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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實特點，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。
二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路
小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時首先應(yīng)從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權(quán)益問題的銜接
小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行規(guī)范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對原購買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對于符合申請保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補辦相關(guān)手續(xù)。對于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續(xù)。
3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑
在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。
(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。
首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
對于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭議而被認(rèn)定為無效合同。
根據(jù)對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當(dāng)按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。
4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題
由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實踐經(jīng)驗，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。
(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾
小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關(guān)法律制度
當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強該項工作的規(guī)范性，同時明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.
[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補償問題》，2009.
小產(chǎn)權(quán)房土地流轉(zhuǎn)制度合同無效
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個復(fù)雜的社會現(xiàn)象。
一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。
1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。
2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房價過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足。國家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費用幾倍的價款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房價較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價的小產(chǎn)權(quán)房。
3.對違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。依據(jù)我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設(shè)的否定性評價，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。
二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。
1、嚴(yán)重影響社會誠信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購房者救濟(jì)途徑非常有限。
2、引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實行為成就時發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
3、造成社會資源浪費。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強拆方式。強拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩(wěn)定。
4.引起法律風(fēng)險。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險。買方如果購買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機關(guān)也無法對預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量L險?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。
三、結(jié)論
綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會才能使自己得以永久地存在下去?！币虼?，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋若男，付梅臣.小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)空間行為特征分析[J].中國人口?資源與環(huán)境，2015（S2）.
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險分析 合理性分析 立法完善
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀
目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
盡管許多購房者對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險都有了解，但由于大產(chǎn)權(quán)房的房價居高不下，仍有很多人考慮購買“小產(chǎn)權(quán)房”。一份來自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。 對于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價與風(fēng)險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風(fēng)險，不會購買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計報告顯示，當(dāng)時北京 400 余個在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。也就是說，北京約有小產(chǎn)權(quán)樓盤 72 個。[3]
二、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的法律風(fēng)險
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對“小產(chǎn)權(quán)房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。主要表現(xiàn)為一下幾方面：
（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
由于所購“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋作為不動產(chǎn)，因為缺乏國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，無法行使房屋的所有權(quán)，尤其是在行使處分權(quán)時受到影響最明顯。購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
（二）質(zhì)量風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人很難向出售人主張權(quán)利，買受人的利益很難得到維護(hù)。
（三）交易風(fēng)險
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。
（四）政府補償風(fēng)險
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。[12]
三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的建議
