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一、訴訟保全的申請
我國《民事訴訟法》規(guī)定因當事人一方的行為或者其他原因，可能使判決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行時，為了保證將來作出的判決得以執(zhí)行，或為了避免財產(chǎn)遭受損失，對方當事人可以申請訴訟保全。那么當事人如何申請訴訟保全呢？
1、申請的方式要符合要求。申請訴訟保全的當事人一般采用書面方式提交申請書。但特殊情況如書寫確有困難的當事人可以口頭方式提出，由人民法院記錄附卷，并由申請人簽名、蓋章。
2、申請的時間要及時。訴前保全的申請時間是在起訴以前，訴訟程序尚未開始；訴訟保全的申請時間是在訴訟程序開始后人民法院作出判決執(zhí)行前，執(zhí)行開始后不能申請訴訟保全。在第二審人民法院接到報送的案件之前，當事人有轉移、隱匿、出賣或者毀損財產(chǎn)等行為，必須采取訴訟措施的，向第一審人民法院提出申請財產(chǎn)保全。
3、請求的對象和范圍要明確。訴訟保全的范圍應當限于當事人爭議的財產(chǎn)，或者被申請人的財產(chǎn)。對被申請人財產(chǎn)的保全，應當要求申請人提供有關的財產(chǎn)所有權憑證，如汽車要提供車戶證明，房屋要提供房屋產(chǎn)權證明書等，以防錯將他人的財產(chǎn)查封、扣押。
4、申請保全的措施要具體。財產(chǎn)保全的措施有查封、扣押、凍結、提取、扣留等，當事人要求法院采取哪一種措施必須肯定、具體，不能含糊其詞。否則法院可以不予受理。
5、申請的條件要符合法律規(guī)定。申請訴訟保全，必須具備以下條件：（1）、提出訴訟保全的案件必須是給付之訴，或者包含給付之訴的合并，即提起訴訟必須具有給付內(nèi)容。單純的確認之訴、變更之訴，都不具有給付內(nèi)容，不適用訴訟保全。（2）、必須具備訴訟保全的前提。必須是有可能因為一方當事人的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行，使權利人的合法權益受到難以彌補的損失和造成無法挽回的遺患后果。
6、申請人要提供擔保。訴訟保全是人民法院根據(jù)申請人的申請采取的一種緊急的強制性措施。人民法院從保護雙方當事人合法權益的角度出發(fā)，避免申請人敗訴后，被申請人因訴訟保全所遭受的損失得不到賠償?shù)那闆r發(fā)生，申請人在提出訴訟保全時，應當同時提供擔保，拒絕提供擔?；驌２环弦蟮?，人民法院可以駁回申請。
二、訴訟保全申請的審查
當事人向人民法院提出財產(chǎn)保全的申請，這是他的權利；在他申請訴訟保全的同時，必須向人民法院提供擔保，這是他的義務。只要當事人的申請符合訴訟保全的條件，并且提供擔保的，人民法院都應當作出財產(chǎn)的裁定。人民法院在作出裁定時，沒有必要作調查，但必須對當事人的申請認真進行審查。人民法院對當事人的申請，應注意審查以下幾方面內(nèi)容：
1、審查訴訟保全提出的時間。訴訟保全一般是由當事人在起訴以后判決執(zhí)行以前或者在起訴的同時，向人民法院采用書面方式提交書面申請。以口頭方式提出的，人民法院應當記錄附卷，并由申請人簽字、蓋章。申請書和筆錄應當載明請求訴訟保全的原因，保全的標的物或者有關財產(chǎn)的種類，數(shù)量、價額及所在地。當事人不服一審判決提出上訴的案件，在第二審人民法院接到報送的案件之前，當事人有轉移、隱匿、出賣或者毀損財產(chǎn)等行為，必須采取訴訟措施的，由第一審人民法院制作財產(chǎn)保全的裁定，應及時報送第二審人民法院。此外，在判決生效后至該判決執(zhí)行前，當事人有轉移、隱匿、出賣或毀財產(chǎn)的行為，必須采取保全措施的，人民法院也可以依職權作出財產(chǎn)保全的裁定。
2、審查請求保全的范圍和對象。訴訟保全的范圍應當限于當事人爭議的財產(chǎn)，或者被申請人的財產(chǎn)。對被申請人財產(chǎn)的保全，應當要求申請人提供有關的財產(chǎn)所有權憑證，如汽車要提供車戶證明，房屋要提供房屋產(chǎn)權證明書等，以防錯將他人的財產(chǎn)查封、扣押。對案外的財產(chǎn)不得采取保全措施，對案外人善意取得的與本案有關的財產(chǎn)一般也不能采取保全措施。訴訟保全的對象界定應以法人、公民合法所有，且能夠自由處分為原則。不是合法所有，如土地、物品，或非自己所有，如保管、租借他人之物，或自己所有，但受管制的物品，均不能進行財產(chǎn)保全。有兩種情況例外，一是自己所有，但是法律禁止予以財產(chǎn)保全的，例如民事訴訟法第九十四條第四款規(guī)定“財產(chǎn)已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結?！避婈牭膽?zhàn)備、軍需物質、款項，以及公益事業(yè)和慈善機構辦公產(chǎn)所、救災扶貧專戶也禁止進行財產(chǎn)保全；二是非自己所有，但法律允許予以財產(chǎn)保全，則必須嚴格依法律的規(guī)定范圍，例如國有企業(yè)經(jīng)營管理權下可以處分的財物應嚴格進行財產(chǎn)保全，法律規(guī)定被申請人的到期應得收益或債權，必須在有充分的證據(jù)和第三人就自己與被申請人享有的債權沒有爭議的前提下適用。
3、審查保全申請的條件。審判實踐中，并不是所有的民事案件都可以采取訴訟保全措施。要申請訴訟保全，必須具備以下條件：（1）、提出訴訟保全的案件必須是給付之訴，或者包含給付之訴的合并，即提起訴訟必須具有給付內(nèi)容。因為訴訟保全的對象是雙方爭執(zhí)的標的物，或者與爭議有關的財物，采取訴訟保全措施的目的，是為了保證案件在判決后能得到切實執(zhí)行。而民事執(zhí)行必須是給付之訴，即必須有給付內(nèi)容。因此，如果申請人將不具有財產(chǎn)給付內(nèi)容，采取保全措施也就失去了意義。單純的確認之訴、變更之訴，都不具有給付內(nèi)容，不適用訴訟保全。（2）、必須具備訴訟保全的前提。必須是有可能因為一方當事人的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行，或者造成國家、人民財產(chǎn)的進一步損失，使權利人的合法權益受到難以彌補的損失和造成無法挽回的遺患后果。
4、審查申請人提供擔保。訴訟保全是人民法院根據(jù)申請人的申請采取的一種緊急的強制性措施。申請人申請訴訟保全的目的是為了在法院作出判決之前使財物完好地保存下來，待勝訴后實現(xiàn)自己的權利。對于申請人提出的保全理由，人民法院應當認真審查，但由于當事人在起訴時就提出保全，案件尚未審理，無法查明案件事實，即使查明了申請保全理由充分，應予保全，也不能保證申請人一定勝訴，因此人民法院從保護雙方當事人合法權益的角度出發(fā)，避免申請人敗訴后，被申請人因訴訟保全所遭受的損失得不到賠償?shù)那闆r發(fā)生，申請人在提出訴訟保全時，應當同時提供擔保，拒絕提供擔?；驌２环弦蟮模嗣穹ㄔ嚎梢择g回申請。擔保必須是人民法院易于控制和可供執(zhí)行為標準，可以由申請人提供實物、現(xiàn)金或有價證券，也可以由申請人在銀行賬戶上的存款作擔保，由資信良好的個人作擔保，還可以由銀行等金融機構或資信較好的大型企業(yè)出具擔保。以財產(chǎn)擔保的，擔保財產(chǎn)的價值應不低于保全財產(chǎn)的價額。
三、訴訟保全裁定的執(zhí)行
人民法院根據(jù)當事人的申請，認為符合訴訟保全的條件，或者認為有必要依職權決定訴訟保全的，都必須及時作出裁定。對于情況緊急的，必須在四十八小時內(nèi)作出裁定，并立即執(zhí)行。所謂情況緊急，是指如不立即采取訴訟保全措施，訴訟標的物或有關財產(chǎn)，就會被變賣、隱匿、轉移、毀損、揮霍或因自然原因滅失，從而造成無法挽回的損失。人民法院在執(zhí)行財產(chǎn)保全的裁定時，應當根據(jù)裁定保全的措施種類如查封、扣押、凍結或法律規(guī)定的其他方法進行執(zhí)行。查封是將需要進行財產(chǎn)保全的財物清點后，加貼封條，就地封存，或者易地封存，查封被申請人的財物，是為了防止財物被隱藏、轉移、變賣、毀損所采取的強制措施；扣押是將財物送到一定場所予以扣留，或者就地扣留，在一定期限內(nèi)不準被申請人處分和動用；凍結是依法通知有關銀行、信用合作社，郵政儲蓄單位，不準被申請人提取或者處分其銀行存款；法律規(guī)定的其他方法如扣留、提被申請人勞動收入，禁止被申請人為一定行為等。
在訴訟保全的執(zhí)行過程中，往往有一些當事人以被保全的財產(chǎn)已設定抵押、財產(chǎn)不是其所有等為由對抗訴訟保全裁定的執(zhí)行。在審判實踐過程中，遇有下列情形，人民法院可以依法采取保全措施。
1、虛假抵押協(xié)議設定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。抵押協(xié)議關系是以其擔保的主債權債務關系為基礎的，但審判實踐中卻有一部分當事人，由于債務較多，為了逃避債務，事先與第三人串通簽訂虛假的抵押協(xié)議，以防被訴后財產(chǎn)被依法查封或扣押。這種抵押關系，行為人之間根本沒有債權債務關系，或者即使有少量的債權債務關系，只是作為檔箭牌。這種民事行為，不僅侵犯了其他債權人的利益，同時也違反了法律規(guī)定的，認定為無效協(xié)議。實踐中還有一種情況，抵押協(xié)議與擔保債權債務關系均系真實的，只是因為債權人到期沒有履行付款協(xié)議，如抵押貸款中的貸款方?jīng)]有履行付款義務，這樣的債權債務沒有實際發(fā)生，因此，為其設定的抵押協(xié)議，對雙方就不產(chǎn)生應有的法律效力，亦視為無效。
2、抵押物的價值遠遠超過其擔保債權數(shù)額的抵押協(xié)議，超價值部分的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。抵押權是以保證債權實現(xiàn)為目的而設定的。從抵押權所起的這種保證作用來講，設定抵押關系時，抵押物的價值高于其擔保的債權數(shù)額，應當是允許的，但也應當保持基本一致。有些當事人簽訂的抵押協(xié)議抵押物的價值遠遠超過了其擔保的債權數(shù)額，有的甚至是債權數(shù)的數(shù)倍，這樣設定的抵押協(xié)議的意圖，有時候難以確定。但無論出于哪種意圖，在客觀上都會影響其他債權人權利的實現(xiàn)。因此，應認定超出價值部分的抵押無效。
3、多個債權人的債務人，將全部的財產(chǎn)抵押給其中一個債權人的抵押協(xié)議所設定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。最高人民法院于1994年3月26日在關于債務人有多個債權人，將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權人是否有效問題的批復中指出：“在債務人有多個債權人的情況下，債務人將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權人，因而使該債務人喪失了履行其他債務的能力，侵犯了其他債權人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條的規(guī)定，應當認定抵押協(xié)議無效”。
4、抵押期限超過抵押物保質期限的抵押協(xié)議所設定的抵押物，人民法院可以依法采取保全措施。有些當事人以保質期較短的商品作抵押，如食品、飲料、藥品等；有的在債務清償期限屆滿時，因超過保質期限而失去價值，這不僅達不到設定抵押的目的，而且也影響其他債務的及時清償，同時這種抵押協(xié)議還會造成一定的危害，一方面會造成社會資產(chǎn)的浪費；另一方面過期商品流入社會直接危害人民健康。這種抵押違反了《民法通則》關于民事行為不得損害社會公共利益的規(guī)定。因此，抵押期限超過抵押物保質期限的抵押協(xié)議應認定為無效協(xié)議。
5、將自己所有的財產(chǎn)以他人名義登記的，或事實上已實際占有并取得財物所有權的，只是未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的財產(chǎn)，人民法院可以依法采取保全措施。有些當事人為躲避債務，防止自己的財產(chǎn)被人民法院扣押，將自己的財產(chǎn)以他人名義登記，如某公司負債累累，仍購買一輛桑塔納轎車，以該公司駕駛員的名義報牌，而該購車的發(fā)票卻入財務帳，該車的所有權應屬該公司所有。有些當事人懼怕財產(chǎn)被查封，向他人購置的財產(chǎn)，遲遲不過戶，仍以原戶主名義使用該財產(chǎn)，如蔡某有多筆到期債務要償還，其向李某購買一套房屋，并長期居住，但仍以原戶主李某的名義使用該房屋，而不辦理過戶過續(xù)。對這些車子、房屋，人民法院是可以依法查封、扣押的。
6、單位或其他組織公款以個人名義私存的，經(jīng)審查屬實的，人民法院可以對其個人賬戶予以凍結。有的單位和組織為防止銀行賬戶被凍結采取公款不入賬，搞帳外循環(huán)，公款私存，如某采購站欠某銀行貸款32萬元不還，乘在改制時將房屋出售，將所得款存在該站財務人員的個人賬戶。法院核實后，依法作出保全的裁定，凍結該財務人員的個人賬戶，該單位和個人均未提出異議。且在答辯期限內(nèi)，被告主動將所欠借款本息全部還清，原告向法院申請撤訴，收到了良好的社會效果。
四、訴訟保全的解除
訴訟保全的效力一般應維持到生效的法律文書執(zhí)行時止。在訴訟過程中，需要解除保全措施的，人民法院應當及時作出裁定解除保全措施。審判實踐中，遇有下列情形之一的，應當依法及時解除財產(chǎn)保全。
1、申請人自愿申請解除保全措施或申請人在訴訟過程中申請撤訴并經(jīng)人民法院裁定準許的，則采取保全措施的目的和意義已不復存在，人民法院亦及時解除訴前保全。
第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
第三條國務院建設主管部門負責指導、監(jiān)督全國的房屋登記工作。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設主管部門負責指導、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。
第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
第五條房屋登記機構應當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。
房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構管理。
第六條房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識。
從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。
第二章一般規(guī)定
第七條辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：
（一）申請；
（二）受理；
（三）審核；
（四）記載于登記簿；
（五）發(fā)證。
房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。
第八條辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。
第九條房屋登記機構應當依照法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。
第十條房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。
國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
第十一條申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。
申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件。
申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。
第十二條申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。
有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：
（一）因合法建造房屋取得房屋權利；
（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；
（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；
（四）有本辦法所列變更登記情形之一；
（五）房屋滅失；
（六）權利人放棄房屋權利；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十三條共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
第十四條未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
第十五條申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。
委托人申請房屋登記的，人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。
第十六條申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規(guī)定繳納登記費。
第十七條申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。
申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。
第十八條房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。
房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。
第十九條辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：
（一）房屋所有權初始登記；
（二）在建工程抵押權登記；
（三）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記。
房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。
第二十條登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：
（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；
（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；
（三）申請登記的內(nèi)容與有關材料證明的事實一致；
