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甲方：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行
乙方：____________
經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對(duì)乙方開(kāi)發(fā)的位于_______________________________的_______________項(xiàng)目的購(gòu)房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。
第一條 甲方向乙方所開(kāi)發(fā)的上述項(xiàng)目商業(yè)用房的購(gòu)房人提供商業(yè)用房貸款。具體購(gòu)房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對(duì)該項(xiàng)目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_(tái)______________萬(wàn)元（大寫(xiě)____________________萬(wàn)元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項(xiàng)目購(gòu)房者提供不超過(guò)房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)（兩者取低者）_____%的貸款（其中營(yíng)業(yè)用房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準(zhǔn)。對(duì)于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。
第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時(shí)足額地發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專(zhuān)用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的各項(xiàng)手續(xù)完備，售房專(zhuān)戶的資金專(zhuān)項(xiàng)用于本項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，按時(shí)、保質(zhì)地完成項(xiàng)目的建造，使借款人能夠按時(shí)入住。
2.與該項(xiàng)目有關(guān)的建造和銷(xiāo)售活動(dòng)存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。
3.該項(xiàng)目物業(yè)管理單位在甲方開(kāi)立存款帳戶，統(tǒng)一辦理與該項(xiàng)目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。
4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項(xiàng)下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對(duì)甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔(dān)回購(gòu)保證責(zé)任，并在甲方開(kāi)立“回購(gòu)保證金專(zhuān)戶”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購(gòu)保證金。當(dāng)借款人不能按期還本付息時(shí)，負(fù)責(zé)代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關(guān)回購(gòu)保證責(zé)任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準(zhǔn)。
第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項(xiàng)目工程質(zhì)量保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的第一受益人為甲方。保險(xiǎn)金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險(xiǎn)期限至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格可交付使用止，保費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單正本交甲方保管。
保險(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)的抵押貸款項(xiàng)目工程如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的問(wèn)題，須以保險(xiǎn)理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任外并因乙方原因造成的問(wèn)題，使住房部分或全部驗(yàn)收不合格，不能交付使用的，由乙方負(fù)全部責(zé)任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險(xiǎn)的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項(xiàng)”中另作約定。
第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變更等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知甲方，并落實(shí)相應(yīng)措施，確保其回購(gòu)責(zé)任的承擔(dān)。
第九條 在售房及房屋使用過(guò)程中，乙方與購(gòu)房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價(jià)格、交付時(shí)間等方面的問(wèn)題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第十條 乙方在印制售樓說(shuō)明書(shū)、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱(chēng)或其他文字，事先應(yīng)當(dāng)征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時(shí)，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對(duì)方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，通過(guò)甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項(xiàng)
第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請(qǐng)乙方對(duì)本協(xié)議各印就條款作全面準(zhǔn)確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說(shuō)明。簽約各方對(duì)本協(xié)議含義認(rèn)識(shí)一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負(fù)責(zé)人：_______________ 法定代表人：____________
或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________
簽約日期：_________________________________________
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；提前還款風(fēng)險(xiǎn)；影響因素
中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
原標(biāo)題：個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，隨著1998年國(guó)家住房分配貨幣化政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購(gòu)買(mǎi)房子的第一選擇。因其風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)穩(wěn)定，在我國(guó)也存在巨大的市場(chǎng)潛力，所以個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為我國(guó)各大銀行爭(zhēng)相搶占的重點(diǎn)。隨著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不斷地暴露出來(lái)。特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲，個(gè)人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國(guó)人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時(shí)候會(huì)選擇提前還款，再加上近年來(lái)貸款利率的不斷提高，提前還款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會(huì)給銀行造成各種負(fù)面影響，例如會(huì)增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)更加說(shuō)明對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究已經(jīng)成為大家關(guān)注的重點(diǎn)。因此，本文將對(duì)產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)的原因，會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)，銀行又該如何面對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題進(jìn)行分析。
二、提前還款風(fēng)險(xiǎn)的定義
提前還款風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風(fēng)險(xiǎn)。由于提前還款行為的不確定性，會(huì)給銀行帶來(lái)利息收入的減少，也會(huì)造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無(wú)法對(duì)提前還款部分的資金進(jìn)行合理分配，對(duì)銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務(wù)成本得不到補(bǔ)償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其他未能收回的服務(wù)成本直接導(dǎo)致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時(shí)候，銀行原預(yù)期的利息收入將會(huì)因?yàn)樘崆斑€款行為而中斷，從而導(dǎo)致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析
影響提前還款風(fēng)險(xiǎn)的因素多種多樣，本文這里細(xì)分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個(gè)影響因素。其中，對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認(rèn)為，家庭月收入高的借款人對(duì)資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進(jìn)行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價(jià)值比5個(gè)影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越??；借款人的貸款期限越短，每個(gè)月的還款額就越高，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款一般都是采用浮動(dòng)利率，一般認(rèn)為貸款利率高的借款人，利息負(fù)擔(dān)就更重，提前還款的意愿就更強(qiáng)烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來(lái)說(shuō)選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負(fù)擔(dān)會(huì)比等額本息還款方式的重，自身的財(cái)務(wù)狀況應(yīng)該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價(jià)值比就是貸款金額與房屋價(jià)值的比值，貸款價(jià)值比越大說(shuō)明借款人貸款金額越大，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價(jià)格、房屋面積、房屋類(lèi)型、房屋區(qū)域和房屋用途5個(gè)影響因素。房屋價(jià)格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認(rèn)為房屋價(jià)格越高說(shuō)明借款人的財(cái)務(wù)狀況越好，還款壓力越小，導(dǎo)致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價(jià)格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，越容易提前還款。房屋類(lèi)型主要是指一手房和二手房。一般認(rèn)為借款人購(gòu)房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購(gòu)買(mǎi)一手房的借款人低。如果借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋位于城市中心地段，價(jià)格也高，未來(lái)的價(jià)值上漲空間也大，說(shuō)明借款人的經(jīng)濟(jì)狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購(gòu)房的目的，一般認(rèn)為如果借款人購(gòu)房是用來(lái)投資，說(shuō)明借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，提前還款的幾率就大，而借款人購(gòu)房只是為了居住，經(jīng)濟(jì)情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經(jīng)濟(jì)特征因素。包括房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、GDP增長(zhǎng)率和經(jīng)濟(jì)周期3個(gè)影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)高時(shí)，說(shuō)明該時(shí)期房?jī)r(jià)上漲幅度大，這段時(shí)間選擇購(gòu)房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長(zhǎng)率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我們認(rèn)為當(dāng)GDP增長(zhǎng)率高時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和負(fù)債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮時(shí)期，借款人的收入增加，經(jīng)濟(jì)狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導(dǎo)致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條時(shí)期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率。對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率，確定提前還款導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機(jī)理，并運(yùn)用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關(guān)系，估計(jì)出提前還款比率隨時(shí)間的分布，進(jìn)而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來(lái)的損失。
2、構(gòu)建個(gè)人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫(kù)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)給予太多的關(guān)注，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國(guó)對(duì)住房抵押貸款提前還款問(wèn)題的研究存在較大不足的一個(gè)重要的原因就是實(shí)證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當(dāng)務(wù)之急，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，對(duì)借款人的提前還款行為進(jìn)行監(jiān)測(cè)，進(jìn)而掌握我國(guó)提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的管理。
3、積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國(guó)外常用的一種方式，通過(guò)對(duì)貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對(duì)該類(lèi)貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價(jià)。積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風(fēng)險(xiǎn)管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對(duì)于住房抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定性有著重大的作用。對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)而言，其中最主要的兩個(gè)系統(tǒng)性影響因素利率和房?jī)r(jià)的波動(dòng)性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預(yù)期相對(duì)明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，并且宏觀政策的有效性也對(duì)減小房?jī)r(jià)的波動(dòng)性至關(guān)重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場(chǎng)的作用。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]王重潤(rùn)，曹振良.住房抵押貸款中的提前償還風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2002.7.
[2]施方.住房抵押貸款提前償付預(yù)測(cè)[J].商業(yè)研究，2005.2.
