shí)現(xiàn)的。而且導(dǎo)出DWF 文件能很好地解決與下游企業(yè)、客戶交流和溝通的問題。加上AIP 的界面人性化,初學(xué)者能很快上手。換句話說,從二維設(shè)計(jì)過渡到三維設(shè)計(jì)迅速而平穩(wěn)。
(2)布管迅速方便。變壓器管路設(shè)計(jì)和引線設(shè)計(jì)在二維視圖表達(dá)上比較麻煩,對(duì)設(shè)計(jì)和制造人員要求較高。而AIP 的“管道布線”模塊,操作步驟少、靈活性高,通過管路零件、捕捉相應(yīng)節(jié)點(diǎn)、確定走線方案后,短時(shí)間就能做出管路或者引線的三維模型,然后投影成工程視圖,方便快捷,而且準(zhǔn)確(圖7)。
(3)模型和工程圖的關(guān)聯(lián)性。在使用AIP 軟件后,設(shè)計(jì)中修改零件尺寸,關(guān)聯(lián)文件和工程視圖自動(dòng)完成相應(yīng)更改,節(jié)約設(shè)計(jì)時(shí)間,減少設(shè)計(jì)工程師重復(fù)性勞動(dòng)。
(4)通過Vault 實(shí)現(xiàn)協(xié)同設(shè)計(jì),保證了零部件設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的一致性,而圖紙以及相關(guān)的技術(shù)文檔也可在Vault 中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。
AIP 解決方案縮短了設(shè)計(jì)周期時(shí)間,降低了設(shè)計(jì)和制造成本,以更直觀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)面對(duì)客戶和操作人員。對(duì)于我們面臨的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言,任何客戶要求的,不但要反應(yīng)時(shí)間快而且還要專業(yè)呈現(xiàn),AIP 的三維可視化實(shí)體模擬功能可以滿足我們的要求。
未來展望
一、婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的界定及制度
針對(duì)婚姻中的法定夫妻,國家在法律上界定了夫妻婚后所有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán),這體現(xiàn)了雙方在婚姻生活中具有等值貢獻(xiàn),理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公平、平等的分配。但由于實(shí)際財(cái)產(chǎn)在關(guān)系上的復(fù)雜性,其財(cái)產(chǎn)在離婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根據(jù)《婚姻法》的新修訂,財(cái)產(chǎn)分配在離婚時(shí)應(yīng)該遵循均等的基本原則,同時(shí)還要照顧雙方子女的利益,對(duì)離婚損害實(shí)施賠償、以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助等重要原則。但原則在實(shí)際應(yīng)用中受到限制,不能切實(shí)落實(shí)好公平分配的原則。尤其是在傳統(tǒng)思想的束縛下,夫妻結(jié)婚的房子需要由男方進(jìn)行采買,其房產(chǎn)屬于不易消耗的固定財(cái)產(chǎn)。女方在離婚時(shí)理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,方能突顯財(cái)產(chǎn)分配的合理性,其真正的財(cái)產(chǎn)糾紛在房產(chǎn)上糾紛比較嚴(yán)重,這是以上原因?qū)е隆R虼?,婚姻法論文?yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分配進(jìn)行明確的分配界定。
二、現(xiàn)今離婚事件中房產(chǎn)糾紛表現(xiàn)顯著
面對(duì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,其購房已經(jīng)成為夫妻結(jié)婚共同努力的目標(biāo)。因此,可見房產(chǎn)在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產(chǎn)成為最矚目的糾紛事件,其雙方最顯著的糾紛就是房產(chǎn)。例如:婚后由男方家長(zhǎng)投資購買的房屋,而后將房產(chǎn)過戶至夫妻雙方的共有名下,隨后在落實(shí)離婚訴訟程序中,女方要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行平等分割。根據(jù)《婚姻法》的第十七條條例規(guī)定,法定夫妻若在存有婚姻關(guān)系中繼承財(cái)產(chǎn)是歸雙方具有共同擁有權(quán)。因此,在辦理離婚程序當(dāng)中,應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理、平等的分割。針對(duì)該離婚案件進(jìn)行淺析,男方父母在婚后投錢購房并過戶至夫妻雙方名下,實(shí)屬在法律上已經(jīng)構(gòu)成一定的房產(chǎn)贈(zèng)與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權(quán)平等分割房產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前夫妻結(jié)婚形勢(shì),基本由父母購買房屋。在房產(chǎn)權(quán)方面普遍存在忽視贈(zèng)與行為的現(xiàn)狀,在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考,對(duì)父母財(cái)產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成了法律威脅,從側(cè)面也展現(xiàn)了房產(chǎn)分割的不合理性、不平等性,不利于維持社會(huì)群眾生活的穩(wěn)定性。
三、研究親屬法的財(cái)產(chǎn)基本問題