（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；
（五）不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。
登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。
第二十一條房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。
第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：
（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；
（二）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；
（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；
（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；
（五）房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；
（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；
（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。
第二十三條自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：
（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，60個工作日；
（二）抵押權、地役權登記，10個工作日；
（三）預告登記、更正登記，10個工作日；
（四）異議登記，1個工作日。
公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。
法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十四條房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马棥?/p>
房屋登記簿可以采用紙介質，也可以采用電子介質。采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。
第二十五條房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括、等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。
預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放登記證明。
第二十六條房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
第二十七條房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發(fā)。房屋登記機構換發(fā)前，應當收回原房屋權屬證書、登記證明，并將有關事項記載于房屋登記簿。
房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構予以補發(fā)的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發(fā)的房屋權屬證書、登記證明上應當注明“補發(fā)”字樣。
在補發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權屬證書、登記證明前，房屋登記機構應當就補發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告。
第二十八條房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。
申請查詢、復制房屋登記資料的，應當按照規(guī)定的權限和程序辦理。
第二十九條縣級以上人民政府建設主管部門應當加強房屋登記信息系統(tǒng)建設，逐步實現(xiàn)全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。
第三章國有土地范圍內(nèi)房屋登記
第一節(jié)所有權登記
第三十條因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）建設用地使用權證明；
（四）建設工程符合規(guī)劃的證明；
（五）房屋已竣工的證明；
（六）房屋測繪報告；
（七）其他必要材料。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。
第三十二條發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈與；
（四）繼承、受遺贈；
（五）房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發(fā)生轉移的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十三條申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（四）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料。
第三十四條抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。
第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。
因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。
第三十六條發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：
（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；
（三）房屋面積增加或者減少的；
（四）同一所有權人分割、合并房屋的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十七條申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（四）證明發(fā)生變更事實的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八條經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發(fā)生后申請房屋所有權注銷登記：
（一）房屋滅失的；
（二）放棄所有權的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十九條申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（四）證明房屋所有權消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第四十條經(jīng)依法登記的房屋上存在他項權利時，所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的，應當提供他項權利人的書面同意文件。
第四十一條經(jīng)登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢。
第二節(jié)抵押權登記
第四十二條以房屋設定抵押的，當事人應當申請抵押權登記。
第四十三條申請抵押權登記，應當提交下列文件：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（四）抵押合同；
（五）主債權合同；
（六）其他必要材料。
第四十四條對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：
（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；
（二）被擔保債權的數(shù)額；
（三）登記時間。
第四十五條本辦法第四十四條所列事項發(fā)生變化或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權的其他情形的，當事人應當申請抵押權變更登記。
第四十六條申請抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協(xié)議；
（五）其他必要材料。
因抵押當事人姓名或者名稱發(fā)生變更，或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變更申請變更登記的，無需提交前款第（四）項材料。
因被擔保債權的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押權變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第四十七條經(jīng)依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）房屋抵押權發(fā)生轉移的證明材料；
（五）其他必要材料。
第四十八條經(jīng)依法登記的房屋抵押權發(fā)生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：
（一）主債權消滅；
（二）抵押權已經(jīng)實現(xiàn)；
（三）抵押權人放棄抵押權；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定抵押權消滅的其他情形。
第四十九條申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）證明房屋抵押權消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第五十條以房屋設定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權設立登記。
第五十一條申請最高額抵押權設立登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書；
（四）最高額抵押合同；
（五）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同或者其他登記原因證明材料；
（六）其他必要材料。
第五十二條當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，應當提交下列材料：
（一）已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料；
（二）抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。
第五十三條對符合規(guī)定條件的最高額抵押權設立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。
第五十四條變更最高額抵押權登記事項或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權的其他情形，當事人應當申請最高額抵押權變更登記。
第五十五條申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發(fā)生變更的證明材料；
（六）其他必要材料。
因最高債權額、債權確定的期間發(fā)生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第五十六條最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發(fā)生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
（五）最高額抵押權發(fā)生轉移的證明材料；
（六）其他必要材料。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權轉移登記。
第五十七條經(jīng)依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋他項權證書；
（四）最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料；
（五）其他必要材料。
第五十八條對符合規(guī)定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經(jīng)確定的事實記載于房屋登記簿。
當事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數(shù)額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數(shù)額確定的事實記載于房屋登記簿。
第五十九條以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。
第六十條申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產(chǎn)權證書；
（六）建設工程規(guī)劃許可證；
（七）其他必要材料。
第六十一條已經(jīng)登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）登記證明；
（四）證明在建工程抵押權發(fā)生變更、轉移或者消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第六十二條在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
第三節(jié)地役權登記
第六十三條在房屋上設立地役權的，當事人可以申請地役權設立登記。
第六十四條申請地役權設立登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）地役權合同；
（四）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（五）其他必要材料。
第六十五條對符合規(guī)定條件的地役權設立登記，房屋登記機構應當將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿。
第六十六條已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）登記證明；
（四）證明地役權發(fā)生變更、轉移或者消滅的材料；
（五）其他必要材料。
第四節(jié)預告登記
第六十七條有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：
（一）預購商品房；
（二）以預購商品房設定抵押；
（三）房屋所有權轉讓、抵押；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六十八條預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
第六十九條預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
第七十條申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）已登記備案的商品房預售合同；
（四）當事人關于預告登記的約定；
（五）其他必要材料。
預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。
第七十一條申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）預購商品房預告登記證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
第七十二條申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權轉讓合同；
（四）轉讓方的房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（五）當事人關于預告登記的約定；
（六）其他必要材料。
第七十三條申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
第五節(jié)其他登記
第七十四條權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。
利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。
房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內(nèi)容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。
第七十五條房屋登記機構發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的，應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。
對于涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
第七十六條利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。
第七十七條房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。
第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。
第七十九條異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。
第八十條人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。
第八十一條司法機關、行政機關、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。
第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記
第八十二條依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。
法律、法規(guī)對集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八十三條因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
