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房產(chǎn)稅論文8篇

時(shí)間:2023-03-15 14:58:53

緒論:在尋找寫(xiě)作靈感嗎?愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)稅論文,愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維,激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,歡迎您的閱讀與分享!

房產(chǎn)稅論文

篇1

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

(一)對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中,有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體(政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員)和代表納稅方的評(píng)估主體(往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員)共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū),其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法,一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的,另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題,其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí),其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是,假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,必然要新增大量人員,這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符,更重要的是,稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu),由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力,還將大大增加征稅成本。

因此,在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí),對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行:(1)選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體,改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性,又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。(2)假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí),則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體,這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用,又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然,需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。(3)如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體,那么,為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性,稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外,由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的,其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

(二)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ),對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅,必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此,房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響:一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素(通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等);二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本;三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看,法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年,從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整;美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估:在丹麥,1982~1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整,從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估;德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值,由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定,市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯,其課稅評(píng)估周期為6年,而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí),應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言,經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大,評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí),我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,地區(qū)差異明顯,評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法,建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間,如在3~5年之間,由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣,既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化,保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(三)申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣,且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此,相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排,以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先,在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專(zhuān)門(mén)的復(fù)核委員會(huì),并組成評(píng)估專(zhuān)家團(tuán),在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性;復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴,以確保稅負(fù)的公平和一致性;其次,要保證納稅人的知情權(quán),稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后,應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上,并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi),如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議,可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴,若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿(mǎn)意的,業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核,復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu),最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中,不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了,不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂,導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下,更重要的是,會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端,就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇,也包括調(diào)整、修正的幅度等等,以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

(一)基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值,計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的,但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看,即使是同一房地產(chǎn),采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言(不考慮農(nóng)用地),成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果,而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā),收益法是從需求角度出發(fā),而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的,供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本,其超額部分將由供求雙方分享。此外,三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制,存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法,需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料,不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū),就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了,但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn),無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估,而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中,還原利率的確定隨意性大,往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn),都可以采用成本估價(jià)法。但是,現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用,而不是所花費(fèi)的成本;房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值,投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外,采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算,尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn),往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù),同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況,如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等,同時(shí)采用多種方法。具體而言,對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法,如商品房、商業(yè)鋪面等:對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法,如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全,缺少可比較的交易資料,可選擇收益還原法;而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn),既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的,可采用成本重置法

(二)稅基評(píng)估技術(shù)--批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同,為得出房地產(chǎn)稅的稅基,要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,工作量大且密集;另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估,個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率,需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中,稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟:(1)對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集,數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮:建立財(cái)產(chǎn)登記制度,通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào),逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù);建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制,獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù);與房地產(chǎn)中介公司合作,獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等,大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理,儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中,這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱(chēng)為財(cái)政房地產(chǎn)簿。(2)估價(jià),首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量,以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型,也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立,就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入,得出評(píng)估值。值得注意的是,對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值,評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值,對(duì)具有明顯特性(特殊位置、特殊用途等)的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的,兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)(CAMA,Computer-aidedmassassessment)。應(yīng)用這一技術(shù),需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中,由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析,構(gòu)造估價(jià)模型,在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后,計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中,必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法,無(wú)論何種CAMA系統(tǒng),其主要構(gòu)成大致都是:數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ);市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告;評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估;評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

篇2

論文摘要:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策;其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策,盡量降低營(yíng)業(yè)額,同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額,從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率,減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下,探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一,貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù),營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率,由計(jì)算公式可以看出,要想降低應(yīng)納稅額,一要降低營(yíng)業(yè)額,二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一:丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限,采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán),丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定,房屋建好后,雙方平分。完工后,估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式:純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定,兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù):(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán),從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元,丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式,丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè),合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn),無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法;對(duì)于只用的房屋,按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收,稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù),按1.2%的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額;對(duì)于出租、出典的房屋,按租金收入征稅,稱(chēng)為從租計(jì)征,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),按12%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為,或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二:A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓,第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng),開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元,市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元,如果出租,預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高,如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅,經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓,提供餐飲服務(wù)。

