時(shí)間：2023-07-14 09:43:30
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇高校物業(yè)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
目前各高校物業(yè)管理普遍水平不高，管理手段原始，不利于企業(yè)今后發(fā)展。管理員大都憑經(jīng)驗(yàn)辦事，隨意性大，工作程序規(guī)范不完善，一遇人員變動(dòng)或緊急情況，容易發(fā)生問(wèn)題，所以采用規(guī)范化管理才是解決的手段。規(guī)范化管理在物業(yè)管理中有以下意義和作用：1、建立科學(xué)有效的質(zhì)量體系；2、分工明確，各負(fù)其責(zé)；3、給公司帶來(lái)良好的市場(chǎng)信譽(yù)；4、提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；5、以法制代替人治，以規(guī)范管理經(jīng)驗(yàn)管理；6、提高公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生存能力；7、提高員工的自身素質(zhì)和質(zhì)量意識(shí)；8、疏通管理渠道，減少管理成本提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；9、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)引導(dǎo)業(yè)主選擇優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)。作為高校物業(yè)管理企業(yè)，如何規(guī)范化管理，提高服務(wù)關(guān)鍵要做好以下幾方面工作。
一、建立物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系
質(zhì)量體系定義是：為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源，實(shí)施質(zhì)量管理是質(zhì)量體系的核心，質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)是組織結(jié)構(gòu)、程序過(guò)程和資源的集合體，四者缺一不可。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量可細(xì)分為技術(shù)質(zhì)量和功能質(zhì)量，技術(shù)質(zhì)量是指提供給業(yè)主什么服務(wù)，功能質(zhì)量是指如何提供服務(wù)。物業(yè)企業(yè)引進(jìn)實(shí)施質(zhì)量體系，可以提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善企業(yè)內(nèi)部管理使企業(yè)全部管理活動(dòng)做到有章可行，有章必行，使服務(wù)質(zhì)量有更可靠的保證，以確保企業(yè)方針目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)成效的提高。高校物業(yè)管理公司制定自己的質(zhì)量體系時(shí)，要從自身實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)公司的規(guī)模，特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象等具體情況，以及自己的發(fā)展方向和戰(zhàn)略來(lái)制定而不是盲從別人的質(zhì)量管理體系。目前廣州，上海等地不少物業(yè)管理企業(yè)都通過(guò)了ISO9000管理體系認(rèn)證，ISO9000管理體系提供的是一個(gè)企業(yè)如何通過(guò)質(zhì)量體系因素控制，達(dá)到既定的管理方針和目標(biāo)，以及持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法。雖然高校物業(yè)管理有其特殊性，但I(xiàn)SO管理體系對(duì)其服務(wù)質(zhì)量管理工作具有指導(dǎo)性作用。ISO標(biāo)準(zhǔn)是一系統(tǒng)性的標(biāo)準(zhǔn)，涉及的范圍、內(nèi)容廣泛，且強(qiáng)調(diào)對(duì)各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確劃分、計(jì)劃和協(xié)調(diào)，使企業(yè)能有效地、有秩序地開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)，保證工作順利進(jìn)行。高校物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)自身特征情況制定各項(xiàng)規(guī)范之外，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系，必將提高員工素質(zhì)，提高企業(yè)聲譽(yù)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
二、建立流程管理
流程的定義：業(yè)務(wù)流程是一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)流程。其特點(diǎn)包括：1、目標(biāo)性；2、內(nèi)在性；3、整體性；4、動(dòng)態(tài)性；5、層次性；6、結(jié)構(gòu)性。流程管理不等于管理的全部，它和質(zhì)量管理，瓶頸管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，優(yōu)異的流程管理能夠有力推動(dòng)企業(yè)取得成功，流程和質(zhì)量體系目標(biāo)是統(tǒng)一的。它們相互融合促進(jìn)發(fā)展。質(zhì)量體系強(qiáng)調(diào)“做了的一定要寫(xiě)，寫(xiě)了的一定要做”，能夠起到一種很好的管理規(guī)范作用。在建立流程或優(yōu)化流程以后，需要將流程落實(shí)下去進(jìn)行規(guī)范的運(yùn)作，同時(shí)管理規(guī)范平穩(wěn)運(yùn)作了一段時(shí)間以后，可能已經(jīng)不再適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)展的需要，又需要系統(tǒng)地來(lái)梳理一下流程，看看是否有一些盲區(qū)或者管理的空白，需要建立流程，還有哪些流程需要進(jìn)行繼續(xù)的改進(jìn)。質(zhì)量體質(zhì)與流程管理相互穿插，持續(xù)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的臺(tái)階式提升。
三、執(zhí)行規(guī)范化服務(wù)要注意幾個(gè)方面
1、說(shuō)到、做到、記錄：①科學(xué)的質(zhì)量體系要求正確識(shí)別所有的質(zhì)量活動(dòng)并制定緊密的可操作的控制程序或規(guī)定，對(duì)所提出的質(zhì)量體系要考慮是否符合所選定的標(biāo)準(zhǔn)，是否符合企業(yè)的實(shí)際，可操作性如何，員工是否能正確理解；②對(duì)于服務(wù)質(zhì)量規(guī)范除要求全體員工嚴(yán)格遵照文件執(zhí)行外，對(duì)文件要按照規(guī)定的修改程序進(jìn)行修改和完善，只有所有規(guī)范有效執(zhí)行才能使科學(xué)的質(zhì)量體系發(fā)揮功效，給企業(yè)帶來(lái)利益；③做到的各項(xiàng)工作要有記錄，我們?nèi)粘９ぷ髦谐３Ｓ锌陬^聯(lián)絡(luò)，隨意性的弊病，沒(méi)有工作情況的記錄，給各項(xiàng)工作的規(guī)范提高帶來(lái)了困難。
2、工作規(guī)范流程的編寫(xiě)：工作規(guī)程是專(zhuān)業(yè)化的操作程序文件，因此工作規(guī)程的編寫(xiě)不但要以程序和規(guī)范文件作為依據(jù)，更要考慮管理人員在操作工作中的實(shí)用性。首先要收集現(xiàn)有的運(yùn)作文件資料，查閱有關(guān)技術(shù)資料，提出通用的規(guī)程文件格式樣本，其次在編寫(xiě)中應(yīng)使文件具有層次性，內(nèi)容與過(guò)程的描述應(yīng)盡量與實(shí)際作業(yè)相吻合，最后，試用對(duì)照程序文件和流程，不斷修改不完善的內(nèi)容，并補(bǔ)充或合并，使各工作規(guī)程之間更具系統(tǒng)性、統(tǒng)一性、操作性。
高校物業(yè)管理有其特殊的教育屬性，我們?cè)谥贫ǜ黜?xiàng)工作規(guī)范和流程時(shí)要充分認(rèn)識(shí)到這一特性，在“三服務(wù)兩育人”的前提下，在培養(yǎng)大學(xué)生良好的社會(huì)公德和生活習(xí)慣方面要考慮到對(duì)學(xué)生綜合素質(zhì)的培養(yǎng)和提高。
四、設(shè)想和嘗試
高校物業(yè)服務(wù)應(yīng)該緊密?chē)@服務(wù)教學(xué)科研、服務(wù)師生這個(gè)原則，在制定工作規(guī)范和流程時(shí)，盡量不影響師生的日常工作學(xué)習(xí)，對(duì)此我們有了些初步的設(shè)想并做了嘗試：
1、學(xué)校的水電設(shè)備管理規(guī)定的制定
學(xué)校水電設(shè)備是否運(yùn)行正常，是否有事故隱患，直接關(guān)系到學(xué)校正常的教學(xué)科研秩序，要全面地制定設(shè)備運(yùn)行情況的臺(tái)帳和各項(xiàng)檢查、維修、保養(yǎng)規(guī)范和操作流程，最大限度地預(yù)防設(shè)備事故發(fā)生，杜絕人為事故，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限。
工作要點(diǎn)：按要求實(shí)施保養(yǎng)和維護(hù)。
管理目標(biāo)：設(shè)備得到正確使用、保養(yǎng)和維護(hù)，各項(xiàng)記錄齊全，水電工通曉各類(lèi)設(shè)備的保養(yǎng)周期、操作流程、安全操作要求。
檢查方法：檢查的依據(jù)是年度、月度設(shè)備維護(hù)計(jì)劃以及相關(guān)文件，標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)施、設(shè)備使用說(shuō)明。
2、服務(wù)過(guò)程質(zhì)量規(guī)范
在綠化、清衛(wèi)、維修服務(wù)的時(shí)間安排上要充分考慮師生的上課作息時(shí)間，以盡量不影響師生科研學(xué)習(xí)為指導(dǎo)，在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)，儀態(tài)端正。
工作要點(diǎn)：每項(xiàng)服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，注意把握各類(lèi)服務(wù)人員與服務(wù)對(duì)象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過(guò)程。
管理目標(biāo)：?jiǎn)T工有相應(yīng)的資格證書(shū)，定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，工作時(shí)儀態(tài)端正，穿工作服，佩戴工號(hào)牌。
高校物業(yè)管理有其獨(dú)特的性質(zhì)和特點(diǎn)，物管部門(mén)大多數(shù)是原來(lái)從事后勤集團(tuán)工作的人員，原來(lái)從事后勤保障工作，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為物業(yè)管理，中間有一定跨度，高校物業(yè)管理有其公益性，服務(wù)性，盈利性，要做好還真的要下功夫。
【關(guān)鍵詞】高校物業(yè) 管理模式 探討
1.高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
隨著社會(huì)的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起。高校物業(yè)管理實(shí)體普遍由高校行政機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變而來(lái)，其獲得高校物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法的主要途徑是向社會(huì)先進(jìn)的物業(yè)管理實(shí)體學(xué)習(xí)。高校物業(yè)管理既具有社會(huì)物業(yè)管理的服務(wù)性、專(zhuān)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性等一般性質(zhì)，還具有自身的教育性、特殊群體性和特定氛圍等特殊性質(zhì)，即高校物業(yè)管理具有公益與盈利共存的特性。
主要表現(xiàn)在：（1）具有特定的教育屬性，服務(wù)工作要求人性化；（2）人員流動(dòng)性大，安全管理要求較高；（3）以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的；（4） 服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性等。