（四）申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
（五）房屋測繪報告或者村民住房平面圖；
（六）其他必要材料。
申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
第八十四條辦理村民住房所有權初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權初始登記，房屋登記機構受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
第八十五條發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：
（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
（二）房屋坐落變更的；
（三）房屋面積增加或者減少的；
（四）同一所有權人分割、合并房屋的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第八十六條房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書；
（四）宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
（五）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
（六）其他必要材料。
申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明材料。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
第八十七條申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。
第八十八條依法以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物設立抵押，申請抵押權登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書；
（四）集體所有建設用地使用權證明；
（五）主債權合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九條房屋登記機構對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權屬證書上注明“集體土地”字樣。
第九十條辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關規(guī)定。
第五章法律責任
第九十一條非法印制、偽造、變造房屋權屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九十二條申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。
第九十三條房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；
（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記；
（三）、、。
第六章
第九十四條房屋登記簿的內(nèi)容和管理規(guī)范，由國務院建設主管部門另行制定。
第九十五條房屋權屬證書、登記證明，由國務院建設主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則。
縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。房地產(chǎn)權證書的式樣應當報國務院建設主管部門備案。
《房屋登記辦法》已于～年1月22日經(jīng)建設部第147次常務會議討論通過，現(xiàn)予，自～年7月1日起施行。
建設部部長 汪光燾
二八年二月十五日
房屋登記辦法
第一章 總
則
第一條 為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權利人的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
第三條 xx建設主管部門負責指導、監(jiān)督全國的房屋登記工作。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門負責指導、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。
第四條 房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
第五條 房屋登記機構應當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。
房屋登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構管理。
第六條 房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識。
從事房屋登記審核工作的人員，應當取得xx建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。
第二章 一般規(guī)定
第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：
(一)申請；
(二)受理；
(三)審核；
(四)記載于登記簿；
(五)發(fā)證。
房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。
第八條 辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。
第九條 房屋登記機構應當依照法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。
第十條 房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。
國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
第十一條 申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。
申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件。
申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。
第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。
有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：
(一)因合法建造房屋取得房屋權利；
(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；
(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利；
(四)有本辦法所列變更登記情形之一；
(五)房屋滅失；
(六)權利人放棄房屋權利；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十三條 共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
第十四條 未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。
第十五條 申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。
委托人申請房屋登記的，人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。
第十六條 申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規(guī)定繳納登記費。
第十七條 申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。
申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。
第十八條 房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。
房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。
第十九條 辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：
(一)房屋所有權初始登記；
(二)在建工程抵押權登記；
(三)因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記。
房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。
第二十條 登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：
(一)申請人與依法提交的材料記載的主體一致；
(二)申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；
(三)申請登記的內(nèi)容與有關材料證明的事實一致；
(四)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；
(五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。
登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。
第二十一條 房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。
第二十二條 有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：
(一)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；
(二)申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；
(三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；
(四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；
(五)房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；
(六)房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；
(七)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。
第二十三條 自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：
(一)國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，60個工作日；
(二)抵押權、地役權登記，10個工作日；
(三)預告登記、更正登記，10個工作日；
(四)異議登記，1個工作日。
公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。
法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十四條 房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马棥?/p>
房屋登記簿可以采用紙介質，也可以采用電子介質。采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。
第二十五條 房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。
預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放登記證明。
第二十六條 房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
第二十七條 房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發(fā)。房屋登記機構換發(fā)前，應當收回原房屋權屬證書、登記證明，并將有關事項記載于房屋登記簿。
房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構予以補發(fā)的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發(fā)的房屋權屬證書、登記證明上應當注明“補發(fā)”字樣。
在補發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權屬證書、登記證明前，房屋登記機構應當就補發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告。
第二十八條 房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。
申請查詢、復制房屋登記資料的，應當按照規(guī)定的權限和程序辦理。
第二十九條 縣級以上人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當加強房屋登記信息系統(tǒng)建設，逐步實現(xiàn)全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。
第三章 國有土地范圍內(nèi)房屋登記
第一節(jié) 所有權登記
第三十條 因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人身份證明；
(三)建設用地使用權證明；
(四)建設工程符合規(guī)劃的證明；
(五)房屋已竣工的證明；
(六)房屋測繪報告；
(七)其他必要材料。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。
第三十二條 發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：
(一)買賣；
(二)互換；
(三)贈與；
(四)繼承、受遺贈；
(五)房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的；
(六)以房屋出資入股；
(七)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發(fā)生轉移的；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十三條 申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人身份證明；
(三)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(四)證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
(五)其他必要材料。
前款第(四)項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料。
第三十四條 抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。
第三十五條 因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。
因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。
第三十六條 發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：
(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；
(三)房屋面積增加或者減少的；
(四)同一所有權人分割、合并房屋的；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十七條 申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人身份證明；
(三)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(四)證明發(fā)生變更事實的材料；
(五)其他必要材料。
第三十八條 經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發(fā)生后申請房屋所有權注銷登記：
(一)房屋滅失的；
(二)放棄所有權的；
(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十九條 申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人身份證明；
(三)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(四)證明房屋所有權消滅的材料；
(五)其他必要材料。
第四十條 經(jīng)依法登記的房屋上存在他項權利時，所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的，應當提供他項權利人的書面同意文件。
第四十一條 經(jīng)登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢。
第二節(jié) 抵押權登記
第四十二條 以房屋設定抵押的，當事人應當申請抵押權登記。
第四十三條 申請抵押權登記，應當提交下列文件：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(四)抵押合同；
(五)主債權合同；
(六)其他必要材料。
第四十四條 對符合規(guī)定條件的抵押權設立登記，房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿：
(一)抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；
(二)被擔保債權的數(shù)額；
(三)登記時間。