我國現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣 ，購房者情況復(fù)雜。對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不僅關(guān)系到政府管理社會的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。不進(jìn)行處置或處置不當(dāng)，都會引起社會的不穩(wěn)定。
（一）出臺司法解釋疏通小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實困境
《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！倍靶‘a(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地，集體土地使用權(quán)一般不可流通，另據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書，實際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過現(xiàn)實情況來看，一味的阻撓“小產(chǎn)權(quán)房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，堵不如通，可以通過對法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通。
由于“小產(chǎn)權(quán)房”不是商品房，所以法律規(guī)定其轉(zhuǎn)讓合同無效。為了使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通，可以對現(xiàn)行的《合同法》進(jìn)行改革，或者出臺新的司法解釋，使符合土地用途，質(zhì)量又合格的“小產(chǎn)權(quán)房”，只要符合《合同法》中規(guī)定的合同生效要件的，就認(rèn)定為合同有效，即只要該類合同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照從維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，認(rèn)定合同有效，以此來維護(hù)購房者的合法權(quán)益，從而達(dá)到疏通“小產(chǎn)權(quán)房”的目的。
2006年，張某的兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對張某說自己在某房地產(chǎn)公司有熟人，能夠拿到低于市場價很多的內(nèi)部指標(biāo)。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對張某說，由于是內(nèi)部指標(biāo)，不能以張某的名字辦理房產(chǎn)證，而必須以內(nèi)部人員的名字辦理房產(chǎn)證后再過戶到張某的名下。
2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進(jìn)行了裝修。后來，趙某以辦理房產(chǎn)證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對新房子各個方面都很滿意，因此對趙某非常感激，便不好意思催辦房產(chǎn)證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。
到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。
張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。
國務(wù)院曾以會議及通知等方式多次強調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。
房屋產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會給購房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。
購買“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會被認(rèn)定為無效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對自己并不會產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權(quán)益。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無法得到有效的行使。
基于上述原因，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者在發(fā)生糾紛時往往處于非常被動的地位，能夠得到的補償也僅僅是返還購房款。至于由此而產(chǎn)生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權(quán)來要求對方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；以租代售；農(nóng)村土地制度；城鄉(xiāng)二元體制；房地產(chǎn)市場
小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員出售的住房。小產(chǎn)權(quán)房長時間以來備受社會關(guān)注，是社會熱點問題。2012年國務(wù)院下令停售停建小產(chǎn)權(quán)房，同時國土部稱今年在全國試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”，這兩個消息引起了業(yè)界和民眾的廣泛關(guān)注，小產(chǎn)權(quán)房的去留問題備受矚目，引發(fā)眾多猜測。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規(guī)來約束治理小產(chǎn)權(quán)房，使得小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展越演越烈。如今小產(chǎn)權(quán)房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發(fā)展起來以規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。那么“以租代售”現(xiàn)狀如何？是否違法？對農(nóng)村土地制度的改革能否起到推動作用？
一、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)六十多億平米，相當(dāng)于中國正規(guī)房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)中，有相當(dāng)一部分是地方政府組織建設(shè)，或者村集體與開發(fā)商合作建設(shè)的，這些小產(chǎn)權(quán)房大都存在占用農(nóng)用土地甚至耕地的情況。
政府對小產(chǎn)權(quán)房的政策經(jīng)歷了從合法性上的否認(rèn)階段到預(yù)備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題，一些開發(fā)商和地方政府以及購買者轉(zhuǎn)而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得，失地農(nóng)民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房以租代售項目早已在操作，價格可達(dá)每平方米4000-6000元，在位置相對好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價格。
由上述資料，我們大致可以整理出小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的狀況：大多數(shù)采取這種措施的小產(chǎn)權(quán)房，是開發(fā)商和政府、村干部為獲得巨額利益，規(guī)避政策、法規(guī)，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農(nóng)民所獲甚少，是一種、的行為。發(fā)生這種行為的原因是城市房地產(chǎn)價格太高，給小產(chǎn)權(quán)房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財政的惡果在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導(dǎo)致。
現(xiàn)在某些學(xué)者提出以小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭取小產(chǎn)權(quán)房的交易有條件合法化，應(yīng)該先弄清楚目前“以租代售”的現(xiàn)狀，再行提出相關(guān)建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。
二、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”現(xiàn)象非法與合法分析
上文中提到搞小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的有相當(dāng)一部分是地方政府和某些干部、結(jié)果，在獲取房源上存在違法行為，對此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。
