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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇企業(yè)物業(yè)管理，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
（一）規(guī)模偏小，經濟效益不好
物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進一步發(fā)展。從而導致物業(yè)服務一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應改變原有的經營規(guī)模，擴大其發(fā)展空間，加大業(yè)務量，以便提高經濟效益，促進物業(yè)服務的創(chuàng)新。
（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才
目前我國的物業(yè)管理企業(yè)對工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務者的整體素質不高，從而影響了物業(yè)服務的發(fā)展。對于此現(xiàn)象，應提高對物業(yè)服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時物業(yè)管理企業(yè)應吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動性大的現(xiàn)象。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應針對物業(yè)服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務的質量。
（三）建管不分，引發(fā)服務矛盾
我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展初期，實施“誰開發(fā)，誰管理”的策略。但由于物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模較小，無法有效開展工作的劣勢，致使物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的責任劃分不清楚，導致在房屋建設后期產生許多矛盾。例如，開發(fā)商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設質量不合格的住房供居民居住。導致居民不斷向物業(yè)管理企業(yè)進行投訴，但是物業(yè)服務人員又無法向居民解釋到底是哪方的責任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業(yè)服務的質量，促使居民對物業(yè)的服務產生不滿的現(xiàn)象。目前我國物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務仍存在著一些問題，為了解決這些問題，相關部門應采取相應措施，對物業(yè)服務進行有效的創(chuàng)新，從而提高物業(yè)服務質量，滿足社會發(fā)展的要求。
二、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務的創(chuàng)新策略
（一）培養(yǎng)學習型員工
在推動物業(yè)服務創(chuàng)新的過程中，可通過舉辦文化活動等調動服務人員的學習熱情，鼓勵全體員工進行學習，營造一個良好的企業(yè)學習氛圍，提高員工的創(chuàng)新思維，促進物業(yè)管理企業(yè)的進一步發(fā)展。同時也可對員工進行相關培訓，促使員工加強自主意識，提高對工作的積極性，并加強自身素質的培養(yǎng)，以便提高物業(yè)服務人員的服務質量。國外的物業(yè)管理經驗較為豐富，因此為了有效培養(yǎng)學習型員工，應合理借鑒國外的物業(yè)管理方式，以便提高物業(yè)服務質量，促進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
（二）提供菜單式服務
為了提高物業(yè)的服務質量，物業(yè)管理企業(yè)可提供“菜單式”服務，注重擴大服務范圍，提供高質量的服務。在客戶的衣食住行等方面出現(xiàn)問題時，也應給予相應的服務，以便滿足客戶對服務的要求。同時在提供服務時，可給予客戶自己選擇的權利，讓其帶著愉快的心情享受物業(yè)的服務內容?！安藛问健狈漳Ｊ綀猿忠匀藶楸镜脑瓌t，大大提高了服務質量，解決了原有物業(yè)服務存在的問題，提高了客戶的滿意程度。并且通過服務模式的轉變，還可為物業(yè)管理企業(yè)帶來一批新的客戶，擴大企業(yè)的業(yè)務量，提高企業(yè)經濟收益。但是在企業(yè)實施此服務模式時，要注意提供確定物業(yè)服務的項目和物業(yè)服務的收費標準，從而降低因服務項目與價格不符，而發(fā)生不必要的矛盾。
（三）開展多種經營
開展多種經營模式，可在保證物業(yè)服務質量的同時，提高物業(yè)管理企業(yè)的效益。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養(yǎng)，而是提高了對物業(yè)管理的要求，要求其增加服務內容。例如，建立休閑娛樂設施等。隨著客戶要求的轉變，物業(yè)管理企業(yè)也應改變原有的經營模式，向開展多種經營轉變，提高企業(yè)經濟效益的同時滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對物業(yè)服務有了新的要求。而物業(yè)服務的創(chuàng)新就是為了滿足客戶心理要求的同時，為客戶提供更多的服務，并在此過程中采取新穎的策略來提高企業(yè)的經濟效益。開展多種經營模式，充分利用物業(yè)區(qū)域有限的資源，擺脫客戶為物業(yè)服務帶來的新的挑戰(zhàn)。
（四）提供全程物業(yè)服務策劃
全程物業(yè)服務策劃要求物業(yè)管理企業(yè)介入地產設計、施工等全過程，并且在介入的過程中物業(yè)服務人員有不懂的地方要及時與地產管理人員進行交流溝通，以便物業(yè)服務人員了解地產企業(yè)建設住房的全過程，從而可為客戶提供全程的物業(yè)服務。全程物業(yè)服務策劃是在滿足客戶的要求下實施的，其可對地產的規(guī)劃等方面進行嚴格的把關，根據(jù)客戶的要求為地產開發(fā)提供相關的開發(fā)對策，實現(xiàn)物業(yè)管理的全新服務目標。但是由于地產策劃與全程物業(yè)服務策劃的關注點不同，因此在房地產開發(fā)的前期，就應做好相應的溝通。
三、結論
隨著中國房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進物業(yè)管理企業(yè)的進入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競爭將會異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標和政策轉變?yōu)榇_定的目標和政策，并且規(guī)定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應當普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構業(yè)務發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內部人員數(shù)量、年齡結構、文化結構和職業(yè)結構的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓，既包括技術和業(yè)務方面的練習，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓機構創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業(yè)培訓企業(yè)、大學以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓機構。規(guī)模較小的企業(yè)，當培訓內容比較專業(yè)，或者參加培訓的人員較少，缺乏規(guī)模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。
2.培訓對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據(jù)不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規(guī)模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內部溝通是指企業(yè)內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質高、業(yè)務能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學習和培訓，提高他們的業(yè)務能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
1.楊錫懷，《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，高等教育出版社