(一)對(duì)親屬法中財(cái)產(chǎn)缺少本質(zhì)、規(guī)律研究
現(xiàn)有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面,而對(duì)其本質(zhì)、規(guī)律沒有進(jìn)行宏觀性研究。這樣的研究導(dǎo)向必然會(huì)導(dǎo)致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確,應(yīng)該運(yùn)用婚姻法學(xué)的研究會(huì)進(jìn)行高層次的研究,它在學(xué)術(shù)界中所發(fā)表的文章并沒有從本質(zhì)上研究親屬法在內(nèi)容上涉及的基本原理。直至2010年在學(xué)術(shù)界發(fā)表的相關(guān)性文章并沒有超過10篇,這樣的研究數(shù)據(jù)表明親屬法涉及的財(cái)產(chǎn)基本問題沒有收到研究協(xié)會(huì)的高度重視。
(二)對(duì)親屬法中法律問題缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性研究
在現(xiàn)今的親屬法研究方法中,沒有與相關(guān)部門的法學(xué)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究,導(dǎo)致其法律問題在研究方面缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性,致使司法在解釋有關(guān)婚姻法法律問題時(shí),急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此,應(yīng)該通過《物權(quán)法》等對(duì)其實(shí)施關(guān)聯(lián)性解決法律問題的方式。這也體現(xiàn)了物權(quán)法在婚姻法中制度存在本質(zhì)上的關(guān)聯(lián)性,因而解決婚姻糾紛問題應(yīng)將二者結(jié)合在一起,運(yùn)用法律法規(guī)達(dá)成解決問題的共識(shí),以此明確現(xiàn)行婚姻法在立法中的范圍及界定。
四、基于民法視角分析婚姻法相關(guān)糾紛問題
婚姻法根據(jù)法律效應(yīng)對(duì)法律制度進(jìn)行了詳細(xì)、具體、明確的劃分,法律效應(yīng)的差異性需要借助人類進(jìn)行準(zhǔn)確性劃分。因此,它在法律關(guān)系方面、法律制度方面的構(gòu)建又存在一定的內(nèi)在關(guān)系與聯(lián)動(dòng)性。部分學(xué)者對(duì)《債法》、《物權(quán)法》劃分進(jìn)行批判,它分割了婚姻經(jīng)濟(jì)、伸過的完整性。例如:《合同法》從第一百三十五條條例之后,對(duì)動(dòng)產(chǎn)的交易行為、滋生的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)性界定,其動(dòng)產(chǎn)在交付方面應(yīng)履行的義務(wù)需借助《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)范性界定。雖然沒有構(gòu)建專門法律進(jìn)行專一性界定,但在解決、處理婚姻糾紛問題中,法官可以根據(jù)有觀法律作為判決的重要依據(jù),其《債法》、《物權(quán)法》在解決該問題時(shí)具有廣泛的應(yīng)用性,綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題,更能彰顯法律約束的全面性、謹(jǐn)慎性。
基于夫妻在婚姻生活關(guān)系中的復(fù)雜性,在法律中也涉及了重大的糾紛,尤其是對(duì)不動(dòng)資產(chǎn)的糾紛。在面對(duì)離婚事件過程中,其財(cái)產(chǎn)糾紛必然會(huì)引起民眾的重視,僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會(huì)在法律上暴露出不具全面性的問題。因而,需要結(jié)合其它相關(guān)法律對(duì)其實(shí)施解決策略。若夫妻在法律中的關(guān)系不涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題解決條例,會(huì)導(dǎo)致婚姻法失去保護(hù)權(quán)益的法律效應(yīng)。但在實(shí)踐上,中國的單項(xiàng)法律雖然不具完整性,但其法律間存在關(guān)聯(lián)性,因此在解決民事糾紛問題時(shí),能夠突顯法律的疊加效應(yīng),進(jìn)而運(yùn)用綜合法律的全面性去解決現(xiàn)今離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題。因此,在涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的問題中,其財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)選用《債法》、《物權(quán)法》進(jìn)行支配性處理。
如果該項(xiàng)糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理,不僅是法律條例失去合理性,還會(huì)卻是一定的法學(xué)秩序,譬如:運(yùn)用綜合法益、法價(jià)值構(gòu)成的法律秩序會(huì)缺失合理性,因此,法益在人格方面具有較高的法律階面,尤其是財(cái)產(chǎn)涉及的利益問題。在許多離婚事件中,會(huì)牽扯至人格平等權(quán)在法律面前的沖突,體現(xiàn)了權(quán)利、權(quán)益牽涉的歧異性,難以作出抽象性的區(qū)分及比較。其《婚姻法》在相關(guān)立法中,沒有明確界定家庭倫理的重要性、個(gè)人自由的重要性,無法對(duì)其進(jìn)行具體的判斷,而只能結(jié)合實(shí)際事件去權(quán)衡當(dāng)事人的婚姻利益關(guān)系。
五、解決與處理相關(guān)房產(chǎn)糾紛的有關(guān)保障
(一)利用借貸關(guān)系