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款證券化；流程設(shè)計(jì)；政策建議
作者簡(jiǎn)介：劉開(kāi)瑞(1963－ )，男，甘肅民勤人。陜西師范大學(xué)財(cái)務(wù)學(xué)系副教授，主要從事不動(dòng)金融的研究；張馨元(1986－ )，女，陜西西安人，陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院碩士研究生，主要從事不動(dòng)產(chǎn)金融的研究。
中圖分類(lèi)號(hào)：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
個(gè)人住房抵押貸款證券化，是指貸款權(quán)益人(又稱(chēng)發(fā)起機(jī)構(gòu))通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制將流動(dòng)性較低但具有預(yù)期未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)移給特定目標(biāo)載體，由其將所持有的該資產(chǎn)和所產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，并經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)，在對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重新分配和配置的基礎(chǔ)上，以流通性強(qiáng)的抵押擔(dān)保證券形式出售給投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款的融資行為(周潔，2009)。個(gè)人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產(chǎn)證券化中出現(xiàn)最早也是最多的一種，其目的是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。
現(xiàn)代意義的住房抵押貸款始于20世紀(jì)70年代，目前已成為國(guó)際資本市場(chǎng)上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在各國(guó)得到了廣泛的實(shí)施和應(yīng)用。歐洲市場(chǎng)2009年前三個(gè)季度個(gè)人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國(guó)的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機(jī)的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場(chǎng)最重要的投資產(chǎn)品之一。
中國(guó)建設(shè)銀行2005年首次發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券，進(jìn)入債券市場(chǎng)，帶動(dòng)了我國(guó)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學(xué)者定位于住房抵押貸款證券化在中國(guó)推行的必要性和可行性、市場(chǎng)前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際情況出發(fā)，旨在設(shè)計(jì)合理的住房抵押貸款證券化的運(yùn)作流程，以期為實(shí)際操作提供參考。
一、我國(guó)進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性
(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化的理論依據(jù)
在住房抵押貸款證券化的融資過(guò)程中，交易主體面臨著許多由不對(duì)稱(chēng)信息所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如投資者所關(guān)心的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題與籌資者對(duì)證券化產(chǎn)品的質(zhì)量相比掌握的信息較少，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行在擔(dān)任發(fā)起機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)參與資產(chǎn)證券化過(guò)程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會(huì)產(chǎn)生逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)(吳靜，2007)。
中國(guó)人民銀行于2005年了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。其第五條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在資產(chǎn)支持證券發(fā)行前的第五個(gè)工作日，向投資者披露發(fā)行說(shuō)明書(shū)、評(píng)級(jí)報(bào)告、籌集辦法和承銷(xiāo)團(tuán)成員名單。第九條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)與信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)支持證券跟蹤評(píng)級(jí)的有關(guān)安排做出約定，并應(yīng)于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期內(nèi)每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的逆向選擇問(wèn)題，降低了由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。
根據(jù)交易成本論中企業(yè)和市場(chǎng)的相互替代關(guān)系，判斷個(gè)人住房抵押貸款證券化是否進(jìn)行必須滿足：證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進(jìn)行再投資所獲收益之和超過(guò)支付給各個(gè)參與主體的費(fèi)用之和(吳靜，2007)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局于2006年聯(lián)合了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》，對(duì)證券化過(guò)程中的印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅問(wèn)題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個(gè)人住房抵押貸款證券化過(guò)程中的交易成本，為具體實(shí)施提供了根本動(dòng)力。像信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)，將實(shí)施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機(jī)構(gòu)時(shí)，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對(duì)非金融機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)賣(mài)信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價(jià)收入，不征收營(yíng)業(yè)稅；投資機(jī)構(gòu)從信托項(xiàng)目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
(二)我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)依據(jù)
在我國(guó)銀行資產(chǎn)中，個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個(gè)人住房貸款高達(dá)6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長(zhǎng)17.0％。個(gè)人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個(gè)人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個(gè)人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。
由此可以看出，個(gè)人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全性相對(duì)較高，將其證券化對(duì)投資者而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
個(gè)人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問(wèn)題的一種方式，社會(huì)效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的改革，到市場(chǎng)準(zhǔn)入、證券化的信用增級(jí)、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個(gè)住房抵押貸款證券化提供了條件。
二、個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的流程設(shè)計(jì)
個(gè)人住房抵押貸款證券化的前期準(zhǔn)備和后期管理都比較復(fù)雜。發(fā)行前期個(gè)人住房抵押貸款的借款人情況千差萬(wàn)別，借款筆數(shù)成千上萬(wàn)；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評(píng)級(jí)等工作量大，因此需要建立一個(gè)符合中國(guó)金融環(huán)境的統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)體系。
(一)個(gè)人住房抵押貸款證券化參與主體及其關(guān)系
個(gè)人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：
(1)發(fā)起機(jī)構(gòu)，指出售應(yīng)收款用于證券化的機(jī)構(gòu)。
(2)特別目的機(jī)構(gòu)，是指從發(fā)起人那里購(gòu)買(mǎi)可證券化的資產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券的一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)。它是一般不會(huì)破產(chǎn)的高信用等級(jí)實(shí)體，是整個(gè)證券化的核心。
(3)信用評(píng)級(jí)與增級(jí)機(jī)構(gòu)，為了增強(qiáng)證券對(duì)投資者的吸引力，減輕和化解資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)行成本，需要對(duì)資產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，并提供擔(dān)保的兩個(gè)機(jī)構(gòu)。
(4)證券承銷(xiāo)商，是為特別目的機(jī)構(gòu)所發(fā)行的證券進(jìn)行承銷(xiāo)的實(shí)體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。
(5)投資者，是在資本市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。
一個(gè)完整的個(gè)人住房抵押貸款證券化基本運(yùn)作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產(chǎn)池，然后組建特殊目的載體實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。其次需要提高資產(chǎn)支持證券的信用等級(jí)，在改善發(fā)行條件后，邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)，再由證券承銷(xiāo)商負(fù)責(zé)證券的發(fā)行。最后服務(wù)機(jī)構(gòu)按期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，建立積累金以便按時(shí)對(duì)投資者還本付息。待資產(chǎn)支持證券到期后，還要向聘用的各類(lèi)機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)。如此時(shí)收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權(quán)益人與SPV之間進(jìn)行分配(楊正蔚，2005)。
住房抵押貸款證券化運(yùn)作的基本結(jié)構(gòu)流程如圖1所示。
(二)個(gè)人住房抵押貸款證券化流程
1、選擇合適的個(gè)人住房抵押貸款，構(gòu)建資產(chǎn)池
我國(guó)目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)金融的銀行，也沒(méi)有像美國(guó)的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行類(lèi)似的機(jī)構(gòu)。就實(shí)踐來(lái)看，目前開(kāi)展房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，通常會(huì)由保存有較完整的債權(quán)債務(wù)合同和較詳細(xì)的有關(guān)合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來(lái)充當(dāng)發(fā)起機(jī)構(gòu)。
具體來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行在審核和批準(zhǔn)借款者的申請(qǐng)后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數(shù)額、本息的償付方式和利率的選擇因購(gòu)房?jī)r(jià)格、購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個(gè)人住房貸款證券化過(guò)程中獲得手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等收入，參與的中介機(jī)構(gòu)也要獲得中介費(fèi)，因此住房抵押貸款的利率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，即期限相同的國(guó)債收益率，否則就沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作的可行性。而截止到2010年1月我國(guó)的國(guó)債收益率如表1所示。
個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準(zhǔn)利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池最好是信貸資金發(fā)放的同質(zhì)性高的房地產(chǎn)抵押貸款而并非個(gè)人住房公積金貸款。
其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來(lái)源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來(lái)很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數(shù)額相等，同時(shí)每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點(diǎn)是還款初期借款人負(fù)擔(dān)較重，隨著時(shí)間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預(yù)期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。
最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產(chǎn)池、發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券需要一定的運(yùn)作時(shí)間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長(zhǎng)期貸款支持債券較為合適。
2、特定目的載體、特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置
從個(gè)人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機(jī)構(gòu)、證券承銷(xiāo)商及投資者、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、受托管理機(jī)構(gòu)相聯(lián)系，是證券交易結(jié)構(gòu)的核心。它是一個(gè)專(zhuān)為隔離風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立的特殊實(shí)體，目的在于將用于證券化的資產(chǎn)從發(fā)起人手中收買(mǎi)，使基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身的信用水平分離開(kāi)來(lái)，即達(dá)到所謂的“破產(chǎn)隔離”。