方案1:A公司與H先生簽訂房屋租賃合同,年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅:500X12%=60(萬(wàn)元)。

方案2:A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照,增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè),然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同,年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí),該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì),可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn),我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題,則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1-30%)×1.2%=12.6(萬(wàn)元)。

可見(jiàn):方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為,改出租房屋為自營(yíng)房屋,就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅,比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分。稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多,適用稅率越高。另外,稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條:(1)減少或分解銷(xiāo)售收入??梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去;也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額??梢约哟髮?duì)園林綠化的投入;也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三:Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū),總可售面積100000m2,均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元/m2,預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元,預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元,總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1:直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售,則;

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000-29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100%=20.69%

④應(yīng)繳納的土地增值稅=6000X30%=1800(萬(wàn)元)

方案2:追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元,則:

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000-29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100%=19.62%

④因?yàn)樵鲋德?lt;20%,所以免土地增值稅。

可見(jiàn):方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元,但卻因此導(dǎo)致增值率低于20%,從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

篇3

(一)德國(guó)房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。德國(guó)是土地私有制國(guó)家,對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅;對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定,一年一繳;房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征收;不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中,對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu),并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度,只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。

3.稅收優(yōu)惠政策。德國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策,對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅,只繳納房屋所在的土地稅;對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)自建房和購(gòu)房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

4.稅收調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)上漲,德國(guó)通過(guò)稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外,還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)盈利稅;2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn),對(duì)租金收入征收25%的資本利得稅。

(二)新加坡房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅,物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅,征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn),納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值,房屋年價(jià)值用年租金來(lái)衡量,由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估,對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅,對(duì)其他類(lèi)型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。

3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類(lèi)型的房地產(chǎn)采取不同的稅率,對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住型、小戶(hù)型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率,對(duì)投資性質(zhì)以及改善型的購(gòu)房人采取較高的稅率;二是采取累進(jìn)制稅率,對(duì)富人征收更多的稅收,2011年起,對(duì)于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅,對(duì)年價(jià)值在6千至2.4萬(wàn)新元的只征收高出部分的4%,對(duì)年價(jià)值超過(guò)2.4萬(wàn)新元的征收高出部分的6%。

4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房?jī)r(jià),對(duì)超過(guò)100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)房地產(chǎn)稅制體系完整,征稅對(duì)象范圍廣

對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種,且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主,對(duì)保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置,提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率,同時(shí)鼓勵(lì)住房人購(gòu)買(mǎi)小面積房屋。征稅對(duì)象包括自然人、法人擁有的各種類(lèi)型的房地產(chǎn),由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定,房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位,是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一,如美國(guó),房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。

(二)計(jì)稅依據(jù)明確,稅率設(shè)置靈活

房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一,有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅,評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高,相應(yīng)稅收也會(huì)增加,起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用,也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富,通過(guò)設(shè)置不同的稅率,使低收入者、購(gòu)買(mǎi)自住型住房者、小面積住房者納稅更少,高收入者、購(gòu)買(mǎi)投資性住房者、“豪宅”購(gòu)買(mǎi)者等納稅更多。

(三)房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善

一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度,健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開(kāi)查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易,增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性;二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度,有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值,并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法,能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室,新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。

(四)實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策

各國(guó)都設(shè)置了專(zhuān)門(mén)針對(duì)自住型購(gòu)房者的稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)自住型住房購(gòu)買(mǎi),如美國(guó)對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅,另外房地產(chǎn)稅超過(guò)一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償;德國(guó)對(duì)自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅;新加坡對(duì)自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確

我國(guó)房地產(chǎn)稅種類(lèi)較多,而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo),所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)?,F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端,使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果,而且,我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。

(二)征稅范圍狹窄,征稅對(duì)象不完整

一是我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),不包括農(nóng)村,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展,一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅,不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用;二是我國(guó)目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收,對(duì)個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收,導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。

(三)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象:一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)較多,保有環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)少;二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高,保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示,針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅,最高只有30元/年•平方米,而對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅,這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大,會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

