時間：2023-07-04 09:27:17
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇農(nóng)村房屋建造，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
農(nóng)村危舊土坯房改造是蘇區(qū)振興發(fā)展的開局大事，加大對農(nóng)村危舊土坯房改造的支持力度，是貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的有力舉措。龍南縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)創(chuàng)新方法，凝聚力量，強(qiáng)化監(jiān)督，大力服務(wù)保障當(dāng)前土坯房改造工作，加快了改造任務(wù)的順利推進(jìn)。
一、創(chuàng)新監(jiān)察方式，實(shí)行“一線監(jiān)督工作法”。龍南縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)扎根群眾，傾聽百姓聲音，深入工作一線，推行了主動靠前、深度介入的“一線工作法”，真正服務(wù)好、保障好當(dāng)前農(nóng)村危舊土坯房改造工作。一是常駐項(xiàng)目辦公室。我縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)派員到農(nóng)村危舊土坯房改造項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室參與日常工作。采取該項(xiàng)工作方法，在監(jiān)督中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)監(jiān)督，隨時隨地掌握全縣農(nóng)村土坯房改造的工作情況，協(xié)助縣委縣政府相關(guān)部門抓好日常監(jiān)督檢查工作，及時發(fā)現(xiàn)存在突出問題。二是實(shí)行掛點(diǎn)督查制。由紀(jì)檢監(jiān)察干部采取分片包干、重點(diǎn)跟蹤等方式，對全縣17個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場、管委會的67個集中興建點(diǎn)建立督查工作機(jī)制，將督查任務(wù)落實(shí)到人，由紀(jì)檢干部深入到各個點(diǎn)上去，全面了解掌握項(xiàng)目建設(shè)情況。三是實(shí)行入戶聽訴機(jī)制。結(jié)合“三送”活動全覆蓋常態(tài)化工作，利用紀(jì)檢干部深入群眾一線的時機(jī)，秉持入戶面對面、交談心連心、幫扶手牽手的工作理念，傾聽群眾呼聲，了解農(nóng)村危舊土坯房改造工作在基層的反映。目前，紀(jì)檢監(jiān)察干部收集群眾反映問題32個，為群眾解決土坯房改造方面的困難97個，受到群眾好評。
二、整合多方力量，濃厚服務(wù)保障氛圍。土坯房改造是一項(xiàng)惠及農(nóng)民群眾的好政策，為讓政策執(zhí)行不走樣，惠農(nóng)資金用得實(shí)，人民群眾得實(shí)惠，我縣有效動員各方力量，整合各級資源，形成并濃厚全民監(jiān)督、共促危舊土坯房改造工作的氛圍。一是組建出謀劃策“智囊團(tuán)”。我縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)針對土坯房改造工作中可能出現(xiàn)的問題，從從事律師、計(jì)生、國土、審計(jì)、林業(yè)、人保、民政、拆遷等工作人員中遴選出精通法律、法規(guī)、政策的人員，集社會各方智慧建立人才庫，為土坯房改提供法律、法規(guī)和政策咨詢服務(wù)。目前，“智囊團(tuán)”提出法律咨詢12件，為土坯房改造提出有效意見建議25個，有效前移工作關(guān)口，將矛盾解決在萌芽階段。二是實(shí)行“三堂會審制”。我縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)既擔(dān)當(dāng)監(jiān)察員的角色，又履行“斡旋”職責(zé)。即當(dāng)危舊土坯房改造項(xiàng)目資金使用時，召集鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主管部門、監(jiān)督部門進(jìn)行“三堂會審”。組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)代表、危改辦、審計(jì)、財政等部門對資金使用的規(guī)劃、程序、目的等進(jìn)行討論，認(rèn)為可行的資金使用申請才予以批準(zhǔn)施行。目前，已審核土坯房改造工作補(bǔ)助資金400多萬元，款項(xiàng)均已撥付到群眾手中。三是實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)全程“陽光使者”監(jiān)督制。大膽創(chuàng)新機(jī)制，在土坯房改造點(diǎn)通過自主報名和隨機(jī)抽取相結(jié)合的方式，從本鄉(xiāng)鎮(zhèn)籍的“兩代表一委員”（縣、鄉(xiāng)黨代表，縣、鄉(xiāng)人大代表，縣政協(xié)委員）、群眾代表、專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)代表中選定20—60人組成“陽光使者”隊(duì)伍，按照行業(yè)、特長進(jìn)行分類，組建重大決策監(jiān)督組、工程建設(shè)監(jiān)督組、行政執(zhí)法監(jiān)督組、干部作風(fēng)監(jiān)督組，使“陽光使者”活躍在土坯房改造具體工作中。目前，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的600多名“陽光使者”列席土坯房改造有關(guān)決策會議75余次，工程建設(shè)監(jiān)督、行政執(zhí)法監(jiān)督、干部作風(fēng)監(jiān)督300余次。