國(guó)際上特別目的機(jī)構(gòu)的設(shè)立形式較多，有類(lèi)似于德國(guó)模式，即在商業(yè)銀行內(nèi)部成立特別目的機(jī)構(gòu)的表內(nèi)業(yè)務(wù)模式；也有些銀行將證券化資產(chǎn)出售給其他獨(dú)立的具有法人資格的特別目的機(jī)構(gòu)，這是美國(guó)普遍采取的表外業(yè)務(wù)證券化模式；還有澳大利亞的準(zhǔn)表外模式等。
我國(guó)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應(yīng)由信托公司充當(dāng)SPV。這是源于信托獨(dú)特的法律特質(zhì)滿足資產(chǎn)證券化對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的要求：一是確立了名實(shí)分離的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，即信托財(cái)產(chǎn)由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權(quán)制度，即信托制度下受益人所享有的受益權(quán)內(nèi)容由委托人自由設(shè)定，這樣信托受益權(quán)利的性質(zhì)是多樣的，內(nèi)容是自由組合的；三是確立了信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，我國(guó)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》第六條規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)因承諾而取得的信貸資產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)固有財(cái)產(chǎn)?？梢?jiàn)，信托財(cái)產(chǎn)既不屬于受托人的自有財(cái)產(chǎn)，也不屬于委托人或受益人的自有財(cái)產(chǎn)，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)。
個(gè)人住房抵押貸款證券具體方案，應(yīng)為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財(cái)產(chǎn)信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)。此時(shí)信托公司對(duì)住房抵押貸款實(shí)施單獨(dú)記賬、單獨(dú)管理，并以自己的名義充當(dāng)證券發(fā)行人，對(duì)外發(fā)行代表對(duì)證券化資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益證書(shū)。
3、個(gè)人住房抵押貸款證券的發(fā)售
此階段是個(gè)人住房抵押貸款證券化過(guò)程中最復(fù)雜、參與者最多、技術(shù)要求最高的實(shí)質(zhì)性階段，包括構(gòu)造完善的交易結(jié)構(gòu)、進(jìn)行信用增級(jí)、內(nèi)部評(píng)級(jí)以及安排證券銷(xiāo)售等步驟。
信用增級(jí)是構(gòu)造個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵內(nèi)容。其實(shí)現(xiàn)方式分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類(lèi)。前者主要包括超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，選擇內(nèi)部增級(jí)方式是比較可行的，具體實(shí)施應(yīng)借鑒建行的經(jīng)驗(yàn)，采取設(shè)定優(yōu)先／次級(jí)資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)和設(shè)立信托儲(chǔ)備賬戶來(lái)實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)，即分為優(yōu)先級(jí)A檔、B檔、C檔和次級(jí)檔四層結(jié)構(gòu)，此設(shè)計(jì)使得投資者充分衡量了風(fēng)險(xiǎn)水平，并獲得相對(duì)匹配的收益率，有效分散了證券化的風(fēng)險(xiǎn)。在儲(chǔ)備金設(shè)置上，其設(shè)置了“信托(流動(dòng)性)儲(chǔ)備賬戶”、“信托(服務(wù)轉(zhuǎn)移)儲(chǔ)備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲(chǔ)備帳戶”以及“信托(稅賦)儲(chǔ)備賬戶”，分別用于補(bǔ)充現(xiàn)金流分配的金額不足，更換“貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)”的轉(zhuǎn)移費(fèi)用、彌補(bǔ)混同或抵消風(fēng)險(xiǎn)和支付信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的稅賦。
信用增級(jí)后，SPV應(yīng)邀請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)證券進(jìn)行發(fā)行評(píng)級(jí)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、借款人的資信狀況、證券化交易結(jié)構(gòu)等進(jìn)行全面的信用風(fēng)險(xiǎn)考查后，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定證券的信用級(jí)別。譬如，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司將信用等級(jí)從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(jí)(胥清等，2009)。不言而喻，資產(chǎn)支持證券的信用評(píng)級(jí)越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越低，也就越易為廣大投資者所認(rèn)同，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)也就越小。
證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的主要職能一方面是協(xié)助公開(kāi)發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券、建議證券發(fā)行價(jià)格和時(shí)間；另一方面承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)利用其對(duì)證券市場(chǎng)的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關(guān)產(chǎn)品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當(dāng)?shù)某袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)也是至關(guān)重要的，通常應(yīng)選擇規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)輻射較廣、有較強(qiáng)債券分銷(xiāo)能力的金融公司作為個(gè)人住房抵押貸款證券的承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)。
4、個(gè)人住房抵押貸款證券投資機(jī)構(gòu)
目前，我國(guó)已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國(guó)
證券交易自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng))和NET(全國(guó)電子交易系統(tǒng))兩個(gè)交易系統(tǒng)，在公眾投資意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和金融意識(shí)不斷增強(qiáng)的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個(gè)人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級(jí)處理，使其證券級(jí)別較高。因此對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社?；?、住房公積金等各類(lèi)投資基金機(jī)構(gòu)成為個(gè)人住房抵押貸款證券的主要投資機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行等一般存款類(lèi)機(jī)構(gòu)在資金寬松的情況下可以成為投資機(jī)構(gòu)，但在資金緊張的情況下，不應(yīng)進(jìn)行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。
5、個(gè)人住房抵押貸款證券的后期管理
個(gè)人住房抵押貸款證券的借款者數(shù)量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數(shù)額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計(jì)算。為此，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)必須每月收本息，資金管理機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入也應(yīng)按月進(jìn)行，證券登記托管機(jī)構(gòu)應(yīng)每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根據(jù)《金融信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)可以是信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)。所以個(gè)人住房抵押貸款證券的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是商業(yè)銀行。由于其獨(dú)立于本機(jī)構(gòu)的貸款，因此在管理時(shí)須單獨(dú)設(shè)賬、單獨(dú)管理。具體職責(zé)是收取證券化資產(chǎn)的本金。利息和其他收入，并及時(shí)、足額地轉(zhuǎn)入資金保管機(jī)構(gòu)開(kāi)立的資金賬戶。
在個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中，貸款資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括本金和利息，以及由此現(xiàn)金進(jìn)行的某些理財(cái)業(yè)務(wù)帶來(lái)的收益，需要由專(zhuān)門(mén)資金管理機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)信托財(cái)產(chǎn)的資金賬戶保管。由于證券登記托管機(jī)構(gòu)掌握不同時(shí)期各投資機(jī)構(gòu)的實(shí)際持有個(gè)人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經(jīng)驗(yàn)，所以將由該機(jī)構(gòu)向投資人支付投資證券獲得的收益。
三、結(jié)論及建議
從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)際住宅融資市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)商業(yè)銀行推行個(gè)人住房抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤(pán)活存量資產(chǎn)，減低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資本充足率，實(shí)現(xiàn)賬外融資。然而，個(gè)人住房抵押貸款證券化畢竟是一項(xiàng)巨大的工程，過(guò)程復(fù)雜，參與者眾多，在業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)時(shí)，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。為了全面順利地推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進(jìn)行不斷完善外，應(yīng)該考慮五個(gè)方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池；第二，以財(cái)產(chǎn)信托的方式設(shè)置SPV，使資產(chǎn)與原始權(quán)益人的信用水平相分離，達(dá)到“破產(chǎn)隔離”；第三，選擇合適的增級(jí)方式和權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提高個(gè)人住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，以及適當(dāng)?shù)某袖N(xiāo)機(jī)構(gòu)來(lái)配合公開(kāi)發(fā)行；第四，選擇對(duì)投資安全性要求較高的投資機(jī)構(gòu)；第五，證券發(fā)行后，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和證券登記托管機(jī)構(gòu)須單獨(dú)設(shè)立賬戶進(jìn)行管理，以便保證投資人的利益。
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范
一、美國(guó)次貸危機(jī)的啟示
美國(guó)之所以會(huì)發(fā)生次級(jí)貸款抵押危機(jī)，主要是因?yàn)椋阂环矫?，市?chǎng)投資者偏好風(fēng)險(xiǎn)投資，資產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅(qū)動(dòng)下，貸款機(jī)構(gòu)降低了管理信用風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機(jī)構(gòu)貸款，這就是次級(jí)抵押貸款。自2001年至2004年，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策促進(jìn)了美國(guó)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也刺激了美國(guó)人的購(gòu)房熱情，在這種高溫市場(chǎng)的作用下，貸款機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤的判斷房?jī)r(jià)還將不斷上漲，在利益的驅(qū)使，放貸的條件有相當(dāng)大的松動(dòng)，在正常情況下認(rèn)為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發(fā)放了貸款。
爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火線是利率的上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內(nèi)，美國(guó)的息金連續(xù)提高了17次，儲(chǔ)備聯(lián)邦委員會(huì)把利率由原來(lái)的1%增長(zhǎng)至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買(mǎi)房者的償還貸款的重?fù)?dān)，與原來(lái)6％～8％的抵押貸款利率相比，次級(jí)房貸達(dá)到約為10％～12％利率。另外，美國(guó)如火如荼的住房市場(chǎng)在慢慢降溫。從美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)表的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，在歷經(jīng)5年牛市，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷(xiāo)售量只占舊房銷(xiāo)售量的85%，17年來(lái)遭受的最大重創(chuàng)。
二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)國(guó)內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在競(jìng)爭(zhēng)較激烈、抵押貸款發(fā)放較多的一線城市，風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上開(kāi)始顯現(xiàn):房貸逾期頻頻發(fā)生，房貸不良率大幅度增長(zhǎng)，銀行訴客戶房貸違約現(xiàn)象不斷上映法庭。由此可見(jiàn)，中國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)也存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)應(yīng)該讓中國(guó)保持警惕，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析我國(guó)住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。