2.我國(guó)高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及模式
高校物業(yè)管理從興起到現(xiàn)在，取得了不少成績(jī)，形成了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)的隊(duì)伍，初步建立了較為完善的物業(yè)服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量較過(guò)去有較大提高。由于各高校所處城市環(huán)境及高校自身情況不同，其物業(yè)發(fā)展水平也不盡相同，管理體制、管理模式、服務(wù)范圍、服務(wù)職能也有所差異。國(guó)內(nèi)許多專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)我國(guó)高校物業(yè)管理從運(yùn)行體制、管理模式兩方面進(jìn)行了總結(jié)。
首先從運(yùn)行體制來(lái)看，高校物業(yè)管理現(xiàn)狀呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，主要有以下幾種形式：
（1）完全企業(yè)化，建立了自己的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承接校內(nèi)外各類(lèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。
（2）實(shí)行企業(yè)化，在內(nèi)部實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，但未走出高校占領(lǐng)校外市場(chǎng)。
（3）半企業(yè)化狀態(tài)，同時(shí)具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”。
（4）成立了物業(yè)管理實(shí)體，但仍實(shí)行事業(yè)管理。
（5）后勤和物業(yè)管理仍在按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式運(yùn)作，物業(yè)管理的職能還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來(lái)完成。
其次在管理模式上又可以分為以下幾種：
校內(nèi)乙方模式、獨(dú)立乙方模式、混合乙方模式、社會(huì)服務(wù)模式和校際聯(lián)合模式。
3.構(gòu)建新型物業(yè)管理模式
根據(jù)我國(guó)高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從嚴(yán)格意義上講不論是體制上還是管理模式上，大部分高校的物業(yè)管理沒(méi)有真正意義上納入現(xiàn)代物業(yè)管理體系，目前我國(guó)高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題主要有：物業(yè)管理定位不明確；管理服務(wù)目的不清晰；管理服務(wù)模式單一；管理制度不完善；服務(wù)水平差且不能滿(mǎn)足學(xué)生和教師的需求。為此，有必要探索新的高校物業(yè)管理模式。
3.1 建立新型物業(yè)管理模式的目標(biāo)。構(gòu)建新型物業(yè)管理模式的目標(biāo)主要有：一是方便并滿(mǎn)足學(xué)校師生工作、學(xué)習(xí)、生活的基本需要；二是在物業(yè)管理方面達(dá)到資產(chǎn)管理的要求，提高物業(yè)資產(chǎn)的使用效率，促進(jìn)學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理；三是集中學(xué)校管理主體的職能統(tǒng)一管理，明確各監(jiān)管部門(mén)職責(zé)有效監(jiān)管；四是按物業(yè)區(qū)域特性、功能劃分實(shí)行區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理；五是引入市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提升物業(yè)服務(wù)水平，提高物業(yè)管理效率；六是建立考評(píng)制度，從制度上完善物業(yè)管理制度體系。
3.2 構(gòu)建新型物業(yè)管理模式。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外高校物業(yè)管理模式的分析可以得出現(xiàn)有的各種物業(yè)管理模式都存在著不足。因此本文提出“以高?，F(xiàn)實(shí)目標(biāo)和要求為基礎(chǔ)，集中管理主體職能并明晰各職能部門(mén)權(quán)責(zé)，設(shè)定清晰的物業(yè)功能并實(shí)行區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，采用市場(chǎng)化手段面向全社會(huì)采購(gòu)物業(yè)服務(wù)，建立服務(wù)效果監(jiān)督考評(píng)體系”的高校物業(yè)管理模式。該模式從物業(yè)管理主體職能、物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)實(shí)施主體的選擇、物業(yè)服務(wù)效果的監(jiān)督考核等方面對(duì)高校物業(yè)管理制度進(jìn)一步完善。
3.2.1 集中管理主體職能，明晰各監(jiān)管部門(mén)職責(zé)
（1）明確校內(nèi)職能部門(mén)在物業(yè)管理中的職責(zé)。校園的物業(yè)計(jì)劃制定、實(shí)施，包括制定物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)經(jīng)費(fèi)的申報(bào)、物業(yè)管理公司的遴選等具體工作，以及與校園物業(yè)密切相關(guān)的校園綠化、衛(wèi)生環(huán)境、宣傳物及場(chǎng)所、商鋪等綜合治理工作；基礎(chǔ)設(shè)施、房屋、設(shè)施設(shè)備等日常維護(hù)維修的申報(bào)、執(zhí)行和監(jiān)管等職責(zé)都都?xì)w口校內(nèi)一個(gè)職能部門(mén)統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)多頭管理、交叉管理等造成的管理主體不明確，職責(zé)分工不清晰的局面，有利于物業(yè)管理效率的提高。
（2）明確監(jiān)管部門(mén)職責(zé)，建立考評(píng)隊(duì)伍。建立考評(píng)隊(duì)伍，將物業(yè)的實(shí)施和監(jiān)管分離。由學(xué)校相關(guān)職能部處及院系組成考評(píng)小組履行監(jiān)管職責(zé)，接受師生的投訴，定期對(duì)物業(yè)執(zhí)行情況進(jìn)行考評(píng)，其考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)經(jīng)費(fèi)撥付及下一年度物業(yè)經(jīng)費(fèi)申報(bào)的依據(jù)。學(xué)校紀(jì)委、審計(jì)處等職能部門(mén)監(jiān)管考評(píng)結(jié)果是否與學(xué)校物業(yè)整體效果一致，計(jì)劃財(cái)務(wù)處根據(jù)考評(píng)結(jié)果核準(zhǔn)物業(yè)實(shí)施單位下一年度物業(yè)經(jīng)費(fèi)的申報(bào)及決定其撥付額度。
3.2.2 物業(yè)分區(qū)域、分功能實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域優(yōu)化的管理。高校物業(yè)的構(gòu)成很復(fù)雜，物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，一個(gè)大學(xué)園區(qū)有教學(xué)樓、公寓、行政辦公樓、大學(xué)生活動(dòng)中心、體育場(chǎng)館、食堂、浴室等多種類(lèi)型的業(yè)態(tài)，需要實(shí)施不同的管理模式，對(duì)校內(nèi)物業(yè)分區(qū)域、分功能實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域優(yōu)化管理。有許多項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，物業(yè)管理應(yīng)針對(duì)各類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)、使用頻率及教學(xué)活動(dòng)的要求，實(shí)施不同的管理手段。同時(shí)校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)有條件的向社會(huì)開(kāi)放，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式，創(chuàng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的形式，來(lái)促進(jìn)學(xué)校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)換，提高服務(wù)質(zhì)量。
（1）教學(xué)科研類(lèi)樓宇物業(yè)及學(xué)生公寓部分。該部分物業(yè)是保證教學(xué)、科研和師生生活的基本和必要條件，其物業(yè)服務(wù)的好壞直接影響到師生工作、學(xué)習(xí)的質(zhì)量，關(guān)系到學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此該部分物業(yè)要求相對(duì)較高，必須保證其隨時(shí)處于良好、可利用狀態(tài)。在物業(yè)管理公司的遴選上可以?xún)?yōu)先考慮校內(nèi)自身的物業(yè)公司，充分發(fā)揮其對(duì)院系及校內(nèi)相關(guān)部門(mén)、校內(nèi)樓宇都相對(duì)熟悉的優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確把握服務(wù)對(duì)象需求。在做好防盜、防火、衛(wèi)生保潔的同時(shí)，還要針對(duì)學(xué)生單身的特點(diǎn)，積極和學(xué)生處、校團(tuán)委等部門(mén)聯(lián)系，開(kāi)展各種活動(dòng)，豐富課余生活，促進(jìn)學(xué)生在公寓生活中的交流，加強(qiáng)公寓文化建設(shè)，使之成為校園文化的一個(gè)重要組成部分。
（2）室外環(huán)境部分。對(duì)于綠化養(yǎng)護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，可通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)引入社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)樹(shù)木進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，在做好道路清潔、降低樹(shù)木死株率、缺株率、蟲(chóng)株率的同時(shí)，利用專(zhuān)業(yè)公司自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)校內(nèi)已有植物進(jìn)行調(diào)換，豐富校園內(nèi)植物的品種。通過(guò)不同樹(shù)種的搭配，把景觀、小品和綠化相結(jié)合，做到錯(cuò)落有致，校園的每一個(gè)角落、每一個(gè)季節(jié)都有不同的花開(kāi)，都有不同的景色。在做好上述工作的同時(shí)，可以開(kāi)展勤工儉學(xué)活動(dòng)，邀請(qǐng)大學(xué)生和老師一起參與其中，也體現(xiàn)了“服務(wù)育人”的這一管理理念。
（3）體育場(chǎng)館、大學(xué)生活動(dòng)中心等專(zhuān)有場(chǎng)所部分。該類(lèi)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容與一般的教學(xué)樓不同，不僅限于掃地擦窗等保潔服務(wù)，場(chǎng)館內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施種類(lèi)繁多，專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，維修保養(yǎng)難度大，這就需要物業(yè)服務(wù)人員還應(yīng)具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。對(duì)于該類(lèi)物業(yè)，校內(nèi)物業(yè)管理中心缺乏相應(yīng)管理人員，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式遴選有大型場(chǎng)館管理經(jīng)驗(yàn)的物管公司進(jìn)行管理。根據(jù)不同的場(chǎng)館、器械設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，減少磨損，提高專(zhuān)有場(chǎng)館使用效率。