(四)計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn),如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一,既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度,又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度,違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性,也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。

(五)房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全

一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí),不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置,同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度;二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不健全,缺少專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員素質(zhì)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議

(一)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍,使房地產(chǎn)稅逐步

成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國(guó)家、集體、個(gè)人擁有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn),包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源,應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大稅源基礎(chǔ),使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。

(二)簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種,防止重復(fù)征稅,重點(diǎn)培育

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置,降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收,提高土地流動(dòng)性,刺激土地供給增加,重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅,通過(guò)增加對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅,可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率,降低房屋空置率。一是取消土地增值稅,對(duì)土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收;二是對(duì)契稅實(shí)行差別化稅率,調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購(gòu)房類(lèi)型的征稅標(biāo)準(zhǔn);三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍,對(duì)個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

(三)合理確定計(jì)稅依據(jù),靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率

科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基,有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅,每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估,避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來(lái)的不公問(wèn)題;二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅,房屋租金每年進(jìn)行一次評(píng)定,以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上,可以采取累進(jìn)制,降低低收入者的稅負(fù)水平,并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利,由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購(gòu)買(mǎi)力水平,以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,有利于滿(mǎn)足居民基本住房需求為原則,自主調(diào)節(jié)稅率。

(四)建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度,完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度

篇4

1.1日本的房地產(chǎn)稅

日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅,對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅。其中,地價(jià)稅屬?lài)?guó)稅,固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅,特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

(1)地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定,每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù),地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額,稅率為比例稅率,現(xiàn)行稅率為0.15%。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn),即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。

(2)特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn),只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購(gòu)置行為,計(jì)稅依據(jù)為土地的購(gòu)置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率,土地所有的稅率是1.4%,土地購(gòu)置的稅率是3%。為避免重復(fù)征稅,在計(jì)算特別土地所有稅時(shí),要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來(lái)講就是:對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí),扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額;對(duì)土地購(gòu)置者課征特別土地所有稅時(shí),扣除該土地購(gòu)置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅額。

(3)固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅,包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)(即當(dāng)?shù)赝谫I(mǎi)賣(mài)價(jià)格)來(lái)計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次,納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%,限制稅率為2.1%,超過(guò)1.7%時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn),對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。

(4)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅,其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值,而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅實(shí)行比例稅率,標(biāo)準(zhǔn)稅率為4%,住宅購(gòu)置為3%,對(duì)土地,新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。

(5)城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同,通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于:城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅;對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅;稅率上規(guī)定了0.3%的限制稅率;對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。

1.2加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成,一部分是土地,一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估,政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差,各省都成立了專(zhuān)門(mén)的集中評(píng)估機(jī)構(gòu),并制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí),絕大多數(shù)省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力,當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定,全國(guó)甚至全省都沒(méi)有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類(lèi)似,主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1.3香港的房產(chǎn)稅制度

在香港,房產(chǎn)稅又稱(chēng)為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅,主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅,沒(méi)有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15%左右,業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中,接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅,再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有:由業(yè)主支付的差餉(即物業(yè)管理費(fèi));來(lái)自物業(yè)的租金收入,但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M(fèi)及其它開(kāi)支費(fèi)用20%的免稅額,該扣除額與實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小無(wú)關(guān),統(tǒng)一按20%扣除。

2國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示

從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到,房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種,由地方政府負(fù)責(zé)征收管理,它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅,按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額,由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示:

2.1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

(1)納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有,房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

(2)征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí),借鑒日本的做法,通過(guò)設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn),使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

(3)計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例,房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定,不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值,比如,對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值,對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。

(4)稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則,即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模,使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí),應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度,各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

(5)減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明,體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅,對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅,對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn),對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金,可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2.2建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù),這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī),然后再設(shè)定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu),配備專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上,建議我國(guó)借鑒加拿大的做法,由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室,對(duì)市(縣)一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào),或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo),在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu),市(縣)級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn),并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2.3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息,建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn),建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí),要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理,從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開(kāi)始實(shí)施。