關鍵詞：物業(yè)管理；財務管理
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對企業(yè)財務管理工作的要求
1.1 綜合性強
物業(yè)管理雖然屬于服務業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務行業(yè)的特征，其中之一便是該項服務提供的是二十四小時、全方位、多層次的過程性的產品。物業(yè)管理不僅是勞動密集型，而且是服務、管理密集型的行業(yè)，具有很強的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經意識到財務管理在企業(yè)經營活動中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財務管理工作，在管理手段上采用財務預算、財務動態(tài)分析方法，以加強預算控制；在管理方法上，采用普及計算機的應用和分析，實行數(shù)字化管理，從而增強財務管理的綜合性。
1.2 滲透面廣
物業(yè)管理工作是既要服務社區(qū)，又要服務的個人群體，這種服務時刻都需要財務管理的支持，從提供辦公場所、支付人員工資到對小區(qū)房屋、公共設施設備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護等一系列活動，從按勞取酬收取的物業(yè)服務費，到開展多種經營的現(xiàn)金流入都與資金有關，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動與循環(huán)，從而影響整個企業(yè)的利益。所以說財務管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業(yè)公司的運轉提供條件。
1.3 敏感性強
物業(yè)企業(yè)財務管理工作過程中，費用測算屬于一項非常重要的內容，由于服務費用的測算沒有一個統(tǒng)一的角度和平臺，所以物業(yè)服務所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符、優(yōu)質優(yōu)價不那么容易。因此市場競爭的大環(huán)境就要求企業(yè)財務管理應善于對企業(yè)合理調節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關注市場情況的變化，增強防范風險的能力，增加應變環(huán)境的靈敏度，及時向企業(yè)管理者提供重要的財務信息，使決策者作出正確的選擇，并對企業(yè)經營進行指導和控制。
2 物業(yè)管理企業(yè)的財務管理現(xiàn)狀
2.1 會計基礎工作不完善
會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會計核算體系。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會計制度作為指導性的規(guī)定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業(yè)管理的行業(yè)會計制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會計核算工作中就沒法吸取行業(yè)會計制度的經驗，加之物業(yè)管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會計信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經營規(guī)模不大，日常業(yè)務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執(zhí)行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。
2.2 財務人員素質有待提高
專業(yè)技能素質方面，許多物業(yè)管理公司認為日常業(yè)務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業(yè)技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統(tǒng)學習過財會理論和專業(yè)知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業(yè)管理企業(yè)會將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業(yè)技能素質較為欠缺。
職業(yè)道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業(yè)在人員招聘時，對于職業(yè)道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業(yè)人員在職業(yè)道德素質、專業(yè)技能素質等方面不能適應日益復雜的物業(yè)管理工作的要求。
2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一
企業(yè)營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業(yè)具有極其重要的意義，但是當前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經營發(fā)展的需求。
3 提高物業(yè)管理公司財務管理水平的措施
3.1 提高管理者的理財意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光
隨著物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹立起現(xiàn)財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規(guī)模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財務管理現(xiàn)狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長遠發(fā)展。
3.2 建立健全企業(yè)會計核算制度和內部控制體系
對于無以往經驗可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業(yè)內部的財務管理制度并根據(jù)經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養(yǎng)成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學、完整、規(guī)范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業(yè)公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規(guī)范企業(yè)的財務行為，促進物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
3.3 加強對財務人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓
在財務人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業(yè)能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業(yè)理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據(jù)傳遞員，更是一個能夠通過財務數(shù)據(jù)分析輔助項目經理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題的有價值的員工。加強職業(yè)道德教育，注重對員工職業(yè)道德素質的培養(yǎng)和考察，促進財務人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。
3.4 拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理
作為物業(yè)管理企業(yè)財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時，企業(yè)應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。
在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明?？茖W地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監(jiān)督和控制。
4 結束語
物業(yè)企業(yè)的財務管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財務管理制度，提高財務員工的素質、拓寬融資渠道和資金管理，其財務管理水平還是有很大提升空間的。
參考文獻
[1]陳晶.物業(yè)管理公司如何強化財務管理[J].中國新技術新產品，2012，（17）.