（一）來(lái)自交易相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)
主要是指來(lái)自開(kāi)發(fā)商和借款人的風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行把他們開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)當(dāng)成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)手段不佳以及資金方面出現(xiàn)漏洞，就可能對(duì)工程的質(zhì)量以及工程進(jìn)度造成影響，最嚴(yán)重的后果的導(dǎo)致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來(lái)源，還會(huì)引起購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商不信任的不滿，從而不會(huì)再如以往支付借款本息。
就借款人而言，違約風(fēng)險(xiǎn)是他們要考慮的最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是說(shuō)，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時(shí)還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時(shí)還款，這個(gè)能力與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人工作和家庭收入等因素密切相關(guān)。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長(zhǎng)背景、生活習(xí)慣有莫大關(guān)系。龐大房貸隊(duì)伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國(guó)還沒(méi)有建立比較具體的信用個(gè)人制度，很難準(zhǔn)確又全面地評(píng)估和跟蹤借款人的長(zhǎng)期還款和履行條約的能力，不能及時(shí)地補(bǔ)救出現(xiàn)的問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)上升。
除此之外，來(lái)自交易相對(duì)方的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源就是――“假按揭”。開(kāi)發(fā)商或者借款人用不合法手段，用個(gè)人的名義進(jìn)行住房貸款，而實(shí)際上是用來(lái)做非住房交易，利用這種手段來(lái)鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過(guò)虛構(gòu)借款人的名義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用許多虛假申請(qǐng)從而來(lái)騙取銀行資金；或者借款人因其與開(kāi)發(fā)商的特殊關(guān)系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規(guī)的欺詐行為，如果不及時(shí)移除這種不誠(chéng)信行為，銀行信貸就會(huì)遭受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)
銀行通過(guò)加快辦理貸款的速度來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，通常都沒(méi)有認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行貸款操作，導(dǎo)致許多環(huán)節(jié)出錯(cuò)，這些漏洞為以后的風(fēng)險(xiǎn)隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒(méi)有對(duì)借款人進(jìn)行充分的調(diào)查。由于有房產(chǎn)抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認(rèn)真調(diào)查借款人的家庭情況、收入狀況、負(fù)債斥資與否以及開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度審查等真實(shí)性；二是在貸款操作的過(guò)程中進(jìn)行的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一方面是有意的違規(guī)行為，像信貸員與借款人、開(kāi)發(fā)商串通起來(lái)謀求最大個(gè)人利益，程序操作不規(guī)范，私自降低貸款門(mén)檻來(lái)騙取銀行貸款。另一種是過(guò)失性違規(guī)，像過(guò)度依賴售樓部，委托置業(yè)顧問(wèn)代為辦理合同簽約及客戶資料收集工作，由此導(dǎo)致客戶資料虛假、合同無(wú)效等情況，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回。三是銀行內(nèi)部制度的漏洞。內(nèi)部制度不完善、貸款人員業(yè)務(wù)能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。
（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)，一般為20到30年，而銀行發(fā)放貸款的資金主要來(lái)源于企業(yè)和個(gè)人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長(zhǎng)期限是5年，這就產(chǎn)生了相當(dāng)大的時(shí)間差。銀行“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象必將對(duì)現(xiàn)金的流動(dòng)產(chǎn)生一定的影響，也將承擔(dān)一定的期限風(fēng)險(xiǎn)。
（四）結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)
通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等因素，都對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是利率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫。我國(guó)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致抵押物不足值的情況，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的增值持樂(lè)觀態(tài)度，在這種情況下，實(shí)際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。就像美國(guó)在2006年以前，次級(jí)按揭形式一片光明，然而，接下來(lái)以后，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大幅度的下滑，次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰，盡管房?jī)r(jià)下降并不是惟一的原因。事實(shí)上，我國(guó)存在著同樣的隱患，一旦出現(xiàn)重大負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái)，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（五）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款的還款期限一般比較長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)周期的變化將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及借款人的收入。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷時(shí)，公眾的購(gòu)房熱情會(huì)減弱，作為第二還款來(lái)源的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低，將會(huì)對(duì)銀行貸款安全產(chǎn)生威脅。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣也會(huì)影響到借款人的收入，直接影響貸款按時(shí)償歸。個(gè)人住房貸款實(shí)施的是浮動(dòng)利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態(tài)，將隨著利率上調(diào)而隨之增加，而借款人的收入并不一定會(huì)增加，因此很可能導(dǎo)致貸款不能及時(shí)被借款人償還。此外，銀行信貸資產(chǎn)也會(huì)隨著法律規(guī)定及政策的變化而可能面對(duì)受到重大受損失?！蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，“不得抵押、變賣(mài)或拍賣(mài)被執(zhí)行人和所扶養(yǎng)家屬所必需的居住房”。在我國(guó)，由于較完善的社會(huì)保障體系尚未成功形成，如果借款人無(wú)法還款，不良貸款已經(jīng)造成了的話，銀行要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的抵押權(quán)往往會(huì)陷入十分困難的境地。
（六）制度不完善風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)集聚于銀行一身，缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有悖于風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)則。資產(chǎn)證券化是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種重要工具，但是，我國(guó)目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因?yàn)椋阂环矫?，我?guó)的房?jī)r(jià)未曾經(jīng)歷急劇下降的時(shí)期，未曾出現(xiàn)抵押物不足引起的相關(guān)危機(jī)；第二個(gè)方面，我國(guó)商業(yè)銀行日前在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個(gè)方面，銀行對(duì)短期盈利的能力進(jìn)行過(guò)度追求，卻不贊同和其他相關(guān)投資者同享優(yōu)秀業(yè)務(wù)中的利益。故當(dāng)銀行不斷加大房貸業(yè)務(wù)時(shí)，其實(shí)，這同時(shí)就變成了信用風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚的過(guò)程。
三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議
（一）從銀行方面來(lái)講
1、完善對(duì)借款人的資信評(píng)價(jià)
個(gè)人住房貸款的資信評(píng)價(jià)是以借款人財(cái)產(chǎn)信息、信用信息等為依據(jù)，通過(guò)分析借款人信用狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過(guò)程。我國(guó)目前的商業(yè)銀行需建立一個(gè)比較完備的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)已勢(shì)在必行，貸款客戶的信譽(yù)情況與經(jīng)濟(jì)實(shí)力急需要加強(qiáng)分析，深入了解借款人的還款能力也需通過(guò)各種渠道。
2、證券化的方式發(fā)展住房貸款
將金融機(jī)構(gòu)放出的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款所支持的證券，通過(guò)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)售給投資者，資金不僅更加通暢，也實(shí)現(xiàn)了眾多投資者分散承擔(dān)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這即為住房抵押貸款證券化過(guò)程。正在我國(guó)實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：（1）銀行貸款的資產(chǎn)流動(dòng)性得到極大的提高，即銀行長(zhǎng)期貸款便暢通無(wú)阻，從而“短存長(zhǎng)貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的發(fā)展。抵押貸款證券化是指將銀行過(guò)去一家獨(dú)自扮演的發(fā)放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉(zhuǎn)變?yōu)橛啥嗉揖哂写婵罱鹑诠δ艿臋C(jī)構(gòu)與相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者一起參與的活動(dòng)。因而，整個(gè)金融行業(yè)分工細(xì)化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了相關(guān)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)都能更能較好的承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強(qiáng)；（3）銀行的經(jīng)營(yíng)范圍得以擴(kuò)大，其經(jīng)營(yíng)效益也跟隨得以提高。非銀行金融機(jī)構(gòu)同銀行之間聯(lián)系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現(xiàn)在，銀行能夠進(jìn)入諸多過(guò)去未曾跨入的領(lǐng)地，進(jìn)而達(dá)到了提升資本經(jīng)營(yíng)效益和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)多元化的目標(biāo)。
（二）從政府方面來(lái)講
1、建立完備社會(huì)信用體系，完善合理個(gè)人信用制度
到目前為止，在我國(guó)，個(gè)人及全國(guó)集中統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)建成。到2010年末，我國(guó)在相關(guān)企業(yè)和個(gè)人特征系統(tǒng)建立了近1700萬(wàn)戶企業(yè)和超過(guò)7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國(guó)，個(gè)人信用體系的發(fā)展卻處于起步階段，進(jìn)一步完善還有待時(shí)日。
2、建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制
降低和轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果和目標(biāo)，尤其是信用中的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面商業(yè)銀行是企業(yè)，需要履行其社會(huì)責(zé)任，保障中低收入家庭能夠購(gòu)買(mǎi)得起保障型住房，另一方面，其又需對(duì)借款人的收入狀況及信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查。此時(shí)，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，對(duì)于特定類(lèi)別的如中低收入者的個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)由政府提供擔(dān)保，政府通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施，若購(gòu)房者出現(xiàn)違約，清償貸款本息的責(zé)任由政府機(jī)構(gòu)代替為之進(jìn)行承擔(dān)。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確立規(guī)范。
3、積極準(zhǔn)備個(gè)人住房貸款證券化
作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，并作為世界住房金融發(fā)展方向的個(gè)人住房貸款證券化，我國(guó)卻未曾廣泛借鑒利用。同時(shí)，考慮到我國(guó)目前的具體情況，個(gè)人住房貸款證券化要在我國(guó)廣泛實(shí)施推行，市場(chǎng)基礎(chǔ)未發(fā)展到一定程度。應(yīng)該先在比如，北京和上海等部分市場(chǎng)條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)研，一邊實(shí)踐一邊尋找經(jīng)驗(yàn)，挖掘其中的不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待經(jīng)驗(yàn)充分，其它地區(qū)條件成熟時(shí)再給予推廣應(yīng)用。