三、抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，確保工程廉潔高效。龍南縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)重點(diǎn)圍繞農(nóng)村危舊土坯房改造工程重點(diǎn)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮好監(jiān)督檢查職能，加強(qiáng)四項(xiàng)監(jiān)督，有效服務(wù)保障危舊土坯房改造項(xiàng)目順利進(jìn)行的同時，確保危舊土坯房改造工程廉潔高效。一是針對政策的落實(shí)情況，實(shí)行監(jiān)督項(xiàng)目化。我縣將日常的執(zhí)法監(jiān)察業(yè)務(wù)工作進(jìn)行有效整合，重點(diǎn)開展對農(nóng)村危舊土坯房改造的政策的落實(shí)情況開展執(zhí)法監(jiān)察。把政策落實(shí)情況細(xì)化為政策落實(shí)是否公平、公正、公開，是否占用農(nóng)村基本農(nóng)田，是否充分利用原宅基地、嚴(yán)格貫徹一戶一宅，危舊土坯房改造基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否陽光招投標(biāo)，是否有效統(tǒng)籌生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)等項(xiàng)目，建立健全對危舊土坯房改造工作政策落實(shí)情況的定期檢查、專項(xiàng)督查和紀(jì)律保障等機(jī)制，深入開展執(zhí)法監(jiān)察工作。目前，對67個集中興建點(diǎn)政策落實(shí)情況開展87次執(zhí)法檢查。二是對危舊土坯房改造建材情況實(shí)行監(jiān)督制度化。建立危舊土坯房改造建材情況監(jiān)督制度。該制度要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)工作人員采取夜訪民情、電話詢問、隨機(jī)走訪等形式深入農(nóng)村一線了解危舊土坯房改造建材的價格、質(zhì)量等問題，發(fā)現(xiàn)建材價格、質(zhì)量等不符合要求時，由紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān) 督促物價、質(zhì)監(jiān)、工商等部門介入處理，要求相關(guān)部門嚴(yán)控價格、確保質(zhì)量，處理結(jié)果及時反饋紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)，由紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)。三是資金運(yùn)作實(shí)行監(jiān)督立體化。將農(nóng)村危舊土坯房改造項(xiàng)目資金使用全過程作為廉政監(jiān)察重點(diǎn)，充分利用走訪、信息公開等方式，定期、不定期組織資金使用廉政監(jiān)察，構(gòu)建立體的資金使用監(jiān)管模式。在思想認(rèn)識上，開展溫情提示談話。把好危舊土坯房改造工作人員的思想關(guān)口，嚴(yán)格按照規(guī)定使用資金，紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)使用溫情提示方式，增強(qiáng)資金使用廉能風(fēng)險防范意識，目前，對危舊土坯房改造有關(guān)工作人員開展溫情提示談話312人次。在項(xiàng)目資金使用信息公開上，推行立體公開模式。充分利用鄉(xiāng)、村政務(wù)公開欄、LED電子顯示屏、無線IP廣播、電子查詢系統(tǒng)等傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的立體土坯房改造全過程的資金使用信息公開體系，實(shí)行陽光操作。在資金使用審核上，實(shí)行“三合一審核”制度。紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)會同財政部門、審計(jì)等部門制定農(nóng)村危舊土坯房改造資金使用審核辦法，加強(qiáng)資金審計(jì)，確保資金使用安全、高效。四是實(shí)行效能監(jiān)督常態(tài)化。我縣以開展集中整治影響發(fā)展環(huán)境的干部作風(fēng)突出問題活動為契機(jī)，圍繞土坯房改造項(xiàng)目推進(jìn)情況加強(qiáng)效能督查，針對是否落實(shí)政策、是否勤廉工作以及確保今年3993戶群眾在春節(jié)前入住任務(wù)完成等開展常態(tài)化監(jiān)督，進(jìn)一步形成真抓實(shí)干、埋頭苦干、艱苦奮斗、銳意進(jìn)取、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)母刹孔黠L(fēng)，整治“庸、懶、散”，“假、浮、蠻”，“私、奢、貪”等突出問題，努力提振干部作風(fēng)，營造保質(zhì)保量、勤廉完成農(nóng)村土坯房改造項(xiàng)目的良好氛圍。
1 綠色建筑環(huán)保難題
1.1 建筑能耗高
據(jù)建設(shè)部相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)建筑的建造、運(yùn)行及建材生產(chǎn)合計(jì)能耗占全社會總能耗的49.5%，而采暖能耗更為驚人，北方地區(qū)采暖能耗是歐洲的6倍之多。
1.2 碳排放量大
傳統(tǒng)建筑所需水泥生產(chǎn)過程是碳排放的大戶，農(nóng)村建筑大量采用的磚瓦不僅浪費(fèi)能源資源而且破壞耕地。
1.3 未來建筑垃圾無法處理
中國建筑的平均壽命只有27年左右，鋼筋混凝土建設(shè)的房屋拆除后形成的建筑垃圾無法處理，20年后大量建筑的拆除將帶來巨大的建筑垃圾處理難題。
相比于高樓林立的現(xiàn)代化城市，發(fā)展相對落后的農(nóng)村建筑現(xiàn)狀更加堪憂。作為農(nóng)業(yè)大國，中國有一半以上的人口居住在農(nóng)村，而中國廣大農(nóng)村目前卻有300億平米左右的建筑處于不節(jié)能、不安全、不舒適、不美觀的局面。北京的房山大水之時，電視畫面不僅看到的是洪水肆虐，更看到了農(nóng)村房屋的現(xiàn)狀。