第四十五條 本辦法第四十四條所列事項發(fā)生變化或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權的其他情形的，當事人應當申請抵押權變更登記。
第四十六條 申請抵押權變更登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋他項權證書；
(四)抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協(xié)議；
(五)其他必要材料。
因抵押當事人姓名或者名稱發(fā)生變更，或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變更申請變更登記的，無需提交前款第(四)項材料。
因被擔保債權的數(shù)額發(fā)生變更申請抵押權變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第四十七條 經(jīng)依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓，申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋他項權證書；
(四)房屋抵押權發(fā)生轉移的證明材料；
(五)其他必要材料。
第四十八條 經(jīng)依法登記的房屋抵押權發(fā)生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：
(一)主債權消滅；
(二)抵押權已經(jīng)實現(xiàn)；
(三)抵押權人放棄抵押權；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定抵押權消滅的其他情形。
第四十九條 申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：
(一) 登記申請書；
(二) 申請人的身份證明；
(三) 房屋他項權證書；
(四) 證明房屋抵押權消滅的材料；
(五) 其他必要材料。
第五十條 以房屋設定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權設立登記。
第五十一條 申請最高額抵押權設立登記，應當提交下列材料：
(一) 登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書；
(四)最高額抵押合同；
(五)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同或者其他登記原因證明材料；
(六)其他必要材料。
第五十二條 當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，應當提交下列材料：
(一)已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料；
(二)抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。
第五十三條 對符合規(guī)定條件的最高額抵押權設立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。
第五十四條 變更最高額抵押權登記事項或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權的其他情形，當事人應當申請最高額抵押權變更登記。
第五十五條 申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二) 申請人的身份證明；
(三) 房屋他項權證書；
(四) 最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
(五) 最高額抵押權發(fā)生變更的證明材料；
(六) 其他必要材料。
因最高債權額、債權確定的期間發(fā)生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。
第五十六條 最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發(fā)生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋他項權證書；
(四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；
(五)最高額抵押權發(fā)生轉移的證明材料；
(六)其他必要材料。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十七條的規(guī)定辦理抵押權轉移登記。
第五十七條 經(jīng)依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋他項權證書；
(四)最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料；
(五)其他必要材料。
第五十八條 對符合規(guī)定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經(jīng)確定的事實記載于房屋登記簿。
當事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數(shù)額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數(shù)額確定的事實記載于房屋登記簿。
第五十九條 以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。
第六十條 申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)抵押合同；
(四)主債權合同；
(五)建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產(chǎn)權證書；
(六)建設工程規(guī)劃許可證；
(七)其他必要材料。
第六十一條 已經(jīng)登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)登記證明；
(四)證明在建工程抵押權發(fā)生變更、轉移或者消滅的材料；
(五)其他必要材料。
第六十二條 在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
第三節(jié) 地役權登記
第六十三條 在房屋上設立地役權的，當事人可以申請地役權設立登記。
第六十四條 申請地役權設立登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)地役權合同；
(四)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(五)其他必要材料。
第六十五條 對符合規(guī)定條件的地役權設立登記，房屋登記機構應當將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿。
第六十六條 已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)登記證明；
(四)證明地役權發(fā)生變更、轉移或者消滅的材料；
(五)其他必要材料。
第四節(jié) 預告登記
第六十七條 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：
(一)預購商品房；
(二)以預購商品房設定抵押；
(三)房屋所有權轉讓、抵押；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六十八條 預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
第六十九條 預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
第七十條 申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)已登記備案的商品房預售合同；
(四)當事人關于預告登記的約定；
(五)其他必要材料。
預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。
第七十一條 申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)抵押合同；
(四)主債權合同；
(五)預購商品房預告登記證明；
(六)當事人關于預告登記的約定；
(七)其他必要材料。
第七十二條 申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權轉讓合同；
(四)轉讓方的房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
(五)當事人關于預告登記的約定；
(六)其他必要材料。
第七十三條 申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)抵押合同；
(四)主債權合同；
(五)房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；
(六)當事人關于預告登記的約定；
(七)其他必要材料。
第五節(jié) 其他登記
第七十四條 權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)證明房屋登記簿記載錯誤的材料。
利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。
房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內(nèi)容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。
第七十五條 房屋登記機構發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的，應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。
對于涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
第七十六條 利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。
第七十七條 房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。
第七十八條 異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。
權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。
第七十九條 異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。
第八十條 人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。
第八十一條 司法機關、行政機關、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。
第四章 集體土地范圍內(nèi)房屋登記
第八十二條 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。
法律、法規(guī)對集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八十三條 因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
(四)申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
(五)房屋測繪報告或者村民住房平面圖；
(六)其他必要材料。
申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
第八十四條 辦理村民住房所有權初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權初始登記，房屋登記機構受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。
第八十五條 發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記：
(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；
(二)房屋坐落變更的；
(三)房屋面積增加或者減少的；
(四)同一所有權人分割、合并房屋的；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第八十六條 房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證書；
(四)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
(五)證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；
(六)其他必要材料。
申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明材料。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。
第八十七條 申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。
第八十八條 依法以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物設立抵押，申請抵押權登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證書；
(四)集體所有建設用地使用權證明；
(五)主債權合同和抵押合同；
(六)其他必要材料。
第八十九條 房屋登記機構對集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應當在房屋登記簿和房屋權屬證書上注明“集體土地”字樣。
第九十條 辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關規(guī)定。
第五章 法律責任
第九十一條 非法印制、偽造、變造房屋權屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九十二條 申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。
第九十三條 房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；
(二)對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記；
(三)、、。
第六章 附
則
第九十四條 房屋登記簿的內(nèi)容和管理規(guī)范，由xx建設主管部門另行制定。
第九十五條 房屋權屬證書、登記證明，由xx建設主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則。
縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。房地產(chǎn)權證書的式樣應當報xx建設主管部門備案。
第九十六條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行。
根據(jù)《立案一庭與相關審判庭保全工作職責及銜接的暫行規(guī)定》（試行）的規(guī)定以及2006年4月22日院長協(xié)調會議精神，現(xiàn)階段立案一庭與相關審判庭保全工作職責及銜接暫按以下規(guī)定實行：
（一）對利害關系人提出的訴前保全申請，由立案一庭保全合議庭審查、核保、下達保全裁定并實施保全措施。
（二）訴前保全措施采取后，當事人在15日內(nèi)的，立案一庭保全合議庭負責將訴前保全所有材料移交立案人員，一并轉入審判庭審理。
（三）對當事人提出的訴訟保全申請，由審判庭案件承辦人負責審查。符合保全條件的，計算并通知當事人交納保全申請費，向申請人送達保全事項通知書，制作保全裁定同時填寫保全業(yè)務聯(lián)系單，保全事項及線索應當填寫清晰明確。審判庭案件承辦人將保全裁定、保全業(yè)務聯(lián)系單一并移交立案一庭保全合議庭內(nèi)勤，辦理好交接手續(xù)。
立案一庭保全合議庭內(nèi)勤接到審判庭移交的保全材料后進行審核，對符合接收條件的，作好登記并在保全業(yè)務聯(lián)系單回執(zhí)上簽字后交給審判庭案件承辦人。
（四）保全合議庭收案后，由審判長及時分配給保全實施人員，由保全實施人員負責按保全裁定送達的先后順序實施相關保全措施。如果需要其他部門配合實施保全工作的，由主管庭長負責協(xié)調，相關部門應按照要求積極配合保全實施工作。
如遇保全實施人員已經(jīng)全部外出實施保全工作，審判庭又移交來保全案件且情況緊急的，立案庭主管庭長可決定由該審判庭自行實施保全工作。
（五）保全措施實施完畢后，保全實施人員將所有保全實施材料交保全合議庭內(nèi)勤，由內(nèi)勤負責復印存檔并將原件移交審判庭案件承辦人簽收。
（六）當事人提出復議、變更保全措施、解封、續(xù)封等申請事宜均由審判庭案件承辦人負責審查辦理，交由立案一庭保全合議庭實施。
（七）訴訟中保全裁定全部由審判庭下達，裁定（含保全、復議、變更、續(xù)封、解封等裁定）的案號在該案案號后加杠區(qū)分，第一份裁定在案號后加－1，第二份裁定在案號后加－2，依此類推。
二、當事人在什么期間內(nèi)可以向法院提出保全申請？
利害關系人申請訴前保全，必須在前15天內(nèi)提出。當事人申請訴訟中保全，應當在時至生效判決作出前提出。當事人申請證據(jù)保全，應當在舉證期限屆滿前7日向法院提出。
三、當事人應該以什么形式向法院提出保全申請？
應當以書面形式提出，由于民事保全申請一般不需要副本，因此，審判人員更有必要要求申請人以書面形式提出申請。否則，被申請人完全有可能以保全措施是由法院依職權主動提起為由要求進行國家賠償，法院容易陷入要承擔責任的窘境。
四、民事保全申請書應該怎么寫？
民事保全申請狀是申請人向人民法院提出保全申請的書面依據(jù)，保全申請書應當具備以下內(nèi)容：
（一）申請人和被申請人的基本情況：自然人應寫明姓名、性別、出生年月日、民族、籍貫、職業(yè)或者工作單位、住址；法人或者其他組織應寫明名稱、住所地、法定代表人或者主要負責人姓名和職務。
（二）申請事項應明確保全的對象，包括具體的保全請求的內(nèi)容和范圍。
（三）事實和理由應寫明申請保全的事實依據(jù)和原因，申請證據(jù)保全的還應寫明保全的目的。