（一）接管驗收不科學。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規(guī)范我國尚未成熟的物業(yè)服務行業(yè)的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業(yè)管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業(yè)服務企業(yè)占有很少的比例。一方面物業(yè)接管驗收項目不完善；另一方面物業(yè)接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業(yè)時進行的接管驗收僅僅是安排物業(yè)管理專業(yè)實習生和保安進行簡單的驗收。物業(yè)管理專業(yè)實習生和保安人員不是建筑工程類專業(yè)的專業(yè)人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業(yè)知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業(yè)的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發(fā)商處接收新建物業(yè)，還是從另一個物業(yè)服務企業(yè)處接收原有物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)都要嚴格進行物業(yè)接管驗收，因為這不僅是對業(yè)主合法利益的維護，也是對物業(yè)服務企業(yè)合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業(yè)服務企業(yè)的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務行業(yè)是一個微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務企業(yè)都以減少部門設置來降低成本。物業(yè)服務企業(yè)部門設置不完善，導致業(yè)主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業(yè)服務企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對物業(yè)服務企業(yè)的印象，最終可能導致合作關系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務企業(yè)對前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個通病，也是不能準確明確房地產開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方權益的主要障礙，同時也是導致業(yè)戶和物業(yè)服務企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預收一年物業(yè)服務費是錯誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認為前期物業(yè)服務合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發(fā)展成熟，經濟網(wǎng)絡下的各個成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯(lián)系，同時由于前期物業(yè)管理的對象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務企業(yè)初次接觸新建項目勢必需要當?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門的幫助。然而，在我國物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)的公關工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產開發(fā)企業(yè)履行義務是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產開發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關系著它開發(fā)的物業(yè)的銷售業(yè)績，同時房地產開發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續(xù)到物業(yè)買受人購買物業(yè)后的某一時刻，因此，房地產開發(fā)企業(yè)有權利和義務以及必要性為物業(yè)買受人享受的前期物業(yè)服務質量負責。針對前期物業(yè)管理中的問題，房地產開發(fā)企業(yè)首先要自覺遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務企業(yè)的時候應當充分考慮物業(yè)服務企業(yè)的資質和其工作業(yè)績，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應該履行其職責，房地產開發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務企業(yè)的合同履行情況的權利。房地產開發(fā)企業(yè)應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設，地方性法規(guī)早于全國性法規(guī)?；仡櫸飿I(yè)管理在我國內地興起的三十年，我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設是搞好前期物業(yè)管理的關鍵。
物業(yè)服務企業(yè)加強自身的監(jiān)管。物業(yè)服務企業(yè)也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業(yè)服務性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造更多價值，加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設是關鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強員工素質建設，提升物業(yè)企業(yè)公關能力建設，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設，加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設將是搞好前期物業(yè)管理的關鍵。
（四）政府部門加強監(jiān)管和宣傳是搞好前期物業(yè)管理的重要條件。
而如何適應新時期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對物業(yè)市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務創(chuàng)新四個方面，加強管理內部管理，創(chuàng)新外部服務，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。
一、從培養(yǎng)學習型企業(yè)入手，實現(xiàn)觀念創(chuàng)新
物業(yè)管理作為一種無形服務，物業(yè)管理企業(yè)作為一個勞動密集行業(yè)，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進的能力，提高企業(yè)的競爭力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學習型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進步，為業(yè)主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創(chuàng)造學習的條件，培養(yǎng)員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業(yè)務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業(yè)服務質量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現(xiàn)場交流會，讓基層員工在現(xiàn)場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態(tài)度，提高了服務質量。
