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[關(guān)鍵詞]住房政策；稅收政策；住房保障
[中圖分類號]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0027-02
稅收政策在美國住房體系中發(fā)揮著非常重要的作用。目前，美國政府每年在住房稅收方面的支出大大超過財政資金的直接投入力度。我國住房稅收制度尚待完善，美國住房稅收政策的經(jīng)驗教訓(xùn)對我國具有重要的參考價值。應(yīng)結(jié)合我國國情和現(xiàn)狀，有選擇地吸收借鑒。
1美國住房稅收政策的主要做法
1.1刺激住房消費和交易：各類稅收減免和實行低稅率
一是對購房的抵押貸款利息免征個人所得稅。即允許購房者在計算聯(lián)邦個人所得稅時在應(yīng)納稅收入中減去該年度中支付抵押貸款的利息。從1997年起，允許有房戶從其應(yīng)納稅收入中減去基本住房（也即“一套房”）和價值不超過100萬美元的第二套住房的住房抵押貸款利息。對房貸利息的稅收減免是聯(lián)邦政府最大的稅務(wù)支出項目之一，2010財政年度約減免稅收908億美元。二是對基本住房繳納的房地產(chǎn)稅免征個人所得稅。即允許有房戶從應(yīng)納稅收入中減去他們在該納稅年度中為基本住房繳納的房地產(chǎn)稅。通過該項政策，2010財政年度約減免稅收150億美元。三是實行低的住房交易稅率。美國的房屋交易稅率大大低于我國的營業(yè)稅率。不同的州稅率不一樣，從科羅拉多州的001%到德拉瓦爾州的2%不等。有5個州不征收房地產(chǎn)交易稅。四是對住房出售資本利得稅進行減免。1997年《納稅者負(fù)擔(dān)減輕法案》統(tǒng)一了減免標(biāo)準(zhǔn)，擴大了受益面。根據(jù)該法案，有房戶出售過去5年內(nèi)居住滿2年（可以是不連續(xù)的）的基本住房的（部分）獲益可免繳聯(lián)邦資本所得稅。單身的有房戶免征資本利得稅的最高收益為25萬美元，已婚夫婦免征資本利得稅的最高收益為50萬美元。通過該項政策，2010財政年度約減免稅收150億美元。
1.2打擊房產(chǎn)投機：征收房地產(chǎn)稅和限制課稅減免范圍
一是對土地和房屋征收房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅。這項稅收需每年繳納，95%由地方政府征收，稅法由各州制定。目前美國的50個州都征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，稅率在1%～3%。房地產(chǎn)稅是地方政府財政收入的重要來源，對住房過度消費和投機也具有顯著的抑制作用。二是限制稅收減免政策的適用范圍。比如，在征收聯(lián)邦個人所得稅時，住房抵押貸款利息扣除只適用于基本住房和第二套住房，房地產(chǎn)稅扣除則只適用于基本住房。各州通過發(fā)行免息債券，給中低收入家庭提供的低息抵押貸款，這也僅適用于首次購房，并且要求住房價格不超過地區(qū)平均住房價格的90%。出售住房資本利得稅的豁免僅適用于基本住房，而且每兩年只能享受1次。若購入賣出間隔超過一年，則資本利得稅適用的稅率較低。若購入賣出間隔不超過一年，則與一般所得稅的稅率相同。
1.3為中低收入者提供住房保障：對供需雙方的課稅減免
一是通過債券收益免稅，為中低收入者購房提供通過債券融資的低息抵押貸款。各州為給首次購房的中低收入住戶（收入不高于當(dāng)?shù)厥杖肫骄降?15%）提供低息抵押貸款而發(fā)行了抵押貸款收益?zhèn)徺I收益?zhèn)嵢〉睦⒚庹魉枚?。以債券收入提供的低息貸款，可用于購買新建住房或者現(xiàn)有住房，要求住房價格不超過地區(qū)平均住房價格的90%。二是通過債券收益免稅，為多戶住房項目開發(fā)商提供低息抵押貸款。能夠獲得這類貸款的出租房項目中必須有一定比例的“廉租房”，如至少應(yīng)有20%的住房單元必須為收入不高于地區(qū)平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房單元必須為收入不高于地區(qū)平均水平60%的家庭保留。三是為低收入住房的開發(fā)商提供稅收補貼。該政策允許建設(shè)“廉租房”的投資商在10年內(nèi)，每年從應(yīng)繳的聯(lián)邦個人所得稅中減去該不動產(chǎn)“資格基數(shù)”的一個固定比例?！百Y格基數(shù)”的計算與項目中低收入住戶單元所占的比例、項目是否位于房價相對收入偏高的“困難開發(fā)區(qū)”及低收入家庭集中的“合格人口普查區(qū)”等有關(guān)，主要是鼓勵在某些特定地區(qū)為低收入家庭提供出租房。用于計算稅收補貼占“資格基數(shù)”的比例，則向新建項目和重大修繕項目傾斜，最高可達(dá)70%，而對于修繕費用較低的不動產(chǎn)則稅收補貼的比例也較低。政府對享受補貼的住房單元規(guī)定最高房租，一般為地區(qū)平均戶收入的15%左右。
2對美國住房稅收政策效果的評價
2.1普惠式住房消費稅收優(yōu)惠對于減輕購房負(fù)擔(dān)、刺激住房消費起到了較好效果，但存在受益不公平問題
由于美國等發(fā)達(dá)國家以直接稅為主，個人所得稅占財政總收入的比例達(dá)到55%左右，因此運用個稅杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)非常有效。但是，高收入家庭從中獲得的收益遠(yuǎn)高于低收入家庭；同樣收入的有房戶和租房戶，有房戶享受的收益更多。因為美國所得稅采用的是累進稅率，對于同樣的扣除額，高收入家庭所產(chǎn)生的免稅效應(yīng)更大。另外，收入越低的家庭，課稅減免兌現(xiàn)的可能性越小。針對此問題，全國低收入住房聯(lián)盟（NLIHC）就明確提出“反對使高收入人群獲益的稅收減免，降低稅收幫助低收入人群”。
2.2房地產(chǎn)稅和其他稅收政策工具對房地產(chǎn)投機行為起到了顯著抑制作用
對于很多有房戶來說，每年征收的房地產(chǎn)稅是一筆不小的開支，而且，房價越高，房地產(chǎn)稅賦越重。這就使得很多家庭作出購房決定時不僅要考慮購房成本，而且要考慮保有住房的稅收成本。因而，大多數(shù)家庭購買和擁有住房時會從自己的真實需要和承受能力出發(fā)。房地產(chǎn)稅也是州政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現(xiàn)象發(fā)生，有利于從源頭上防止住房開發(fā)的投機。住房稅收減免也主要是針對基本住房即“一套房”，這種對自住房和投資性購房的區(qū)別對待政策，進一步強化了稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。
2.3運用稅收政策保障中低收入住房起到了“四兩撥千斤”的作用
美國的稅收減免政策在為給中低收入家庭提供住房保障方面發(fā)揮著十分重要和獨特的作用。提供給中低收入購房者和住房開發(fā)商的低息抵押貸款，都是通過免除收益稅的債券進行融資的。政府對低收入出租房（“廉租房”）最大的一項支出并不是通過直接資助聯(lián)邦公共住房項目，而是低收入住房稅收補貼項目。這一政策吸引了大量私人資本參與中低收入住房建設(shè)，有效擴大了廉租房供給，起到了“四兩撥千斤”的作用。它雖然起步較晚，但發(fā)展速度很快，到2007年，平均每年完成項目1500個，累計完成1.9萬個廉租房項目，建設(shè)了140多萬個住房單元。稅收補貼的方式也非常靈活，地方住房管理機構(gòu)在決定符合補貼條件的住房類型時有很大的裁量權(quán)，可以有選擇地鼓勵開發(fā)商提供針對老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有選擇地將廉租房建在市區(qū)或郊區(qū)。
3對我國的啟示
3.1稅收政策要嚴(yán)格區(qū)分自住性需求和投資性需求
美國的住房稅收政策最大的特點是區(qū)分自住性需求和投資性需求，對其實施不同的稅收政策，從而在保證人們基本住房需求、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效抑制了房地產(chǎn)投機行為，使房地產(chǎn)市場在健康軌道上運行。各類稅收的減免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，方便消費者根據(jù)自己的財務(wù)情況和居住需求動態(tài)調(diào)整自己的住房狀況。我國目前住房稅收政策的設(shè)計，也應(yīng)借鑒這一點，使稅收作為一種基本工具，能夠起到既保障基本住房需求、促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又打擊房地產(chǎn)投機、避免房地產(chǎn)泡沫的重要作用。
3.2通過稅收優(yōu)惠減輕自住性需求購房負(fù)擔(dān)
我國目前商品住房價格過高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通過住房抵押貸款利息個人所得稅的減免來降低消費者的負(fù)擔(dān)、進一步繁榮住房市場是一種有益的選擇。目前，我國已經(jīng)實施了公積金貸款利息免除個人所得稅的政策，可進一步擴大到商業(yè)貸款。但要看到的是，美國是以直接稅為主的，個稅占財政總收入比例55%左右，運用個稅杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)容易見效。而我國目前個稅收入占稅收總收入的比重僅25%，繳納個稅的居民比例也僅有30%，即便我國采取住房消費方面的稅收優(yōu)惠，對房地產(chǎn)市場的影響作用也不能與美國相比。另外，課稅減免政策應(yīng)精心設(shè)計，平衡好租房戶、購房戶之間以及不同收入階層人群之間的關(guān)系。
3.3房地產(chǎn)稅是非常有效的調(diào)控手段，應(yīng)盡快開征
征收房地產(chǎn)稅從而提高住房的保有成本是美國對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的主要手段。從居民的角度看，房地產(chǎn)稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。它有效地抑制了住房的過度消費、房屋空置和投機炒作等行為。同時，房地產(chǎn)稅是美國縣、市等地方政府的主要財政來源，也是地方政府征收的最主要稅種，其多被應(yīng)用到教育、治安等公共服務(wù)方面，還能起到促進社會公平的作用。我國對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的過程中，征收房地產(chǎn)稅勢在必行。應(yīng)借鑒美國經(jīng)驗，在區(qū)分自主性需求和投資性需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計適合我國的房地產(chǎn)稅政策。
摘要房產(chǎn)稅是國家關(guān)于新時期房地產(chǎn)調(diào)控的重點內(nèi)容之一，在國內(nèi)主要大中城市逐步試點實施房產(chǎn)稅的背景下，關(guān)注房產(chǎn)稅、明確其征收的合理性，并結(jié)合我國實際情況，制定更科學(xué)的征收措施是非常重要的。
關(guān)鍵詞房產(chǎn)稅征收改革
我國房產(chǎn)稅概況
房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是以房屋為征稅對象，根據(jù)房屋原值的計稅余額或房屋租金收入，對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日國務(wù)院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并于1986年10月1日正式實施征收房產(chǎn)稅。
隨著國內(nèi)土地供應(yīng)的緊張和房地產(chǎn)投機日趨活躍，國內(nèi)房地產(chǎn)價格不斷走高，控制房地產(chǎn)價格勢在必行。國務(wù)院于2010年《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，明確指出要推動房產(chǎn)稅改革。2011年“國八條”提出加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。2013年“國五條”提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
目前針對房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的政策，主要是以下方面：推進房產(chǎn)稅政策試點工作并擴展到全國，注重對住房交易的房產(chǎn)稅進行調(diào)整并將其與個人所得稅聯(lián)系起來。進一步應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決打擊稅收漏洞。
房產(chǎn)稅征收的合理性
新時期下房產(chǎn)稅征收是國家希望通過稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，從而抑制國內(nèi)房地產(chǎn)市場因為投機導(dǎo)致價格不合理增長，維護國民經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定。其根本目的在于調(diào)控國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格。從理論上來說，房產(chǎn)稅的征收將直接擴大房屋消費成本，進而通過消費成本的增加抑制投機盈利空間，進而壓縮投機行為。
近年來房地產(chǎn)價格的瘋狂上漲，已嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定。房產(chǎn)稅針對投機性房地產(chǎn)市場需求而設(shè)定是有其存在意義的。
一方面，近年來我國房地產(chǎn)市場交易迅猛，但房地產(chǎn)消費除部分用以居住外，大部分被作為保值甚至是謀求暴利的工具。對房地產(chǎn)交易利潤的追逐，致使投資房地產(chǎn)市場的資本過度增加，房地產(chǎn)價格不斷上漲。這從我國房地產(chǎn)市場房屋空置率居高不下可以得到證明。這表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在較大的投機因素，消費結(jié)構(gòu)存在問題。已成交的房屋空置，暴露出一個業(yè)主多套住房，而真正需要住房的人卻因高昂的價格不能擁有自己的住房，這嚴(yán)重影響居民生活水平的提高，造成社會極大的不穩(wěn)定。在此情況下，征收房產(chǎn)稅，進而控制二手房交易的獲利空間，打擊利用炒房獲利的行為，在一定程度上可以緩解我國城市房地產(chǎn)市場過熱問題。
另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)事實上已捆綁了國民經(jīng)濟中的諸多行業(yè)，居高不下的房地產(chǎn)價格存在著巨大的泡沫。一旦泡沫破裂，將給國民經(jīng)濟帶來嚴(yán)重的傷害，國民經(jīng)濟由此倒退甚至衰退，這方面已有國外的歷史教訓(xùn)。目前房地產(chǎn)市場充斥著大量境外投機資金（俗稱“熱錢”），尤其是北京、上海、深圳等熱點地區(qū)的城市房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場本身由于國內(nèi)需求，再加上熱錢的推動，房地產(chǎn)價格上升幅度較大，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，蘊孕著隨時可能爆發(fā)的危險。而且熱錢以其極強的投機性、流動性和隱蔽性達(dá)到資本升值的目的，隨即迅速抽離，造成房地產(chǎn)市場的狂跌，給國民經(jīng)濟帶來沉重打擊，這對于國民經(jīng)濟安全有著極大的破壞性。從這一角度而言，房產(chǎn)稅的征收能夠在一定程度上抑制投機獲利，進而降低房地產(chǎn)市場的熱錢比重，促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展。
綜上，國家針對房地產(chǎn)市場采取征收房產(chǎn)稅的政策有利于緩解房地產(chǎn)市場投機性需求，起到對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。但是目前我國實施的房產(chǎn)稅，還存在較大的缺陷，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果并不十分明顯。尤其需要注意的是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系未得到改善，低收入群體在房產(chǎn)稅征收情況下，其購房消費能力反而下降。而真正的投機行為在房產(chǎn)稅政策下雖然有所控制，但是卻不能真正的完全改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格問題，這與房地產(chǎn)市場價格走高的其他復(fù)雜因素存在較大的關(guān)系。更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅作用，促進我國房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展還必須對其進行適度的完善與改革。
房產(chǎn)稅改革建議
（一）明確房產(chǎn)稅征收改革的原則與目標(biāo)
房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，應(yīng)符合財產(chǎn)稅征收的原則。首先，符合公平性稅收原則。房產(chǎn)稅既要擴大征稅對象，又要充分考慮不同對象的現(xiàn)實情況，嚴(yán)格遵循稅收公平性。其次，具備稅收的法律性。房產(chǎn)稅的設(shè)定與征收機制要建立完善的法律系統(tǒng)，確保房產(chǎn)稅有法可依。同時對房產(chǎn)稅征收存在的偷稅漏稅行為加以嚴(yán)懲，確保房產(chǎn)稅真正得到執(zhí)行。最后，滿足取之于民用之于民的征稅原則。建立房產(chǎn)稅的專項資金監(jiān)管機制，對房產(chǎn)稅收入加強監(jiān)管，確保其流向國計民生的大事，真正發(fā)揮稅收政策對經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用等。
發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格的作用，應(yīng)該圍繞三個目標(biāo)進行：首先，規(guī)范房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分房地產(chǎn)不同消費需求，采取稅收形式確定合理的房地產(chǎn)征稅標(biāo)準(zhǔn)，進行合理規(guī)劃避免不合理征稅；其次，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的需求。這需要將合理需求和投機需求都納入房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)，并對不同需求征稅差別稅率，進而實現(xiàn)房產(chǎn)稅的稅收公平和調(diào)節(jié)效果；再次，打擊房地產(chǎn)投機。房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該對房地產(chǎn)投機心理形成抑制，降低房地產(chǎn)投機預(yù)期等，進而促進房地產(chǎn)價格的理性回歸。
推動我國房產(chǎn)稅征收機制改革的具體建議
建立跨部門之間的信息交換平臺
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易涉及到多部門，如國土、稅務(wù)、銀行等。由于房地產(chǎn)絕對金額高，導(dǎo)致需繳納稅費金額大，因此房地產(chǎn)交易中陰陽合同現(xiàn)象屢禁不止。如未來針對房地產(chǎn)市場開征房產(chǎn)稅，此類陰陽合同將會激增。為打擊此類現(xiàn)象，維護國家法紀(jì)，避免國家稅款流失，應(yīng)在多部門間建立信息交換的統(tǒng)一平臺，為房產(chǎn)稅征收建立有效的防火墻。
明確征稅對象，擴大征稅范圍
目前房產(chǎn)稅征收對象僅限于營業(yè)性用房。未來可考慮在現(xiàn)有征稅范圍基礎(chǔ)上，進一步擴大征稅范圍，將居住用住房及營業(yè)用住房全部納入征稅范圍。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)戶均擁有住房戶數(shù)、人均住房面積等實際情況，區(qū)分基本用房、改善型用房、空置房和別墅等實施差別稅率。既要保障居民住房的基本需求，不增加其稅收負(fù)擔(dān)，又要對高檔商品房或多套房課稅，以打擊房地產(chǎn)市場的投機行為。
引入公允價值，完善計稅依據(jù)
在房地產(chǎn)投機市場下，其市場價格往往與初始購置價格嚴(yán)重偏離。再加上市場環(huán)境的不完善，買賣雙方的成交價不透明?；诖?，房產(chǎn)稅征收應(yīng)考慮引入公允價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，使房產(chǎn)計稅價格與市場價格基本一致，確保房產(chǎn)稅足額征收，發(fā)揮房產(chǎn)稅平滑房價的作用。同時要真正實現(xiàn)以公允價值為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅征收方式，必須建立充分開放市場環(huán)境。為保證房地產(chǎn)評估的專業(yè)性，評估工作必須由專業(yè)的評估機構(gòu)完成，因此我國需要進一步發(fā)展獨立、客觀的評估機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)化的評估人才，為公允價值計稅的房產(chǎn)稅發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
建立差異化的稅率
稅率的制定直接影響稅額的大小。對于房產(chǎn)稅的稅率設(shè)定，可以實施有管理的浮動稅率制度。由中央政府制定基礎(chǔ)稅率，地方政府根據(jù)實際情況，在合理的浮動區(qū)間內(nèi)選擇適當(dāng)房產(chǎn)稅稅率，如此可以針對不同地區(qū)征收房產(chǎn)稅，形成對房地產(chǎn)市場的更好調(diào)控效果?？紤]到我國房地產(chǎn)的特殊消費結(jié)構(gòu)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，需建立差異化的稅率。對多套住房等存在投機行為的房產(chǎn)征收高稅率，對一般住宅征收低稅率或免稅，對各種不同性質(zhì)的盈利和非盈利組織房產(chǎn)征收差異稅率，實現(xiàn)差異化房產(chǎn)稅征稅，更好地通過房產(chǎn)稅實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的公平，并發(fā)揮其調(diào)控收入分配的目的。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:財政稅收政策;房地產(chǎn);市場經(jīng)濟;影響
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響
(一)財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學(xué)化
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
(二)財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
(三)財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策
(一)保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
(二)重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
(三)實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊枰Y(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對于購房投機行為來進行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預(yù)期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
作者:閻淳 單位:固始縣房地產(chǎn)管理中心
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優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要問題，經(jīng)過多年的努力，我國投資結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，在促進經(jīng)濟發(fā)展，平衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異等方面發(fā)揮著重要的作用。然而，由于受到原來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控等方面的影響，當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面仍然存在著不足之處，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1.產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理
經(jīng)濟的增長不僅需要依靠資本、勞動力的投入，還需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，因為只有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能更好的對資源進行配置。投資結(jié)構(gòu)合理，就會帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，進而對經(jīng)濟資源能夠?qū)崿F(xiàn)有效的配置，促進經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在著不合理的地方，主要表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)勞動力過剩，第二產(chǎn)業(yè)比重過大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響投資的合理流向，還制約了經(jīng)濟社會的發(fā)展。以第二產(chǎn)業(yè)為例，工人的平均水平不高，制造出來的產(chǎn)品質(zhì)量較低，不能很好的滿足工業(yè)生產(chǎn)和人們的實際需要。大多數(shù)產(chǎn)品是供大于求，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中沒有充分發(fā)揮潛力。
2.經(jīng)濟體制改革阻礙投資結(jié)構(gòu)升級
近些年來，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢，在這種情況下，國民經(jīng)濟更多的是關(guān)注經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化和升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，經(jīng)濟體制改革滯后于經(jīng)濟的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品過?，F(xiàn)象，第三產(chǎn)業(yè)的開放力度不夠，價格出現(xiàn)一再上漲的情況，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性過剩特征明顯，影響了產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級。
3.第二產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在不平衡現(xiàn)象
第二產(chǎn)業(yè)自身投資結(jié)構(gòu)就存在著不明顯現(xiàn)象，一些部門的價格存在著不合理情況，在很大程度上必須依賴于財政的支持。但國家財政在其它方面需要支出，而在原材料建設(shè)，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的預(yù)算支出不足。資金投入的不足，加劇了第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。
二、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的財政稅收政策的建議與展望
為了應(yīng)對當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面存在的問題，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財政稅收政策的作用，筆者認(rèn)為將來在實際工作中可以采取以下策略。
1.合理利用財政直接投資并加大對基礎(chǔ)部門的投資力度
一方面，應(yīng)該加大對基礎(chǔ)部門投入的力度，推動相關(guān)機構(gòu)的深化改革，優(yōu)化財政支持力度，合理運用補貼、稅收、價格等手段支持基礎(chǔ)部門的發(fā)展，同時政府應(yīng)該加強引導(dǎo)，促使財政稅收在基礎(chǔ)部門發(fā)揮更大的作用。另一方面，制定節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)加快節(jié)能技術(shù)的改造，并給與稅收方面的優(yōu)惠，推動節(jié)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，還應(yīng)該優(yōu)化政府的投資結(jié)構(gòu)，政府投資需要全面關(guān)注，重點突出，對于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)都應(yīng)該支持，重點關(guān)注西部開發(fā)投資項目，支持在建項目盡快投產(chǎn)，推動技術(shù)升級，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.促進地區(qū)和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的有效協(xié)調(diào)
由于受到地區(qū)差異，原來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟基礎(chǔ)等因素影響，各地經(jīng)濟發(fā)展水平不可能完全一致。所以，在完善投資結(jié)構(gòu)的時候，應(yīng)該應(yīng)該考慮各地經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)有效協(xié)調(diào)。應(yīng)該充分發(fā)揮地方政府的作用，優(yōu)化地區(qū)投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財政稅收政策的作用。東部地區(qū)應(yīng)該加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，發(fā)展外向型經(jīng)濟，充分發(fā)揮自己的科技、經(jīng)濟、區(qū)位優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，拓展國外市場，提高產(chǎn)品的國際競爭力。中部地區(qū)應(yīng)該加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，注重培育新的經(jīng)濟增長點。發(fā)揮該地區(qū)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效的農(nóng)業(yè)，提升工業(yè)的科技含量。西部地區(qū)應(yīng)該充分利用國家在財政、稅收等方面的優(yōu)惠，把握好發(fā)展的機遇，不斷完善產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)的競爭力。
3.建立科學(xué)的稅收優(yōu)惠運行機制并加強稅收管理
由政府根據(jù)實際情況，制定合理的稅收優(yōu)惠政策，發(fā)揮市場的引導(dǎo)和企業(yè)的選擇作用，使得企業(yè)在享受這些優(yōu)惠政策的同時也提升自己的規(guī)模和效益。同時，還應(yīng)該加強對稅收的管理力度，避免偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，以充分發(fā)揮稅收的作用。
4.完善相關(guān)稅收政策并嚴(yán)格投資的使用方向
在完善投資結(jié)構(gòu)和財政稅收政策方面，應(yīng)該考慮我國創(chuàng)業(yè)投資的實際情況，對創(chuàng)業(yè)投資在機構(gòu)和稅收上提供支持，對參與投資活動的主體進行稅收激勵，逐漸減輕和避免投資企業(yè)雙重納稅問題，以更好的促進這些企業(yè)發(fā)展和進步，優(yōu)化這些企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。同時，還應(yīng)該嚴(yán)格投資的使用方向，對于技術(shù)優(yōu)化升級、高新技術(shù)部門、公共產(chǎn)品服務(wù)部門等，應(yīng)該給與投資上的傾斜，促進投資在這些行業(yè)發(fā)揮更大的作用，達(dá)到優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級的目的。
三、結(jié)束語
一、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式分析
從目前出臺的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場價格確定的評估值為稅基的上海征收模式以及以市場評估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細(xì)則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點在于以高檔住房為征稅對象，符合目前整個宏觀調(diào)控政策的趨勢。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實現(xiàn)財富的二次分配，而重慶針對高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對于“三無人員”的第二套普通商品住宅進行征稅，可以合理遏制投機行為。
（二）以房地產(chǎn)市場價格確定的評估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場交易價格確定的評估值為稅基的模式，評估值按周期進行重估，確保了稅基的相對穩(wěn)定。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動很大。從目前發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，都會采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國，每年都會對房地產(chǎn)價格設(shè)定一個上限，這樣就避免了因為市場不理所帶來的征稅不公平。同時，這種稅基變化不大，避免了因為稅金大額地額外支出，影響家庭正常的消費支出。
（三）以市場評估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實施細(xì)則并未出臺，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無法得知。而國家稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司司長陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項稅收政策改革工作，其中一項就是在湖北、湖南進行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價值和估算租金價值，湖北省的試點征收模式則屬于按物業(yè)價值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實踐難點
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點了一年，存在著共同的實踐難點，但由于具體的房產(chǎn)稅實施細(xì)則和征稅環(huán)境不同，又會存在相異的實踐難點。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實踐難點
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價作為評估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計，目前我國房地產(chǎn)稅種達(dá)10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費更是多達(dá)50余項，存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國是社會主義公有制國家，城市土地屬于國家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點與歐美發(fā)達(dá)國家不同。我國屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國香港則按照租金價值進行征稅。
同時，由于我國住房政策經(jīng)常變動，導(dǎo)致目前社會上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評估出這些房屋的價值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實踐難點
1.以房產(chǎn)交易價為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷售均價，才能確定項目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對于三無人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進，對人才流動構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場價格確定評估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對象，對于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是物業(yè)價值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實施細(xì)則并未說明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國國情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負(fù)過重。同時，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評估制度，建立有公信力的評估機構(gòu)
只有完善房地產(chǎn)評估制度，才能夠合理確定稅基。房產(chǎn)稅的稅基大致分為按物業(yè)價值和租金價值進行征稅。由于目前我國房屋二級租金市場并不發(fā)達(dá)，因此租金價值征稅基本行不通。而按物業(yè)價值進行征稅，就必須由有公信力的估價機構(gòu)進行估價。目前，房地產(chǎn)估價有四種方法，包括市場比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于估價對象未來的預(yù)期收益和開發(fā)商的開發(fā)成本很難獲得，因此后三種方法目前來說很難行的通。而市場比較法則要求有大量的交易數(shù)據(jù)，目前我國的各種統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化，導(dǎo)致數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，如果要想合理評估房屋價值，必須收集大量數(shù)據(jù)，需要有公信力的評估機構(gòu)。
美國房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國房產(chǎn)稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。
房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國法律規(guī)定房產(chǎn)評估價值按照市場 價值的一定比例來加以確定，如加州規(guī)定的比例為百分之四十。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。聯(lián)邦政府的法律將地產(chǎn)分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會有不同的估值，因此需要交納相對應(yīng)的稅款。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
【關(guān)鍵詞】稅收減免 稅收規(guī)劃 法律
因為《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2005]129號）第五條規(guī)定：“納稅人享受報批類減免稅，應(yīng)提交相應(yīng)資料，提出申請，經(jīng)按本辦法規(guī)定具有審批權(quán)限的稅務(wù)機關(guān)審批確認(rèn)后執(zhí)行。未按規(guī)定申請或雖申請但未經(jīng)有權(quán)稅務(wù)機關(guān)審批確認(rèn)的，納稅人不得享受減免稅。納稅人享受備案類減免稅，應(yīng)提請備案，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行。納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減免稅?！?/p>
一、案例分析：某企業(yè)的環(huán)保、節(jié)能、節(jié)水項目所得稅收籌劃案
（1）公司案情介紹： A公司是一家2008年新辦的從事節(jié)能節(jié)水項目的公司。2008年12月開業(yè)，2008年應(yīng)納稅所得額為-500萬元。2009年到2014年彌補虧損前的應(yīng)納稅所得額分別為-100萬元、600萬元、2000萬元、3000萬元、4000萬元、5000萬元。假設(shè)該公司2009年提供申報資料，于2010年獲得有關(guān)政府部門的資格確認(rèn)，認(rèn)定為該公司是從事節(jié)能節(jié)水項目的公司。
（2）稅收規(guī)劃前的涉稅分析：本案例中的公司自2008年到2010年的應(yīng)納稅額為0萬元。（2010年的應(yīng)納稅所得額為-500+-100+600=0萬元）
2011年到2014年各年的應(yīng)納稅額分別為
2000×25%×50%=250萬元
3000×25%×50%=375萬元
4000×25%×50%=500萬元
5000×25%=1250萬元。
總的應(yīng)納稅額為：250+375+500+1250=2375（萬元）。
（3）稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析：根據(jù)中華人民共和國主席令第63號第二十七條第二款、第三款：“從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得和從事符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得可以免征、減征企業(yè)所得稅：”和中華人民共和國國務(wù)院令第512號第八十七條：企業(yè)從事前款規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅?！保ㄈ馊郎p半）。
（4）稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析：和第八十八條：“企業(yè)所得稅法第二十七條第（三）項所稱符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目，包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發(fā)利用、節(jié)能減排技術(shù)改造、海水淡化等。項目的具體條件和范圍由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報國務(wù)院批準(zhǔn)后公布施行。
二、稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析
基于以上稅收法律政策的規(guī)定，應(yīng)進行如下稅收規(guī)劃：
第一，選擇好第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入的時間。新辦企業(yè)減免稅優(yōu)惠的幾個要素中，減免稅期限長度，時間長度是政策法規(guī)規(guī)定好的，基本沒有籌劃余地；減征比例或完全免稅也是政策法規(guī)規(guī)定好的，視企業(yè)達(dá)到相關(guān)條件的程度而定，有籌劃之處，而享受優(yōu)惠的起止時間大可籌劃。因為一旦優(yōu)惠期限開始，那么不管企業(yè)盈虧，優(yōu)惠固定期限都得連續(xù)計算，不得更改。通常而言，企業(yè)在初創(chuàng)階段，投入比較大，虧損多盈利少，幾乎沒有應(yīng)稅所得，如果急忙享受優(yōu)惠政策，恐怕就白享優(yōu)惠之名而無優(yōu)惠之實。因此，什么時候取得第一筆收入，是企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真思考的問題。
在本案例中，如果公司變選在2009年開始營業(yè)，假設(shè)2008年的虧損金額在轉(zhuǎn)移到2009年后，其它條件不變的情況下，2009年到2014年彌補虧損前的應(yīng)納稅所得額分別為-600萬元、600萬元、2000萬元、3000萬元、4000萬元、5000萬元。根據(jù)吉祥公司2009年2011年免稅。則根據(jù)以上稅法優(yōu)惠政策規(guī)定，該公司2012年到2014年的應(yīng)納稅額為：
3000×25%×50%=375萬元
4000×25%×50%=500萬元
5000×25%×50%=625萬元。
總的應(yīng)納稅額為：375+500+625=1500（萬元）。
通過稅收規(guī)劃，規(guī)劃后的稅負(fù)比規(guī)劃前的稅負(fù)節(jié)約了2375-1500=875萬元。
根據(jù)中華人民共和國主席令第63號第五十三條：“企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足十二個月的，應(yīng)當(dāng)以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度?！币?guī)定可知：企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足十二個月的，應(yīng)當(dāng)以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度。上述A公司2008年12月開業(yè)，吉祥公司2008年實際經(jīng)營期為1個月，但還是要作為一個納稅年度，損失了11個月的稅收優(yōu)惠。如果開業(yè)時間是下半年，盡量延遲到第二年開始銷售，如此第二年才能完全享受稅收優(yōu)惠！
第二，企業(yè)應(yīng)盡快取得有關(guān)資格證明或證書。企業(yè)的實際享受稅收優(yōu)惠期限是否就是法定的優(yōu)惠期限，取決于企業(yè)能否盡快取得相應(yīng)資格。也就是說，取得資格要在享受優(yōu)惠開始之前，如果優(yōu)惠期限開始了，而相應(yīng)的資格證書還沒拿到，那么只能在剩余期限享受優(yōu)惠。這里要提醒納稅人的是，不同的資格證書由不同的管理部門審批發(fā)給。有關(guān)部門要對企業(yè)的情況一一審查核實，而且在認(rèn)定過程中需要互相監(jiān)督制約，防止舞弊，不是短時間內(nèi)能辦成的。從企業(yè)提出申請，到最后取得證書，需要一定的時間。因此，企業(yè)必須未雨綢繆，算好時間提前量。
關(guān)鍵詞：英國；房地產(chǎn)稅；住房財產(chǎn)稅；營業(yè)房屋稅
一、英國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的結(jié)構(gòu)
英國對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的房地產(chǎn)稅種，包括住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種。
（一）住房財產(chǎn)稅（CouncilTax）
住房財產(chǎn)稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產(chǎn)按照評估價值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來源。其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時期的貧困救濟法案中的DomesticRates（家庭稅），1990年改稱CommunityCharge，1993年又更名為CouncilTax，延用至今。
1、納稅主體。住房財產(chǎn)稅的納稅人是年滿18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者。在旅館居住者或居住在雇主家的家庭服務(wù)人員，均不屬于納稅人范圍。
2、稅基及稅收計算。
（1）稅基。英國是土地私有化國家，居民買了房屋就同時買了土地。因此，課稅對象包括兩部分，一部分是土地，另一部分是附著其上的建筑物和構(gòu)筑物。計稅依據(jù)是納稅人擁有的一切居住房屋的評估價值，包括自用住宅和租用住宅。住房包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。
（2）稅收計算。住房財產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率，稅費按年度繳納。英國所有房屋根據(jù)其市場價值被劃分為A-H八個級次，其中以D級為基準(zhǔn)稅級，其他檔次的納稅額分別是D級的一定百分比或倍數(shù)，各級房屋的價值都是基于1991年4月1日的市場價值（見表1）。無論房屋價格升降，都不會低于1991年房屋的市場價值，因而不必考慮現(xiàn)今房屋升值或貶值的問題。根據(jù)這一稅收結(jié)構(gòu)，英國各地方政府只要確定D級房產(chǎn)的應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)，由此即可計算出A級到H級房屋的當(dāng)年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)坐落區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)價值具有一定程度的影響，同樣的房產(chǎn)位于英格蘭比位于蘇格蘭的價值高，因此英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區(qū)的房產(chǎn)價值級次劃分規(guī)定了不同的基數(shù)，但計算方法整體相同。
由表1分析，G級房屋價值是A級的八倍，而稅收乘數(shù)，即納稅額卻僅有三倍，由此判定，英國實行稅率累退制，對較貴物業(yè)的征收稅額雖然增加，但稅率卻是降低的。此外，房屋價值較低的房屋數(shù)量居多，等級A、B、C占八個級別的近三分之二。因此，從2001年至2010年整體的趨勢上看，等級D納稅額始終高于平均每套住房納稅額，盡管等級D有較高的稅負(fù)，但整體平均稅負(fù)水平要低于等級D。
以英格蘭地區(qū)為例的2008-2010年度預(yù)算財政收支表（見表2），由政府花費及其他收支預(yù)算計算出2009年10月至2010年11月平均等級D（BandD）納稅額為￡1439，根據(jù)D級的稅額推定出該地方從A級到H級房產(chǎn)的當(dāng)年應(yīng)納稅額，分別為￡959、￡1119、￡1279、￡1439、￡1758、￡2078、￡2398、￡2878。
3、稅收評估和征管。為保證公平，住房財產(chǎn)稅的等級評估由獨立的專門機構(gòu)“評估局”――國稅與海關(guān)局下屬的評估辦公室機構(gòu)（ValuationOfficeAgency）評估，而非地方政府的稅務(wù)部門評估。各等級住房財產(chǎn)稅的納稅額每年都會調(diào)整，從近年情況看，住宅稅納稅額呈逐年增長的態(tài)勢。
4、稅收的分配。住房財產(chǎn)稅被地方政府主要用于以下三個方面：支付教育、社會服務(wù)、房屋修繕、娛樂設(shè)施、交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施的支出；改善居住環(huán)境、提供警察和消防服務(wù)；地區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展。
5、減免政策。英國的住房財產(chǎn)稅有非常詳細(xì)的免稅范圍，如只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的，空置的住宅也有最長六個月的免稅期。住房財產(chǎn)稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)，如果只有一名成年人，可減收25%，若是無人居住的住宅或居民的第二套住宅則可減收50%，對于有殘疾人居住的住宅，可降低其納稅等級，給予適當(dāng)?shù)亩愂照疹櫋?/p>
（二）營業(yè)房屋稅（BusinessRates）
英國不僅對居住的房屋征收住房財產(chǎn)稅，還對經(jīng)營性不動產(chǎn)，即廠房、商店等非住宅用不動產(chǎn)的所有者征收營業(yè)房屋稅。營業(yè)房屋稅是1990年依據(jù)1988年地方政府金融法在英格蘭和威爾士引入的新稅種，也稱為非家庭財產(chǎn)稅（Non-domesticRates）。
1、納稅主體。納稅人是非住宅類房屋的所有者，包括自然人和法人。
2、課稅對象。凡是用于非住宅的房屋，都要繳納營業(yè)房屋稅。包括法人營業(yè)用房和自然人營業(yè)用房，如商店、寫字樓、倉庫、工廠等。
3、計稅依據(jù)。計稅依據(jù)是房屋的評估租金收益。同住房財產(chǎn)稅一樣，由評估辦公室負(fù)責(zé)，每五年評估一次。
4、稅率確定。營業(yè)房產(chǎn)稅實行全國統(tǒng)一的比例稅率，由中央政府財政部每年根據(jù)上一財年的稅率及通貨膨脹率來逐年核定和變更以確定新稅率，最終的繳稅額為評估租金收益的一定稅率比例減去免稅額。英國重點推行一項旨在扶持小型商業(yè)的減稅計劃中，將營業(yè)房屋稅的稅基劃為三類：減稅區(qū)、緩沖區(qū)及補稅區(qū)的應(yīng)稅房產(chǎn)，減稅區(qū)內(nèi)減少的稅收通過在補稅區(qū)內(nèi)施行的增稅措施來補足。緩沖區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)既不減稅又不增稅。
5、稅收的征管和分配。與住房財產(chǎn)稅不同的是，英國的營業(yè)稅于1990年開始被劃為中央稅種。地方征繳的營業(yè)稅收入上交中央財政后，匯入專項基金，然后由中央財政依據(jù)各地的人口基數(shù)，將這一基金作為支付轉(zhuǎn)移資金，以一定的比例在各地區(qū)之間進行分配。
6、減免政策。英國稅法中有很多詳實的減免措施的規(guī)定，屬于免征營業(yè)稅的房地產(chǎn)有：農(nóng)用土地及建筑、漁場、船舶停泊處、教堂等宗教建筑、公園以及為殘疾人提供服務(wù)的特定房產(chǎn)。其他屬于減稅范圍的有：空置期超過三個月的應(yīng)稅房產(chǎn)，減收50%的營業(yè)稅；用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)減收80%的營業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅比例提高，甚至可以完全免稅；由慈善機構(gòu)擁有或用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)，地方政府可給予一定減稅優(yōu)惠；由原農(nóng)地或農(nóng)舍新改造而成、且年租金低于6000英鎊的非農(nóng)用的應(yīng)稅房產(chǎn)，在5年內(nèi)減收50%的營業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅期適當(dāng)延長；人口不足3000人的村莊應(yīng)稅房產(chǎn)減收50%的營業(yè)稅。
二、英國房地產(chǎn)稅收的特點
1993年4月1日至今，英國實行住房財產(chǎn)稅與營業(yè)房屋稅相結(jié)合的房地產(chǎn)稅收體系。這一體系經(jīng)過近20年的運行，表現(xiàn)出優(yōu)于以往不動產(chǎn)稅制的若干特點。
第一，作為不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，住房財產(chǎn)稅及營業(yè)房屋稅在全國稅收中占有重要地位。征稅范圍廣泛，不僅對住宅類不動產(chǎn)列入征稅范圍，也把非住宅（經(jīng)營性）不動產(chǎn)列入征稅范圍。通過將住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩個稅種的分工與配合，保證了各地方財政直接和間接的財政需要。通過這種不動產(chǎn)稅制形成了一套有利于土地合理流動、高效配置的經(jīng)濟機制，有利于經(jīng)濟的有效運行，滿足了經(jīng)濟發(fā)展的需要。
第二，英國地方政府堅持以支定收的財政預(yù)算原則，擁有簡便易行的住房財產(chǎn)稅計稅方法，程序簡便，公開透明，統(tǒng)一將住宅價值分級，并結(jié)合地方情況確定具體稅額，既保證了稅收統(tǒng)一，又適應(yīng)各地的不同情況。同時詳實的減稅政策，體現(xiàn)了對小商業(yè)經(jīng)營、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過稅收減免優(yōu)惠對低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。
第三，英國對較貴的物業(yè)所征收的稅額雖然增加，但稅率卻是降低的，具有累退性，滿足“收益說”和“能力說”，較為公平有效。然而不利的是，對于窮人來說，累退稅制使窮人的實際稅率（稅額/工資收入）高于富人，拉大了貧富差距，對社會也造成了一定的影響。
三、英國房地產(chǎn)稅對我國房產(chǎn)稅的啟示及思考
（一）稅收制度的共通性
稅收制度雖屬于一國范圍內(nèi)的事，國家間的稅制差異也本在情理當(dāng)中，但經(jīng)濟運行有其自身的共性特征。在世界各國經(jīng)濟關(guān)系日趨緊密的今天，各國稅制會發(fā)生趨同化的態(tài)勢。稅收制度作為人類社會的共同實踐，既有國別的特殊性，也有國際的共通性。
對于任何一個國家，特別是現(xiàn)處于世界重要位置的中國，必須與國際接軌。因此，分析比較國外的經(jīng)驗，可以在尋求適合中國國情的房產(chǎn)稅政策過程中得到進一步啟發(fā)，有助于將現(xiàn)階段重慶、上海試點實行的房產(chǎn)稅政策順利推至全國范圍，這對我國全面開征房產(chǎn)稅具有重要現(xiàn)實意義和理論價值。
（二）課稅要素的比較
1、納稅主體。與英國住房財產(chǎn)稅對住房所有者或承租者征收不同的是，我國現(xiàn)試行的重慶、上海房產(chǎn)稅是只對產(chǎn)權(quán)所有者征收。英國這樣做的原因是更明確了住房的使用者應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)，誰使用住房誰就應(yīng)納稅，從而享有政府稅收投入的公共建設(shè)。但在人口眾多、租賃信息繁雜的中國，我國只對所有者征收是簡便有效的，但實質(zhì)上出租者可能會將一定的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。
2、稅率。英國實行累退稅率，實現(xiàn)了公平原則，但卻拉大了貧富差距。我國現(xiàn)試行的重慶房產(chǎn)稅對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍（含）至4倍的，稅率為1%，4倍（含）以上的稅率為1.2%，而上海房產(chǎn)稅是一般適用稅率為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含）的，稅率減為0.4%，由此看來我國試點城市房產(chǎn)稅稅率是累進的，這對貧富差距的縮小起到一定的積極作用，但一定程度上有悖公平原則，畢竟從稅收用途上看，獨棟商品住宅和高檔住房所有者不一定享有了更多的公共資源。
3、稅收用途。英國同其他大部分國家的財產(chǎn)稅一樣，用于當(dāng)?shù)亟逃?、交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、娛樂設(shè)施等公共建設(shè)支出，我國現(xiàn)試行的上海房產(chǎn)稅細(xì)則說明稅收收入用于保障性住房建設(shè)等方面的支出，重慶房產(chǎn)稅細(xì)則未給出相關(guān)說明。納稅人多為大戶型、擁有高檔住宅的富人，上繳的房產(chǎn)稅稅款重點應(yīng)用在提供給低收入者的保障性住房建設(shè)，這是否有悖于財產(chǎn)稅的稅收用途是值得探討的問題。
（三）稅制結(jié)構(gòu)及征管效率
英國的住房財產(chǎn)稅與營業(yè)房屋稅相配合的做法表現(xiàn)出配套性和完整性。對于營業(yè)房屋稅而言，與我國之前執(zhí)行只對營業(yè)性住房征收的房產(chǎn)稅類似，如今試點的房產(chǎn)稅將納稅范圍進一步擴大，對住宅所有者納入征收對象，也表現(xiàn)出地方稅制構(gòu)建的逐步完善。
英國的稅收征管從對納稅人的信息跟蹤及納稅能力、納稅地確定、居住房產(chǎn)實際狀況及適用的減免條款認(rèn)定等諸多方面都實現(xiàn)了高效的信息數(shù)字化控制和處理，從而很好地把握了稅源。在納稅方式上，網(wǎng)上申報、電話申報、電子交納、銀行柜臺交納及郵寄交納，都使得納稅省時省力，雙方征納成本都大幅度降低，提高了納稅效率。相較而言，我國目前的地方稅征管水平還需要進一步提高，稅收征管手段和方式也需要逐步完善。
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