2.4適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限

篇5

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類(lèi)。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅,需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會(huì)矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款,只要未流通,就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過(guò)25%,大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒(méi)有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行zd規(guī),級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅

目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房,而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低,就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承

擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。 3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類(lèi)型和用途分別制定稅率?,F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過(guò)低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類(lèi)型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2 500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷(xiāo)售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅制;改革

Abstract:CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding,heterogeneoustaxationsystem,lowlevellegislation,narrowtaxationscope,incompletematchedsystemandsoon.Asaresult,basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand,healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage,devolutionofmanagementright,levyingidletaxforimmovableassets,completingallkindsofmatchedreformmeasures,completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords:realestate;taxationsystem;reform

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類(lèi)。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅,需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會(huì)矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款,只要未流通,就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止2007年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過(guò)25%,大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒(méi)有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī),級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅

目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房,而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低,就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?,F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類(lèi)型和用途分別制定稅率?,F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過(guò)低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類(lèi)型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷(xiāo)售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng),將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi),因此,要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái),處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn):

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前,我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后,地方財(cái)政日趨困難,地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì);同時(shí),由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大,地方財(cái)政支出比重不斷上升,這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大,1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)2800多個(gè)縣(市)級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來(lái)看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種:房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用,但其收入規(guī)模較小,據(jù)統(tǒng)計(jì),2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高,卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家,如美國(guó),其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下,我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低,無(wú)法形成地方稅的主要稅源。

從各級(jí)地方財(cái)政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前,房地產(chǎn)稅收在我國(guó)的各級(jí)財(cái)政收入中的比重均較小,雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)財(cái)政中所占比例有所不同,但無(wú)論從哪一級(jí)來(lái)看,房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例,在地方政府四級(jí)財(cái)政中,省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%,而最高的市級(jí)也不過(guò)是10.37%,仍舊屬于小稅種。

結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),市級(jí)財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢(shì),而省級(jí)則呈下降的趨勢(shì),縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)化不大,呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同時(shí),觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類(lèi)似的規(guī)律??傮w說(shuō)來(lái),房地產(chǎn)稅收在地方各級(jí)財(cái)政中所占比例均偏低,屬于小稅種。

(二)房地產(chǎn)稅制存在的突出問(wèn)題

首先,房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中所占比重過(guò)小,而從各國(guó)稅收實(shí)踐來(lái)看,凡是實(shí)行分稅制財(cái)政體制的國(guó)家,房地產(chǎn)稅收基本上是地方財(cái)政的主要稅種;其次,稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過(guò)輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重。這種“輕保有”的局面一方面導(dǎo)致了土地利用的低效率,使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無(wú)法得到發(fā)揮,土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日益嚴(yán)重;另外,稅費(fèi)種類(lèi)繁多,租、稅、費(fèi)體系混亂。以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍,大大限制了稅收的宏觀調(diào)控能力;最后,從稅負(fù)的分擔(dān)上來(lái)看,明顯表現(xiàn)為內(nèi)資偏重、外資偏輕,這違背了稅制統(tǒng)一、稅負(fù)平等的基本原則,更不利于內(nèi)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

我國(guó)物業(yè)稅改革思路

(一)物業(yè)稅改革的模式

目前,針對(duì)物業(yè)稅的改革,學(xué)者們基本達(dá)成共識(shí),就是將目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進(jìn)行合并,開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅,物業(yè)稅稅收歸地方財(cái)政所有。

目前開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家,實(shí)行的稅率一般有兩種:比例稅率和累進(jìn)稅率。實(shí)行比例稅率計(jì)征方便,但不利于發(fā)揮貧富調(diào)節(jié)作用;而累進(jìn)稅率則正好相反。由于目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收范圍很小,只有房產(chǎn)稅,因此,筆者建議現(xiàn)階段應(yīng)該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)值水平上的差異,又要考慮納稅人的實(shí)際承受能力。國(guó)外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財(cái)產(chǎn)的估價(jià)。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%,地方政府根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