為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權(quán)益保護(hù),基本采用和諧的方式完結(jié)相關(guān)糾紛問題。因此,房產(chǎn)糾紛應(yīng)該利用借貸關(guān)系作為保障。對(duì)父母、夫妻間構(gòu)成一種借貸關(guān)系,父母在投資房產(chǎn)過程中,應(yīng)有夫妻雙方出憑借貸字據(jù)。在構(gòu)成借貸關(guān)系之后,當(dāng)在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),父母可憑借貸字據(jù)在法律中進(jìn)行訴訟,向他們追回投資房產(chǎn)的部分財(cái)產(chǎn)。因此,運(yùn)用借貸關(guān)系會(huì)在未來離婚程序中構(gòu)成一種全新訴訟方式,保障父母的房產(chǎn)資金,但其房產(chǎn)產(chǎn)生增值利潤(rùn)部分與父母無關(guān),也無權(quán)作出申訴行為。
(二)明確房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象
為了在房產(chǎn)糾紛中維護(hù)自身的法律權(quán)益,投資購買房產(chǎn)者應(yīng)該進(jìn)一步明確日后房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象。根據(jù)國家對(duì)《婚姻法》規(guī)定,其中第十八條指明:遺囑書、贈(zèng)與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)。其司法對(duì)其解釋為,夫妻在婚后有父母投資所購買的房產(chǎn)并將其落戶在自己子女的名下者,根據(jù)社會(huì)道德的解析,由于父母指定了房產(chǎn)贈(zèng)與的單獨(dú)對(duì)象,不屬于夫妻婚后的共同不動(dòng)資產(chǎn)。因此,該策略的實(shí)施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權(quán)益,體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)在法律中的公平性。
(三)結(jié)婚時(shí)進(jìn)行協(xié)商、約定
夫妻各方在達(dá)成結(jié)婚共識(shí)時(shí),應(yīng)該事先對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商、約定,以免在日后生活中涉及糾紛,尤其是對(duì)房產(chǎn)的糾紛。對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定去解決未來糾紛問題,應(yīng)該依據(jù)雙方結(jié)婚時(shí)的約定,有利于解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛現(xiàn)階段問題。特別是在和諧社會(huì)的構(gòu)建道路上,其法治建設(shè)是核心部分。因此,一切糾紛問題都要依據(jù)法律進(jìn)行判決,通過協(xié)商、約定去解決各種糾紛問題,是最有效的方式,同時(shí)也是最具合理性的權(quán)益保障,有利于維護(hù)婚姻在社會(huì)中和諧、穩(wěn)定發(fā)展下去。
六、對(duì)婚前的按揭房產(chǎn)歸屬進(jìn)行界定探討
在現(xiàn)今多數(shù)離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產(chǎn)歸屬的糾紛,實(shí)際上是夫妻單方在婚前進(jìn)行的個(gè)人首付行為而展開的按揭付款購房交易,并將其登記在私人財(cái)產(chǎn)的名下,但婚后由雙方共同實(shí)現(xiàn)還款活動(dòng),其對(duì)最終歸屬進(jìn)行界定探討如下:
(一)夫妻雙方財(cái)產(chǎn)在制度上發(fā)生的變化
原有的婚姻財(cái)產(chǎn)在制度上為基本的共同財(cái)產(chǎn)所有制到結(jié)婚后的共同所得制,但是截止2001年國家對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)的相關(guān)制度作出了調(diào)整,重新歸類了個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)的歸屬問題,夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定在法律效應(yīng)上優(yōu)先其法定制度下的財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)。該制度的規(guī)定主要是針對(duì)婚姻關(guān)系、現(xiàn)實(shí)生活而制定的,有利于夫妻雙方經(jīng)營婚姻的和諧關(guān)系。但近些年的婚姻關(guān)系,受經(jīng)濟(jì)影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變,在財(cái)產(chǎn)方面表現(xiàn)出獨(dú)立的特征,對(duì)財(cái)產(chǎn)而作出的約定使夫妻在后期財(cái)產(chǎn)糾紛中削弱了法律指定財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)的職能,進(jìn)而對(duì)其財(cái)產(chǎn)的支配具有一定的自主性與法律性。此外,在新婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度的界定進(jìn)行了部分修改,在共同財(cái)產(chǎn)方面進(jìn)行了完善與改進(jìn),使其制度更具合理性、緊密性、公平性,有力保護(hù)了婚姻關(guān)系中弱勢(shì)一方,但其保護(hù)的財(cái)產(chǎn)范圍變小了,旨意在強(qiáng)調(diào)夫妻不是同體的原則,設(shè)立了約定財(cái)產(chǎn)的合法制度、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度。而通過書面形式完成約定財(cái)產(chǎn)事項(xiàng),足以體現(xiàn)夫妻雙方的自愿性、自治性,這對(duì)雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了約束。