（四）必要的證據(jù)。一般包括下列證據(jù)：證明其權利即享有請求權的證據(jù)；證明其權利正在遭受侵害的證據(jù)；證明如果不采取保全措施將遭受難以彌補的損失的證據(jù)。
（五）申請人署名欄：自然人應親筆簽名；法人或者其他組織應寫明全稱，加蓋公章。
五、法官在審查當事人的保全申請時，主要從哪幾個方面加以審查？
根據(jù)最高人民法院的通知精神，并不是說只要當事人提出申請并提供擔保法院就應當為其下達保全裁定。合議庭在下達裁定前應對以下幾個方面進行審查后才能作出是否下達裁定的決定。
（一）申請人與被申請人之間存在民事爭議，申請人的合法權益正在或將要受到侵犯和損害。
（二）必須有保全的必要，有正在或即將發(fā)生的侵犯或損害行為發(fā)生，導致將來判決無法強制執(zhí)行或難以執(zhí)行。如果經(jīng)審查雖然有侵犯申請人權利或有損害申請人債權的情形發(fā)生，但是不影響將來判決的執(zhí)行，或者即使有影響但并非導致判決無法執(zhí)行或很難執(zhí)行的，或者所造成的損失并不嚴重，日后可以挽回的，都不能作出保全裁定。在這一點上，世界各國和地區(qū)的規(guī)定基本上相同。但是，我國在司法實踐中，對保全的必要性審查沒有予以足夠的重視。
（三）申請人提起的本案之訴有可能勝訴。法官在決定是否作出民事保全裁定時，應當對有關證據(jù)進行審查。如果發(fā)現(xiàn)申請人確實沒有勝訴可能的，就應當作出駁回申請的裁定，不管申請人是否提供了足夠的擔保。
（四）申請人應對其申請進行必要的舉證。我國《民事訴訟法》沒有明確予以規(guī)定，但《海事訴訟特別程序法》、《著作權法》、《商標法》以及相關的司法解釋都要求當事人提交有關證據(jù)，供法院在作出決定之前進行必要的審查。在具體做法上，即要求申請人承擔釋明的義務，可以對申請人進行口頭審理。
六、針對財產(chǎn)的保全措施主要有哪幾種措施？
根據(jù)我國《民事訴訟法
》第94條和最高人民法院《民事訴訟法適用意見》第99－102條、第104－105條的規(guī)定，針對財產(chǎn)的保全措施有以下幾種：
（一）查封（扣押）。一般認為兩者的區(qū)分標準是執(zhí)行標的物的位置是否轉移。1998年最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第41條規(guī)定，對動產(chǎn)的查封，應當采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應當張貼公告；對有產(chǎn)權證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應當向有關管理機關發(fā)出協(xié)助通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉移過戶手續(xù)，同時可以責令被執(zhí)行人將有關財產(chǎn)權證照交人民法院保管。
（二）凍結。即法院責令有關銀行等金融機構不準當事人提取存款的措施。法院決定凍結利害關系人或當事人的存款時，應向有關銀行、信用社發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書，有關銀行、信用社有義務協(xié)助采取凍結措施。
（三）變賣。即法院對不宜長期保存的物品予以處理或責令當事人及時處理由法院保存價款的措施。
七、保全裁定應該如何引用相關的法條？
承辦人應依照訴訟文書樣式的要求制作裁定書，并根據(jù)不同的保全類型分別引用相關的法律規(guī)定和司法解釋。
（一）民事訴前財產(chǎn)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條、第九十四條、第九十九條、第一百四十條第一款第（四）項的規(guī)定。
（二）民事訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第九十二條、第九十四條、第九十九條、第一百四十條第一款第（四）項的規(guī)定。
（三）民事訴訟證據(jù)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第七十四條、第一百四十條第一款第（十一）項和最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十三條第一、二款、第二十四條的規(guī)定。
（四）行政訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十八條第一、三款、第六十三條第一款第（八）項的規(guī)定。
（五）上列案件系涉外財產(chǎn)保全案件的，訴訟保全裁定應同時引用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條第一款規(guī)定；訴前保全裁定應同時引用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條第二款、第二百五十二條規(guī)定，并將原引用的《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條變更為第九十三條第一、二款規(guī)定：
八、解除保全裁定應如何引用相關的法條？
解除保全是指申請人申請解除對被申請人采取的保全措施和案件審理結案后，生效裁判文書無執(zhí)行內(nèi)容，被申請人申請解除對其采取的財產(chǎn)保全措施，以及訴前保全案件的申請人在法定期間內(nèi)未，法院依法解除保全措施的情形。
（一）解除申請人未的民事訴前財產(chǎn)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條第三款、第一百四十條第一款第（十一）項的規(guī)定。
（二）解除民事訴前、訴訟證據(jù)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（十一）項和有關解除訴前、訴訟證據(jù)保全的法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定。
（三）解除訴訟中的民事訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（十一）項和最高人民法院《關于適用（中華人民共和國民事訴訟法）若干問題的意見》第109條的規(guī)定。
（四）解除結案后的民事訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（十一）項的規(guī)定。
（五）解除訴訟中的行政訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十三條第一款第（十五）項、第九十七條和最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第109條的規(guī)定。
（六）解除結案后的行政訴訟財產(chǎn)保全裁定，應引用最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十三條第一款第（十五）項的規(guī)定。
（七）上列案件系涉外保全案件的，訴前保全裁定應將原引用的《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條第三款變更為《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十二條規(guī)定。
九、訴前保全嚴格的實質條件？
由于訴前財產(chǎn)保全是在之前進行，人民法院對雙方的爭議尚未進行審理，對案件的實體爭議缺乏了解，容易使被申請人的權益受到損害。因此，法律對適用訴前財產(chǎn)保全規(guī)定了嚴格的條件。主要包括：
（1）必須情況緊急。這里的“情況緊急”是指債務人即將或正在轉移、處分其財產(chǎn)，或者已經(jīng)將財產(chǎn)轉移等情況。這方面申請人應當提供相應的證據(jù)，不能口說無憑。
（2）申請人必須提供擔保。申請人不提供擔保的，人民法院應當駁回申請。
（3）必須是債權債務關系非常明確，或對方承認、認可的權利義務關系。并且有關雙方的民事權利義務爭議必須有給付的內(nèi)容，即將來提起的訴訟必須是給付之訴，或者含有給付的內(nèi)容。
十、申請人應該向法院提供怎樣的擔保？
在司法實踐中，申請人向法院提供保全擔保主要有以下幾種形式：
一是現(xiàn)金擔保。申請人將由法院確定的金錢數(shù)額存到或劃撥到法院指定的帳戶上。
二是實物擔保。擔保物為不動產(chǎn)或者特定動產(chǎn)的，應當設置抵押權，并依法登記；擔保物為動產(chǎn)的，應當設置質押。
三是信譽擔保。這種擔保也就是保證，但是，對保證人的主體資格要進行嚴格審查。
四是權利質押。司法實踐中，申請人還可以土地使用權、票據(jù)權利作為擔保物設置擔保。最高法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第132條規(guī)定，“在案件審理或者執(zhí)行程序中，當事人提供財產(chǎn)擔保的，人民法院應當對該財產(chǎn)的權屬證書予以扣押，同時向有關部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其在規(guī)定的時間內(nèi)不予辦理擔保財產(chǎn)的轉移手續(xù)”。
十一、申請人提供擔保的數(shù)額有什么法律規(guī)定？
擔保書應寫明為被擔保人擔保的事由、額度、形式等，且擔保數(shù)額應當符合下列條件：（1）財產(chǎn)保全的申請人應當提供等于或者大于申請保全財產(chǎn)標的額的擔保。（2）證據(jù)保全的申請人應當提供等于或者大于案件標的額的擔保。（3）申請人同時申請財產(chǎn)保全和證據(jù)保全的，應當提供等于或者大于財產(chǎn)保全標的額與案件標的額之和的擔保。
十二、法院對哪些財產(chǎn)不能作為實施保全措施的對象？
從理論上講，凡是能成為執(zhí)行標的的被申請人的財物，都可以成為財產(chǎn)保全的對象。但是我國法律從實際出發(fā)，使以下保全措施的對象受到限制。
一、金融機構的存款準備金和備付金不得采
取保全措施。
二、中國人民銀行及其分支機構的某些財產(chǎn)不得實施保全措施。
三、對軍隊、武警部隊、政法機關移交、撤銷企業(yè)和與黨政機關脫鉤企業(yè)的開辦單位的國庫款、軍費、財政經(jīng)費帳戶、辦公用房、車輛等其他辦公必需品，不得采取查封、扣押、凍結、拍賣等保全措施和執(zhí)行措施。
四、對棉糧油政策性收購資金形成的糧棉油不宜采取財產(chǎn)保全措施。
五、案外人的財產(chǎn)或者善意取得的與本案有關的財產(chǎn)不能進行財產(chǎn)保全措施。
六、被申請人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的物品、完成義務教育所必需的物品和費用、用于身體缺陷所必需的輔助工具醫(yī)療物品。
七、被申請人及其所扶養(yǎng)家屬所必需的生活費用，當?shù)赜凶畹蜕畋Ｕ蠘藴实?，必需的生活費用依照該標準確定。
八、未公開的發(fā)明或者未發(fā)表的著作。
九、被申請人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品。
十三、民事保全裁定具有哪些法律效力
民事保全裁定一經(jīng)作出，立刻產(chǎn)生法律效力。依照我國《民事訴訟法》、《海事訴訟特別程序法》以及有關的司法解釋的規(guī)定，民事保全裁定具有以下法律效力：（1）民事保全裁定的執(zhí)行力。民事保全裁定一經(jīng)作出，應當立即執(zhí)行。（2）對世效力。法院作出民事保全裁定之后，非經(jīng)法定程序，非經(jīng)法院裁定，任何人和單位都無權解除保全措施。最高人民法院《民事訴訟法適用意見》第108條規(guī)定，“人民法院裁定采取財產(chǎn)保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上級人民法院決定解除外，在財產(chǎn)保全期限內(nèi)，任何單位不得解除保全措施”。任何人和單位都有協(xié)助的義務。（3）如果屬于訴前作出裁定，應當在規(guī)定的時間內(nèi)向對本案有管轄權的法院。
十四、當事人對民事保全裁定不服能否提出申請復議？
我國《民事訴訟法》規(guī)定，無論是申請人還是被申請人對財產(chǎn)保全的裁定不服的，可以申請復議一次。被申請人應按照保全申請的格式向法院提出異議或變更保全措施的書面申請，一般來說，會有三種情形可能對申請民事保全的裁定提出不服的意見；首先，如果申請被駁回，申請人顯然會提出異議；其次，如果法院作出采取民事保全措施的裁定，被申請人有可能會提出異議；再次，如果民事保全的裁定書上對第三人的財產(chǎn)或權利采取保全措施，第三人也會提出異議。對于后面兩種情形，如果法院認為提出的異議有道理，就會作出撤銷民事保全裁定的裁定，解除民事保全措施。
十五、如果保全裁定錯誤，造成被申請人的損失由誰進行賠償？
只要法院不依職權提起保全程序，就不可能存在進行國家賠償?shù)膯栴}。
我國《民事訴訟法》第95條規(guī)定，“申請有錯誤的，申請人應當賠償被申請人因財產(chǎn)保全所遭受的損失”。
十六、人身也可以成為保全措施的對象嗎？
這種情況就是限制出境措施。限制出境是指被申請人系外國人、無國籍人、享有他國永久居住權的中國公民在中國境內(nèi)因有未了結民事案件，依照《中華人民共和國外國人入境出境管理法》第二十三條第（二）項規(guī)定，可以限制被申請人出境；被申請人系中國公民在中國境內(nèi)因有未了結民事案件，依照《中華人民共和國公民出境入境管理法》第八條第（二）項規(guī)定，可以限制被申請人出境的情形。
申請人請求限制被申請人出境，應當在案件后審理期間向法院提交書面申請，并按規(guī)定提供相應的擔保。
河北省土地登記細則最新版第一章總則
第一條為規(guī)范土地登記行為，維護土地權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權，以及依照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
第三條在本省行政區(qū)域內(nèi)進行土地登記，應當遵守本辦法。
林地、草原的所有權、使用權和水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權以及土地承包經(jīng)營權的登記，分別依照森林、草原、漁業(yè)和土地承包法律、法規(guī)的有關規(guī)定辦理。
第四條省、設區(qū)的市和縣(市)人民政府國土資源行政主管部門主管本行政區(qū)域的土地登記和相關監(jiān)督管理工作。
第五條土地登記實行屬地登記原則。
進行土地登記，當事人應當依法向土地所在地設區(qū)的市或者縣(市)國土資源行政主管部門提出申請，經(jīng)設區(qū)的市或者縣(市)人民政府批準后登記造冊，核發(fā)土地權利證書。但土地抵押權、地役權由設區(qū)的市或者縣(市)國土資源行政主管部門直接登記造冊，核發(fā)土地他項權利證明書。
第六條土地以宗地為單位進行登記。
宗地，是指被土地權屬界線封閉的地塊或者空間。
第七條設區(qū)的市和縣(市)國土資源行政主管部門應當建立本登記轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)一的土地登記簿。
土地登記簿是土地權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地權利的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當?shù)怯浀?，自記載于土地登記簿時發(fā)生效力。
土地登記簿應當加蓋設區(qū)的市、縣(市)人民政府的印章或者土地登記專用章，并永久保存。
第八條土地登記審批表、土地登記簿等土地登記資料應當按規(guī)定填寫，并如實記載。
任何單位和個人不得偽造、涂改土地登記資料、土地權利證書。
第九條本省實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。
第二章土地登記申請
第十條土地登記依當事人申請進行。但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。
第十一條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：
(一)土地總登記;
(二)國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記;
(三)因繼承或者遺贈取得土地權利的登記;
(四)因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記;
(五)因人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記;
(六)更正登記或者異議登記;
(七)名稱、地址或者用途變更登記;
(八)土地權利證書的補發(fā)或者換發(fā);
(九)其他按規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。
第十二條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。
第十三條集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會申請土地登記;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組申請土地登記;屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請土地登記。
宅基地使用權由依法享有該宅基地使用權的當事人申請登記。
第十四條省直機關和財政全額撥款的省屬事業(yè)單位土地使用權登記的申請辦法，由省人民政府管理機關事務工作的機構會同省國土資源部門及其他有關部門制定。
第十五條城鎮(zhèn)基礎設施、市政公用設施的土地使用權由其經(jīng)營管理單位申請登記。經(jīng)營管理單位不具備法人資格的，由其主管部門或者具備法人資格的上級主管單位申請登記。
第十六條與地表土地使用權分離的經(jīng)批準獨立使用的地上或者地下空間，可以由當事人單獨申請地上、地下空間的土地使用權登記。
第十七條申請土地登記，應當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：
(一)土地登記申請書;
(二)申請人身份證明材料;
(三)土地權屬來源依據(jù)、證明等材料，共同使用一宗土地的一并提交共同使用該宗土地的合同或者其他材料;
(四)符合國家有關技術規(guī)程要求的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標;
(五)地上附著物的權屬證明;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