出租小產(chǎn)權(quán)房的行為是否違法？查閱相關(guān)法律法規(guī)，未見禁止出租小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房出租要取得合法地位，首先必須小產(chǎn)權(quán)房本身是合法建設(shè)的?，F(xiàn)實情況中，小產(chǎn)權(quán)房是否合法不是由“產(chǎn)權(quán)證”來判斷，因為農(nóng)村宅基地建房后進(jìn)行的是“確權(quán)登記”，即房屋物權(quán)的取得不以登記為要件，登記只是對這一所有權(quán)狀態(tài)的記載。小產(chǎn)權(quán)房是否合法的標(biāo)準(zhǔn)在于是否符合“一戶一宅基地”標(biāo)準(zhǔn)。①農(nóng)戶在宅基地上建設(shè)房屋，只要符合這個標(biāo)準(zhǔn)，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權(quán)。農(nóng)戶對宅基地只有使用權(quán)，但是對宅基地上的房屋是擁有所有權(quán)的。既然農(nóng)戶對宅基地上的房屋有合法的所有權(quán)，那么在法律沒有禁止的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！鞭r(nóng)戶擁有對該房屋出租的權(quán)利，這也是私法自治原則所承認(rèn)和支持的。
其次，從相關(guān)的法律法規(guī)對宅基地及宅基地上的房屋的規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房出租是被默認(rèn)為合法的。首先，《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，”相對應(yīng)的，《土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄锻恋毓芾矸ā返倪@一規(guī)定實際上已經(jīng)默認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房出租的合法性。
最后，我們還可以從《合同法》的配套規(guī)定中找到小產(chǎn)權(quán)房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！毙‘a(chǎn)權(quán)房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應(yīng)適用上述第四條的規(guī)定。鑒于目前法律、行政法規(guī)并無規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房出租是違法行為，那么小產(chǎn)權(quán)房的出租合同應(yīng)受法律保護(hù)，即使某個部委決定“清理”小產(chǎn)權(quán)房，或者某個官員宣稱小產(chǎn)權(quán)房出租行為是違法的，也不會影響其合法效力。
根據(jù)上文的分析，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)之下，小產(chǎn)權(quán)房出租行為是合法的，但是小產(chǎn)權(quán)房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關(guān)系到國家土地管理政策問題。小產(chǎn)權(quán)房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達(dá)到影響農(nóng)村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進(jìn)行分析。
三、小產(chǎn)權(quán)房出租行為的影響
目前小產(chǎn)權(quán)房出租行為會不會影響到整個農(nóng)村土地制度的狀況？筆者認(rèn)為這是無需擔(dān)心的。受限于農(nóng)村土地所有權(quán)制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重，小產(chǎn)權(quán)房長期出租以達(dá)到“以租代售”目的的影響將會極其有限。
雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮。現(xiàn)實中，許多小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權(quán)的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護(hù)，出租方在此后可以隨時違約，而不負(fù)法律責(zé)任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權(quán)，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房兩空”。這些都是小產(chǎn)權(quán)房者不得不考慮的風(fēng)險。這些風(fēng)險，是這些小產(chǎn)權(quán)房潛在的購買群體所無力承受的。
但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面：（一）法不責(zé)眾。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會以各種形式交易出去，小產(chǎn)權(quán)房涉及人群太廣，政府肯定不會全部拆除；（二）小產(chǎn)權(quán)房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點政策風(fēng)險是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產(chǎn)權(quán)房的交易是相同的道理。目前小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風(fēng)險太大——其市場必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數(shù)，大多數(shù)國人還是謹(jǐn)慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。
四、對小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的處理建議
（一）對目前存在的“以租代售”區(qū)分情況進(jìn)行處理
區(qū)分處理“以租代售”主要是區(qū)分主體，對農(nóng)民自建的房屋和鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待。
針對農(nóng)民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農(nóng)民再占用耕地建自住房屋即可。農(nóng)戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個房屋，自己到城市謀生，對各方有利無害，大可不必禁止。
而鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房搞“以租代售”則要清查出來，對違法違規(guī)人員進(jìn)行查處，這種典型的違規(guī)獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應(yīng)該在清理這種情況的同時，對于違規(guī)的單位和個人予以嚴(yán)肅處理。但對小產(chǎn)權(quán)房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。
（二）適當(dāng)延長小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為
在嚴(yán)格限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村干部以及房地產(chǎn)開發(fā)商參與小產(chǎn)權(quán)房交易的前提下，考慮小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的出路，筆者認(rèn)為適當(dāng)延長小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為是比較好的選擇。
農(nóng)民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產(chǎn)權(quán)制度無害，租賃不是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為。要對農(nóng)民占用耕地建房的行為進(jìn)行限制，農(nóng)民自建房屋“以租代售”不會影響現(xiàn)行農(nóng)村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面：
1、對農(nóng)民而言，農(nóng)民出租自建的房屋，可以獲得相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。有了這一筆錢，農(nóng)民可以改善生活狀況，有機會過上“體面的生活”；有了啟動的資本，無論做生意還是搞規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民都可以有機會找到更好的出路，脫貧致富。
其實，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展以來，甚至是城市快速發(fā)展以來，農(nóng)民都甚少從中獲益，反而為城市建設(shè)付出了很多，現(xiàn)在農(nóng)民工進(jìn)城還要承受高房價的壓力。于情于理，都應(yīng)該讓農(nóng)民從房地產(chǎn)市場中分一杯羹。
2、對租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需?！鞍簿印辈拍堋皹窐I(yè)”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產(chǎn)權(quán)房租賃價格低，相對起正規(guī)的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。