其中夫妻單方的債務(wù)信息若被泄露,并且告知第三人對(duì)財(cái)產(chǎn)實(shí)施的約定,應(yīng)由該方償還對(duì)外債務(wù)。該制度的建立在法律中提升了相應(yīng)的地位,在財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面得到完善;此外,運(yùn)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度對(duì)夫妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律性保護(hù)。其財(cái)產(chǎn)的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協(xié)商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)制度及關(guān)系,從而形成具有完整性的體系。在財(cái)產(chǎn)判決方面,法律完全優(yōu)先依照夫妻約定制度,對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行依法處理與判決。而在夫妻財(cái)產(chǎn)的法定制度中,需要明確特有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn),根據(jù)實(shí)際情況及法律進(jìn)行判決。
(二)夫妻涉及婚前的按揭房產(chǎn)糾紛歸屬問題
在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規(guī)定,夫妻單方具有的財(cái)產(chǎn)不會(huì)受婚姻關(guān)系的存在而發(fā)生改變,這不包括已經(jīng)約定的財(cái)產(chǎn)部分。例如:夫妻單方在結(jié)婚前所簽訂的房產(chǎn)合同,以及各銀行之間簽署的按揭還款合同,該房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上歸夫妻單方所有,屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分。如果經(jīng)過夫妻雙方進(jìn)行有效性約定,可將其劃分為共有財(cái)產(chǎn)的行列中,否則依舊屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn),但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性,這主要體現(xiàn)在婚后按揭還款上?;楹笏男械陌唇疫€款行為,實(shí)際上是屬于花費(fèi)了夫妻雙方的公共財(cái)產(chǎn)。
在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規(guī)定,將該房產(chǎn)問題進(jìn)行細(xì)化、具體化。針對(duì)以上按揭房產(chǎn)實(shí)施離婚程序后的房產(chǎn)分配問題,此不動(dòng)財(cái)產(chǎn)理應(yīng)由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)議形式處理。根據(jù)法律條款夫妻雙方?jīng)]有達(dá)成約定,就不能構(gòu)成公有財(cái)產(chǎn),因此法院會(huì)將其房產(chǎn)判決給夫妻單方。其未經(jīng)償還的部分款項(xiàng)為個(gè)人債務(wù),而在婚后經(jīng)雙方共同償還的款項(xiàng)屬于公共財(cái)產(chǎn)部分、以及歸屬增值部分,在辦理離婚程序時(shí)法院應(yīng)該根據(jù)并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項(xiàng)中所規(guī)定的法律原則,其產(chǎn)權(quán)登記為夫妻單方并對(duì)夫妻另一方實(shí)施補(bǔ)償。離婚程序在處理房產(chǎn)糾紛事件時(shí),當(dāng)在夫妻沒有對(duì)財(cái)產(chǎn)分配進(jìn)行法律約定的情形下,法院會(huì)默認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸夫妻登記一方所有,這有效保護(hù)了夫妻單方在結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的利益,也間接損害了夫妻另一方在結(jié)婚后的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實(shí)踐以來,其在學(xué)術(shù)界內(nèi)引起了較大的爭(zhēng)議,并將爭(zhēng)議的重點(diǎn)以及焦點(diǎn)都放在了婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中的分割、補(bǔ)償?shù)确矫嫔?。其中第十條條例在婚姻法中規(guī)定:如果是離婚的非財(cái)產(chǎn)所有者,夫妻單方就會(huì)在此房產(chǎn)糾紛中凈身出戶,在實(shí)際婚姻生活當(dāng)中,具有非產(chǎn)權(quán)的夫妻單方基本上是弱勢(shì)方,但在婚姻生活中卻付出了較大的努力,而在辦理離婚程序時(shí),如果貿(mào)然從事上訴的判決就會(huì)突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結(jié)婚之后共同償還按揭房產(chǎn)的房款、以及對(duì)應(yīng)在財(cái)產(chǎn)對(duì)應(yīng)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償,會(huì)嚴(yán)重削弱了夫妻非產(chǎn)權(quán)當(dāng)方在經(jīng)營婚姻方面、夫妻關(guān)系方面、所得財(cái)產(chǎn)方面的積極態(tài)度。