第十八條前條第四項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托具備相應資質的專業(yè)技術單位經(jīng)地籍調查獲得。
在進行地籍調查時，當事人和相鄰利害關系人應當共同在現(xiàn)場指認擬申請登記的土地權屬界線。相鄰利害關系人無正當理由未到現(xiàn)場指認土地權屬界線或者拒絕在地籍調查表上簽字的，負責地籍調查的單位可以根據(jù)有關地籍資料、現(xiàn)狀界址及當事人指認的土地權屬界線，確定擬申請登記的土地權屬界線，并以書面送達或者公告送達的方式通知相鄰利害關系人。相鄰利害關系人自收到通知之日起15日內(nèi)未提出異議的，按地籍調查結果認定擬申請登記的土地權屬界線;提出異議的，依照土地管理法律、法規(guī)和國家其他有關規(guī)定處理。
第十九條未成年人的土地權利應當由其監(jiān)護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第十七條規(guī)定的材料外，還應當向國土資源行政主管部門提交監(jiān)護人的身份證明材料。
第二十條委托人申請進行土地登記的,除提交本辦法第十七條規(guī)定的材料外，還應當向國土資源行政主管部門提交授權委托書和人的身份證明材料。
第二十一條申請土地登記提交的材料應當是原件。不能提交原件的，應當提交與原件一致的復印件。
申請人應當對提交材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提交虛假材料。
第二十二條國土資源行政主管部門對申請人提出的土地登記申請，應當依照下列規(guī)定處理：
(一)申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門提出申請;
(二)申請材料不符合要求但可以當場更正、補充的，允許申請人當場更正、補充;申請材料不符合要求且不能當場更正、補充的，當場或者在5日內(nèi)一次性告知申請人需要更正、補充的全部材料;
(三)申請材料符合要求或者申請人按規(guī)定更正、補充并提交全部申請材料的，應當受理申請人的土地登記申請。
第三章土地權屬審查與注冊登記
第二十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，應當依法對申請材料進行審查。在審查過程中可以就有關登記事項詢問申請人，也可以根據(jù)登記工作需要對相關土地進行實地查看。
第二十四條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起20日內(nèi)辦結土地登記審查手續(xù)。有特殊情況需要延期的，經(jīng)本部門負責人批準后可以延長10日，并將延長期限的理由告知申請人。
對土地所有權和使用權登記的申請，國土資源行政主管部門對申請材料審查確認后，按規(guī)定向設區(qū)的市或者縣(市)人民政府提出審查意見，設區(qū)的市或者縣(市)人民政府應當自收到審查意見之日起10日內(nèi)作出準予或者不予登記的決定;對土地抵押權、地役權等其他土地權利登記的申請，國土資源行政主管部門對申請材料審查確認后，直接作出準予或者不予登記的決定。
第二十五條有下列情形之一的，不予辦理土地登記：
(一)土地權屬存在爭議的;
(二)土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的;
(三)未依法繳納相關稅、費的;
(四)申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的;
(五)土地權利依法被司法機關、行政機關限制的;
(六)申請登記土地的使用用途與原批準用途不一致的;
(七)依法不予辦理土地登記的其他情形。
不予辦理土地登記的，國土資源行政主管部門應當以書面形式向申請人說明理由。
第二十六條設區(qū)的市和縣(市)人民政府可以在一定時間內(nèi)，對本行政區(qū)域的全部土地或者特定區(qū)域的土地進行總登記。
在進行土地總登記30日前，應當向社會通告。
第二十七條有下列情形之一的，在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后，當事人應當向國土資源行政主管部門申請土地權利初始登記：
(一)依法以劃撥、出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者入股、國家授權經(jīng)營等方式取得國有建設用地使用權的;
(二)劃撥國有建設用地使用權依法轉為出讓國有建設用地使用權的;
(三)依法使用集體土地進行建設的;
(四)集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的;
(五)依法抵押土地使用權的;
(六)在土地上設定地役權后，當事人申請登記的;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。
農(nóng)民集體土地所有權人應當依法申請集體土地所有權初始登記。
第二十八條有下列情形之一的，在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后，當事人應當向國土資源行政主管部門申請土地權利變更登記：
(一)依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的;
(二)因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的;
(三)因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的;
(四)因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權，土地使用權抵押期間土地使用權依法發(fā)生轉讓，或者經(jīng)依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的;
(五)因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權的;
(六)已經(jīng)設定地役權的土地使用權轉移后當事人申請登記的;
(七)土地權利人的姓名或者名稱、地址發(fā)生變化的;
(八)土地用途發(fā)生變更的;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。
第二十九條在國有土地上依法開發(fā)銷售的住宅或者其他建筑物投入使用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他有關單位應當統(tǒng)一向國土資源行政主管部門申請辦理業(yè)主的土地權利分割變更登記。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者有關單位破產(chǎn)、解散等原因不能統(tǒng)一辦理或者業(yè)主選擇自行辦理土地權利分割變更登記的，業(yè)主可以持房屋所有權證書和身份證明材料直接向國土資源行政主管部門申請辦理土地權利分割變更登記。
第三十條有下列情形之一的，在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后，由國土資源行政主管部門按規(guī)定直接辦理土地權利注銷登記：
(一)國有土地使用權被依法收回的;
(二)農(nóng)民集體土地被依法征收的;
(三)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。
第三十一條有下列情形之一的，在有關事實發(fā)生后，當事人應當在規(guī)定期限內(nèi)向國土資源行政主管部門申請土地權利注銷登記：
(一)因自然災害等原因造成土地權利消滅的;
(二)非住宅國有建設用地使用權期限屆滿未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;
(三)土地抵押權、地役權終止的;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。
當事人未按前款規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令其限期辦理，并交回土地權利證書;逾期不辦理的，經(jīng)國土資源行政主管部門報本級人民政府批準后進行注銷公告，公告期滿后直接辦理注銷登記。
第三十二條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。
第三十三條土地登記注銷后，土地權利證書應當收回;確實無法收回的，國土資源行政主管部門應當在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。
第三十四條國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報本級人民政府批準后進行更正登記，并以書面形式通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理換發(fā)或者注銷原土地權利證書手續(xù)。當事人逾期未辦理的，經(jīng)國土資源行政主管部門報本級人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。
更正登記涉及土地權利歸屬變化的，國土資源行政主管部門應當將更正登記結果予以公告。
第三十五條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明土地登記簿記載事項錯誤的相關材料，向國土資源行政主管部門申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件和證明土地登記簿記載事項錯誤的相關材料，向國土資源行政主管部門申請更正登記。國土資源行政主管部門應當對相關材料審查核實并報本級人民政府批準后辦理更正登記。
第三十六條利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤申請更正登記，但土地登記簿記載的土地權利人不同意更正登記的，利害關系人可以向國土資源行政主管部門申請異議登記。
國土資源行政主管部門接到異議登記申請后，對符合異議登記條件的，應當向申請人頒發(fā)異議登記證明，將相關事項記載于土地登記簿，并以書面形式通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記期間，未經(jīng)異議登記申請人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。
第三十七條當事人簽訂土地權利轉讓協(xié)議后，可以按雙方約定，并持土地權利轉讓協(xié)議，向國土資源行政主管部門申請預告登記。對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當向當事人頒發(fā)預告登記證明，將相關事項記載于土地登記簿。
第三十八條國土資源行政主管部門應當根據(jù)人民法院生效的土地使用權查封或者預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將土地查封或者預查封情況記載于土地登記簿。
查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當直接辦理注銷查封、預查封登記。
對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第四章法律責任
第三十九條國土資源行政主管部門的工作人員在土地登記工作中有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)因失職造成登記工作失誤，給當事人造成經(jīng)濟損失的;
(二)在填寫土地登記資料時弄虛作假的;
(三)無正當理由拒不辦理土地登記或者無正當理由超過規(guī)定期限辦理土地登記的;
(四)收受或者索取賄賂的;
(五)違反規(guī)定收取土地登記費的;
(六)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第四十條偽造、涂改土地權利證書的，其證書無效，由國土資源行政主管部門依法沒收偽造、涂改的土地權利證書，并處以五百元以上一千元以下的罰款;給他人造成經(jīng)濟損失的，依法承擔民事責任;情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條因登記錯誤給他人造成損害的，應當依法承擔賠償責任，并可在賠償后向造成登記錯誤的人追償。
第四十二條當事人在申請辦理土地登記時隱瞞真實情況或者提交虛假材料，造成登記錯誤的，由國土資源行政主管部門依法辦理更正或者注銷登記，并對屬于非經(jīng)營活動的處以一千元以下的罰款，對屬于經(jīng)營活動的處以一千元以上一萬元以下的罰款;給他人造成經(jīng)濟損失的，依法承擔民事責任。
第五章附則
第四十三條土地登記申請人應當按國家有關規(guī)定繳納土地登記費。
第四十四條土地登記中依法需要向社會公告的，應當在當?shù)刂饕襟w或者政府網(wǎng)站上進行公告，公告的期限不得少于15日。法律、法規(guī)、規(guī)章對公告期限另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條本辦法自20xx年1月1日施行。1996年3月21日省人民政府公布的《河北省土地登記辦法》同時廢止。
土地登記的特點1.強制性。當事人的土地權利必須依法登記，未登記的土地權利不受法律保護并可視情節(jié)對當事人進行處罰。
2.公信性。土地登記是人民政府的行政行為是人民政府土地管理部門依法制定程序對土地權屬、面積、用途等進行審查、批準，并注冊登記、頒發(fā)土地證書的法律程序從而保證了土地登記的真實可靠。
關鍵詞：在建工程；抵押；登記；金融債權
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）07-0066-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.07.16
一、引言
進入二十一世紀以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，給中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的活力?？梢哉f，近年來的GDP始終保持在7～8%的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，離不開金融的支持。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)在建設房地產(chǎn)項目過程中，如遇到后續(xù)建設資金供應不足時，就會以在建工程抵押擔保方式向金融機構申請融資，該品種的貸款規(guī)模逐年遞增。經(jīng)測算，全國各家金融機構近年來累計投放的在建工程抵押貸款規(guī)模已達到12，000億元以上①。在建工程抵押貸款在為我國經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻的同時，各家金融機構也從中獲得了豐厚的經(jīng)營利潤。但由于當前國內(nèi)關于在建工程抵押仍存在著抵押登記管理辦法尚未制訂、同時還存在著優(yōu)先于在建工程抵押優(yōu)先權的各種優(yōu)先債權，以及辦理在建工程抵押轉換過程存在的法律風險等，這就使得金融機構在辦理建工程抵押貸款過程中不得不面對一系列法律風險。
二、當前金融機構辦理在建工程抵押信貸業(yè)務面臨的主要問題
《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》第3條規(guī)定：“ 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?！痹诮üこ贪送恋丶罢诮ㄔ斓形赐旯さ姆课莼蚱渌慕ㄖ?，為獨立的交易客體，因此是可以設定抵押權的[1]。
（一）在建工程抵押期限設定引發(fā)的法律問題
所謂抵押期限，是指抵押權存在或行使的有效期限。2000年的《擔保法》司法解釋及《物權法》第20條均對抵押期限的設定問題，法律、司法解釋均否認其法律效力。然而建設部于1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條規(guī)定中，明確要求辦理不動產(chǎn)抵押的合同當事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同時，應當在合同中明確約定抵押期限，否則，抵押登記機關可以拒絕辦理登記。因此，截至目前，國內(nèi)很多的房地產(chǎn)登記管理機關在受理金融機構申請辦理在建工程抵押登記手續(xù)時，仍舊執(zhí)行1997年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條的規(guī)定，即仍要求金融機構在辦理在建工程抵押登記手續(xù)時，必須在《抵押申請書》中填寫抵押期限，而且要求填寫抵押期限的時間基本上就是貸款的期限，而且在金融機構最后辦完抵押登記手續(xù)后，取得的《他項權利證書》上注明的抵押期限時間，也是與貸款到期日是一致的。正是因為抵押登記手續(xù)中存在的貸款期限與抵押期限相同的記載，這就使得將來在建工程抵押的貸款債權因到期或逾期無法償還而引發(fā)訴訟糾紛時，抵押人往往以《抵押申請書》中填寫抵押期限或《他項權利證書》上注明的抵押期限時間“已屆滿，抵押權喪失”提出抗辯。也正是基于登記機關要求記載抵押期限的原因，且關于抵押期限亦存在法律規(guī)定的相互沖突，因此，就出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官對因《抵押申請書》、《他項權利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權人對貸款債權是否仍享有優(yōu)先受償權做出不同的判決結果，從而引發(fā)了當前金融機構辦理在建工程抵押貸款的債權面臨了巨大的法律風險。
（二）在建工程抵押登記立法不完善引發(fā)的法律問題
盡管國內(nèi)有關通過在建工程抵押方式向金融機構獲得融資的做法出現(xiàn)在上個世紀九十年代，且在建工程抵押方式也相繼獲得行政法規(guī)、司法解釋、法律的認可，但時至今日，國家立法機關以及行政管理機關尚未制定一部統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，因而就出現(xiàn)了國內(nèi)各地關于辦理在建工程抵押登記時各自不同的做法。據(jù)了解，目前在國內(nèi)已先后有北京、重慶、杭州、東莞等城市制定了較為完善的《在建工程抵押登記管理辦法》，他們的特點是均明確了在建工程抵押登記管理的部門、政府職能部門的職責、金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)商的權利義務等等。這些辦法的出臺，既促進了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又對當?shù)亟鹑跈C構發(fā)放的在建工程抵押貸款資金安全起到很好的保障作用[2]。然而，在國內(nèi)，仍有許多的省份及地區(qū)仍未制定完善的在建工程抵押登記管理辦法，從而使得當?shù)氐慕鹑跈C構在辦理在建工程抵押登記時及以后的貸款管理過程中，面臨著在建工程抵押權被懸空的法律風險。