4、健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度
通過(guò)房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、預(yù)售及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度的修訂和完善，個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡(jiǎn)明在合法有效的基礎(chǔ)上的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵，從而使得抵押權(quán)人合法處分抵押住房的權(quán)力得到有效的保障。
四、小結(jié)
個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)對(duì)改善城鎮(zhèn)居民住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所發(fā)揮的作用越來(lái)越大。本文主要從分析美國(guó)次貸危機(jī)中揭示中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)我國(guó)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題有一定的指導(dǎo)作用。
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關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款;違約風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類(lèi)號(hào):F83
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0289-02
1 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
國(guó)內(nèi)違約風(fēng)險(xiǎn)的研究始于90年代末,隨著中國(guó)金融體系的逐步建立和住房抵押貸款的發(fā)展,研究的層次不斷加深。首先是違約風(fēng)險(xiǎn)特征因素的識(shí)別,部分學(xué)者從博弈論的角度來(lái)探討違約原因。其實(shí)是從供給者及市場(chǎng)角度,然后是違約風(fēng)險(xiǎn)的防范與預(yù)測(cè)研究。此外有些學(xué)者認(rèn)為利率的變化等原因引發(fā)的借款人提前還款也應(yīng)是一種違約行為,因?yàn)樘崆斑€款會(huì)造成銀行資金流的變動(dòng),對(duì)其他還款人有著借鑒的影響。
1.1 從違約風(fēng)險(xiǎn)特征因素角度研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)
雁,王雅林(2006)運(yùn)用層次分析法構(gòu)建住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)判斷矩陣,通過(guò)權(quán)重的計(jì)算,可以得出抵押物風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、和抵押貸款條件風(fēng)險(xiǎn)所占比重較大。劉春紅(2000)將影響個(gè)人住房抵押貸款的微觀因素分為經(jīng)濟(jì)因素、非經(jīng)濟(jì)因素和中間因素三大類(lèi)。在實(shí)證分析中,構(gòu)造了借款人個(gè)人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個(gè)變量。王福林(2004)在文中利用杭州某商業(yè)銀行數(shù)據(jù)(樣本容量為1861個(gè))對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約因素進(jìn)行了較為全面的分析。馬宇(2009)在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上也對(duì)影響我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行了實(shí)證分析。楊紅,陳德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、貸款特性、房產(chǎn)特征三個(gè)維度構(gòu)建了個(gè)人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選擇的分析框架,在違約微觀變量的選取上主要使用了專(zhuān)家咨詢法。上述學(xué)者實(shí)證研究的結(jié)論共同之處是都認(rèn)為房產(chǎn)特征對(duì)違約的影響最大,然而對(duì)于受教育程度等借款人特征對(duì)違約的影響程度略有不同。王福林認(rèn)為房產(chǎn)投資特征、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、建筑面積因子對(duì)貸款質(zhì)量影響最大,年齡婚姻、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比率、貸款期限因子影響較小,學(xué)歷職業(yè)因子對(duì)貸款質(zhì)量影響不顯著,而馬宇(2009)則認(rèn)為研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)對(duì)違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
國(guó)內(nèi)部分學(xué)者在此方面的研究中樣本反映個(gè)體特征的信息不足,因此得出的結(jié)論出現(xiàn)了很多失真現(xiàn)象。即使采用了大樣本數(shù)據(jù),對(duì)于多變量加入模型中的方法,相對(duì)于國(guó)外依然有一定的差距,沒(méi)有使用動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)來(lái)分析,如何優(yōu)化樣本選擇將是今后實(shí)證研究的主要研究方向。
1.2 從博弈論角度研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)
吳晨等(1999)是國(guó)內(nèi)最早應(yīng)用博弈論對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究的學(xué)者。他建立了個(gè)人借款博弈和個(gè)人還款博弈模型,認(rèn)為銀行對(duì)個(gè)人資信的判斷最為關(guān)鍵,它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。田啟偉(2004)等人是將借款人作為一個(gè)理性的博弈方,而外界市場(chǎng)環(huán)境的變化作為一個(gè)自然博弈方;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí),理性的借款人必然選擇守約,從而構(gòu)成了此博弈的一個(gè)均衡;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí),理性的借款人會(huì)權(quán)衡自己成本和收益的關(guān)系,從而選擇有利于自己的行為,以達(dá)到博弈的均衡。
陳穎(2007)認(rèn)為住房抵押貸款合同簽訂后,借款人和銀行如何根據(jù)自身情況在還款階段進(jìn)行決策是一種博弈行為。通過(guò)重復(fù)博弈模型的計(jì)算,可以得出對(duì)借款人還款行為征收違約金,對(duì)借款人的違約行為采取訴訟手段追償,是防止貸款違約的最有效工具。孫冰,劉洪玉(2006)將博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和模型引入對(duì)個(gè)貸市場(chǎng)借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的研究,在考慮個(gè)貸利率、抵押物價(jià)值和借款人違約概率的情況下,分別建立消費(fèi)者借款購(gòu)房目標(biāo)函數(shù)和貸款人放貸目標(biāo)函數(shù),分析交易達(dá)成條件和貸款人放貸策略。
國(guó)內(nèi)學(xué)者運(yùn)用博弈論研究表明,在信息不對(duì)稱(chēng)的個(gè)貸市場(chǎng)中,貸款人放貸策略的局限性,如利率管制會(huì)降低信用配給的有效性,導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。部分學(xué)者應(yīng)用博弈論來(lái)分析違約原因,但是都只考慮了個(gè)人住房抵押貸款的一個(gè)方面,將借款人與宏觀因素與微觀因素結(jié)合起來(lái)進(jìn)行多方博弈分析,將會(huì)使得分析結(jié)果更為全面準(zhǔn)確。
1.3 個(gè)人住房抵押貸款的供給者及市場(chǎng)角度研究個(gè)人住房抵押貸款
孫冰,劉洪玉(2005)認(rèn)為細(xì)分個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié),促進(jìn)參與機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化和多樣化,使其在業(yè)務(wù)鏈上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)各司其職,相互牽連能夠有效降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。尚耀華(2006)從銀行的角度對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)分析,發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。牛明雷(2003)認(rèn)為還款方式單一、個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)不完善以及個(gè)人信用體系不健全是住房抵押貸款中的主要問(wèn)題,解決措施主要可以采用抵押貸款還款方式多樣化、建立和完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度、建立規(guī)范的社會(huì)共享的個(gè)人征信系統(tǒng)以及實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款證券化。張宇,劉洪玉(2009)利率市場(chǎng)化程度低、個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)層次單一、貸款產(chǎn)品模式單調(diào)等市場(chǎng)固有缺陷,導(dǎo)致我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行體系,且潛在風(fēng)險(xiǎn)水平高、可控性差。
在這部分的研究中,國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為個(gè)人住房貸款的供給者在市場(chǎng)中并不成熟,個(gè)貸市場(chǎng)上缺乏有效的保障機(jī)構(gòu)以及二級(jí)市場(chǎng)。但是并沒(méi)有在研究中對(duì)未來(lái)市場(chǎng)以及供給者如何完善給出具體的解決方案,提出的建議多集中在政策層面,缺乏定量研究對(duì)于理論的支持。
1.4 從違約風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)測(cè)角度研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)
蔣勤、祁彥(2002)分別研究了美國(guó)、澳大利亞以及加拿大的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保制度。認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該調(diào)整保費(fèi)結(jié)構(gòu)及保費(fèi)計(jì)算方式,國(guó)家應(yīng)建立政府主導(dǎo)、多方參與的住房抵押貸款保險(xiǎn)體制。之后的學(xué)者在借鑒研究成果的基礎(chǔ)之上提出了一些具體的政策建議,何曉晴,謝赤,吳曉(2005)根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)階段的國(guó)情,可考慮采取積極的寬限期政策、無(wú)限責(zé)任抵押政策、積極的違約罰金政策和增加借款人的信用成本等具體的防范措施。買(mǎi)建國(guó)(2005)認(rèn)為應(yīng)該建立以政府擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制。尚耀華(2009)從期權(quán)理論的視角分析了住房抵押貸款違約問(wèn)題,建立了違約概率預(yù)測(cè)模型。明確了住房抵押貸款的違約條件,即抵押物的市場(chǎng)價(jià)格小于借款人的債務(wù)面值,從而把違約概率的預(yù)測(cè)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為抵押物的市場(chǎng)價(jià)格和債務(wù)面值的確定問(wèn)題。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一問(wèn)題的研究一方面是對(duì)國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)借鑒研究;另一方面是如何利用保險(xiǎn)機(jī)制來(lái)分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。此外對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)也有一定的涉及。但相比與國(guó)外的研究,一是對(duì)于抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算問(wèn)題少有涉及,只是在宏觀層面提出建立保險(xiǎn)體系的想法。二是在用模型預(yù)測(cè)住房抵押違約問(wèn)題時(shí),模型單一且精度不高,尚處于起步階段。
1.5 從利率以及提前還款角度研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)
劉洪玉(2003)應(yīng)用平行數(shù)據(jù)模型,研究了不同收入家庭申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí),貸款比率、房?jī)r(jià)收入比和家庭收入特征屬性對(duì)其貸款價(jià)值比(LTV)選擇行為的影響。吳青(2005)認(rèn)為可變利率住房抵押貸款可以規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),是基于這樣兩個(gè)前提,一是住房抵押貸款的利率調(diào)整總能與銀行資金成本的變化保持同步;二是住房抵押貸款的還貸按借款合同有序進(jìn)行。陳為濤(2005)認(rèn)為加息會(huì)造成貸款居民提前還款的意愿增加,從而加重了銀行的資金運(yùn)營(yíng)成本。劉洪玉(2007)運(yùn)用比例風(fēng)險(xiǎn)模型,探討影響個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)的顯著因素.針對(duì)提前還款買(mǎi)權(quán),引入了一種新定義的買(mǎi)權(quán)價(jià)值,其結(jié)果不僅表明新定義的買(mǎi)權(quán)價(jià)值與提前還款風(fēng)險(xiǎn)顯著相關(guān),而且還得到了與國(guó)外類(lèi)研究不完全相同的結(jié)論,借款人收入與提前還款風(fēng)險(xiǎn)顯著負(fù)相關(guān),借款人年齡與提前還款風(fēng)險(xiǎn)非顯著相關(guān)等。孫冰(2009)提出將風(fēng)險(xiǎn)躍遷概率引入到對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提前還款――違約概率的定量估計(jì)中。得到的實(shí)證研究結(jié)論包括借款人歷史還款狀態(tài)可以作為表征其未來(lái)還款狀態(tài)的重要指標(biāo)。姚捷(2005)認(rèn)為提前還款行為之所以廣受關(guān)注,是因?yàn)樗苯佑绊懽》康盅嘿J款現(xiàn)金流的變化,從而改變著MBS的價(jià)值。吳青(2005)利率下降時(shí)提前還貸的選擇而更受借款人歡迎。但對(duì)銀行而言,固定利率的利率風(fēng)險(xiǎn)管理有較高要求。
國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為利率的變化是引發(fā)借款人提前還款的重要因素,借款人的提前還款時(shí)抵押貸款合同的違約,并沒(méi)有說(shuō)明這種違約應(yīng)該在合同中規(guī)定怎樣的費(fèi)率才能有效的解決。同時(shí)認(rèn)為應(yīng)該把集中在銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)分散到政府,保險(xiǎn)公司等各個(gè)機(jī)構(gòu),從而降低違約風(fēng)險(xiǎn)。但是國(guó)內(nèi)研究大多停留在定性研究上,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的研究較多,提出的政策建議缺少實(shí)證研究的支持。在樣本的獲取上,國(guó)內(nèi)學(xué)者數(shù)據(jù)來(lái)源有限。
2 結(jié)語(yǔ)