其中婚姻關(guān)系體現(xiàn)為身份關(guān)系以及財(cái)產(chǎn)關(guān)系,身份關(guān)系作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)保障,而其財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要是由身份關(guān)系演變而來,所以身份關(guān)系直接影響著婚姻當(dāng)中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系,單純使用《物權(quán)法》解決婚姻關(guān)系中夫妻的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛,就會(huì)將夫妻共有財(cái)產(chǎn)賦予市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性,遮蔽了夫妻身份的復(fù)雜性、特殊性。因此,要想處理好夫妻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不能只參照基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)法,應(yīng)該理清財(cái)產(chǎn)糾紛涉及的《婚姻法》在內(nèi)在關(guān)系上的邏輯性與關(guān)聯(lián)性。然而在國外處理婚姻糾紛時(shí),房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸夫妻單方所有。但法院會(huì)根據(jù)夫妻另一方在婚姻期間對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作出的貢獻(xiàn)進(jìn)行依法判決,并賦予其房產(chǎn)權(quán)益。因此,我國在立法上應(yīng)該承認(rèn)女方是非產(chǎn)權(quán)者對(duì)婚姻生活的過程,并用法律的界定去對(duì)該夫妻單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。
(三)對(duì)房產(chǎn)增值財(cái)產(chǎn)部分糾紛的處理
根據(jù)國家《婚姻法》的司法相關(guān)解釋,投資的房產(chǎn)在獲取收益、增值之后,在法律上實(shí)屬夫妻的共同財(cái)產(chǎn),進(jìn)而彰顯法律規(guī)定的科學(xué)性、合理性,其在爭(zhēng)議上將焦點(diǎn)鎖定在房產(chǎn)的資金方面。其資金的獲取在房產(chǎn)增值合法范圍之內(nèi),是夫妻雙方共同維護(hù)房產(chǎn)所獲取的收益,間接體現(xiàn)了夫妻雙方共同努力的結(jié)果。因此,在這部分設(shè)計(jì)了夫妻雙投入的問題,將租金的收益定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)存在一定的偏差。其按揭房產(chǎn)涉及的增值問題,應(yīng)綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻(xiàn)程度,進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行合理性財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。如果將該房產(chǎn)硬性定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn),不僅破壞了夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)益,還制約了對(duì)婚姻關(guān)系的維系。因此,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛應(yīng)該借鑒國外法律,其判決在法律上應(yīng)該尊重夫妻協(xié)力的重要原則。
七、總結(jié)
房產(chǎn)問題自古以來是社會(huì)群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題,尤其是對(duì)離婚糾紛的處理,房產(chǎn)的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會(huì)和諧發(fā)展。由于我國部分區(qū)域法院存在一定的處理、解決問題,其在原則、方法上沒有形成統(tǒng)一的體系。因此,解決房產(chǎn)糾紛相關(guān)問題還應(yīng)完善法律、法規(guī),對(duì)房產(chǎn)歸屬判決形成可行性依據(jù),為婚姻關(guān)系、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等糾紛提供有效的法律保障,以公平、公正的態(tài)度維護(hù)房產(chǎn)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
[ 參 考 文 獻(xiàn) ]
[1]韓璐瑋.試從婚姻法基本原理看離婚房產(chǎn)糾紛[J].法制博覽法學(xué)研究,2013,10(15):82-83.
【關(guān)鍵詞】遺囑繼承;房產(chǎn)變更登記;涉港繼承
一、涉港房產(chǎn)遺囑繼承變更登記的概念和法律效力
(1)涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承,指在遺囑繼承關(guān)系的構(gòu)成要素中有一個(gè)或幾個(gè)涉及國外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產(chǎn)在內(nèi)地,而當(dāng)事人為香港居民及法律事實(shí)發(fā)生在香港情形下,遺囑繼承房產(chǎn)變更登記的實(shí)務(wù)問題。基于香港和內(nèi)地存在區(qū)際法律沖突,涉港遺囑繼承參照涉外民事關(guān)系法律適用的規(guī)定處理。(2)我國的不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度和法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因繼承取得物權(quán)的,自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。處分該物權(quán)時(shí),依法需登記的,未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。因此,繼承人于繼承開始時(shí)即獲得遺產(chǎn)的所有權(quán),在進(jìn)行遺產(chǎn)的分配和處理后,辦理房產(chǎn)變更登記,使繼承人處分該等房產(chǎn)不存在障礙。