2 農(nóng)村房屋的現(xiàn)狀
2.1 缺少總體建設(shè)規(guī)劃
村莊道路、管線鋪設(shè)、配套設(shè)施無規(guī)無矩、雜亂無章，總體反映出村莊布局散、建設(shè)亂、交通不便、社會居住功能差等特點(diǎn)。
2.2 資源能源嚴(yán)重浪費(fèi)
農(nóng)村地區(qū)建造房屋多以磚瓦、木材等為主要材料，這些材料的使用對土地資源、環(huán)境資源、森林資源和能源資源造成了極大的破壞和浪費(fèi)。
2.3 房屋建筑性能低
在抗震、抗風(fēng)等方面存在很大的安全隱患，建成后房屋在保溫、隔熱、配套設(shè)施方面的缺失嚴(yán)重影響了房屋整體的居住性能，同時也造成了使用過程中能源的巨大浪費(fèi)。農(nóng)村住宅在保溫隔熱性能方面的明顯不足，直接導(dǎo)致了房屋在冬季取暖和夏季制冷方面存在嚴(yán)重耗能現(xiàn)象。
3 落實(shí)節(jié)能減排的建筑節(jié)能措施
要實(shí)現(xiàn)“生態(tài)文明·美麗中國”，首先要實(shí)現(xiàn) 美麗鄉(xiāng)村，其關(guān)鍵舉措就在于落實(shí)新型城鎮(zhèn)化，而推廣綠色建筑則首當(dāng)其沖，只有大力推廣綠色建筑，才能改變中國城市建筑窘境和落后的農(nóng)村面貌，真正實(shí)現(xiàn)“中國夢”和“生態(tài)夢”。
3.1 以綠色生產(chǎn)方式生產(chǎn)綠色建材
以北新建材為例，我們首先從原材料的獲取方式上，大大減少自然資源的消耗，降低對自然環(huán)境造成的破壞。通過大量消納電廠脫硫石膏、電廠粉煤灰、鋼鐵廠高爐礦渣等工業(yè)副產(chǎn)品進(jìn)行資源綜合利用，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。通過生產(chǎn)過程的技術(shù)創(chuàng)新，大幅降低能耗，整個制造過程節(jié)能減排，產(chǎn)品本身綠色、安全，通過綠色環(huán)境標(biāo)識認(rèn)證。
3.2 以綠色建造方式建造綠色建筑
北新建材的石膏板等新型建材產(chǎn)品均為輕質(zhì)建材，自身重量輕，運(yùn)輸成本低，通過輕質(zhì)化使運(yùn)輸過程節(jié)能減排。房屋建造可實(shí)現(xiàn)工業(yè)化預(yù)制、產(chǎn)業(yè)化輸出。與傳統(tǒng)施工方式相比，通過干法代替濕法的工藝改良，以及輕鋼結(jié)構(gòu)建材的廣泛應(yīng)用，大大縮短建筑整體建造時間，節(jié)省成本、減少施工現(xiàn)場污染。同時建筑運(yùn)行及使用過程節(jié)能減排，環(huán)保舒適。
3.3 打造全生命周期的綠色建筑
北新建材所有產(chǎn)品在房子拆除后，有的可以直接使用，有的可作為原材料再次生產(chǎn)環(huán)保建材，以此循環(huán)再利用，減少建筑垃圾，減少能源消耗。以綠色原料、綠色生產(chǎn)、綠色產(chǎn)品、綠色建造、綠色應(yīng)用和綠色可回收的綠色產(chǎn)業(yè)鏈打造全生命周期的綠色建筑，實(shí)現(xiàn)更加“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保”的綠色建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式。
3.4 打造綠色建筑
（1）圍繞節(jié)能減排、綠色環(huán)保，通過技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、拓展應(yīng)用領(lǐng)域，以加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。
（2）通過延長產(chǎn)品鏈、提高產(chǎn)品系統(tǒng)能力和配套能力，通過加強(qiáng)資源協(xié)同和市場整合，來不斷提高產(chǎn)業(yè)集中度和品牌集中度。
（3）通過市場機(jī)制和行業(yè)規(guī)范逐步淘汰落后產(chǎn)能。
（4）模式創(chuàng)新，可以通過整合下游市場，淘汰落后產(chǎn)能，推動產(chǎn)業(yè)升級。
要實(shí)現(xiàn)“美麗中國”，首先要建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”，打造可替代高耗能傳統(tǒng)建筑的新型房屋是建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”的當(dāng)務(wù)之急。
北新建材新型房屋技術(shù)
最具代表性、也最適合新農(nóng)村建設(shè)的是：既抗震減災(zāi)又節(jié)能環(huán)保的新型輕鋼房屋建筑技術(shù)：
以結(jié)構(gòu)技術(shù)為主，兼顧建筑內(nèi)外裝飾、保溫隔音、水暖電氣和建筑設(shè)備配套及生態(tài)學(xué)等方面的完整高效節(jié)能型綠色建筑體系。
北新建材輕鋼結(jié)構(gòu)房屋
（1）房屋性能優(yōu)越：抗震保溫，通風(fēng)防潮，95年結(jié)構(gòu)安全保證。
（2）套內(nèi)面積利用率高：墻體厚度僅為傳統(tǒng)房屋1/3，套內(nèi)使用面積高出10%以上。
（3）施工簡便，耐候性強(qiáng)：干法施工、工廠化組裝，不受季節(jié)、氣候、地理?xiàng)l件限制。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律界定及分類
(一)法律界定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并非法律術(shù)語，學(xué)界對其概念的界定各有說法。有的從銷售對象上將之總結(jié)為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、向本集體組織以外的人銷售的房屋;有的側(cè)重于建房程序，認(rèn)為未經(jīng)法定征地和銷售等程序而在集體土地上開發(fā)的商品房;有的強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的完整性。