根據(jù)物業(yè)功能特性采取的專(zhuān)業(yè)化管理。校園內(nèi)某些物業(yè)、設(shè)施具有特定的功能且對(duì)物業(yè)維護(hù)具有特殊的要求和專(zhuān)業(yè)的資質(zhì)，其正常運(yùn)行關(guān)系到物業(yè)使用者的生命安全，如消防設(shè)施、電梯等設(shè)施。針對(duì)該類(lèi)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)性要求采用專(zhuān)業(yè)化管理手段，確保其使用的安全性與穩(wěn)定性。校內(nèi)的管理主體在選擇物業(yè)實(shí)施單位時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)此類(lèi)物業(yè)的重視，而不能將其等同于一般的物業(yè)，否則，一旦出現(xiàn)問(wèn)題將給學(xué)校造成嚴(yán)重的不良影響。
3.2.3 建立服務(wù)效果監(jiān)督考評(píng)體系。學(xué)校的管理主體與監(jiān)督主體等職能部門(mén)是物業(yè)實(shí)施單位履約與保證的考評(píng)單位，以這些考評(píng)單位為成員單位建立考核領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)物業(yè)服務(wù)效果進(jìn)行監(jiān)督與考評(píng)，學(xué)校依據(jù)考評(píng)結(jié)果支付物業(yè)經(jīng)費(fèi)。
高校物業(yè)管理是保障高校各項(xiàng)工作得以有效運(yùn)行的重要工作，是高校后勤工作中的重點(diǎn)，高校物業(yè)管理的優(yōu)化有利于高校資產(chǎn)管理工作成效，在一定程度上確保高校資產(chǎn)保值增值。因此，高校物業(yè)管理模式的改進(jìn)都以提高高校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)，以增強(qiáng)高校物業(yè)管理實(shí)體的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為核心。并不斷開(kāi)拓新的思路，使高校物業(yè)管理走向更規(guī)范、更有序、更有操作性、更適合于為高校師生員工服務(wù)的工作平臺(tái)。
參考文獻(xiàn)
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[2] 張作祥，吳雪.高校物業(yè)管理模式分析研究[J].管理研究.2008（7）：82-83.
高校的特殊性決定了高校物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理不同。首先，高校物業(yè)管理的機(jī)制與社會(huì)物業(yè)管理的機(jī)制不同。高校物業(yè)管理通常歸屬于后勤集團(tuán)，是其下屬機(jī)構(gòu)，同時(shí)還要受高校管理部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，因此能夠提供的服務(wù)與社會(huì)物業(yè)管理相比范圍小得多。其次，我國(guó)大部分高校的物業(yè)管理權(quán)限歸屬于后勤總公司，其管理具有行政性、福利性;而社會(huì)物業(yè)管理屬于市場(chǎng)行為，具體由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。最后，高校物業(yè)管理的資金主要來(lái)自于學(xué)校的經(jīng)費(fèi)劃撥，有很大的浮動(dòng)性;而社會(huì)物業(yè)管理的資金主要是根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主征收所得。
二、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)高校物業(yè)管理的模式
目前我國(guó)高校制訂的并不是嚴(yán)格意義上的物業(yè)管理制度，實(shí)際管理仍遵循原有的行政管理制度——低效福利型，管理模式、服務(wù)理念、人員配備等方面都存在較多問(wèn)題，沒(méi)有真正做到社會(huì)化。這種管理模式不僅影響高校物業(yè)管理的發(fā)展，對(duì)高校其他事業(yè)的發(fā)展也造成了不良影響。由于高校的物業(yè)管理在學(xué)校的行政指令下進(jìn)行，采取的是象征性的服務(wù)方式，因此服務(wù)費(fèi)用不能按照市場(chǎng)規(guī)定收取，服務(wù)內(nèi)容也無(wú)法按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)提供，造成物業(yè)管理費(fèi)用緊張，效率和水平低下。但總體來(lái)說(shuō)，高校的物業(yè)管理還是有一定發(fā)展的。已由原來(lái)單一的行政管理和后勤保障發(fā)展為初成體系的物業(yè)管理，逐步形成了多層次的服務(wù)體系和相對(duì)專(zhuān)業(yè)化的管理模式，服務(wù)質(zhì)量和水平有了一定程度的提高。我國(guó)高校的物業(yè)管理模式主要有以下幾種。1.事業(yè)型管理模式這種模式在高校比較常見(jiàn)，主要是通過(guò)成立物業(yè)公司或物業(yè)管理中心來(lái)對(duì)學(xué)校日常物業(yè)事物進(jìn)行管理，但這種模式往往只涵蓋了物業(yè)管理的部分職能。由于物業(yè)公司或物業(yè)管理中心是由學(xué)校委托成立的，因此沒(méi)有正式的物業(yè)管理合同，這種模式往往是學(xué)校管理層進(jìn)行管理的一種方式。2.半企業(yè)化管理模式這種管理模式同時(shí)具有企事業(yè)單位的雙重屬性。物業(yè)公司或物業(yè)管理中心雖然已經(jīng)取得獨(dú)立的法人資格，但由于受學(xué)校的行政領(lǐng)導(dǎo)，只能與原來(lái)的后勤處一樣，沒(méi)有權(quán)限對(duì)所提供的物業(yè)管理進(jìn)行收費(fèi)，只能勉強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)，不能提供更高水平的服務(wù)，也不具備走向市場(chǎng)的條件。3.完全企業(yè)化管理模式這種模式是指由專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司對(duì)高校的物業(yè)事務(wù)進(jìn)行管理或者使高校后勤社會(huì)化。由于有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司提供服務(wù)，進(jìn)行市場(chǎng)化操作，學(xué)校制約因素較少，因此可以提供更好的服務(wù)和管理。大部分高校物業(yè)管理的質(zhì)量和水平取決于學(xué)校劃撥的管理費(fèi)用，因此各高校的物業(yè)管理水平參差不齊。由于高校的自我保護(hù)意識(shí)，這類(lèi)管理模式采用得比較少。
(二)高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
近年來(lái)，我國(guó)高等教育事業(yè)快速發(fā)展，與此同時(shí)，高校物業(yè)管理也得到了一定程度的發(fā)展，越來(lái)越受到學(xué)校的認(rèn)可和社會(huì)的關(guān)注。要做好高校物業(yè)管理工作，就必須認(rèn)清物業(yè)管理的重要性和特殊性。1.教育屬性高校是教學(xué)和育人的場(chǎng)所，高校物業(yè)管理應(yīng)圍繞教學(xué)和育人工作進(jìn)行。物業(yè)公司或物業(yè)管理中心在做好校園物業(yè)管理工作的同時(shí)，應(yīng)注意營(yíng)造良好的教學(xué)、育人環(huán)境，從創(chuàng)造校園文化環(huán)境等角度出發(fā)，體現(xiàn)物業(yè)管理的教育屬性;而校園文化建設(shè)不僅會(huì)促進(jìn)學(xué)校發(fā)展，也會(huì)對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生積極影響。2.知識(shí)的多學(xué)科性高校物業(yè)管理是一項(xiàng)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工作，需要廣泛的知識(shí)作為基礎(chǔ)，這些知識(shí)不但涉及管理學(xué)、教育學(xué)、心理學(xué)、法學(xué)等學(xué)科，而且很多工作需要利用交叉學(xué)科知識(shí)。這就要求管理人員必須有廣泛和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，進(jìn)行科學(xué)化的管理，實(shí)現(xiàn)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，提高物業(yè)管理的水平。3.服務(wù)對(duì)象的特定性高校物業(yè)管理的對(duì)象比較固定，主要是教職工和學(xué)生。對(duì)于很多學(xué)生來(lái)說(shuō)，學(xué)校就是第二個(gè)家，是他們生活和學(xué)習(xí)的地方，因此對(duì)物業(yè)管理水平及其人員素質(zhì)的要求較高，尤其是在保持衛(wèi)生和保證學(xué)生安全等方面。4.獨(dú)特的效益目標(biāo)高校的特殊性使得其物業(yè)管理不能一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)兼顧高校的公益性，以育人為最終目標(biāo)。因此，與社會(huì)物業(yè)管理相比，高校物業(yè)管理在資金方面顯得不足，往往需要學(xué)校撥款。5.管理模式的特殊性雖然高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)行了很多年，但有些學(xué)校受其自身發(fā)展?fàn)顩r影響，改革無(wú)法深入進(jìn)行。只有極少數(shù)高校實(shí)現(xiàn)了后勤部門(mén)與行政機(jī)構(gòu)的脫離，大多數(shù)高校仍沿用傳統(tǒng)的管理模式，實(shí)行校內(nèi)乙方管理。
三、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題
目前我國(guó)很多高校物業(yè)管理沿用的是傳統(tǒng)的模式，這就嚴(yán)重制約了高校物業(yè)管理的社會(huì)化改革和高校的正常發(fā)展，并在日常管理中造成了很多實(shí)際問(wèn)題。
(一)無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)化管理
高校的特殊性決定了其物業(yè)管理的行政性。雖然大多數(shù)高校都通過(guò)組建后勤集團(tuán)、后勤物業(yè)管理部門(mén)等方式將后勤部門(mén)從行政機(jī)構(gòu)中剝離出來(lái)，但后勤部門(mén)人員的福利待遇、晉升、任免等還是由學(xué)校行政決定。這就產(chǎn)生了政企不分、權(quán)責(zé)不明等問(wèn)題，進(jìn)而引起資產(chǎn)占用、利益分配及行政決策上的諸多問(wèn)題。由于高校物業(yè)不能完全按照獨(dú)立的企業(yè)模式來(lái)運(yùn)作，因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化和自負(fù)盈虧，也就無(wú)法實(shí)行真正意義上的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化。
(二)管理人員觀念落后
高校物業(yè)的管理人員大部分都是原來(lái)后勤部門(mén)的人員，很多人的管理觀念還是停留在原有的行政管理上，缺乏"服務(wù)第一、用戶(hù)至上$的理念，且市場(chǎng)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，容易導(dǎo)致管理機(jī)構(gòu)重效益、輕服務(wù)。同時(shí)，由于高校物業(yè)的市場(chǎng)化、社會(huì)化改革，很多從業(yè)者缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，對(duì)有償服務(wù)理念不了解。由于無(wú)法得到無(wú)償?shù)暮笄诒Ｕ?，很多教職工和學(xué)生都感到不適應(yīng)，使管理人員的工作難以展開(kāi)。
(三)從業(yè)者缺乏專(zhuān)業(yè)技能和知識(shí)
我國(guó)高校物業(yè)管理還存在人員結(jié)構(gòu)不合理和缺乏專(zhuān)業(yè)人才等問(wèn)題，主要表現(xiàn)為在編人員結(jié)構(gòu)老化、缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)等，致使服務(wù)和管理都跟不上需要。一些學(xué)校由于資金問(wèn)題，降低了人員雇傭標(biāo)準(zhǔn)，往往雇傭文化水平不高的人。這些人的觀念和意識(shí)相對(duì)落后，接受和消化能力不強(qiáng)，嚴(yán)重影響了高校物業(yè)管理水平的提高。