二、房產(chǎn)變更登記方案設(shè)計(jì)
(1)公證后登記或訴訟后登記。繼承開始時(shí)繼承人即獲得遺產(chǎn)所有權(quán),但繼承人不能僅持親屬關(guān)系證明、遺囑或法定繼承人關(guān)于遺產(chǎn)的分配協(xié)議申請(qǐng)變更登記。因?yàn)榉抗懿块T對(duì)申請(qǐng)僅作形式審查,對(duì)于實(shí)體問題,如遺囑的效力認(rèn)定、繼承人的確定和意思表示等需通過有權(quán)機(jī)關(guān)出具一份明確不動(dòng)產(chǎn)歸屬的生效法律文書,而后房管部門依文書登記。上述文書主要指公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書或法院的判決。(2)不能依據(jù)香港出具的遺囑、繼承有關(guān)公證辦理變更登記。辦理房產(chǎn)公證事項(xiàng),除證明遺囑、贈(zèng)與書或委托書等單方法律行為,可以在遺囑人、贈(zèng)與人或委托人住所地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理外,其他應(yīng)在房產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。(3)不能依據(jù)香港法院作出的確認(rèn)房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動(dòng)產(chǎn)所在地法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有專屬管轄權(quán)。
三、涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)確認(rèn)
(1)辦理涉港遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)。辦理遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)就是確認(rèn)房產(chǎn)的性質(zhì)。繼承開始前財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài),將影響被繼承人作出遺囑的效力,進(jìn)而影響繼承時(shí)遺產(chǎn)的處理。(2)涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)所涉法律關(guān)系之識(shí)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。此處涉及識(shí)別問題。識(shí)別的結(jié)論不同,其應(yīng)適用的沖突規(guī)范不同。涉外民事關(guān)系的定性,適用法院地法律。內(nèi)地法律體系中,物權(quán)法律關(guān)系主要受《物權(quán)法》調(diào)整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對(duì)特殊物權(quán)關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。因此,對(duì)于婚姻期間購入房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定,應(yīng)依據(jù)內(nèi)地物權(quán)法,除有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤外,以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容為準(zhǔn)。同時(shí),被繼承人及其配偶對(duì)房產(chǎn)是否共有,基于物權(quán)法無法判斷,應(yīng)適用夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范確定準(zhǔn)據(jù)法。(3)沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法判斷房產(chǎn)權(quán)屬。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范的連結(jié)點(diǎn)包括經(jīng)常居所地、國籍國及主要財(cái)產(chǎn)所在地。如依沖突規(guī)范指向內(nèi)地法,婚姻存續(xù)期間購入的房產(chǎn),除非婚姻法及其司法解釋規(guī)定的特定情形,如夫妻另有約定、被指定贈(zèng)與等外,應(yīng)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
四、遺囑效力的確定
遺囑效力,適用遺囑人立遺囑時(shí)或者死亡時(shí)經(jīng)常居所地法律或者國籍國法律。而內(nèi)地法律亦規(guī)定,遺囑人在香港設(shè)立的遺囑,處分其在內(nèi)地的房產(chǎn),遺囑內(nèi)容應(yīng)符合我國法律。當(dāng)事人申辦公證時(shí),公證機(jī)關(guān)檢驗(yàn)內(nèi)容包括:確認(rèn)遺囑是否本人所立,立遺囑時(shí)是否符合行為地法律;所處分的財(cái)產(chǎn)是否屬本人所有;遺囑受益人有無變化,有無取消缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權(quán)等。對(duì)于前兩項(xiàng)立遺囑人及行為法律效力,應(yīng)由香港高等法院進(jìn)行檢定。為確認(rèn)遺囑檢定書的真實(shí)性,可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑,如其內(nèi)容與我國法律無抵觸,應(yīng)視為有效遺囑等等。
五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示