包括由政府或企事業(yè)單位建設(shè)供單位職工居住、職工僅享有使用權(quán)的福利房，也包含在農(nóng)村集體土地上、由政府或村委會頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。由此可見，“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)涵復(fù)雜難以給出科學(xué)的界定。本文所研究的“小產(chǎn)權(quán)房”主要指在農(nóng)村集體土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分類。(1)建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地只能用于建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”屬于違法建設(shè)行為，其共同特點(diǎn)是：一是建設(shè)行為本身未取得建設(shè)用地許可，沒有辦理房屋建設(shè)審批手續(xù)，所建房屋屬于違法建筑;二是建設(shè)者不享有所有權(quán);三是房管部門不會對此類房屋進(jìn)行所有權(quán)登記。
現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會給此類房屋出具權(quán)屬證明，用以表明房屋的所有權(quán);四是此類房屋多是為了對外銷售而建造，屬于自始至終的違法行為。(2)建設(shè)在宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋建造本身是按照國家關(guān)于宅基地的規(guī)劃用途進(jìn)行的，屬于合法行為，其特點(diǎn)為：
一是“村民一戶只能擁有一處宅基地”，按“地隨房走”的政策，村民一戶也只能擁有一處房屋;
二是宅基地本身是經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核并經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)的，在此建造的房屋一經(jīng)建成即可取得所有權(quán);
三是農(nóng)民將房屋賣給集體組織之外的第三人的行為將不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
二、糾紛類型及其利益分析
(一)糾紛類型。經(jīng)過對中國裁判文書網(wǎng)上關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”案件的梳理，其引發(fā)的糾紛主要有：第一，城市居民購買村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以買賣合同不合法主張合同無效;第二、政府征收城市居民購買村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有農(nóng)村集體組織成員身份而得不到賠償;第三，城市購買者因“小產(chǎn)權(quán)房”存在質(zhì)量瑕疵、或未按期交房而主張出賣者承擔(dān)違約責(zé)任的;第四，因政府征地拆遷，城市購買者得不到賠償?shù)摹?/p>
(二)利益分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”自產(chǎn)生以來，就涉及到村民的不動產(chǎn)權(quán)利、級差地租、房地產(chǎn)商經(jīng)營利潤等各種利益，各種主體基于各自的利益考量促進(jìn)和抑制著“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，爭奪著農(nóng)村集體土地產(chǎn)生的利潤。隨著土地價值的不斷抬升，土地上附著的房屋的價值也“水漲船高”。
城市居民以較低的價格購買到居住房屋，節(jié)省成本;村民建造房屋不用繳納土地出讓金，因出賣房屋而增加財富。在此博弈過程中，房產(chǎn)開發(fā)商并不希望“小產(chǎn)權(quán)房”的合法存在，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”合法就意味著農(nóng)村集體組織或村民加入到房地產(chǎn)市場競爭，房產(chǎn)商的壟斷利潤也就越低。
三、解決路徑
(一)對于農(nóng)民宅基地上的房屋買賣的處理。按照《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定，在農(nóng)民宅基地上建造的房屋，自建造事實(shí)行為設(shè)立成就時就取得房屋所有權(quán)，不以房屋登記為取得要件。而按照《土地管理法》之規(guī)定，宅基地依法屬于村民集體所有，由縣級政府登記造冊，核發(fā)證書予以確權(quán)。村民宅基地須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，由縣政府批準(zhǔn)，后集體組織無償分給組織成員。
每戶可有一處宅基地，宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租。由于我國現(xiàn)實(shí)行房地一體政策，房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利受到一定程度的限制，轉(zhuǎn)讓的對象只能是該集體組織成員。若購買人為組織外第三人，不能辦理過戶登記，由于沒有依法登記，物權(quán)變動不能發(fā)生效力，購買人也因此不能取得房屋所有權(quán)。
(二)對于集體建設(shè)土地上房屋的處理。集體建設(shè)用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，“應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，向縣以上地方政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。