稅基的計(jì)量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時(shí)的房地產(chǎn)價(jià),房地產(chǎn)稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本,我們以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù),以評(píng)估價(jià)值的80%為稅基,房地產(chǎn)課稅價(jià)值每五年評(píng)估一次。

物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項(xiàng):非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)自用的房屋與土地,如學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館等;合法的宗教團(tuán)體的自用房屋與土地;由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的科研學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋與土地;對(duì)自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅;經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房屋與土地。

(二)物業(yè)稅改革的效應(yīng)分析

物業(yè)稅改革能增強(qiáng)地方政府的財(cái)政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種,按照占地方財(cái)政收入10%的比例去推算,假定微觀稅負(fù)不變,則物業(yè)稅的征收面要擴(kuò)大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄,且是按原值征稅,如拓寬稅基、擴(kuò)大計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn),這一比例是可以做到的,因此,物業(yè)稅開(kāi)征后,基本上可以滿(mǎn)足成為主體稅種的要求。

政府采取物業(yè)稅后,為保證長(zhǎng)期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入,必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃,并注意保持對(duì)居民物業(yè)的保護(hù),以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)期居留,這樣將對(duì)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起推動(dòng)作用。

開(kāi)征物業(yè)稅可以起到對(duì)土地集約利用和合理配置的作用。開(kāi)征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣(mài),即使開(kāi)發(fā)商土地閑置,也必須每年按評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值繳納物業(yè)稅,這樣就加大了囤積土地的成本;可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格征稅,提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本,將會(huì)正確引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)城市物業(yè)的選擇,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的正常流動(dòng),從而推動(dòng)城市空間布局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。

開(kāi)征物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人,以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié),其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比,故能彌補(bǔ)個(gè)人所得稅調(diào)控方面的局限性,能夠發(fā)揮對(duì)人們收入分配不公的平抑效用,在一定程度上改變社會(huì)財(cái)富分配不均現(xiàn)象,降低財(cái)產(chǎn)的集中度,從而形成個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)即期個(gè)人收入分配、物業(yè)稅調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富積累水平,具有連續(xù)性、互補(bǔ)性的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的政策建議

增加繳納上的公平度和透明度?,F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi),經(jīng)合并調(diào)整,構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后,便于征繳和管理。在簡(jiǎn)化稅種后可以適當(dāng)提高征收額度,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),使其占全部稅收的10%左右是比較合理的,由此可以將物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)作為主體稅種之一進(jìn)行管理,充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。

要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評(píng)估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的,我們建議以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的80%為課稅的稅基,這就給房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估質(zhì)量提出了要求。實(shí)行物業(yè)稅改革后,必然要對(duì)房地產(chǎn)的稅收評(píng)估進(jìn)行規(guī)范,適時(shí)推出更為細(xì)化、規(guī)范的合理的計(jì)稅方法,從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價(jià)值的低估而造成的稅收流失。

健全與事權(quán)相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府,應(yīng)該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種,不僅會(huì)提高征稅積極性,還會(huì)積極擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境,轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道,地方政府收入就穩(wěn)定增加,這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn):

1.鄧宏乾.基于稅收目的的物業(yè)稅改革分析—兼評(píng)物業(yè)稅改革方案[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2006.5

篇8

論文摘要:環(huán)境保護(hù)工作是每一個(gè)給排水工作者義不容辭的責(zé)任,環(huán)保型建筑是未來(lái)建筑的發(fā)展方向,本文將從節(jié)約用水、節(jié)省能源、防治水質(zhì)污染等方面著手,探討如何利用現(xiàn)有的新材料、新設(shè)備和新工藝實(shí)現(xiàn)建筑給排水的環(huán)保設(shè)計(jì)。

人類(lèi)為生存、發(fā)展和繁榮不懈地努力和創(chuàng)造,推進(jìn)了人類(lèi)文明的歷史進(jìn)程。在享受大自然無(wú)私給予恩賜的同時(shí),我們每個(gè)人也同樣肩負(fù)著節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的責(zé)任。作為與環(huán)保工作息息相關(guān)的給排水專(zhuān)業(yè)工作者,從我做起,從本職工作做起,更是我們義不容辭的責(zé)任。本文將從節(jié)水、節(jié)能和二次供水的污染防治等幾個(gè)方面探討建筑給排水設(shè)計(jì)中的環(huán)保問(wèn)題。