遺產(chǎn)管理等事項(xiàng),適用遺產(chǎn)所在地法律。通過繼承人對(duì)被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明(根據(jù)香港法律聲明人對(duì)聲明內(nèi)容承擔(dān)法律責(zé)任),及結(jié)婚證明書、子女出生證明書等法律文件確定繼承人之合法身份。通過《繼承遺產(chǎn)聲明書》愿意繼承房產(chǎn)之內(nèi)容確定繼承人接受繼承的意思表示。
綜上所述,在涉港房產(chǎn)遺囑繼承的變更登記中,房產(chǎn)權(quán)屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實(shí)和法律效果需依不同沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法確認(rèn),并應(yīng)考慮國內(nèi)法律的限制性規(guī)定。根據(jù)明確反映上述事實(shí)的符合法定形式的相關(guān)文件,通過公證或訴訟程序取得確認(rèn)房產(chǎn)歸屬的法律文書,進(jìn)而辦理變更登記。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]魏振瀛.民法[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007
法院最終按照《行政訴訟法》第五十四條認(rèn)定五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局適用法律錯(cuò)誤、違反法定程序,判決撤銷了五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局下達(dá)的《撤銷房屋登記決定書》,維持了原房屋登記情況。
現(xiàn)結(jié)合該案涉及的相關(guān)法律,對(duì)房屋登記依法行政的必要性進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。
一、程序法角度
《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定,司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記,收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢,但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外??梢钥闯?,撤銷房屋登記必須符合兩個(gè)條件:一是必須是司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件;二是其內(nèi)容可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,登記機(jī)構(gòu)方可主動(dòng)撤銷房屋登記,且有善意取得例外之規(guī)定。前述案例中無法看出登記機(jī)構(gòu)滿足以上兩個(gè)要求,故而其采取的主動(dòng)撤銷行為,明顯違反程序法。
二、實(shí)體法角度
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局要求劃撥土地要提供使用權(quán)變更相關(guān)證明材料的做法是不符合法律規(guī)定的?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批;《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定,建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條也對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓做出具體規(guī)定:以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。很多同行據(jù)此要求申請(qǐng)人提供批準(zhǔn)的相關(guān)文件,并且依據(jù)是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規(guī)定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發(fā),兜底條款必須有法律法規(guī)的授權(quán),且不能隨意增減。
《土地登記辦法》第四十條規(guī)定,因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料,申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。由此可見,審查權(quán)授予部門為土地登記部門,房屋登記與土地登記分設(shè)的不需要對(duì)此進(jìn)行審查。
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局超越職權(quán)且違反法定程序,敗訴是必然的結(jié)果。
三、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)
通過上述案例可以看出,房屋登記部門在辦理相關(guān)登記時(shí),必須嚴(yán)格依照法定程序和法律授權(quán)的范圍行使職權(quán),否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)測(cè)量 解決方法
房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括:房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料,是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天,基本實(shí)現(xiàn)了商品化,房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。
為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為,提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益,建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,但在實(shí)際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧,操作上有難度,有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問題作更深入的探討。