因此，將集體建設(shè)土地用于建造住房，無論是自住還是對外銷售，都改變了土地應(yīng)有的用途，不符合總體規(guī)劃，屬于非法建筑，即使有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的權(quán)屬證明，建造者也不能取得房屋的所有權(quán)。
此類“小產(chǎn)權(quán)房”雖屬于違法建筑，但其并不會造成農(nóng)耕地的減少，將來還可能納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此應(yīng)充分考慮其違法程度、違法對象和執(zhí)法成本等因素分別采取沒收、補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等手段予以靈活處理。
(三)對于農(nóng)用地上房屋的處理。我國嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須是道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施等重大建設(shè)項(xiàng)目，且應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
對于村民或集體組織在農(nóng)用地上建設(shè)的用于居住或銷售的房屋屬于非法建筑，買賣合同因標(biāo)的物違法而歸于無效，雙方當(dāng)事人均不能取得房屋所有權(quán)。房屋建造者違反耕地保護(hù)制度，根據(jù)違法程度承擔(dān)相應(yīng)的行政或刑事責(zé)任。對于農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”則視其在建、建成、已入住以及房屋用途等情況予以拆除、沒收或轉(zhuǎn)正。
石家村位于陜西省北部，臨近古城西安。我們的項(xiàng)目嘗試通過學(xué)習(xí)并改良當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土建筑形態(tài)，以提出一種當(dāng)代的鄉(xiāng)土房屋原型。最初這個項(xiàng)目是香港大學(xué)建筑系舉辦的一個實(shí)踐學(xué)習(xí)工作坊。石家村所有的農(nóng)宅起初都是利用夯土磚在一個10m×30m的宅基地塊內(nèi)建造而成的。不過，由于村民們逐步把舊的農(nóng)宅進(jìn)行翻修，將之改造成新型合院住宅，傳統(tǒng)建筑元素與現(xiàn)代混凝土、紅磚混合成一體，早就把傳統(tǒng)合院的建筑形態(tài)改頭換面。這些農(nóng)宅每一個都有著屬于自己的演變歷程，故此，除了早就限定好的地塊范圍，沒有哪兩個農(nóng)宅是一樣的。工作坊的學(xué)生們走訪了不同的農(nóng)村家庭并記錄了他們的生活狀況，收集編輯成一套當(dāng)代中國農(nóng)村家庭寫照。這不僅是對住宅形式的描述，更是對變化中村民生活情況的真實(shí)寫照。
就中國的情況來看，對于內(nèi)部庭院的使用正好詮釋了農(nóng)村的生活方式。的確，每個村民自己所擁有的戶外空間大部分都包含在圍墻之內(nèi)，這使庭院空間和室內(nèi)空間無論在視線上還是在功能上都保持了一種密切的聯(lián)系。我們設(shè)計(jì)的房屋建筑原型包括四個功能不同的庭院空間，這四個庭院入整個住宅的主要功能空間，即廚房、廁所、客廳以及臥室之中。另外，每個庭院在空間設(shè)計(jì)上也是各有特色。可以說，整個房子都是圍繞著這四個庭院而建造的。
建造這個住宅原型的一個重要目的是抵御村民們對外來商品和服務(wù)的日益依賴。多用途屋頂不但提供了晾曬作物的空間和席地而坐的大臺階，而且在雨季到來時還可以用來收集并儲存雨水，以便干熱的夏季時使用。這座房子成為了一個自給自足的典范?？拷ピ旱呢i圈和地下的沼氣系統(tǒng)為燒火做飯?zhí)峁┝四芰?，同時從廚房冒出來的熱煙直接進(jìn)入臥室的熱炕，最后通過煙囪排出。房屋結(jié)構(gòu)是混凝土梁柱結(jié)構(gòu)與胡基磚墻圍護(hù)體系相結(jié)合，融合了新老的建造技術(shù)。胡基磚墻固然是適用大陸性氣候地區(qū)的傳統(tǒng)保溫材料。與之不同的是，這種新穎的混合型結(jié)構(gòu)滿足了抗震的要求。房屋的整個外墻被鏤空花磚墻包裹，不單可以保護(hù)夯土墻，還為庭院和室內(nèi)遮陽庇蔭。這個設(shè)計(jì)兼?zhèn)淞酥袊渌赜虻膫鹘y(tǒng)鄉(xiāng)土建筑概念，并把新舊建造技術(shù)相結(jié)合，是一個現(xiàn)代中國夯土合院式住宅的原型與樣本。當(dāng)下的情況是，隨著農(nóng)村地區(qū)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)宅多被摒棄和拆除，取而代之的是現(xiàn)代化新型住宅。
石家村生態(tài)農(nóng)宅項(xiàng)目嘗試彌合傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩極間所出現(xiàn)的斷層，力圖保衛(wèi)傳統(tǒng)鄉(xiāng)土建筑材料的運(yùn)用和建筑技術(shù)智慧。此項(xiàng)目不僅僅是一個傳統(tǒng)合院住宅，更是一項(xiàng)現(xiàn)代農(nóng)村鄉(xiāng)土調(diào)研的產(chǎn)物，代表著一種新的建筑嘗試，有意識地將鄉(xiāng)土智慧逐步融入現(xiàn)代建造中。
竹制生態(tài)建筑材料指的是以竹子為主要材料制作的建筑材料。實(shí)際上用竹子作為建筑材料并不是近現(xiàn)代才開始的事，我國使用竹子作為建筑材料已經(jīng)有很悠久的歷史，由于竹子生產(chǎn)于湖南湖北地區(qū)，所以在過去湖南湖北民間住房的建造中使用的最為廣泛的建筑材料就是竹子。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，我國近幾年對竹制建筑材料這個課題投入了大量的資金，在認(rèn)真分析了竹子組成結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，在生產(chǎn)建筑板材時加入了竹材，加入竹材的建筑板材在承重能力上符合科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。另外，竹子的生長形狀雖然呈圓形，但是通過竹材重組技術(shù)可以將竹子制造成一些方形或者板型的建筑材料，使竹子的使用范圍在一定程度上得到了很大的擴(kuò)充，且竹材實(shí)際的使用價值也得到了提升。在農(nóng)村住房的建造中使用竹制建筑板材，一方面使原生態(tài)的竹子得到合理的利用，另一方面還降低了房屋建造的工程造價，使房屋的建造更加生態(tài)環(huán)保。