3、將城郊的小產(chǎn)權(quán)房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉(xiāng)二元體制，推動城鄉(xiāng)人才資源的交流，進(jìn)而推動農(nóng)村建設(shè)發(fā)展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農(nóng)民而言為高，他們住進(jìn)城郊甚至農(nóng)村，可以改變這些地區(qū)的精神面貌；這類人群還會帶來城市化的消費需求，對城郊或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也能起到拉動作用。這些預(yù)期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農(nóng)村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉(xiāng)二元體制對農(nóng)村發(fā)展的束縛下而取得的，是代價小、成效快的農(nóng)村建設(shè)發(fā)展一個方向，這個方向的關(guān)鍵是逐步放松對農(nóng)村的限制。
延長小產(chǎn)權(quán)房出租期限，同樣也不會改變房屋的所有權(quán)歸屬和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標(biāo)準(zhǔn)，不致使其到年老無力工作時，還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實，把小產(chǎn)權(quán)房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)雖為產(chǎn)權(quán)，但有了70年的期限，則與租賃在本質(zhì)上無異。那么既然本質(zhì)都是租賃，小產(chǎn)權(quán)房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設(shè)用地，只許城市的“買賣”70年，不許農(nóng)村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。
延長小產(chǎn)權(quán)房租賃期限之后，需要規(guī)范雙方的租賃行為，預(yù)防在履行租賃合同中出現(xiàn)不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產(chǎn)權(quán)房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長，變數(shù)大，無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房租賃行為，就是規(guī)范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規(guī)范違約責(zé)任。另外可以建立小產(chǎn)權(quán)房租賃登記制度，以加強對租賃行為的監(jiān)管力度，以更好地保障合同雙方的利益。
延長租賃期限，規(guī)范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產(chǎn)權(quán)房，讓小產(chǎn)權(quán)房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉(xiāng)交流，打破城鄉(xiāng)二元體制，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。這是上文提到的“利”，還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。
1、倒逼房價，把房地產(chǎn)市場拉回正軌。全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達(dá)六十多億平方米，在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產(chǎn)權(quán)房能正規(guī)合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規(guī)范租賃行為——則可以大大地解決當(dāng)前人們對房屋的需求。沒有競爭，則沒有真正的市場經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)業(yè)也是一樣的。在允許小產(chǎn)權(quán)房以租賃方式加入房地產(chǎn)市場的情況下，如果不能去除加在正規(guī)商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利，正規(guī)商品房是無法與小產(chǎn)權(quán)房相抗衡的，這相當(dāng)于倒逼房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革了。這樣有助于把當(dāng)前過熱的房地產(chǎn)市場冷卻下來，讓房價重新回到合理的軌道。
2、將小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化成為房地產(chǎn)市場的一部分之后，讓租賃成為小產(chǎn)權(quán)房交易的法定形式，成為解決數(shù)量巨大的小產(chǎn)權(quán)房問題的出路。在小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化以后，可以將以往已經(jīng)買賣小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為租賃，進(jìn)行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產(chǎn)權(quán)房問題的鑰匙。
小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。
注釋：
①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。第七十七條規(guī)定：“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！?/p>
②《合同法》第二百一十三條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>
③引自：王海.不顧“風(fēng)險提示”百姓為啥買小產(chǎn)權(quán)房，市場報，2007。
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小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因為這類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補償?shù)摹Ｋ?，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來行政機關(guān)來拆違，可能人房兩空。實踐中，較為理性的購房者買到的一般是因為城市規(guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯笈蠼o村民興建的住宅。對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購買當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高級人民法院在法院裁判?biāo)準(zhǔn)中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認(rèn)定有效。當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。
小產(chǎn)權(quán)房有沒有拆遷補償？雖然在實踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問題?！秶临Y源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補償，也無法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無補償，或者僅僅補償當(dāng)初的房款。在上海市的一個案例中，當(dāng)?shù)卣唾彿空呃畎⒁掏ㄟ^拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時價格補償現(xiàn)金。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，
對政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。
二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農(nóng)村村委會統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會制定一定的收費標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實質(zhì)上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費。
第二種，就是對小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
對這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅
現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，
另一種觀點：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?
姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。
在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅
法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算?！币延写艘?guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)是究竟什么呢?
筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費便有了法律依據(jù)。
下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾嵤┘?xì)則》來看，收取的一次性費用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質(zhì)的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。
結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險和納稅爭議，對小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;法律困境;解決途徑
一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因
1、直接原因
城市房價居高不下。自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，伴隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，使得城市人口急劇增長，在很大程度上擴大了住房需求。據(jù)國土資源部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1978-2013年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個百分點。一方面，對于新的城市居民來說，他們希望能購買一套屬于自己的住房;另一方面，對于老城市居民來說，也有對面積更大、基礎(chǔ)設(shè)施更完善的房屋的需求。但是，由于我國大中城市的商品房價格居高不下，中高價位的商品房供應(yīng)較多，而低價位的商品房供應(yīng)量不足以滿足市場的需求，致使中低收入群體不具備購買商品房的能力，并且相當(dāng)一部分中低收入家庭未享受到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，從而陷入了購房恐慌。在高房價的壓力下，購房能力較弱的中低收入者便會轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房。雖然小產(chǎn)權(quán)房不受法律的認(rèn)可，但是小產(chǎn)權(quán)房不需要向國家繳納土地出讓金，并且省去了房屋在開發(fā)、報建、建設(shè)及流通過程中的各類稅費，具備價格低廉（小產(chǎn)權(quán)房的價格一般是城市商品房價格的1/3左右）、手續(xù)簡單、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢，吸引了大量想買商品房卻沒有購買力的人群以及需要買房而又被限購的人群。
2、重要原因
地方政府對市場的監(jiān)管不力。小產(chǎn)權(quán)房是一個具有中國特色的問題，從其出現(xiàn)至今，我國政府對于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售始終是明令禁止的，并且一直在采取措施進(jìn)行治理，但是收效并不明顯。作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房能夠在房地產(chǎn)市場中存在這么長時間，與政府相關(guān)部門的監(jiān)管不力有很大關(guān)系。政府在對城市國有土地與農(nóng)村集體土地進(jìn)行監(jiān)管時存在著差異。對于城市國有土地，國家行政機關(guān)專門設(shè)置了國土資源部，建設(shè)部以及其下屬機構(gòu)對城市商品房的開發(fā)進(jìn)行管理，并且已經(jīng)形成了相對完善的監(jiān)管機制;對于農(nóng)村集體土地而言，其監(jiān)管力度則十分有限。這主要是因為：第一，政府監(jiān)管部門的職權(quán)大多僅限于城市國有土地;第二，建設(shè)房屋可以增加農(nóng)民的收入，還可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于地方政府的政績考核，在利益的驅(qū)使下，間接的催生了小產(chǎn)權(quán)房的交易行為;第三，雖然小產(chǎn)權(quán)問題的治理，有利于保護(hù)耕地和保障糧食安全，但是地方政府的政績與小產(chǎn)權(quán)房的治理關(guān)系不大，缺乏有效的激勵-約束機制，加之政府對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理所花費的成本可能會大于其治理后所獲得的收益，更弱化了政府職能的發(fā)揮。
3、根本原因
土地制度的城鄉(xiāng)二元體制。我國的土地所有權(quán)形式分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。根據(jù)憲法規(guī)定，我國的城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除了由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。此外，宅基地和自留山、自留地也屬于集體所有。這種城鄉(xiāng)二元土地所有權(quán)制度使得我國的城市國有土地和農(nóng)村的集體土地在制度層面上處于一個不平等的地位，具體表現(xiàn)為：國有土地具備完善的土地使用權(quán)拍賣市場，土地使用權(quán)人可以通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議”等方式取得國有土地的使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能還不完整，其流轉(zhuǎn)的范圍局限在本集體組織的范圍內(nèi)。農(nóng)村的集體土地如果想要擁有和城市國有土地一樣的資產(chǎn)價值，就只能通過國家征收的方式將農(nóng)民的集體土地收歸國家所有，使其轉(zhuǎn)化為城市國有土地，從而進(jìn)入城市的土地儲備庫，再通過招、拍、掛的方式進(jìn)入市場。
在這種二元經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在著許多障礙，由于不能直接進(jìn)入“一級”土地市場，農(nóng)民集體在實質(zhì)上喪失了對其所有的土地使用權(quán)的處分權(quán)，其經(jīng)濟(jì)利益并沒有得到應(yīng)有的保護(hù)。國家實際上是通過單一制壟斷了土地使用權(quán)的交易市場，變相的損害了農(nóng)民集體和農(nóng)民的財產(chǎn)利益。在現(xiàn)行的土地制度下，還產(chǎn)生了現(xiàn)實中的國有建設(shè)土地與農(nóng)民集體土地的“同地不同價”現(xiàn)象。國家在征地過程中，土地的征地價格與出讓價格之間存在很大的利益空間，這部分收益由國家取得，不僅損害了農(nóng)民集體和農(nóng)民的利益，也為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生提供了契機。也就是說，農(nóng)民面對這種“同地不同價”的現(xiàn)狀，以及進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)所能帶來的利益誘惑，最終會選擇把出售小產(chǎn)權(quán)房作為增加土地收益的重要手段。對于購房者來說，即使知道小產(chǎn)權(quán)房違反法律規(guī)定，也會抱有僥幸心理，放棄城市商品房而選擇價格更為低廉的小產(chǎn)權(quán)房。這便是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源。