二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實現(xiàn)經營創(chuàng)新
在今天物業(yè)服務市場面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創(chuàng)收增效的目的。
一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業(yè)項目的基礎上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務，取得了較好的經濟效益。
二是，根據(jù)成本會計的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個方式就是擴大物業(yè)管理面積，實現(xiàn)有效管理，規(guī)模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實現(xiàn)盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。2012年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業(yè)稅務政策，申請發(fā)票工本費全免權，直接降低財務成本支出。
五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經費。公司建立了網(wǎng)絡聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新
物業(yè)管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協(xié)調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創(chuàng)造一個人物結合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團物業(yè)服務有限公司從制度建設入手，實現(xiàn)管理創(chuàng)新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節(jié)約用工成本。
二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據(jù)，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業(yè)主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業(yè)主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規(guī)范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業(yè)服務環(huán)境得到優(yōu)化。
四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎上建立了公司網(wǎng)絡聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費的支出，另一方面加強了物業(yè)管理、服務收費及資產管理力度。
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服務是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產品，推進物業(yè)管理服務創(chuàng)新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務質量入手，在規(guī)范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實現(xiàn)服務創(chuàng)新，不斷提高服務質量。
一是，營造安定和諧的服務環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關鍵在于如何在服務中創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業(yè)主對居住區(qū)的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業(yè)服務最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務工作的最終標準，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業(yè)服務的全過程中，建立了“業(yè)主服務滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進服務質量。
隨著中國房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進物業(yè)管理企業(yè)的進入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競爭將會異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標和政策轉變?yōu)榇_定的目標和政策，并且規(guī)定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應當普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構業(yè)務發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內部人員數(shù)量、年齡結構、文化結構和職業(yè)結構的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓，既包括技術和業(yè)務方面的練習，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1. 培訓機構創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業(yè)培訓企業(yè)、大學以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓機構。規(guī)模較小的企業(yè)，當培訓內容比較專業(yè)，或者參加培訓的人員較少，缺乏規(guī)模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。
2. 培訓對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據(jù)不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規(guī)?？梢赃m當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內部溝通是指企業(yè)內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質高、業(yè)務能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學習和培訓，提高他們的業(yè)務能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
1. 楊錫懷，《 企業(yè)戰(zhàn)略管理 》，高等教育出版社
由于電力企業(yè)長期以來一直將物業(yè)管理部門當做是后期服務部，正是由于對其的定位錯誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業(yè)管理員工培養(yǎng)方面存在嚴重不足，結果導致現(xiàn)階段電力企業(yè)物業(yè)管理人才嚴重匱乏。作為物業(yè)管理人員，不僅需要具備物業(yè)管理專業(yè)的知識，還必須掌握經濟管理、房地產、建筑、法律等方面的技能，就我國電力企業(yè)現(xiàn)階段的物業(yè)管理人員配置來說，文化素質以及專業(yè)素養(yǎng)有待提升，在很大程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。
2.優(yōu)化電力企業(yè)物業(yè)管理的對策
2.1早期全面介入，強化物業(yè)建設質量
只有具備高品質的物業(yè)，才能提高物業(yè)管理的水平。這就需要物業(yè)公司盡早的介入，作為物業(yè)管理企業(yè)來說，應當考慮從后期物業(yè)管理的角度出發(fā)，綜合考慮業(yè)主、開放商等各方面的利益，將物業(yè)管理各個細節(jié)延伸到開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)，提出行之有效的規(guī)劃、設計建議，為物業(yè)后期管理提供便利。
2.2加強電力企業(yè)內部管理，強化服務意識
為了提高物業(yè)管理的服務質量，首先就需要從物業(yè)管理企業(yè)的內部出發(fā)，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業(yè)技能以及理論知識的培養(yǎng)，執(zhí)行競爭上崗制度，合理安排物業(yè)管理的程序。具體的措施體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）引進優(yōu)秀的物業(yè)管理高層人才，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的領導才能。
（2）加強對物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓，包括專業(yè)管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；
（3）加強物業(yè)管理企業(yè)的內部管理制度，建立良好的企業(yè)文化，增強企業(yè)的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業(yè)管理整體的服務質量。
2.3規(guī)范物業(yè)管理自身的行為
為了規(guī)范物業(yè)管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：
（1）物業(yè)管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環(huán)節(jié)繁雜等特點，需要加強對物業(yè)的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優(yōu)化物業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。
（2）完善物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，有效的約束物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理企業(yè)也需要引進質量體系，制定質量監(jiān)督手冊，運用國際通用的準則，規(guī)范物業(yè)招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。
（3）物業(yè)管理企業(yè)需要加強對企業(yè)員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業(yè)與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。
3總結
顧名思義，石油企業(yè)的物業(yè)管理就是石油企業(yè)運用現(xiàn)代化的經營手段與管理模式，對礦區(qū)、辦公區(qū)、油田居民區(qū)進行全方位、多功能的后勤服務管理，對企業(yè)員工及其家屬提供較為優(yōu)質的服務，保證他們能夠安心工作、生活，為企業(yè)創(chuàng)造出和諧的文化氛圍，確保員工的穩(wěn)定性，避免人才的流失與企業(yè)利益的受損。伴隨石油企業(yè)的改制重組，物業(yè)管理部門從原來的后勤部門中分化出來，形成獨立的機構并愈來愈朝著專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。改革開放以前，石油企業(yè)的建設與發(fā)展主要靠企業(yè)職工自身的力量，油田勘探、開發(fā)，礦區(qū)的建設多在偏遠地區(qū)，職工居住區(qū)基礎設施較差，配套服務也滿足不了基本需求。20世紀80年代末90年代初，石油企業(yè)成為我國能源基礎建設的重要力量，受到中央與地方政府的高度重視。石油企業(yè)不僅創(chuàng)造出更多的經濟利益與社會利益，也為長遠發(fā)展考慮，逐步建成設施完善、功能完備的居民區(qū)，保證企業(yè)員工的穩(wěn)定性，做好企業(yè)的各項后勤保障工作。尤其是在市場化逐步推廣的今天，石油企業(yè)的物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)，作為一種新興的產業(yè)經濟，探索出一條迎合市場需求、不斷發(fā)展、活力四射的道路。首先，石油企業(yè)物業(yè)管理擁有優(yōu)質的外部環(huán)境。物業(yè)管理的涉及面廣，是一項綜合性很強的系統(tǒng)工程，而作為大型企業(yè)的后勤部門，更是需要全社會的理解與支持。由于物業(yè)管理從整體上來說還處于發(fā)展的初步階段，行業(yè)法規(guī)、管理法律都不夠健全，需要社會化服務給予一定的支持。政府要理解企業(yè)管理中的難處，盡量在資金投入、稅收政策、配套設施等方面給予傾斜，為企業(yè)內部的物業(yè)管理奠定良好的物質基礎。其次，石油企業(yè)應建立現(xiàn)代企業(yè)標準化物業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)必須遵守嚴格的市場運行機制，具備無人能及的市場核心競爭力才不至于被社會淘汰。石油企業(yè)的物業(yè)管理便是遵循了這一原則，很好地體現(xiàn)了與時俱進、優(yōu)化創(chuàng)新的理念。在石油企業(yè)內部，領導層巧妙地運用了市場競爭機制，管理人員奉行競爭上崗制，將職工的工資、福利、獎金等區(qū)別開來，形成良好的激勵機制。經濟手段的約束力最為直接、效果顯著，然后輔助一些精神性的鼓勵，能夠催促企業(yè)不斷提高自身的物業(yè)服務水平。最后，物業(yè)管理的專業(yè)化能夠形成無形的“品牌效應”，在造福企業(yè)職工的同時，也為企業(yè)創(chuàng)造出更多的經濟利潤，是互利雙贏的好事。物業(yè)管理由于涉及面廣而雜，如果一直是雜糅在一起，難免會分工不明確、矛盾沖突不斷。專業(yè)化分工和專業(yè)化人才是品牌戰(zhàn)略的重要因素，直接關系到物業(yè)管理水平與服務質量。鼓勵各領域內的管理人才參與培訓計劃，實時充實自己，在物業(yè)管理的平凡崗位上做出不平凡的成績，鞏固石油企業(yè)在大眾心目中的權威地位。
二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工
石油企業(yè)市場化的需求導致企業(yè)內部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。
（一）咨詢服務
作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產與運營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。
（二）保潔保安
無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業(yè)形象評價的重要指標。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學習。
（三）設備維修
石油企業(yè)是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業(yè)運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業(yè)的維修團隊，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產效率。
三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才
縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發(fā)，實現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業(yè)帶來豐富的經濟利潤，避免企業(yè)資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個和諧的企業(yè)文化氛圍。
四、結語