2木質(zhì)生態(tài)裝飾材料
在農(nóng)村住房的裝飾中，裝飾材料可以脫離城市化的各種合成材料，采用木質(zhì)生態(tài)材料。木質(zhì)材料在農(nóng)村中的取材比較方便，因此農(nóng)村住房在裝飾的過程中可以將室內(nèi)墻面設(shè)置成生態(tài)木質(zhì)材料，天花板的裝飾材料采用厚度比較薄的生態(tài)木質(zhì)材料，用具有一定厚度的生態(tài)木質(zhì)材料作為地板裝飾材料，南方天氣通常以濕熱為主，在農(nóng)村住房裝飾中采用木質(zhì)材料不僅有冬暖夏涼的效果，還在一定程度上降低了房屋建造的耗能性。生態(tài)木質(zhì)材料由于不含甲醛，在農(nóng)村住房的裝飾中可以用于所有需要裝飾板的地方，用生態(tài)木質(zhì)材料進(jìn)行房屋的裝修，不僅可以降低傳統(tǒng)裝修中的有害氣體對人體的危害，還能讓房屋使房屋整體充滿自然的氣息，并且生態(tài)木質(zhì)材料的安全性能具有一定的可靠性，因此其在住房裝飾中可以替代任何一種裝飾材質(zhì)。
3低放射性石材的使用
低放射性石材主要用于農(nóng)村住房中廚房、衛(wèi)生間的裝飾中，廚房、衛(wèi)生間的墻體、天花板通常情況下都要用石材來裝飾，傳統(tǒng)的裝飾材料一般都選用的是大理石等石材，但是大理石石材的輻射性比較強(qiáng)，會對人體健康造成很大的威脅。低放射性石材相對來說是一種比較環(huán)保無污染的住房裝飾材料，其的質(zhì)感良好且顏色豐富，因此在住房裝飾的過程中人們可以按照各自不同的裝修風(fēng)格使用不同顏色或類型的石材，這在一定程度上極大的提高了低放射性石材的使用效率，同時又增加了人們對房屋裝飾的可選擇性。另外，低放射性石材有一個最主要的性能就是吸水率低，衛(wèi)生間一般水汽比較重，廚房的油煙氣較重，因此廚房和衛(wèi)生間在裝飾中采用低放射性石材，不但可以使廚房和衛(wèi)生間保持干燥，還容易對其進(jìn)行清潔。
4水性涂料的使用
農(nóng)村住房在裝飾過程中，裝修涂料是其中必須使用的一種材料，裝修涂料通常都在木質(zhì)材料上使用，但是傳統(tǒng)的裝修涂料污染性比較大，如果用在室內(nèi)裝修中會對人體造成很大的危害。水性涂料具有環(huán)保無污染的特點(diǎn)，因此在目前的農(nóng)村住房裝飾中被廣泛地使用。水性涂料不僅具有環(huán)保的特點(diǎn)，其的使用期限也特別長，因?yàn)槠渚哂休^高的強(qiáng)度和硬度，因此其的使用范圍比較多元化。在農(nóng)村住房的裝飾中使用水性涂料，不僅可以提高裝飾用品的耐用程度，可以在一定程度上提高農(nóng)村住房整體的耐老化程度。
5結(jié)束語
竹制生態(tài)建筑材料指的是以竹子為主要材料制作的建筑材料。實(shí)際上用竹子作為建筑材料并不是近現(xiàn)代才開始的事，我國使用竹子作為建筑材料已經(jīng)有很悠久的歷史，由于竹子生產(chǎn)于湖南湖北地區(qū)，所以在過去湖南湖北民間住房的建造中使用的最為廣泛的建筑材料就是竹子。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，我國近幾年對竹制建筑材料這個課題投入了大量的資金，在認(rèn)真分析了竹子組成結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，在生產(chǎn)建筑板材時加入了竹材，加入竹材的建筑板材在承重能力上符合科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。另外，竹子的生長形狀雖然呈圓形，但是通過竹材重組技術(shù)可以將竹子制造成一些方形或者板型的建筑材料，使竹子的使用范圍在一定程度上得到了很大的擴(kuò)充，且竹材實(shí)際的使用價值也得到了提升。在農(nóng)村住房的建造中使用竹制建筑板材，一方面使原生態(tài)的竹子得到合理的利用，另一方面還降低了房屋建造的工程造價，使房屋的建造更加生態(tài)環(huán)保。
2.木質(zhì)生態(tài)裝飾材料
在農(nóng)村住房的裝飾中，裝飾材料可以脫離城市化的各種合成材料，采用木質(zhì)生態(tài)材料。木質(zhì)材料在農(nóng)村中的取材比較方便，因此農(nóng)村住房在裝飾的過程中可以將室內(nèi)墻面設(shè)置成生態(tài)木質(zhì)材料，天花板的裝飾材料采用厚度比較薄的生態(tài)木質(zhì)材料，用具有一定厚度的生態(tài)木質(zhì)材料作為地板裝飾材料，南方天氣通常以濕熱為主，在農(nóng)村住房裝飾中采用木質(zhì)材料不僅有冬暖夏涼的效果，還在一定程度上降低了房屋建造的耗能性。生態(tài)木質(zhì)材料由于不含甲醛，在農(nóng)村住房的裝飾中可以用于所有需要裝飾板的地方，用生態(tài)木質(zhì)材料進(jìn)行房屋的裝修，不僅可以降低傳統(tǒng)裝修中的有害氣體對人體的危害，還能讓房屋使房屋整體充滿自然的氣息，并且生態(tài)木質(zhì)材料的安全性能具有一定的可靠性，因此其在住房裝飾中可以替代任何一種裝飾材質(zhì)。
3.低放射性石材的使用
低放射性石材主要用于農(nóng)村住房中廚房、衛(wèi)生間的裝飾中，廚房、衛(wèi)生間的墻體、天花板通常情況下都要用石材來裝飾，傳統(tǒng)的裝飾材料一般都選用的是大理石等石材，但是大理石石材的輻射性比較強(qiáng)，會對人體健康造成很大的威脅。低放射性石材相對來說是一種比較環(huán)保無污染的住房裝飾材料，其的質(zhì)感良好且顏色豐富，因此在住房裝飾的過程中人們可以按照各自不同的裝修風(fēng)格使用不同顏色或類型的石材，這在一定程度上極大的提高了低放射性石材的使用效率，同時又增加了人們對房屋裝飾的可選擇性。另外，低放射性石材有一個最主要的性能就是吸水率低，衛(wèi)生間一般水汽比較重，廚房的油煙氣較重，因此廚房和衛(wèi)生間在裝飾中采用低放射性石材，不但可以使廚房和衛(wèi)生間保持干燥，還容易對其進(jìn)行清潔。
4.水性涂料的使用
農(nóng)村住房在裝飾過程中，裝修涂料是其中必須使用的一種材料，裝修涂料通常都在木質(zhì)材料上使用，但是傳統(tǒng)的裝修涂料污染性比較大，如果用在室內(nèi)裝修中會對人體造成很大的危害。水性涂料具有環(huán)保無污染的特點(diǎn)，因此在目前的農(nóng)村住房裝飾中被廣泛地使用。水性涂料不僅具有環(huán)保的特點(diǎn)，其的使用期限也特別長，因?yàn)槠渚哂休^高的強(qiáng)度和硬度，因此其的使用范圍比較多元化。在農(nóng)村住房的裝飾中使用水性涂料，不僅可以提高裝飾用品的耐用程度，可以在一定程度上提高農(nóng)村住房整體的耐老化程度。
5.結(jié)束語
一、農(nóng)村建筑節(jié)能設(shè)計(jì)
1.北方農(nóng)村建筑現(xiàn)狀分析
我國北方地區(qū)農(nóng)村建筑要適應(yīng)日常居住生活和農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)的雙重需要，居民建筑類型大多為單戶、雙戶以及多戶并聯(lián)的建筑類型。長期以來，我國農(nóng)村建筑大多為個人建造，農(nóng)民隨意建設(shè)，農(nóng)村建筑缺乏規(guī)劃和設(shè)計(jì)，造成建筑的功能劃分不合理，用地浪費(fèi)。在房屋建設(shè)的過程中，由于技術(shù)和施工條件的限制以及經(jīng)濟(jì)條件的制約，農(nóng)民建房時多選用一些落后的建材，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)仍采用傳統(tǒng)的做法，致使其建筑能耗大，不利于節(jié)能。
2.建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì)
2.1屋面與地面
北方地區(qū)農(nóng)村建筑屋面散熱量占總散熱量的15%左右，地面約為6%。在屋面建造時應(yīng)采用坡屋頂，設(shè)置架空層或平屋頂，設(shè)置吊頂層。選用導(dǎo)熱系數(shù)小，吸水率低，易于就地取材的保溫材料。重視地面保溫，在地面墊層下鋪設(shè)廉價的爐渣等其他保溫材料，并注意地面防潮設(shè)計(jì)，減少地面散熱量。
2.2外墻
外墻散失的熱量約占整個圍護(hù)結(jié)構(gòu)總能耗的25～28%，因此應(yīng)在寒冷地區(qū)的北方農(nóng)村建筑外墻設(shè)計(jì)中應(yīng)采用外墻外保溫。依據(jù)當(dāng)?shù)匾延械脑牧?，合理選擇建筑外墻材料，推廣使用空心磚或混凝土空心小砌塊等節(jié)能磚。同時在建造時靈活選取構(gòu)造措施，利用農(nóng)村地區(qū)容易獲得的材料（稻殼，麥秸等）作為外墻保溫材料，使外墻獲得良好的隔熱效果。
2.3門與外窗
長期以來，北方農(nóng)村建筑的門窗建造較為簡陋，大部分為單層，而且密封性較差。外窗的熱損失量，約占整個房屋的30%。為了減少外窗的熱損失，在滿足自然通風(fēng)和采光的要求下，減少窗墻比，應(yīng)采用雙層窗或單框雙玻璃窗，增強(qiáng)其密封性，以此來提高窗的總熱阻。外門應(yīng)采用雙層，若采用單層應(yīng)作保溫處理，提高外門的隔熱性能。尺寸較大的門窗應(yīng)在室內(nèi)加裝門窗簾，也有利于減少門窗的熱損失。
3.建筑規(guī)劃布局
我國北方農(nóng)村大多地區(qū)冬季寒冷，夏季炎熱。建筑規(guī)劃選址中應(yīng)充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀坏乩韮?yōu)勢，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，合理地安排建筑與周圍環(huán)境因素之間的關(guān)系。在建筑平面的布局時，要充分考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活習(xí)慣，合理地安排建筑物功能分區(qū)。
3.1規(guī)劃中應(yīng)注重綠化環(huán)境。綠化可以改善建筑群體的氣候條件，可以調(diào)節(jié)氣溫、降低溫室效應(yīng)、隔熱遮陽、減少噪聲，是優(yōu)化建筑室內(nèi)環(huán)境、減少建筑能耗的有效措施。
3.2建筑類型上應(yīng)多采用兩戶或多戶并聯(lián)的布置形式，減少建筑體系系數(shù)，有利于降低建筑能耗。
3.3建筑選址應(yīng)避免在山谷、溝底等區(qū)域，這主要考慮冬季氣流在這些區(qū)域里形成對建筑物的“霜洞”效應(yīng)，會使其能耗增加。建筑朝向應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩項(xiàng)l件和氣候條件，選擇最有利的自然采光和通風(fēng)的區(qū)域，注意冬季防風(fēng)和夏季有效利用自然通風(fēng)，減少能耗。
3.4根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活習(xí)慣，將居住建筑和農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)用房進(jìn)行合理的劃分。例如將臥室、大堂宜布置在南向，飼養(yǎng)室、農(nóng)副產(chǎn)品加工室宜布置在北向。
二、能源的綜合開發(fā)與應(yīng)用
1.其他能源的開發(fā)與應(yīng)用
我國有著豐富的淺層地?zé)崮茉矗诒狈睫r(nóng)村地區(qū)可以開發(fā)利用當(dāng)?shù)氐牡責(zé)豳Y源，為集中規(guī)劃建造的村鎮(zhèn)建筑群提供熱源，宜于集中熱水供應(yīng)和采暖設(shè)施建造，從而節(jié)約燃料的使用。在北方農(nóng)村的一些地區(qū)風(fēng)能資源也較為豐富，利用其建造風(fēng)力發(fā)電，供應(yīng)日常的生活和照明用電，既方便又廉價，節(jié)約用電。
2.太陽能開發(fā)與應(yīng)用
北方農(nóng)村地區(qū)有著豐富的太陽能資源，建造太陽能綜合利用建筑，在屋頂放置太陽能利用設(shè)備可提供生活熱水、采暖系統(tǒng)以及照明等綜合應(yīng)用。特別是近年來太陽能低溫地板輻射采暖系統(tǒng)的應(yīng)用，適合應(yīng)用在無集中供暖的農(nóng)村建筑。在過渡季節(jié)，利用太陽能熱水還可以強(qiáng)化自然通風(fēng)。
3. 沼氣開發(fā)與應(yīng)用
沼氣是一種清潔的可再生能源。在北方廣大農(nóng)村地區(qū)各種農(nóng)作物的秸稈，牲畜的糞便等都可以作為產(chǎn)生沼氣的原料。沼氣不僅用來解決農(nóng)村燃料缺乏問題，也可以應(yīng)用沼氣進(jìn)行采暖和照明等綜合利用。另外沼液和沼渣可以作為有機(jī)肥料，施在農(nóng)田和果園里。沼氣建設(shè)與種養(yǎng)殖業(yè)結(jié)合，通過資源的優(yōu)化配置，延伸了經(jīng)濟(jì)鏈，使能源得到有效的循環(huán)利用。目前我國農(nóng)村大多采用單戶的沼氣建設(shè)，受技術(shù)條件的限制經(jīng)常沼氣產(chǎn)量不足，而且安全性較差。建議采用多戶集中建造高效的沼氣設(shè)施，集中管理，有效利用資源，這樣能使沼氣設(shè)施能源利用率高，便于為廣大農(nóng)民提供高效、潔凈、安全的沼氣能源。
三、農(nóng)村建筑節(jié)能管理
農(nóng)村建筑的節(jié)能不僅僅是在體現(xiàn)在節(jié)能設(shè)計(jì)，節(jié)能管理也是很重要的一方面。建立健全建筑節(jié)能管理機(jī)制，是落實(shí)建筑節(jié)能規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提。首先，在新建農(nóng)村建筑時應(yīng)注重改變觀念，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，進(jìn)行初期的建筑項(xiàng)目可行性論證報告以及綜合利用能源的可行性方案設(shè)計(jì)。要按照節(jié)能設(shè)計(jì)和規(guī)范進(jìn)行建造，加強(qiáng)節(jié)能設(shè)計(jì)，充分利用當(dāng)?shù)匾子谌〉玫牧畠r又節(jié)能的建筑材料。其次，在建筑建成后注重農(nóng)民節(jié)能意識培養(yǎng)，統(tǒng)一管理一些集中的公用能源設(shè)施，例如集中的沼氣設(shè)施或采暖系統(tǒng)。
四、 總結(jié)
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買賣是否應(yīng)該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認(rèn)定為有效。司法實(shí)踐中，有兩種意見，一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定買賣有效。另一種意見認(rèn)為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買賣應(yīng)認(rèn)定無效。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買賣法律制度
我國關(guān)于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，我國法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買賣贈與是對處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律的位階來看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認(rèn)合同的效力。
2.從我國現(xiàn)有的法律來看，不宜確認(rèn)買賣合同無效
我國政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個判定宅基地房屋買賣合同無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買賣的法律對策
（一）目前法律沒有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實(shí)踐中應(yīng)維持現(xiàn)狀
我國目前法律沒有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實(shí)踐中，法院在處理案件時對訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同有效較為適宜，特別是對于經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并備案的應(yīng)認(rèn)定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國家對村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，基于其特定的成員身份無償享有宅基地使用權(quán)，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過向土地的所有權(quán)人補(bǔ)交土地費(fèi)用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無償取得我國法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購買他人的住宅，但須繳納一定的土地補(bǔ)償金。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過合法審批后，無須繳納一定的土地補(bǔ)償金。這樣做與我國目前的土地政策并不違背，國家采取政策保護(hù)的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