一、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題
由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高, 目前開展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法,在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測(cè)量.對(duì)于全站儀而言,主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中,由于距離較近,儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì),但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例,其儀器常數(shù)一般不含誤差,應(yīng)設(shè)為零,拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零,當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí),就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且,在房產(chǎn)測(cè)量時(shí),不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn).通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上.這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo),而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中,可以將儀器常數(shù)設(shè)為零,用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù),在野外數(shù)據(jù)采集前,設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù)),就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。
這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問題,如果用該棱鏡去發(fā)展測(cè)站點(diǎn)的話,則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。
二、房屋測(cè)量中的偏心測(cè)量問題
一般情況下,進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí),棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的,但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí),就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè),因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積,這時(shí),瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo),需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置,測(cè)定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo),在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可
三、對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題
在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí),如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊,則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對(duì)稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況,這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形,也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因,如果確系不相等的,則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算
四、共有面積分?jǐn)倖栴}
對(duì)于一般的住宅樓,需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí),首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積,然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積,進(jìn)而求出共有共用面積,然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù),再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。
對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?應(yīng)按照“誰受益,誰分?jǐn)偂钡脑瓌t,逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二?jí)分?jǐn)傆?jì)算為例,詳細(xì)說明住宅樓的二級(jí)分?jǐn)傆?jì)算 舉例如下: