時間：2023-08-12 08:24:23
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇買賣合同的相關(guān)法律，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認購人(以下簡稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認購甲方商品房相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應(yīng)當在本認購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
[關(guān)鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場十分活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時，高額的拆遷補償與原先低廉的出賣價格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發(fā)生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時應(yīng)考慮個案情況做出不同處理：
一、慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定
我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。
二、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民房屋買賣合同應(yīng)當認定有效
理由是：其一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。其二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。其三，從法律保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對于買賣的農(nóng)村房屋被拆遷的，拆遷補償費的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應(yīng)具體情況具體對待
我國《土地管理法》規(guī)定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農(nóng)村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護買賣合同當事人利益的時候不能侵害土地所有者村集體的合法權(quán)益。農(nóng)村房屋被拆遷時的拆遷補償費主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價格補償；土地使用權(quán)部分，按區(qū)位價進行補償。
（1）地上房屋部分補償款應(yīng)當歸買受人享有。因為房屋是買受人通過等價、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權(quán)，當然包括收益權(quán)能。在房屋被拆遷時，房屋部分的拆遷補償屬于房屋部分的價值轉(zhuǎn)化，理應(yīng)由買受人享有。
（2）土地使用權(quán)部分的區(qū)位價補償應(yīng)分為如下情況進行補償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經(jīng)申請到了該宅基地使用權(quán)的，應(yīng)補償給買受人。因為在這種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地?zé)o償劃撥給買受人使用，這種安置補償性質(zhì)的費用應(yīng)當歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權(quán)的，該部分補償款應(yīng)歸村集體。
前面已經(jīng)闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時買受人享有的宅基地的使用權(quán)是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續(xù)享有宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)。在買受人沒有支付宅基地的使用權(quán)對價和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權(quán)部分的拆遷補償理應(yīng)歸土地所有者享有。
四、要堅持尊重歷史，照顧現(xiàn)實原則
農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣嵤虑笫堑乜创鲜霰尘埃紤]到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實。
五、綜合權(quán)衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，綜合分析相關(guān)法律規(guī)定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。
參考文獻：
[1]張濤.農(nóng)村房屋買賣合同效力認定.正義網(wǎng)，2009.02.
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內(nèi)容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實了許多。無論是對商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內(nèi)容，也無論是在房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上，還是對商品房買賣合同解除條件和擔(dān)保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現(xiàn)了該《解釋》對商品房買受人合法權(quán)益的傾向性保護，尤其是關(guān)于五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任的內(nèi)容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責(zé)任，無疑能夠使守約買受人的合法權(quán)益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權(quán)益的保護，體現(xiàn)了以人為本的精神?！惫P者相信，《解釋》的公布和實施，對統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護守約買受人的合法權(quán)益以及制裁有違誠實信用的違法經(jīng)營行為具有十分重要的現(xiàn)實意義。
但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對商品房買賣合同那種普遍一般的規(guī)范，又不免使筆者產(chǎn)生了一些疑慮，甚至是擔(dān)心，而且其中的一些突破已在經(jīng)意與不經(jīng)意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“對于如何應(yīng)用某一法律或者對某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規(guī)定，采用‘解釋’的形式。”由此可見，解釋是有前提的，即相關(guān)法律和相關(guān)法律規(guī)定的存在。而之所以法律或法律規(guī)定需要解釋，一是因為法律調(diào)整的對象在司法層面是具體的，法律規(guī)定的效力要落實到具體的人和事上；二是法律的發(fā)展要求它必須不斷適應(yīng)現(xiàn)實生活和人們認識的發(fā)展變化，法律規(guī)定不能成為疆死的教條；三是因為法律和法律規(guī)定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發(fā)，在法律適用上進行拾遺補缺。如公布實施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等相關(guān)法律，但從條文體現(xiàn)的許多重要內(nèi)容看，卻已然脫離了解釋上述相關(guān)法律和其中具體法律規(guī)定的范疇，而成為最高人民法院結(jié)合民事審判實踐對上述相關(guān)法律或法律規(guī)定的“修改”，具有了立法性質(zhì)。如《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。 ”這一內(nèi)容就具有“修改”的意味，對出賣人完全獨立的后一個行為與前一個行為不加區(qū)分，使買受人因無效合同而可以行使的權(quán)利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對于商品房預(yù)售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預(yù)售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認商品房預(yù)售合同的效力，如此給商品房預(yù)售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！边@里顯然已把標志所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋產(chǎn)權(quán)登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉(zhuǎn)移占有”，而這被上述最高院領(lǐng)導(dǎo)明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認了效力，由此將《民法通則》第七十二條規(guī)定和《合同法》第一百三十三條規(guī)定的除外情形徹底忽略不計。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。
規(guī)范市場經(jīng)濟是一個持續(xù)、漸進的過程，不能任意地打破交易人的預(yù)期。之所以市場經(jīng)濟的健康發(fā)展依賴于社會的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩(wěn)定的預(yù)期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經(jīng)濟規(guī)律的那條“生物鏈”就會被打亂，焦慮和緊張感會使交易充滿了不信任，從發(fā)展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠非裁判權(quán)的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權(quán)力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規(guī)定的權(quán)力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預(yù)期的權(quán)力在合理性、正當性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠？這個問題或許值得我們認真深入地去進行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時候，我們確有必要認真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質(zhì)的觀照。
買房付了定金，賣家卻不賣了
問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當屬有效。
在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權(quán)利？
問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了?；楹?，公公婆婆經(jīng)常催促我們早點生小孩?？晌矣X得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。
一個多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓冢晕蚁胱鋈斯ち鳟a(chǎn)?？蛇@時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？
答：根據(jù)婚姻法相關(guān)法律法規(guī)，婦女有按照國家有關(guān)規(guī)定生育子女的權(quán)利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權(quán)。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強制實現(xiàn)自己的生育權(quán)。
根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣需簽訂書面的買賣合同。在簽訂該合同時，作為買方，應(yīng)當注意審查賣方的資信狀況，賣方是否是合法的合同簽訂主體，房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、實物狀況、是否存在拖欠物業(yè)水電采暖費等情形。作為買方，則應(yīng)關(guān)注買方的誠信、財務(wù)狀況等等。買方和賣方可站在各自角度審查合同的具體條款，并有針對性的進行協(xié)商修訂。
法律依據(jù)：
《合同法》第十二條
合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件19015件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的10.44%;2014年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件24240件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的11.65%;2015年1月至9月,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件9369件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的14.1%。
于會堂說,從這組數(shù)據(jù)可以看出,歷年來民商事糾紛案件中,買賣合同糾紛案件是人民法院受理的民商事案件中最常見、數(shù)量最大、占比最高的案件類型。買賣合同糾紛案件審判工作質(zhì)量的高低,直接關(guān)系到民商事審判工作的整體質(zhì)量。
據(jù)介紹,目前,新疆經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)進入新時期,大建設(shè)、大開放、大發(fā)展格局已經(jīng)形成,特別是在推進“一帶一路”戰(zhàn)略中,新疆成為“絲綢之路”經(jīng)濟帶的核心區(qū),意味著全區(qū)各類市場交易活動會更加頻繁和活躍。在這一背景下,人民法院妥善處理好買賣合同糾紛案件,有利于明晰交易主體之間的法律關(guān)系,強化社會信用、制裁失信行為、維持交易秩序、確保市場交易順暢,推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應(yīng)當以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價2%的違約金。
王海 長春理工大2013屆法學(xué)院民商法專業(yè)研究生
侯德斌 長春理工大法學(xué)院講師
摘要：當前，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)以及商品房交易的不斷增加，商品房買賣合同糾紛也越來越多，本文旨在厘清商品房買
賣合同中的一些基本問題，并對其進行探討、研究。
關(guān)鍵詞：商品房；買賣合同；生效要件
一、商品房買賣合同的概念和性質(zhì)
商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工
的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款
的合同商品房買賣合同分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩種形式，普遍
認為區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售的標準是商品房買賣合同雙方當事人在簽
訂合同時合同的標的物即商品房是否已經(jīng)竣工并且經(jīng)過有資質(zhì)
的法定建筑質(zhì)量監(jiān)督檢驗機構(gòu)驗收合格。目前，學(xué)界對于商品房
現(xiàn)售合同的性質(zhì)已沒有爭議，但對于商品房預(yù)售合同的性質(zhì)還存
在很多不一致的觀點。主要有以下幾種學(xué)說：
第一種觀點認為，商品房預(yù)售合同是委建合同，根據(jù)此種觀
點，商品房預(yù)售合同的性質(zhì)實際上屬于加工承攬合同，加工承攬
是指承攬人按照定作人的要求完成工作成果，定作人給付報酬的
行為的合同。即在商品房預(yù)售時，實際上買受人被看成是委托人，
出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）被看成是受托人，購房款被看成是委
托人支付給受托人的報酬。買受人委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幫助其完
成商品房的建造，在受托人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）交付其完工產(chǎn)品
即商品房已完工并經(jīng)有關(guān)機構(gòu)驗收合格后，由出賣人支付其一定
的工作報酬。但是，筆者認為，將商品房預(yù)售合同的性質(zhì)界定為
承攬合同還值得商榷。雖然加工承攬行為與買賣這種轉(zhuǎn)移標的物
的所有權(quán)的行為在某些情況下容易混淆，尤其是定作人提供原材
料的情況下。但是一般情況下還是很好區(qū)分的。況且，在商品房
的預(yù)售過程中，預(yù)購人通常不會提供商品房的建造材料，更不會
像承攬合同中那樣由定作人提供圖紙，建設(shè)方案等。預(yù)購人只關(guān)
心商品房是否能夠按期交付。至于由誰設(shè)計、由誰施工、以及監(jiān)
管，預(yù)購人并不在意。且商品房的竣工驗收是由法定的機構(gòu)來完
成，并不是由所謂的定作人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成，所以筆者認
為商品房的預(yù)售合同不是加工承攬合同。即不是委建合同。
第二種觀點認為商品房預(yù)售合同是期貨合同，此觀點認為商品
房預(yù)售的性質(zhì)是“房屋的期貨交易”，從而區(qū)別于成品房的買賣。
在商品房預(yù)售合同中，標的物是尚未建造完成的房屋，其交付時間
一般都很長，這與期貨的交易類似。但是我們?nèi)圆荒軐⑸唐贩康慕?/p>
易視同為期貨的交易，因為在期貨交易過程中，大部分的市場參與
者的主要目的是轉(zhuǎn)移價格風(fēng)險或賺取風(fēng)險利潤，而不是追求實物或
金融證券的交割。且在期貨交易中，標的物的價格在交易期限到來
之前是不確定的，只有在期限來臨之際，標的物公開成交之時其價
格才能最終確定。但是在商品房預(yù)售過程中，雖然作為標的物的商
品房尚未建成，但是，商品房的質(zhì)量、數(shù)量、面積、價格和交付時
間均已在預(yù)售合同中明確載明。此外、根據(jù)國際交易慣例及我國實
踐中的期貨交易實務(wù)，一般情況下，不動產(chǎn)也不是期貨交易的標的。
加之商品房預(yù)購人的目的是獲取房屋，而不是將商品房作為套期保
值或者增值的工具。因此，不能將商品房的預(yù)售等同于期貨交易，
也不能商品房預(yù)售合同看成是期貨合同。
第三種觀點認為商品房預(yù)售合同是遠期交貨的買賣合同。此
種觀點認為，在商品房的預(yù)售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即預(yù)售方
從土地的開發(fā)投資到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需
要很長的一段時間。在簽訂商品房預(yù)購合同時，預(yù)購方一般需要
先支付部分定金或者是部分的購房款，但預(yù)售房即房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)并不立即交付房屋，而是在約定的將來某個確定的日期交付，