國(guó)內(nèi)實(shí)證研究比較少,即使有研究缺乏數(shù)據(jù),國(guó)內(nèi)研究多為靜態(tài)的模型,不能動(dòng)態(tài)的分析各種風(fēng)險(xiǎn)。因此,在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究還需要進(jìn)一步探討,從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善:一是增加擴(kuò)大樣本范圍,增加樣本選擇的隨機(jī)性和數(shù)量。二是應(yīng)多采用動(dòng)態(tài)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)。
在研究方法上,可以在影響風(fēng)險(xiǎn)的變量中加入多因素的分析方法,建立多維模型,可以考慮加入房地產(chǎn)周期,或是國(guó)家政策周期的因素,使得變量更為全面。人文,政策等對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響都應(yīng)適當(dāng)?shù)募尤氲侥Ｐ椭?如何量化這些宏觀因素是一個(gè)難點(diǎn)。
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關(guān)鍵詞:信用風(fēng)險(xiǎn);住房抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)防范
2000年以來(lái),我國(guó)進(jìn)一步深化了城鎮(zhèn)住房制度改革,加快了住房分配貨幣化方案實(shí)施步伐,使得銀行的商業(yè)性住房貸款迅速開(kāi)展起來(lái)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng),使其在銀行信貸資產(chǎn)中比重逐漸增大,同時(shí)也為國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)辟了一個(gè)重要的蓬勃發(fā)展的業(yè)務(wù)市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重始終在75%-97%,1997年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額190億元,到2007年底已達(dá)到3萬(wàn)億,多年來(lái)一直保持著高位增長(zhǎng)。隨著個(gè)人住房貸款余額的增長(zhǎng),信用風(fēng)險(xiǎn)也不斷累積,個(gè)人住房抵押貸款開(kāi)始顯現(xiàn)逐步攀升趨勢(shì),而其本身所攜帶的風(fēng)險(xiǎn)影響程度也隨著擴(kuò)大,再加之次貸危機(jī)的爆發(fā)以及目前房?jī)r(jià)的相對(duì)企高,這就更值得引起我們對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)注了。在社會(huì)信用制度不健全的情況下,借款人信用是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本影響因素。因此,作為銀行信貸產(chǎn)品,信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行首當(dāng)其沖要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn),也是解決個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。
一、信用風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)和引致原因
信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行客戶無(wú)力履約的風(fēng)險(xiǎn),也是目前銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。影響住房抵押貸款的原因包括銀行自身的原因和非銀行的原因。前者包括銀行對(duì)借款人的調(diào)查失誤、銀行對(duì)住房估值偏差、貸后管理落后等等原因;后者則包括借款人本身還款意愿、市場(chǎng)變化、技術(shù)原因、企業(yè)管理落后等等原因,具體又可分為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款還款期限長(zhǎng),通常要持續(xù)20-30年,在這段時(shí)間里,個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性,經(jīng)濟(jì)惡化及其引發(fā)的個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生,這樣便會(huì)形成還款能力風(fēng)險(xiǎn)。而在還款能力確定的情況下,借款人還可能故意欺詐,騙取銀行貸款,拖欠還款,造成所謂的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在過(guò)去,受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素被認(rèn)為是導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。隨著我國(guó)金融業(yè)改革開(kāi)放的深入,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素正在消減,市場(chǎng)變化因素增強(qiáng)。
在美國(guó),受次級(jí)債對(duì)全球金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊,一些金融機(jī)構(gòu)由于大量投資于次級(jí)債而受到影響,出現(xiàn)流動(dòng)性困難,最終破產(chǎn)或被兼并,連一些大的金融機(jī)構(gòu)也難逃厄運(yùn)。諸如美林公司被美國(guó)銀行吞并,貝爾斯登被摩根大通廉價(jià)收購(gòu)等等,足見(jiàn)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的破壞力。目前,我國(guó)的大中城市房?jī)r(jià)依然處于高位運(yùn)行,而同時(shí)居民在住房投資和投機(jī)的積極性都空前增加,貸款買(mǎi)房的居民占絕大多數(shù)。同時(shí)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的刺激下,全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了恢復(fù)期,各種資源、原材料價(jià)格已經(jīng)逐步回升,我國(guó)的很多企業(yè)都基本實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈,消化金融危機(jī)中的虧損。隨著企業(yè)業(yè)績(jī)的復(fù)蘇,油價(jià)、水價(jià)、電價(jià)的上調(diào)以及其他各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格的上漲,我國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在著可能的通貨膨脹隱憂。而目前利率仍在低位徘徊,由此引發(fā)的可能的加息會(huì)使住房抵押貸款面臨前所未有的風(fēng)險(xiǎn)曝露。因此,我們必須做好這方面的預(yù)警和預(yù)防工作,防止住房貸款信用違約集中釋放造成的多米諾骨牌效應(yīng)。
二、個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)識(shí)別
理論認(rèn)為,資本結(jié)構(gòu)、擔(dān)保、企業(yè)規(guī)模、資本大小可以作為貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別信號(hào),但是對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款,這些指標(biāo)并不完全適應(yīng)。目前而言,對(duì)于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可以基于以下指標(biāo)的判斷:
第一,借款者家庭資產(chǎn)凈值的大小。家庭資產(chǎn)凈值是指住宅的現(xiàn)有價(jià)值與其債務(wù)的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值之差。住宅作為抵押貸款的抵押物,是作為貸款人無(wú)力履約時(shí)銀行需要變賣(mài)的資產(chǎn),其現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值的大小直接關(guān)系到違約情況下貸款損失所能挽救程度的大小,可以作為信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別信號(hào)之一,也可以作為判斷是否違約的一個(gè)最基本的決定因素。
第二,借款人的工作和收入來(lái)源。住房抵押貸款的償還主要還是依靠借款人以后的工作收入來(lái)償還,具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源的借款人所發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)更小。
第三,借款人持有的資產(chǎn)。根據(jù)收入和資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的分析,借款人如有不能提供證明依據(jù)的經(jīng)常性穩(wěn)定收入,則必須具有一定數(shù)量的資產(chǎn)證明。審查收入不足以確定借款人還款能力的,銀行會(huì)考慮到要求借款人出具具有流動(dòng)性的金融資產(chǎn)以證明其還款能力。而當(dāng)借款人持有資產(chǎn)急劇縮水時(shí),我們可以判定此時(shí)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的概率也會(huì)明顯變大。
第四,征信機(jī)構(gòu)報(bào)告。主要是判斷借款者的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō),以往的信用記錄可以一定程度反映一個(gè)人的信用意識(shí)和價(jià)值觀,而這種觀念和意識(shí)很難在短時(shí)間內(nèi)改變,借款人在以前的借款記錄中違約頻頻,則在以后的借款中發(fā)生違約的概率也會(huì)很高。對(duì)于征信單位給出的歷史的信用行為記錄進(jìn)行調(diào)查評(píng)估是規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)、保障房供安全的重要環(huán)節(jié)。目前呼吁建立信用檔案的主要意義也在于此。
上述因素被認(rèn)為是表征借款人信用品質(zhì)的主要指標(biāo),也是判斷住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
三、個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估
從20世紀(jì)末起,信用風(fēng)險(xiǎn)管理在國(guó)際金融界得到很高的重視和極大的發(fā)展。在古典信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法基礎(chǔ)上,新的度量和管理方法不斷涌現(xiàn),在突破傳統(tǒng)定性方法的局限基礎(chǔ)上,新的信用風(fēng)險(xiǎn)度量方法能夠更為科學(xué)地進(jìn)行定性和定量分析。國(guó)外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的貸款分析體系等,然而目前對(duì)于國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō),基于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)估值模型的特點(diǎn)和應(yīng)用范圍約束,并不存在完全適應(yīng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型,因而在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款實(shí)踐中運(yùn)用這些模型進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)量化度量的并不多,更多地仍是依賴于信貸員或信用分析人員的職業(yè)判斷。
國(guó)內(nèi)可以針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款建立一個(gè)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)估值模型,這一模型可以將影響貸款質(zhì)量的宏觀因素和微觀因素、長(zhǎng)期因素和短期因素囊括進(jìn)來(lái),宏觀方面的因素可以考慮失業(yè)率、GDP增長(zhǎng)率及政府支出水平和特定地區(qū)、行業(yè)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值、證券市場(chǎng)指數(shù),微觀方面的因素可以考慮借款人的財(cái)務(wù)狀況、受經(jīng)濟(jì)周期影響程度、個(gè)人誠(chéng)信度、持有資產(chǎn)現(xiàn)值等等因素。在確立這一系列因素之后,就可以對(duì)每筆個(gè)人住房抵押貸款給出相應(yīng)的量化評(píng)分結(jié)果,同時(shí),再根據(jù)以往個(gè)人住房貸款的數(shù)據(jù)資料將評(píng)分估值結(jié)果同相應(yīng)的損失期望值對(duì)應(yīng),那么就可以較準(zhǔn)確估計(jì)出銀行所持有個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)大小。
在此基礎(chǔ)上可以根據(jù)歷史或測(cè)算的市場(chǎng)震蕩數(shù)據(jù),運(yùn)用模擬方法或計(jì)量技術(shù)模仿一系列不利情況下可能曝露的信用風(fēng)險(xiǎn),比如測(cè)試經(jīng)濟(jì)迅速下滑時(shí)可能對(duì)借款人償債能力的影響、測(cè)試房?jī)r(jià)在短期內(nèi)連續(xù)下跌可能對(duì)銀行信貸組合的價(jià)值變化的影響等等,根據(jù)這些測(cè)試評(píng)估結(jié)果制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)拓展政策方針和風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策,這樣銀行對(duì)住宅抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀和未來(lái)就可以有一個(gè)動(dòng)態(tài)、全面的把握,從而將風(fēng)險(xiǎn)損失減至最少。
四、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范措施和建議
第一,建立和提高我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的量化分析技術(shù)。在國(guó)外,個(gè)人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一,美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也極為迅速,但是相應(yīng)的更為科學(xué)、客觀的貸款管理體系并未完全建立。當(dāng)前,跨國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化,在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、度量過(guò)程中均有大量的實(shí)證數(shù)據(jù)作支持,使得風(fēng)險(xiǎn)管理越來(lái)越體現(xiàn)出客觀性和科學(xué)性的特點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行也應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),積累和完善數(shù)據(jù)資源,建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型。
第二,政府對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理給予政策支持。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中存在個(gè)體難以抵御的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),在全球性的金融海嘯情況下更是使得一些中下等收入居民違約風(fēng)險(xiǎn)增加,會(huì)對(duì)銀行信貸循環(huán)體系造成巨大沖擊。因此,政府針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),在必要時(shí)候?qū)μ囟?lèi)別的個(gè)人住房抵押貸款實(shí)施一定的優(yōu)惠政策,減輕存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房貸政策出臺(tái),廣發(fā)銀行、北京銀行等銀行對(duì)于首套唯一的140平方米以下住房并且無(wú)逾期記錄的房貸者給予了7折房貸政策優(yōu)惠,一定程度對(duì)中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。