1節(jié)水

資料顯示,中國(guó)人均水資源占有量約為2400多立方米,僅為世界人均水資源占有量的四分之一,屬于缺水國(guó)家。特別是近二十年來(lái)隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展水污染日益加劇,水資源問(wèn)題更加突出,節(jié)約用水成了重要而緊迫的任務(wù)。

建筑給排水中節(jié)水的重點(diǎn)在于:衛(wèi)生器具及其給水配件;屋頂水箱浮球閥;建筑中水等方面。

1.1采用新型衛(wèi)生器具及其配件

老的衛(wèi)生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大,衛(wèi)生器具給水配件密封性和耐用性差,經(jīng)常造成“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象,造成水資源的巨大浪費(fèi)。而新型的衛(wèi)生設(shè)備,如JS型虹吸式高效節(jié)水型坐便器每次沖洗水量?jī)H為5升,可節(jié)水50%;公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時(shí)自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節(jié)水20~50%;而陶瓷芯水龍頭密封性能好,開(kāi)關(guān)數(shù)萬(wàn)次無(wú)滴漏,節(jié)水效果十分顯著。

1.2屋頂水箱浮球閥

屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開(kāi)式浮球閥之外,有出現(xiàn)了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點(diǎn)的是導(dǎo)閥控制型浮球閥,兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統(tǒng)產(chǎn)品開(kāi)關(guān)不靈的現(xiàn)象,減少了溢流。

1.3建筑中水

“節(jié)流”也需“開(kāi)源”,建筑中水使污、廢水處理后回用,既可節(jié)約用水,又使污水無(wú)害化、資源化,起到保護(hù)環(huán)境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用,有明顯的社會(huì)效益。最近頒布的《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》(征求意見(jiàn)稿),對(duì)中水水源、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、中水系統(tǒng)、處理工藝等幾個(gè)方面都做了具體要求,預(yù)計(jì)正式實(shí)施后,對(duì)中水利用將起到極大地推進(jìn)作用。建筑中水系統(tǒng)在濟(jì)南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應(yīng)用且效果不錯(cuò)。目前,中水處理設(shè)備已有定型產(chǎn)品供設(shè)計(jì)選用。

2節(jié)能

節(jié)能是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要措施,從某種意義上說(shuō),節(jié)能的就是環(huán)保的。建筑給排水的設(shè)計(jì)中,除對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行合理布置、精心計(jì)算外,二次供水設(shè)備的選擇和熱水供應(yīng)系統(tǒng)是節(jié)能的重點(diǎn)。

2.1二次供水設(shè)備的選擇

由于傳統(tǒng)的水泵-水箱供水方式中水質(zhì)易受污染,所以二次供水已越來(lái)越多的被氣壓罐供水和變頻調(diào)速供水所取代。其中變頻調(diào)速設(shè)備是20世紀(jì)90年代以來(lái)迅速發(fā)展并得到廣泛應(yīng)用的供水方式,它采用變頻器改變電機(jī)的供電頻率,根據(jù)用水量的大小實(shí)現(xiàn)對(duì)水泵的無(wú)級(jí)調(diào)速和循環(huán)軟起動(dòng)。變頻設(shè)備已從最初的恒壓變量供水發(fā)展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式,根據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn)和設(shè)備的節(jié)約特性,合理的選擇設(shè)備,其節(jié)能效果是十分突出的。一般的,因?yàn)樵谟盟凸葧r(shí)偏離設(shè)計(jì)工況最嚴(yán)重,設(shè)備的組成必須滿(mǎn)足低谷用水量變化的特點(diǎn),設(shè)備必須在系統(tǒng)用水低谷時(shí)效率要高。當(dāng)?shù)凸扔盟坎患皢闻_(tái)水泵最大流量20%的時(shí)候,宜設(shè)置小流量泵進(jìn)行小流量時(shí)的自動(dòng)切換;當(dāng)?shù)凸扔盟渴菙嗬m(xù)的小流量時(shí),宜設(shè)置適合于斷續(xù)供水的壓力供水裝置。