（三）在建工程抵押優(yōu)先權與建設工程價款優(yōu)先權沖突的法律問題
根據(jù)《合同法》第286條及最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，在建工程承包人（施工人）的建設工程價款優(yōu)先權優(yōu)于金融機構的在建工程抵押權的優(yōu)先受償權，因此，在將來金融機構主張在建工程抵押的優(yōu)先受償權時，將會面臨工程承包人（施工人）的建設工程價款優(yōu)先權的干擾與威脅。甚至還出現(xiàn)發(fā)包人與承包人（施工人）惡意串通，虛構拖欠建設工程價款事實，以達到阻礙金融機構行使優(yōu)先受償權的不法目的。
（四）在建工程抵押權與稅收征收優(yōu)先權沖突的法律問題
按照《稅收征收管理辦法》的規(guī)定，當作為公權力的稅收征收權與私權利的在建工程抵押權發(fā)生沖突時，如納稅人（抵押人）欠繳的稅款發(fā)生在先，在建工程抵押權設定在后的，將來處置、變賣該抵押物時，稅務機關有權行使公權力，優(yōu)先從處置、變賣款中先扣收稅款，扣除稅款后的剩余價款，抵押權人方可受償。如果抵押權人私自處置、變賣在建工程抵押物進行受償，稅務機關知道后有權在受償?shù)膬r值范圍內(nèi)向抵押權人追償納稅人（抵押人）欠繳的稅款。
（五）在建工程抵押權與土地使用權出讓金優(yōu)先權沖突的法律問題
如上所述，土地使用權出讓金同扣收稅款性質相似，同屬于國家公權力，因此土地使用權出讓金的優(yōu)先權亦同樣優(yōu)先于在建工程抵押權的優(yōu)先權。這就意味著，以拖欠土地使用權出讓金的在建工程做為貸款抵押的，將來處置、變賣該抵押物時，政府有權優(yōu)先于在建工程抵押權取得土地使用權出讓金。
（六）在建工程抵押手續(xù)辦理過程中面臨的法律問題
房地產(chǎn)開發(fā)商往往在取得有關建設、規(guī)劃等部門頒發(fā)的《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《建筑施工許可證》等文件后，向金融機構申請貸款，因此，工程項目尚未開發(fā)建設時，金融機構只能接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的土地使用權作為抵押物。隨著信貸資金的投入，房地產(chǎn)項目形成了在建工程，這時，金融機構便會根據(jù)相關信貸管理規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)商將原先的土地使用權抵押轉為在建工程抵押。即便是國內(nèi)尚未出臺統(tǒng)一的土地抵押轉為在建工程抵押和在建工程抵押轉為房地產(chǎn)抵押登記管理辦法，但是國內(nèi)絕大多數(shù)城市與地區(qū)辦理土地抵押轉為在建工程抵押登記手續(xù)時，基本上是在當?shù)氐耐恋毓芾聿块T辦理土地抵押解除手續(xù)，然后再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。而對于在建工程抵押轉為房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，則是直接在房產(chǎn)管理部門辦理即可。在許多地方，由于辦理土地使用權抵押與在建工程抵押登記的手續(xù)須在不同的部門辦理，因此土地使用權抵押變更為在建工程抵押，抵押雙方會將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。同樣，在將在建工程抵押轉為房地產(chǎn)抵押的過程中，抵押雙方亦要將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。在上述抵押轉換登記過程中，如果操作不當，將會引發(fā)債權項下抵押權面臨喪失的法律風險：一是土地使用權或是在建工程在辦理抵押登記以后，因其他原因被有權機關查封了抵押物，如在辦理土地使用權抵押轉為在建工程抵押或在建工程抵押轉為房地產(chǎn)抵押時，未察覺查封情況而直接到登記機關注銷了原有的抵押登記手續(xù)，則會出現(xiàn)因為抵押物已經(jīng)被查封而無法辦理新的抵押登記手續(xù)的情況。二是抵押物雖沒有被查封，但在辦理注銷手續(xù)直至轉換為在建工程或房地產(chǎn)抵押手續(xù)前的一段時間內(nèi)，土地使用權或是在建工程突然被查封，這也將引發(fā)在建工程抵押或是房地產(chǎn)抵押手續(xù)面臨無法辦理的法律風險。
三、 解決在建工程抵押法律問題的建議
（一） 修訂抵押權期限設定的相關制度規(guī)定
根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續(xù)不具法律的約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的2年內(nèi)行使擔保物權的，人民法院應當予支持。而《物權法》第202條則進一步縮短了抵押權的存續(xù)期間，將抵押期間確定與訴訟時效期間同步，即訴訟時效期間屆滿的債權因喪失勝訴權而不具有執(zhí)行力。這一規(guī)定能促使債權人及時行使權利，確保抵押物物盡其用?？梢?，當事人以及登記機關在抵押物權設定擔保存續(xù)期間的行為是沒有任何意義和法律效力的，該行為雖然符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關規(guī)定，但卻是違背了《擔保法》、《物權法》相關規(guī)定的。首先從理論上講，物權法相對于債權法而言，物權法屬于強行法，奉行物權法定原則。根據(jù)物權法定原則，當事人不能在物權法之外隨意設定物權，也不能以物權法規(guī)定之外的方式任意消滅物權。而在建工程抵押權是擔保物權，屬于物權之列。其次從權能上講，法律設定擔保物權的目的是以擔保物的價值擔保債權的實現(xiàn)，保證債權人的利益。擔保物權從屬于被擔保的債權而存在，債權不消滅，擔保物權沒有單獨歸于消滅的理由。唯有債權消滅，擔保物權才消滅。我國《物權法》第202條的規(guī)定就是對擔保物權權能的肯定，也明確了擔保物權與債權之間的存續(xù)關系①。如果允許當事人約定擔保物權期間，則與擔保物權所擔保債權清償?shù)哪康牟煌耆恢?。如果承認當事人約定或登記機關登記的擔保物權存續(xù)期間限制擔保物權的效力，致使債權得不到有效的擔保，將直接降低擔保物權的信用。如果允許擔保人利用擔保物權合同所約定的或登記機關要求登記的擔保物權期間對抗擔保物權人對擔保物權的行使，則會損害擔保物權人的利益，降低了擔保物權制度的功能。此外從擔保實踐上上講。如果允許登記機關對擔保物權期間強制進行登記，債權人、擔保人就必須每隔一段時間，即在登記的擔保物權期間屆滿后，重新辦理登記或辦理續(xù)登手續(xù)。重新登記或續(xù)登需要交納登記費用，甚至需要重新進行擔保物的評估，支付評估費，大大增加了擔保的成本。此外，如前所述，基于登記機關要求記載抵押期限的原因，對因《抵押申請書》、《他項權利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權人對貸款債權是否仍享有優(yōu)先受償權問題，出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官，做出不同的判決結果，從而引發(fā)了當前金融機構辦理在建工程抵押貸款的債權面臨了巨大的法律風險。長此以往，將不利于擔保市場的發(fā)展，也進一步導致債權風險的增加。
為防范因房地產(chǎn)抵押登記機關要求在建工程抵押當事人設定抵押期限而引發(fā)的法律風險，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則，呼吁國務院相關部門應當盡快對1997年頒布施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關抵押期限設定的規(guī)定進行修訂，使之符合《擔保法》、《物權法》的有關規(guī)定?；蚴歉骷壏康禺a(chǎn)登記管理機關應嚴格執(zhí)行《擔保法》、《物權法》規(guī)定中有關“抵押權的效力期間只能由法律規(guī)定，當事人約定或者登記機關規(guī)定或設定的期間均為無效?！钡囊?guī)定，取消要求抵押權人必須在《抵押申請書》、《他項權利證書》注明或填寫抵押期限的做法，真正還原《擔保法》、《物權法》關于“抵押權與其所擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅”的立法含義，以確保金融機構在建工程抵押債權的安全。
（二）盡快出臺全國統(tǒng)一的《在建工程抵押登記管理辦法》
當前國內(nèi)，關于在建工程抵押登記管理做法，北京、重慶、杭州、東莞等城市均出臺了《在建工程抵押登記管理辦法》，這些辦法均很好的解決了在建工程抵押時點日后因將來房屋預售或者銷售，引發(fā)的抵押權被懸空或喪失的法律風險。這些城市的一般做法是：金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《在建工程抵押合同》后，先是在土地管理部門辦理建設用地抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放住房開發(fā)貸款，待在建工程建到可以辦理《商品房預售許可證》時，雙方再到當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)，同時雙方約定將來的商品房購房款必須回到抵押權銀行并同意由房產(chǎn)管理部門進行監(jiān)督。此后，在預售或銷售環(huán)節(jié)，房產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)開發(fā)商預售或銷售的每一套商品房，只有在預收的購房款進入在建工程抵押權金融機構專管賬戶，金融機構通知解除相應房產(chǎn)的抵押，同時同意房地產(chǎn)開發(fā)商預售或銷售并辦理預告登記手續(xù)時，方可以協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預售房屋的預告登記或銷售房屋的過戶手續(xù)。
可以說，《物權法》頒布施行后，辦理在建工程抵押登記的法律基礎早已存在，而且，北京、重慶、杭州、東莞等城市制定的在建工程抵押登記相關管理規(guī)定的有關內(nèi)容也為國家出臺在建工程抵押登記相關管理制度提供了實踐基礎，為確保在建工程抵押權的最終得以實現(xiàn)，為確保金融債權安全，建議國家立法機關或是行政管理機關盡快出臺一部統(tǒng)一的、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》。
（三）做好貸前調查，前置在建工程抵押權優(yōu)先受償順序
由于工程價款優(yōu)先權優(yōu)于在建工程抵押權的優(yōu)先權，而實踐過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程承包人工程價款現(xiàn)象是存在的，因此，金融機構在辦理在建工程抵押貸款時，要進行嚴格的篩選[3]：首先，要選擇信譽好、資質高、發(fā)展較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其房地產(chǎn)開發(fā)資質、注冊資金到位情況，對工程項目投入的自有資金比例、還款能力進行嚴格審查。其次，要充分調查工程承包人情況，工程合同約定的竣工期限、工程已實際投入及發(fā)包人是否存在拖欠工程價款情況，從而得到客觀評價。三是由于承包人的工程價款優(yōu)先權屬于法定優(yōu)先權，優(yōu)先于抵押權[4]。因此，在貸款發(fā)放前，盡可能通過借款人的出面，要求建設工程承包人向金融機構出具“如將來發(fā)包方拖欠工程價款，在金融機構在建工程抵押權優(yōu)先權未得到實現(xiàn)前，承包人不對抵押的房產(chǎn)行使工程價款優(yōu)先權”的書面承諾，以前置在建工程抵押權的優(yōu)先受償順序。四是如建設工程發(fā)包人與建設工程承包人是關聯(lián)企業(yè)，為排除承包人的工程價款優(yōu)先權，可要求承包人對在建工程抵押貸款承擔連帶責任保證。五是在貸后管理過程中，要做好貸款資金使用跟蹤工作，保證貸款確實投入到在建工程建設中去，要嚴格按照發(fā)包人與承包人有關工程價款支付約定，跟蹤工程價款支付情況，如發(fā)現(xiàn)在建工程抵押人未按約定支付承包人的工程價款，要及時了解拖欠原因，有必要時可要求借款人或是在建工程抵押人追加貸款抵押物或其他擔保措施。六是對于在建工程已竣工的，應要求借款人（抵押人）提供工程價款支付的證明，如存在拖欠工程價款情況，應要求借款人提供除在建工程以外的其他擔保，以盡可能減少工程價款優(yōu)先受償權帶來的風險。七是如發(fā)生抵押人與承包人發(fā)生工程價款糾紛訴訟時，要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數(shù)額和是否在六個月內(nèi)行使權利進行核實。此外還要及時向法院提供由建設工程承包人向金融機構出具“如將來發(fā)包方拖欠工程價款，在金融機構在建工程抵押權優(yōu)先權未得到實現(xiàn)前，承包人不對抵押的房產(chǎn)行使工程價款優(yōu)先權”的書面承諾，以確保在建工程抵押權優(yōu)先受償權。
（四）把繳清稅款作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件
金融機構接受在建工程抵押之前，為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠稅款而給金融機構貸款帶來風險，首先應通過不同的途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠稅款相關情況：一是通過稅務機關刊登在媒體上的有關納稅人欠稅的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠稅或是拖欠政府的稅款；二是可直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說明其已納稅的情況，提供完稅的證明；三是向稅務機關了解有關房地產(chǎn)開發(fā)商的欠稅情況。其次，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商有未按時交納稅款情況時，應提示及時納稅，并把是否完稅作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對于拖欠稅的金額，應當將其作為評估依據(jù)，在評估時對該部分金額價值予以剔除。
（五）把繳清土地出讓金作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件
為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠政府土地出讓金而給金融機構貸款帶來風險，金融機構在接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的在建工程抵押之前，首先應通過各種途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠土地出讓金情況：一是通過土地管理機關刊登在媒體上的有關土地出讓金拖欠人情況的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠政府土地出讓金；二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說明其以全款交清土地出讓金情況，提供繳清土地出讓金的憑證；三是向土地管理機關了解有關房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況。其次，金融機構在獲悉房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況時，應提示及時繳清土地出讓金，并把是否繳清土地出讓金作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對于拖欠政府土地出讓金的金額，應當將其作為評估依據(jù)，在評估時對該部分金額價值予以剔除。
（六）審慎辦理土地抵押及在建工程抵押登記相關手續(xù)
金融機構在辦理在建工程抵押登記手續(xù)過程中，根據(jù)工程項目進度情況，往往需要經(jīng)過土地使用權抵押轉為在建工程抵押以及在建工程抵押轉為房地產(chǎn)抵押過程。因此在辦理抵押變更過程中，首先要確認抵押物是否存在被查封等異常情況。如果發(fā)生異常情況，應要求借款人（抵押人）采取補救措施，如提前還款或提供其他擔保，否則，金融機構應當依法主張抵押優(yōu)先權。如抵押物沒有被查封，在辦理變更登記手續(xù)期間，會出現(xiàn)抵押權真空階段，因此要盡可能要求借款人提供其他的等值抵押物，待新的抵押登記手續(xù)辦妥后，再行解除其他的等值抵押物的抵押登記手續(xù)。其次要準備好完整的材料，確保在盡可能短的時間內(nèi)辦妥變更登記手續(xù)。最后要加強保密工作，防止第三人因與抵押人有債務糾紛，啟動訴前保全措施查封已辦理注銷抵押登記手續(xù)的抵押物。
參考文獻：
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業(yè)主們對此怒火中燒，一紙訴狀將萬朋商城3-5層開發(fā)商萬朋京徽（下文均簡稱“萬朋”）及其法人杜斌告上北京市東城區(qū)法院。法院判定勝訴后，終于使部分業(yè)主陸續(xù)收到了租金，但仍有很多業(yè)主沒有收到租金款項。正在業(yè)主們高興的當口，突然出現(xiàn)了新的債權人要求法院監(jiān)督杜斌履約，否則就要拍賣其名下的萬朋資產(chǎn)。那么業(yè)主們應該怎么辦？本期《經(jīng)濟》對這一事件繼續(xù)進行關注。
新債權人出現(xiàn)
2015年，業(yè)主們開始陸續(xù)萬朋?！督?jīng)濟》記者咨詢北京市東城區(qū)法院并查閱了該院下發(fā)的民事判決書后發(fā)現(xiàn)，不僅有4-5層業(yè)主萬朋索要租金的勝訴記錄，還有業(yè)主單獨要求收回所購萬朋3層商鋪經(jīng)營權的勝訴記錄，這些勝訴案例給了萬朋業(yè)主很大鼓舞。眾多氣憤的業(yè)主還表示想同萬朋解約，認為讓萬朋退掉業(yè)主所購商鋪也不過分，因此已經(jīng)有業(yè)主在2015年7月開始針對這些訴求走新一輪法律程序。