第三,建立符合中國(guó)國(guó)情的住房消費(fèi)模式,整頓和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。與西方國(guó)家比較,我國(guó)居民以最低的人均GDP實(shí)現(xiàn)了最高的住房擁有率,那么我國(guó)的低收入群體的生存壓力也應(yīng)該是十分巨大。針對(duì)低收入群體推出住房保障制度,推廣廉租房計(jì)劃,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住房保障制度的公開(kāi)、透明運(yùn)作和社會(huì)監(jiān)督,抑制住宅炒作和投機(jī)活動(dòng),有助于減少房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng),降低房貸信用風(fēng)險(xiǎn)。
第四,建立和完善中國(guó)的個(gè)人信用管理體系,包括建立和完善個(gè)人信用檔案、個(gè)人資信評(píng)估和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。我國(guó)應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)征信體系經(jīng)驗(yàn),采用政府推動(dòng)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的方法,整合各個(gè)部門(mén)的公共記錄信息,這將有利于銀行在放貸過(guò)程中更全面、更及時(shí)地動(dòng)態(tài)把握好貸款所處的風(fēng)險(xiǎn)狀況,減少信用違約帶來(lái)的損失。
第五,提高銀行自身消除風(fēng)險(xiǎn)、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。首先是健全銀行內(nèi)控制度,商業(yè)銀行要建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化,銀行在貸前調(diào)查、貸中審查、貸款審批、貸后管理等各環(huán)節(jié)要落實(shí)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施,建立科學(xué)的量化的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng),增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警功能。其次要提升信貸員工整體素質(zhì),增強(qiáng)其對(duì)金融、分析調(diào)查、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理等知識(shí)的學(xué)習(xí)和掌握,加強(qiáng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)操守教育,減少風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的隨意性,嚴(yán)防“假個(gè)貸”,杜絕人為控制信貸業(yè)務(wù)的情況,削弱銀行內(nèi)部個(gè)人在信貸發(fā)放問(wèn)題上過(guò)大的個(gè)人決斷權(quán)。再次要努力提高銀行自身資本充足率,提高抵補(bǔ)預(yù)期和非預(yù)期損失的能力,管理層可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)建立動(dòng)態(tài)資本和動(dòng)態(tài)撥備要求,強(qiáng)制性提高銀行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
第六,穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化。我們應(yīng)肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義,不能因噎廢食。住房抵押貸款證券化實(shí)際上是把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券,它可以有效地分散和轉(zhuǎn)移積聚在銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后,原來(lái)集中在銀行的貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)為各類(lèi)投資者人的有價(jià)證券,由于抵押證券是以一組投資組合為抵押,個(gè)別信用風(fēng)險(xiǎn)被分散;同時(shí),它也解決了銀行面臨的流動(dòng)性約束,一定程度上轉(zhuǎn)移了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該看到,近年來(lái)我國(guó)在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列探索和實(shí)踐,取得了一些成績(jī)。因此,應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎,為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造各種有利條件。
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關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款;貸款;風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買(mǎi)住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來(lái)自于商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。而且，政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均可能引起市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力的變化，使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)面臨著一定的考驗(yàn)。從實(shí)際來(lái)看，面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下。
一、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)
1.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)
在金融借貸市場(chǎng)上，資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場(chǎng)利率上升，那么貸款人就會(huì)因此減少利息收入，就會(huì)減少收益，造成損失。
2.存款利率風(fēng)險(xiǎn)
由于內(nèi)外部環(huán)境的改變，導(dǎo)致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率情況加上一定的利潤(rùn)制定的，所以一點(diǎn)存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來(lái)提供借款人資金，這樣利潤(rùn)空間就會(huì)大大減少。
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的下降。物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。
2.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過(guò)住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。如果開(kāi)發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。另外，即使開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人的違約行為
（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，這對(duì)于銀行業(yè)并非一件好事。首先，這將會(huì)降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會(huì)造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。再次，提前還款還會(huì)增加銀行的各項(xiàng)無(wú)形成本。由于提前償還的情況千差萬(wàn)別，銀行無(wú)法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來(lái)處理，耗費(fèi)較大的人力。而且銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營(yíng)成本和服務(wù)成本。
（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個(gè)人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)或其他特殊情況導(dǎo)致無(wú)法還款的一種無(wú)意違約。貸款人是很難做到對(duì)借款人的財(cái)物狀況作出有效監(jiān)管或是準(zhǔn)確預(yù)期，因此個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。
2.開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)
（1）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指使他人辦理按揭貸款，通過(guò)辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會(huì)使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高，造成銀行的潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。
（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商為了獲得該項(xiàng)目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實(shí)的妾也和項(xiàng)目資料騙取貸款。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，不具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)良開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購(gòu)房者不能按期入住，最終開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至中途“夭折”。處于劣勢(shì)的購(gòu)房者可能要求解除購(gòu)房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的損失。
四、操作性風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.貸前調(diào)查形式化
銀行對(duì)貸款前的調(diào)查流程有詳細(xì)、具體的規(guī)定，但實(shí)際操作中，由于個(gè)人信貸戶數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來(lái)源分散，在沒(méi)有足夠的監(jiān)督管理的情況下，過(guò)于形式化，輕視具體內(nèi)容的調(diào)查，是銀行需要承擔(dān)不必要的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.個(gè)人信貸審批不嚴(yán)謹(jǐn)
在個(gè)人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專(zhuān)業(yè)化程度低下、經(jīng)營(yíng)過(guò)渡授權(quán)等諸多問(wèn)題使得銀行對(duì)個(gè)人信貸審批質(zhì)量無(wú)法保障。
3.忽視貸后管理
我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報(bào)告。但是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)達(dá)到一定業(yè)務(wù)量后，無(wú)論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
4.抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。
五、法律風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人借款資格
依據(jù)法律規(guī)定，自然人因?yàn)閷⒖範(fàn)顩r分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無(wú)民事行為人。而對(duì)于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對(duì)于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實(shí)踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會(huì)造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.借款用途
我國(guó)法律明確規(guī)定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場(chǎng)及用于非法活動(dòng)。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也在不斷強(qiáng)調(diào)銀行要嚴(yán)禁發(fā)放無(wú)指定用途的貸款。所以銀行沒(méi)有做好貸款前的審批核查工作，就會(huì)使貸款用于非法的活動(dòng)之中。而這種貸款往往很難收回。
六、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議
1.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式
其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。
2.提高貸款審查力度和管理水平
貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于不同資信度的借款人，應(yīng)采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應(yīng)按協(xié)議催收貸款，在整個(gè)貸款償還期間，借款人如有違反貸款協(xié)議的，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。
3.通過(guò)保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)
保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失。同時(shí)，貸款人也可投保住房貸款保險(xiǎn)，防止借款人不能如期還款的損失。
4.借款人違約風(fēng)險(xiǎn)防范。
針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。
5.銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開(kāi)展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
6.重視IT技術(shù)的應(yīng)用
正是由于個(gè)人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴科技手段。銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，才能夠保證個(gè)人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營(yíng)，從而提高工作績(jī)效和工作管理水平。同時(shí)，IT技術(shù)的運(yùn)用是降低成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。
7.落實(shí)信貸責(zé)任制
落實(shí)各項(xiàng)貸款責(zé)任，如經(jīng)營(yíng)責(zé)任、審批責(zé)任等，建立充分的信息披露制度，加強(qiáng)內(nèi)外監(jiān)管，有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制度，使得造成個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的損失的員工能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
參考文獻(xiàn)：
[1]辛數(shù)森:《個(gè)人信貸》，中國(guó)金融出版社，2007年.
[2]季愛(ài)東:《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中國(guó)金融出版社，2004年.