(四)資金投入不足
隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理中更深層次的問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，如物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格問(wèn)題。由于高校物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由學(xué)校與物業(yè)公司商討后確定的，往往不夠科學(xué)，且物業(yè)管理在實(shí)際上并沒(méi)有與學(xué)校管理真正剝離，使得服務(wù)價(jià)格無(wú)法真正與市場(chǎng)接軌。另外，教職工認(rèn)為物業(yè)管理具有福利性質(zhì)，這又不利于合理調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，使得管理費(fèi)用收繳難度增大，物業(yè)管理資金缺乏。目前高校的物業(yè)管理資金主要來(lái)自于學(xué)校的行政撥款，而學(xué)校由于自身發(fā)展需要，對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)支持不足，造成高校物業(yè)只能通過(guò)壓低管理成本、降低服務(wù)水平來(lái)維持正常運(yùn)行。而長(zhǎng)期低效率、虧損的狀態(tài)，成為高校物業(yè)向企業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展的嚴(yán)重阻礙。
四、提高高校物業(yè)管理水平的對(duì)策
推進(jìn)高校物業(yè)管理社會(huì)化改革，根本目的在于減輕高校后勤的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，進(jìn)而降低高校辦學(xué)成本，改善學(xué)校的教學(xué)、科研和生活環(huán)境。針對(duì)目前高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題，主要從以下幾個(gè)方面入手，提高高校物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。
(一)采用獨(dú)立的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式
高校進(jìn)行物業(yè)管理社會(huì)化改革，旨在通過(guò)為高校內(nèi)部特定服務(wù)對(duì)象提供全方位多層次的有償服務(wù)，形成專(zhuān)業(yè)的管理模式，營(yíng)造良好的校園文化氛圍。針對(duì)傳統(tǒng)的管理模式和運(yùn)行機(jī)制，首先要將屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)和人員等從行政管理系統(tǒng)中完全剝離出來(lái)，實(shí)行真正意義上的獨(dú)立的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式。物業(yè)管理不再隸屬于高校行政部門(mén)，一切運(yùn)營(yíng)都需自負(fù)盈虧，以增強(qiáng)物業(yè)管理公司的獨(dú)立性和創(chuàng)造性。剝離出來(lái)的物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)化管理模式，完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制，主動(dòng)接受校方和師生員工的監(jiān)督，并將此作為規(guī)范化經(jīng)營(yíng)管理的重要條件之一，建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)堅(jiān)持以服務(wù)為本，開(kāi)展多元化多層次的有償服務(wù)，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。學(xué)校的主要任務(wù)則由指導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督。
(二)提高從業(yè)者的管理水平
隨著時(shí)代的發(fā)展，高校物業(yè)管理工作對(duì)從業(yè)者的要求越來(lái)越高。高校在社會(huì)分工中承擔(dān)高層次的育人責(zé)任，因此其物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、文化素質(zhì)和心理素質(zhì)都應(yīng)較高。所有從業(yè)人員都需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的素質(zhì)教育崗位培訓(xùn)，并通過(guò)技術(shù)考核。不僅要通過(guò)多種形式培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，還要通過(guò)從校外引進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才來(lái)增強(qiáng)從業(yè)者的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)素養(yǎng)，進(jìn)而打造一支專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。高校物業(yè)應(yīng)建立公平、公正的人才錄用機(jī)制，實(shí)施科學(xué)化的人事管理制度，按照企業(yè)的要求和崗位的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格選拔人才，使物業(yè)管理隊(duì)伍朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。在對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，可以通過(guò)理論、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)來(lái)提高人員的實(shí)際操作能力，挖掘從業(yè)者的最大潛能，提高管理服務(wù)的水平。
(三)營(yíng)造良好的校園氛圍，加大資金投入力度
高校物業(yè)管理具有特殊的社會(huì)功能和目標(biāo)。物業(yè)管理進(jìn)入高校以后，改變了高校原有的后勤管理模式。以往學(xué)校提供的是無(wú)償?shù)暮笄诜?wù)，實(shí)行物業(yè)管理后，有些服務(wù)將轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敺?wù)。對(duì)于學(xué)生和教職工來(lái)說(shuō)，需要一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，因此，在改變管理理念的同時(shí)，應(yīng)做好師生的服務(wù)工作。另外，資金不足一直是高校物業(yè)管理的軟肋，由于高校的特殊性，物業(yè)管理的發(fā)展更離不開(kāi)學(xué)校和政府的政策扶持。政府可以通過(guò)降低教育土地使用費(fèi)用和減免教育貸款利息等方式對(duì)高校辦學(xué)給予支持;學(xué)校也應(yīng)當(dāng)利用自身的資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，為物業(yè)管理提供一定的支持。這樣高校物業(yè)才能"以管理為手段，以服務(wù)為中心、，努力克服各種困難，積極探索高效的物業(yè)管理之路。
五、結(jié)論
論文關(guān)鍵詞： 高校; 后勤; 物業(yè)管理;
高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國(guó)教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開(kāi)始,我國(guó)高校全面推行后勤服務(wù)社會(huì)化改革,按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來(lái)通過(guò)逐步向社會(huì)開(kāi)放后勤市場(chǎng)、積極引進(jìn)社會(huì)資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學(xué)校投入等方式,不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化,從而為學(xué)校實(shí)施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學(xué)校的各種住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學(xué)校后勤項(xiàng)目。高校的后勤物業(yè)管理簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是物業(yè)運(yùn)營(yíng)人對(duì)以上設(shè)施的管理,為學(xué)校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國(guó)高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會(huì)化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競(jìng)爭(zhēng),社會(huì)物業(yè)與校內(nèi)后勤部門(mén)共管;傳統(tǒng)后勤部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理。
高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來(lái)說(shuō),是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來(lái),從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡。在這個(gè)過(guò)渡時(shí)期,高校后勤物業(yè)管理既具有機(jī)遇也面對(duì)挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務(wù)的對(duì)象也限于高校內(nèi)部，并且和高校有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒(méi)有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機(jī)構(gòu)一般是后勤集團(tuán)下屬分公司,但又受學(xué)校管理部門(mén)的指揮,近年來(lái),雖然不少高校正在進(jìn)行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門(mén)內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機(jī)制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場(chǎng)不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運(yùn)營(yíng)模式并沒(méi)有完全建立?，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)的計(jì)劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學(xué)校分離出來(lái),在社會(huì)上也已經(jīng)以獨(dú)立的企業(yè)在運(yùn)行，但是,企業(yè)卻沒(méi)有獨(dú)立法人資格,仍然和學(xué)校存在附屬關(guān)系；同時(shí),企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政管理的色彩等。
2 我國(guó)高校后勤物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
2.1 管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要
高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容，其目的是逐步向社會(huì)開(kāi)放后勤市場(chǎng)和挖掘后勤內(nèi)部潛力，不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量，逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認(rèn)為高校實(shí)行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個(gè)人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導(dǎo)者要關(guān)心、引導(dǎo)員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范
我國(guó)許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立法人資格,企業(yè)運(yùn)行仍然采用舊有的模式和體制,導(dǎo)致各方法律關(guān)系不夠清晰；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系無(wú)法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責(zé)任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，管理體制不規(guī)范。同時(shí)部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來(lái)完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學(xué)校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見(jiàn)的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類(lèi)人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶(hù)手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門(mén)盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，管理制度不夠健全規(guī)范。
2.4 隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)化水平不高
高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí),還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面知識(shí)。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結(jié)構(gòu)不合理，管理、技術(shù)人員少，綜合素質(zhì)水平不高，同時(shí)非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能相對(duì)缺乏，缺少專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，因此高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)化水平總體不高。
2.5 服務(wù)水平和質(zhì)量不高
由于高校后勤物業(yè)管理沒(méi)有成為獨(dú)立的企業(yè)，只是學(xué)校的一個(gè)組成部分，學(xué)校每年撥付一定的費(fèi)用給物業(yè)管理部門(mén)，學(xué)校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費(fèi)用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動(dòng)服務(wù)不夠，存在服務(wù)不及時(shí)、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長(zhǎng)時(shí)間才能解決；二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場(chǎng)所的服務(wù)，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對(duì)亂貼亂畫(huà)缺乏有效的措施，對(duì)影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識(shí)還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學(xué)校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。
3 高校后勤物業(yè)管理的幾點(diǎn)策略
3.1 創(chuàng)新管理體制 加強(qiáng)規(guī)范服務(wù)
高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,按照《高校物業(yè)管理辦法》, 轉(zhuǎn)換機(jī)制,理順關(guān)系,切實(shí)建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運(yùn)營(yíng)上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)實(shí)體,必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng);同時(shí)要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新,堅(jiān)持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運(yùn)行機(jī)制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營(yíng)成本,建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當(dāng)然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式,要經(jīng)過(guò)階段性發(fā)展和過(guò)渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。
3.2 加強(qiáng)人才培養(yǎng) 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)
提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門(mén)分離出來(lái)的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔(dān)起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實(shí)管理隊(duì)伍;另一方面要對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行培養(yǎng)，通過(guò)培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來(lái)增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每個(gè)員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。員工的技術(shù)培訓(xùn)可依據(jù)崗位職責(zé)分別進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)中要制定計(jì)劃，制定培訓(xùn)大綱，組織編寫(xiě)教材，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)講授，示范訓(xùn)練，進(jìn)行實(shí)踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍。
3.3 堅(jiān)持以人為本 提高服務(wù)質(zhì)量
高校后勤物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是高校的師生員工。因此在整個(gè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中要堅(jiān)持以人為本,樹(shù)立高效物業(yè)品牌形象。應(yīng)做好以服務(wù)促進(jìn)管理,從服務(wù)求效益,為廣大師生員工提供學(xué)習(xí)、生活、娛樂(lè)、休閑等全方位服務(wù),以此來(lái)促進(jìn)高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持“三服務(wù),兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務(wù)。營(yíng)造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務(wù)周到、經(jīng)營(yíng)有序的良好環(huán)境,讓學(xué)生滿(mǎn)意,讓教師滿(mǎn)意。在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；”親情式”服務(wù)；角色意識(shí)
隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷進(jìn)行，各項(xiàng)后勤保障設(shè)施都在朝著不斷完善、便利的方向進(jìn)步，廣大師生對(duì)高校后勤提供的各項(xiàng)管理與服務(wù)的要求也越來(lái)越高，越來(lái)越細(xì)化。高校物業(yè)管理如何適應(yīng)這種變化，滿(mǎn)足廣大師生日益增長(zhǎng)的生活需求，是諸多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要深入研究的課題。如何從服務(wù)提供者的身上下功夫，在軟件上提升服務(wù)質(zhì)量，”親情式”服務(wù)無(wú)疑是一個(gè)良好的途徑。
對(duì)于高校后勤的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，”親情式”服務(wù)是以廣大師生的個(gè)體需要、整體感覺(jué)、服務(wù)效果為宗旨，以?xún)?yōu)質(zhì)、快捷、溫馨、全方位、多元化等為特點(diǎn)的服務(wù)模式，要求物業(yè)員工像對(duì)待自己的親人為師生提供使之滿(mǎn)意的服務(wù)。
一、提供親情式服務(wù)需要具備的條件
1.平等對(duì)待每一位師生
廣大師生作為高校物業(yè)的服務(wù)對(duì)象，需要物業(yè)用一個(gè)平等的地位對(duì)待他們。雖然跟社會(huì)物業(yè)不一樣的是，作為高校后勤機(jī)構(gòu)之一的高校物業(yè)在純粹提供服務(wù)之外，還兼有一些管理的職能，對(duì)待的對(duì)象也不是小區(qū)業(yè)主，而是師生尤其是在校學(xué)生這一特殊群體，但也必須首先承認(rèn)自己是服務(wù)者，讓顧客滿(mǎn)意是衡量物業(yè)服務(wù)好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)員工在提供管理與服務(wù)的同時(shí)，必須尊重師生，平等相待。
2.學(xué)會(huì)換位思考
“親情式”服務(wù)要求物業(yè)員工既要學(xué)會(huì)做學(xué)生的”管理者”，又要學(xué)會(huì)做學(xué)生的”親人”，并時(shí)刻自覺(jué)切換思考問(wèn)題的角度，設(shè)身處地，換位思考，站在學(xué)生的角度看待自己的職責(zé)，評(píng)價(jià)自己的服務(wù)。要自覺(jué)站在學(xué)生的立場(chǎng)上，設(shè)身處地為學(xué)生著想，真正做到想學(xué)生所想、急學(xué)生所急、幫學(xué)生所需。更進(jìn)一步的是，要把學(xué)生當(dāng)成自己的親人，在正常的管理與服務(wù)過(guò)程的交往中，態(tài)度友好，待人溫和；在他們有困難需要幫助的時(shí)候，熱情伸出援手，不推諉，不講價(jià)錢(qián)；在師生因?yàn)椴焕斫饣驉?ài)挑剔等引發(fā)矛盾時(shí)，從容大度，有理有據(jù)，耐心細(xì)致，將投訴與不滿(mǎn)遏制在萌芽狀態(tài)。
3.采用”親情式”溝通方式
物業(yè)與師生之間的溝通多種多樣，普通的日常接待、來(lái)信、來(lái)電等等，這些都必須建立在相互信任、理解和尊重的基礎(chǔ)上，”親情式”溝通是誠(chéng)信服務(wù)的基礎(chǔ)?！庇H情式”溝通要求對(duì)待師生應(yīng)該像對(duì)待親人一樣，愿意了解師生需求、期望和感受。多詢(xún)問(wèn)，多交流，多采用類(lèi)似問(wèn)卷調(diào)查等主動(dòng)傾聽(tīng)的方式，把良好的交流與溝通滲透到物業(yè)管理與服務(wù)中，為廣大師生提供以尊重、公平、公正、誠(chéng)信為特點(diǎn)的”親情式”服務(wù)。
二、怎樣實(shí)現(xiàn)”親情式”服務(wù)
1.重視服務(wù)過(guò)程，提高服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量
反映物業(yè)管理水平的根本標(biāo)志是服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。服務(wù)效率就是在物業(yè)管理從業(yè)人員在工作過(guò)程中要充滿(mǎn)熱情、講求效率，并最大限度地為我們的服務(wù)對(duì)象提供便利服務(wù)；服務(wù)質(zhì)量就是周到細(xì)致、盡心盡力地幫助服務(wù)對(duì)象解決問(wèn)題。
在日常工作中，師生不僅要求物業(yè)有好的服務(wù)質(zhì)量，還非常重視服務(wù)過(guò)程中關(guān)于流程、態(tài)度、知識(shí)水平等每一個(gè)細(xì)節(jié)，這些都會(huì)成為師生關(guān)注的焦點(diǎn)，影響到師生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)。因此，物業(yè)管理服務(wù)工作要改變傳統(tǒng)的管理模式、提高服務(wù)質(zhì)量和顧客滿(mǎn)意度，就必須從質(zhì)量管理入手，通過(guò)親情服務(wù)的手段不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的質(zhì)量管理工作。
2.加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理與服務(wù)水平
服務(wù)水品包括服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能。服務(wù)意識(shí)是提高服務(wù)效率和服務(wù)品質(zhì)的重要前提，服務(wù)技能是提高服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量的重要保證。物業(yè)管理服務(wù)人員有了服務(wù)意識(shí)，才能從思想上端正服務(wù)態(tài)度，才能有主動(dòng)的服務(wù)行為；有良好的服務(wù)技能，才能具備完成各項(xiàng)工作的能力。
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定一套體現(xiàn)各崗位任職要求、工作內(nèi)容和注意事項(xiàng)的崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，在員工入職前進(jìn)行崗前培訓(xùn)，崗前培訓(xùn)考核達(dá)不到服務(wù)技能標(biāo)準(zhǔn)的不準(zhǔn)上崗，崗位服務(wù)技能達(dá)不到顧客需求標(biāo)準(zhǔn)的要進(jìn)行二次崗位技能培訓(xùn)。通過(guò)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部廣泛開(kāi)展討論學(xué)習(xí)、技能比武等活動(dòng)，樹(shù)立如”物業(yè)之星”等服務(wù)先進(jìn)人物標(biāo)桿，營(yíng)造良好的單位文化氛圍，真正做到能者上、庸者下。
3.服務(wù)師生，贏得支持和信任
我們的員工應(yīng)虛心征求師生的意見(jiàn)，從解決師生關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題入手，在做好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，主動(dòng)和師生溝通，了解師生的服務(wù)需求，耐心聽(tīng)取他們的意見(jiàn)和建議，讓他們充分體會(huì)到物業(yè)管理人員對(duì)他們的尊重和重視。通過(guò)周到細(xì)致的親情服務(wù)，主動(dòng)為廣大師生排憂解難，從而使服務(wù)人員盡快熟悉師生，也讓師生通過(guò)個(gè)性化的特色服務(wù)，了解服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)能力，進(jìn)而贏得他們的理解和信任，關(guān)心和支持物業(yè)的工作。
高校物業(yè)管理要保持長(zhǎng)期的進(jìn)步與活力，就必須樹(shù)立自己的服務(wù)特色，有了特色才會(huì)有優(yōu)勢(shì)，有了優(yōu)勢(shì)才能更好地發(fā)展下去。面對(duì)廣大師生日益增多的多種服務(wù)需求，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立物業(yè)管理服務(wù)與校內(nèi)公共、個(gè)性化服務(wù)和特約有償服務(wù)的良好互動(dòng)關(guān)系，以周到細(xì)致的服務(wù)、和藹親切的態(tài)度善待每一個(gè)師生，創(chuàng)立以”親情式”服務(wù)為特色的高校物業(yè)管理品牌。
參考文獻(xiàn)：
[1]張瓊.《親情化服務(wù)是建立和諧的醫(yī)患關(guān)系的重要基礎(chǔ)》，載《實(shí)用醫(yī)技雜志》 2007年4月20日.
關(guān)鍵詞 高校；住宅；物業(yè)管理
目前，高校為了營(yíng)造文化氛圍，建設(shè)高校教師集中居住區(qū)。為此，就要建立物業(yè)管理公司，但常常出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，比如說(shuō)，業(yè)主埋怨收費(fèi)貴但物業(yè)服務(wù)又不到位；而物業(yè)則埋怨物業(yè)收費(fèi)難。實(shí)際上，業(yè)主反映的問(wèn)題并不歸物業(yè)管理等等，這些問(wèn)題表面上看是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，但深層次研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些問(wèn)題其實(shí)涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)。所以，應(yīng)該不斷更新觀念，提高對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，建設(shè)適應(yīng)高校自身特點(diǎn)的物業(yè)管理公司。
一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理相比所具有的優(yōu)點(diǎn)
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。它與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理模式有本質(zhì)不同，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是政府行為、行政行為，而物業(yè)管理則是企業(yè)行為、經(jīng)營(yíng)行為。二是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是集產(chǎn)權(quán)管理與服務(wù)管理于一身的產(chǎn)權(quán)自我管理，物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)管理與行政管理分開(kāi)，為產(chǎn)權(quán)提供有償服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理。三是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理對(duì)其房屋建筑及其配套設(shè)施，只是進(jìn)行單一的修繕?lè)?wù)，物業(yè)管理則是針對(duì)建筑物及配套設(shè)備的修繕和相鄰場(chǎng)地、庭院的保潔、治安、綠化，以及為住戶(hù)工作、生活多方面的便利需要等，提供一體化的綜合服務(wù)。物業(yè)管理作為城市管理的一個(gè)不可缺少的組成部份，對(duì)于塑造城市形象、美化凈化人居環(huán)境等，都有著極為重要的意義。
（1）物業(yè)管理是城市居民安居樂(lè)業(yè)的保障體系。中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展已有近20年的歷史，為城市居民提供日常工作、生活、娛樂(lè)、休閑等生活保障服務(wù)，為人們安居樂(lè)業(yè)做出了重大貢獻(xiàn)。物業(yè)管理“把一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)在在的優(yōu)美、和諧、安全、文明的小區(qū)放在了廣大老百姓面前，讓老百姓感受到自己是實(shí)施物業(yè)管理的最大受益者，也使得物業(yè)管理的新體制逐步為社會(huì)所接受，為群眾所擁護(hù)。
（2）物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義精神文明的重要載體。良好的物業(yè)管理不但能提高城市的形象和居民的生活質(zhì)量，同時(shí)，還能帶動(dòng)社區(qū)的綜合管理和文明建設(shè)，達(dá)到創(chuàng)建人文社區(qū)的目的。
（3）物業(yè)管理是倡導(dǎo)環(huán)保觀念、落實(shí)環(huán)境管理，創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化的落腳點(diǎn)。由于物業(yè)公司的運(yùn)作，使得住宅區(qū)文明潔凈，生活舒適便捷。城市居民環(huán)保意識(shí)也會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，形成自覺(jué)保護(hù)環(huán)境的行為習(xí)慣，關(guān)心社區(qū)和社會(huì)環(huán)境。
二、選擇適合我國(guó)高校特點(diǎn)的物業(yè)管理模式的基本思路
就我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)管理模式看，主要存在以下幾種形式：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接建立企業(yè)化物業(yè)管理的模式；二是由房產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)軌變制形成的物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理模式，即由原房產(chǎn)行政部門(mén)的行政職能變?yōu)榉?wù)職能。三是由房產(chǎn)管理部門(mén)組建物業(yè)公司的管理模式；四是由企業(yè)、事業(yè)等部門(mén)組成的股份制物業(yè)公司；五是由完全獨(dú)立的個(gè)體組建的物業(yè)公司。
在現(xiàn)有條件下，由開(kāi)發(fā)公司建立的物業(yè)公司，代表了物業(yè)管理的發(fā)展方向，具有重要的先進(jìn)性；而由房產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)軌而來(lái)的物業(yè)公司，則是新舊體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，具有不可或缺的繼承性。所以，根據(jù)高校住宅小區(qū)是房改后房還是新建小區(qū)等不同特點(diǎn)，選擇適合自己特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。由于高校后勤社會(huì)化正在進(jìn)行中，學(xué)校負(fù)擔(dān)依然沉重，所以在建立物業(yè)管理制度時(shí)要考慮以下幾個(gè)方面：
（1）考慮到高校住宅實(shí)行物業(yè)管理，要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范和運(yùn)作。高?？梢宰越ㄎ飿I(yè)集團(tuán)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)。它在承擔(dān)房屋經(jīng)營(yíng)管理為主業(yè)的同時(shí)，還可以下設(shè)一些專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。如：保安、清潔、維修、綠化等工作可以成立專(zhuān)業(yè)的子公司。這樣物業(yè)管理人員的工作主要就是進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這樣不僅提高了經(jīng)濟(jì)效益，最重要的還是為這些管理部門(mén)的發(fā)展找到了出路。
（2）考慮到由于房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)高校住宅區(qū)比較熟悉，并且管理經(jīng)驗(yàn)豐富，有自己的管理隊(duì)伍，管理技術(shù)也比較過(guò)硬，可以由原行政部門(mén)的行政職能變?yōu)榉?wù)職能。在物業(yè)管理方式上，以有償為主。物業(yè)公司作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，如果不能合理解決物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，不能彌補(bǔ)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的不足，物業(yè)管理公司就不能生存，也將影響高校住宅的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
（3）考慮到高校住宅物業(yè)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)化。房改后，由于住宅產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)化，勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)化。對(duì)這種機(jī)制的轉(zhuǎn)變，就要求職工要樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)環(huán)境”的意識(shí)。物業(yè)管理公司只要本著取之于民，用之于民的原則，合理收費(fèi)就可以很好的解決這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理行業(yè)也就可以健康的發(fā)展。
（4）考慮到物業(yè)管理公司作為經(jīng)營(yíng)者，要本著“誰(shuí)受益誰(shuí)出錢(qián)”的原則來(lái)管理高校住宅，為業(yè)主和使用者提供有償?shù)墓芾砗头?wù)。凡是享受物業(yè)管理公司服務(wù)的受益人，就應(yīng)交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。
三、建立適合高校的高質(zhì)量物業(yè)管理的具體措施
（1）建議物業(yè)管理公司早期介入。
（2）要理順行政管理與物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司與住宅區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系。
（3）物業(yè)管理公司要建設(shè)良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。
（4）政府應(yīng)出臺(tái)科學(xué)合理的收費(fèi)機(jī)制。
筆者認(rèn)為要解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難問(wèn)題，首先一些基礎(chǔ)性問(wèn)題要得以解決，如開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量和物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，以及管理機(jī)制等問(wèn)題。其次，按國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》的通知規(guī)定，區(qū)分不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合。針對(duì)舊城改造小區(qū)，政府應(yīng)實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并注重制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的科學(xué)性，即合法、合理、對(duì)應(yīng)性原則。物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)人、退出機(jī)制，前期物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理糾紛的處理，物業(yè)管理活動(dòng)的規(guī)范，均應(yīng)以政府制定科學(xué)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。再次，物業(yè)管理企業(yè)必須取得和其他行業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中的同等權(quán)利，建立業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，必須首先繳納物業(yè)費(fèi)的法律保障。從法律上確定業(yè)主繳費(fèi)從而取得物業(yè)管理權(quán)利的原則。最后，從繳費(fèi)模式上，可由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取，然后向物業(yè)管理企業(yè)繳納的模式，如此既符合合同對(duì)等原則，又可提高繳費(fèi)率。
（5）優(yōu)質(zhì)服務(wù)是搞好物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵。
第一，積極調(diào)動(dòng)業(yè)主參與，狠抓物業(yè)管理質(zhì)量。當(dāng)前有不少的居住小區(qū)，因業(yè)主來(lái)自不同的地方，入住的時(shí)間又有先有后，沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主們只接受物業(yè)公司的單一管理。入住后一旦發(fā)生水電費(fèi)分?jǐn)?、衛(wèi)生、安全等問(wèn)題糾紛，業(yè)主往往不會(huì)正確地維護(hù)自己的合法權(quán)益，只知道以個(gè)人的名義找物業(yè)管理公司，問(wèn)題如果得不到解決，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾就會(huì)激化，出現(xiàn)不和諧的事件，影響和諧社會(huì)建設(shè)。事實(shí)上，創(chuàng)建和諧的居住小區(qū)需要業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司的共同努力。
住宅小區(qū)管理單位應(yīng)遵照有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際需要制定管理規(guī)章，將房屋修繕、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、治安、交通、容貌、市政公用設(shè)施及管理經(jīng)費(fèi)等具體管理規(guī)定與實(shí)施細(xì)則，作為實(shí)施管理的依據(jù)，編制《住戶(hù)手冊(cè)》，并與業(yè)主簽訂《住宅小區(qū)管理公約》。管理內(nèi)容包括：依照合同及相關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反規(guī)章制度的行為：要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理等；反過(guò)來(lái)，物業(yè)公司應(yīng)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)同意并認(rèn)接受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)的管理監(jiān)督等。
第二，物業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，突出服務(wù)二字。物業(yè)公司除了要搞好日常管理，還要為業(yè)主提供服務(wù)。提供的服務(wù)以常規(guī)性的公共服務(wù)居多，這類(lèi)服務(wù)是物業(yè)管理公司有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供的，住戶(hù)享受這些服務(wù)事先不需要提出或做出某種約定。如保持房屋主體完好；負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新：樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔，垃圾清除外運(yùn)；小區(qū)綠化的保養(yǎng)；治安管理；車(chē)輛道路管理；火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理等。除了公共服務(wù)，還有其他專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、委托、逐戶(hù)可根據(jù)需要自行選擇的收費(fèi)服務(wù)等。
總之，只要物業(yè)管理公司與業(yè)主明確各自的權(quán)利和義務(wù)，最大限度地搞好服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理水平就會(huì)提高，這對(duì)物業(yè)公司信譽(yù)的提高，小區(qū)居民的生活幸福，城市形象的改善以及整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展都具有重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路
1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。
2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題
2.1難以與市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌
學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識(shí)弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化，年齡老化問(wèn)題嚴(yán)重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門(mén)分流的人員，沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而大部分值班員、保潔員來(lái)自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。
2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，沒(méi)有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。
以上幾個(gè)方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還相差太遠(yuǎn)。
3高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過(guò)規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會(huì)其他類(lèi)型物業(yè)的地方，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過(guò)程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書(shū)育人的功能實(shí)現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對(duì)集中、流動(dòng)性大、物業(yè)使用頻率高等特點(diǎn)，在從事高校物業(yè)管理時(shí)應(yīng)高度予以重視。4加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開(kāi)部分市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)比來(lái)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。在競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會(huì)有發(fā)展，不會(huì)在后勤社會(huì)化面前被淘汰。
4.2加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理專(zhuān)業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學(xué)?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來(lái)，人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個(gè)重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識(shí)，采取送出去或引進(jìn)來(lái)的方式，從上到下進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時(shí)在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強(qiáng)物業(yè)公司管理的專(zhuān)業(yè)化程度。
4.3健全各項(xiàng)管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。
4.4加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會(huì)上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場(chǎng)。反過(guò)來(lái)，高校物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說(shuō)，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)道路，提高盈利能力
在過(guò)去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由國(guó)家包下來(lái)，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來(lái)通過(guò)后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)型和有償服務(wù)型，開(kāi)始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個(gè)方面著手：
（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會(huì)理直氣壯。
（2）針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開(kāi)展家政等特約服務(wù)。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場(chǎng)接軌，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場(chǎng)接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5以人為本，共建和諧校園
物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對(duì)象的滿(mǎn)意度。加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來(lái)，一方面有助增強(qiáng)他們的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會(huì)，給以他們關(guān)愛(ài)。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個(gè)和諧的校園。
1.特點(diǎn)。高校的非營(yíng)利性決定了其物業(yè)管理與城市物業(yè)管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學(xué)生公寓、教師住宅等生活類(lèi)的物業(yè)，又有教學(xué)科研樓、實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)類(lèi)物業(yè)，同時(shí)還有圖書(shū)館等文化健身類(lèi)物業(yè)，更有食堂、校企等經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象上，主要服務(wù)于廣大師生，不像城市物管企業(yè)追求利益最大化為目標(biāo)，高校物業(yè)管理是在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更需兼顧到社會(huì)公益性，實(shí)現(xiàn)教育和保障的目標(biāo)。最后，從經(jīng)費(fèi)來(lái)源上，主要依賴(lài)財(cái)政撥款，而城市物業(yè)管理一般按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定及政府部門(mén)核定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，直接向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)，所以高校物業(yè)管理在測(cè)量具體物管費(fèi)時(shí)，與城市物業(yè)管理差異性較大。
2.重要性。高校物業(yè)管理是高校后勤服務(wù)工作中十分重要的內(nèi)容，作為后勤管理的重要組成部分，無(wú)論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個(gè)角落。盡管物業(yè)管理的效果很少被人重視，然而一旦有問(wèn)題發(fā)生，很容易使師生不滿(mǎn)意，甚至成為被投訴的對(duì)象。高校物業(yè)管理水平的高低，直接影響著廣大師生的工作、學(xué)習(xí)和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業(yè)管理水平的高低對(duì)高?？沙掷m(xù)發(fā)展有著重要影響。
二、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題
隨著我國(guó)高校后勤改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)步，然而仍存在很多問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾方面：
1.缺乏服務(wù)意識(shí)。服務(wù)意識(shí)，即滿(mǎn)足客戶(hù)需求的一系列特征的特性總和的意識(shí)。高校后勤物業(yè)管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹(shù)立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務(wù)職能時(shí)說(shuō)過(guò)“管理就是服務(wù)，我們要把政府辦成一個(gè)服務(wù)型政府，為市場(chǎng)主體服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)、最終為人民服務(wù)”。溫總理所提到的服務(wù)理念也同樣適用于高校后勤物業(yè)管理。然而高校物業(yè)管理的人員絕大部分是從原來(lái)后勤部門(mén)的工勤人員轉(zhuǎn)型而來(lái)的，其管理人員本身就缺乏服務(wù)意識(shí)，其思維模式依舊停留在原來(lái)的行政管理上，誤認(rèn)為物業(yè)管理是管理廣大師生而非服務(wù)師生，從思想觀念坐等師生要求服務(wù)，而非主動(dòng)為師生提供服務(wù)。
2.人員素質(zhì)參差不齊。高校的重心在教學(xué)科研上，對(duì)后勤管理往往不重視，疏忽對(duì)后勤管理人才的培養(yǎng)。如前所述，后勤從業(yè)人員大多是以前工勤人員轉(zhuǎn)型而來(lái)，文化素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)技能不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等，加之學(xué)校也不重視后勤物業(yè)管理人員的后續(xù)培訓(xùn)、進(jìn)修等。受傳統(tǒng)管理體制及待遇的影響，高校的物業(yè)管理隊(duì)伍又很難實(shí)現(xiàn)人才的雙向流動(dòng)。校內(nèi)優(yōu)秀管理人員不愿去后勤，校外又很難直接招聘到優(yōu)秀的管理人才。后勤物業(yè)管理隊(duì)伍人員結(jié)構(gòu)不合理，缺乏優(yōu)秀的管理人才，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，高校物業(yè)管理人員素質(zhì)的參差不齊，無(wú)法形成專(zhuān)業(yè)化的管理隊(duì)伍，嚴(yán)重制約著后勤物業(yè)管理水平的提高。
3.經(jīng)費(fèi)投入不到位。高校物業(yè)管理由于涉及范圍廣，工作量大，因此需要投入大量的人、財(cái)、物。隨著學(xué)校建設(shè)的發(fā)展，一些建筑及教學(xué)設(shè)施隨著時(shí)間推移也在不斷老化、損壞，無(wú)論從維修難度上還是維修工作量上，都要投入更多，這就使得物業(yè)管理成本更大。此外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，智能化的設(shè)備諸如自動(dòng)消防、監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等都需要逐漸配備和完善，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入也需要不斷加大。然而高校物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)費(fèi)來(lái)源大多數(shù)都是依賴(lài)上級(jí)行政撥款，資金來(lái)源的單一性使得物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)投入出現(xiàn)嚴(yán)重不足，這種低投入勢(shì)必造成低水平地運(yùn)行和低水平的服務(wù)。
4.部門(mén)間缺乏溝通。高校物業(yè)管理是涵蓋范到房屋建筑、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)等服務(wù)，而這些職能在很多高校都由多個(gè)部門(mén)一起承擔(dān)，每個(gè)部門(mén)僅僅負(fù)責(zé)其中一兩個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保衛(wèi)處負(fù)責(zé)安保工作，部門(mén)之間缺乏有效地溝通協(xié)作和資源整合，出現(xiàn)問(wèn)題互相扯皮推諉，導(dǎo)致部分物業(yè)管理資源重復(fù)投資，浪費(fèi)嚴(yán)重，在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)資金投入不足的情況下，降低服務(wù)成本，提高工作效率、提升經(jīng)濟(jì)效益將成為空談。
三、提升高校物業(yè)管理水平的對(duì)策
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，必須轉(zhuǎn)變后勤物業(yè)工作人員的管理思想，牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。首先，后勤物業(yè)管理人員要有危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，要讓服務(wù)的理念深入心中，為師生服務(wù)而非管理師生，并落實(shí)在行動(dòng)中。其次，定期或不定期地開(kāi)展一些愛(ài)崗敬業(yè)的主題教育活動(dòng)，從而增強(qiáng)職工的責(zé)任感和責(zé)任意識(shí)。讓后勤物業(yè)管理的員工從心底中認(rèn)為，師生員工的滿(mǎn)意，是實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的重要體現(xiàn)。最后，加大宣傳力度，樹(shù)立典型，發(fā)揮典范的帶頭作用。如通過(guò)宣傳、教育、培養(yǎng)等多種方式，樹(shù)立思想上和專(zhuān)業(yè)上都過(guò)硬的典型，樹(shù)起群眾擁護(hù)歡迎的旗幟，對(duì)大家起到教育作用從而全面帶動(dòng)大家的服務(wù)意識(shí)。
2.提升從業(yè)人員素質(zhì)。提高高校物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)，對(duì)于全面提高高校物業(yè)管理水平意義重大。因此，應(yīng)當(dāng)從以下兩方面方面著手：一從干部隊(duì)伍上，應(yīng)當(dāng)建立一支高素質(zhì)的管理干部隊(duì)伍，上層決策領(lǐng)導(dǎo)者懂得經(jīng)營(yíng)，善于管理，并且有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，最重要的是要有責(zé)任意識(shí)和事業(yè)心，這樣才具備帶好物業(yè)管理隊(duì)伍的能力；另一方面，從物業(yè)管理員工上，多組織各種培訓(xùn)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。員工技術(shù)水平和服務(wù)水平的高低，對(duì)于高校物業(yè)管理的生存發(fā)展有著重要影響，對(duì)員工開(kāi)展全方位的培訓(xùn)，針對(duì)在物業(yè)管理不同的崗位上進(jìn)行不同的技能培訓(xùn)等。
3.拓寬經(jīng)費(fèi)渠道。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是資金來(lái)源，資金的缺乏是難以保障高校物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，后勤物業(yè)管理不能僅僅只依賴(lài)學(xué)校下?lián)艿目铐?xiàng)。應(yīng)當(dāng)采取多元化經(jīng)營(yíng)以拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源，開(kāi)展多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，增加物業(yè)管理收入。學(xué)校從甲方的角度對(duì)后勤物業(yè)管理的服務(wù)做出評(píng)價(jià)，物業(yè)管理公司可按照學(xué)校服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的要求提供服務(wù)。學(xué)校物管公司應(yīng)該堅(jiān)持以服務(wù)為本，根據(jù)師生的不同消費(fèi)層次和領(lǐng)域，千方百計(jì)地在多領(lǐng)域里提供有償服務(wù)以彌補(bǔ)物管經(jīng)費(fèi)的不足。