但與此同時，法院在萬朋商城1層張貼出一份公告，聲明由于債務糾紛問題，要對北京京徽消防工程技術服務有限公司（下文稱“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未來或將對萬朋若干樓層及商鋪進行估價拍賣，這個新出來的債權人和法院的告示讓很多業(yè)主一下亂了陣腳。
原來，自2011年起，業(yè)主們與法人同為杜斌的萬朋和京徽消防先后簽訂了《商鋪經(jīng)營權轉讓合約》及《租賃協(xié)議》。第一份合約約定由業(yè)主認購位于北京市東城區(qū)永定門外大街128號的萬朋商城3-5層商鋪（以下簡稱“涉案商鋪”）的30年經(jīng)營權，每位業(yè)主均足額支付了經(jīng)營權總價款。第二份協(xié)議則約定業(yè)主將其擁有經(jīng)營權的商鋪交由萬朋代租，并由萬朋支付業(yè)主租金。
然而自2014年4月起，萬朋開始以各種理由拒付業(yè)主租金，雖經(jīng)業(yè)主多次催告，萬朋仍然以各種理由拒付租金，業(yè)主雖多方奔波，事情卻仍未得到解決，業(yè)主紛紛將萬朋訴至法院，有的要求退掉商鋪，有的要求與萬朋解除《租賃協(xié)議》，將商鋪騰退并返還業(yè)主，有的要求萬朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求萬朋支付延付租金的違約金。
而此時法院貼出的一紙告示，不禁讓業(yè)主們擔心自己的投資可能會打水漂。
此外，業(yè)主魏先生還告訴《經(jīng)濟》記者，此前業(yè)主找萬朋解決問題時，其法人杜斌遲遲未出現(xiàn)，后來杜斌對業(yè)主說其在外地的產(chǎn)業(yè)也出了問題，一直被當?shù)毓矙C關留下解決問題所以才沒能現(xiàn)身。
這令業(yè)主們的擔憂雪上加霜。
僵局還是轉機？
面對這種情況，很多業(yè)主都慌了陣腳。
對此，國脈律師事務所律師包樹良向《經(jīng)濟》記者表示，在法院已查封萬朋相關樓層并打算在未來估價拍賣的情況下，業(yè)主們應該盡快到法院提出執(zhí)行異議申請書。不論是在訴訟保全階段進行的查封，還是最終定案情況下進行的查封，業(yè)主為了維護自身的利益都應該親自前往法院問詢一下，看到底誰是新的債權人，到底萬朋欠該債權人多少錢，以及杜斌名下到底有多少資產(chǎn)。
包樹良分析稱，在目前近百位業(yè)主與萬朋糾紛未能解決的情況下，法院也很難順利完成拍賣程序，但是出現(xiàn)第三方債權人的情況應該引起廣大業(yè)主的重視，應避免進入不斷維權卻無實質進展的死胡同。
“雖然業(yè)主們的訴求各有不同，但業(yè)主應該抱起團來行使自己的權力，這樣才能變成更強的談判方來維護自己的利益?！卑鼧淞既缡钦f。
法院的通告也可以視為一個機遇?！凹僭O杜斌名下沒有財產(chǎn)，業(yè)主們就算給萬朋法人杜斌施加再大壓力，也很難達到業(yè)主的意圖。業(yè)主每天去杜斌辦公室聽萬朋方面反復講不履行的保證或聲明用處也并不大”，包樹良解釋稱，“現(xiàn)在既然已經(jīng)有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分產(chǎn)業(yè)，業(yè)主們在上訪維權、等待公安機關經(jīng)偵部門破案之外，還可以聯(lián)合起來擰成一股繩，通過法院了解或接觸萬朋的其他債權人，與那些債權人進行談判或討論拍賣萬朋資產(chǎn)之后各方所應得的賠償款項，以實際填補自身損失?！?/p>
對于想拿回經(jīng)營權的部分業(yè)主而言，包樹良認為，除了繼續(xù)走法律程序之外，也應該積極加入到業(yè)主委員會中，向法院提出執(zhí)行異議申請，只有這樣才能更好更快地維護自身權益。
業(yè)主應該盡快找準方向行動起來，因為若等到杜斌名下公司都資不抵債，即使業(yè)主手持再多勝訴狀，結果也不會樂觀。
“因為業(yè)主集體勝訴但拿不到一分錢的案例比比皆是。”包樹良表示，“例如北京一家著名的燈飾城，就是在承租人進行商鋪分租之后產(chǎn)生了法律糾紛，承租人在收取分租租金后將本該支付給出租人的錢款轉作其他投資，結果由于投資巨虧無力支付租金，使得分租人被停水斷電以致無法經(jīng)營。雖然通過集體訴訟出租人和分租人均被法院判定勝訴，但是由于承租人已經(jīng)資不抵債，確實無法進行足額賠償，導致分租人和出租人至今未能得到合理補償?！?/p>
萬朋事件警示
萬朋事件給讀者一個啟示：必須謹慎對待出售后立即返租的情形。類似于萬朋這種出售產(chǎn)權或經(jīng)營權，又以保證投資者回報率的方式將經(jīng)營權收回的地產(chǎn)商不在少數(shù)。
地產(chǎn)商會將一個樓層分成幾平方米到幾十平方米不等的若干小單元出售給投資者，使其不必參與實際的租賃與經(jīng)營，投資者就能獲得較高的年回報率。但若想保持如此高的回報，承租人需要是很專業(yè)的經(jīng)營者，甚至需要成規(guī)模才行，在市場整體較好的情況下才有可能保證收益，如果租賃環(huán)節(jié)下游市場整體低迷，則很容易出現(xiàn)與萬朋類似的違約糾紛。因此投資人應該倍加關注承租人的背景及經(jīng)營管理公司的資質。
“投資者也不能太貪心，廣告上經(jīng)常有各種創(chuàng)富傳奇，比如某人貸款購買了兩個鋪位，由于開發(fā)商負責租鋪，某人從交款那一刻開始以租養(yǎng)供，幾年后即可成為兩個鋪位的業(yè)主，在租金大于按揭款的情況下，還可以略有收入?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果投資者非?！柏澬摹?，就會很容易被這種計算方式和故事所迷惑。投資期望回報是一種正常的心態(tài)，但是如果允諾的回報率太高，投資者首先就應該要多問幾個為什么。
“萬朋這種售賣后返租的方式，其實也是能看到租約出售影子的”，包樹良介紹稱，這種做法最早出現(xiàn)在美國，后來流行于日本等地。在1996年前后，以許諾“售后包租、返本銷售”類似的投資方式開始出現(xiàn)在大陸樓市。當時我國房管部門對于這種銷售方式還沒有確切的規(guī)定，任何房子都可用這種方式出售，這讓很多不法商人有機可乘，而廣告上標榜的利潤又讓很多的投資者失去理智、盲目跟風，中了很多意在融資的開發(fā)商的圈套。
在市場紅火、空置率低的時期，售后包租的樓盤的確讓不少人覺得服了定心丸。但是矛盾很快出現(xiàn)，市場不景氣導致許多包租項目的承諾日后不能兌現(xiàn)，不良的開發(fā)商甚至卷走了大量投資者的房款。由此，2001年6月1日起開始實施的《商品房銷售管理辦法》，指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
當年很多吃過虧的投資者現(xiàn)在看到變相的帶租約出售的銷售方式，還是會心驚膽跳。而此次萬朋也是鉆了市場的空子，結合萬朋之前接受采訪時對《經(jīng)濟》記者說其有一批法律顧問的表述，或許正是萬朋雇傭的律師團巧妙地幫其規(guī)避了違法風險。
類似糾紛真不少
投資商鋪應注意什么？
《經(jīng)濟》記者調查發(fā)現(xiàn)，類似案件在我國雖說算不上頻發(fā)，但在涉及房屋租賃的案件中，這種商鋪租賃糾紛案件量卻又實實在在地占了很大比例。
由于商鋪的租金較高，而且租賃期限一般在3年到5年，投入資金成本后的回收期長，因此除案件的標的額比較高外，產(chǎn)生糾紛的機率也比較大。
包樹良總結稱，商鋪租賃糾紛主要由以下幾方面原因造成：其一，近年來商鋪投資較為火爆，投資者可能匆忙將商鋪出租后，才發(fā)現(xiàn)商鋪并未達到使用要求，導致租賃合同無法履行；其二，租賃雙方在合同中可能由于疏忽未對租金支付方式約定明確，致使合同履行過程中發(fā)生糾紛；其三，也有可能因為除租金外，租賃期間產(chǎn)生的其他費用約定不明，導致合同履行后產(chǎn)生糾紛。
而新開發(fā)商鋪出問題的情況相對較多?！昂芏喑凶馊撕炗喓贤蟛虐l(fā)現(xiàn)，房屋水、電、暖等附屬設施不健全，導致無法正常使用，因此產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生糾紛，對雙方來說都會產(chǎn)生損失，而實際上，這些問題完全可以事前避免?！卑鼧淞挤Q。
張大偉也向《經(jīng)濟》記者表示，對承租人而言，事前要檢查商鋪的配套設施和附屬設施、商鋪物業(yè)管理情況、投入成本的回收期合理預估等。如果在租賃前多加考慮這些，就可以幫助減少租后的糾紛?！坝捎趥€人投資者可能不具備專業(yè)技能或經(jīng)驗，為避免類似糾紛的發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請專業(yè)人士查驗租賃房屋是否具備開展經(jīng)營項目的硬件條件，并應事先約定好雙方各自的責任，以便自己的權利得到更好的保護?！?/p>
具體而言，可以通過規(guī)范合同、明確租金及其他費用的支付方式確定雙方的權利義務，并督促合同順利履行。
此外，張大偉認為，投資前還應該了解投資項目所在城市及區(qū)域的規(guī)劃?！俺鞘幸?guī)劃是各地政府對未來發(fā)展的遠景描畫，可能會改變未來城市在空間上的格局，也會使某些市場由此變得繁榮或冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性因素，否則一鋪非但養(yǎng)活不了三代，反而會成為三代人的負擔。”
同時，投資人在購買商鋪時應提前做好調研，由于商鋪投資主要靠租金回本賺錢，所以明確市場基本走向是必修課。“投資者應該了解所投資商鋪周邊類似鋪面的租金歷史波動情況，并應對未來租金有一個合理預判，只有這樣才能相對準確地估算出商鋪價值。其實在購買較大商鋪前，還應預估承租行業(yè)未來的行情，以確定是否可以穩(wěn)定持續(xù)地收取租金。”張大偉說。
關鍵詞：房屋抵押；登記；問題
在各種擔保中，抵押是一種比較理想的擔保方式，被稱為“擔保之王”，抵押以不轉移標和物的占有為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，對于抵押權人來說，抵押為所擔保的債權增加了安全性，符合各方利益，因此被人們所廣泛采用，改革開放以后，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，抵押也隨之得到了發(fā)展，目前抵押已成為最普遍最活躍的一種融資方式，本篇文章提出一些房屋抵押登記中應注意的問題，以便日后我們面對房屋抵押登記問題時能夠有效的處理，減少不必要的麻煩。
一、對抵押人以及共同抵押人的身份進行充分核實
第一，要對抵押人以及共同抵押人身份的合法性進行核實，確保身份信息的真實性和可靠性。核實方式可以選擇對登記人的身份證件、戶口所在地以及登記人的結婚證進行核實。第二，對抵押人以及共同抵押人身份的一致性進行審核，審核抵押人以及共同抵押人身份信息是否與申請材料、登記薄記載一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到場申請抵押登記，避免由信貸員全權，確保主體的真實合法性。第四，安裝身份證讀卡器查驗身份證真?zhèn)?，有條件還可以安裝監(jiān)控系統(tǒng)或對申請人進行現(xiàn)場拍照存檔。
二、確保相關資料完整、全面
在房產(chǎn)抵押登記過程中，要向登記部門提供登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權證或者房地產(chǎn)權證書、抵押合同、主債權合同以及其他必要材料。在辦理登記業(yè)務時，第一，要審核申請人提交的材料是否齊全、完整，有關部門出具的證明材料是否有效。第二，申請登記的房地產(chǎn)信息與申請材料、登記薄記載是否一致。第三，申請材料的形式是否符合法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。第四，審核合同填寫是否完整，簽字蓋章是否規(guī)范，合同的內(nèi)容是否符合法律法規(guī)的要求，對于民間借貸的抵押登記，注意審核借貸利率是否符合最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍” 的規(guī)定。
三、核實房產(chǎn)的真實性
由于房產(chǎn)抵押會給商務貸款帶來很大風險，所以確保房產(chǎn)的真實可靠性是非常重要的，登記部門一定要確保房產(chǎn)信息的真實性。第一，對提交的房屋所有權證或房地產(chǎn)權證的真?zhèn)芜M行識別，真的房產(chǎn)證封皮為深紅色，有光澤且韌性好；假證的則呈暗紅色，光澤度低，韌性較差。真房產(chǎn)證的底紋采用浮雕文字“房屋所有權證”6個字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，造假者很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一。內(nèi)封：上面的是內(nèi)封面，左邊中間的是團花。右邊是放大圖，在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰?；ㄟ?。首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清晰。第二，在房產(chǎn)抵押登記前，要先查詢房屋信息系統(tǒng)，是否有該房產(chǎn)，是否有抵押，是否查封。
四、 注意最高限額抵押登記的特殊性
所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。第一，最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發(fā)生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發(fā)生，為保證將來債權的實現(xiàn)，抵押權人與抵押人協(xié)議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產(chǎn)在此額度內(nèi)對債權作擔保。第二，最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發(fā)生債權的期間，第三，最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。規(guī)定某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續(xù)，方便當事人，有利于生產(chǎn)經(jīng)營。第四，最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內(nèi)經(jīng)常發(fā)生變更，處于不穩(wěn)定狀態(tài)，如果允許主合同債權轉讓，必然會發(fā)生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發(fā)生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規(guī)定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
五、正確理解建設用地使用權與地上建筑物分別抵押問題
在以往實踐中，存在這樣的情形：抵押人在設定房地產(chǎn)抵押時僅對房產(chǎn)或地產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，而未將房產(chǎn)與地產(chǎn)一并抵押登記，或者抵押人將房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押給不同的債權人，并分別辦理抵押登記。于此情形，是否應認定抵押有效？本人認為抵押有效，但抵押權的效力不及于未登記的部分。抵押權人就抵押合同約定并登記的部分享有抵押權。第一，《擔保法》第36條是關于房地產(chǎn)抵押的行為模式的規(guī)定，即設定房地產(chǎn)抵押時應當如何做，而不是對法律結果的規(guī)定。不能依據(jù)該條得出房產(chǎn)與地產(chǎn)只要有一個辦理抵押登記，就效力當然及于另一個的結論。否則，因房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押機關不統(tǒng)一，不同的抵押權人分別在不同的部門辦理抵押登記，在法律沒有明確規(guī)定此情形構成法定抵押權的情況下，會產(chǎn)生不可化解之權利沖突。第二，雖然由土地使用權與建筑物所有權一體化規(guī)則決定，房產(chǎn)與地產(chǎn)不能分屬兩個民事主體，但抵押權旨在支配抵押物的交換價值，抵押權人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優(yōu)先受償即可實現(xiàn)其抵押權。而無論房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押、單獨抵押或一并抵押，拍賣或變賣抵押物的結果均不違背房屋所有權與土地使用權一體化的原則：如果土地使用權與房屋所有權同時抵押給了一個債權人，形成了概括抵押或共同抵押，經(jīng)拍賣或變賣抵押物，兩個權利歸屬于同一受讓人，自不待言；如果土地使用權與房屋所有權分別抵押給了兩個債權人，房產(chǎn)與地產(chǎn)一同拍賣或變賣，所得價款由兩個抵押權人分別按房產(chǎn)與地產(chǎn)的交換價值優(yōu)先受償，二者的抵押權均得實現(xiàn)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)同樣歸屬于同一受讓人；如果僅將房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押，仍可對房產(chǎn)與地產(chǎn)同時拍賣或變賣，所得價款相對應部分優(yōu)先受償，另部分歸屬于其權利人，房產(chǎn)與地產(chǎn)的歸屬仍是一體化。顯然，分別抵押并不必然導致土地使用權與其附著的建筑物所有權分別歸屬的結果。對不同物權客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統(tǒng)一歸屬，是可以和諧并存的。此外，《擔保法》第55條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。這實際上表明法律所強調的是土地及其附著物的同時轉讓，而對不同物權客體的交換價值的支配，則是完全可以根據(jù)經(jīng)濟上的必要性和可能性，區(qū)分不同的法律事實而相互分離的。這樣，就使分別設定的房產(chǎn)抵押權和地產(chǎn)抵押權均有實際實現(xiàn)的可能。
結束語：
總而言之，房屋抵押登記影響因素較多，有效管理登記中存在的問題，規(guī)范登記中的操作流程，確保房產(chǎn)抵押登記在健康的運營環(huán)境下運行，是當前現(xiàn)在房產(chǎn)抵押登記部門該做的工作。
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