所以，商品房的預(yù)售屬于一種遠期交付標的物的買賣行為。商品
房的預(yù)售合同也就是一種遠期交付標的物的買賣的買賣合同。其
在成立條件，合同的生效、變更、履行、以及責(zé)任承擔(dān)方面與買
賣合同并無區(qū)別。只是標的物的交付時間不同而已。
筆者同意第三種觀點，即認為商品房預(yù)售合同是一種遠期交
付標的物的買賣合同。
二、商品房買賣合同的特征
商品房買賣合同由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)建設(shè)的商品
房的一種房屋買賣合同，其主要有以下特征：
第一、主體一方確定，出賣人僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品
房預(yù)售合同中，其中一方當事人是特定的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和
經(jīng)營的企業(yè)。在我們的生活中，每當有房地產(chǎn)樓盤開盤銷售時，
買受人大部分接觸的都是營銷商而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。需要指
出的是，這些營銷商并沒有商品房的出賣人主體資格，他們只是
幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代銷或者包銷，然后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照
約定支付其一定的報酬。無論是報銷還是代銷，營銷商都是以房
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行銷售行為，而不能成為商品房買賣合同
的出賣人。其本身不具備商品房出賣人的主體資格。
第二、標的物具有的多樣性。在傳統(tǒng)民法領(lǐng)域，不動產(chǎn)買賣
主要以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)為目的，其標的物主要是不動產(chǎn)的所有
權(quán)。但在我國，由于我國土地所有權(quán)屬國家所有，因此，在商品
房買賣合同中，其標的物主要是商品房及其所附著的土地使用權(quán)
而非所有權(quán)。此外，還包括建筑物所在小區(qū)的公用設(shè)施的共有權(quán)
以及基于共有權(quán)而產(chǎn)生的管理權(quán)。
第三、合同具有較強的行政干預(yù)性。所謂行政干預(yù)性，是指
行政機關(guān)運用法規(guī)、經(jīng)濟、政策等手段，對有關(guān)國家事務(wù)的運行
狀態(tài)和關(guān)系進行強行的干預(yù)以進行調(diào)節(jié)，從而保證國家的政治、
經(jīng)濟、文化等方面的持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。由于一般的商品房
買賣合同涉及的標的物特殊，且涉及金額巨大，對國計民生和社
會的穩(wěn)定影響較大，因而世界上大多數(shù)國家都和地區(qū)對于商品房
的買賣這一領(lǐng)域都規(guī)定了較為嚴格的行政法律法規(guī)。如許可制
度、登記制度、公示制度等。以確保交易的安全和社會的穩(wěn)定。
保障當事人雙方的經(jīng)濟利益。
三、商品房買賣合同成立要件
商品房買賣合同作為合同的一種，其與一般合同的成立要件
并無太多區(qū)別，其成立要件如下：
第一、商品房買賣合同的出賣人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資格
的法人組織，即房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。且房地產(chǎn)開發(fā)
商或企業(yè)應(yīng)當擁有所出售商品房的所有權(quán)和土地使用權(quán)，并且經(jīng)
申請獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)許可。沒有取得《商品房
預(yù)售許可證》的，不得進行商品房銷售。
第二、商品房買賣合同的雙方當事人，必須具備完全民事行
為能力。無民事行為能力或限制民事行為能力者所訂立的商品房
買賣合同不能成立。且當事人的意思表示必須真實，當事人內(nèi)心
的效果意思必須與其表意行為保持一致，商品房買賣合同的訂立
必須是出自雙方當事人共同的意愿。
第三、商品房買賣合同的訂立不得違反法律的強制性或禁止
性規(guī)定。首先，商品房買賣合同在內(nèi)容上必須符合法律的規(guī)定，
不得違反法律的強行性或禁止性規(guī)定。其次，商品房買賣合同在
形式上必須采用書面形式。最后，在合同生效后，當事人還應(yīng)當
按照法律的規(guī)定到相關(guān)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記和土地使用
權(quán)變更登記。
四、商品房買賣合同的生效要件
（一）商品房現(xiàn)售合同的生效條件
商品房買賣合同的生效條件分為兩類：一類是商品房現(xiàn)售合
同的生效要件；另一類是商品房預(yù)售合同的生效要件。
商品房現(xiàn)售合同的生效要件如下；
首先、房地產(chǎn)開發(fā)商必須是擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。
其次、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得土地使用的批文或者土地使
用權(quán)證，并取得規(guī)劃許可證、施工許可證等。
再次、作為標的物的商品房已竣工并經(jīng)有關(guān)單位驗收合格。
最后、買受人和房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，
且雙方的合同不違反相關(guān)法律規(guī)定。
（二）商品房預(yù)售合同的生效條件
商品房預(yù)售合同的生效要件除了需要具備現(xiàn)售合同生效需
要的一般要件外，還需要以下特殊條件：
第一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。
第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得土地使用權(quán)證書，并已經(jīng)支
付了全部的土地使用權(quán)出讓金。并按照相關(guān)法律的規(guī)定取得規(guī)劃
許可證和施工許可證。
總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，買房群體不斷增多，商
品房買賣合同越來越備受人們的關(guān)注，有必要對其就行深入的探
討、研究。
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[11]俞意.《房屋買賣預(yù)約合同法律效力研究》.華東政法大學(xué)
2013年碩士論文.
作者簡介：
王海，長春理工大2013屆法學(xué)院--民商法專業(yè)研究生，學(xué)號