2.2熱水供應(yīng)和太陽(yáng)能利用

熱水供應(yīng)系統(tǒng)可采取的節(jié)能措施主要有:降低使用溫度(熱水在管道和設(shè)備中的熱損失與配水點(diǎn)要求的水溫成正比,降低使用溫度可減少能耗);減少熱水耗量,在滿(mǎn)足使用要求的前提下減少流率;采用高效能保溫材料減少熱損失;提高換熱器的傳熱效率;采用節(jié)能型產(chǎn)品;開(kāi)發(fā)利用新能源等。

太陽(yáng)能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源,被越來(lái)越多的應(yīng)用于熱水供應(yīng)系統(tǒng)。利用太陽(yáng)能的直接加熱設(shè)備有真空管式和熱管式,其集熱效率高,保溫性能好,受環(huán)境影響小,全自動(dòng)運(yùn)行,操作簡(jiǎn)單、維護(hù)方便,可全年使用。在太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:(1)集熱器的選用根據(jù)實(shí)際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。(2)寒冷地區(qū)應(yīng)采取可靠的防凍方式。(3)集熱應(yīng)因地制宜綜合應(yīng)用串聯(lián)、并聯(lián)方式使水流平衡。(4)必要時(shí)采取輔助加熱方式。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

3生活用水二次供水的污染防治

由于城市供水體制的原因,二次供水是建筑給排水設(shè)計(jì)中保證水壓的必然措施,但因此也增加了貯水設(shè)施、供水設(shè)備等中間環(huán)節(jié),增大了水質(zhì)污染的可能性。要防治二次供水的水質(zhì)污染,在設(shè)計(jì)上應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面采取有效措施:

3.1系統(tǒng)

在確定供水系統(tǒng)時(shí),應(yīng)作多方案比較,盡量減少中間環(huán)節(jié)。如在市政管網(wǎng)允許的情況下,供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水而不設(shè)貯水池;盡量采用變頻調(diào)速設(shè)備,取消高位水池(箱)。

3.2水池(箱)

有很多情況下不得不設(shè)貯水池(箱),水池(箱)中水質(zhì)污染主要來(lái)源于以下三個(gè)方面:本體、附件、停留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

傳統(tǒng)的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙,極易滋生青苔、微生物、細(xì)菌;鋼板水箱則易銹蝕,使水質(zhì)下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達(dá)到衛(wèi)生要求的玻璃鋼水箱代替?zhèn)鹘y(tǒng)鋼板水箱,采用鋼筋混凝土水池時(shí)宜加內(nèi)襯。

水池(箱)檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴(yán)造成水質(zhì)污染,在設(shè)計(jì)上應(yīng)采取在溢流管上加防鼠網(wǎng)等措施。

有資料表明,水在水箱中貯存24h后余氯為零,超過(guò)24h后,水質(zhì)會(huì)嚴(yán)重惡化,而生活消防合用水池中水的停留時(shí)間大都超過(guò)24h。為解決這個(gè)問(wèn)題,除盡量單設(shè)生活水池外,應(yīng)在水池中補(bǔ)充加氯或采取其他消毒方法。

3.3管材

絕大部分自來(lái)水水質(zhì)有腐蝕傾向,致使金屬管道腐蝕嚴(yán)重,從而導(dǎo)致水中余氯迅速減少,濁度、色度、鐵、錳、鋅、溶解性總固體、細(xì)菌學(xué)指標(biāo)等明顯增大,造成水質(zhì)污染。一些發(fā)達(dá)國(guó)家已明確規(guī)定普通鍍鋅鋼管不再用于生活給水管。我們也應(yīng)當(dāng)逐步推廣使用硬聚氯乙烯給水管、鋁塑管、鋼塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交聯(lián)聚乙烯管、納米聚丙烯等衛(wèi)生性能較好的新型管材,以保證生活用水在輸送環(huán)節(jié)中不被污染。

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