關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細(xì)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
鑒于對(duì)住宅市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類(lèi)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開(kāi)拓。本文以個(gè)貸市場(chǎng)發(fā)展較成熟的美國(guó)為例,歸納個(gè)貸市場(chǎng)的業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專(zhuān)業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)現(xiàn)階段特征,提出一些建議。
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分
按業(yè)務(wù)種類(lèi)劃分
零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個(gè)人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個(gè)貸機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起。客戶來(lái)源主要通過(guò)兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲(chǔ)蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實(shí)客戶來(lái)自于柜臺(tái)尋訪和電話促銷(xiāo)。由于個(gè)貸零售業(yè)務(wù)由貸款機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。但為此付出的代價(jià)是分支機(jī)構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運(yùn)作成本上升,尤其是固定成本。國(guó)外有研究表明,個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會(huì)增加其市場(chǎng)退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個(gè)貸金融機(jī)構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢(shì)。
批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指?jìng)€(gè)貸機(jī)構(gòu)直接從發(fā)起人手中購(gòu)買(mǎi)打包后的個(gè)貸產(chǎn)品。由于其不參與個(gè)貸發(fā)起,因此能夠減少分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個(gè)貸市場(chǎng)的成本相對(duì)較低。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中,商業(yè)銀行超過(guò)5成的個(gè)貸資產(chǎn)來(lái)自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來(lái)的主要問(wèn)題是,較難判斷和控制個(gè)貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個(gè)貸產(chǎn)品購(gòu)入成本勢(shì)必會(huì)大于賣(mài)方的發(fā)起成本。
聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。無(wú)論是自己發(fā)起還是外購(gòu)打包個(gè)貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會(huì)隨即出售個(gè)貸服務(wù)權(quán),提前實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因?yàn)槠錄](méi)有個(gè)貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過(guò)日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實(shí)現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分
個(gè)貸發(fā)起(origination)個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個(gè)貸合同簽署。具體工作包括:市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)(marketing),個(gè)貸申請(qǐng)人信用評(píng)估,抵押住宅評(píng)估,個(gè)貸擔(dān)保事宜處理、個(gè)貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評(píng)估和個(gè)貸擔(dān)保多由外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個(gè)貸保費(fèi))。美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),參與個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)(Savings&Loans)、個(gè)貸銀行(Mortgagebank)、個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個(gè)貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國(guó)50%的新發(fā)起個(gè)貸都有個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。
個(gè)貸服務(wù)(servicing)個(gè)貸服務(wù)是繼個(gè)貸發(fā)起后的第二個(gè)環(huán)節(jié),主要處理還款過(guò)程中的一系列服務(wù)性項(xiàng)目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時(shí)間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個(gè)貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國(guó),涉足個(gè)貸服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個(gè)貸銀行在美國(guó)個(gè)貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)份額最大,超過(guò)40%。
個(gè)貸擔(dān)保(insurance)個(gè)貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對(duì)兩方面風(fēng)險(xiǎn)。一方面是抵押物風(fēng)險(xiǎn),包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),二方面是借款人風(fēng)險(xiǎn)。論文僅涉及借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保對(duì)象主要包括中低收入借款人和高貸款價(jià)值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費(fèi)能力。如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān),如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)要求貸款價(jià)值比超過(guò)8成的借款人對(duì)超額部分購(gòu)買(mǎi)私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個(gè)貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個(gè)貸的擔(dān)保機(jī)構(gòu)多為私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司,從2002年美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)不同擔(dān)保類(lèi)型的個(gè)貸比例可以推算出,FHA在美國(guó)個(gè)貸擔(dān)保市場(chǎng)的份額最大,超過(guò)50%,私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司次之,約為30%。
個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個(gè)貸業(yè)務(wù)細(xì)分的一個(gè)重要目的是,提高各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化水平,通過(guò)一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。比如個(gè)貸發(fā)起機(jī)構(gòu)必須保證借款人申請(qǐng)材料的真實(shí)性,個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn),個(gè)貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險(xiǎn)。真正的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)主要針對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及無(wú)法通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。管理途徑除了風(fēng)險(xiǎn)留存,組合個(gè)貸資產(chǎn)避險(xiǎn)外,還可借助個(gè)貸證券化渠道,尤其是在個(gè)貸二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家。在美國(guó),個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)的參與機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險(xiǎn)管理能力的個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。個(gè)貸證券化主要借助前三大機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)針對(duì)得到FHA和VA擔(dān)保的個(gè)貸資產(chǎn)實(shí)施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險(xiǎn)以及由私營(yíng)保險(xiǎn)公司承保的個(gè)貸資產(chǎn)。2002年美國(guó)個(gè)貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個(gè)貸資產(chǎn)有64%實(shí)施證券化,GNMA管理著的個(gè)貸資產(chǎn)全部實(shí)施證券化。
個(gè)貸投資(investment)個(gè)貸投資即投資人通過(guò)資金投入,獲得債權(quán)性收益。個(gè)貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個(gè)貸支持證券。資金來(lái)源擴(kuò)展到整個(gè)資本市場(chǎng)。圖1和圖2給出了典型發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達(dá)國(guó)家,發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源較單一,主要依靠?jī)?chǔ)蓄存款和政府財(cái)政支持。
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
按貸款利率劃分
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)最早出現(xiàn)的個(gè)貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí),貸款人會(huì)面臨融資成本增加、投資收益相對(duì)減少等問(wèn)題;當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí),貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場(chǎng)利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動(dòng)資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問(wèn)題。由此,貸款人開(kāi)始有意識(shí)地開(kāi)發(fā)浮動(dòng)利率個(gè)貸產(chǎn)品。由于浮動(dòng)利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動(dòng)利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個(gè)百分點(diǎn)。初始利率下調(diào)幅度與浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個(gè)還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個(gè)月、1年、3年或5年。多數(shù)個(gè)貸產(chǎn)品還會(huì)提供一段時(shí)期內(nèi)的固定利率政策,被稱(chēng)之為混合浮動(dòng)利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個(gè)貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動(dòng)利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國(guó)債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱(chēng)之為價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實(shí)際利率,而非名義利率作為個(gè)貸利率,通過(guò)調(diào)整個(gè)貸余額來(lái)補(bǔ)償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分
個(gè)貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購(gòu)住房抵押加政府背景的機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其二是所購(gòu)住房抵押加私營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購(gòu)住房抵押擔(dān)保。第一種個(gè)貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房,通過(guò)政府背景機(jī)構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級(jí),增加貸款人對(duì)其提供的授信額度。典型的有美國(guó)聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個(gè)貸產(chǎn)品超過(guò)50種,分別面向不同的消費(fèi)者或住宅類(lèi)型,保費(fèi)由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個(gè)貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭(zhēng)部隊(duì)中服役的退伍軍人,且所購(gòu)住房不能為新房,保費(fèi)由聯(lián)邦政府支付。第二種個(gè)貸產(chǎn)品主要是貸款價(jià)值比超過(guò)8成的各類(lèi)貸款。典型的有美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中由私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司(PMI)承保的超額型個(gè)貸(JumboLoan)。第三種個(gè)貸產(chǎn)品即為貸款價(jià)值比不超過(guò)8成的常規(guī)型個(gè)貸(ConventionalLoan)。這三種個(gè)貸產(chǎn)品的市場(chǎng)比例見(jiàn)圖2。
按還款方式劃分
盡管個(gè)貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實(shí)用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。一次性還款主要適用于短期的個(gè)貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個(gè)貸的實(shí)際利率,影響著貸款人的風(fēng)險(xiǎn)和收益。
特殊類(lèi)型的個(gè)貸產(chǎn)品
這里僅列舉幾種比較有特色的個(gè)貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出是在1980年。其設(shè)計(jì)理念與價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實(shí)際利率,對(duì)于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過(guò)分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來(lái)補(bǔ)償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外,借款人對(duì)增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對(duì)住宅增值收益的評(píng)定困難。如果以出售價(jià)格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來(lái)的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),則評(píng)估師人為因素的影響較大,且無(wú)從驗(yàn)證尚未實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出。其與傳統(tǒng)的個(gè)貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個(gè)。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個(gè)儲(chǔ)蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲(chǔ)蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲(chǔ)蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示
多樣化個(gè)貸市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)
現(xiàn)階段,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)各類(lèi)業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和利潤(rùn)空間無(wú)法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。參考美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),分布在個(gè)貸業(yè)務(wù)鏈上的各類(lèi)機(jī)構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分散,而且使得各細(xì)分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡(jiǎn)單,增強(qiáng)了個(gè)貸市場(chǎng)的靈活性和適應(yīng)性。我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展方向也應(yīng)該是細(xì)分個(gè)貸業(yè)務(wù),引入更多專(zhuān)業(yè)化、差異化機(jī)構(gòu)參與其中。作為個(gè)貸市場(chǎng)傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險(xiǎn)較低的借款人和抵押住宅類(lèi)型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。
合理化個(gè)貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對(duì)的借款人群和住宅類(lèi)型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個(gè)貸政策從規(guī)模擴(kuò)張向謹(jǐn)慎放貸、提高個(gè)貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無(wú)法從個(gè)貸市場(chǎng)獲得貸款支持。這類(lèi)借款人可能是收入不高、信用等級(jí)偏低的中低收入人群,可能是儲(chǔ)蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購(gòu)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)性較大的人群。個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過(guò)政府擔(dān)保、貼息貸款或開(kāi)辟投資渠道讓資本市場(chǎng)的投資人進(jìn)入來(lái)完善個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡(jiǎn)單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品,因?yàn)檫@類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好不符。
謹(jǐn)慎創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品
在住宅價(jià)格持續(xù)上升的市場(chǎng)中,貸款人可能由于過(guò)分樂(lè)觀,過(guò)分信賴抵押住宅價(jià)值,而推出多類(lèi)個(gè)貸產(chǎn)品,放低借款門(mén)檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴(kuò)大市場(chǎng)份額,卻忽略了個(gè)貸產(chǎn)品還款期限較長(zhǎng)的特征。在漫長(zhǎng)的還款期內(nèi),抵押住宅價(jià)值的變化并不能用現(xiàn)狀來(lái)判斷。相反在價(jià)格處于高位的住宅市場(chǎng)中,抵押物價(jià)格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場(chǎng)價(jià)格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮,理性的、謹(jǐn)慎的拓展個(gè)貸產(chǎn)品和個(gè)貸業(yè)務(wù)。
